城中村改造风险（共6篇）
篇1：城中村改造风险
2013年至2014年太原市最新最全城中村改造名单显示，将拆除共40个城中村，其中2013年太原城中村将拆除21个，2014年太原城中村将拆除19个。根据太原市政府发布的公告，“十二五”期间将启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。
按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。
2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔
杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯
晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个
太原市城中村改造流程如下
一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。
二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。
三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。
四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。
五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。
六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。
七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。
八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。
九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。
十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。
十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。
十二、申领建设工程施工许可证城中村改造主体取得建设工程规划许可证后，向市城改办申请报建，按程序进行建设项目招投标，办理施工许可证。工程竣工验收后，到市城改办办理工程竣工验收备案。
篇2：城中村改造风险
关键词：城中村；规划；改造背景
目前我国正处于城市化快速发展时期，城市不断向外围拓展，城市建设日新月异，与此同时，城市面貌的不断更新和城市传统社区、村落的落后破旧不堪形成了鲜明的对比，为此，我国各城市开始了大规模的城市中心村落和旧社区的改造工作。不管是以农村为主体的主动城市化，还是以城市为主的被动城市化，城市化都是不彻底的，越来越多的村落被城市包围，形成了所谓的“城中村”。2 “城中村”的分类
“城中村”指的是在城市规划区范围内，仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制，以居住功能为主，且深受城市影响的农村社区。
根据“城中村”所处的地理位置、拥有土地、人口构成等不同，将“城中村”分为几类：
第一类：分布在城市主建区且繁华地段，丧失了农业用地的村落，没有明显清晰的村落界线，对外联系的通道较多，无法封闭；建筑结构以木、石为主，层数多为1~2层；村落的建筑密度较高，一般达到60%以上；居住人口以中老人为主，从事第三产业居多，村落没有合理的基础市政设施，但出行方便。第二类：分布在城市市区周围，同时还有少量的农业用地的村落。与周围的城市建筑有明显的差别，村落界线较清晰，出行比较方便，建筑结构以现代的混凝土结构为主，多为独门独户的院落，居住人口从事以第一、二产业为主。第三类：处于远郊，还有较多的农业用地的村落，有极其明显的村落界线，可以完全封闭，对外联系的通道通常为2至3个；建筑分布稀疏，居住人口以从事第一产业为主，村落物质形态与人们生存状态还保存农村的特点。3 温岭“城中村”规划改造实际情况
自2000年城市区划调整以来，温岭市以“拉大框架，拓宽城区”的思路，先后将原太平镇、石粘镇、横峰镇进行了撤镇建街道，温岭中心城区的建成区从1990年的6平方公里扩大到现在的20平方公里，建城区的人口从1990年的6万人增加到目前的20万人，城市规模得到了迅速扩大，城市化水平也快速发展。然而，近几年来温岭主城区不断扩张和城市人口的不断增长，使得越来越多的实行农村集体所有制和实行农村管理体制的社区被城市建设用地所包围，形成了“城中村”。据统计，目前在温岭市区范围共计个128村，这些处于城市建设用地包围的城中村，其存在的问题也各不相同。
3.1多层农居公寓建设与旧村改造、重点工程没有联动发展。
太平组团作为温岭真正意义的老城区，经过了近十几年的城市建设，村落与村落之间、村落与城市居民社区之间用地互相穿插，加上农民与居民之间审批建房制度之间的根本差异，使得其中位于城市主要地段的村落已经无法执行农村宅基地审批制度。为此，我市通过旧城改造工程对这一部分旧村点进行了拆迁改造，如人民西路改建工程涉及了西门、西郊村的村民点改造，除此之外，对于旧村点的改造工作也形成了一个怪圈，即没有碰到政府征用土地就不可能主动拆迁改造，造成了旧村改造难度大。
3.2不合理的公寓拆迁标准造成资金短缺。
根据温岭市城市拆迁安置办法，实行的是一户一套的拆迁模式。由于一些
不合理的产权分割方式，使得一套不足100平方米的房子其相应的归还面积可能要达到300平方米，不合理的房屋拆迁政策空子往往造成复建资金缺口的增大，其最后只能通过高强度的开发来弥补资金不足，势必造成城市环境恶化。
3.3由于没能打破村界进行土地征用，从而影响到跨村村民点的规划、建设和改造。
农村世袭的村落界线的观念根深蒂固，打破村界进行全局土地安排，就目前的实际操作而言还有许多困难。由于各个村落土地自然分布于城市的不同区域，其所产生的经济效益差别很大，在利益最大化的驱动下，各村在编制村民点规划过程，相互有了对比性，相对而言增加了跨村征用土地进行村民点建设难度。目前位于城西组团的21个行政村，有将近10个村涉及跨村使用土地建设，由于实际征用土地工作开展缓慢，使得很多村民点在做好规划方案而无法付诸实施。
3.4对传统居住模式的冲击。
综观温岭农村住房的发展，从解放前土房、五六十年代的石板屋、六七十年代的“大寨房”、九十年代的砖瓦房，到如今的“通天式”和“小康型”住宅，他们已经习惯了农村独门独户的家庭居住模式，对于商品套房，按他们自己的话说是“上不着天，下不着地”“上无片瓦，下无寸土”，感觉不塌实，这使得在推行公寓式住宅方面存在很大难度。对“城中村”规划改造模式的探讨
“城中村”所处的地理位置不同，其与城市发展的关系也是不同的，但不论所处的位置如何，都应当统一纳入城乡规划控制及管理体系，对于这些“都市里的村庄”应该针对不同类型的实行分类规划改造。
4.1对于第一类“城中村”采取彻底改建和局部改造相结合模式。
俗话说“罗马非一日所建”，这说明了城市的发展有其一个历史的过程。综观城市的发展过程，不难发现许多城市都是从那些占据经济、地理优势的小村市有机地生长起来的，这些村市由于地理的重要性，根据经济发展的需要，发展成为地域性的经济文化中心，在我国城市化进程中，依托这些小村镇进行有机的改造和扩展，是大多数小城市发展所采取的策略。对于地处城市中心建成区“城中村”，其形成和存在往往和城市发展密切相关，某些“城中村”更是见证着城市历史的变迁，成为城市存在的建筑历史，其中往往还保留有一定的传统历史建筑和街区，对于这些“城中村”不应该全盘地推倒重来，而应从城市的历史去寻找延续的起点，对一些历史街区和代表城市历史的地区可以进行保护性修复，改造“城中村”，完全可以放开思路。如深圳的蔡屋围新村在改造时就并没有走拆除重建的路子，只做了环境改造，做出了步行街。结果，环境改善了，楼价、房租也都升了。温岭的南门村的坊下街也可以仿照此做法，这一地区的民居建筑街区反映了温岭早期居民生活的空间环境，在进行改造时，应该深入到街区的底层，分析研究街区的空间布局、建筑形态、街道尺度，寻找最佳的改造扩展方式。
对于一些没有历史价值的街区，同时其居住环境恶劣，与城市的发展和景观有很大冲突的“城中村”，可采取全部拆除，整体改造，并完善相应的配套设施，同时在建筑风格及规划上可延续城市传统建筑风格。
同时要积极推进农改居的工作，建立社区居委会，把原来城中旧村的社区结构变成现代化城市社区，对于撤村建居后村不再审批农民立地式住宅，进行多层公寓建设，在面积补偿方式上可采用户和人均面积相结合方式，控制改建地段的建设规模。
4.2对于第二类“城中村”采取合理制定详细规划，结合项目建设推进改造模式。
4.2.1结合城市分区控制性详细规划，统一编制各村居住小区详细规划。
（1）确定用地指标，划定用地红线。根据城市总体规划和分区控制性详细规划、土地利用规划，进行村民点的规划编制工作。在规划用地指标上根据以往编制规划的经验，以人均60平方米左右用地指标加以控制，合并分散的自然村，作统一集中布局，在用地位置选择上，充分征求并走访当地政府及村委员会的意见和建议，结合城市分区详细规划，划定用地红线，同时考虑一定的启动用地。
（2）方案各方多次商讨会审。委托设计单位进行规划方案设计，之后由规划部门、设计单位、街道负责人、村代表组成方案评审团，作专业评定，之后征求意见，对方案作进一步调整，最后，确定终审方案。
（3）按照法定程序上报审批。督促各村委会上报审批村居住小区详细规划，一旦审批，村民建设严格按照此规划执行，以保证规划严肃性。
目前，温岭市的各城中村按此类规划执行，收效甚好，村民点环境、景观和城市形象比较协调，有利于更新城市形象。
4.2.2在改造推进的过程中，对于第二类“城中村”采取城市拓框架和重点项目用地拆迁改造相结合模式。
第二类“城中村”由于处于近期城市发展用地范围，可以依托城市道路拆迁、重点项目建设和自行改造相结合的方式，加速推进“城中村”改造工作。如城西组团21个村作为城市建设新区，由于城市道路延伸，重点项目的启动，涉及到大量的农村住宅的拆迁，至此，可以利用城市拆迁的补偿安置费用，减少“城中村”改造成本，利于形成统一的村庄面貌。
4.3对于第三类“城中村”采取根据总体规划和分区详细规划设定农居民点规划进行自行逐步改造模式。
（1）根据分区规划编制合理小区规划，严格执行。
（2）制定合理“立改套”政策，并逐步推广。制定合理“立改套”政策，逐步使一户一栋的宅基地居住模式向城市单元住宅模式转变；同时逐级引进现代物业管理，使各人自扫门前雪的屋村管理模式向城市现代物业管理模式转变。
（3）积极拓展城中村改造融资渠道，完善基础配套。针对有些城中村没有资金来源，缺少融资渠道，可由政府出面，协调引进房地产开发企业实施开发。
篇3：城中村改造风险
1. 城中村改造系统脆性
1.1 复杂系统脆性
字典定义脆性(brittleness)为:“物体在受拉力或冲击时易碎的性质”;“材料在断裂前未觉察的塑性变形性质”。本文定义复杂系统脆性为:脆性客观存在于复杂系统中。子系统由于内部影响因素或外界条件变化时,初始有序状态被扰乱而不复存在,演变成为一种相对无序的新状态,即子系统崩溃(Collapse)。由于一种脆性关联关系存在于各个子系统间,该子系统向相邻的或存在关联关系的子系统交换能量以期维持自身稳定状态,被影响的子系统也会演变成无序状态,随之崩溃。这种情况不断蔓延,最终,整个复杂系统崩溃,称为复杂系统脆性[3]。
1.2 城中村改造系统脆性概念界定
脆性解释了正常运行的系统在内因或外力的综合作用下崩溃的原因。本文将在城中村改造过程中突然发生的影响面广且社会影响极其恶劣的群体性事件,或是影响深远殃及后人的阻碍社会可持续发展和良性循环的事件,称为城中村改造的脆性。具体界定如下[[4]]:(1)村民个体的极端行为(自杀、犯罪等),严重危害公共安全,造成极端恶劣的负面影响;(2)村民群体的组织行为(堵路、上访等),影响社会正常秩序,扰乱社会正常运转;(3)开发商牟取巨额利润,不断提高容积率而建造垃圾建筑,造成资源严重浪费和环境恶化;(4)政府调控失灵,只顾眼前利益而缺乏长远规划,为城市化进程埋下隐患,影响城市可持续发展。
1.3 城中村改造系统脆性的数学描述
划分复杂系统S为m个子系统S1,S2,…,Sm,uij(i=1,2,…,m;j=1,2,…,n)是描述子系统Si(i=1,2,…,m)特征的影响因子。若子系统S1崩溃,考察其余子系统的影响因子集合uij(i=2,…,m;j=1,2,…,n),检测在内部影响因子和外部条件变化的情况下,uij的变化程度以及子系统Si(i=2,…,m)的运行状况。
划分城中村改造系统为四个子系统:政府部门子系统S1,集体组织子系统S2,村民群体子系统S3,开发商子系统S4。即:
1.4 城中村改造系统脆性结构划分
U表示系统脆性,各子系统脆性分别表示为U1,U2,U3,U4,各子系统脆性进一步划分得到底层影响因素(控制变量)脆性分别为u11—户籍制度;u12—拆迁成本;u13—环境改善;u14—社会稳定;u21—资产量化;U22—经济转型;u23—发展潜力;u24—资产监管;U31—租金收益;u32—集体权益;u33—拆迁安置;u34—社会保障;u41—区位环境;u42—经济收益;u43—拆迁周期;u44—社会群体。
1.5 城中村改造系统脆性评价
选取含元殿村,辛家庙村,鲁家村,旅馆村四个城中村进行实地调研,对180位政府部门、社区、开发商等相关人员和村民进行问卷调查,投票打分平均值计算结果为:
突变级数法计算得城中村改造系统S顶层指标值U为0.944,四个城中村改造系统稳定,改造情况良好。
2. 城中村改造系统中的熵理论
2.1 熵与负熵
克劳修斯的热力学第二定律指出:热量不能从低温物体传至高温物体而不引发别的变化。开尔文提出:无法吸收单一热源热量转变为有用功但不产生别的影响。可逆过程中,系统从初始状态P0经状态变化到最终状态P,积分只与系统的初态P0和末态P有关。引入状态函数熵S并使之满足:
熵变ΔS为该系统所吸收(释放)的热量与热源温度之比。从熵角度描述热力学第二定理为:孤立系统内部任何过程都不会使其熵值减少,即熵增原理dS≥0。
量子力学创始人薛定谔提出“负熵”概念:生命有机体“要摆脱死亡,或者要活着,唯一可行的办法就是从环境中不断汲取负熵”。
2.2 城中村改造系统的熵变
从熵角度描述城中村改造子系统间脆性关联关系:一个子系统受到足够强度外力打击时其熵值会骤然增加,为维持原状态,该子系统会向相关子系统吸收负熵流,但有限的负熵流无法应对突然性打击,该子系统趋于崩溃;同时,相关子系统因提供负熵流而自身出现剧烈熵增,为维持稳定进而求助于其他子系统,最终也因为无法弥补熵增而崩溃。以此类推,一段时间后,城中村改造系统脆性显现,系统崩溃。
引入的负熵流可维持系统相对稳定状态,有助于城中村改造系统规避脆性风险。提供负熵可视为采取合理化对策干预影响系统,以期规避系统脆性风险,保证系统正常运行。
3. 城中村改造系统脆性演化机理分析
3.1 城中村改造系统脆性演化机理
城中村改造系统运行过程,就是系统内部熵的运动和平衡,以及子系统间熵流动的过程。从熵角度出发,城中村改造系统脆性显现的原因可归结为以下四方面(图1):(1)内部熵值迅速增加导致系统趋于无序状态;(2)缺乏外部负熵的补充而无法平衡无序状态;(3)子系统间存在紧密的脆性关联关系,某个子系统崩溃而影响其他关联子系统;(4)其他扰动因素。
3.2 城中村改造系统脆性致因分析
将城中村改造系统的脆性影响因子划分为两类:直接脆性影响因子和间接脆性影响因子。同时,还包括子系统间的脆性关联以及其他干扰因素。
3.2.1 直接脆性影响因子
(1)缺乏有效沟通机制,强制完成拆迁:引发村民群体子系统脆性的最直接导火索,是对于旧房的强制拆迁。因此,将强制拆迁视为诱发城中村改造系统脆性的最直接最主要脆性影响因子。
(2)获取高额补偿金额,加盖违章建筑:城中村建设缺乏统一管理,违章建筑多且面积大,致使拆迁补偿与安置的费用居高不下。加建住宅多次出现倒塌伤人事件,是城中村改造系统脆性的具体表现。
(3)管理方式落后,极易滋生腐败:城中村由村集体管理,其管理方式有两个突出特征。一是利益保护性。村民为保护自身利益对村集体有很强依赖性。二是非正规性,人治特征突出,法治特征不明显。落后的管理方式引发的村干部腐败,也是城中村改造系统的直接脆性影响因子。
(4)资源有限,制约经济收益:土地规模有限,经济利益驱使开发商利用纵向空间大规模兴建高层、超高层建筑,增大建筑密度,形成了新的“立体城中村”,违背了城市规划和建设可持续发展的理念。过分关注投资收益,兴建大量高容积率建筑群,是城中村改造系统的直接脆性影响因子。
3.2.2 间接脆性影响因子
(1)城乡二元户籍制度:以户籍管理制度为基础的城乡二元结构上体现了城乡两种公民身份待遇,是一种歧视性的制度安排。
(2)利益格局变化影响社会稳定:城中村改造的过程是各子系统间利益重新分配的过程。改造之后,政府、开发商会成为巨大利润的直接和主要获益者,改变了只有村集体和村民获益的利益分配格局,为社会稳定带来隐患。
(3)资产量化困难:城中村人员构成的多样化,加大了集体经济股份制量化的困难。转为居民户口的村民反而遭遇下岗等窘境,与村民的“倒城乡差距”逐渐拉大,引发群体间对立[5]。
(4)拆迁安置不理想:拆迁安置并未充分考虑村民利益,考虑的补偿人员范围有限,将外出务工人员排除在外,缺乏公平性。
(5)社会成本高昂:城中村改造并不仅仅是物质形态空间的改造,更是一项社会改造工程,还包括村转居、集体土地转为国有土地、经济转型、村民就业、养老和社会保障等问题,需投入巨大的资金成本和社会成本,需要政府更多介入[6]。
(6)保障制度不健全:城中村改造意味着村民失去土地和出租屋,失去稳定的收入来源和集体分红,失去生活来源;其次,除补偿款外,许多地方政府并提供给村民岗位培训和就业机会;第三,社会保障制度不完善。
3.2.3 子系统间的脆性关联
四个子系统间还存在密不可分的脆性关联,一个子系统状态发生改变,也会影响其他子系统的状态随之发生变化。
(1)集体组织难以规范,产权关系混乱不清,导致政府部门与集体组织之间,集体组织与村民群体之间矛盾重重。
(2)村民弱势群体悖论。集体组织和村民群体利益冲突时,村民个体相对于村领导处于弱势,村领导习惯采用类似家族式、宗教式的管理方法,在财富分配上相对剥削村民,甚至贪污腐败,公饱私囊,引发村民强烈不满;但在村领导或有权威的村民带头下,肆意违规建筑,甚至表现强硬采取暴力反抗,毫不弱势。
3.2.4 其他干扰因素
道格拉斯·诺思认为,物理世界中,事物进入某一路径之后,就可能对这种路径产生依赖[7]。城中村的空间形态是我国传统农耕文化、小农经济意识和转型期不完善的房地产共同作用的结果,具有很强的路径依赖性。村民力求巩固现有制度,阻碍选择新的路径,哪怕新的体制更有效率。具体表现为:固有的传统观念,长期的意识形态和外来人口和流动人口的住房需求。
4. 城中村改造系统脆性风险规避策略
从熵的角度出发,规避策略制定的依据是:脆性产生的原因在哪里,就采用相应的行为(避免相应的行为)解决哪里。因此,可以分别从四个方面有针对性地制定策略。
4.1 规避城中村改造系统脆性风险—避免系统内部熵增
4.1.1 切勿非法强拆,与村民群体对立
建立有效的沟通机制,切勿强制拆迁,是城中村改造过程中首要解决的关键问题,也是政务文明的一大标志。建立有效细致的沟通机制,是政府工作以人为本的最集中体现,也是民主化进程的一大进步。
4.1.2 避免违章建筑,增大拆迁补偿难度
追根朔源,加强立法,禁止乱搭乱建违章建筑,避免合法财产和不合法财产混淆不清,使得拆迁安置和补偿工作有章可循。若私自加盖房屋已成事实,相关职能部门应严格执法,特别加大对新出现的违建房的监管、控制和拆除力度,遏制现有城中村蔓延、扩大态势。尤其是对以骗取拆迁费为目的的“种房”行为更要尽早发现,及时制止,营造符合规划、依法建设、公平有序的社会法制环境。
4.1.3 切忌只求经济利益,忽视长远发展
土地资源紧缺的现实条件下,适当提高容积率不可避免,可遵循建筑密度较低、容积率较高的原则。首先,应强调政府的参与性;其次,应全局统筹,适当平衡,政府应更关注城市公共利益和可持续发展。可通过容积率奖励或补偿的方式让参与城中村改造的开发商在其它土地开发中获得资金平衡。
4.2 规避城中村改造系统脆性—补充系统外部负熵
对城中村改造系统相关影响因子予以控制和调整,即向系统输入负熵,以平衡系统内部由于其他因子变化而导致的熵增,规避系统脆性风险。
4.2.1 改革户籍制度
采取逐步放开的户籍政策。
4.2.2 明确产权关系
1.将城市规划控制区范围内的集体土地全部转为国有土地,村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属;2.从违法建筑形成的历史原因、处理影响的程度、成本效益的测算等方面进行综合考虑对违法建筑进行产权认定或拆除处理;3.健全规划机制,综合规划城乡结合部,避免造成土地产权不清晰。
4.2.3 保障公民权利
哈耶克(Hayek,1991)认为,政府在农村发展中应承担两种角色或任务:一是逐步完善法律制度,使市场能有效发挥作用;二是以服务性活动代替行政性职能。因此,城中村改造,需要充分保障村民各项基本权利。1.保障村民政治权利。赋予失地农民具有平等的公民资格,消除农民身份的制度性歧视;2.保障村民经济权利。改进土地征用补偿标准,探索征地补偿费用的合理生成机制,制订平等的财税金融政策;3.保障村民社会权利。建立多元化的失地农民社会保障体系和城乡统一的劳动就业制度,保障村民的就业、社保、医保等民生问题。
4.2.4 拓宽就业渠道
地方政府应重视对失地农民的就业教育培训,并将针对失地村民(包括农民工的)非学历性教育制度化、规范化、长期化。加强对村民的市场化意识宣传和教育,鼓励他们自谋职业、自主创业、竞争择业。
4.2.5 探寻多种补偿方式
人们固有的观点“只要给予合理补偿,就可以充分照顾到村民利益”的结论是站不住脚的。应探讨灵活多样的补偿方式,尽量做到关怀人、考虑到人的未来发展,因人而异、至少是因人群而异来处置补偿问题。在目前只有货币补偿、产权置换的条件下,建议以产权置换的方式为主进行补偿,同时积极探讨更多更好的补偿办法,真正建立具有人文关怀的因人施补的补偿体系。
4.2.6 原地或就近安置
现行改造安置,存在过度抽疏老城区和过度住宅郊区化的现象。如能原地或就近安置村民,他们既不远离故土,又能坐拥城市现代化生活。关键还在于政府是否愿意放弃眼前的经济利益。
4.2.7 放缓拆迁节奏
路径依赖性原理指明的村民依恋故土和原有生活方式的心理,应充分予以理解。可先兴建安置房,暂缓拆迁,村民先行搬往安置区,原城中村保留,留给村民充足的时间适应现阶段生活。具体拆迁时间在搬迁之初便以合约形式规定和承诺。合约期满后,若村民无异议,则拆迁原城中村。村民获得了足够尊重,利益得到满足且已适应现阶段生活,其心理由之前的被强迫转变为主动悦纳,拆迁阻力会减小许多。
4.3 规避城中村改造系统脆性——降低子系统脆性关联
若某个子系统脆性显现发生崩溃,还可通过降低与之密切关联的子系统间脆性关联程度的方法规避系统脆性风险。
4.3.1 建立利益协调机制
政府作为城市管理者和规则制定者,应建立切实可行的利益协调机制,通过减小主体间利益分歧或形成利益共同体的方式,降低子系统间脆性关联程度[8]。(1)弥补缺位:加强制度建设。为村民提供全方位的制度保障,及时弥补缺位。(2)减少越位:坚持政府主导下的市场优化,由全权管理转变为选择管理,由强制管理转变为参与式管理。(3)避免错位:加快廉租房建设,“改造”与“建设”并重,保障村民、外来人口和流动人口的基本居住需求,兼顾城镇化进程和城市可持续发展。
4.3.2 强化监督机制
城中村改造系统脆性激发,与信息不透明、公众参与机制缺失有密切关系。须强化监督机制,建立信息公开机制,引入公众参与机制,保证村民既得利益,确保改造工作顺利推进。
4.4 规避城中村改造系统脆性——制定合理总体规划
首先,安置区应满足城市总体规划的指导要求,注意土地开发强度、绿地率和建筑物体量的关系,注重与周围建筑风格相协调;其次,配套与城市相接轨的电力、电讯、燃气、给排水等市政设施,完善道路交通系统;第三,完善社区服务设施,增加社区商业服务设施、绿地与活动场地等;第四,在满足村民安置面积的前提下,尽可能降低建筑密度和容积率,增加绿地率和户外活动场地[9]。
可设计和建设以高层、小高层为主的安置小区,既节约土地又利于创造更多的绿化与室外活动空间。户型设计要充分考虑村民家庭结构特征及居住需求,避免一刀切,各户根据实际情况选择一套大户型或是若干套小户型,实现按需供给。原村民既可满足家庭需要,又可有一部分用于出租,既满足了原村民出租房屋获取经济利益的需要,也在一定程度上解决了外来人口和流动人口的住房问题。
4.5 规避城中村改造系统脆性——其他相关因素
规避城中村改造系统脆性风险,还可以从以下相关因素着手,包括:寻求多种融资方式;制定灵活多样的政策;加强出租屋及外来人口的管理;强化社区运行管理;注重生态与文化保护。
摘要：城中村改造作为新型城镇化进程中的关键环节,为社会稳定、城市发展、经济繁荣提供了保障。由于改造过程涉及众多利益主体且各主体间呈非合作博弈关系,在实际推进过程中常由于利益冲突而引发社会问题。本文将城中村改造视为一个复杂系统,从脆性熵视角看待城中村改造系统,分析城中村改造系统脆性演化机理,是对复杂系统脆性理论的补充和完善;探讨城中村改造系统脆性风险规避策略,提出规划建议,以期构建稳定、高效的城中村改造系统,具有理论和现实意义。
关键词：城中村改造,复杂系统,脆性,熵
参考文献
[1].百度百科,城镇化率http://baike.so.com/doc/5406024.html
[2].http://news.gz.soufun.com/2011-03-03/4603337.htm
[3].荣盘祥.《复杂系统脆性及其理论框架的研究》.黑龙江:哈尔滨工程大学博士论文,2006
[4].冯璐.《城中村改造系统脆性机理分析及预警研究》.陕西:西安建筑科技大学博士学位论文,2012
[5].杨金志等.城中村的倒城乡差距[J],瞭望新闻周刊,2006.2.13
[6].轩明飞村(居)改制:《城市化背景下的制度变迁以济南市前屯改制为个案》[M].北京:社会科学文献出版社,2008:114-116
[7].车维汉.《发展经济学》[M].北京:清华大学出版社,2006.2:206
[8].吴娱.《现代化进程中的城中村改造困境——从利益主体的关系博弈谈政府责任》.中国社会学网http://www.sociology2010.cass.cn/news/131945.htm
篇4：如何改造城中村
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。
现行改造模式困境
上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。
以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。
结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。
在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。
但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。
目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。
但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。
其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。
最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。
这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？
公私合作新模式
城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。
尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。
比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。
相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。
我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：
第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。
第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。
第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。
政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。
土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。
第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。
政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。
第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。
第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。
在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。
当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。
nlc202309051028
土地、户籍、财税联动改革
通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。
首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。
其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。
最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。
如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。
以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。
进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。
在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。
在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。
总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）
篇5：城中村改造探讨
若干问题的探讨
对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。
参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。
通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：
1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；
2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；
3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；
4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；
5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；
6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；
7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；
8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；
9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；
10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；
11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；
12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；
13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；
14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；
15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；
16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；
17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。
在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：
1、政策支持的合约化控制
基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。
2、拆迁补偿的规范化控制
包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。
在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难
以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。
3、开发盘量的分散化控制
包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。
房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。
因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。
当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。
4、专项报规的特殊化控制
根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规
划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。
房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。
因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。
5、土地摘牌的技术化控制
包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。
要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。
6、融资途径的多样化选择
包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。
但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要
大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。
房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。
7、对于土地竞拍情况做有关约定
与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；
与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。
与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。
8、对于特殊情况的处理
与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。
在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：
1、违法违章建设严重
根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大
3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的拆迁特殊对待
宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待
4、非住宅的拆迁补偿
对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。
那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如--
1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得不合理的补偿。
2、通过“拆一补一” 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。
3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。
4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。
5、村民在获得回迁房之前，需要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。
篇6：城中村改造
本报海口2月22日讯（记者范南虹）广西北海珠海路，道路两边的南洋骑楼内，是酒吧、咖啡厅、餐厅，倘佯其中，有一种时空错换的迷离与惊喜；海口也有一条这样的老街，骑楼里却少了珠海路骑楼闲适的风韵雅致。
“这是因为海口旧城区改造不到位”，省人大代表邢诒川告诉记者，今天下午，他为此向大会递交了《以人为本，有效推进旧城改造工作的建议》。
旧城改造迫在眉睫
邢诒川说，海南自然风光优美自不待言，但海南的城市面貌却跟不上旅游的发展。在海口还有不少脏乱差的城中村。
邢诒川对此进行了认真调查。据他介绍，海口市的城中村及环境较差的街区近80个片区，占地面积10余平方公里，涉及居民约22.4万人，占城市人口的20%。这些城区和城中村多在市中心，如道客村、博爱路一带等，这些旧城区违规用地和违章建筑比比皆是，人居环境恶劣，脏、乱、差现象严重，安全隐患大，许多建筑年久失修，一旦发生较大的灾害，后果不堪设想。据统计，海口市今年一季度发生的火灾主要集中在老城区。
“不独海口有很多旧城区，三亚以及一些市县都存在这样的问题，与国际旅游岛建设发展严重不符，旧城改造刻不容缓。”邢诒川说。
改造不必都大拆大建
“旧城改造不应只是把街面和外墙粉刷一下、装饰一下就大功告成。”在邢诒川眼里，旧城改造是提升旧城区居民的生活品质，是推动城市发展，是国际旅游岛旅游梦想的诉求表达，“所以，要有长远的眼光，要有科学合理的规划，要从内至外地进行改造。”他认为，旧城区的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根据旧城区原有的建筑、区位、居民习俗等，进行科学合理的规划。他希望海南能通过旧城改造，沉淀出海南独特的民俗文化，提升城市品位，让游客在欣赏海南自然之美的同时，也能感受海南独特的城市之美。
应鼓励企业参与改造
“改造旧城区，只要政策到位，政府不用花钱也能成功完成旧城改造。”邢诒川在《建议》中提出，旧城改造可以采用市场运作的方式，让企业和旧城区居民共同来推进、完成旧城区的改造。
“政府独家运作旧城改造，弊端很多。”邢诒川说，工作方法单一，资金滞后，人力不足，政府既当旧城改造的“裁判员”，又当旧城改造的运动员，不是很妥当。
作为海南现代科技集团董事长，邢诒川正在努力尝试改造海口市龙华区丁村，希望将这一片区打造成社会主义新农村。
邢诒川建议要以完善城市功能、促进城市发展为目的，对全省旧城改造进行整体规划，科学制定改造方案；采取“政府主导，企业参与，市场运作”的模式，大胆引进社会资金，鼓励企业参与旧城改造；出台优惠政策，制定合理的供地方式，维护投资人合法利益；改造旧城，不忘民生，要以人为本，在制定拆迁补偿等相关配套政策时，向旧城区居民倾斜。