土地合作经营开发协议

2024-06-12

土地合作经营开发协议（共8篇）

篇1：土地合作经营开发协议

项目合作开发协议书

项目名称：

项目地点：

甲方：乙方：

土地合作开发协议书

甲方：

乙方：

鉴于乙方已经取得座落于的土地使用权（以下简称“本项目”），甲乙双方经过协商一致，决定共同合作开发本项目，并达成一致协议，共同遵守。

第一条项目概况

1．项目名称：

2．项目地点： JB45-023地块

3．项目规模：总占地面积90335 m2，总建筑面积225837.5 m2其中项目占地面积JB45-02地块60490m2、JB45-03地块29845 m2规划建筑面积 JB45-02地块151225 m2、JB45-03地块74612.5 m2

4．项目规划用途：商业及住宅用地，住宅土地使用年限为70年、商业土地使用年限为40年

5．项目证件及手续：国有建设用地使用权交易成交确认书、规划设计条件告知书、国有建设用地使用权出让合同（JB45-023地块各一份）

第二条项目合作形式

1．甲、乙双方共同合作开发。甲方负责本项目的建设、销售，乙方委派财务人员监督资金流向。

2．在本项目开发过程中，前期总投资为人民币伍亿元（包含土地费用），乙方投资人民币贰亿元拥有40% 的股权；甲方负责本项目的建设、销售和项目运营，并享有60%的股权，3．在本项目开发过程中，出资与收益均按股权比重进行分配。

4．开发资金投入总额与时间：

4.1 乙方投入本项目土地成本按规划楼地面价为JB45-02地块：2264.83 元/ m2；2，本项目总投入土地费总价为 19800.0万元。

4.2甲方前期投入本项目合作开发资金为人民币叁亿元，具体投入方式依项目建

设进度分期分批投放建设资金。

4.3 本合同签订生效后十天内，甲方打入泰宇公司帐户人民币XXX元作为定金。

第三条合作期限

本项目开发期限为三年，自签约之日起至本项目建设、销售、全部办理完小业主房产证并项目清算完成时止。

第四条合作期间甲方的权利和义务

1.负责本项目建设工程施工和所需要资金的投入，包括项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的办理、项目设计、建安工程以及项目配套设施建设工作所需费用的投资，确保本项目建设工作顺利完成。

2.负责选择、确定和安排合适的施工单位对项目工程的建设。

3.负责项目全部营销总策划和销售工作，负责处理项目销售收益问题，并以投资商的名义出现在媒体上。

4.甲方在签了本合同并支付了定金后，有权使用该项目及土地使用权进行融资。

5.负责本项目广告设计、媒体宣传工作及相关费用。

6.根据项目建设需要，请求乙方配合工作。

7.甲方保证，在以乙方名义开发本项目过程中，凡涉及该项目开发所产生的一切债权及风险由甲方承担，与乙方无关。但如因甲方在本项目开发过程中违反法律规定被有关部门追究，乙方有权解除合同，造成损失由甲方承担。

第五条合作期间乙方的权利和义务

1.提供建项目的土地使用权证，并按政府要求缴清了相关土地费用。

2.确保提供的建设项目的使用权真实无其它争议性；确保该土地使用权无其他所涉债权债务，无任何第三方纠纷。

3.协助办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，并提供完整齐全有效的资料。

4.协助办理本项目融资工作，并提供一切按金融机构或银行要求提供的完整齐全有效的资料。

5.乙方保证在甲方以乙方名义开发项目过程中，不因乙方原因影响甲方的正常开发、销售；不因乙方债务等原因查封甲方投资的本项目房产。否则，乙方承担一切赔偿责任。

第六条违约责任

1.甲、乙双方均应严格遵守本协议，任何一方违反合同的约定，违约一方除应承担人民币伍百万元违约金外，给对方造成损失的，应该负责赔偿。

2.因违约方的违约行为导致本协议无法正常履行，守约方有权终止本协议，并要求违约方承担违约责任，赔偿由此给守约方造成的全部损失。

3.双方同意，在签订本合同生效后，如乙方违约，应双倍返还定金；如甲方违约，由甲方有权没收甲方支付的定金。

第七条协议的变更、解除和终止

1.本协议生效后即具有法律效力，非经双方协商同意并达成书面协议，甲乙双方均不得随意变更或解除。

2.按本本协议第三条约定时间到达后，协议即行终止。

第八条不可抗力

由于地震、台风、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发后果不能防止或不能避免的不抗力事件，只是直接影响协议的履行或不能按约定的条件履行，遇有上述不可抗力事件的一方，应立即将事件情况书面通知另一方，并应在十五日内，提供时间详情及协议不能履行、或者部分不能履行、或者要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事件发生地的公证机构出具，按照事件对履行协议影响的程度，由双方协商决定是否解除协议，或者部分免除履行协议的责任，或者延期履行协议。

第九条争议解决

因本协议引起的或与本协议有关任何争议，双方应协商解决；如协商不成，任何一方均可向惠州市中级人民法院提起诉讼。

本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同行法律效力。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）法定代表人：法定代表人：签约日期：签约日期：

签约地点：中国惠州市

篇2：土地合作经营开发协议

甲方：

乙方：

甲方于2001年与签定的“地租租赁合同”，合同签定甲方承租土地三十一亩。甲方在租期内有权和其他单位合作开发等租用土地各项条款。依据甲方提供的该土地租用合同，经甲、乙双方友好协商，双方当事人自愿达成如下条款：

1.甲方提供其承租的位于土地三十一亩中的亩土地作为与乙方合作开发用地。

2.合作期限自至，共计贰拾年整。

3.乙方在本块土地上新建大棚五座，建筑费用由乙方承担与甲方无关。

4.大棚面积详见规划图。乙方新建五座大棚的规划图及审批手续由甲方负责提供。（注：图中应有道路、大门、水电路、地界等范围。）

5.乙方交纳甲方贰拾年租金总价为人民币共计：。甲方承诺不再有其它任何费用。

6.在本协议及附件正式签订后土地正式交付乙方使用。甲方的规划图及审批手续提供完毕，在乙方可以正常实施新建五座大棚施工后，乙方应付甲方本土地租金为总价。

一期付款：乙方应在甲方提供图纸及审批手续后支付甲方，二期付款：乙方应在一期付款两个月后支付甲方剩余的。

7.本土地为耕地，合作期限内，乙方不得擅自更改土地的使用性质。经营项目为种植、苗木、花卉、蔬菜及采摘等旅游开发项目。

8.合作期内，乙方有权对土地进行正常的土地开发活动。

9.乙方每年十二月底须按时向甲方交纳本块土地当年的土地使用费。

前十年550元/亩，计：元/年；后十年600元/亩，计：元/年。

10.合作期间，乙方如使用甲方的水电设施，所产生的水电费用，乙方应在每年交纳土地使用费时一同交纳给甲方。如遇设备出现故障，所产生的修理费用身份证号：身份证号：

由甲、乙双方各承担50%。

11.合作期间，乙方享有甲方与签定的合同中乙

方享有的八条、九条、十条、十一条全部权利。

12.合作期内，因自然灾害或不可抗拒的原因，致使双方协议不能继续履行，由

此所造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

13.合作期内，本块土地如遇国家统一征用或政府给予的惠农政策等，按国家有

关规定乙方享有本块土地以及地上物的全部补偿。

14.合作期满，如甲方仍有土地租用权，乙方有权续租，如乙方不租，地上物归

甲方所有。

15.甲方承诺与乙方签订协议的土地租期为贰拾年，协议期内不能因村内领导变

更或本协议的甲方变更等原因终止本协议，如因此甲方终止本协议，甲方应

承担单方违约的全部责任。

16.甲方承诺如遇甲方身份变更等原因本协议各项条款由甲方之子：

身份证号：继续履行，直至协议期满。

17.如遇甲方单方原因必须终止本协议时甲方应按终止本协议当年本地政府颁

布的新建大棚标准金额的双倍对乙方的每座大棚给予赔偿。

18.如遇甲方单方原因必须终止本协议时，乙方交纳甲方的贰拾年租金甲方应双

倍返还。

19.本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方当事人签字后具有法律效力。

20.本块土地的地界图至范围图，大棚面积平面规划图是本协议附件，与本协议

具有同等法律效力。

甲方：（签字）乙方：（签字）

篇3：土地合作经营开发协议

“合作建房”是开发商拿地的重要途径之一, 通过这种方式开发的房地产项目现已基本达到国税发[2006]187号文所规定的清算条件, 是税务机关在清算审核中经常遇到的情况。下文将举相关案例, 试图对“合作建房”情况中的相关土地增值税处理问题作一分析。

一、案例分析

甲房地产开发公司 (简称“甲公司”) 与乙经济开发公司 (简称“乙公司”) 签订合作建房协议, 共同开发A房地产项目。甲公司负责投入资金及全部开发活动, 乙公司将所有的一块土地使用权投入该项目, 建成后乙公司分得30%的房产 (包括住宅及商铺) , 甲公司分得其余房产, 后经协商乙公司将分得房产的住宅部分以2 000元/平方米出售给甲公司, 共分得价款1 200万元, 其余4 000平方米商铺自用, 并开具转让土地使用权的发票给甲公司。A项目完成销售后进行清算, 甲公司将分给乙公司的1 200万元作为“土地征用及拆迁补偿费”计入开发成本予以扣除, 而未将分给乙公司的房产计入销售收入, 对该房产对应的成本也未扣除。

有一种观点认为该项目由双方合作建设, 允许扣除的只是双方对外的成本, 该笔款项应是合作建房取得的利润分配, 应视同内部往来, 不应允许其扣除。笔者认为, 应根据乙公司所获得对价的差异分不同情况进行处理。

1. 乙公司将取得房屋仅用于自用。

根据财税字[1995]48号文的规定:对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的, 应征收土地增值税。因此可对乙公司暂免征收土地增值税, 以后当乙公司将分得的房产转让时, 应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税, 以分得房产时的公允价值作为转让土地使用权的收入, 对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。房产的公允价值可按国税发[2006]187号文第三条第一款的要求确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

甲公司相当于用其建好的房产换取土地使用权, 应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本, 并将该部分公允价值计入销售收入。

2. 乙公司将土地使用权作价投入甲公司, 换取甲公司一定股份后再由甲公司开发该项目。

财税[2006]21号文规定:自2006年3月2日起, 对于以土地 (房地产) 作价投资入股进行投资或联营的, 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用财税字[1995]48号文第一条暂免征收土地增值税的规定, 应按规定缴纳土地增值税。因此, 应将乙公司所获取的甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入, 按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。

甲公司应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本, 在清算土地增值税时予以扣除。

3. 乙公司获取的是部分货币资金和部分房产。

乙公司得到1 200万元现金及4 000平方米面积的商铺, 根据财税字[1995]48号文的规定, 其分得的商铺是暂免征收土地增值税的, 但其分得的现金应征收土地增值税。乙公司的同一行为涉及到不同的税务处理, 公司转让同一地块因获取的对价不同而处理不一, 这也是产生上述不同意见的原因。笔者认为, 首先, 将乙公司获取的现金作为合作建房的利润分配是不合理的。乙公司并未入股进行房地产开发, 也不承担风险, 只是按固定面积分得房产, 应视为非货币性资产交换的行为, 是以土地使用权换取部分房产和现金。其次, 甲公司的处理也是错误的, 因为财税字[1995]48号文所称暂免征收土地增值税是针对乙公司的行为, 甲公司将房产分给乙公司应视为以房产换取土地使用权的视同销售的行为。在现行法规规定下, 乙公司应进行如下账务处理:

(1) 对于取得的现金部分, 应按照配比原则, 与其对应的该部分的取得土地使用权的成本进行配比, 计算其土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2 000万元, 而该地块土地使用权成本为1 600万元, 则其允许扣除的土地使用权成本 (不考虑其他税费) =[1 600÷ (2 000+1 200) ]×1 200=600 (万元) , 增值额=1 200-600=600 (万元) , 应纳土地增值税额=600×40%-600×5%=210 (万元) 。

(2) 对于将分得房产部分作为分房自用处理的, 暂不征收土地增值税, 待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。甲公司应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目, 将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。

对于“合作建房”的行为应界定为非货币性资产交换行为还是界定为一种投资行为是进行土地增值税清算处理应首先解决的问题。若为非货币性资产交换行为, 则出地方按转让土地使用权给出资方处理, 若为投资行为则应将出地方以土地换取的股权价值在该项目的开发成本中扣除, 但双方资金往来中出资方给出地方分配的现金应视为内部分配, 其分给出地方的房产应视为投资收益的分配。“合作建房”行为可根据合作建房协议来界定, 出地方承担项目开发的风险并享有开发利润, 应视为投资行为, 若获得固定面积的房产, 不承担风险收益的, 则应界定为非货币性资产交换行为。

二、小结

从上述分析可以看出, 对于以合作建房方式进行商品房开发项目来说, 土地增值税清算涉及出地、出资双方, 计算过程复杂, 容易产生税企争议, 对出地方清算的后续管理存在困难, 如出地方再转让分得房产, 很容易忽视对其转让土地使用权的清算, 造成国家税款流失。同时, 很多房地产开发企业利用关联方合作建房来逃避或延迟土地增值税纳税义务, 给该税种的征管带来困难。笔者建议对现行相关法规作出适当修改和补充:

1. 对合作建房用于商品房开发项目的, 对出地方分房自用取消暂免征收土地增值税的规定, 应按其分得房产的公允价值计算其应缴土地增值税, 以其分得房产时间为纳税义务发生的时间。

2. 明确出资方扣除项目。出资方付给出地方的现金应计入其取得土地使用权的成本, 出资方分给出地方的房产应按其公允价值分别计入销售收入和取得土地使用权的成本并允许其加计扣除。

3. 明确双方开具的票据。出资方给出地方的现金应由出地方开具转让土地使用权的发票, 出资方分给出地方的房产应由出资方开具销售不动产发票并计入销售收入, 出地方同时开具转让土地使用权的发票给出资方作成本扣除。

4. 结合“合作建房”的相关营业税、所得税的处理出台专门指引, 避免各税种之间的处理不一致。

摘要：本文通过举例分析, 阐述了“合作建房”开发项目土地增值税清算的实务处理问题, 并提出了关于土地增值税制度设计的若干建议。

关键词：合作建房,土地增值税,非货币性资产交换

参考文献

篇4：土地协议出让的再审视

一、土地协议出让概述

土地协议出让是指政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。长期以来，我国土地供应以新增建设用地为主，协议出让大多以土地物质出让（即增量）的形式出现。随着中央“严控增量，盘活存量”土地政策方针的确定，我国土地利用重心逐渐转移到存量建设用地挖潜上来。原土地使用权人提高存量土地开发条件并补交土地出让金的行为也属于协议出让，此情形下，土地物质并未增加，土地协议出让以土地权利出让（即存量）的形式体现。

土地协议出让实际上是政府与土地使用者一对一地谈判和磋商出让土地使用权的一种出让方式。由于在土地获取过程中只有一位意向用地者，市场竞争程度相对较弱；同时，土地协议出让价格由政府在地价评估基础上集体会审确定，其并未经过市场竞价的检验和修正，实际上是政府定价，价格形成机制存在一定人为因素。

我国土地协议出让经历了一个逐步演进的过程。自1978年开始土地有偿使用制度改革以来，在相当长的时期内，土地协议出让方式是我国土地出让的主要形式。在当时经济社会条件下，土地协议出让暴露了市场竞争不充分、出让程序不透明、出让价格偏低、容易产生寻租等缺陷，限制和取消土地协议出让的呼声日益强烈。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求商业性房地产开发用地和其他土地，供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须以招标、拍卖和挂牌等公开出让方式供地，土地公开出让开始取代协议出让成为土地出让的主要方式。2003年，国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》，在规范土地协议出让程序的同时，进一步将土地协议出让的适用范围限定在自有划拨土地补办出让、划拨土地转让、出让土地改变用途方面。2004年，国土资源部和监察部联合要求从2004年8月31日起，所有的经营性用地一律实行公开出让，否则追究有关单位的责任，协议出让从经营性用地配置领域彻底退出。2007年，国土资源部和监察部联合发文要求严格落实工业用地招拍挂制度，工业用地供应也杜绝了协议出让方式。自此，我国确立了土地划拨、土地公开出让为主，土地协议出让为补充的供地方式格局，即公益性项目用地以划拨方式供地，非公益性项目用地以公开出让方式供地，土地协议出让方式则受到严格的限制和约束，仅限于在历史遗留问题处理等零星领域使用。

二、土地协议出让的现实需求

当前，我国经济社会发展对土地协议出让产生了较强的现实需求，土地协议出让开始被赋予了新的价值和作用。

1.存量土地再开发的需求

多年来，我国城市呈现摊大饼式外延扩张的特征，部分城市特别是沿海经济发达城市耕地保护与生态承载已经逐渐达到极限，为纠正这个问题，中央确定了未来“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”土地利用总体基调，实施划定城市增长边界政策，我国城市土地利用的重点逐渐转移到存量土地再开发上来，“城市更新”“低效用地再开发”等城市存量土地再开发政策创新不断深入开展。在城市存量土地再开发中，传统的土地收储后公开出让的土地开发方式开始失灵，例如对于功能置换地块、实施微改造的地块，由于收储成本高于收储收益，土地收储方式经济上不具备可行性；同时收购拆迁中交易成本过高，部分存量土地通过土地收储推进难度极大。允许自行开发开始成为存量土地再开发的一个重要选项。由于涉及土地权利的变化和重新取得，存量土地自行开发需要通过土地协议出让方式办理相关用地手续。从政策方向上看，国土资源部《城镇低效用地再开发试点指导意见》已经明确符合条件的低效用地可以协议方式办理出让手续，重新签订土地出让合同，取得新的土地使用权，并按市场价格补缴土地出让金，上海、深圳、广州、南京等地也在城市更新政策中作出了类似规定。

2.市场配置资源的需求

当前，我国土地供应仍然是土地划拨、土地出让双轨制，学校、医院、政府办公、交通基础设施等用地仍然采用无偿划拨方式，由于缺乏价格调节与成本约束，公益性项目用地普遍存在规模偏大、用地浪费的问题。为深化土地市场改革、推动市场在资源配置中发挥决定性作用，国土资源部《节约集约利用土地规定》要求扩大国有土地有偿使用范围，除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，应实行有偿使用。同时，民营与社会资本逐渐介入学校、医院等民生项目，交通基础设施领域PPP模式逐渐探索推行，这些项目用地出于融资以及市场化运作的需要，要求以出让方式获得项目用地。由于公益性项目、准公益性项目的特殊性，不可能采用招拍挂等公开出让方式供地，只能采用协议出让方式办理供地手续。

3.土地混合利用的需求

土地混合利用已经成为城市建设领域的热点之一，也是未来我国土地利用的一个方向。长期以来，城市建设领域“功能主义原则”和“功能分区思想”占据主导地位，这种原则和思想对于我国城市规划、土地管理制度的构建以及城市建设的快速发展起到了重要作用，但其土地开发功能单一、建筑形态机械和缺乏活力等问题也开始暴露。从国际经验来看，土地混合利用已经成为土地利用的一个重要方向。实际上，越来越多的土地开发以混合功能出现，如保障性住房用地属于二类居住用地，其主体功能是住宅，同时需要混合配建商服设施；居民社区中心用地则是社区文体娱乐、医疗卫生等公益性功能与商业配套等经营性的混合体。以公益性为主、经营性为辅的混合功能用地，其经营性土地并非单独地块，而是以混合功能建筑中分摊土地的形式出现，在公益性建筑分摊土地以划拨方式供地的同时，其经营性用地不具备公开出让的条件，只能以协议出让方式供地。

三、土地协议出让存在的问题

土地协议出让重新成为解决现实问题的重要政策工具，但从当前情况来看，土地协议出让作用和价值的发挥仍受到诸多因素制约。

1.认识上存在误区

当前，人们对土地协议出让的认识和印象一直停留在土地有偿使用制度改革初期。当时由于土地协议出让的内在程序和外在监管均不成熟，确实产生了一些问题。随着我国土地市场体系不断完善，当前土地协议出让模式无论是内在程序还是外在监管均发生了巨大变化。从内在程序上看，土地协议出让前必须在经过出让公告环节，一旦有两家以上意向用地单位即转入公开出让程序，其竞争机制与土地公开出让类似；从外在监管上看，土地协议出让已经完全被纳入了土地有形市场，其出让程序、出让价格完全向社会公示，接受社会监督，公平公开程度已经与土地协议出让初期完全不同。用固有的眼光看待土地协议出让模式，对土地协议出让持排斥和回避的态度，既不利于土地协议出让工作规范与政策创新，也不利于对现实需求及问题的及时响应与解决。

2.法规支撑上存在障碍

当前，我国土地供应制度按照用途管制的原则进行设计，供地方式的选择主要按照土地用途确定。有关政策法规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅以及工业用地必须采用公开出让方式供地，对同类用途土地的差异化状态考虑不足。虽然近期国务院、国土资源部出台的支持文化创意产业用地、鼓励低效用地再开发政策一定程度突破了旧有法规，允许符合条件的经营性用地协议出让，但这些政策主要以工作意见的形式出现。这种状况导致各地在城市更新、低效用地再开发等领域中土地协议出让创新举措缺乏法律法规支撑，导致有关工作开展承担了较大的法律风险。

3.价格形成机制存在缺陷

土地协议出让价格主要通过评估测算确定，但现有的评估技术规范仍不完善。例如，在对出让价格影响很大的评估基准日进行选择确定时，评估基准日往往被确定为规划条件改变的批准时点。从批准规划条件改变到土地实际出让可能时间周期较长，土地协议出让价格实为出让前一时期的价格，这也是协议出让价格低于当期公开出让价格的原因之一。同时，在城市存量土地自行开发中，土地出让价格的确定不仅仅是技术问题，更是土地收益分配调整与土地增值收益分享的问题。各地在存量土地自行开发中，对土地出让金的测算均体现了土地增值收益分享的理念，但在这个过程中各地做法和标准不一致，其依据和合理性也不够充分，需要进一步创新与完善。

4.出让程序不健全

一是出让程序的决策不完善。当前我国土地协议出让决策权集中于政府，拟协议出让的地块分布与出让时间主要由政府决定。从国外经验来看，城市更新与存量土地再开发决策更多呈现“自下而上”的特点，即地块是否启动协议出让需要更多的听取和尊重企业职工、社区居民的意见。二是出让条件的设定不尽科学。当前土地出让以经济效益为导向，出让条件的设定追求土地利用强度和经济效益最大化，对环境保护、历史文脉传承、社区邻里关系的保存重视不足。三是出让程序需要完善。现行程序下存在土地出让价格后置的问题，即土地出让公告只公告地块位置、面积、用途等信息，未确定并公告土地价格，待公示结束后才开始确定土地价格，这种程序设置使得协议出让的公平性受到质疑。

四、土地协议出让完善建议

1.重新定位土地协议出让模式

在存量土地再开发、公益项目土地有偿使用以及土地混合利用中，土地协议出让模式具有公开出让所不能替代的作用。在规范透明运行的前提下，健全和发展土地协议出让模式有助于丰富土地市场体系，回应和满足经济发展新常态对土地利用与管理的现实需求。要破除对土地协议出让模式的刻板印象，正确理解和重视新时期土地协议出让模式的价值，不断创新和完善土地协议出让制度，并在土地管理体系中赋予土地协议出让模式应有的地位和作用。

2.加强顶层设计

在文化创意产业用地、旧城区工业企业搬迁以及低效用地再开发中，国家相关政策文件已经为土地协议出让模式创造了政策空间，地方性城市更新政策也对协议出让模式的使用进行了探索与创新。建议在梳理研究各地方实践经验与做法的基础上，适时调整土地协议出让模式有关政策依据。同时，由于土地协议出让制度创新的实质是土地权利重新界定与土地收益分配方式调整，可借鉴国外经验引入土地发展权概念，为土地协议出让特别是存量土地再开发中土地协议出让制度的重构奠定法理基础。

3.完善价格形成机制

一是改进协议出让价格评估规范。将评估时点明确为出让时点，具体操作时可确定为规划条件调整完成后、土地协议出让启动时点。二是构建土地协议出让指导价格体系。土地协议出让指导价格体系将经营性的教育、医疗、养老等产业用地同时纳入，相对于当前许多地方协议出让时所使用的基准地价体系，土地出让市场指导价格在价格水平上更接近土地市场实际水平，在用途划分上较基准地价中传统的商服、住宅、工业三大类更具有针对性和可操作性，在更新时间和方式上更加灵活，可以更好地为土地协议出让价格管理服务，并有效引导市场预期。三是建立协议出让地价管理信息系统，将所有协议出让数据材料、评估方法、可比实例等信息纳入信息系统，在便于地价监管同时，也有助于协议出让价格评估时可比实例的选取，提高土地协议出让价格评估的便利性与科学性。

4.健全出让程序

一是完善协议出让程序。针对当前协议出让价格后置的问题，逐步改进协议出让程序，在土地协议出让公告信息中增加土地价格内容，使协议出让公告内容与公开出让公告并轨，一旦有两家以上意向用地单位，即转入公开出让程序。二是加强协议出让调控。当前协议出让土地在整个供地中占比较小，且呈现零星、不规律的特征，政府在土地供应计划与调控中往往忽视土地协议出让。随着未来土地协议出让规模扩大，土地协议出让对市场供需关系将产生重大影响，要结合城市更新、低效用地再开发等新情况，在年度出让计划中综合考虑公开出让、协议出让的规模、结构、分布与出让节奏，将土地协议出让纳入出让计划管理与调控范畴，未纳入年度供地计划的地块，原则上不得办理协议出让手续，以此调控土地市场供需关系，防止土地市场大起大落。三是健全协议出让监管体系，特别是对协议出让价格评估确定等重点环节实行备案审核与抽查，确保土地协议出让规范运行。

篇5：土地合作开发协议范本

甲方：村队

乙方：

甲乙双方就甲方位于的土地开发事项进行协商，甲方因筹

集开发资金困难至今没有开发该地，现为了让村民从发展中尽快获利。根据国家及省市政府的相关规定及精神，结合甲方所处地区的实际情况，经双方多次协商，甲方同意将其位于横山西沙占地亩土地使用权与乙方

合作投资开发，现就具体合作方式及开发所产生的效益分配达成如下协议：

的投资额为土地评估作价的数额。

第三条甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、承担办理土地权属变更的费用并申请办理土地使用性质调整报批、项目施工建设报批报建、竣工验收等各项行政审批手续并提供与办理手续

相关的证明材料，使本协议书第一条全部土地变更为项目开发所需要的用

地条件（土地来源为国有出让，用地性质为住宅或商服用地）。

2、负责组织协助乙方人员协调村民关系，清理场地，解决场地遗留问

题。

3、确保土地权属清晰，不涉及任何诉讼，仲裁程序和债权债务纠纷，也未设定任何抵押。保证乙方开发权的唯一性和完整性，未经乙方同意不

得与其他开发商签订任何合作合同及协议。

4、在项目竣工后，负责根据乙方的要求无条件地协助配合乙方办理房

产分配过户时的全部手续。

5、在国家现有政策允许的范围内为合作项目积极争取各项税费减免等

优惠政策。

6、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

7、乙方有权对土地开发过程中所有财务派人进行监督。

（二）乙方的权利和义务

1、负责整个项目开发运作管理各个环节的统筹安排，包括项目规划、设计、施工、人员招聘、开工及竣工时间。

2、协助甲方办理上述土地利用总体规划调整，用地报批和土地产权分

割过户等各项行政审批手续，并承担土地变更为国有土地使用权后办理各

项行政审批手续的费用。

3、负责投入资金完成合作项目的全部施工建设。

4、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

5、负责项目开发完成后的销售（包括委托销售），销售收款的管理。

合作方式方案二

第一条合作内容

1、甲方将其位于横山西沙占地亩(土地使用权证号：；

具体位置以四至界线图为准)的土地交由乙方建设开发，该项目的开发建设

标准按主管部门批准为准，乙方或乙方关联的公司是上述所有土地开发权的唯一享有者，对上述所有土地的开发和管理运营享有全部权利并承担全

部责任。

2、由于目前合作项目用地需要整理清场，为保障双方合作项目的顺利

推进，当乙方出资取得补办土地使用权证后，甲方负责组织人员协调村民

关系，进行场地清理（具体为青苗赔偿、建筑物搬迁等），乙方支付清场费，使之具备可以进场施工建设的条件，同时甲方将该地块的土地使用权证交

给乙方。

3、本协议签订之日起土地使用证补办完成后五日内，乙方支付人民

币万元给甲方，作为合作项目的定金。

第二条土地费用及出资方式

上述所有土地现状为集体所有的建设用地，办理变更为国有出让住宅

和商服用地的费用需补交的40﹪出让金及土地登记等费用，由乙方支付，取得土地使用权证后交由乙方抵押贷款，甲方配合提供相关证件证明等。

土地按市场价值评估后价值以乙方参股形式投资在土地开发建设中，其余

开发过程中所需款项均由乙方筹集出资。

第三条甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、负责组织协助乙方人员协调村民关系，清理场地，解决场地遗留问

题。

2、负责土地权属及使用性质调整报批，项目施工建设报批报建、竣工

验收等各项行政审批手续办理过程中提供所需手续的证明材料，使本协议

书第一条全部土地变更为项目开发所需要的用地条件（土地来源为国有出

让，用地性质为住宅或商服用地）。

3、确保土地权属清晰，不涉及任何诉讼，仲裁程序和债权债务纠纷，也未设定任何抵押。保证乙方开发权的唯一性和完整性，未经乙方同意不

得与其他开发商签订任何合作合同及协议。

4、在项目竣工后，负责根据乙方的要求无条件地协助配合乙方办理房

产分配过户时的全部手续。

5、在国家现有政策允许的范围内为合作项目积极争取各项税费减免等

优惠政策。

6、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

7、乙方有权对土地开发过程中所有财务进行监督。

（二）乙方的权利和义务

1、负责整个项目开发运作管理各个环节的统筹安排，如项目规划、设

计、施工、人员招聘、开工及竣工时间等，由乙方根据开发进展确定落实。

2、负责办理上述所有土地利用总体规划调整，用地报批和土地产权分

割过户等各项行政审批手续，并出资办理各项行政审批手续的费用。

3、负责投入资金完成合作项目的全部施工建设。

4、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

第四条收益分配

项目建成销售完毕，双方按投资比例进行收益分配，双方的出资额比

例为：。

第五条违约责任

1、一方如不履行本协议书及相关补充协议项下的义务，或严重违反本

协议书及相关补充协议条款，造成项目无法如期施工建设或不能实现协议

书及相关补充协议的目的，是严重违约行为，守约方有权解除协议并向违

约方索赔。

2、若上述土地发生权属争议纠纷问题，甲方应负责全面处理协调，不

得影响项目开发。

第六条争议解决

本合同履行过程中产生的任何争议，双方无法协议解决的，同意提交

西安仲裁委员会榆林分会仲裁员独任审理。

第七条合同生效

本协议书自双方代表签字并加盖各自的公章后生效。

第八条合同份数

本协议壹式份，双方各执贰份，贰份用于上报主管部门备案，具

有相同法律效力。

甲方乙方

年月日

收益分配方案一

第四条双方本次合作采取实物分配的模式，具体方式为：

1、在项目竣工后建成的房产中，甲、乙双方分配的房产按出资额比

例:分成，其中甲方占成，即甲方可分配获得不超过平方米的房产，其中，商铺平方米，住宅平方米，剩余的商铺和

住宅房产均归乙方所有。

2、上述分配的房产均为毛坯房。双方分配房产时办理相关手续产生的各项税费根据有关规定由双方自行负担。

收益分配方案二

第四条双方本次合作采取货币增值收益分配的模式，具体方式为：

1、按公平、公正的原则在该土地开发完成全部投资成本费用决算，对

产生的利润进行分配。

2、在项目建成房产出售后，甲、乙双方按工程决算后收益进行分配，按出资额比例:分成，其中甲方占成。

第五条违约责任

1、一方如不履行本协议书及相关补充协议项下的义务，或严重违反本

协议书及相关补充协议条款，造成项目无法如期施工建设或不能实现协议

书及相关补充协议的目的，是严重违约行为，守约方有权解除协议并向违

约方索赔。

2、若上述土地发生权属争议纠纷问题，甲方应负责全面处理协调，不

得影响项目开发。

第六条附则

1、在本协议书履行过程中，双方可根据实际履行情况对本协议书进行修改或补充，由此形成的补充协议，与本协议书具有相同的法律效力。

2、本协议书经双方代表签字并加盖各自的公章后即生效。

3、本协议壹式陆份，双方各执贰份，贰份用于上报主管部门备案，具有相同法律效力。

4、双方所出具之有关项目的所有批文、报告均作为本协议书附件，并视为本协议书不可分割的组成部分。

（以下无正文）

甲方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

乙方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

篇6：土地合作开发协议书

甲方：

乙方：

甲方响应莆田市人民政府大力推进“三旧”改造的号召，积极发挥自身的地理优势，致力实现土地资源利用效益最大化。经与乙方友好协商，本着互惠互利、共同发展的宗旨，就合作开发“三旧”土地达成本协议，以共同遵守。

第一条、合作模式

由甲乙双方共同组建全新公司运营。

第二条、合作方式

1、甲方负责提供土地，并协助乙方输一切开发手续；甲方不参与新公司经营、管理，采取固定预期收益的形式与乙方合作开发。

2、乙方负责出资组建公司，并负责开发、经营与管理。

第三条、合作的利益分配及付款方式

1、乙方共须向甲方支付合作开发土地收益总金额万元（以实际测量证载面积为准，面积如有变动，则金额相应调整）。

2、乙方分三期向甲方支付合作开发土地的预期收益款，第一期在签订本协议之日起个月内支付总额的%；第二期土地收益款在支付；第三期土地收益款在支付。

3、该土地项目开发至结束过程中，产生利润的分配，甲方占%，乙方占%。

4、政府按“三旧改造”政策返还给甲方的款项（包括各项优惠政策带来的收益和土地出让金等）和竞买者支付给甲方的拆迁补偿及

租金补偿全部归乙方所有，上述款项甲方应在收到后个工作日内支付给乙方。若甲方逾期支付给乙方，应向乙方支付逾期付款额的每日千分之的违约金。

5、甲方对已收取乙方的合作开发土地预期收益款，如各种原因造成合作开发土地不能转为项目用地时，甲方需要退还乙方支付的所有款项。

第四条、土地交接

甲方须在乙方支付第二期土地预期收益款时，须在个工

作日内将本项目土地的相关证件及资料交给乙方。

第五条、双方的权利义务

（一）甲方的权利义务

1、甲方须有完整合法的关于项目用地用于开发的手续。

2、在法律允许的前提下，甲方无条件配合乙方办理土地用途变更、设臵及办理招拍挂条件等手续。

3、鉴于乙方前期投入大量资金，甲方承诺，无论乙方在招拍卖会上以任何价格拍得土地，甲方仅向乙方收取开发土地预期收益款万元/亩。

4、甲方收取乙方土地预期收益款后向乙方开具发票，所发生的一切

篇7：土地一级开发整理合作协议的公告

海南正和实业集团股份有限公司

关于签署西山区白沙地片区土地一级开发整理

合作协议的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

●2010 年7 月26 日，海南正和实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“乙方”）通过公开竞标方式成功竞得“昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理项目”。2010 年8 月16 日，公司与昆明市西山区人民政府（以下简称“西山区政府”或“甲方”）签署《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》（以下简称“协议”）。

●协议类型：委托开发协议

● 协议生效条件，协议自协议双方授权代表签署及加盖单位印章成立，经乙方股东大会审议通过，且甲方出具区人大批准的决议和区财政还款承诺后生效。●协议履行期限：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日起计算）。

一、董事会决议情况

为拓展公司在云南省昆明市房地产开发业务，公司第九届董事会第十次会议

于2010 年7 月26 日以现场表决方式审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案，董事会授权公司总裁游祖雄先生在项目中标后与昆明市西山区人民政府签订《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》及相关法律文件。董事会决议公告刊登于2010 年7 月27 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

根据昆明市政府办公厅发布的昆政办【2010】144 号《关于印发昆明市工程建设招标投标管理办法的通知》第二十七条规定“评标结果实施公示制度。在确定中标候选人后发出中标通知前，须通过昆明建设交易网（）发布中标候选人情况。公示时间为三个工作日。”公司于2010 年7 月26 日通过公开竞投竞得西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程，被确定为中标候选

人，现中标公示期届满，未出现任何异议。公司于2010 年7 月29 日取得中标通知书，成为昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的实施主体。《关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告》刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。并且因本次交易金额达到《上海证券交易所上市规则》9.3 条规定之标准，公司将就《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案提交2010 年第二次临时股东大会进行审议。召开2010 年第二次临时股东大会通知的公告刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

公司于2010 年8 月16 日召开了2010 年第二次临时股东大会，会议审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案。公司2010 年第二次临时股东大会决议公告刊登于2010 年8 月17 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

二、合同标的及对方当事人情况

（一）协议标的情况

1、协议标的：西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程（以下简称 “项目”）。

2、协议标的范围：项目位于西山区白沙地，东至杜家村、大渔二、三组、大、小石咀村民小组；南至大、小石咀村民小组、马街办事处经贸委、普坪二组、大渔一组；西至西山林场；北至董家村、沥青厂、杜家村；占地共计2374亩（最终以勘测定界四至放线为准）。

3、协议标的的投资建设内容：西山区土地平整、植被恢复；地块内道路、供水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施，以及控规要求配建的其他公告服务设施建设工作；其他经甲方认可需要建设的公共服务设施；移交甲方前地块的管理及维护等工作。甲方应在协议生效后七日内将项目范围内的全部土地移交给乙方。

4、协议标的的开发建设周期：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日

起计算），若在项目建设过程中，由于投资建设等相关事项的行政审批等非甲方或者乙方可控因素造成的延期，经双方协商确认，建设期限可顺延。

（二）对方当事人情况

本协议对方为昆明市西山区人民政府。

三、协议主要条款

（一）项目投资费用构成：

1、土地调查费、评估费、勘探费、测绘费、资料费、可行性研究费、设计

费和经甲方认可的其他前期费用（包括协议生效前相关方为本项目支出的经审计的前期费用）；

2、工程招投标、审计、律师、工程监理和工程报建应交的各项中介服务费及行政事业性费用；

3、土地平整、植被恢复、基础设施、公共配套设施、林地征占等所产生的一切费用及其他经甲方认可的其它相关公共服务设施建设费；

4、开发间接费及相关税费；不可预见费用；融资费用和贷款利息。

（二）项目管理

1、项目的土地整理及市政配套深度由甲方进行确认。

2、项目按照国家规定的相关建设标准设计并组织建设，项目涉及的建筑设计工作由甲方授权乙方通过公开招投标方式委托具备相应资质的建筑设计单位设计，甲方拥有对设计方案的最终决定权，未经甲方书面许可，乙方无权自行决定任何设计方案。

3、甲方指定由白沙地片区土地一级开发工作指挥部负责以招投标方式委托

造价、监理等单位对项目的投资、施工进度、施工质量等进行跟踪造价、监理。

4、为保证甲方的权利和项目的顺利实施，甲方成立白沙地片区土地一级开发工作指挥部，有权代表甲方行使以下权利：1）负责签收乙方或其他第三方向甲方递交的文件、文书、资料等；2）负责组织协调政府相关部门办理与项目有关的行政审批手续；3）负责协调其他涉及到项目需要政府支持的事项；4）对乙方提交的前期费用、设计方案、建设方案、工程预算、决算、进度报告等签字确认和送审工作。

5、乙方保证对本项目工程施工的总承包人按照规定进行工程建设施工公开招投标，工程招标必须由白沙地片区土地一级开发工作指挥部代表全程参与。

（三）甲乙双方权利义务

1、甲方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，甲方还应当承担以下权利义务：①甲方应保证已经拥有项目所占用土地的相关授权、审批手续，甲方有委托乙方进行项目建设的权利；

②负责完成项目所占用土地的移交工作（包括但不限于支付征地拆迁补偿金、资源使用和环保补偿费、负责安置当地居民），按时交付土地；

③协助乙方获得实施工程所必需的法律、法规规定的和行政管理等方面的批准、许可、授权；

④为乙方在项目建设工程中的融资提供积极的协助，甲方拥有对乙方资金到位及使用的监督权；

⑤对项目的规划设计、建设方案拥有最终决定权；

⑥协助乙方实施工程项目，有权对工程的设计、建设等进行检查和监督，但不能影响乙方的正常运营；

⑦甲方应当在乙方提供项目（包括分项目）竣工报告后15 个工作日内，完

成工程竣工验收工作，乙方应在甲方完成竣工验收后3 个工作日内将相关资料移交给甲方以进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；⑧甲方应当在乙方移交相关结算资料给甲方后的30 个工作日内完成最终审计确认工作，并向乙方提供审计结算报告；

⑨甲方应负责在本协议生效后15 日内确定本项目的审计单位，并告知乙方。

2、乙方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，乙方还应当承担以下权利义务：①接受甲方委托，负责项目的规划、设计及专家论证工作，并按照甲方确认的规划、设计方案进行投资建设管理；

②在本协议约定的期限内成立项目公司，并规范运营；

③全权负责项目的投资建设管理，保证工程质量符合国家规定的各项质量标准；

④在指挥部的积极支持和配合下，负责筹集项目建设所需的资金，保证该项目建设资金（包括自有资金和银行贷款）按时到位直接用于项目建设，并接受甲方监督，杜绝防止拖欠项目施工款及民工工资，确保项目按期完成；

⑤积极配合甲方在工程的设计、建设过程中进行的检查和监督；

⑥在工程竣工后，应及时通知甲方进行工程竣工验收；

⑦经甲方完成竣工验收后，乙方须将相关资料移交给甲方进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；

⑧在甲方上级部门指定的审计机构最终审计确认项目总投资额后，乙方应将土地移交给甲方，并且双方应签署确认接收的相关文件。

（四）项目建设实施主体

甲方将本项目投资列为重点招商引资项目，为项目提供财政保证，区财政局出具还款承诺；乙方承诺在本协议生效后，在西山区成立一家注册资本不低于三千万（单位人民币元）的项目公司。项目公司成立后，本协议中乙方的权利和义务部分或全部转移至项目公司。

（五）公司依据本协议可以获得的管理费用及投资收益

1、甲方对项目投资建设管理收取管理费，管理费按审计部门审定的工程总

造价的3%计提，其中六分之五作为乙方项目管理费支出，其支出应当符合相关法律法规和政策的规定。项目管理费根据项目实施进度按实计提。

2、乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程总造价的8%计提投资回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按计提。

（六）项目总投资额

项目中标金额为人民币19.05425 亿元，最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。甲方在上级部门指定的审计机构审计结论确定后的150 天内一次性支付给乙方全部投资款、利息、投资回报和管理费。若甲方未按期或未足额支付给乙方相关款项，则甲方应按超期天数计算违约金支付给乙方，具体计算方法为未支付款项×超期天数×0.05%。

四、投资收益及协议履行对上市公司的影响

依据协议约定，公司可获取的项目投资收益率为10.5%（2.5%＋8%），按项目中标金额人民币190,542.5 万元测算，该项目总投资收益为20,006.96 万元（190,542.5×10.5%），项目最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。此外，本协议的签订将为公司提供稳定良好的回报预期，且风险相对较小，可以进一步提升公司房地产开发能力及品牌影响力，为公司带来良好的经济效益及社会效益，实现全体股东利益的最大化。

五、协议履行的主要风险分析

1、政策风险

公司现有的土地一级开发模式符合当前国家的土地开发政策，但随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在公司现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。公司会积极探索符合国家要求的土地一级开发模式，为国家和地方政府完善相关政策和制度提供积极有益的实践经验。

2、资金筹集风险

土地前期开发的资金投入密集度高，投资规模大，公司本次对土地一级开发投入的资金主要来源自有资金及金融机构借款。由于该项目资金投入量大，公司将努力拓展融资渠道，确保项目开发按计划顺利推进。

六、备查文件

1、海南正和实业股份有限公司第九届董事会第十次会议决议；

2、关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告；

3、海南正和实业股份有限公司2010 年第二次临时股东大会决议；

4、《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》。

特此公告。

海南正和实业集团股份有限公司

篇8：土地合作经营开发协议

1 项目实施的基本情况

2008年以来，嵩明县农业综合开发坚持以发展现代农业为主攻方向，牢牢把握“农业增效和农民增收”这一主线，将土地治理项目与产业化经营项目结合起来实施，继续强化农业基础设施建设，大力扶持优势农产品基地建设，积极培育壮大农业主导产业和龙头企业，做强做大蔬菜产业，扩大农业综合开发的规模效应，提高农业综合生产能力，促进农业可持续发展，取得了可喜的效果。先后实施了农业综合开发土地治理无公害蔬菜基地建设项目2个，农业产业化项目2个，共投入资金1748万元，其中财政资金871万元，占总投资的49.83%。通过采取“政府引导、企业共建、合作社共管、农民参与”的运行机制，完成了嵩明伟诚蔬菜种植有限公司5000万株蔬菜种苗生产基地扩建项目和20000t无公害蔬菜加工扩建项目，在嵩阳镇上禾村建立起73.33hm2生菜标准化出口商检备案基地，在牛栏江镇上马坊村建立起33.33hm2标准化蔬菜种植示范基地，实现了农产品规模化生产、土地集约化经营的历史性突破，获得了企业、合作社、农民共赢，破解了多年困扰农业发展中的土地难以集中使用、生产难以规模连片、科技成果难以大面积推广、产业化经营机制难以大范围形成等诸多难题，在引领全县农业科技进步和加快农业现代化建设中发挥了重要的示范先导作用，为探索新时期解决“三农”问题做出了有益尝试。

2 主要措施和做法

为确保项目实施真正取得实效，嵩明县采取切实有效措施，保证了项目实施的顺利进行。

2.1 健全机构，切实加强对土地治理与产业化经营相结合项目建设工作的领导

县政府专门成立了以县长任组长，分管联系农业农村工作的县委副书记、县人大副主任、县政府副县长、县政协副主席为副组长，县直相关部门负责人为成员的领导小组，切实加强对项目建设工作的领导。领导小组下设办公室在县财政局，选派了政治好、业务精、素质高、作风硬的干部组成工作班子，具体负责日常管理工作。由于机构健全，领导有力，为建设工程的顺利实施提供了有力的组织保证，使批准后的项目及时开工，及时竣工、及时投入使用。

2.2 严格监管，确保项目建设质量

管理出质量，管理出效益。在实施过程中，嵩明县通过加强综合管理，保障了工程质量。

2.2.1 采取措施，规范管理。

一是精心组织。领导小组办公室充分发挥组织协调作用，切实加强对各项目实施单位的业务指导，项目实施单位采取工程技术人员分段包干、责任到人的管理机制，形成了一级抓一级，层层抓落实的项目管理体制，确保了项目的顺利实施。二是强化技术规范。嵩明县根据水利工程施工规范和单元工程质量评定标准，结合项目区实际，要求施工单位必须按程序施工，工程验收组分单元进行检查验收，以确保项目实施的规范化和科学化。三是严格实施招投标制。遵循“合法、公开、公平、公正、平等”的原则，在公证机关监督下，通过公开招标、评标委员会评议推荐，报领导小组批准后，与中标单位签订施工合同和廉政合同，杜绝了关系工程和人情工程。四是注重发挥经济杠杆作用，项目建设开工后，按规定支付30%预付工程款，以单元工程合格验收单，作为进度报账拨款的依据，保证了工程质量和进度。2.2.2协调配合，形成合力。项目实施过程中，嵩明县高度重视同项目区村组干部群众的沟通协调，领导小组办公室多次与项目区干部群众召开各种形式的会议，协调好项目区集体经济组织与施工单位的关系，动员其积极配合搞好工作并监督好工程质量，管理好工程设施，达到了“项目实施为人人，人人合力办项目”的效果。工作中，县财政局、县农业局、乡镇政府、村组干部相互配合，共同解决项目区选址、土地占用及青苗补偿、向群众集资投劳等问题，把项目工程建设变成受益区群众的自愿要求，集资投劳成为受益区干部群众的自觉行动，保障了项目工程建设的顺利实施。

2.2.3 严格质量，注重实效。

一是强化监督检查。在施工过程中，要求施工单位严格按设计标准、施工技术规程进行施工，对每道工序，每个环节，采取初检、复检、终检和随机抽样的办法跟踪监督，及时观察和分析工程质量动态和质量波动的原因，预见可能出现的质量问题，并及时采取对策，使工程质量处于全程控制之中，杜绝了质量事故的发生。二是实行上岗培训制度。县水务局工作人员、项目区村委会干部、施工队负责人及施工员，必须通过培训并测试合格方能上岗，确保了施工人员懂技术、会管理。三是实行奖优惩劣。对施工过程中发现的违规违章作业行为，严格按照技术规程中的奖惩条款进行处罚，对不合乎质量要求的坚决返工，对违反技术规程的坚决处罚，提高了施工单位遵守规程的自觉性，确保了工程质量。

2.3 健全制度，严管资金

嵩明县十分重视项目建设资金的管理和使用，结合实际制定了一套规范管理、科学使用资金的规章制度。一是健全了财务管理制度，严格实行专人管理、专账核算;二是制定了严格的拨款制度，按工程进度拨款。工程启动时，向施工企业拨付30%启动资金，阶段性工程结束后，经验收合格，根据税务部门出具的工程决算税务发票，对各施工单位进行财务决算;三是建立了工程成本核算制度。在严格遵守工程成本管理的基础上，按照成本费用的开支范围，确定成本费用的归集和分配，进一步完善工程竣工决算资料，保证报账工作的真实性和完整性。通过实施严格的资金管理制度，确保项目建设资金管理的合法化、规范化和制度化。

3 项目实施的特点及效果

3.1 项目实施的特点

3.1.1 选准整合平台，扩大建设成果。

嵩明县充分发挥财政资金的引导作用，以农业综合开发项目区为平台，积极探索项目建设多渠道筹措资金的长效机制，鼓励和引导农业产业化龙头企业、农民专业合作组织共同参与中低产田地改造，不断提高建设标准，增加农业综合开发项目投入。在两个基地建设中，投入财政资金380万元，引导企业投资260万元，带动合作社投资200万元，整合比达1:1.21，形成多种资金合力打造现代农业项目示范区的良好局面，有效地提高了项目资金的使用效益和综合效益。通过加强综合治理，将零星分散的地块改造成田成方、林成网、路相通、渠相连、旱能灌、涝能排的精准种植示范区，促进了土地向大户流转、经营向规模化发展，促进了土地保值增值。

3.1.2 突出建设重点，形成优势互补。

在实施土地治理与产业化经营相结合的项目过程中，嵩明县根据龙头企业的发展需要，本着“缺什么、补什么”的原则，力争把项目区建设成为龙头企业的原料生产基地，做大做强农业龙头企业并发挥其带动基地的作用，加快优势主导产业的发展。嵩明伟诚蔬菜种植有限公司通过两期产业化经营项目的扶持带动，已建起1个标准化加工厂、8个贮藏保鲜冷库、3个标准化加工车间、2.67hm2漂浮育苗池，并从国外引进1台蔬菜穴盘播种育苗机、蔬菜新品种10余个、新技术7组，已全部完成了示范推广，育苗能力和蔬菜加工能力显著增强，生菜种植面积可推广到666.67hm2。为适应企业对无公害蔬菜基地的需要，嵩明县按照产业化经营项目的要求，将建设重点放在嵩阳镇上禾村73.33hm2生菜标准出口商检备案基地和牛栏江镇上马坊33.33hm2无公害蔬菜基地上，新建三面光沟渠10.5km、机耕路4km，埋设输水管道8km，开挖蓄水池2座，为企业提供了便捷的交通和优质的水源。伟诚蔬菜种植有限公司、嵩明丰泽蔬菜种植专业合作社出资建起了水泥预制架蔬菜大棚15.33hm2，配套了生产用房、电力设备和环保设施，并做到节水灌溉(滴灌)设施全覆盖。两个基地都采用喷滴灌，各种基础设施都按照出口基地标准进行建设，严格按照现代农业发展要求来组织生产。一是利用麦当劳管理体系、GAP种植技术、HACCP质量管理体系，推广平衡施肥、精量施肥技术和生物防治技术，从源头上控制化肥和农药的大量施用;二是结合节水灌溉技术，积极推行水、肥料、农药综合管理技术，提高农业水、肥利用效率;三是完善工作规范，并将责任落实到人，严格生产物资管理，提高利用率，减少污染物的数量;四是对挑选后产生的废菜叶用于饲料牲畜，腐烂不能用的菜叶，挖坑堆捂、集中填埋做成有机肥料;五是基地种植时，全部使用低毒低残留农药，对药袋等垃圾采用统一堆放，集中处理，最终达到高产、优质、高效、绿色、安全的目的，增强市场竞争力，增加农民收入，促进经济、社会和生态的协调发展，并为全县无公害蔬菜种植做出示范。特别是大棚建起来后，一方面可以提高蔬菜品质，另一方面可以解决嵩明县冬季无法种生菜的问题，以大批量、低成本和高品质的产品参与国际竞争，实现企业、合作社与农户共赢，从而促进县域经济的良性发展。

3.1.3 创新工作机制，提高工作活力。

嵩明县坚持“在改革中找出路、在创新中求发展”的工作思路，积极创新土地治理与产业化经营相结合项目的管理运行机制，在建设高产稳产农田的同时，扶持农业产业化龙头企业做大做强，引导农业龙头企业到农开项目区安家落户，将土地集中起来进行产业化经营。农开部门根据企业需要进行土地治理，集聚多种资金合力支持基地建设，使企业能获得稳定优质的加工原料，不断提高农业综合开发工作的活力。在项目实施中，推行项目建设公示制、工程建设招投标制和工程监理制，探索项目建设法人制，强化和完善项目建设监督检查制，严格项目建设责任追究制，努力把农业综合开发项目建设成精品工程、优良工程。

3.2 项目实施的效果

3.2.1 改善农业生产条件，推进现代农业发展进程。

由于多种资金集中投入，提高了亩投资标准，两个基地都建成为旱涝保收、高产稳产、节水高效的高标准基本农田，有效地改善了农业生产基础设施条件和农田生态环境状况，大大降低了农业生产成本，推动了土地向种植大户、种粮能手集中，实现了土地保值增值，提高了土地的使用效益。同时，通过在项目区推广农业生产机械化、提高复种指数，以及大力推广无公害农产品、绿色或有机食品生产技术，让消费者吃上安全、放心食品，还可以提升改造传统的农业产业，增加农业科技含量，进一步推进嵩明县现代农业生产的发展。

3.2.2 带富能力增强，增收效果明显。

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