抵押贷款评估报告

抵押贷款评估报告（共6篇）

篇1：抵押贷款评估报告

晋清资评报字第017号

山西清泰资产评估有限公司接受大同XX煤炭运销有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则 ，按照公认的资产评估方法，对大同XX煤炭运销有限责任公司抵押贷款这一经济行为所涉及的西站台和铁路专用线等建(构)筑物进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委托评估资产在 二〇XX年二月二十日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、 委托方(产权持有者)及其他报告使用者概况

委托方(产权持有者)名称：大同XX煤炭运销有限责任公司

住 所：大同市南郊区口泉乡大路辛庄村

法定代表人：郝红炜

注册资金：人民币 壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

经营范围：许可经营项目：通过铁路经营出省销售煤炭产品(凭有效许可证经营)

一般经营项目：销售机电产品、五金交电、汽车配件、机械通用配件、电子技术开发及供求信息咨询服务(以上国家禁止经营专项审批的除外)***

大同XX煤炭运销有限责任公司公司成立于7月，4月开始筹建铁路专用线，11月建成投入试运行。

其他报告使用者：本评估报告的其他报告使用者为大同市商业银行，不存在未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。

二、评估目的

确定大同XX煤炭运销有限责任公司委托评估资产在评估基准日的公允价值，为委托方抵押贷款这一经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象为大同XX煤炭运销有限责任公司抵押贷款所涉及的西站台和铁路专用线等建(构)筑物，评估范围包括：1700m西站台、3.148km铁道专用线。

西站台长1700m，宽50cm、硬化厚度30cm，铁道专用线长3.148km，该工程于月竣工，完全符合国家有关铁路运行标准。铁路线等级为工企I级，正线数目：单线，限制坡度为4‰，牵引定数：10000吨，最小曲线半径为400m,电力牵引，道枕为预制枕、鹅卵石道碴。年实际发运能力300万吨。

该站台、铁路专用线及建(构)筑物占用的土地有土地使用权证，土地证号：同南集用()第007号，土地使用权面积262191.53m2,土地用途为工业用地，使用权类型：批准拨用企业用地,为东西站台、铁路专用线及建(构)筑物共用土地。

四、价值类型及定义

当资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常意味着此种评估业务及其结果并不是针对个别市场主体和个别情况的评估，而是针对整体市场。在这种情况下，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次资产评估基准日的确定是由委托方和评估机构协商，以现场勘查日 二〇XX年二月二十日作为评估基准日。

选择上述时点为评估基准日，是为了有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，合理选择作价依据。本次评估所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

1、行为依据

(1)资产评估业务约定书。

2、法规依据

(1)《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》财政部财企[]20号;

(2)《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则——评估程序》《资产评估准则——业务约定书》《资产评估准则——工作底稿》《资产评估准则——机器设备》《资产评估准则——不动产》中评协[]189号;

(3)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中注协会协[]18号;

(4)《资产评估价值类型指导意见(试行)》中评协[2007]189号;

(5)《企业国有资产评估报告指南》中评协[]218号。

3、产权依据

委托方提供的铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、土地使用权证。

4、取价依据及参考依据

(1)铁建设[223]号关于公布《铁路路基工程预算定额》等二十九项定额标准的通知;

(2)铁道部铁建设[]196号关于《调整铁路基本建设工程设计概预算综合工费标准的通知》;

(3)《中国机电产品报价手册》;

(4)《山西省建筑工程投资估算指标》;

(5)《山西省建筑安装工程概算指标》;

(6)《全国统一安装工程预算定额》;

(7)《太原市修缮土建工程预算定额》;

(8)《太原市修缮安装工程预算定额》;

(9)《山西省建筑工程费用定额》;

(10)《大同工程造价管理信息》;

(11)《山西省建筑安装工程预算定额》;

(12) 关于发布《山西省工程建设其他费用标准》的通知;

(13)北京铁路局太原勘测设计院编制的《大同XX煤炭运销有限责任公司铁路专用线施工设计概算》[2003.01];

(14)评估机构收集的信息资料及询价资料;

(15)估价人员实地勘查、调查所获得的资料;

(16)委托方提供的有关资料。

七、评估方法

资产评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。本次评估采用成本法，理由如下：

(1)由于本次评估对象是委托方抵押贷款所涉及的的西站台和铁路专用线，评估人员很难取得与评估对象相同或近似的交易案例，故无法使用市场法。

(2)本次评估范围是实物资产评估，即单项资产评估，由于评估范围的资产拟抵押贷款，受企业提供财务资料限制，无法预测其相关收益，故也无法使用收益法，只能采用成本法。

(3)鉴于上述原因，并且考虑到采用成本法可以对本次评估范围内的实物资产进行较为准确的判断和评估，因此采用成本法是可行的。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

计算公式如下：

评估价值=重置成本×成新率

资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

成新率是指资产的重置成本减去实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值后再除以资产的重置成本所得的比率。

其中：实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失;功能性贬值是指由于技术进步引起的`资产功能相对落后而造成的资产价值损失;经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

八、评估过程

分六个阶段进行。

第一阶段：接受委托阶段

与委托方进行业务洽谈，明确评估目的、评估对象及范围，签署资产评估业务约定书，确定评估基准日。

第二阶段：前期准备阶段

评估机构在初步了解委托方(资产占有方)情况的基础上，提出评估方案，向委托方提交全套前期资料提供清单和资产评估申报表，并深入现场辅导、帮助资产占有方按申报表要求进行前期准备工作。

第三阶段：资产清查阶段

专业评估人员在委托方相关人员的配合下，按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据委托方提供的资产评估明细表，逐一进行了核对。在此基础上，组织专业技术人员逐项进行现场勘查和核实。

对于路基、轨道工程、桥涵、排水工程、电气化系统、信号系统、接触网线、联合办公室等，主要对其各部位使用情况进行现场勘察，并查阅铁路专用线施工设计平面图、工程地质图，必要的维护、检修、性能考核等记录及询问相关运行、检修人员。

通过对评估范围内的资产清查、核实，实物资产的清查情况与纳入评估范围一致。

影响资产核实的事项及处理方法：对于路基土石方、挖泥填卵石土工程量等隐敝工程，主要依据委托方提供的铁路专用线施工设计平面图、施工设计概算及委托方申报的工程量确定。

第四阶段：评定估算阶段

评估人员根据被评估资产的特点选择与之相匹配的评估方法，收集市场信息，针对具体对象进行评定估算。

第五阶段：汇总分析阶段

评估人员汇总分析评估结果，撰写资产评估报告与说明，汇集资产评估工作底稿。

第六阶段：提交报告阶段

评估机构对评估报告实施三级审核，修改、调整有关内容，向委托方(资产占有方)提交资产评估报告书及按规定需报送的其他有关材料。

九、评估假设

1、交易假设：是假定所有委托评估资产是可以在市场上进行交易的商品;

2、公开市场假设：假设本次评估对象拟进入的市场为充分发达与完善的市场。

3、真实性假设：假设委托方和产权持有者提供的与评估相关的所有资料具有真实性、合法性、完整性。

4、持续使用假设：假设所有被估的资产将按照现行用途继续使用，不考虑改变用途对资产价值的影响，并假设委托方所取得的相关经营许可证在评估对象使用有效期内可以顺延。

5、产权无瑕疵假设：假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的，同时也不涉及任何留置权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。

6、政策稳定假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化;国家的宏观经济形势不会出现大的波动;所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

7、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

十、评估结论

经评定估算，大同XX煤炭运销有限责任公司委托评估的资产在评估基准日 二〇XX年二月二十日的重置成本为35,063,063.00 元，评估价值为32,013,941.00 元，大写人民币：叁仟贰佰零壹万叁仟玖佰肆拾壹元整。

本次评估的西站台及铁路专用线评估价值与以往评估值相差不大，原因为采用成本法评估时，重置成本依据铁建设[223]号《铁路工程预算定额》估算有所上升，而成新率因使用磨损有所下降，以致评估值变化不大。

十一、特别事项说明

1、本次评估的资产是产权持有者通过外购或自制方式取得，委托方提供了铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、电气说明图、给排水管井、隔油池土方砌筑工程图、工程技术核定单及总平面图。

2、委托评估资产有无法律诉讼行为，委托方未提供任何资料，评估人员无法加以核实。

3、评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

4、评估报告是依据委托方提供的资产清查明细表及有关资料作出的公允结论，委托方应对其所提供资料的真实性承担相应的责任。

十二、评估报告使用限制

1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;

2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;

3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、根据国家的有关评估法规规定，本评估报告的使用有效期为自评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告，超过一年需要重新进行资产评估。

十三、变现因素分析

变现因素是指假定在评估基准日实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押资产转换为现金的影响因素。

铁路专用线是专用性比较强的建构筑物，市场交易量比较少，交易多采用定向交易的方式，影响因素如下：

(一)市场因素

1.供需情况，可分为：市场需求大，交易频繁，极易变现;市场需求一般，变现正常;市场需求小，交易量小，不易变现。铁路专用线市场需求小，交易量小，不易变现。

2.变现时间长短，可分为：变现时间充足，抵押品可按市场价格处置;变现时间一般，需进行适当打折;变现时间很短，需打较大折扣。

3.变现方式：可分为拍卖或其他方式。拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响，但一般情况下较其他方式更易变现。其他方式会受到交易信息、交易时间、付款方式、买者数量的影响。

4.市场信息的充分性：分为市场信息充分、一般、受限制等，依次加大变现难度。

5.受让方的特殊好恶

该项因素会对变现的难易程度和变现率造成较大的影响，但由于该因素偶然性大，如何影响、影响程度大小及影响方向难以确定。

6.交易双方的特殊利害关系

指交易双方之间的特殊关系如亲戚朋友、建筑物相临、关联公司等特殊利害关系会对结果造成影响。

(二)资产本身因素

1.资产收益状况和价值量

在可比条件下，一般来说收益状况好的变现较易，价值量大的变现相对困难。本次评估的铁路专用线主要为运煤专线，收益状况受煤炭行业市场需求的影响较大，另外铁路专用线的价值量大，变现相对困难。

2资产用途或通用性：根据资产的用途进行分类，在此基础上根据资产的通用性确定变现的难易程度。不同用途的资产变现情况不同，而通用性较好的资产较易变现。铁路专用线受受让方行业许可资质条件的限制，会增加变现难度。

3.其他条件

指除以上因素以外其他的影响因素。

(三)税收因素

国有有关税收政策的影响对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。

(四)法律和政策因素

国家有关法律法规是否限制该类资产的流通，是否有不利于变现的有关规定。如税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等几项法定优先权对抵押资产受偿的影响。

国家有关政策如税收、金融、土地政策对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。

(五)变现后需扣除的费用

变现时需考虑押品变现后的清偿顺序，具体如下：

1.支付处分抵押物的费用：如拍卖费、评估费、保管费、司法费用(法律诉讼费和律师费用)。

2.扣除抵押资产应缴纳的税费：如补缴土地出让金、营业税金及附加、所得税、契税、印花税、交易费、土地增值税、过户登记费等。

3.偿还抵押权人债权本金及支付违约金。

4.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成损失或赔偿金。

(六)有关变现因素的特别说明

1.以上变现因素的分析是基于市场价值标准，参照设定抵押权时的正常市场价格，以评估得出的市场价值或经特别说明的非市场价值为基础进行的。但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素，抵押物变现价格可能会低于市场价格，抵押物处置时需支付的费用和税金包括诉讼费用、营业税金及附加、交易手续费、土地增值税等。

2.随着时间推移，资产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果及变现因素也需做相应调整。

十四、风险分析

评估对象状况和市场状况因时间变化，可能存在多种风险导致抵押资产的价值发生变化：

1、企业在生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押资产的价值发生一般损耗或严重减损;

2、因社会环境、经济环境、法律环境变化导致市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押资产的价值发生减损。

3、因多种因素难以量化界定，主要表现为或有负债的不确定性，优先扣除项目金额的难以确定，资产变现的难易度，持续经营和非持续经营情况下有效资产和有效负债的范围等，均会影响抵押资产的价值可能发生减损。

本次评估的资产在评估基准日未出现大幅贬值的趋势，与经济行为实现日相距不超过一年时，其风险产生的概率较小。

十五、评估报告日： 二〇XX年二月二十五日。

法定代表人： 注册资产评估师：

注册资产评估师：

山西清泰资产评估有限公司

二〇XX年二月二十五日

篇2：抵押贷款评估报告

目 录

声 明 .................................................................. 3

资产评估报告书摘要 ........................................................ 4

资产评估报告书正文 ........................................................ 5

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 ............................... 5

二、评估目的 ............................................................. 6

三、评估对象和评估范围 ................................................... 6

四、价值类型及其定义 ..................................................... 6

五、评估基准日 ........................................................... 6

六、评估依据 ............................................................. 7

七、评估方法 ............................................................. 8

八、评估程序实施过程和情况 .............................................. 11

九、评估假设 ............................................................ 12

十、评估结论 ............................................................ 13

十一、特别事项说明 ...................................................... 13

十二、评估报告使用限制说明 .............................................. 14

十三、评估报告日 ........................................................ 15

附 件 ................................................................ 16

资产评估说明 ............................................................. 17

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................... 17

第二部分 资产评估技术说明 .............................................. 17

一、评估对象状况 ........................................................ 17

二、价值内涵及定义 ...................................................... 19

三、评估方法的选用 ...................................................... 19

四、评估技术经济指标说明 ................................................ 22

篇3：如何解读房地产抵押价值评估报告

中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于二○○六年一月十三日联合发布了 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号),通知第四条规定: 房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能。那么如何解读房地产抵押价值评估报告,正确理解房地产抵押价值评估报告的内涵已成为我们银行审核人员应该解决的课题,只有这样才能防患金融风险。

房地产抵押价值评估也并非是深不可测的学问,只要我们知悉房地产的价格构成、房地产抵押价值评估的几种基本方法以及房地产抵押价值评估报告内涵就能清楚知道房地产的市场价格,因此我们可以从以下几个方面解读房地产抵押价值评估报告:

1房地产价格构成

在正常情况下,我们知道任何商品的价格是有商品本身的成本、税费、利润所决定的,房地产商品也不例外。房地产商品的成本、税费包括:土地价款、土地开发费用、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、契税、土地增值税、国有土地使用税、利息等,上述大多成本、费用是客观存在的(勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、国有土地使用税、土地增值税),有的费率甚至为常数,并不因为项目的不同而改变,而且我们可以从当地政府招投标网站上取得;土地取得成本可以是近期成交的案例,也可以是一年以内甚至时间更长,但只要是类似或者同一供求圈范围内通过适当修正就可以,这些案例我们也可以从当地政府招投标网站上取得;至于利润率, 正常情况下一般为行业平均利润率,当然按照项目的风险不同利润率也不同,风险越高利润率也越高,根据我们国家现状,房地产项目利润率大小一般按以下排列:商业房地产、住宅房地产、工业房地产。

知道房地产的价格构成,我们就不难判断抵押房地产价格。

2房地产抵押价值评估几种基本方法

根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/ T50291一1999),房地产估价常用的方法有:成本法、市场比较法、收益法、假设开发法。不同的方法适用于不同评估对象,所以我们进行以下分析:

2.1成本法

成本法的基本步骤为:搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料→估算重新购建价格→估算折旧→求取积算价格。

其基本公式如下:积算价格=重新购建价格-折旧

该方法适用于工业房地产评估,也就是将所有成本、 税费、利润叠加后减去折旧,以此来评估房地产的客观合理价格。

2.2市场比较法

比较法的基本步骤为:搜集交易实例→选取可比实例→建立价格可比基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→进行房地产状况修正→求取比准价格。

其基本公式如下:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

该方法适用于住宅、商业房地产评估,也就是通过对在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2.3收益法

收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的价值, 求其和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

收益法公式:Ⅴ=a÷r×[1-1÷(1+r)n]

式中:

Ⅴ—房地产的价格;

a—房地产的净收益;

r—房地产的资本化率;

n—房地产的使用年限或尚余收益年限。

该方法比较适用于商业房地产评估,即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,把现有的一个货币额与这将来源源不断地获得的年收益之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。

2.4假设开发法

预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

该方法比较适用于国有土地使用权评估,也就是土地使用权价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。

懂得了房地产评估的几种基本方法,我们就不难判断抵押房地产价格。

3房地产抵押价值评估报告内涵

一份完整的房地产抵押估价报告包括二方面内容, 一是房地产抵押结果报告,二是房地产抵押技术报告,内容不同其作用也不同。估价结果报告所反映的是估价对象于估价时点的抵押价值,也就是仅仅是个结果而已,而技术报告反映的是估价过程,它包括一些参数,且这些参数是客观存在的,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年纯收益等,这样我们就能看到评估的整个过程。

4使用抵押结果报告、技术报告时应注意的事项

4.1使用房地产抵押结果报告应注意的事项

(1)房地产抵押估价报告的名称应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

(2)抵押估价报告中的估价目的正确的表述是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。只有明确了抵押价值估价这一目的,估价结果才能是客观合理抵押价值。因为估价目的不同,同一标的物估价结果也会不同,所以必须明确估价目的。

(3)抵押估价报告中的价格定义正确的表述为:抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。

(4)应有反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片。有了抵押房地产现状图片,银行审核人员就能比较直观地了解抵押物现状、成新、朝向、区位及对外交通便捷程度。

(5)应当有估价对象的变现能力分析。通过变现能力分析,可以使银行了解抵押房地产在快速变现时能实现的价值,同时增加了估价机构评估责任和评估难度。

(6)估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年。

4.2使用房地产抵押技术报告应注意的事项

技术报告反映的是估价过程,他包括一些参数,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、小区配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年收益等,因为这些参数是客观存在的,并且大多可从当地政府网站取得,因此我们要重点审核以下几个方面:

(1)如果用成本法估价,应注意土地取得成本、开发成本、有关费税和利润是否高估,折旧是否低估。

(2)如果用市场比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,应当对可比实例进行必要的实地查勘。

(3)如果用收益法估价,应注意收入是否高估,运营费用是否低估,选取的报酬率或者资本化率是否偏低。

(4)如果用假设开发法估价,应注意是否高估未来开发完成后的价值,是否低估开发成本、有关费税和利润。

综上所述,当我们知道了房地产的价格构成、房地产评估的几种基本方法、房地产抵押价值评估报告内涵,掌握了使用房地产抵押结果报告及使用房地产抵押技术报告应注意的事项,解读房地产抵押价值评估报告就会变成一件很容易的事。

5解读房地产抵押价值报告的重要性

解读房地产抵押价值报告其目的也是为了更好地为银行防范金融风险服务。房地产抵押贷款过程中,各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定抵押贷款额度,如果房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果评估价值过低,抵押的担保作用就难以充分发挥。因此,房地产抵押价值评估是银行有效防范金融风险的关键性环节。

通过解读房地产抵押估价报告的内涵,可以真实披露房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物,可以通过房地产估价师的估价活动,进行专业调查披露。依据 《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:1权属有争议的房地产;2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4已依法公告列入拆迁范围的房地产;5被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;6依法不得抵押的其他房地产。

通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)等法律法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、 共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂,基于此,房地产抵押行为是否符合相关法律法规,正确解读房地产抵押行为的合法性,可以进一步防范金融风险。

通过房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值,防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险,由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性,无论从专业角度、能力要求,还是从防范风险的角度看,金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值,更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此,只有委托专业的房地产估价机构,房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的诸多因素进行综合分析后,对抵押房地产的价值进行动态估价,从而能让金融机构内审人员直观读懂房地产抵押价值报告,更好的了解押品的特性,减少押品的贷款风险。

6对我国房地产抵押价值评估的一些建议

为了更好地读懂房地产抵押价值评估报告,从目前来看,需要从以下几方面进行改进和完善。

6.1建立房地产抵押市场信息预警、预报制度

房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分, 与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息相关,只有通过与权威的房地产估价机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场预警、预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。呼吁建立一个与信贷风险有关的信息系统,建立相关业务联网,信息共享,确保信贷安全。

6.2着重考察抵押物的变现能力

金融机构发放抵押贷款时,是将抵押物作为金融资产安全性的保证,当违约行为出现时,金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此,房地产抵押价值评估的着力点,应是抵押物未来的变现价值。估价时,对预期不确定的因素要充分考虑,尤其是要分析其市场变现能力。在估价方法的选择上,由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定,因此更宜选用收益法评估其客观价值,并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产,当投机盛行存在房地产泡沫时,运用收益法能更好地得到住宅的内在合理价格;对工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产,则主要采用成本法进行估算。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表,供同行们参考。首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析,然后才能得出定量的变现率,影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面,具体分析内容如表1。

6.3相关行政主管部门也应该履行好服务职能

除了正确解读房地产抵押价值评估报告,相关行政主管部门也应该履行好服务职能。在房地产金融风险防范中,也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序,房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度,进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度,完善市场运行和监管规则,进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案,切实解决好房地产估价市场存在的问题。

此外,在评估过程中,也会碰到在选用市场比较法时市场资料和价格信息难以收集,甚至收集的资料明显偏离市场的真实情况,这也就需要我们相关行政主管部门在市场信息的采集上保持客观真实,在信息的发布上保持公开、透明。

结束语

篇4：抵押贷款评估报告

【中图分类号】R52 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7484（2012）09-0026-02

阿荣旗自 2003年4月启动了世界银行贷款/英国赠款结核病控制项目，项目资金主要来源世行贷款及中央配套、自治区、市、旗县配套经费，项目历时8年，覆盖了阿荣旗17个乡镇2个国营农场32万人口，覆盖率达100%。

世行贷款项目对全旗结核病防治规划的落实起到了积极的推动和促进作用。结果：2003年～2009年，全旗该项目共发现879例涂阳肺结核患者，其中初治涂阳患者778例,复治涂阳患者101例，完成计划数的100.7%。发现的新发涂阳患者平均治愈率达到94.5%，复治涂阳患者平均治愈率达90.0%。结论：经过全旗的共同努力，项目的各项指标均达到计划水平。取得了显著的社会效益和经济效益，为我旗结核病控制工作的可持续性发展奠定了坚实的基础。

1 项目概况：

1.1 项目名称：

世行贷款/英国赠款中国内蒙古阿荣旗结核病控制项目。

1.2项目背景:

为了促进《全国结核病防治规划（2001-2010）》（以下简称《规划》）的实施，由世行（WB）、英国国际发展部（DFID）、中国政府共同探讨新的筹资模式，开展世行贷款/英国赠款中国结核病控制项目。实施本项目的目的是为了加强对国家和16个项目省《规划》的支持，《规划》要求十年间全国发现治疗传染性肺结核病人400万，16个WB/DFID项目省十年间将发现、治疗285万传染性肺结核病人，占《规划》病人发现目标的71.3%。

1.3项目总目标、目的与工作指标：

1.3.1 总目标：减少发病率、死亡率，提高人群健康水平。

1.3.2 目的：提高涂阳肺结核患者的发现率和治愈率及DOTS策略的实施质量。

1.3.3 指标：①项目实施以乡镇为单位，实施DOTS策略覆盖率达100%；②新发涂阳患者的任务指标完成率100%；③涂阳患者治愈率达85%以上。

1.4 项目覆盖范围:

项目覆盖全旗17个乡镇2个国营农场，共计148个行政村，覆盖人口达32万。

1.5 项目执行周期:

项目执行期为8年，项目自2002年起至2009年10月底。

1.6 项目预算:

项目预算资金为32.5万元，各级配套经费共计35.00万元。日本赠款8.39万元，中央经费40万元。项目总预算：115.89万元。

1.7项目支持活动领域:

药品、病人发现、诊断、病人管理、设备、 人员培训、技术援助、实施性研究、督导等领域。

1.8项目组织管理结构：

项目领导小组：为保證项目按计划执行，我旗于2002年4月成立由政府分管领导任组长，卫生、财政、计划、扶贫、文体广电、审计分管领导为成员的项目领导小组。领导小组下设项目办公室：设在旗疾控中心，旗疾控中心主任任项目办主任，成员为旗疾控中心结防科全体成员。旗项目办工作制度健全，有明确的工作程序。

1.9项目执行情况：

我旗自2003年启动世行贷款结核病控制项目，2004年8月10日印发《阿荣旗2004—2010年结核病控制规划》，8月15日印发《阿荣旗结核病控制项目实施计划》、制订并实施了《阿荣旗少数民族乡结核病防治方案》等政策性文件。

2 项目组织管理

2.1项目启动:

阿荣旗于2002年12月，旗政府副旗长代表旗政府签署了还贷承诺书。启动世行贷款项目。2004年旗政府旗长与呼伦贝尔市财政局签署转贷协议书。旗项目办于2004年制定了项目实施计划并下发各医疗机构。

2.2项目规划和实施计划

旗项目办于2004年8月10日以政府办文件印发《阿荣旗2004—2010年结核病控制规划》，8月15日印发《阿荣旗结核病控制项目实施计划》。

2.3组织机构

项目领导小组：为保证项目按计划执行，我旗于2002年4月成立由政府分管领导任组长，卫生、财政、计划、扶贫、文体广电、审计分管领导为成员的项目领导小组及项目办公室。

2.3.1 旗项目办设置：旗项目办设在旗疾控中心，旗疾控中心主任任项目办主任，成员为旗疾控中心结防科全体成员。旗项目办工作制度健全，有明确的工作程序。

2.3.2 人力资源：我旗结防人员8名，其中专职人员5名，兼职人员3名。专职中大专及以上学历者4名，中专学历1名；职称中级1名，初级4名。结防专职人员职责明确，分工合理。管理及督导人员1名、统计兼督导1名、门诊医生1名、检验人员1名、放射医生1名。

2.3.3 项目管理人员：旗疾控中心主任任项目办主任，负责项目的日常管理工作，向项目领导小组报告项目进展情况。

2.3.4 项目财务人员情况：旗项目办项目财务有会计、出纳各1名，均属兼职，负责项目资金管理。

2.4 项目政府的落实和具体的管理措施

①我旗于2003年开展启动世行贷款项目，各项工作按计划顺利实施。 ②每年都制定年度工作计划和项目目标管理责任状并下发相关单位，年终对项目的实施过程进行检查、总结和考核，保证项目工作科学有序实施。 ③加大健康教育工作力度。阿荣旗通过制作广播节目，在报刊上发表文章，制作、散发传单、宣传画，以及在医疗卫生单位门口悬挂“肺结核病人免费检查、治疗”导医牌，制作墙体广告、车体广告和妇联、教育等部门合作开展健康促进工作等多种形式，开展丰富多彩的健康教育活动，提高了广大人民群众对结核病防治知识的知晓率。 ④加强了对基层医务人员的结核病业务培训，提高了认知程度，巩固和加强归口管理工作。另外，及时发放报病费、管理费和追踪补助费，提高了基层医务人员的积极性，加强三级防痨网建设，为结核病控制的可持续性发展奠定了基础。 ⑤加大结核病病人发现力度，加强非结防机构网络直报病人追踪工作，落实DOTS策略。

3 项目实施结果

3.1 项目和DOTS覆盖：

项目实施以乡镇为单位，实施DOTS覆盖率达100%；

3.2 患者发现：2003年-2009年，全旗该项目共发现879例涂阳患者，其中初治涂阳患者778例，复治涂阳患者101例，涂阳患者完成任务指标数的100.7%。

3.3 治疗管理:

患者的治疗管理：03-09年，对发现的879例涂阳患者，全部落实了DOTS治疗及全程督导管理，新发涂阳患者平均治愈率达94.5%，复治涂阳患者治愈率达90%。二月末痰检阴转从2003年的77%到2008年的96.7%。完成疗程26人，占3.1%，丢失或迁出3人，占病人总数的0.36%。

3.4 实验室工作情况:

我们坚持按照痰涂片镜检质量保证手册和实验室生物安全操作规程进行痰直接涂片检查，并根据上级要求定期开展实验室室内和室间质控，加强对乡镇痰检点的痰检人员培训和督导，保证了痰涂片镜检质量，被上级评定为合格实验室。

3.5 结防机构能力建设:

项目的实施：使我旗结防人员从2002年的3名增加到2009年的8名，人数逐年增长，其中专职人员5名，兼职人员3名。专职中大专及以上学历者4名，中专学历1名；职称中级1名，初级4名。全旗乡级防痨医生21人，专科毕业18人。其中具有执业医师资格证的占总人数的30%。

3.6 培训:

①培训原则：旗项目办负责对乡镇防痨医生进行培训，每年举办培训班2-3轮次，并参加省级及市级的各项培训。

②培训情况：8年来，我旗共参加省级及市级培训54人次，旗项目办举办各类培训班44期次，培训乡镇防疫医生及村医2260余人次。使全旗三级防痨网建设得到进一步加强，基本做到业务熟练、本领过硬，能够胜任全旗的防治任务。

3.7 督导：

在项目实施过程中为保证项目工作质量，需对所辖乡镇医疗机构进行督导，对督导中发现的问题反馈给被督导单位，以便改进工作。2002-2008年，共计接受省级督导1次、接受地市级督导21次、县级累计督导乡镇数990次，累计访视患者1483例。

3.8 药品的采购与管理:

自项目实施以来，药品主要来自世行贷款/英国赠款和中央转移支付等项目拨付。我们对项目药品设专人、专柜、专帐管理。

3.9 健康促进：

根据结核病健康促进的主要内容，利用广播、电视、报纸等媒体，妇联、教育、共青团等社会平台，开展广泛、深入、持久的健康促进宣教活动。

3.10 激励机制:

工作人员补助:

2003-2008年，我们共发放涂阳患者报病费16000元，治疗管理费69880元，发放涂阴患者报病费1770元，发放涂阴患者治疗管理费10680元。

3.11 项目资金的使用与管理：

2004年，我们设立了世行贷款项目独立帐户，对项目资金进行独立核算，2003-2009年，我们共收到省级配套12万元，市级配套12万元，旗县配套3万元，现已使用配套经费43.52万元。

我们每年的财务报告由旗审计局进行专项审计，出具审计报告。

3.12 项目设备管理及土建：

我们共收到世行项目设备电脑一台，生物安全柜一台，观片灯一个。现以上设备都登记入帐，由专人管理。除生物安全柜外均可正常使用。2005年我们对X光室进行加固改造，使用项目资金2.5万元。

4 主要成就

4.1 结核病防治工作得到政府的重视和支持，从单一疾病预防成为由政府主导、全社会共同参与的疾病控制工作。

4.2 发现和治愈了大批结核病人，传染源得到了有效的控制，降低了结核病疫情。8年来，我旗新发涂阳病人年均发现率为项目实施前的3倍。

4.3 多种形式的健康教育活动，引起了各界和广大群众对结核病的关注，提高了群众防病治病的意识，积极配合結核病防治工作，主动到旗结防机构就诊人数占初诊人数50%。

4.4 卫生行政部门的有效干预，促进了我旗归口管理工作的落实。

4.5 培养和造就了一支结核病防治队伍，为结核病防治工作可持续发展打下了良好的基础。

5 困难与问题：

5.1 基层结核病防治人员工作任务重、压力大，长期直接接触传染源而缺乏完善的防护措施，对结核病防治人员身心造成很大的损害，影响了工作人员的积极性。

5.2 健康教育工作难度较大，缺乏贴近群众的宣传手段。

5.3 结防所设在疾控中心，结防工作人员短缺，基层防痨医生业务素质亟待提高。

6 建议：

6.1 政府继续加大对结控经费投入，为督导工作的开展提供硬件上的支持；适当扩大免费范围，建立贫困结核病人救助基金等。

6.2 加强健康促进宣教工作，采用生动、有趣、群众易接受的宣传方式，保证内容、时间和效果落实，全面提高群众知晓率。

6.3 加强结防队伍建设，稳定现有人员，加大培训力度，进一步调整和充实专业技术人员，不断提高结核病防治整体水平。

篇5：贷款项目实施效果评估报告

一、发挥示范激励作用。

（企业获得贴息金额、年份、企业获得贷款情况、通过知识产权贷款情况，贷款日期、年份、金额、贷款带动企业新增投入多少）

二、提高自主创新能力。

（专项扶持企业开发新产品数、引进科技人员数、专利申请数、专利授权数、专有技术申请数、专有技术授权数、通过的科技成果鉴定数、获得自主知识产权数、科技成果转化情况等）

三、提高企业经济效益。

（专项扶持企业新增产值、实现利润、税收、创汇与区域税源建设发挥的作用等）

四、提升社会发展效益。

（提升资源综合利用率、节能减排、新增就业）

篇6：房屋资产评估报告可以贷款

一、电视剧著作权的法律属性

(一)《步步惊心》是否是著作权法保护的作品?

著作权是指民事主体依法对作品及相关客体所享有的专有权利。根据《著作权法实施条例》第2条对“作品”所下的定义是：“著作权法所称作品，是指文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。”由此可见，想要成为著作权法保护客体的作品必须具备三个条件：

首先，“作品”必须是人类的智力成果。自然界本来就存在的物体，没有经过人的智力创作，是不能成为作品的。影视剧《步步惊心》是经过相关的制片人、编剧、导演、演员等人员，通过场景布置、剧情编纂、人物表情的刻画等手法原创出来的，符合这一条件。

其次，“作品”必须是能够被他人客观感知的外在表达。一个人凭空想象“创作”的图画、剧情等，虽然很可能也具有个人特色，是个人智力的创造，并且与他人不同的作品绝不相同，但是因为这些凭空想象的事物只是停留在“思想”阶段，并没有通过客观的物质载体把“思想”表现出来，那么也就不是著作权法所指的作品。《步步惊心》是导演、演员、编剧等人员，在主观创意形成之后，将这些想法汇集，经过拍摄这一将“思想”客观化的手法，形成了能够被广大观众欣赏的剧集，因此符合这一条件。

最后，只有具有“独创性”的外在表达才是“作品”。独创性的“独”是指“独立创作，源于本人”。独创性的“创”是指一定水准的智力创造高度。《步步惊心》无疑是符合独创性要求的，经过导演、演员、编剧等人的共同独立制作，又不同于先前存在的其他影视作品，且这些独立制作是具有一定的艺术价值、文学价值的。

(二)关于“穿越”是否受著作权法保护的争议?

根据上文分析，本人认为《步步惊心》是符合著作权法要求的、受其保护的作品，然而有一种意见认为，《步步惊心》虽然在具体情节上具有独创性，然而从大的范畴来看，仍然是属于“穿越”主题的影视剧，“穿越”主题的影视剧近年来在电视荧屏和小说中多次出现，《步步惊心》团队只是对这一主题的再次演绎，没有新意，因此不能受著作权法保护。对此，本人认为：

著作权法并不保护抽象的思想，只是保护以文字、音乐、视频、美术等各种有形的方式对思想的具体表达。著作权法不保护思想的原因在于，著作权在实质上是一种相对意义上的垄断权，著作权法的.立法指导思想也在于鼓励创作。将“思想”列为著作权法保护的客体，与这一立法宗旨是违背的，因为保护思想意味着他人不得再以同一思想创作新的作品。“穿越”是以主人公在当今时代遭遇离奇事件而到了另一时代所发生的经历为主要线索创作出来的作品的总称。这只是一种臆造的思想，而不是具体的表达，因此“穿越”是属于不受著作权法保护的“思想”。

(三)电视剧作品著作权的归属

电视剧作品的创作涉及制片人、导演、编剧、演员、其他工种等各种主体的创作和劳动活动。根据著作权法第15条，电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品的著作权由制片者享有，但编剧、导演、摄影、作词、作曲等作者享有署名权，并有权按照与制片者签订的合同获得报酬。电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品中的剧本、音乐等可以单独使用的作品的作者有权单独行使其著作权。可见，电视剧领域有关权利的归属问题，有三种情况，1、整部电视剧的著作权归制片人享有;2、参与创作的编剧、导演、摄影、作词、作曲等作者享有署名权及获得报酬权;3、电视剧作品中的剧本、音乐等可以单独使用的作品，作者有权单独行使其著作权，而制片人对此不得干涉。而大家通常看到的出品人通常是指影视单位的法定代表人，也即电视剧作品著作权的享有者的法定代表人或者主要负责人。因此电视剧《步步惊心》的著作权归其制片人所有，剧本文稿的著作权归编剧还有其他参与创作的主体享有，片头曲、片尾曲等音乐作品归其作者享有，并可以在其他地方使用，不受制片人限制。

(四)电视剧著作权的使用与交易

在整个电视领域，制播分离是一个不争的事实。即使是播放机构——电视台所属的电视剧制作机制，也和播出频道之间相互独立。电视剧的制作者，作为电视剧的著作权人要获得自己享有的电视剧著作权应有的财产利益，也只有通过他人播放自己的电视剧才能达到目的。因此，这就涉及到《著作权法》规定的著作权的许可和转让制度，也就是电视剧的著作权人只有许可他人行使一定的著作权，或者将一部分著作权转让给别人，制作者的财产利益才能很好地实现。关于著作权许可和转让的内容，限于篇幅，兹不赘述。

二、电视剧著作权资产评估

(一)影响著作权价值的因素分析

1.宏观经济环境。这一大环境良好，人民群众对于精神产品的需求量的增长，那么电视剧著作权的交易价格就可能节节攀升。

2.电视剧题材。近年来，大家对于“穿越”主题的文字作品、影视作品的需求量大增，《步步惊心》作为这一主题下最新的影视作品，自然水涨船高。题材与市场是相互影响、密切联系的。

3.观众关注度。电视剧受观众关注的程度越高，价值就越高。《步步惊心》连续在各大卫视、各大视频网站上被频繁点击，收视率节节攀升，也就直接抬高了其著作权的价值。

4.发行网络对委估对象评估的影响。发行网络是否畅通决定电视剧的发行量及发行成本。发行网络的争夺是电视剧竞争的主战场。发行网络对电视剧的宣传，对客户的采用决策将产生很大的影响。《步步惊心》在各大视频网站上，被在显著位置进行宣传，也直接影响了其收视率。

5.营销模式对委估对象评估的影响。《步步惊心》的市场营销，告别了单一的由电视台预告的模式，从单向式营销到捆绑式营销，从单一的著作权销售到产业延伸，吸取了众多电影营销的优势经验。

(二)评估方法的选择及评估参数的选取