土地抵押贷款评估报告

2023-03-06

报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《土地抵押贷款评估报告》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：土地抵押贷款评估报告

土地抵押评估

相关知识与案例:土地抵押贷款评估探讨

随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

一、评估目的问题

土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

二、评估对象问题

土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发(1994)36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。

三、土地产权问题

在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。

第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。

第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。

第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。

四、土地资产再抵押评估问题

在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

五、评估原则问题

地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：

(一)真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。

(二)保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。

六、评估方法问题

由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免银行的风险;另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。

地产抵押贷款抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估;商业用地用收益还原法比较合理;工业用地选用成本法较合理;在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。当然，在具体地产评估中，往往几种方法同时运用。值得再次强调的是，地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是，运用各种评估方法时，都要充分重视保守性原则。

第二篇：关于土地抵押评估的若干思考

[摘

要]：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。

[关键词]：土地估价;抵押估价;问题;改进建议

土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时(其中典型的是向银行申请贷款)，债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。

1土地抵押评估的特点

1.1未满足抵押土地特别要求的，不得进行抵押评估

(1)抵押土地须具有完善的产权

产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则，保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致，则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。

(2)抵押土地的用途应符合城市规划的要求

对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。

(3)《城市房地产管理法》等法律法规，对不能抵押的房地产(其中也包含土

- 123456789 -

第三篇：银行贷款需要土地评估,收费标准.

银行贷款需要土地评估，但是评估费用多少?

计委【1994】2017号文件

土地价格评估收费标准计算表

档次地产价格总额(万元) 累进计费率

1 100以下(含100)4‰

2 101以上至2003‰

3 201以上至10002‰

4 1001以上至20001.5‰

5 2001以上至50000.8‰

6 5001以上至100000.4‰

7 10000以上0.1‰

每份报告收费按照评估值分段累加的，不过还有一个最低标准(评估值过低，收费不足最低标准时，按最低标准收费)。

土地出让金的优惠政策要咨询当地主管部门，各地情况不一样。

国土局指定评估事务所是正常的，防止故意低评，以致损害国家和人民的利益。

第四篇：土地置换社会风险评估报告

蒙城县白杨林场阜西村土地置换项目

社会风险评估报告

蒙城县白杨林场 2011年9月20日

一、白杨林场阜西村土地置换项目社会稳定风险评估报告 1.基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.评估工作过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3.“四性分析”„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4.评估事项存在风险„„„„„„„„„„„„„„„„ 5.应对风险建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„

6.综合评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、相关材料

1.《关于成立白杨林场重大事项社会稳定风险评估领导小组的通知》

2.《白杨林场阜西村罗马张土地置换社会稳定风险评估方案》

3.《白杨林场社会稳定风险评估实施办法》 4.《白杨林场社会稳定风险评估实施细则》 5. 座谈会

三、决策意见

1. 《关于白杨林场阜西村罗马张土地置换工作社会稳定风险评估决策的通知》

2. 《白杨林场阜西村罗马张土地置换项目落实维稳措施》

第一部分

白杨林场阜西村土地置换项目社会稳定

风险评估报告

白杨林场阜西村土地置换项目社会稳定

风险评估报告

白杨林场党委：

根据蒙办发[2010]54号《蒙城县重大事项社会稳定风险评估细则》文件精神，我场为顺昌路建设项目的社会稳定风险评估主体，对该项目的社会稳定风险承担控制化解的责任。结合白杨字[2011]24号《白杨林场社会稳定风险评估实施细则》文件规定，组成社会稳定风险评估组，对阜西村土地置换进行了全面的人在的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下：

一、基本情况

该项目处于阜西村罗马张自然庄，属于我场管辖范围，占地面积约56亩。涉及两个村民组24户，106人。该处原住居民大部分已搬迁至新农村规划地点，所剩住户根据白杨林场新农村规划办公室要求，都要搬迁至新规划地。该项目涉及老房拆除、新宅基地的核发等复查工作，可能引发矛盾纠纷，必其对其潜在风险进行实施风险评估。

二、评估工作过程

一是成立组织。成立白杨林场社会稳定风险评估组，根据白杨发[2011]25号《关于调整白杨林场重大事项社会稳定风险评估领导小组的通知》文件，将白杨林场重大事项社会稳

定风险评估领导小组成员作如下调整：组长由党委书记郑士辉担任，副组长由党委副书记、场长担任，成员有：楚斌、张德勤、侯影、张秀坤、崔华合、刘琪、李生、曹松杰，领导小组下设办公室，张秀坤同志兼任办公室主任。二是制定方案。2010年9月20日在场小会议室召开党委扩大会研究成立了白杨林场阜西村土地置换社会稳定风险评估工作组，制定了《白杨林场阜西村土地置换社会稳定风险评估方案》。

三是广泛征求意见和建议。2010年9月20日，白杨林场阜西村土地置换社会稳定风险评估组办公室主任张秀坤同志在阜西村召开群众座谈会，倾听群众对阜西村土地置换的意见和建议，对群众关心的拆迁、新宅基地安置和补偿等问题进行了解和解答。

四是积极与被置换地群众联系沟通。评估组成员逐户调查研究，了解社情民意，广泛听取意见和建议，了解群众对项目所涉及的问题的看法，宣传土地置换项目的意义。帮助群众算好经济账。

三、“四性”分析

(一)合法性分析

一是该项目符合《蒙城县发展总体规划》。严格按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国

物权法》、《安徽省建设用地置换暂行办法》、《安徽省城市拆迁管理办法》、《房产测量规范》等要求;

二是制定的《蒙城县白杨林场集体土地置换实施意见》符合皖政[2009]132号《安徽省建设用地置换暂行办法》、《蒙城县农村土地置换标准置换标准》等政策法规。具体补偿标准如下：

(1)征地补偿款：8000/亩 (2)青苗补偿款：1000元/亩 (3)地面附属物补偿款：800/亩 (4)拆迁户补偿款：2000/户

三是蒙城县白杨林场为阜西村土地置换项目的社会稳定风险评估主体，具有合法主体资格，对该项目的社会稳定风险承担控制化解的责任。

四是所制定的《蒙城县白杨林场集体土地置换实施意见》中，关于城市规划区内集体土地的置换补偿，采取由国土部门将农民宅基地置换为农民可耕地，整个项目符合白杨林场经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡建设规划，土地置换安置程序按照有关法律规定。

(二)合理性分析

一是土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土

地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。

二是《蒙城县白杨林场集体土地置换实施意见》，坚持群众利益最大化。

三是阜西村土地置换是在土地利用总体规划划定的建设用地区范围内，将该置换地的建设用地复垦为农用地，在被置换地占用等质等量的农用地用于非农建设。实现：乡镇建设用地向城市集中，零星村庄向中心村、集镇集中，工业项目向集聚区集中。

(三)可行性分析

一是阜西村土地置换对于改善百姓生活、促进社会经济发展具有不可代替的重要作用，是认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于解决“三农”问题的重大举措。二是白杨林场人民政府高度重视，强力支持，补偿资金已经到位，采取“先补偿、后置换、后拆迁”，大多数群众思想上能够接受。同时，借鉴其他乡镇在土地置换工作中摸索出的成熟的经验，赢得群众对土地置换安置工作的支持，将有效地化解群众对土地置换工作的不理解、不支持。三是出台了《蒙城县白杨林场集体土地置换实施意见》，符合科学发展观，以人为本，最大程度让利于民。

(四)可控制性分析

一是该项目和法，手续齐全，程序完备，经过充分的可行

性论证，严格按照《安徽省建设用地置换暂行办法》等有关法规实施，程序和非，手续齐全。

二是整个项目符合蒙城县农村经济发展规划、土地利用整体规划、城乡建设规划，土地置换程序按照有关法律规定，决策民主，程序正当。

三是阜西村土地置换对于改善百姓生活、促进社会经济发展具有不可代替的重要作用，为农村经济发展社会进步创造了基础条件，更为加快社会主义新农村建设和构建社会主义和谐社会发挥了重要作用。

四是经过走访群众、召开座谈会、听证会、村民代表大会等形式以及工作走村入户宣传政策，群众知晓率达到99%，群众支持率在95%，群众对补偿标准比较满意。

五是群众抵制土地置换的可能性很小。从规划设计、政策出台，措施制度体现“以人为本，让利于民”的思想，工作中严格按照“群众利益最大化”和“群众利益无小事”的工作原则，将群众利益诉求及时化解。项目科学、可行、可控。

四、评估事项存在风险

一是有些被置换户的思想陈旧，影响这次土地的置换。二是有些置换户新建房屋没多长时间，不愿意进行土地置换。

三是老宅基地的附属物较多，影响土地置换。

四是重用地、轻补充。有的对复垦验收把关不严，不

能达到与所占农用地数量、质量相当的要求;有的则只缴纳一定的保证金,就占用农用地进行非农建设，至于用于复垦的地块是否复垦，数量、质量如何，不再进行跟踪管理。

五是操作性差。用于复垦的地块在原来使用时已经完成相关的征地、补偿和安置，采用推磨的形式进行置换后，可以避免对被占用地块的重新补偿、安置。但以这种形式逐一调整，战线较长，且涉及相当多的土地权益人。要妥善解决相关的矛盾和历史遗留问题，保证权益人的土地合法权益，时间长、难度大。同时，还要对置换所涉及的土地所有权、使用权、承包经营权进行重新登记，后续工作面广量大，相当繁琐。

五、应对风险建议

一是正确界定用于置换的建设用地。用于复垦的地块现状必须是建设用地，规划用途是农用地;用于非农建设的地块规划用途必须是建设用地。

二是坚持先补后占的原则。置换中的土地复垦验收权应上收一级，由省或受省委托的市进行验收，合格后方可在异地占用同等面积的农用地。

三是明确简便易行的操作办法。土地置换审批可执行现行的建设用地审批模式，由地方政府按批次报省审批，纳入存量建设用地使用的总盘子，由省级政府扎口管理，

由此避免过去基层政府直接通过土地置换来规避调控、多头供地或以登记代替用地审批的违规现象。在审批内容上，要区别于新增用地的农用地转用、征收，主要审批用地计划的控制和复垦是否落实到位。在报批费用上，应免缴耕地开垦费、农业重点开发基金、耕地占用税等规费。

四是合理分配相关土地权益人的合法利益。土地置换涉及的相关土地权益人主要有：用于复垦地块的使用者、用于建设占用地块的所有者及其使用者(承包经营者)。对于复垦地块，由于土地使用者在用地之初办理了相关手续，要对其复垦进行置换，应享有获得补偿的权利。复垦后的土地，性质不变仍为国有，可暂交原集体经济组织耕种，此间由耕种者履行相应的权利和义务。对于建设占用地块，其所有者和使用者(承包经营者)也应获得补偿、安置，具体可比照现行的农用地转征用中的安置补偿标准执行。

五是细化土地利用总体规划用途分区，强化规划调控作用。现行的土地利用总体规划只分为建设用地区域、农用地区域和未利用地区域。这种分法过粗，对土地利用结构、布局调控乏力。土地利用总体规划应对城市、集镇、乡村功能分区进一步细化，以利于指导土地利用行为，促进工业集聚、生活集中。

六是采取必要的行政干预。地方政府应出台相关政策，促使工业项目特别是重点项目按照“产业集聚、距离就近”的原则，进入工业集聚区集中生产，以形成积聚效应，推进土地集约利用。

七是采取一定的鼓励措施。为改变村庄分布零散的状况，改善人们生活水平，可以通过资金补贴等方式，鼓励农户退出零星住所，按统一规划集中建房居住。

六、综合评价

评估组对白杨林场阜西村土地置换项目存在风险进行分析，提出相应措施和建议，认为影响社会稳定风险程度在可控范围之内，建议实施。特此报告，请给予审批!

蒙城县白杨林场项目评估组

2011年3月25日

第二部分

白杨林场阜西村土地置换项目社会稳定

风险评估相关材料

第三部分

白杨林场阜西村土地置换项目社会稳定