北京房价分析

北京房价分析（共6篇）

篇1：北京房价分析

2009 年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了 15.3%，那么信贷优惠政策使商品房 需求增长了 14.7%，我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有 很大关系。由于政策主调着眼于保增长，目标带来明显的阶段性应急特征，不可避免对房地 产市场自身的发展也产生了一定负面影响，这几个影响概括为三个方面，第一比较宽松的货 币政策导致了投资需求的急剧增加，市场投资行为再度活跃，土地市场的地王频出，再次造 成了全社会对房价上涨预期的高度一致。大量的资金投入了房地产行业，导致商品房价格上 涨，导致商品房销售面积增长。第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一 步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于 2005 年，2005 年以来中国房地产市 场明显表现出供不应求的格局，09 年由于我们刺激需求的政策力度比较大，需求反映速度 非常快，供给有相对的滞后性，供求失衡局面在 09 年进一步加剧。到 09 年竣工面积和销售 面积相比达到 0.68，是房地产市场的最低点，这导致了房地产房价大幅度上涨，一些特大城 市表现尤为突出。第三，由于政策主体配置不当，这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以 及大幅度信贷支持在房地产领域得以实施，使潜在得住房需求提前释放，导致房价上涨持续 脱离租金和利率水平，大幅度上扬，这在一定程度上透支了未来市场的发展，也为市场埋下 了不健康因素，为房地产发展增加了不确定性。
北京三块地王一出，其周边房价就开始长，过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性 循环。由于土地资源的稀缺，房地产开发商毫不犹豫地置办“良田”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边 的二手房具备充足的调价理由，还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。而被落在背后的，是刚性需求、改 善性自住需求。唯独能够抓住前两名后腿的便是投资和投机需求。“双投”两位选手虽在此时也会观望，但 是在四下无人之时，他们便会窃笑：“再涨涨，再涨涨我就出手了！”出手的依据是：中国庞大的年轻人队 伍终究是要结婚买房，生子换房。“双投”看中的正是庞大的刚性需求群体，而庞大的刚性需求又要依靠足 够的土地资源为基础进行房屋建设。于是，土地高价拉动房价疯狂，房价疯狂引起投资席卷，投资席卷倒 逼房价再涨，房价再涨回推土地狂飙。在一轮又一轮的恶性循环中，可怜的刚性需求被挂在一旁无人问津。

来自北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北

京土地交易额，远超 2009 年一季度 的 113%，达到 2009 年全年土地出让金的 52%。考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到 120.8%，环比去年的 2%，上涨了 60 倍，即使相比 2008 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 涨了 339%。

搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作 目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：

一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天卖出 6 块地，继 土地出让金高达 143.5 亿元之后，17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过 220 亿元，而相比之下，2009 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来 就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风 险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价 可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。

三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个，且均价 已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入 增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举 例来说，目前市场上 80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源，而因 为市场的热炒，当 3 环内房价卖到 200 万元时，这部分人群就集中到 3—4 环内，而局部的 集中使得 3—4 环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通 州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。

四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 万套 少 4 万余套，而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手 房。二手房的明显回暖也成为趋势。

因素一社会高速发展，2010 年社会发展速度应该高于 2009 年，因此上升的大方向应该是不变 的，也就是说 2010 年的房价依然是走在上坡路上的。因素二货币投放，显然 2010 年货币投放量会比 2009 年有所下降，因此单位货币贬值速度 降低，流动性也相应缩减，也就是说 2010 年房价走的上坡路的坡度是有限的。因素

素三社会投资投向，尽管 CPI 终于转正，但 PPI 还是负的，社会投资的实体性经济方向在 上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟 PPI 会在不久后

跟随 CPI 上涨，实体经济复苏后，也就是在 2010 年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说 2010 年的房价走的上坡路会越来越缓。因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实 购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在 2010 年房价上坡路上 推动力小了。因素五购房人心态，随着 2009 年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取 消，2010 年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说 2010 年房价在上坡路上还有可靠的动力。因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此 2010 年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不 会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压 力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是 2010 年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因 素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。因素七投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变 成鸡肋。因为炒房的重要对象就是 5 年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也 就是说 2010 年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。

综上，2010 年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减 慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。
现状 房价涨幅缩小销量整体下降

去年 1 到 9 月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降 49.7%，其中住宅销售面积下降 55.8%。9 月 份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截 止到今年 1 月，数据

显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市 民放弃入市，直接导致销量下降。

房价已超居民承受能力

世界银行制定的房价收入比标准是 5∶1，联合国的标准是 3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收 入比合理标准是 3∶1-6∶1。

2007 年北京市城镇户均年可支配收入为 65967 元。当年底平均房价是每平方米 15162 元，按照户均 100平米计算，则房价与收入之比为 23∶1，远远高于 3∶1-6∶1 的标准，也高于国内其他大中型城市。

住房闲置率已超三成

由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约 1044.1 万平方米，闲置率达 34.04%。

蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设 施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的 假象；外地投机者在北京置地买房等。

趋势 保障房明年井喷房价将真降

戴建中认为，到 2009 年底北京可以竣工 200 万平方米、配售 5 万套保障房；到 2010 年以后，大量保 障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。

戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集 团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居 民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。探因 地价降低新区土地供应加大 目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置 费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为 35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有 利于房地产业摆脱困境。北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地 总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供 应量大幅增加，2008 年前 9 个月，城市发展新区成交土地总量 615.5 万平方米，比上年同期增长 1.3 倍。展望 未来几年城中村将成开发热点 蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅 项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今 后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通

篇2：北京房价分析

暑期调查实验报告

关于北京房价调查

学号姓名

调查人： 0708320109藏磊

北京房价调查

去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。

在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。

网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”

在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？

网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”

21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。

“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”

调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”

当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？

从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。

在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。

2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。

在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。

此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。

另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。

在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。

根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。

不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。

据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。

不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺

口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。

但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。

随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？

2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。

从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。

市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨

效应。

伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

篇3：北京市房价影响因素分析

北京市的房价之高已不是一年两年的短期现象, 相比较于中国70 个大中型城市的房价走势, 北京的房价一直居高不下。自2014 年以来, 各大城市相继取消限购, 迎来了楼市小幅宽松的刺激信号, 并且部分城市房源库存积压严重以及地产泡沫的破裂, 已出现房价快速下滑甚至“鬼城”现象。而北京市的房价走势却有所不同, 在城镇化水平已达到86%的情况下, 日益攀升的房价丝毫没有进入房地产市场的显著下行通道, 加之社会融资及信贷的大量资金流入, 北京市高水平的房价为何持续坚挺, 值得进一步探讨。

本文对北京市房价的影响因素进行分析, 引入分布滞后模型, 验证城镇化对房地产市场是否有滞后影响, 从而说明城镇化的推进是否将在长时间内对房地产市场产生重要的作用。

二、文献综述

国内学者对于房地产价格市场走向的研究大多基于价格及土地供给、住宅供给、银行信贷、货币政策及经济指标考核之间的相关性研究。房地产市场的起步与发展起源于1998 年取消福利分房制度之后的市场化, 郑云峰 (2013) 对2004 年以来我国出台的房地产调控政策进行了时间轴上的梳理, 总结出2004 年至2007 年我国主要采取金融税收、行政规划、土地政策等经济、行政的手段对房地产市场进行调控, 且行政手段在2008 年以后频率增加且手段更为严厉, 在调控期间主要调控对象为开发商和购买者。向为民等 (2007) 认为我国城市化和房地产投资两方面均处于上升的阶段, 且房地产投资的速度快于城市化的发展速度, 二者之间存在双向格兰杰因果关系。安辉 (2013) 通过供给和需求的脉冲响应进行分析, 对土地供应量、房地产开发贷款、保障房投资额数、通货膨胀、货币供应量、存款准备金率对房地产的价格动态演进变化, 从短期和长期两方面做了详细的解释, 得出经济基本面对房地产价格的波动解释较小, 而房地产的调控政策成为影响房地产价格的重要因素。

通过对相关文献的分析, 可以清晰地认识到, 已有对房地产价格因素影响的研究, 主要从宏观经济指标和政策调控的有效性出发, 研究其对房地产价格变化程度及其影响。但现实情况是, 北京市商品房价格均价月度价格已从2012 年2 月至2014 年4 月连续22 个月呈现快速上涨, 国家采取的货币政策、银行信贷、房贷抵押等一系列措施和行政手段都没有对房价有显著的抑制作用, 反而出现“越调控房价越涨”的局面。针对该现象, 本文将从市场供给和需求、城镇化进程等因素出发, 探讨北京市房地产市场价格和城镇化之间的关系。

三、实证分析

本文选取商品房销售额、房地产投资增速、城镇化率指标和商品房价格, 着重考虑中长期城镇化水平对房价的变化, 验证北京市城镇化率和北京市商品房平均销售价格的相互关系。

1、单位根检验。由表1 同理我们可以得到, 一阶差分的商品房销售价格和城镇化率是平稳序列。 (表1)

2、协整检验。单位根检验临界值为-5.18, 小于5%显著水平下的临界值, 所以原序列为平稳序列。原方程残差时间序列为平稳序列, 则可以得到北京市商品房平均销售价格与城镇化率存在协整关系, 二者存在长期均衡关系。

3、格兰杰因果检验。假设城镇化率不是商品房销售价格的格兰杰原因, 在对两个变量做格兰杰因果检验以后, 发现应该拒绝原假设。所以, 应该认为城镇化率是影响商品房平均销售价格的格兰杰原因。 (表2)

4、回归分析。根据上述模型的判断, 推断出城镇化率对商品房平均销售价格的影响着重于长期均衡状态下的影响。短期内商品房平均价格的上涨是基于短期内政策的作用及宏观调控政策的短期效应。城镇化率对商品房平均价格的影响存在滞后效应, 为了验证这个猜想, 本文将引入分布滞后模型说明问题。

方程引入对数化的城镇化率滞后一期、滞后三期、对数化的商品房销售额、对数化房地产投资增速滞后一期, 剔除城镇化率滞后二期变量, 使用OLS法估计参数, 得到结果如表3 所示。其中, 变量CZHRATE表示城镇化率, FSALES表示商品房销售额, INV表示房地产投资增速。 (表3)

由方程结果得到, 商品房销售额每增加1%, 北京市商品房平均销售价格平均增加0.38%;房地产投资增速增加1%, 北京市商品房平均销售价格平均增加0.008%;模型可决系数0.9837, 说明该模型拟合较好。城镇化率滞后一期和城镇化率滞后三期对商品房平均销售价格存在显著的影响。因此, 可以证明城镇化率不仅在中长期对商品房平均销售价格存在正向关系, 而且城镇化水平的不断提升是支撑北京市高房价水平的长期动力, 具有显著的滞后性。

四、城镇化对北京市房价的影响

1、城市公共服务水平对北京市房价的影响。北京市作为京津冀地区的核心, 发挥核心经济功能, 其城市本身所拥有的社会保障、公共服务供给在全国都处于领先地位。据2015 年国家统计局最新数据显示, 北京市常住人口达到2, 151.6 万人, 并且以年均30 万至40 万的增速上涨, 严重失衡的土地和人口增长之间的矛盾使京津冀一体化成为合理的长期必然趋势。但更为重要的是, 北京市在其医疗、社保、教育等民生保障领域的资源配置集聚, 周围其他地区与其差距明显, 吸引了来自各地区乃至全国的流动人口。外来常住人口的增加, 以及高水平公共服务的吸引力, 将成为我国在楼市调控主基调不变的基础上, 房地产市场未来的巨大发展潜力。

2、人口流动的因素。中国宏观经济目前处于整体产能过剩的状态, 钢铁、服装行业的产能过剩远远超过房地产业。钢铁行业作为房地产行业的关联行业, 显示出房地产行业作为中国经济增长的支柱性产业的重要性。2014 年GDP增速的下滑, 很大程度上是因为宏观调控对房地产的打压, 全国各大城市相继出现了库存积压的严重产能过剩。而北上广深作为一线城市, 流动人口频繁, 由于城镇化进程的加快, 具有强大的“人力虹吸效应”。所谓“人力虹吸效应”, 就是高技术的人才、普通的劳动力、消费市场向大城市转移。高人口密度的北京, 其商业核心区域的强大吸引力, 依然是高净值人士投资地产的优质选择。

五、建议

本文研究表明, 房地产投资增速引发的房地产业过快增长和房地产交易市场的景气现状对未来楼市的发展作用将逐渐减小, 而北京市的房价在中长期将继续保持在高水平。由于城镇化的逐步推进, 新型城镇化将在未来对房地产市场的发展起到重要作用, 城镇化率的逐步提高是未来楼市回归常态化的内生动力。针对未来房地产市场的良性发展, 完善市场机制以显示有效的住房需求与供给, 提出如下建议:

1、房地产作为拉动中国宏观经济的重要引擎, 涉及到金融、信贷、财税、土地等行业和政策基本面。因此, 在楼市调控及一定时间内调整的同时, 中央全面深化改革中提到的金融、财税改革等须同步进行。首先, 定向调控的新常态使资本市场充分发挥服务作用, 银行信贷应从房地产领域分离, 投入到以拉动内需为导向的相关行业及制造业领域, 最终实现中国经济结构转型、产业升级;其次, 高房价的组成部分中很重要的一部分是土地及建设成本, 包括政府所收的12 项税56 项费, 如果土地财政中的这部分费用无法消减, 房地产固定成本也将无法消减。未来房地产市场的供需由市场决定, 政府土地财政、财税政策规定等行政干预必须要向“小政府, 大市场”的角色转变。

2、京津冀一体化的新型城镇化战略核心是彻底抛弃“一亩三分地”的发展思维定式, 互相开放, 建立统一的市场及机制, 形成区域间经济互补态势。消除地区间的发展差距, 实现地区间资源配置的共通共融, 实现“以人为本”的城镇化, 消除城乡二元结构这一长期症结, 转变农村集体经济的发展模式, 才能促进城乡与区域之间的均衡协调发展。关注民生问题, 提高房地产业的服务质量, 更多地参与到保障房、经济适用房等建设中去。

3、城市群、都市圈中核心城市或地区的房价水平, 往往高于全国的平均水平, 但城市群更强调城市间的经济和社会联系, 把大城市的高就业以及吸纳能力的优势和周边中小城市的低生活成本优势良性地结合起来, 产业集聚和人口集聚的联动效应可将经济运行成本降低。

4、房地产市场未来运行稳中求上, 京津冀一体化的着力点应是各地区企业与政府之间的互补互助, 实现产业的均衡发展与公平共享。城镇化推进不会快速推动房价, 但京津冀一体化这项重大国家战略将长期支撑城市群核心区域的房地产市场的创新和繁荣。

摘要：本文对京津冀一体化下北京房价的中长期因素进行分析, 笔者认为北京市房价未来依旧保持一个较高的价格水平, 且有中长期的高房价支撑动力。在城镇化快速推进的中国, 城镇化水平提升后的结果是对房价保持高水平具有滞后性, 且短期内的楼市下行压力及风险因素并不能长期影响房价在未来回归常态化的趋势。

关键词：京津冀一体化,城镇化,房价

参考文献

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[11]刘洪玉, 张红.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社, 2006.

篇4：北京房价降不降？

随着各地不绝于耳的“降价潮”一波波袭来，楼市已如惊弓之鸟。而当万科橙等北京楼盘也以低于预期的价格出售时，购房者们开始集体陷入“观望”……

数据房价

来源：国家统计局2014年2月份统计数据

特邀专家 张 旭

链家地产市场研究中心主管，分析师。

北京房价涨幅全面回落

国家统计局发布的70个大中城市房地产价格变动情况显示：2014年2月份，北京商品房价，二手住宅价格环比涨幅持平。与上月相比，除二手住宅环比涨幅回升了0.1个百分点外，新建住宅和新建商品住宅价格同比和环比涨幅均收窄。

统计数据显示：2月份，北京新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨0.3%，同比上涨15.5%。与上月相比，涨幅分别下降了0.2和3.3个百分点。在二手住宅中，与上月相比环比涨幅增加了0.1个百分点。同比涨幅下降了2.5个百分点。

4个直辖市中，北京房价各项指数涨幅均为最低。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析：2月份，70个大中城市中，房地产价格环比上涨城市减少，同比涨幅回落。

万科橙降价是“崩盘”信号？

当万科橙、东亚·印象台湖、东亚·尚品台湖纷纷以低于预期的价格出售时，北京楼市看跌情绪弥漫……很多置业者都心存“幻想”，希望寻找到有降价让利的楼盘……

进入三月销售季后，与去年众多房地产项目“端着架子”卖不同，许多项目为了抢收跑量，纷纷以低姿态入市——

先是北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙项目，毛坯房均价2.168万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低近5000元/平方米，即使去掉精装修价格，万科橙此次开盘价格也比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

随后，将于本月底开盘的东亚·印象台湖住宅二期项目也宣布降价销售，将售价从之前预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起，原定的毛坯房也改为精装房出售。

除此之外，东亚新华位于同区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也将采取低价入市策略，最早预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照2.09万元/平方米的起价销售，且包含2000元/平方米的精装修。

……

几则消息一经传出，瞬间引起各方热议，更有甚者将其称为北京的“崩盘信号”。

而实际上，万科橙此次“降价”事件，在当天下午即被万科橙项目负责人澄清否认：“所开项目从未降价销售，目前该楼盘的销售价与公司上报住建委2.2万元每平米审批价格基本一致。”

因此万科橙“降价”事件与杭州等二线城市的楼盘降价也相去甚远：首先杭州的降价楼盘是从之前一万余元的售价降到5千元，相当于折半，而万科“降到”2.1万元只减少了19%；其次，杭州的楼盘降价是从之前实际的销售价格上往下降，而万科只是在一个号称的“预估价格”上有所改变。因此在许多业内人士看来，万科橙不算降价，更何况“精装变毛坯了，降价很正常”。

“主要还是受政府限价导致的价格平稳入市的影响，同时，自住型商品房的出台以及目前整体楼市看衰的状况，都会使‘需求’有所降温。”面对扎堆入市的自住房及同区域竞争，链家地产市场研究中心分析师张旭这样说。

不过也有业内人士认为，万科橙“降价事件”在开盘阶段被热议可能是一种营销策略。尤其当前北京市场也受到了杭州降价的影响，看跌情绪弥漫。部分置业者有“幻想”，希望寻找到有降价让利的楼盘。无疑，从当前来看，万科确实通过“降价”话题成功吸引了很多北京购房者的关注。即使购房者最后发现该楼盘的降价没有预期的大，但实际上万科已经在这个过程中提高了楼盘项目的公众知名度和受众面。

实际上，万科橙目前每平米2.1万的毛坯房销售价格并不低于周围其它楼盘。同一区域的鑫苑鑫都汇、中国水电云立方、熙悦春天几个楼盘的销售价格均为2.1万元左右。而位于4公里外庞各庄的各个项目，售价则在1.7万元每平米左右。

而就在刚刚过去的这一周里，北京共有6盘入市，其中4个成为了“日光盘”……

不动产登记是降房价利器？

“不动产统一登记制度如果能推行，手里有多套房的人会担心将来持有成本增加，那就会抛出多余的房子，房源一多，供应量大了，说不定房价会降”。近日，在一家房产中介内，一位姓程的先生就延迟了购房的计划。让程先生决定“再考虑考虑”的一个重要原因，就是他听说国家要实行不动产统一登记制度……

“今年6月起草完成不动产统一登记条例并上报国务院，年内出台实施。”国土资源部副部长胡存智4月22日在北京举行的中国发展高层论坛2014年会上如是说。

消息一出，在很多老百姓看来，如果不动产统一登记能够摸清房产底数，对规范房地产市场和房地产调控会产生很大影响。如果不动产统一登记能够反腐的话，不动产登记制度推出后，必将引发房叔、房姐等腐败官员的大量抛售，就能够增加市场供给，从而导致房价下降……虽然这种观点在很多业内人士看来显得有些幼稚，却表达了很多老百姓对于房价能够得到控制的期待。

不动产统一登记真的会成为降房价利器吗？

其实，不动产登记制度的浮出水面，已经不止一次引发舆论的争议——

比如，SOHO中国董事长潘石屹认为如果不动产登记制度能够实施，房价一定大跌。而另一地产大佬任志强就呼吁“别放空炮”。他说，2007年，《物权法》出台就提出不动产实行统一登记制度，不过至今没有任何实质性进展。

此外，物权法学者们的观点也基本一致。他们认为，实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，提高政府治理效率，建立统一的不动产信息查询系统意义重大，但这项制度建立的目的与调控房价、征收房产税、反腐无关。

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而对于这一制度的实施，张旭认为：“实际上，不动产统一登记并不会直接作用于房价，但是条例出台后引发的后续调控动作，可能让老百姓对房价的控制甚至是走低有一个预期，会加重楼市观望的氛围。因为推出不动产登记考虑的是中长期影响，而不是期望短期见效。所以对现在楼市的影响，应该是微乎其微的。”

京津冀一体化能改变楼市现状？

“随着京津冀一体化，北京市区的房价肯定要下降。”当全国人大代表、北京市常务副市长李士祥如此说时，不少网民表示，高房价人人喊打，市长表态控制房价勇气可嘉。但房价降不降，市长说了算吗？

李士祥说，随着政府扩大保障性住房的供给，房价会回到一个合理的理性空间。随着京津冀一体化进程，很多人没有必要在周边地区买房，然后跑到北京来上班了，完全可以住在河北并在河北就业。

那么城市功能转移之后，会明显影响北京房价吗？

事实上，“京津冀一体化”提出后，包括保定在内，几乎所有临近北京的区域都在试图成为“京津冀一体化”的先锋营。不少专家认为，京津冀一体化协同发展对老百姓来讲是有很多好处的，比如，三地交通设施先行，北京的地铁就可能延伸到周边河北一些城镇。另外，打造一小时都市圈，京张铁路、京承铁路、京唐铁路、京石客运专线高铁的建设都会加速北京和河北的联系。

同时，“京津冀一体化”的加速，无疑会给北京及周边地区功能带来升级。确实有利于城市功能的优化和人口分流。从资源分布的角度看，北京周边地区的资源将具备越来越强的吸引力，进而增进此类区域的人口导入能力。加上产业结构重新进行了调整和配置，更有助于老百姓分散到北京周边或者河北省的一些城市，就近就业，或降低门槛就业、创业。

如此一来，可能会适当抑制北京房价上涨。因为大部分购房者在北京买房都是因为北京较好的社会配套和工作机会，一旦这一优势减弱，需求可能就会产生萎缩。

不过，如今看来“京津冀一体化”能否缓解北京房价高、交通堵、人口过多的大城市病还未可知，但燕郊、香河、大厂、固安等河北环京楼市已经亢奋，一些项目已经开始以“京津冀一体化”作为支持房价上涨的一大卖点……

利率上涨削弱了买房刚需？

当首套房贷款优惠取消后，30年期100万元贷款的月供增加了一千多元，全部还清后，利息要多付近30万。银行缩紧信贷，势必压制百姓购房欲望，但这对房价来说，是否能起到抑制作用呢？

根据国际评级机构惠誉发布的报告，中国经济在今年以来显示了真正的增长减速，其中部分要归因于货币政策收紧。

根据央行公布的数据，今年一二月份的社会融资规模较去年同期减少了2.5%，银行间利率和债券收益率自去年中旬开始呈现上行轨迹，但今年自2月中旬以来，再次呈现下行轨迹。

报告认为，中国政府之所以收紧货币和信贷环境，目的是为了压制信贷的疯狂增长，尤其是被认为对金融稳定构成巨大威胁的“影子银行”活动，但此举却从一个侧面对房地产交易产生了巨大影响。

“除了个别和银行有合作的楼盘，他们的二手房首套贷款利率维持不变，剩下的二手房房贷全部上调。而利率维持不变的那部分，额度也相当紧张，批下来的时间也会非常久。”一位银行工作人员表示，最近很多银行开始收紧房贷，一些年份较久的二手房基本无法贷款。

北京中原地产研究部统计数据显示，以往首套房信贷8.5折的优惠政策已经停止，很多银行都开始上浮贷款利率，甚至出现5%的上调幅度，几乎达到了基准利率的1.05倍。

按照现有利率标准，一套贷款100万元的房子，在8.5折时代，30年月供仅为5720元，而如今的月供则需要6571元。换句话说，按照原有标准计算，30年贷款还清时，老百姓支付的利息是105.9万元，而现在需要136.55万元，多支付了30万元。

究其原因，主要是银行没有执行央行的规定，不能满足自住房购房需求。银行取消首套房利率优惠以及延长放款时间，势必削减刚需购买力，“很明显，从现在的银行利率来看，并不鼓励老百姓买房子。”业内人士表示。

一些房屋中介人员表示，近期的二手房交易量有明显下滑，平均达到20%左右。这种持续观望的心态，也同样影响着更多市民的决策。房价看跌的声音越来越高，甚至有人抓紧时间低价卖房，生怕大跌以后，房子砸在手里。

人口控制缓和供需矛盾？

一个“动物园批发市场”搬迁就能缩减百万人口，但房子会越来越多，这是否意味着住房需求的锐减？又能否带动房价的大幅下跌呢？

虽然北京是特大型城市，但其人口规模却已远超承受能力。在今年的两会上，北京市常务副市长李士祥则向媒体表示，控制人口的措施主要是调整和疏解非首都核心功能。而随着人口的迁出，原本的住房需求被大量削减，很多人据此认为房价下跌只是时间问题。

按照北京新的战略定位，即政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，一些高污染、高耗能、聚人多的产业要坚决退出去。

“动批”地处首都核心区，由9个分市场组成一个大市场，一万多个摊位，但它并不主要服务于首都城市功能，这就不应该在北京核心区继续发展了。其实早就有企业觉得不方便了，其中最大的不方便是交通，出不去进不来，另外一个是安全隐患。

去年9月，北京市《关于“加强城市规划管理，标本兼治缓解交通拥堵”议案办理情况》的报告中就已经指出，为了改变北京市中心城区功能以及人口过度集中的状况，位于动物园、雅宝路、大红门等地的多家批发市场将被外迁，而在这里生活工作的数百万人口也会随之迁出，业内人士表示，在北京控制人口规模的消息传出以后，很多业主都跑来咨询此举是否会对房价产生影响。

其实，北京对人口的调控政策并非只针对这些大型批发市场。按照北京市“十二五”规划，首都经济将面临产业结构的深度调整和全面升级，所有与“动批”相类似的产业均被认为是并不适合未来北京发展方向的。与此同时，大量外来人口的涌入势必会带来交通拥堵、破坏市容、空气污染及社会治安等问题，对城市的资源、环境、基础设施和就业、教育、医疗、住房、社会保障等方面也形成了巨大压力。因此，包括旧城改造在内的人口迁移将是今年调控人口的主要手段。

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那么，随着大规模的人口迁移，北京的住房需求是否也会大幅度减少？即便购房意愿不会明显受挫，但租房市场很可能大受影响。由于租房需求的减少，一些投资性购房者的买房意愿就会受到抑制，最终可能还会变相影响买卖市场的供需关系，导致房价很可能出现下跌趋势。

“短期内可能不会出现很大的影响，但只要人口规模有效控制，那房子会越来越多，供求关系肯定会有所改善，房价很可能会出现下跌迹象。”一位二手房业主表示。

租房市场平稳预示买卖市场降温？

租金涨幅下降，房源数量上升，虽然需求依然强劲，租房市场却失去了以往的火爆。看不到高收益的业主，还有多少会考虑投资房产？

今年的春季租房市场与往年相比有一个很明显的变化，人们发现房租的涨幅缩窄了，房源数量也提升了。此外，由于很多人考虑到以往的经验，今年都提前回京租房，因此租赁高峰期相对提前，从正月初四就开始逐渐回暖。有人说，租赁市场的供应增加，会不会意味着买卖市场的热情不高呢？

通常来说，只有当人们的购房需求得到了充分满足，租房市场上才会有更多房源供应。从今年春季的租房市场数据来看，很多热门区域的房租涨幅都很小，往年高达20%的区域，今年有些才涨了3%。

“像我这样频繁更换工作地点的人，几乎每年初都要做一次租房的选择，春节后跳槽的多，房租价格高。不过今年在五道口附近租了两室一厅中的一间，租金低于预期，才2100元/月。”一位租房客表示。

从我爱我家发布的报告中可以看到，每年春节假期过后，从正月初十开始，随着返京求职务工人群的增加，房屋租赁需求快速增长，春季租赁旺季一般持续一个月左右。五道口、双井、亚运村等核心区域的租金涨幅高达20%，今年虽然租赁市场的交易量依旧火爆，租金的涨幅却在逐步收窄。

与同期相比，我爱我家的客户登记量上涨了近5倍，但交易量也随之上涨了近4倍，这说明与需求量同样增长的还有供给量，今年春季的租赁市场中，房源充足已成定局。

由此可见，当市场上的租赁房源已经趋于供求对等时，租金自然涨幅不会太大。但由此也可推断，租赁市场的房源饱和，很可能会影响买卖市场的投资性购房需求，这是否意味着房价将因此出现拐点呢？

目前，交通便利、位置优越的可租赁房源基本已经掌握在业主手中，而新开楼盘若想投入租赁市场仍需时日，因此即便市区内的二手房购置需求依然旺盛，毕竟租金不能继续维持高位，加之人口迁移等附加因素的影响，业主的卖房欲望恐怕也不会太低。

篇5：北京房价分析

昨天，在参加丰台团人大代表讨论时，副市长陈刚表示，房价调控需要一个较长的过程，政府让房地产价格理性回归的决心不变。目前，北京住宅自有率已达70%，但不可能让大学生一毕业就有房产。此外，由于北京卖地的钱都用于保障房和基础设施建设，所以北京不是土地财政。

“开发商不敢一下降价”

去年，北京第一次提出了两个50%的目标50%土地用于建保障房；市场供应的房子中，保障房占50%。同时,为遏制房价过快上涨，北京带头出台了调控措施。统计数据显示，这些政策出来后，北京连续7个月出现房价涨幅回落、均价下跌。

“当然有些统计和百姓感受不同，有些楼盘可能还在高位。很多人问我，没感觉下降啊，还在涨啊。”陈刚说，房地产调控有一个过程，同样一个楼盘，今天卖出的价格，明天下降太快，容易引发不稳定因素。所以一些楼盘的在售价格没变化，但新盘就较低。

他表示，调控是比较长的一个过程，大家要给调控一个时间和耐心。就像总理说的，(政府)让房地产价格理性回归的决心不变，而且一定能做到。

他说，“能做到的原因，是我们体制的优势，我们能掌控宏观经济、行政、法律等多种手段，比如限购、税收政策等。特别是大幅度投放政策房这一手段，可以直接解决中低收入者的住房问题。而保障性住房和房地产市场的关系密切，是一个民生问题。”

新住房需求主要靠租

陈刚说，当政策房超过50%，达到70%的时候，也就是说，北京整个新增住宅供应市场的70%都控制在政府手里时，能让中低收入人群买得起房子。剩下的那30%的房子的价格还有什么发愁的呢？

“实际上，中国的住房问题，历朝历代都解决得很好，现在住房自有率已经达到80%，北京的人均面积快达到30平米了。”陈刚说，日本才17%。他们的住房问题之所以解决得很好，不是数量多，我们的住房数量已经不低了。

陈刚说，现在很多人说找不到媳妇、孩子毕业没房子，人口这么快速增长，北京不可能让大学生一毕业就有房子。所以鼓励大家租赁。这也跟发展阶段有关，国外房屋拥有率不低，但相当多的人也在租房住，自己到工作单位近的地方住，把自己的房子出租给别人住，流动起来后，交通问题也解决得好。

“北京不是土地财政”

陈刚说，去年北京提出拿50%的土地建设保障房。能供应这么多土地，是因为北京实现了由区县政府主导的大面积土地一级开发。“丰台土地一级开发，都在区政府或乡镇政府手里，不让开发商参与。金融危机时，政府就开始做一级开发,现在有1000亿的土地储备。手里有大量土地，所以能够把一半土地留给政策房。”

“虽然有拆迁压力，但我相信政府拆迁比有些开发商拆迁更有保障。有些人跟我说，这样会不会把价格抬太高，我直觉告诉我不会。最后一统计，比开发商拆迁还便宜30%，原因很简单，开发商资金来源于贷款，资金成本高，政府拆迁就可以省”。

陈刚说，“土地财政，是说买地钱纳入市财政，用于发工资。北京卖地的钱不是拿来发工资的。去年保障性住房建设，明补暗补300多个亿，全部来自于卖地钱，剩下的钱做了基础设施，这个审计得很严。北京可以理直气壮地说，我们不是土地财政。现在，我们有大量的保障房正在建设，竣工需要一到两年周期。今年提出竣工10万平米，去年是5万平方米，越往后竣工量越大。”

对话

记者：有人质疑称“集体土地建公租房是变相的小产权房”，你怎么看这个观点？ 陈刚：报告中提出集体土地建公租房，这是一个创新。农民集体建设用地本身可以建房，但不能出售。过去我们建五小企业，但现在在北京这个市场上，这种企业生命力不大了。那还能干什么？就是小产权房，这条路不能走。所以我们现在搞公租房，集体拥有这块资产，但不出售。不出售只租赁，就不是小产权房。

记者：今年工作报告中说GDP要达到8%，你觉得有困难吗？

陈刚：去年房地产投资还是占总收入的50%，但今后不能再依靠房地产，而且今年限制了购车，那还能靠什么拉动经济？今年，有很多轨道交通开工，在历史上也是最大的。现在还不能说地铁开工量有多大，到时候你们看，决不满足去年开工两条线、两年完成100公里的水平。

篇6：北京房价分析

2016年12月10日09:51 新浪综合

12月9日，北京市重大项目建设指挥部办公室主持召开2016年轨道交通线路开工动员大会，新京报记者从会上获悉，北京市轨道交通3号线一期、八通线南延、昌平线南延一期、平谷线和新机场线一期，共5条线路即将开工，总长达126公里，北京轨道交通再次迎来新的建设高峰。

全市在建线路已达20条370公里

新京报记者从会上了解到，本次5条线路中，3号线一期已进入实际性开工阶段，其他线路也基本完成勘察设计招标工作，开工前的各项前期工作已梳理完毕，计划本月底陆续进场开工。

市重大项目办相关负责人介绍，本次的5条线路开工后，北京在建轨道交通线路已达20条，将达到370公里。“近年来，北京市的轨道交通建设每年完成投资均超过300亿元，明后几年是建设高峰期，总建设规模和总投资都将处在一个高位态势，将对全市基础设施固定资产投资起到促进作用。”

动员会上，市重大项目办还对参建各方提出明确要求，要确保做好安全生产和文明施工、绿色施工管理工作，始终把安全工作摆在首要地位，同时要继续完善轨道交通技术风险管理体系，严格落实主体责任和监管责任。

CBD线计划明年底开工

北京市轨道交通建设管理有限公司计划调度部部长崔海涛介绍，燕房线支线和CBD线计划明年年底开工，已经进入设计阶段。

按照计划，CBD线全长6.5公里，设站8座，从东大桥站向东南方向至大郊亭站，全部为地下线，下穿CBD楼宇，站间距仅为七八百米，是北京已有地铁中站间距最小的线路。其中东大桥站可换乘6号线，大郊亭站可换乘7号线。

此外，昌平线南延二期未来还将与9号线在国家图书馆“接头”；八通线南延拟增设施园站，目前正在等待规划批复。

按照“十三五”规划纲要相关要求，北京在“十三五”期间将继续加快轨道交通建设，开通运营总里程将达到900公里以上。

昌平线南延

一期工程北起昌平线西二旗站，南至蓟门桥站，全长12.3公里，共设7座车站，其中换乘站5座，均为地下站。该工程是一条中心城南北方向加密线，沿线连接了西二旗、清河、学院路、北太平庄和北下关等重点功能区、居住区及教育基地。

线路通车后，有利于扩大南北方向线路服务范围，缓解西二旗站客流压力，方便学院路沿线市民出行，将来与京张城际铁路衔接。

计划建成时间：2020年

新机场线一期工程

南起新机场本期用地界南侧，北至中心城草桥站后折返线，全长41.4公里，全线设3座车站，磁各庄设置车辆段随本期工程建设，新机场北设置停车场。

作为服务于北京新机场的快速专线，新机场线建成后将有利于提升北京新机场的服务水平，对于促进新机场临空经济区发展，完善京津冀区域综合交通运输体系，推动京津冀协同发展具有重要意义。

值得注意的是，新机场线也是北京在轨道交通领域第一次通过政府和社会资本合作（PPP）模式吸引社会投资人参与投资、建设和运营管理的城市轨道线，是市政府引进社会资本推动市政机场设施领域建设的重点项目之一，将为今后PPP项目提供良好的借鉴和参照。

计划建成时间：2019年与北京新机场同步建成

3号线一期工程

西起东四十条，东至东坝中街，全长约13.7公里，全部为地下线。全线共设9座车站，其中换乘站5座。

该线路有利于进一步完善中心城东部线网布局，改善沿线周边及东坝地区的交通出行环境。

计划建成时间：2021年

八通线南延工程

北起八通线土桥站，南至环球影城站，全长约4.5公里。结合环球影城项目设置终点站环球影城站，可与规划7号线东延实现换乘。

该线路直接服务于北京城市副中心和环球影城，进一步发挥东西向交通大动脉作用。

计划建成时间：2019年

平谷线（徐辛庄-平谷段）工程

东起平谷新城泃河湾站，经河北省三河市，西至通州区徐辛庄地区，整体呈东西走向。此段线路总长约54.3公里，设9座车站，全部为高架车站，其中徐辛庄站为换乘站，河北境内设车辆段一处，平谷区内设停车场一处。