城中村改造的建议

城中村改造的建议（共6篇）

篇1：城中村改造的建议

在×××推动城市化进程中，由于县城总体规划范围的不断扩大，对城关镇原农村村民保留下来的集体土地长期缺乏统一、有效的规划控制和用地管理，使其逐步形成了城市发展的异化物“城中村”。随着新×××建设步伐的不断加快，优化提升城市环境，显得犹为紧迫。“城中村”现象也已成为社会关注的热点，如不尽快扭转其现状，不仅将延缓×××城乡统筹的进程，还将在很大程度上困扰×××的现代化建设。希望县委、县政府在制定“城中村”改造总体实施方案的基础上，尽快修订和完善有关政策措施，学习和引进外地在“城中村”改造过程中积累下的先进经验和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范围内的土地进行“招、拍、挂”，并以次作为试点，积极推动“城中村”改造的步伐。本提案以平邑镇为背景，探讨“城中村”现状和存在的问题，提出几点“城中村”改造的建议。

一、××ד城中村”现状

×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

（四）完善相关政策措施。

尽快对现有的18个“城中村”进行调查摸底，根据各村实际制定并上报中长远拆迁计划和年度拆迁计划，对那些基本条件已经成熟的村，要尽快修订建设规划并呈请专家团会审。详细研究“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策，使政策明朗化。引导房地产市场参与积极

篇2：城中村改造的建议

武昌区政协办公室反映：

近几年，我市制订出台了城中村改造的相关政策措施，改造工作也取得一定的成绩和经验，但从总体情况来看，在产业用地规划、改造安置房建设、村改居人员就业及社会保障、集体经济改制发展、改造项目审批等方面还存在一些问题，为此建议：

1、坚持规划先行，统筹合理布局。按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局，因地制宜、综合开发，配套建设、完善功能”的原则，市规划部门应充分吸收各区政府、改造村、开发商的意见，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

2、推进市场运作，多方参与改造。坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社会资本参与城中村重建改造，公开、择优选择企业作为意向投资人参与，努力提高重建改造项目的经济效益。同时为防止改造中出现矛盾和冲突，可搭建高效畅通的城中村改造信息交流平台，促成补偿方式的多样化，将不同层面、不同形式的公众参与纳入法定程序并贯穿城中村转制与规划设计实施的全过程，以调解或避免城中村改造中的冲突和矛盾，尤其是解决村集体资产保值与增值和村民的出路问题。

3、以人为本还建，社会保障先行。在安置房建设上，无论从建筑设计、景观环境布局还是车位配建比例，标准要向高质量商品房看齐,力争将安置用房建造成为功能齐备，环境优美的宜居新家，使城中村改造居民真正的安居乐业。遵循“低门槛、广覆盖”的原则，降

低“村改居”社保、医保缴纳费用，统筹城乡社保、医保，使转制居民能充分享受到与城镇居民同等的国民待遇。

4、智力教育补偿，促进角色转变。政府可采用“智力补偿”和“教育补偿”等方式改造村委会及村民，对村委会成员进行现代资产经营管理或MBA培训，通过自身培养或人才引进逐步置换不具备管理能力的原村委会成员，最终将其转化为现代经理阶层。同时由政府建立“资产资金咨询管理中心”，对城中村集体资产运营和征地补偿金使用加以指导，使集体资产持续盈利以加强社区管理和公共福利事业建设。对村民进行针对性的知识技能培训，将村民培训效果及就业与年终集体分红挂钩，激励村民学习工作技能，引导村民参与市场就业。

5、政策措施到位，优化服务环境。切实发挥审批绿色通道作用，简化审批程序，以服务零障碍、成本最低、办事效率最高为目标，及时解决改造项目实施过程中遇到的各种困难和问题，为城中村重建改造快速推进提供便利。

篇3：城中村改造的建议

1 城中村概念简介

随着经济的快速发展,城市化不断推进,城市的土地成了稀缺资源。政府为了城市的发展,把城市周边的农村区域划分为城区,这部分区域就称之为“城中村”。这些城中村的确立对城市的发展及城市市容市貌产生了负面影响,因此政府为了改善城市的环境逐渐改造城中村。城中村的村民一方面继续保持着传统的生活方式,另一方面也接受现代化城市生活方式的影响。然而村民的户籍制度、管理模式等依旧没有改变。因此,可以说“城中村就是农村向城市转变时转变的不全面,从而成为一种亦城亦村的聚居场所。”城中村的居民在城中村改造的过程中面临机遇,更面临着挑战。

2 城中村改造必然性

城市的飞速发展和城市空间的不断扩大,使城中村逐渐成为城市化发展的副产品,加强对城中村的改造成为一种趋势。

2.1 城中村改造是城市化进程的需要

随着城市化不断加强,需要加强对城中村的治理,合理规划城中村的居民,变村民为市民,扩大城市的规模。笔者认为城中村改造是让城中村走向真正的城市化,其中包含着对各种违章建筑的改造,也包含着村民逐渐变成市民、农村逐渐变成城市、城市管理取代农村管理,城中村的改造为城市化的发展提供了良好的环境,是促进城市化进程必不可少的方式。

2.2 城中村改造是加强社会主义物质文明与精神文明的需要

城中村的改造有利于加强社会主义物质文明,有利于城市的经济发展。城中村改造过程中提供一部分岗位,为部分人创造了就业机会,也可以提高城市的经济发展,拉动内需,同时为农民工提供廉租房,既保障了城中村居民的固定收入,也解决了农民工的住房问题;城中村建设有利于加强社会主义精神文明建设,城中村的村民多以房屋出租为收入,没有正式收入,缺乏精神层面的追求,导致村中的违法建筑屡禁不止,村中的出租屋人员复杂,成为不法分子的聚集地,影响城市的精神文明建设。

2.3 城中村改造是社会发展的需要

社会的发展不仅仅是城市的发展,更是人的发展。城中村的改造不仅仅是城中村建筑的改变,更是城中村居民思想观念的改变。城市的改造实质上更加注重人的社会化改造。一个社会要发展,必须要关注这个社会的经济结构、社区结构、社区的管理方式、市民的人口素质、市民的生活方式、思想方式、就业安置、外来人口居住等问题,这些方面决定这社会不断的发展与进步。不断完善与解决好城中村村民在改造过程中遇到的社会问题是社会发展不断进步的需要。

3 城中村改造给城中村居民带来的负面影响

3.1 教育体系落后

城中村的改造不够全面,相关的配套设施没有配置齐全,尤其是教育的缺位导致城中村改造后很容易演变成质量低下的社区。社会发展离不开人的发展,人的发展离不开教育。在城中村的改造中,农村村民逐渐被改造为城市居民。但城中村的教育资源依旧远远落后于城市的教育。村民受教育水平低,传统的思想观念、文化素质难以快速提高,导致精神文明建设无法追赶上快速发展的物质文明建设。

城中村的教育与城市的教育相比存在很大的不足。第一,城中村的学校少,教育资源不足。城中村缺乏统一的学校,很多学生没有固定的学校,都是“漂泊”的状态,优秀教师较少,影响学生的学习质量。第二,村民的受教育理念低。村民自身受教育程度低,对子女的受教育也缺乏重视。部分农村学生未完成九年义务教育却辍学外出打工,家长亦未及时制止,无形中纵容了孩子的辍学行为。第三,村中的整体氛围较差,学生之间相互影响较大。村里学生深受不良氛围影响,在学业上遇到困难时不思进取,纷纷辍学打工,导致整体受教育的程度低。不利于城中村教育及人口素质的整体培养。

3.2 生计问题难保障

当前中国城中村的改造多以货币补偿为主,依据城中村居民的房屋面积换取相应的货币。部分地区不置换房屋也未给居民设立相应的社会保险。这样的赔偿模式容易产生较大的危害。

从村民自身角度分析:第一,村民缺乏理性的理财能力。很多城市的改造模式都是一次性给村民一大笔安置费,由于村民缺乏理性的理财能力,有的村民随意挥霍,有的不懂经营,折腾几年后所剩无几。因农民自身缺乏生存技能,仅靠外出打零工赚取生活费,不固定的经济来源,导致很多村民生活困窘。还有的村民易被非法公司利诱。村民突然拥有了很多的财富,引来不少非法投资公司利诱村民进行暴利的投资,这也可能是导致村民倾家荡产的风险投资。第二,城中村居民缺劳动务实精神。有些地区城市政府出台的城中村改造办法对城中村村民的赔偿力度很大,且在制度上没有及时作出房屋封顶处理,使很多村民通过侥幸盖房换取了高达五六套甚至更多的商品房,并且依然享受村中分红。这些地区城中村的村民靠土地一夜暴富,对传统的致富观及社会价值观是极大的颠覆。这部分村民不需要劳动,仅仅依靠房屋租金及村股份公司的分红就可以悠然度日。这样现状易导致很多村民好吃懒做,坐等收租,转变为吃喝玩乐的享乐主义者,给社会增添了不良的习气,不利于社会主义和谐社会的建设。

从社会角度分析:社会保障体系与就业保障体系不健全。城中村的村民经过整改后虽然获得了物质上的赔偿,但是城中村的改造并未实现村民的社会保障制度享有与市民同等的待遇。由于城市化的发展,城中村的居民的土地资源收归国家所有,使其成为无田耕种、无岗就业的弱势群体。由于城中村村民缺乏良好的教育及工作技能,加上城中村的村民失去了赖以生存的耕地,导致村民在生活中缺乏就业优势。我国人口多,就业压力大,很难建立健全的就业保障体系,这对缺乏核心竞争力的村民来说“农转非”后就业成了很大的难题。面对竞争激烈的市场经济很难保障村民能够自食其力获取稳定的收入来源。

3.3 资源浪费严重

在城中村改造的过程中,赔偿政策缺乏统一规划,城中村的居民因为没有相关的法律规范管理,在家盲目投资盖房,这样的盲目投资盖房产生两种资源浪费。

一则,重复建设。《国有土地上房屋征收管理办法》第十七条规定,各市各县政府对征收房屋应给予被征收入在房屋价值、房屋搬迁及临时安置费、停业损失进行一定的补偿,但是并未对原本存在违法建筑成本价值是否应当纳入赔偿范围予以法律上的规定。加上很多城市城中村的改造没有明确统一的规划。政府也缺乏硬性的整改指标及标准,法律未对农村的房屋封顶进行细致的规划与制止。因此,村民们为了在房屋拆迁时获得更多的赔偿金或换取更大更多的房屋面积,绝大多数的村民选择仓促盖房。村民的房子几乎都是在短期内搭建起来的,为了获得高额赔偿,强调搭建的速度与面积,有的房屋建设仅一个月就完工,而房屋加高至五六层不止,对房屋的质量并未严格把关。村民花费巨大时间、精力盖得房子并未投入使用就被拆迁掉。如此不良的建造与拆迁浪费了人力物力财力,对资源是一种恶性损耗。

二则,资源闲置。为了获取更多的赔偿,村民们建造房屋所花费的资金,足矣使普通的农村家庭外债一、二十万甚至更多。政府与市场影响着城中村拆迁的时间与速度。近些年来,由于房地产经济泡沫大、房屋囤积多、房价高、销量差,很多房地产商也不敢仓促购地建房。导致部分城中村改造计划闲置五六年,新盖房屋的实际用途几乎为零。期间村民就背负着债务生活,房屋的搭建不仅增加了经济负担,更侵占了本可以发挥更大价值的资金,导致大量资金闲置,房屋资源也浪费严重。

4 城中村改造对城中村居民负面影响的改善建议

4.1 优化城中村村民教育环境

“城中村的改造不仅仅是一个技术问题,更是一个复杂的社会问题。”城中村的改造对村民的影响涉及各个方面。城中村改造虽然把村民逐渐变成市民,但城中村的户籍、行政、建筑、环卫、教育、规划、市政设施等各个方面与城市相比存在较大差异。因此,城中村的改造需要更多时间和精力,是逐渐改变、逐渐完善的过程,非短期可改善的,可能需要经过十几年甚至几十年,需要一两代人的共同努力才能完成,这需要不断加强城中村教育才能实现。在科教兴国的大时代背景下,完善与强化城中村的教育更是刻不容缓。

完善城中村教育体系。第一,加强对城中村的教育设施资源的投入力度。针对城中村中小学教育师资弱,教学设施差的现象,各地政府加大对城中村周边的教育设施投入力度。第二,增加优质教师队伍。加大对教师的薪资待遇及保障制度,可向教育部及有关部门申请给老师多增加补贴,吸引更多优秀教师代课,为学校增加活力,以保证学校的教学质量。第三,加强家校合作。对学习能力较差的学生进行更多的保护与教育。加强家长对学生学习、生活、思想等方面的关注,家校及时沟通与联系,共同帮助学生提高对学习的热情。第四,改善教育模式。多进行鼓励教育,除了平时的文化课程外,加大对学生课外兴趣的培养,通过启发式教学发现学生的特性,因材施教更好的促进学生的积极性。

加强城中村社区文化建设。加强对城中村社区文化建设的投入力度。“社区文化建设实际上是建设村民公共生活文化体系的建全。”社区文化的建设可以改善城中村居民教育意识薄弱的现象,即能增加对村民的文化培养,也能提高居民的受教育意识,同时继续传递农村传统文化,是逐渐培养与加强村民的文化素养及思想观念的有效方式之一。通过加大对村民的教育及现代化生活、物业等的管理,加强村民在文化素质、生活方式、思想观念及职业化方面发生根本性的转变。城中村的社区文化建设,既能保证传统的农村文化得到应用,也有助于城中村村民建立城市居民意识,使城中村的村民快速的向城市居民转化,能更好更快的融入到城市生活中。

4.2 健全城中村居民生存保障体系

健全城中村居民生存保障体系对城中村居民的生活有更好的促进作用。具体表现为两点:第一定期培训以帮助村民树立健康理财观念。城中村的改造是现代化城市建筑的改变,也是经济社会系统工程。不仅涉及城中村村民转市民,也包括城中村村民转变后如何调整其就业及社会保障等社会问题。针对城中村的改造问题,政府部门在改造的同时理应针对村民的后续问题进行安排与调整,对部分缺乏理财能力的村民可以集中起来,请相关专业人士培训。城中村的改造目的是为了让城市得到更好的发展,城中村的居民如果能够以更健康的方式安置,则有利于城市的稳定和发展。帮助村民学习理财知识可以提高村民对货币的掌控能力,有利于村民后期生活稳定。村民的稳定也是构建社会主义和谐社会重要的一个方面。要重视对城中村村民的思想文化素质、财富观、理财能力及精神文明建设的培养与改善。第二,建立完善社会保障体系并对村民进行工作技能培训。“城中村村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,由政府提供就业扶持政策,并享受养老保险、医疗保险等相关社会保障,完善部分居民参保问题。”城中村改造之后,村民失去原有以土地为生的传统模式,转为居民后的生存问题值得政府更多的关注与规划。各地区在改造后加大对村民的养老保险制度,构建城中村村民与城市居民相一致的养老保险制度,稳定村民,建立与城市居民相似的城中村村民医疗保险制度,保障村民的医疗健康,为村民提供良好的医疗条件,帮助村民更快的适应全新的城市生活。同时可以教会村民学会致富的能力。帮助村民合理掌控自身财力的同时,激发村民学习自身热爱的技能,帮助村民寻找有意义的生活,挖掘自身的价值,创造自身的价值。也可以改善村民的就业环境,帮助村民自主创业,对就业有困难的村民可以着重帮助与培养。

4.3 建立健全相关法律法规体系

笔者认为城中村的改造过程中要建立完善的法律法规。目前全国对城中村的改造缺乏统一的标准。各地区根据本地的实际情况也都探索了适合本地区的赔偿模式。整体的赔偿模式比较相似,拆迁补偿以货币赔偿为主、房屋面积置换为辅,但是具体的标准又是“一村一策”。“一村一策”的政策不利于城中村的整体改造,导致村民为了获取利益,出现违章建房的现象。因而,一方面完善城中村征收补偿立法,对遏制违法建筑及切断村民妄图通过违法建筑来获取赔偿金的行为有很大的促进作用。完善城中村改造的房屋拆迁制度,可以建立相对公平且具有强制力的法规。如:在改造前期现有的房屋不能进行二次建设;房屋的建设不能超过两层;没有盖房的可以根据其拥有的土地面积按照两层计算;坚决取缔为了获取赔偿乱盖乱拆的行为,杜绝资源的多次浪费。另一方面应加大对违反者处罚力度。城中村在改造的过程中难免会遇到资源浪费的现象,很多村民不顾规定,偷着盖房,增加房屋面积为谋取更多的赔偿,这种行为是违法的。若村民通过违章建筑还能获得赔偿,则违背了法律上公平正义的原则。笔者认为一要完善与修改相关的政策,对违法建筑不予赔偿;二要建立村民监督委员会,加强村民相互监督力度,共同维护村民自身利益,维护法律的公平与正义;三要对违反者采取相应的惩罚,杜绝村民违建行为。

5 结语

城中村的改造,一方面帮助城中村村民改善居住条件,另一方面帮助城中村的村民迅速进入城市生活。城市化的进程推动了城中村的进步,城中村的改造也促进了城市化的发展。城中村的改造,不单单是外在房屋建筑的改造,更该关注的是城中村村民的内在变化,村民的生活方式、文化素质等是很难在短期内改造好的。一个城市真正的文明程度是这个城市人民的文化素质、文明程度。城中村的改造一定要保障城中村村民生活方式、文化素质的同步提升,只有这样才能更好的促进城市化的发展。帮助村民改善城中村改造带来的负面影响对提升城市发展的整体质量有巨大促进作用。解决好村民切实的社会问题方能体现社会主义人民当家做主的意义。

摘要：近年来,城市化的快速发展推动着城中村的改造与变化。城中村村民作为城中村改造的主体受到了改造的多方面影响,教育体系落后、生计问题难保障、资源浪费严重,通过优化城中村村民教育环境、健全城中村居民生存保障体系、建立健全相关法律法规体系等措施改善城中村改造对村民造成的负面影响,帮助村民更快更好的适应城市生活。

关键词：城中村改造,村民,负面影响,改善建议

参考文献

[1]杨豪中,王劲.以有机更新的方式应对大规模城中村改造规划[J].西安建筑科技大学学报,2011(2).

[2]何必.“城中村”都市化存在的问题及解决对策——重庆市的实证分析[J].从村经济,2006(12).

[3]王涛.市场主导的城中村改造规划设计对策[J].上海现代规划院々辑,2012(28).

[4]蔡伟杰.城市化过程中“城中村”社区文化建设模式的优化[J].科技创新与应用,2013(32).

篇4：“城中村”改造的意义及对策建议

【关键词】 :城中村;改造;对策

中图分类号:TU984 文献标识码: A文章编号:1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我国城市及其郊区是一个非常普遍的现象,但在其他国家的城市化过程中,几乎从来没有出现过。剖析”城中村”现象,我们发现,都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是快速城市化过程中的新生体。”城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。而且,会有一个历时较长的“时间表”。

1、 “城中村”的类型及存在的主要问题

当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在。

“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应,许多管理关系不清、责任不明,遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点,从供给方看,村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。

第二,“城中村”土地未能及时收归国有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”问题的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。

第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力.也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。 “城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量;第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉动经济增长;第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。

5、 “城中村”改造的对策建议

“城中村”改造是极其复杂的系统工程。涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素。事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证,需从以下几方面入手:

(1)成立农村集体经济组织清产核资领导小组工作专班,对“城中村”进行全面产核资,明确产权、量化资产,按村民贡献大小量化到个人。

(2)对村集体经济组织实行公司制改造,村民将量化到个人的资产进行投资入股.成立股份制公司。不愿意入股的个人,则实行货币化还建等,自谋出路。

(3)将全部村民的户籍从农业户口转为城镇居民户口,实行城市居民的统一管理。

(4)对原村集体经济组织拥有的土地进行土地权属调查,无土地权属纠纷的,则换发国有土地使用证,对取得农用地承包经营许可证的土地,仍维持原管理体制不变。

(5)建立社会养老保险制度,凡是入了股份制公司的原村民,由现在公司和个人按规定缴纳各自份额内的养老保险金:末入股的原村民由村民本人负责养老。

(6)对“城中村”实行统一规划、统一改造、政府出台改造“城中村”的优惠政策,鼓励开发改造“城中村”。

“城中村”改造,必须以思想观念更新为前提。要在大范围内进行“城中村”改造,必须以“三个代表”重要思想为指导,大胆解放思想,不断更新观念。各地“城中村”的状况不同,干部群众的思想水平、物质基础不一样,解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制,强化市场经济观念和城市经营理念,在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众,要富而思进,加快城市化步伐,树立向现代城市人转变的观念。

参考文献:

[1]刘传江,王志初,重新解读城市化,华中师范大学学报(人文社会科学版),2001年7月

[2]商渝,我国城市郊區化与城市体系分析,武汉大学学报(工学版),2002年4月

[3]刘传江,论中国城市化发展的制度创新,经济论坛,2001.5

[4]李京文,21世纪中国城市化对策研究,理论前沿,2000年第4期

篇5：城中村改造的建议

在市委、市政府提出促进我市经济建设高速发展，全面推进我市跨越式发展的宏观目标号召下，我市城中村改造经过几年来宣传启动，目前正沿着健康有序、稳步发展的改造步伐向前推进，而且取得了可喜的成绩。根据市委、市人大、市政府提出的进一步规范城中村改造，使城中村改造依法健康的发展，对我市目前城中村改造存在的问题和建议汇报如下：

一、在各级政府的大力支持下，我市部分城中村改造进展较为顺利，已初见成效。金水区的西史赵村改造工程进展迅速，改造后的新城普罗旺世横空出世，整个项目从规划到建设，规模和速度让人叹为观止。关虎屯的国贸中心和曼哈顿?国际公寓等高层建筑已巍然屹立于燕庄，气势恢宏。

二七区的长城翰林世家焦家门改造项目，目前30层新居民大楼，已傲然挺立，高耸云端。中原区岗坡村现已成为 “阳光新城”，是由长城集团倾力打造。现在已是高楼林立在秦岭路两侧。金水区的西史赵村、燕庄村、关虎屯村；中原区的岗坡村、三官庙村；二七区高楼林立的焦家门村，新建成的社区、商业街等项目，不仅改造了环境，增加了税收，同时也安排了就业，缓解了政府的就业压力。根据金水区区长王铁良在城中村改造工作汇报会的讲话精神，由于城中村的改造，不仅拉动了金水区的经济发展，而且金水区的税收预计将由原来的13个亿将增长到20个亿，这是一个质的飞跃。从2005年、2006年、2007年我市土地投放量逐年减少，城市土地愈来愈紧张的情况下，加快城中村改造，将对增加我市税收起到巨大促进作用。

二、城中村改造虽然取得了很大成绩，但目前仍存在诸多关键问题：

1、目前部分城中村腹地依旧隐患巨大

我市部分城中村目前依旧是绿地、配套等公共活动设施缺乏，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无消防安全通道，存在严重的消防安全隐患；同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村目前的状况仍旧令人担忧。

从2000年8月9日市政府下达文件，2003年政府提出城中村改造政策，2004年开始运作，2005年城中村先行者已开始施工，但部分村民为了个人利益，为向开发商索取高额回报，在原有一层、二层或者三层房屋的基础上向上积木式的叠加楼层，2006年抢建风突飞猛进，日益激烈。由于黑庄塌楼事件的发生，政府加大了打击力度，才使抢建风得到缓解，但现在各村违规突击建房者仍大量存在。若遇到强风地震，“黑庄塌楼”事件势必重演，不稳定因素依然存在。所以根据历史和人为原因造成的城中村现状，政府加快拆迁、加快城中村改造是当务之急的大事，是利国利民的一项重大国策。建议市区两级政府把城中村改造问题列为政府工作的重要督办要务，要依照文件加快进度，重在落实。

2、政策问题

市委、市政府为加快“四城联创”建设，出台一系列文件，对城中村改造宣传动员，鼓励村民实施拆迁和进行新农村城市化改造。郑州市政府为加快城中村改造步伐，先后出台了城中村改造［2003］32号文、［2004］35号文、［2004］10号文、［2004］14号文等一系列文件，科学详细地规定了城中村改造具体实施办法。2007年6月12日又正式出台了城中村改造103号文件，进一步对城中村改造相关问题进行规范，但根据对金水区城中村改造的调查，金水区有13个项目，已开工7个行政村，有合法手续的只有3个，而实际开工项目数量还有待进一步调查。由于大多数村是在政府的支持下拆迁改造开工，但至今没有合法的审批手续，主要原因是原来市政府下发的一系列城中村改造文件，大多都标有试行，各职能部门基本上都无具体标准执行，因为没有系列的细则和条件，无法真正开展工作。建议成立市区两级政府联合办公的审批班子，依据103号文件，简化规划审批程序，缩短审批时间，加快改造步伐。

3、容积率问题

由于规划局依照规划法审批，不能因地制宜，容积率限制在2.5―3，所以使前期规划手续都没有能解决。2007年6月12号103号文件以前，除关虎屯、燕庄、西史赵有政府特批外，大多城中村因拆迁面积大，建筑面积小，规划局审批容积率控制在2.5―3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，相当一部份城中村手续未能审批到位而变成违法建设。2007年6月12日，市政府103号文件解决了城中村改造的容积率问题，但在执行103号文件同时，建议规划局依照城中村历史遗留的容积率现状，依地据实审批，在容积率问题上，2007年6月12日市政府出台103号文件后，市规划局应按照市政府拆迁1：2的容积率调整方案，对2007年6月12日前已开工和未开工的城中村尽快补批或审批规划用地手续。由于容积率问题造成规划前期不能审批，也不应再追究开发商的责任，应尽快完善规划审批手续。拆迁牵扯千家万户老百姓的利益，牵扯安置稳定问题，建议规划审批时据实放宽，使拆迁顺利，社会稳定，改造加快。

4、目前城中村土地招、拍、挂问题

103号文件下发后停止了城中村土地协议出让，但像白庙已开工至3层，规划局已核发了规划详规，可没有解决规划用地问题、建筑许可证等问题，该工程属政府协助招商，已开工建设，现在根据103号文件要重新招标挂牌，开发商前期投入如何解决。姚寨村在区政府的组织下，金城房地产已投巨资进行了拆迁，因招拍挂停止了审批，仅过渡费每天就13万元，开发商为此付出了沉重的代价；二七区的焦家门村改造项目，前期更是投入了大量人力、物力、财力进行拆迁、改造、建设；中原区岗坡村、三官庙村、陈五寨村也是在各级政府的支持下拆迁改造，开发商同样已经投入巨额资金，这些情况各区都存在很多，他们都期待着政府能妥善解决。建议：按照103号文件精神，城中村改造拆迁后的土地进入招拍挂程序，应有个时间限制，2007年6月12日103号文件下达前，已经政府批准并组织拆迁的城中村，因开发商前期投入大量资金，无法退出建设，市政府应批准仍按原合同执行，以协议出让形式解决遗留问题。2007年6月12日103号文件以后的城中村改造，建议在拆迁前都应制定方案，施行毛地招、拍、挂，避免拆迁后再招、拍、挂出现的经济纠纷后遗症。

5、拆迁安置问题

根据目前城中村安置办法，虽有政府出台的文件和拆迁条例，但大多是三层以下拆一还一，三层以上无证面积拆三还一，拆四还一，甚至拆5还一。我市三官庙村为了鼓励村民不盲目建房，三层以下未建房屋按每层130?O补到三层，每平方米村民出350元，这节省了国家资源，避免了重建和二次拆迁，拆迁中大部份村民都能按城中村改造的具体补偿标准给予配合。但仍有部分无理取闹、索取超额补偿的“钉子户”。建议政府对超标准索取利益的钉子户、上访户，不能一味手软，一味姑息。政府应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策，督促相关执法部门依法执行，不能完全退让和妥协，如此只会助长歪风愈演愈烈。

6、土地出让金问题

城中村改造土地评估，过去每亩地出让金15万元，城中村改造按103号文件区政府收取，依照评估价交15%比去年每亩15万元还要多，全额上交返还区财政作为基础设施投入；但能否有法律法规上的保证，保证返还给开发商，使用到基础设施上。根据103号文件规定，土地出让金入库，区财政预留30%，待土地顺利交付后退给开发商，并从中提取5%作廉租房备用金，同时按国家规定上交部份应为开发商占用土地，但是混合分房，土地无法划清界线的，建议混合分房以建筑面积划分土地亩数上交。开发商担心的返还用于基础设施部分能否按政府文件给予落实，城中村改造土地出让金的评估起点应参照去年每亩地15万元计算，如果按今年实行的评估办法，每亩出让金从100――400万元，不能体现出让金的优惠政策，土地出让金应该扣除15%农业发展基金和廉租房5％后随征随返。

7、一村一制问题。

城中村改造一村一制是政府提出的比较切合实际的解决问题的办法，但是因容积率限制问题，片面的鼓励一些开发商去寻求有空余或更多空余土地的城中村去搞开发建设，这样使一些没有多余空地的城中村就会被搁浅，有多余土地的城中村走向前列。而高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，则停滞不前。建议：对高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，政府应调整捆绑式的跨村联合开发，不能丢下他们不管。城中村拆迁安置，市政府提出一村一制很有科学性，三层以下有合法证件的面积拆一还一，三层以上无证面积拆三或四还一。房屋建成后，房管局是依照双方协议办理村民安置房的产权证，还是按照合法证件办理产权证，对无证房应依照什么标准办理产权证，政府也应有明文批示。

8、政府满意、村民满意、开发商三满意问题

建议：为促使三方满意，各区政府应像金水区委、区政府一样，领导集体上阵，组织拆迁，就地办公、解决拆迁改造安置中的问题，从拆迁建设到安置到位，身先士卒，使环境彻底改善，经济进一步增长，从而达到政府、村民、开发商三满意。

9、商业地产的审批问题

规划审批是百年大计，在城中村改造中，对区域定位多考虑商业地产的审批，对城中村地理位置定位为住宅区和商住区，这尤为重要。强调可持续性经济收益比地产一次性收益意义重大，重视百年利益和子孙利益, 发展可持续性经济，就应当重视商业地产带的审批。建议市区两级政府和规划部门对商业地产规划要予以重视，不能忽略城中村改造中的商业规划，这也是城市规划审批部门需要重视的环节。

10、小产权房问题

经市区两级政府批准的城中村改造项目和已取得规划局修建性详规并已开工的城中村项目，应与个别村自发违章兴建的小产权房区别开来。因为已经批准的城中村改造项目，虽然手续还不完善，但这是在政府引导下组织拆迁建设的。小产权房是村委在利益杠杆支撑下自发违章建设的，不能把城中村改造手续尚不完善的工程和小产权房等同起来予以处罚，这样会引发矛盾，打击城中村改造的积极性，同时也会失信于民。建议：特殊情况，特殊对待；执法部门应查清原因，区别对待，不能采取一刀切的政策，都予以处罚。

11、小户型审批问题

城中村改造和国六条制约问题：市规划局已向省建设厅提出城中村改造应不受国六条小户型制约，因拆迁安置房不同于商品房，村民拆迁时有选择房屋面积的权利。对开发商开发的商品房也应放宽小户型审批的政策，因为城中村改造只有提升房屋高度，才能达到对安置拆迁户和开发商的利益的均衡，高层建筑的公摊系数在1：0.27――0.3，多层公摊系数每平米在1：0.08到1：0.01，高层住宅每100平方米由于公摊系数高，实际使用面积要比多层少，100平方米少12.7到13平方米。国六条在制定小户型时，疏忽了高层住宅和多层住宅小户型限制在70%时，因公摊系数的不平衡，倒置了实住率的偏高和偏低问题，不利于市场销售。建议：城中村改造在小户型审批上应平衡高层和多层分摊系数的均衡，以解决实际使用面积问题，结合实际放宽审批政策，促使城中村改造更快、更好的进行。

12、关于城中村改造的执法问题

截止目前，郑州市96个行政村，164个自然村的城中村改造，在两级政府组织下，有相当一部分行政村开始拆迁改造。但市执法局、市建委执法队都不同程度的给予处罚，限令停工，这种情况不同程度的阻碍了对城中村改造进度并在实际上影响了开发商的积极性，使投资商、村委、村民对政府的政策持怀疑态度。建议：市执法局、市建委执法队执法时应多了解城中村实际情况和有关手续办理进度，拆迁实施办法应多学习和参照金水区政府的工作方法，领导亲自挂帅，研究解决办法，不能简单、粗暴罚款停工，应制定方案分工包干，依三满意为出发点作好工作，拆的快，动作大，无乱子。

13、高压线入地问题

目前郑州市旧城区城中村有相当一部分土地在高压线下，按规定高压线下不能建房，因土地紧缺，高压线下村民都已建满了住宅、小作坊、小厂矿企业，这些违规建设每遇到雷电，都会直接危及人们生命财产安全。建议市政府成立领导班子，组织实施，充分利用高压占地，既增加了税收，又改变了城市环境，消除了高压线下雷电隐患。由于供电部门的行业垂直管理，建议政府出面，落实高压线入地，从根本上解决问题，使土地真正合理利用，同时使城中村改造顺利发展。

14、关于减免费用问题

对纳入政府计划改造的城中村，免交11项规费，服务性收费减半征收，这些减半收费的范围应该细化。既然属政府职能部门所收规费全免，建议凡属政府职能部门专设的下属服务型审批收费统属服务型收费，必须按减半征收落实到位。

15、关于居民住宅用水污染的问题

郑州市从80年代后至今住宅供水使用地下室设蓄水池，楼顶设高水箱，由于存在预存水问题，自来水在蓄水池内或高水箱内和二次机械加压存在污油渍污染水质，到居民用水时，水的质量已发生质变，影响居民饮用。建议政府在旧城改造中，新农村建设中，城中村改造中革新使用山东三利二次供水无负压无污染新技术。

16、关于外墙保温安全性问题

根据建设部推广使用外墙保温技术问题，近年来由于无规范性使用材料，导致外贴砖，从高层脱落，多发伤人事故；而使用外墙涂料价格不低，且极易脱色。外墙面的装饰又直接影响城市风貌，建议市政府、城建管理部门推广使用外墙保温砂浆。外墙粘贴瓷砖，少用或不用外墙涂料，作为楼外墙装饰材料，推广使用外墙保温砂浆，防止了使用塑料薄膜脱落和涂料脱色的隐患，不但保证了室内温度，同时对城市环境外貌起到了一定的美化作用。

17、城中村改造二次供水供气供暖供电问题

根据目前城中村改造实施办法，对村民已交纳过供电贴助，供水资源开发费和天然气初装费、暖气集资费的村民，在城中村改造中，原使用的水表、电表、气表、在新安置的房屋中可重复使用，不能让村民二次缴纳费用，避免村民有不满情绪，引发不稳定因素。建议：对重新安置房屋村民的套数，按郑州市人民政府103号文件减半征收费用，对开发商在城中村改造中按市政府103文件中1：2房屋面积内的供水、供电、供气、供暖所交纳的费用减半征收。

城中村改造是件伟大的造城运动，拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作，认真设置办公机制，将管理纳入政府目标管理体系，依照相关城中村改造政策，给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商，为其创造投资环境，后期则改善了城市居民的居住环境，促进了城中村改制工作，对发展经济、增加税收、改变郑州市城市环境起着积极的推动作用。

篇6：城中村改造的建议

我并不是本地人，三岁多就来到深圳，打那时起，我就住进了城中村“罗芳村”，当时只是租房子，房子的旁边还有一些耕地，或许是人们自己占用当时的地盘拿来播种吧，那样就可以吃自己的，就可以不去市场上面买，也可能是因为当时的人们摆脱不了在家乡种地的习惯吧!我那时只是呆呆地站在那里欣赏他们如陶渊明一样享受种菜的乐趣。

又过了五六年，那块地方就被围了起来，也不准人们随心所欲地去种菜了。

在罗芳村待久了，还产生了不少的感情，那里再没有耕地了，只是楼房很多很多，甚至有的街道非常难通过，另外一个特点就是小贩翻了几十倍，每天都可以听到他们吆喝的声音，一片片喧杂的声音，但是我都已经习惯了。那里还聚集了很多香港进出的人，很多人都看住在这里方便，离海关也近，住房耗资并不多，所以他们都看中了这里。

一直到现在，当“峰度天下”高高建起的时候，我也得知了旧村改造的消息，那个时候我非常的高兴，因为我可以不用再住在喧闹的“城中村”了，可以看看外面的世界，却又有点不舍。

按照《实施意见》草案得知，深圳市所有的城中村改造就在坚持“规划先行”的原则，鉴于对城中村改造在地价的收取问题上有一定优惠政策，因此部分单纯的旧村改造项目借用城中村改造的名义有“搭便车”的可能，所以对“城中村改造”进行严格定义，没有漏洞。

城中村无疑是历史遗留的问题，其中也有不少的值得人们保持的东西，如罗芳村里面的古树。

我可以想象城中村改造后可能会像东门街市一样繁华，也可能会像华侨城一样热闹非凡。

我期待那一天。

另外我对深圳的发展提出一定必要的建议：因为城中村的改造还在进行，所以我喜欢有更多的清洁工能够清理城中村的街道。人们对深圳的印象好是因为人们只是看见了深圳的总体，并没有看见深圳的局部，所以深圳应该有有效的治理深圳局部的环境问题，加强东门的街道管理问题与深圳市区外的安全问题。还希望深圳能够种植更多的深圳市花，深圳的绿化好，但空气很不新鲜，所以深圳还需要加强车辆尾气排放的问题，还有街道边的小贩严重的阻碍了交通。大运会即将来临，深圳应该大量宣传，电视里出现更多的应该是公益广告，因为我坚信深圳人的文明要从一点一滴做起。