房屋租赁价格评估意见

房屋租赁价格评估意见（精选6篇）

篇1：房屋租赁价格评估意见

锦江、青羊、金牛、武侯、成华区房管局，高新区规划建设局，市房屋拆迁管理处，市房地产经营管理处，市房地产评估协会，各房屋拆迁单位，各房地产估价机构：

根据建设部《房地产估价机构管理办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》及《成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》（成办发[2008]75号）等法规政策，为规范城市房屋拆迁评估价格异议处理程序，制定本意见。

一、房屋拆迁估价机构经抽签选择产生后，应依法、独立作出估价报告。被拆迁房屋评估价格应真实反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。估价机构在将估价结果报告交付委托人的当日，应将估价结果报告向市房屋拆迁管理处备案。

二、拆迁人或被拆迁人认为估价机构作出的估价报告违反国家房地产估价规范或未真实反映房地产市场价格的，可在收到估价报告或估价结果报告公布之日起5个工作日内委托成都市房地产评估协会专家委员会进行技术鉴定，也可委托国家、省相应专家委员会进行技术鉴定。

三、市房屋拆迁管理部门对拆迁当事人有异议的涉嫌违反国家房地产估价规范或严重背离房地产市场价格的估价报告，可委托成都市房地产评估协会进行技术鉴定，也可委托国家、省相应专家委员会进行技术鉴定。

四、成都市房地产评估协会专家委员会受理后，应按照国家房地产估价规范和相关法规政策，对被申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行技术鉴定。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人或申请人有利害关系的，应当回避。

五、成都市房地产评估协会专家委员会在受理之日起10个工作日内出具书面鉴定结论。

六、估价报告经鉴定存在技术问题的，原估价机构应当改正错误，重新作出估价报告，不再另行收取评估费用。

七、估价机构拒绝重新作出估价报告或再次作出估价报告经鉴定仍然存在重大问题的，可由拆迁当事人双方协商共同委托其他估价机构进行分户评估，也可由拆迁人重新组织召开拆迁动员会，另行抽签选择估价机构。

二00八年十二月十六日

篇2：房屋租赁价格评估意见

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告

苏华评报字[2012]第 N253 号

江苏华信资产评估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告目录

注册资产评估师明.............................................................................................................................1

资产评估报告摘要............................................................................................................1

资产评估报告正文............................................................................................................2

一、绪言.........................................................................................................................2

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2

三、评估目的.................................................................................................................3

四、评估对象及评估范围.............................................................................................3

五、价值类型和定义.....................................................................................................4

六、评估基准日.............................................................................................................4

七、评估依据.................................................................................................................4

八、评估方法.................................................................................................................5

九、评估程序实施过程和

声

情况...............................................................................................................6

十、评估假设.................................................................................................................5

十一、评估结论.............................................................................................................7

十二、特别事项说明.....................................................................................................7

十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8

十四、评估报告日.........................................................................................................8

江苏华信资产评估有限公司I

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

评估报告附件

1.委托方、产权持有单位营业执照复印件

2.产权证明文件复印件

3.委托方、产权持有单位承诺函

4.注册资产评估师承诺函

5.评估机构资格证书及营业执照复印件

6.签字注册资产评估师的资格证书复印件

7.资产评估业务约定书

江苏华信资产评估有限公司II

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪

守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供

资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其

所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及

资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于

报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当

被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告摘要

苏华评报字[2012]第N253号

南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产

评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京

医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租

赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年 12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延

龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于

评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆

整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅

读资产评估报告正文。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号

一、绪言

江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法

律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评

估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产

评估过程和结果报告如下：

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方及产权持有单位

委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）

法定代表人：周耀平

注册资本：69358.068万元人民币

实收资本：69358.068元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注册号：***

经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料

药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；

II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；

预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限

定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

江苏华信资产评估有限公司2

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（二）其他评估报告使用者

本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的

为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提

供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况

1、实物状况

本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附

房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础

采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋

架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2

吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国

有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况

根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权

江苏华信资产评估有限公司3

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股

份有限公司，产权来源：自建。详见下表：

序建筑面积是否

房屋所有权证号座落结构丘号

号（m2）抵押

1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否

2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否

3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否

4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否

5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否

6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否

根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用

权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义

根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理

理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日

本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报

告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大

常委会第29次会议修正）；

2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；

3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据

江苏华信资产评估有限公司4

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资

产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；

2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；

3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；

5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师

关注评估对象法律权属指导意见》；

6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件

1、房屋所有权证；

2、土地使用权证。

（四）取价依据文件

1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；

2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据

江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

八、评估方法

市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评

估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易

搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场

法进行评估。

运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易

情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的

年租赁价格。

市场法的计算公式：

评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系

数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

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修正因素：

（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。

（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的

价格。

（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。

①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施

完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响

房地产价格的因素；

②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影

响房地产价格的因素；

③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。

九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施

了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业

胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技

术方案等制定本项目的评估计划。

（四）现场调查

我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使

用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（五）收集评估资料

到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归

纳和整理，关注评估对象法律权属。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相

应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前

提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。

评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。

评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用

评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：

1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的

使用期限内持续有效地使用；

2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；

3、评估对象无产权纠纷；

4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚

未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；

5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。

十一、评估结论

经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办

公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹

拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

江苏华信资产评估有限公司7 南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

十二、特别事项说明

本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。

十三、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。

2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定

以及相关当事方另有约定的除外。

3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计

算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

篇3：房屋租赁价格评估意见

郑州是个流动人口和常住人口均较多的城市, 由于收入以及生活状况的不同, 不可能所有人都能够购房, 因此租房成为不可回避的问题。近两年, 郑州市的房屋租金不断上涨, 已经接近大多数人的承受限度。过高的房租会引发一系列的社会问题, 因此房屋租赁价格需要在一定合理的范围内波动, 这就有必要对影响郑州市房屋租赁价格的因素进行研究, 从而确定是什么样的因素主要影响着房屋租赁价格。

在查阅诸多资料、充分考虑郑州市实际情况的基础上, 本文将影响郑州市房屋租赁价格的因素归并以下七个因素:GDP值、人均GDP值、郑州市人口数量、人均可支配收入、人均消费性支出、商品房销量和住房出租面积, 通过灰色关联度分析结合实际数据确定了影响郑州市房屋租赁价格的主要因素。

二、灰色关联度分析的概念

灰色理论是一门研究信息部分清楚、部分不清楚并带有不确定性现象的应用数学学科。灰色理论已跨出控制领域, 技术科学学科, 渗入到社会的多个领域, 取得了良好的经济效益与社会效益。灰色系统理论提供了一种新的分析方法即灰色关联度法, 它的基本任务是基于因素序列的微观或宏观几何接近程度, 来衡量因素间的关联程度或者是子因素对母因素 (目标值) 的贡献程度。

三、对影响郑州市中原区房屋租赁价格的因素进行灰色关联分析

设x1, x2, x3, x4, x5, x6, x7分别代表GDP值, 人均GDP值, 郑州市人口数量, 人均可支配收入, 人均消费性支出, 商品房销量和住房出租面积。

1、数据的收集与分析。

通过查阅郑州市统计信息网、房屋租赁信息网和《郑州市统计年鉴》, 可得到影响郑州市房屋租赁价格主要因素的统计数值如表1所示。

2、用灰色关联度方法分析影响房屋租赁价格的因素。

经查阅相关数据资料, 现选取郑州市中原区二室一厅的房屋户型为标准计算分析影响房屋租赁价格的因素, 2005—2010间其平均租赁价格如表2所示。

将房屋的平均租赁价格作为参考序列x0 (k) , k=1, …, 6其他各因素作为比较因素序列xi (k) , i=1, …, 7进行灰色关联分析, 具体计算过程如下

2.1数据标准化处理。

。对各因素初值化处理, 得各标准化序列yi (k) , 如表3。

2.2计算绝对差。

根据上表的数据以及绝对差的求解公式:△i (k) =|y0 (k) -yi (k) |。

可得, 绝对差△min=0, △max=1.11

2.3计算关联系数。

根据关联度的计算公式令ρ=0.5, 将表3中的数据代入此公式中, 可直接计算出关联系数, 其结果如下:

δ1= (1, 0.77, 0.57, 0.44, 0.41, 0.33)

δ2= (1, 0.78, 0.6, 0.48, 0.45, 0.41)

δ3= (1, 0.95, 0.97, 0.85, 0.78, 0.85)

δ4= (1, 0.89, 0.70, 0.62, 0.58, 0.54)

δ5= (1, 0.98, 0.78, 0.74, 0.66, 0.55)

δ6= (1, 0.81, 0.50, 0.82, 0.50, 0.36)

δ7= (1, 0.83, 0.97, 0.66, 0.47, 0.44)

3.2.4计算关联度并进行优势因素分析

取则比较因素xi和参考因素x0的关联度ri为:求解得:r1=0.59;r2=0.62;r3=0.9;r4=0.72;r5=0.78;r6=0.67;r7=0.7。比较知r3>r5>r7>r4>r6>r2>r1。

显然, 在对比的几个因素中, 人口数量对郑州市房屋租赁价格的影响程度最大, 其次为人均消费性支出, 住宅出租面积, 人均可支配收入, 商品房销售数量, 人均GDP和GDP值。综上所述, 分析得房屋户型大小, 人口数量, 郑州市人均消费性支出和人均可支配收入这四项是郑州市中原区房屋租赁价格的主要影响因素。

参考文献

[1].刘思峰, 《灰色系统理论及应用》, 科学出版社.1999

篇4：构建玉器价格评估体系

国人素有礼玉、爱玉、赏玉、佩玉、藏玉的情结。自距今1万年前的史前社会以来，制作精细工巧、材质温润坚硬的各式玉器便一直是人们敬仰礼神、美化装饰、身份标志、财富象征的珍奇物品，成为历代王朝上层社会和世俗百姓共同喜爱与追觅的对象。玉器文化既具有源远流长、经久不绝的纵向特征，又拥有博大精深、与时俱进的横向特点，在各个不同的历史时期与区域扮演过不同的角色，承担过性质迥异的社会功能。玉器是中国历代艺术品中与人们的政治生活与社会生活联系最为密切的一种特殊艺术品，像当今尚在使用的许多词汇，如“金玉满堂”、“金声玉振”、“金玉珠宝”、“珠玉财宝”、“被褐怀玉”、“比德于玉”、“温其如玉”、“金玉良缘”、“化干戈为玉帛”、“玉不琢不成器”、“宁为玉碎不为瓦全”、“君子无故玉不去身”等等一系列蕴含特定社会观念的玉文化词汇由此产生，从而影响、塑造了一代代中国人的言行、人格，成为世守时崇的显性或隐性的规范，并与其他文化形态一道最终汇聚成为代表东方历史文化无穷魅力的源泉，成为中华文化在世界民族文化之林的显著标志之一，东方人爱玉石和西方人爱钻石是区别东、西方文化的浅显特征。中国历代生产制作的玉质产品，不仅是最具时代特色与艺术性质的文化遗物，同时因其材质珍贵、工艺复杂、不易制作等特色而具有了极高的经济价值，是国内外博物馆与民间收藏界争相追逐的重要珍藏主体。

如果从商代开始收藏夏王朝的“夏后氏之璜”算起，玉器收藏便是中国最早出现的古物收藏品，已历3000多年。今天，随着经济发展和人们对优秀精神文化产品的需求，玉器收藏又成为收藏界的一大热门。值得人们关注的是，由于玉器文化的性质特殊，除了在拍卖会上可以看到玉器的拍卖价格外，国内各博物馆馆藏玉器一律没有标注其价格。专业部门在介绍玉器藏品表示价值时，往往用“价值连城”、“国宝”、“珍贵文物”等等空泛而专业的术语，真正具有民间理解的可以明白表示多少金额的什么价值呢?云山雾遮，不明其妙。相信绝大多数的观众或者收藏者也会作如是思索。

作为一种有物质材料、具体形体、特殊工艺、文化内涵、时代风格的玉器实物，应该和别的文化艺术品一样拥有一定的经济价值或市场价格，这不仅是时代对了解玉器文物藏品价值的要求，也是社会对文物行业提出的一种要求，更是文物行业细化文物研究与管理的必然趋势。当玉器文物藏品屡屡被盗、玉器文物被破坏的时候，公安部门往往会为值多少钱、够不够立案标准而犯愁；在处理具体案件时，又往往为文物的级别与经济数额的折算而烦神；没有价格，各级政府财政部门在修建文物库房时，也往往会认为不值得；而一些收藏单位更容易出现将玉器藏品当作一般礼物送领导的问题，这些情况都是因为玉器藏品没有价格。如果文物部门结合玉器的时代、材质、工艺、文化、功能、数量、大小、特点等多方面因素综合考虑，再结合当代拍卖会的玉器成交价格作为参考，对现属国有玉器文物藏品进行价格评估，岂不是可以满足社会的需要，便于开展工作？

玉器价格评估方式的思考

由于前人对玉器价格评估缺少系统的工作，又缺少相应评估标准与规则，所以，这是项高难度的工程，也是充满变数却有规律可循的工作。高难度是指玉器文化的丰富广泛，必须具有较全面的知识才能开展工作，将玉器的时代、品质、工艺、功能、文化等多方面的因素通盘考虑，不能轻率从事，仅仅凭一点或某几点特征就匆忙下结论；有规律可循是指玉器的价格形成经历了漫长的社会、历史、文化发展过程，在现实经济生活中又受到诸多因素制约，无论是从玉器的成本衡量、市场价格比较和收入预期角度，都可以对玉器进行价格的量化分析的。

一件玉器价格形成与产生，可以在这样的大背景下思考：相同材质的同形玉器，新旧工艺应有不同价格；科学发掘出土的玉器，价格应高于流传无绪的同类玉器；王侯墓葬出土的玉器，价格应高于一般墓葬出土的同类玉器；成组发现的玉器，价格应高于零星发现的同类玉器；科学鉴定的玉器，价格应高于未经鉴定的同类玉器；各时代的标准玉器，价格应高于同时代的非标准玉器；不同时期的同类同质同色玉器，应有不同价格；不同材质的同类同色玉器，应有不同价格；不同体量的同类同质玉器，应有不同价格；不同类型、器型的玉器，应有不同价格；不同工艺、技术的玉器，应有不同价格；不同功能、用途的玉器，应有不同价格；不同经济发展区域的玉器，应有不同的售销价格。

总之，礼器高于用器，法器大于装饰，公器大于民用，一切能反映社会形态与制度变化的玉质物品，自然要高于仅仅用于美化装饰的民用玉器。

玉器的价格在当前有逐年提升的趋势，拍卖会上、民间交易市场玉器的价格提升速度，超过了其他一般历史文物。从另一个方面来讲，由于国家文物政策的限制，各个历史时期玉器的典型标准物、重器都是禁止拍卖和控制流通的物品，所以每年允许交易的这方面物品的成交数量还比较稀少，不利于进行价格评估，我们往往只能选择有参照价值的拍卖品进行比较。当然，还可以考虑用另一种方式进行，比如用标明等级或者珍、稀、罕程度的办法，将珍贵玉器与一般玉器区分开来，将宫廷用玉、典章礼制玉器与一般的民用玉器、吉祥避邪玉器区分开来。或者几种办法兼而用之。

在对每一件具体的玉器进行价格评估时，我们进行了反复琢磨思考，既要考虑其时代，也要考虑质地、工艺、体积大小、用途和人们的喜爱程度及以往市场价位。尽管有的馆藏玉器根本没有可比较的市场价格，今后也很难有机会进行市场交易，我们还是结合它的各方面特点给予了一定幅度的参考价格。这种价格实际上就有了合理的成分，随着时间的推移它也将逐渐被社会所接受。玉器价格评估一定要从玉器的艺术特色、品质特征、重量、形体、市场规律、历史与文化等方面入手，展现出它的精神内涵，人文特色、品质珍贵、艺术创新的价值所在，从而推动玉器市场的成熟，为人们在更大价格空间里接受“天价历史玉器”的出现打下坚实的心理承受基础。

与书画、瓷器文物价格动辄千万、几千万相比，玉器至今还没有上千万的成交纪录，这种价格的悬殊既说明玉器的价格今后还有较大的上升空间，也说明在目前的条件下不宜盲目地把一些玉器标价过高。

举一些例子就可以说明。中国史前玉器具有丰实、重要的文化信息与社会功能。但是自1992年文物拍卖以来，史前红山文化玉器的玉龙和玉太阳神拍卖都是200多万元，其他史前玉器也没有超过300万元的。国外拍卖中国玉器没有超过100万美元的，国内拍卖清朝玉制帝印最高价也就600多万元。古玉价格偏低，尽管有珍贵出土文物和国有馆藏文物一般不得轻易上拍的限制，可能在一定程度上影响了玉器的价格上扬，但一枚价值重大、作为官方权力和制度、文化标志物的帝王之印，其功能要比一般的生活用器、陈设之器重要得多。这在一定程度上给了我们很大启示：在玉器的价格评估上，不能想当然地给予历代玉器以很高的价格。

在对某些玉器标注价格时，由于缺少可比较的价格，我们努力按照科学、合理、合情的方式开展工作。对于一些具有时代特征和艺术特色的玉器，我们给出了几百万元甚至更高的价格；对于那些形体较小，或有残缺，或者玉质不佳的玉器，我们给出几千或几万的价格，并不是因为它时代早就给高价，也不因为它有特色就不考虑其他。比如汉代玉刚卯、严卯，是一种有时代特色的玉器，玉质较好，按理该标高一点，但其型小体轻，只有6克多重，我们给出了几万元到十多万元的价格，每克已高达万元，有的藏家给出了40万至60万元的高价，似略有不妥。

当今生产的玉器价格，通常是由四部分内容构成，玉料的成本、加工的成本、管理成本和基本利润。产地、玉质、制作工艺、管理水平和销售区域的经济发展状况乃至于购买者的审美认知程度等等，都能对玉器的价格产生影响。最重要的因素是两个方面：料和工。随着稀有玉矿资源的减少和社会购买力的提高，随着各种玉料的替代物的出现和科技手段的应用，真正优质玉料的价格急剧提高，导致了优质玉器的生产成本逐渐增大，当今社会对玉器越来越强烈的客观需求，也导致了劣质玉器的急剧增多，各种质地的玉器价格都开始呈直线上升的趋势。

篇5：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 家庭暴力的法律对策

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 涉外婚姻的结婚离婚规定

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 丈夫拒付抚养费妻子离婚相胁

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 生孩子没经过我同意

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 关于彩礼的法律规定有哪些

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 离婚案件不宜处理债务问题

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 夫妻财产约定协议如何办理公证

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 家庭暴力离婚起诉需要哪些程序

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 是无效婚姻，还是离婚纠纷

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 哪些中国公民不准同外国人结婚

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 结婚条件中，精神病患者能否结婚 http://s.yingle.com/y/hy/1480474.html

 禁止与外国人结婚的中国公民有哪些 http://s.yingle.com/y/hy/1480473.html

 男子打死女方父母以爱之名行侵害之实 http://s.yingle.com/y/hy/1480472.html

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 离婚后房产如何分配

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 离婚中房屋分割问题

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 北京涉外婚姻登记地点

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 职工住房公积金属夫妻共同财产

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 谈公证在婚姻家庭中的作用

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篇6：农村房屋评估指导意见

（讨论稿）

第一条 为了规范湖南省农村房屋估价行为，保证估价质量，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》，制定本意见。

第二条 本意见适用于湖南省农村集体所有土地上的房屋价值进行分析、估算和判定的活动，包括农村房屋征收拆迁估价、抵押估价、司法技术鉴定，以及农村土地和房屋入股、联营形式的估价等各类估价目的。

第三条 本意见所称的农村房屋，是指湖南省农村集体土地范围内的住宅或生产经营性房屋。

第四条 从事农村房屋估价的房地产估价机构，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估；从事农村房屋估价的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

第五条 农村房屋估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

房地产估价机构、房地产估价人员与估价项目当事人有利害关系或者是估价项目当事人的，应当回避。

第六条 委托人应当向房地产估价机构如实提供农村房屋估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

农村房屋的用途、建筑面积、土地面积等一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以委托人书面提供并经当地政府相关部门确定的为准。

第七条当事人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押估价，但有下列情形之一的农村房屋不应作为抵押估价对象：

（一）权属有争议的；

（二）未取得房屋所有权证的；

（三）未取得集体土地建设用地使用证的；

（四）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；

（五）已依法公告被列入征地拆迁范围的。

第八条本意见所称的农村房屋征收拆迁估价目的一般表述为“为确定被征收房屋拆迁货币补偿金额估价而评估其房屋市场价格”。

本意见所称的农村房屋抵押估价目的一般表述为“为确定农村房屋抵押贷款额度提供参考依据而评估其房屋抵押价值”。

本意见所称的农村房屋司法技术鉴定的估价目的一般表述为“为农村房屋司法技术鉴定提供参考依据而评估其房屋市场价值”。

农村房屋其它的估价目的参考以上表述进行描述。

第九条 除农村房屋征收拆迁估价时点应为土地征收公告之日以外，其它估价目的农村房屋估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查看之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

第十条 农村房屋估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途，以及区位、实物、权益状况等。

第十一条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查看，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查看记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

实地查看记录应当作为估价档案资料妥善保管。

第十二条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计农村房屋在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，并在估价报告中作出必要的风险提示。

第十三条农村房屋估价应按《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等要求选用合适的估价方法。

第十四条在运用成本法估价时应按下列步骤进行：

1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；

2、估算重置价格或重建价格；

3、估算折旧；

4、求出积算价格。

（一）房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l、土地取得费用；

2、建筑成本；

3、管理费用；

4、资金利息；

5、税费；

6、开发利润。

（二）农村房屋相应的土地使用权取得费用，是指土地使用权人在估价时点，在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。具体的费用项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定。

（三）农村房屋的建筑成本，可采用分部分项法、工程造价类比法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

（四）分部分项法是以房屋的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算房屋的重新建造价格的方法。

分部分项法的操作程序：

1、现场勘测房屋各组成部份（即分项，如墙体、楼地面、屋面等）的主要特征，如用料、工艺及规格数量等；

2、计算各分项数量；

3、根据现行工程定额标准确定各分项价格；

4、评定房屋成新；

5、确定房屋评估价格。

（五）工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差异的项目进行调整，确定房屋评估价格。

工程造价类比法宜适用于有可比较的类似工程的房屋评估。

工程造价类比法的操作程序：

1．根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程；

2．计算修正系数：人工费用修正系数（K1）、材料价格修正系数（K2）、机械使用费修正系数（K3）、间接费用修正系数（K4）；

标的物所在地区的人工费标准 K1＝――――――――――――――――类似工程所在地区人工费标准

∑标的物工程主要材料数量×所在区域单价

K2＝――――――――――――――――――――― 类似工程主要材料费用

∑标的物工程主要机械数量×所在区域机械单价

K3＝―――――――――――――――――――――― 类似工程主要机械使用费用

标的物所在区域间接费率

K4＝――――――――――――――― 类似工程所在区域间接费率

3．计算总造价修正系数K；

K＝类似工程人工费比例×K1+类似工程材料费比例× K2+类似工程机械使用费比例×K3+类似工程间接费比例×K

44．计算房屋评估价格；

评估价格＝类似工程单价×K×建筑面积

（六）成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。

扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：

l、直线法下的建筑物现值计算公式：V= C-（C-S）t/N2、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C-1-2/N）

3、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= C·Q

式中V----建筑物现值（元，元／㎡）；C----建筑物重置价格或重建价格（元，元／㎡）； S----建筑物预计净残值（元，元/ ㎡）；T----建筑物已使用年限（年）；N----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（%）。

无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。尚可继续使用的房屋，成新率一般不宜低于40％。

（七）开发利润应以土地取得费用、建筑成本与管理费用之和为基础，根据当地建造类似房屋相应的平均利润率来求取。

（八）积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

（九）同一范围内同种用途的房屋宜采用同一种评估技术思路。重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

第十五条 农村房屋估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

第十六条 对附着物评估按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。

第十七条 对在建工程评估，一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

在建工程应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

第十八条对临时建筑评估，未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

第十九条凡农村房屋评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第二十条 估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

第二十一条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

第二十二条 估价机构应当将下列资料整理存档：

（一）评估报告（含技术报告）；

（二）评估委托合同；

（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

（四）评估对象的实地查看记录、照片等资料；

（五）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

（六）其他涉及评估项目的一切必要资料。

以上资料至少保留十年。

第二十三条 在农村房屋估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》执行。

第二十四条 本意见由湖南省******负责解释。

第二十五条 本意见自二○一○年*月*日起施行。