房价难回头（精选三篇）
房价难回头 篇1
众所周知, 稳定房价是近几年房地产调控的重要目标, 今年以来甚至称得上是惟一目标。然而, 如果地价涨势不能抑制, 稳定房价又谈何容易?从成本上讲, 地价是构成房价的最重要的组成部分;从市场规律上看, 在当前市场环境下, 绝大部分房企都有意愿、也有能力使房价明显高于地价, 以获得比较可观的项目利润。
国家统计局数据表明:今年1-8月, 全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米, 同比增长37.9%, 创2008年以来新高;土地购置费6017亿元, 同比增长84.3%。按此计算, 则土地成交均价较去年同期上涨33%;而1-8月份全国商品住宅成交均价只上涨3.3%。由此证明地价涨幅远超房价涨幅。
实际上, 地价波幅大于房价, 是近几年我国房地产市场的一个重要规律。在房价上涨期, 地价往往涨得更快, 从而助推房价, 比如2007年和2009年。而在楼市调整期, 地价下跌幅度明显大于房价, 但对房价的拉低作用, 远小于楼市繁荣时对房价的推高作用, 比如2008年。
因此, 调控房价, 必须同时抑制地价。国家政策中基本上没提到过抑制地价上涨, 倒是10月7日出台的“沪12条”中明确表示:遏制地价和房价过快上涨。从今年前三季度情况来看, 土地市场的成交量明显超过前两年的水平。原因有二:一是供应量猛增, 今年国土资源部计划供应18万公顷居住用地, 与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷有大幅度增加。二是虽然有所调整, 但今年土地市场比2008年好很多。
从成交价格上看, 今年地王现象有所减少, 但总体地价非但没降, 且有所上涨, 只是火爆程度不如去年下半年。比如, 今年以来很多优质地块的溢价率为50%左右, 而100-300%溢价率的地块比比皆是。这与房价密切相关, 今年4月“国十条”出台后, 虽然房价涨幅收窄, 但整体上依然处于高位, 房价难以下跌, 致使开发企业仍旧勇于以较高价格拿地。
今年以来, 在土地市场中, 央企和上市公司拿地热情较高。中铁、华侨城、招商、保利、万科等是拿地大户。比如万科仅8月就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷, 金额78亿元。这与今年楼市调整幅度不大有关, 比如8月万科以120亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录, 孰料9月便将纪录改写为142亿, 前三季度销售业绩已超过去年全年。在宏观调控背景下, 业绩居然如此辉煌, 即便是万科的企业品牌过硬、销售策略对路, 还是让人有点吃惊。
与企业业绩相对应的, 是城市的土地收入。与万科同等耀眼的是上海。今年前三季度, 上海土地成交额达1140亿元, 已超过去年全年成交金额。单是9月末, 上海12幅土地成交金额就逾200亿。不过, 总体而言, 今年二三线土地市场的增长率超过一线城市, 这主要与开发商区域布局重点向二三线城市转移有关, 另外一线城市经营性用地供应越来越捉襟见肘。
土地市场成交活跃, 却离年度居住用地供应计划仍有较大距离。截至9月初, 广州、北京和深圳分别仅完成年度计划的18%、26%和33%。上海完成74%, 节奏还算合理, 所以上海的土地成交金额也是最高的。从全国来看, 今年上半年住房用地供应只完成了年度计划的36%, 而前三季度的数据至今尚未公布, 不过近日举行的2010年前三季度国土资源形势分析中提及:建设用地供应总量增长较快, 供地区域分布趋于合理, 但由于各地用地需求持续旺盛, 供需矛盾十分突出。
骂完中石油回头看房价等 篇2
反过来，骂中石油也白骂。股市里的中石油不是石油行业里的中石油，对国民经济的重要性绝不可同日而语。以政府眼光看来，宏观经济隐患并发时，股市是池鱼，股市里的中石油充其量是~--点的鱼罢了。经过一再调整，商业银行存款准备金率达到历史最高位，换言之，银行可贷资金率处于历史最低点。而且，未到年关，银行今年的可贷资金早已用尽，信贷扩张造成的流动性推动固定投资偏快增长，央行不得不动用行政手段强行收紧贷款。至此，支撑股市继续上行的流动性只剩下居民储蓄转移。
转移还将继续，因为通货膨胀率上升形成的负实际利率并未得到根本改善。居民银行人民币存款持续贬值。此刻，值得注意的是，转移可能走上老路，楼市泡沫可能得到暂时的意外支持。
中共中央政治局目前召开会议，研究经济问题。会议提出，宏观调控的首要任务是防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。10月份CPI为6.5％。国家统计局局长谢伏瞻曰前表示，CPI月度同比涨幅在6％左右可能要持续一段时间，预计2007年全年GPI涨幅在4.9％至4.8％之间。无疑，通货膨胀仍是悬在每个中国人头上的达摩克利斯剑。受累于石油和粮食，全球其他国家的物价水平也开始向上。这会使中国内地可能出现明显通货膨胀的概率更高。当股市大幅波动时，资金将寻找更安全的途径。举目四望，对外投资无路，惟一一列获准出境的“直通车”还停在厂里。多数投资者熟悉的可替代投资品还是不动产。在中国内地大城市，有实力的投资者擅长在股市与楼市间折返跑。尽管央行数次加息，提高了贷款成本，尽管中央、地方屡出新政，挤压房地产市场泡沫，打击开发商、中介商经营乱象，不动产吸引力不减。原因是有一样东西比不断上行的房价更可怕：通货膨胀。而不动产一向有抵御通胀的保值名声。所以，骂完中石油，回头关一心一下房价吧。
荒谬无比的“岁末突击花钱”洪丹
日前结束的十届全国人大常委会第三十次会议传出消息，修改《预算法》成为代表热议的话题。据权威人士分析，在《预算法》修订议程中，部门预算改革是一个主要的方向，旨在改变中央部委“预算执行进度慢”的现状，避免出现“岁末突击花钱”的情况。提起《预算法》，一个安心过自己小日子的人，可能搞不清这部宏观大法与自己有何种关联。那么，不妨就从身边的民生事情讲起。每逢到了岁末，身边的各项修建工程，往往便如雨后春笋般涌现。刚刚修整过的花圃被填埋，一个路基取而代之；明明才铺过的道路，似乎又不堪重负了，继续重铺，乐此不疲……而恰巧，一切都发生在年底。这就是现行《预算法》下所引发的“岁末突击花钱”。虽然在《预算法》的修订议程中，剑指中央各部委，然而，这一突击花钱的现状，普遍存在于各个市县地方，潜伏于我们身边各桩大小事情。先看一组数据。据本月初媒体报道，大部分中央部委只花掉了总预算的六成多。这就意味着未来两个月，中央各部委要花掉300亿到4000亿元人民币，才能如期“完成”预算。预算无法完成会有什么后果?中国水稻研究所的一份“紧急通知”中一语道破：如果达不到预算执行要求，“财政部将会同农业部相应核减下一年度预算规模”。
今年的钱花不完，明年就没钱花。那钱花在哪里?对一些人来说，当然要用在最为GDP作贡献的地方。因此，一到年末，修建工程大张旗鼓。曾有一教授说过，破除一栋建筑，重新另建一栋，虽然对于民众而言增长是零，但对于GDP而言，则是双倍增长。这番言论虽有危言耸听的味道，却一矢中的地揭露了热衷于大兴土木的缘由：既拉动了GDP增长，又顺利把钱花出去，一石二鸟。回到《预算法》本身。正是由于现行《预算法》存在的缺陷，才致使现实中漏洞被无限放大。在市场经济国家，预算法被冠以“经济宪法”之称，是一个国家重要的经济法律之一。而我国的《预算法》自1995年1月1日正式颁布实施后，尚未经过修改，也凸显与我国现行经济体制的不相适应。
现行的预算资金分配机制重在对投入、使用的监管，而对于产出、绩效的考核并不是很严格。这导致了各个部门把注意力放在对资金分配的争取上，争取到资金后再到下一个项目的争取，而对于财政资金使用的绩效高低并无严格要求。建立“结果导向型”的考核机制能较好地解决这一问题。不但要看预算的投入，也要评估预算的产出，从而提高财政资金使用效益。事实上，广东已经在试点这一做法。另外一一个环节是监督。在现代社会中，公开透明是解决公共领域低效率与腐败的一剂良药。在许多国家，包括预算进程、听证和审议、正式文件都必须向公众公开，接受公众监督。预算，是国家财政收入和支出的计划，钱往哪花、如何花都应该明明白白、仔仔细细。而在我国，预算过程和详细文件长期都作为机密，或者在技术上使公众与这些信息无缘。其次，现行《预算法》规定政府预算由人大审查批准，但是人大不同意预算时怎么办?现行法律并没有作出规定。有消息称，新《预算法》将要求地方人大要进行“实质性审查”，并启用问责机制。这样，无疑才能加大人大审查监督的力度。
起诉欠贷学生是雪上加霜胡艺
首先应该承认，大学生还款违约现象如果得不到控制，助学贷款制度难免会受到影响。从银行角度看，对严重违约者进行必要的信用惩罚可以理解。事实上，早在去年3月，教育部在新闻发布会上也宣布过，教育部拟将严重违约学生名单在媒体上曝光，以期降低该项贷款存在的风险。
现在问题的关键在于，大学生到底是故意赖账不还，还是确实暂时没有还款能力呢?众所周知，在就业形势严峻的当下，无业可就的大学生并不在少数，人事部的统计数据表明，截至2007年6月底，今年面临毕业的本科生近500万，而全国对大学毕业生的需求不到170万，因此仅今年将有七成大学生面临“毕业即失业”的现状。
再说，即使学生找到了工作，也未必就马上具备了偿还贷款的能力。从曝光的情况来看，大学生每年的还款负担有数千元。有调查显示，当前普通大学毕业生的月薪多在1000-1500元左右，有的甚至更低。在物价居高不下的当下，除开房租、水电费与必要的生活支出以后，可供支配的收入相当有限，并不够偿还贷款。我认为，从当前的就业现状来看，除了少数大学生存在诚信
道德问题以外，大部分拖欠助学贷款的学生可能确实是出于无奈。
国家助学贷款的对象多是家庭贫困学生，不少贫困学生抱着上大学改变命运的想法申请贷款，读大学。但没想到事与愿违，学生毕业即失业，找工作本来就难，如今银行公布了他
们的姓名和身份证号码，给他们打上了不诚信的烙印，甚至准备起诉欠贷毕业生，这无疑会把他们推向更加无助的境地。对银行追债未必有利。
当然，欠债还钱是天经地义的道理，我丝毫没有说贫困学生可以赖掉国家助学贷款的意思。我只是觉得，教育部与银行在曝光、起诉违约大学生的问题上应该保持慎重的态度，不宜“一刀切”。其实，除了曝光、起诉以外，教育部门与银行方面完全可以设计出一套更可行、更人性化的追债方案。比如，由高校出面协助银行通知这些欠债学生重新签订还款协议，根据学生现在的实际经济情况适当延长还款期限，灵活确定还款方式，给他们一个缓冲的机会。如果欠债大学生丝毫没有还款诚意，再曝光、起诉也不迟。
公款吃喝可能没有办法解决潮白
南昌市最近规定，国内公务宴请要以赣菜为主。据说，这是为了制止国内公务接待中的大吃大喝、奢侈浪费等不良现象。因此，宴请应体现江西特色，酒水等费用开支原则上不超过宴请标准的1/3，—般用本省产品。毫无疑问，又是一种规范公款吃喝的做法。新近还有河南汝阳纪委采用深入酒店“偷拍”的手法。种种做法早就乱花渐欲迷人眼。回头看看，规范公款吃喝的历史，在我们应该可以用悠久来形容了。一个时期有一个时期的声色俱厉，但结果往往令人丧气——当然是那些真正想生气的人，事态全然不见丝毫好转，相反，还有愈演愈烈之势。思量起来，大抵各种规定都有空子可钻，很容易被下面“变通”。比方说从前有那么—段时间，什么级别的只能上“四菜一汤”；执行起来后却发现。盘子忽然不再是过去的盘子，大了几号，—个里面上几种，该多少还是多少，想多少还是多少。其实，但读过一点历史，就不会出台这种徒留笑柄的规定。冯梦龙的《古今笺》说，有个叫陈镐的特别喜欢喝酒，“督学山东时，父虑其废事，寄书戒之”，告诉他喝酒三杯为限，他马上请人“制一大碗，可容二升许”，还在碗内煞有介事地刻了八个字：“父命戒酒，止饮三杯。”所谓四菜一汤，不是该故事的十足翻版吗?只是不知道今人这种应对的智慧，是属于文化传承的，还是属于无师自通的。南昌这个新规定有可能落到实处吗?当然是可能的。在许多地方，必须抽本地什么牌子的烟，必须喝本地什么牌子的酒，以行政手段强行令本地人民消费本地产品，一度都收效甚大，尽管这里面有不少怨声载道的声音。何况，“以赣菜为主”这一句规定本身，就大有变通余地。
容笔者悲观地预测，至少在目前，公款吃喝还是一个没有办法解决的问题。着力于治理的人们，着眼的是公款吃喝的弊端——某个地方仅仅中午招待不准喝酒，不就节省了多少万元可以用来建多少所希望小学吗?但在现实中，却有意无意地忽略公款所以用之于吃喝，所以能用之于吃喝。所以用之?一言以蔽之，中国的许多事情到了不吃喝已经举步维艰的程度。所以能用之?中国的财务制度还千疮百孔。建立在这样背景下的任何所谓规定，我们不是跟南昌过不去，放在哪里，都难免在实践过程中沦为摆设。
“百官倡烟”是行政理念错位惠铭生
吸烟就吸省产烟!湖北荆州下辖的洪湖市政府，下发红头文件，将全年15900条公务用烟指标，分解至114家县直机关和基层乡镇，实行摊派消费，并奖惩分明。荆州当地有官员戏称此现象为“百官倡烟”。
又是以“扣减或停拨财政经费”相威胁，又是以“进行曝光，并给予通报批评”施压，甚至把吸省产烟上升为“政治高度”，强调吸食外地烟就是“不讲政治，不讲纪律”，端的是很有些“黑色幽默”的味道。
政府之所以这么做，无非是因为烟草税收是当地财政的命脉。吸当地烟可为地方经济作贡献，为财政数字“增光添彩”。
发展经济，增加地方税收，这本无可厚非。政府可以扶持企业，但这并不意味着政府可以将手“乱伸”，对本来由市场决定的事情越俎代庖。因为在市场经济条件下，政府扮演的主要是“守夜人”角色，是良好环境的维护者，应保障市场主体进行公平交易。下发用烟指标，强迫机关单位和党员干部消费省产烟，这明显是施政上的错位和越位。政府通过行政手段插手干预市场，实质上已造成对其他品牌香烟的排挤与歧视，不仅违背市场规则，而且也有违法的嫌疑。
更要看到的是，目前的公务接待中存在着巨大的浪费，这是当今社会的痼疾。荆州某些县市为单纯增加财政收入，竟然下达公务用烟指标，这实际上是强迫各级机关单位增加公务接待中的支出，为“嘴巴上的腐败”推波助澜。再者，吸烟有害身体健康，这是起码的健康常识。在全社会力倡戒烟的大背景下，政府岂能为了增加财政收入，就“强迫”公务人员吸烟呢?
“百官倡烟”的背后是行政理念的错位，这样的错位并非个案，在不少地方其实都存在。
谁在“诱傻”郭之纯
房子越是卖不动就越是抬价，制造“紧缺”假象，这其实早不是什么秘密了。当然，这种奇特的现象或许只在中国的房地产市场上才有。由此不由想到经济学上那则著名的“搏傻理论”：在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，高到远远超出其实际价值，比如简单一幅画就能卖到上亿元，原因就是购买者坚信还会有人比自己“更傻”，将来一定能以更高价格出手———是谓“搏傻”。看中国当前的房市，与此“搏傻理论”有些相似。
当然，从“有价无市”的现状来看，这与“搏傻”又是不尽相同的———贴切说，应该称为“诱傻”。那些在成交低谷中硬撑着抬价的房地产商或二道贩子们其实也明白，房市成交量之所以萎缩，最主要是因为价格过高，远远超出了大多数人的实际购买力；其次是随着CPI不断上涨，许多人对跻身“房奴”的生活心存顾忌；还有就是，有些人开始对国家调控政策产生了一些信心，相信房价有望理性回调。然而，如此背景下房价却不降反升，某些房地产商还拼命为高房价鼓噪，这不是“诱傻”又是什么呢?
特别令人感兴趣的是，这些人“诱傻”的底气究竟何在?在笔者看来，某些房地产商之所以敢于如此，从其自身来讲有这样几种原因或曰“心理支撑”：其一，担忧心理，害怕降价会引起“多米诺骨牌效应”，从而坏掉已经持续了多年的“好形势”；其二，不甘心理，对房市的利润预期一时难以调整过来，不愿轻易就范；其三，侥幸心理，由于近年来的多次调控基本上都是无功而返，甚至越调越高，而在当时往往也使房市产生过波动，如此“经验主义”使某些房地产商对当前的成交量萎缩并不以为意。这些因素，再加上经过多年的暴利积累，也的确有许多开发商已经赚得盆满钵溢，有了一定的“抵御风险”的能力，是故房市虽然提前入冬，但房价却一时难以理性回落。
不过，种种迹象表明，发生“房子越是卖不动就越是抬价”这种普遍现象，在房产商自身心理因素之外，或还有着更为重要的外部原因———即某些房地产商得到了地方政府或明或暗的支持。近年来，地方政府开出各种优惠条件或通过暗箱交易的方式，聘请外地开发商哄抬本地地价的事情很多。而在地方政府的种种“优惠”和“支持”之下，某些房地产商分外有了抵御楼市寒流的底气。比如11月15日《南方周末》在头版头条披露的当前中国首富名下的碧桂园公司“零地价拿地”的内幕，便是如此。而当地之所以作出如此“赔本买卖”，真实目的便是为了抬升当地的房价和旅游价格等。
土地供应难降房价 篇3
近期的《经济学人》刊载了全球房地产的专辑,引述了诸多的研究,颇值得思考。在几年前房市泡沫的顶端,《经济学人》就刊载了封面故事,不仅预测了房市的崩解,而且预示了房市崩解给全球经济带来的严重后果。
哈佛大学的经济学家曾有研究指出,住房供应比较充足的地区,房市泡沫比较少。道理很简单:房价一高,就有人造房子,增加供给。这样很快就把房价泡沫压下去。而那些对房子需求高,但土地紧张、规划限制严格的地方,则出现供不应求的情况,把房价无限推高。中国的房地产商也经常说土地供应过紧是房价高的原因。
这次《经济学人》对全球房市崩解的分析,则挑战了这一传统理论。事实证明,土地供应充足,规划比较灵活的地方,往往会制造大泡沫。原因是在高房价的刺激下,这种地区的房地产商想盖房就盖房,缺少束缚,进而不停地提高供应,却压不下价格来。爱尔兰的房市,就是一个例证。
为什么会如此呢?按一般的市场规制,商品的价格由供需所决定。房价高刺激住房建设,增加了房子的供给,价格就会应声而回落到理性的水平。怎么在供过于求的状况下,房价还能持续猛涨相当一段时间?
这在于房子并非一般的产品。一般而言,商品价格的上涨,会抑制人们对这种商品的需求。但买房子带有很大的感情因素。拥有什么房子,往往成为人们身份、阶层的标志。房价一涨,没买的人马上恐慌,觉得自己可能因为买不起某种房子而被从某一阶层中排斥掉。结果,房价上涨不仅不抑制需求,反而刺激需求。相反,当房子供过于求时,有房子的人则并不愿意减价出售,宁愿在那里挺着。这些都扭曲了房市中供需的信号。所以,在人们普遍为房子发疯时,增加土地供应的效果往往是刺激投机。这种投机行为,只能使房价进一步上涨,并且掩盖了过量生产的现实。这是发达国家从这次经济危机中学到的重要一课。中国近年来出现的土地囤积、投机等现象,说明中国并不能自外于这一规律。
许多分析家指出,到2006年,美国30岁以下的人就没有房价下跌的记忆。这大概是泡沫能吹这么大的原因之一。中国在这方面也有类似之处。中国的大城市居民,只见过房价上升,就好象每天早晨太阳都从东边升出来一样。在这种心理状态下,如果土地供应的控制放松,过量建设就在所难免,很可能形成巨大的房地产泡沫。