劳务派遣公司运作方案

方案的制定能最大程度的减少活动过程中的盲目性，保证各项事宜的有序开展，那么方案改如何进行书写呢？以下是小编收集整理的《劳务派遣公司运作方案》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：劳务派遣公司运作方案

劳务派遣公司的运作模式

专注社保代理12年

30家分公司覆盖四川.重庆.贵阳…

劳务派遣公司的运作模式

劳务派遣公司经营业务：

1、人才租赁/劳务派遣/临时工派遣、短期工派遣等;

2、社保及劳动事务代理;

3、劳务公司代发劳务工工资服务;

4、代理社保业务咨询服务等等。 劳务派遣的劳务工派遣服务合作流程

1、派遣业务咨询，劳务公司了解企业意向，确认合法资质;

2、分析企业需要派遣工的岗位、人数等等;

3、劳务派遣公司提出派遣根据企业需要派遣工的岗位制定派遣方案;

4、人力派遣公司与企业双方协商派遣方案内容，确定派遣方案后，签订《劳务派遣合同》。 劳务工派遣工运作流程：

1、劳务派遣公司与企业签订合同后，劳务公司根据企业需求着手招聘劳务工;

2、派遣工的招聘，通过网上、派遣公司资源库、或线下招聘等等;

3、安排招聘到符合企业岗位需求的劳务工进行面试;

4、把面试过关的派遣工安排体检;

5、体检过后的派遣工安排入职，宿舍，签订合同;

6、派遣工上岗根据企业的工作要求完成工作;

7、合同期满，劳务派遣公司与派遣工解除劳动合同。 劳务派遣机构提供的服务：

一、基本服务：

专注社保代理12年

30家分公司覆盖四川.重庆.贵阳…

1、承接企业劳资管理、薪酬管理、制度建设以及其他服务业务、加工项目、人力资源管理等外包项目;

2、代理社会保险、人身意外保险、住房公积金存储以及代发工资等;

3、为符合职称申报条件的人员办理职称报、评工作;

4、为应届毕业生办理落户、组织关系和转正定级手续;

5、协助调解与用人单位的劳动争议，处理相关法律事务;

6、提供完善合法的人事档案管理服务，包括档案收、转出、整理;

7、负责就业、失业等有关手续办理和劳动合同管理。

二、为用人单位提供：

1、人力资源管理方面的政令、法律、劳务等咨询服务;

2、按需要向用人单位派遣各类技能人才和劳务人员;

3、接收全国各地适用于企业需要的应届大学毕业生;

4、员工的招聘、培训、管理、及富余人员输出调节等;

5、为外企或外地来烟企业代理代办各种劳动人事业务;

6、按企业文化要求、以团队服务形式，提供会员级服务;

7、协助调解与雇员的劳资纠纷。

三、为院校及劳务机构提供：

1、毕业生就业推介、派遣，人事档案、户口管理;

2、外地院校、劳务组织在遂宁代办代理业务。

第二篇：外贸公司运作方案

一、温州市场外贸现状

当前许多外贸公司倒闭，这些外贸公司通过国际业务套取银行授信，将资金移用到房地产等风险高且流动性差的资产业务，造成银行收缩额度时无法及时还款，资金链断裂使公司倒闭。

银行目前对国际业务授信相对谨慎，但银行主要控制的还是两类企业的授信：一是实力差的企业;二是转口贸易授信。规模大实力强的企业还是可以取得授信支持，如天成国际贸易(巨一集团牵头，十多家企业出资成立)、百润投资公司等。

温州的金融竞争环境，银行很难长期控制国际业务授信，国际业务对银行来说收益率很高，尤其可以增加存款和中间业务收入，不占用银行宝贵的信贷资源，明后年银行因业务发展需要，肯定会支持实力强的企业发展国际业务。

二、外贸公司发展途径

第一步：今年成立2-3家外贸公司。其中一家注册资金1亿元，主要靠做大海关数据到银行取得授信，其他二家注册资金1000万元左右，主要做100%保证金的贸易取得理财收益。(成立2-3家外贸公司的目的，是为了避免业务量太集中、太大量，引起外部关注)

第二步：公司成立初期主要靠自有资金做一些无风险国际业务投资理财，自有资金成本统一按10%计，理财回报在20%左右，理财品种：

1、100%保证金开证，银行给回报。目前回报是2.5%-2.8%。存入保证金开出一年期人民币信用证，境内存款利率3.575%+回报2.5%=6.075%，境外贴息+贸易价差大约在5%，差价1.075%，减银行手续费和资金成本，每笔净收益在7‰左右，收益体现在一年以后，和垫入的一年期存款利率3.575%相除，资金收益率在20%左右。(银行回报会随承兑汇票贴现利率变化而变化，去年最高回报率做到6%左右，收益率可达50%以上)

2、100%保证金开证，赚取理财收益。农行单笔300万美元以上开360天人民币信用证，每笔收益率可达到近1%，和垫入的美元一年期存款利率4.7%，资金收益率也在20%左右。农行还有3个月的美元代付产品，一周可做一次，每次的收益在3‰-5‰不等，其他银行的理财产品待了解，估计都会有类似的产品提供套利。

3、利用内外盘进行期货套利。上海等地的公司从事进口贸易的都会进行期货套利，而且盈利来源主要是靠期货套利，温州市场上做得比较好的是百润投资公司，去年套利平均收益是18%。主要是利用国内和国外同一商品的价差进行套利，或者是不同商品之间的套利。已有合适的人选来组建期货套利团队。

第三步：做大有海关数据的一般贸易进口量。主要是在注册资金1亿元的这家公司做，目前进口商品的国内外市场价格是倒挂的，一般每年有时机可以通过一般贸易进口把融资成本控制在12%左右。银行对一般贸易进口还是支持的，尤其是对海关数据进口量大的企业一般会给予授信。今年如果能将海关进口量做到1000万美元以上，明年和银行谈授信就有空间。

第四步：有了数据后，明年可以通过国际业务取得授信并融资，转口贸易融资成本年率在5%-5.5%左右，一般贸易会是12%左右。转口贸易融资成本相对银行贷款会低很多。

第五步：通过国际业务融资做投资理财。投资方向：一是无风险套利金融产品，二是期货套利，三是PE、VC投资、私募基金等。

三、外贸公司的作用

1、 降低财务成本。转口贸易融资成本年率在5%-5.5%左右。

2、 提高抵抗宏观调控能力。国际业务融资不占银行贷款资源，在宏观紧缩、银

行贷款规模锐减的情况下，可不受影响。

3、 改善企业资产负债情况。企业开证业务是表外业务，虽有融资但报表不反映。

四、外贸公司股东结构

对外贸公司有兴趣且实力较强的企业3-5家作为股东，采用联保方式，到银行授信。股东按出资比例取得股份，利用外贸公司融资资金对外投资取得收益的也按股份比例分成。

所以，股东应该对投资项目有差不多的眼光、股东之间相互了解、实力相当，才能在以后的投资项目中不会有太多的争议。

股东会每月召开一次，由总经理进行上个月的业务总结，并就下个月的安排征求意见，股东充分讨论决策。

五、成立外贸公司时间进度

外贸公司的场地、人员等软硬件设施都是现成的。待股东确定后，对外贸公司运作方案进行评估，达成一致意见后即申办。

第三篇：家政服务公司运作方案

一、 确立公司的企业文化

企业的信念：

公司的信念：以消费者的需求为永恒追求，并通过一点一滴的辛勤劳动，使我们成为家政服务业的一流企业，并致力于创造健康快乐的新生活。

公司的目标：以劳动服务客户，以质量赢得客户，以信誉立足社会，以辛勤劳动，分享快乐团结员工，创北京一流家政服务名牌。

公司的精神：爱祖国，爱人民，爱劳动和爱生活是事业的力量源泉;团结、奉献、创新、敬业是企业精神的精髓。

公司的员工：吃苦耐劳、训练有素、忠于职守的员工是公司的最大财富，以人为本，尊重劳动，服务大众，是我们事业长远发展的根本所在。

文化底蕴：人天生平等，不分贵贱，劳动只有分工不同,没有高低贵贱之分，成功路不同，各有各成就，三百六十行，行行出状元，生命的真谛在于服务大众，快乐人生，劳动，服务，并快乐着，这就是我们的人生信条。

社会责任：我们以劳动报国和服务为民为己任，以企业发展为社会福址作贡献;我们为祖国的繁荣、为民族的振兴、为自己和亲人的幸福而奋斗不止。

共同利益：公司的利益来源于社会，回报社会。主张按劳动多少，质量高低进行分配，努力在顾客、员工与公司之间建立稳固的利益共同体，实现共同致富、共同快乐，分享人生。

二、家政服务内容：

1、保姆，家教，钟点工，陪护，接送小孩上学;

2、家庭保洁，洗衣做饭;

3、代换煤气，修理门锁，水电安装，清洁玻璃;

4、家电维修，电脑维护，清洗抽油烟机等;

5、搬家，家庭装饰，消费咨询，投资咨询;

6、上门送餐，上门厨师、代人购物、送礼、代驾;

7、文字、图象处理，钟点秘书，城市向导，应召司机;

8、休闲服务：陪老人聊天、下棋、上门按摩、浴足、洗头(两人以上同时上门，以保安全) 家政服务流程：

三、 建立家政服务的保障制度

目前，家政服务供求双方、家政服务公司与服务员和用人家庭的责权利不明确，有的服务协议不规范，有的不要求签订服务协议，导致双方权益保障没有依

据，家政服务员与用人家庭发生纠纷争议难以处理。

由于家政服务员的社会保障和工作期间的伤害、致残、死亡等问题没有妥善的解决办法，致使供求双方均存在后顾之忧，家政服务行业发展步履维艰。

为了解决上述问题，解决家政服务人员与用人家庭的后顾之忧，我们采取以下的办法：

一是保证家政服务人员的品行，对家政服务员严格审核，规范培训，努力加强他们的职业道德。

二是保证家政服务客户的适合性。公司在每为一个客户提供家政服务前，都要派人到客户家作实地考察，了解内情，凡属单身男子家庭、无本地户口家庭，以及有不良品行和违法违纪前科者，一律谢绝提供家政服务。

三是签订相关的合同，包括客户与公司签定相关的责任合同，以确保家政员在客户家中工作的人身安全，确保家政服务员在服务中不损害客户利益;公司与家政服务人员签订劳动聘用合同：这样明确客户、家政服务员和公司的责、权、利，确保各方利益，使得大家都放心。

四是保险，公司与保险公司通力合作，给每个签约二年期以上的家政服务员购买商业保险，保障因工产生的伤、病、残、死等不可预测的风险，为签约一年以上的客户办理一份家庭财产保险，并探索开展家政服务整体保险(即由保险公司对家政服务过程中出现的种种意外损失进行保险的方法)。

通过上述措施，充分保障各方利益，并完整解决各方的后顾之忧。

四、 实行培训制度, 提高员工素质

家政服务员国家职业标准包括职业概况，职业的基本要求、工作要求等，并将家政服务员职业等级定为初级、中级、高级三个等级(相应于国家职业资格五级、四级、三级)，按级别分列出相应工作内容，技能要求和相关知识等。我们的培训，必须严格按照家政服务员国家职业标准进行，培训分两种，一是系统培训，内容是对家政服务员进行系统的培训;二是对工作中的家政服务人员进行的不定期的短期培训，主要培训内容是工作中的难点和新技能、新技巧，并解决工

作中出现的各种问题 。

系统培训的内容：

1、 公司情况培训，包括公司规章制度，服务范围、企业文化、公司宗旨、服务流程等。

2、

3、

4、

5、

6、

7、

8、

9、 家政服务职业道德培训。 家政服务礼仪。 家政服务安全自卫常识 商品采购常识 家居常识 厨艺培训 医药常识

婴幼儿、孕妇、老人、病人护理常识

10、 家电使用常识 短期培训的内容：

1、

2、

3、

4、

5、

6、 了解、分析家政服务过程中出现的问题 寻求解决政服务过程中出现的问题的办法 解决家政服务员的心理困惑

加强家政服务员、公司、客户的沟通与理解 加强家政服务新技能、技巧的培训 提高家政服务员的综合素质

五、 建立管理机构及管理制度

公司机构设置：总经理、招工部、客户服务部、综合业务部 总经理：负责全面工作。

招工部：负责家政服务员的招工、培训、聘用等工作。

客户服务部：负责接待客户、与客户签定服务合同、安排家政服务员工作，跟踪客户服务、处理客户各种问题。

综合业务部：负责公司的后勤保障、公关、项目开拓等工作。

管理制度：包括公司章程、公司管理细则、家政服务员工作细则、培训制度、客户跟踪服务制度、信息反馈制度等。

六、 具体运作方案：

1、 运作方式：利用有限责任公司这种现代企业制度，所聘用的家政服务人员以公司员工身份给客户服务，而不是一般的中介公司。客户将费用交给公司，家政服务员的工资由公司发放，其收入与其服务完全成正比。所有家政服务员都经过公司严格培训，实施服务前、中、后的全程跟踪管理，严格保证家政服务质量。

2、 完善内部管理：制定相应的管理制度，定期召开工作会议，分工明确，各司其职，完善收入分配制度和奖惩制度，鼓励多劳多得，鼓励创新，提倡、培养严谨、团结、合作、轻松的团队精神。

七、 营销策划及广告宣传

1、 广告目标：是人们知道该公司，短期内提高公司业绩，增加客户数量。逐渐地让整个雇主群都知道该公司、了解该公司、信赖该公司，最终把公司打造为北京市家政服务行业的知名企业。

2、 目标市场：短期内重点面对公司周边的中高档大型社区，逐渐地扩大范围，最终占领一定市场。

3、 服务内容定位：以普通日常服务为主(如：家庭保姆、钟点工、医院陪护服务、搬家、清洗抽油烟机等普通生活服务)，同时努力发展家庭营养配餐、婴幼儿抚育指导、家庭护理等高层次服务，并是其成为主体。

4、广告表现：

①建立公司网站，开展网络营销，通过网络推广我们的服务; ②通过报刊、社区杂志、户外广告、电梯广告等传媒做一些广告;

③通过一些公益性举措提高知名度和美誉度(如免费为一些五保老人提供

家政服务等);

④与一些商家联系推出促销活动; ⑤与小区管理部门联系推广我们的服务; ⑥做“易拉宝”及宣传单到公共场所宣传

第四篇：公司企业内刊运作方案

文章标题：公司企业内刊运作方案

相关说明：

1、该方案仅是一个初步方案，一些具体细节未描述(比如一些登记的表格和相关制度等)，关于企业文化建设的全年策划实施方案由于时间仓促，本方案尚未涉及。待初步通过以后再完善相关细节。

2、如果该方案经过修改后得已批准执行，请各相关部门、相关人员积极配合。

第

一章、企业内刊编辑部目标

一、企业文化背景：

企业文化最早是美国强调提出来的，但却发源于日本，wenmi.net它是企业在经营活动中着力构造而形成的、为大部分员工所共享的愿景、行为准则、企业价值观等企业本质特征的总和。(包括企业的物质文化、精神文化、组织文化、经营文化、管理文化、职工业余生活文化等等)。

我国传统的企业文化建设主要以灌输、教育加管束为主，强调服从和被动接纳，中国企业文化建设的突出问题是执行力差，主要原因是大多数的企业文化建设不是至下而上的而是至上而下的文化建设。

随着人才流动、人才的自主意识的增强和经济的发展，现在的企业文化建设工作将在企业管理、经营和品牌推广中发挥越来越大的作用，我国传统的企业文化建设手段、方式、方法将得到大的变革。

企业内刊作为企业文化建设的一个方面工作，它是企业文化建设的具体活动之一和企业文化的物化表现形式的渠道之一，我的思路是：企业内刊必须在企业文化建设的大框架下构建、设计、执行，企业内刊必须要为企业文化建设做铺垫和服务。在进行企业内刊的具体执行之前，必须先建立相关配套措施、政策保证其运作的可延续性和规范性，使之成为我司建立现代企业制度的一个试点。

二、具体工作目标是：(草稿供讨论)

1、反映并传播优秀企业文化(包括物质、精神文化等等)、内聚人心、外塑形象(作为司品牌推广中企业文化输出的一个重要组成部分(包括企业理念、目标、发展战略等)，通过邮发等措施扩大公司的知名度和美誉度);

2、挖掘、包装、树立和大篇幅报道先进人物、榜样的事迹，发挥文化渗透的软力量作用;

3、成为职员之间、职员与公司管理团队之间交流的渠道之一，承担上传下达下情上达作用。

4、培养职员的再学习能力，使更多员工能主动学习提高自己，为公司发展积累人才资源。

5、公司交代的其它目标。

第二章、内刊工作程序

一、编前会制度。

各个高管提建议和意见。同时尽量多听取广大干部、员工的建议和意见。

二、确定当期的报道方案。

修改后的方案报编委会审批。

三、收集稿件、图片。

四、编委会讨论稿件，确定版次和各个版面的内容。

五、编辑排版，出小样

六、编委会审核小样，签付印

七、印刷出版

八、公司内部各部门发行，

九、统计要邮寄的单位和个人姓名、地址、邮编并邮寄

十、调查公司内部的意见和反馈情况。

十

一、开始下一期的准备工作。

第三章、具体栏目的设计方案(此为创刊号实施方案，以后参照执行。)

第一节、版面总体规划陈述

公司过去的发展历程、辉煌和艰辛(占20的版面);公司目前的良好发展现状(占40的版面);公司美好未来的展望(占20的版面);公司的特点(占5的版面);市场资讯(占10的版面)。

创刊号预计共20个版，具体版面分配有待编委会议讨论。

第四章、稿件收集实施方案

一、企业内部新闻收集：

公司新闻由彭小姐收集，并按照新闻格式(消息和通讯)写作;各个部门的新闻由各部门负责人或指定专人作为企业内刊通讯员(通讯员管理及评奖办法在编委会确定以后再做详细设计和策划)在规定的时间内完成写作。

二、集团新闻收集：

公司内部高管参加集团会议的，可通知记者采访。

三、其它来源：

个人主动投稿、征稿、约稿(主要是针对工作表现突出的个人，比如：“昆药之星”，我公司先进个人等等)、网稿(比例不益太大，一般不超过10)。

四、图片收集：

公司的大新闻和大稿件，必须配图。图片的采集、选择、编辑(图片文字说明)由企业管理部门蔡葵和谭松具体负责。要求：图片说明必须注明时间、地点、事件、人物、职务，并必须保证准确。图片的管理和稿件的管理一样，需登记。原始图片必须存档，备以后使用。

五、稿件管理办法：

稿件一律存档，以便查找。在网站上下栽的集团公司新闻必须发传真到集团公司相关部门核实，各个部门的新闻稿件必须

经过部门负责人签字认可后方可以送到企业管理部。网稿管理办法。涉及到数字的报道要请分管的老总签字核实后方可刊发。

六、稿件收集标准化工作流程：

收稿登记：转送到编辑部签收登记表、

编委会讨论：经讨论后的稿件，由编委会主任签字后方可以发表。若是月底发生的公司新闻，经过编委会主任签字后，即可以交编辑部

进行排版。

七、稿酬发放管理办法：

稿件刊发以后，由执行主编造稿费发放表，经编委会主任、财务主管签字后报送财务部。稿酬具体标准是(待讨论)：

原创500字以下5元，1000字以下10元，2000字以下20元，2500字以上25元。

八、稿件收集渠道：

1、设置投稿箱，广开言路;

2、公司网站设置有关的页面或版块;

3、电子邮箱;

第五章、稿件编辑

1、稿件收集工作完成以后，由编委会全体成员召开专门会议讨论，确定稿件的刊发;

2、排版工作标准化流程：先由编委会确定版式的基本风格，具体执行人员先经过排版培训再编辑版面。最后由执行主编统一调整和完善相关细节。

我的基本思路是：重点突出，标题要好，初了散文、诗歌等文体外，公司新闻一律按照新闻的标准格式写作、排版、配图。一个版面内要有适当的空白——调节读者的视觉疲劳，美化版面。

第六章、校对工作

刊物小样出来以后，执行主编组织人员对文字进行校对。每个校对人员校对完后在小样上签名并承担出错的后果。校对时要特别注意涉及到的相关数据要拿出原稿件核对，如发现有出入或者是怀疑数据的真实性，要及时向执行主编提出，执行主编找稿件写作当事人、相关高管核对数据。

第七章、刊物的印刷

印刷单位的联系由企业管理部冯经理负责联系相关事宜(包括印刷质量、纸张质量、印刷耗时、费用、选择其中优秀的一家签订长期合作合同。)若公司自己印刷，需要添置相关硬件设备，请采供部提早联系购买事宜，工程部及相关人员协助安装设备。

建议封面采用彩印，以强调内刊的大气。

第八章、刊物邮发

一、邮发单位和个人的确定实施：

各个部门和个人要邮寄刊物，需负责人提出书面申请，并经过编委会同意方可邮寄。根据各高管需讨论确定的数量，由部门指定专人负责邮发并做统一登记，严禁私自邮发给不相干人员，避免造成刊物和公司资金的浪费。

二、邮发工作标准化工作流程：

a、公司内部：发到各个部门的负责人那里，大部门2本，小部门1本，传阅。

b、本县的相关部门，可以安排人员直接投递(注意先预约、并做好反馈意见登记)(表附后)

c、昆药集团和华立集团可以先通过电子邮件第一时间发送WORD版过去，再邮寄内刊过去，便于他们选取有用的信息刊登。

第十章、刊物费用预算构成

1、日常必要开支经编委会同意的按照实际金额报销，报销程序参照其它部门执行;

2、刊物印刷费用;

3、邮寄费用;

4、稿费;

5、企业文化建设优秀部门、优秀个人年众表彰费用;

6、企业文化建设费用和企业内刊费用支出在财务中作为企业成本单独预算决算。

第十一章、人员配置方案

1、编委会由编委会主任1名、编委会委员人构成。其中，公司常务副总经理卢红生同志担任编辑委员会主任，编委会委员由公司高管出任，每期设一个编委会常务副主任，由每个编委轮流担任。

编委会常务副主任负责当期内刊工作的协调(人员、资金、后勤保障等)、指导和把关工作。建议创刊号由公司副总经理兰群英担任编委会常务副主任。

2、创刊号的编排、出版、邮发、回访由企业管理部根据实际的情况灵活安排。

《公司企业内刊运作方案》来源于，欢迎阅读公司企业内刊运作方案。

第五篇：资产管理公司筹备及运作方案

资深人士谈商业地产运营

当拐点这个词成为房地产行业热议的话题，住宅地产似乎已不再是炒房团的宠儿，开发商和投资者不约而同地把目光投向商业地产。目前多数商业项目普遍采取只租不售的策略，但是越来越紧的资金链条使开发商捉襟见肘;大家都在强调商业物业统一经营，但是各商业项目运营的市场表现很难令人满意。这些问题应该如何解决?商业地产到底路在何方? 带着这些疑问我们走访了业内资深人士----北京豪斯康袤商业管理公司原总经理骆煜先生

笔者：骆总您好!从去年至今北京商业地产供应量很大，在住宅类项

目销售不景气的情况下，您认为商业地产会不会成为房地产市

场的新热点?目前商业地产的发展存在哪些问题?

骆总：好的，从各种统计数据我们可以看出近一年来北京商业地产供

应放量，市场反响积极。作为一个新兴的房地产细分市场，未

来的发展空间很大;作为一种附加值较高的产品，必然会吸引

投资者的关注。我认为市场潜力巨大。

当然，我们也应该看到商业地产市场存在的一些问题：首先是

经营模式还不成熟。尽管很多开发商成立了商业管理公司，但

是运作效率还不高。由于普遍缺乏专业人才，导致各公司还没

有形成自己的PNP/SOP，很难实现良好的商业运营管理，也就

更谈不上经营模式的创新以及企业核心竞争力的形成。对于一

个处于起步阶段的行业，这需要一个过程。其次是宏观金融政

策与阶段性市场供大于求对商业地产项目的影响。商业地产开

发商面临的就是项目整体运营与资金回笼的矛盾，简单地讲就

是租与售的矛盾。我们知道很多商业地产项目的失败都是因分

割销售造成的。所以开发商普遍采用整体持有，租赁经营的方

式经营商业物业。但是这个过程中遇到很多困难，很多商业地

产项目的运营效果与预期相差甚远。

笔者：您认为商业地产开发商怎样才能形成自己的核心竞争力,从

而成为商业地产的行业领袖?

骆总：商业地产项目的运营是一个复杂的过程：市场定位、价格策略、

商业规划、业态组合、策划招商、市场推广、运营管理，每一

个环节都需要相应的技术支持作为保障。当前的商业地产项目

供应量很大，招商宣传铺天盖地，但成功的商业运营案例不多。

究其原因，主要是缺乏专业的商业运营管理机构，项目运营工

作没有章法。尽管目前有很多投资顾问机构为商业地产项目提

供顾问咨询服务，但这种服务并不能取代商业运营管理工作。

我个人认为：对于商业地产的开发商而言，目前的市场形势既

是挑战也是机遇。整合一批拥有商业运营技术的高素质专业人

才，建立一个专业的商业运营管理机构，形成一套科学的商业

运营工作流程，为这个行业创建一套标准，才能真正培养出商

业地产开发商的核心竞争力。否则无法保证商业项目的长期运

营，也就更谈不上长期稳定的收益。

笔者：目前很多商业地产开发商遇到资金链紧张的问题，您认为运用怎样的经营手段可以解决这个问题?

骆总：房地产开发商开发住宅地产的资金滚动模式不能简单地移植到商业地产上。商业地产项目真正的利润来源于商业运营的长期收益，开发商持有的商业物业资产，依靠这种长期收益实现保值、增值。同时与金融机构对接，使之成为公众投资者的一种理财工具，进而形成长期、稳定的融资渠道。这是一个复杂而且充满技术壁垒的过程，包括品牌运营与资本运营两个层面的工作，但这是商业地产正确的经营模式。

大多数开发商已经习惯于“开发 — 销售 — 再开发”这种模式，一个项目的运作周期短则两三年长则四五年。商业地产的运营是一个长期过程，运作周期长，初期资金回笼较慢。但是随着市场机制的健全与运营工作的不断完善，商业地产运营企业在品牌运营与资本运营两个层面的收获将是巨大的。同时，这种成长模式符合企业纵向一体化发展的需要，房地产领域将因此诞生出一批专业开发商，形成若干有市场影响力的商业地产品牌。所以转变观念是抓住这次历史机遇，完成企业核心竞争力提升的前提。

笔者：前面您提到商业地产是一种附加值较高的产品，这是一种什么样的附加值?怎样实现这种附加值?

骆总：简单地讲就是商业地产对资本市场的吸引力。我们知道住宅地产的市场需求属于生活性需求，商业地产的市场需求属于经营性需求。巨大的消费需求是商业经营的基础，它只有阶段性变化而不会消失;优质的商业地产项目是商业经营的平台，它因土地资源的稀缺而不可再生。同时商业经营所产生的现金流也是各种金融信贷产品的设计要素，资本市场不会在这里留下空白。另外，大、中型商业地产项目所产生的商圈聚合效应与品牌效应可以衍生出很多市场机会，其直接影响就是商业地产本身价值的提升。

实现这种附加值的有效途径就是商业运营。它包括以下几个主要环节：

项目的市场定位

(经营规模定位、经营方式定位、目标消费群定位、目标投资人定位、主题定位、业态定位、功能定位。)

项目的商业规划设计

(总体商业布局规划、使用功能规划、服务设施规划、空间利用规划、内部动线规划、外部交通规划。)

项目的市场营销方案

(价格方案、宣传推广方案、策划招商方案。)

项目的运营管理方案

(组织机构、管理标准、服务流程、成本控制、市场环境动态监控、品牌运营、资本运营。)

这些环节的专业化运作水平直接决定了项目的运营效率与品牌价值。商业运营就是依靠每个层面的专业价值体现，形成整体价值的提升。

笔者：目前有些商业地产项目招商工作进展缓慢，项目投入运营后，商户退租甚至法律纠纷等现象时有发生，您认为这些问题如何解决?

骆总：是的，很多商业地产项目在招商阶段和运营初期阶段经常会遇到这类问题，它的形成原因是多种多样的：有些是项目的商业定位不准确、有些是业态布局不合理、有些是运营管理工作不到位、有些是价格因素。这些原因既有技术层面的也有运营理念层面的，直接的结果就是运营不畅。解决问题的关键有两点：一个是专业化，一个是理念创新。

前面我已经讲到了商业运营的专业化运作体系，这里我重点谈一下理念的创新。我更愿意把项目招商理解为资源整合。在商业项目的运营中，存在着运营管理者、商业经营者、金融机构(投资者)三个关联因素，我们可以把他们理解为三种资源。三者的利益既矛盾又统一。作为共同点，三者都需要商业物业作为产生经济效益的平台，三者也都看重稳定的永续经营，所以共赢才是唯一出路;作为矛盾方，三者的利益冲突是显而易见的。在这种情况下，以资源整合为理念;以平衡为导向;以时间和空间层面的利益交换为方法，形成一种新的模式，则可以产生“1+1>2”的效果。在这种模式下，招商工作就变成了简单的技术性工作、程序性工作;项目运营会很快步入正轨。商业运营管理机构应该在这种模式下把相应的技术性工作、程序性工作标准化，才能使商业地产的运营工作更有效率。很多实例告诉我们，商业项目招商运营中产生的问题往往有其深层次的原因。仅仅靠一些表面功夫是无法解决的。

笔者：作为商业地产领域的资深人士，请您对小业主投资商业地产的前景和要注意的事项提供一些建议。

骆总：好的，考虑市场成长空间、升值潜力、经营稳定性、变现能力等方面因素，商业地产是不动产投资项下一个很好的品种，它的市场表现是值得期待的。但是，由于商业地产对运营有很高的技术要求，通常要由专业的商业管理公司来完成，所以小业主投资商业地产应当理性与谨慎并重。

用崭新的观念看待商业地产投资

(所有权与经营权分离是小业主投资大、中型商业地产项目的

一种趋势;)

(随着金融理财产品的推陈出新，投资于相应的证券类产品不失为一种很好的选择。)

深入了解拟投资的商业地产项目

(商业地产项目开发商的背景情况：品牌知名度、专业经验、成功案例、运营管理团队等;)

(项目类型、项目规模、所处位置、交通环境、商业环境;)(理性地看待商业地产的价格与宣传，对投资回报不要盲目乐观，要有风险意识。)

需要指出的是，对商业地产的投资是一种长线投资行为而不是投机行为，需要有平和的心态。

笔者：最后请您对商业地产的未来发展谈一些看法。

骆总：商业地产的发展是房地产市场细分的必然结果，是房地产市场走向成熟的标志。未来的商业地产将由四大板块构成：写字楼板块、酒店板块、购物中心板块和普通零售商业板块。它的发展趋势将由一线城市逐步向

二、三线城市渗透。它的主要利益集团将由开发商、商业运营管理机构、经营者和投资人(金融机构与个人投资者)构成。四者间既有分工又有合作，从而产生更高的运营效率。其中商业运营管理机构处于产业链的主导地位，它的工作贯穿于商业地产项目投资的全过程。在商业地产这个平台上，它是产业资源的整合者，是产业新的利润增长点的策划者与实施者。我们应该注意到，商业地产有着很长的产业链条和很广的产业辐射面，这就为实现未来的产业一体化发展创造了有利的条件。而这个发展的主导者也将成为最大的受益者。在这里我举一个简单的例子：商业地产因其特殊的经营需求，它的发展一定会带动相关商业展示设计、商业店堂装修行业的发展。同时，由于这种需求的周期性和规模化，它将成为装饰装修行业一个新兴的细分市场，此中商机不言而喻。运营管理机构完全有条件凭此契机与相关的品牌机构合作抢占市场，形成新的利润增长点，进而实现新业务的可持续发展。类似的市场机会还有很多，商业运营管理机构可以有选择地以不同的合作形式参与其中创造出新的赢利模式。

综上所述我们清晰地可以看出，商业运营管理机构的品牌诉求就是“标准化、系统化、专业化”。这也是商业运营走向成熟的必由之路。