第一篇：工业区城中村改造案例
城中村改造
以人为本改造旧城区
本报海口2月22日讯(记者范南虹) 广西北海珠海路，道路两边的南洋骑楼内，是酒吧、咖啡厅、餐厅，倘佯其中，有一种时空错换的迷离与惊喜;海口也有一条这样的老街，骑楼里却少了珠海路骑楼闲适的风韵雅致。
“这是因为海口旧城区改造不到位”，省人大代表邢诒川告诉记者，今天下午，他为此向大会递交了《以人为本，有效推进旧城改造工作的建议》。
旧城改造迫在眉睫
邢诒川说，海南自然风光优美自不待言，但海南的城市面貌却跟不上旅游的发展。在海口还有不少脏乱差的城中村。
邢诒川对此进行了认真调查。据他介绍，海口市的城中村及环境较差的街区近80个片区，占地面积10余平方公里，涉及居民约22.4万人，占城市人口的20%。这些城区和城中村多在市中心，如道客村、博爱路一带等，这些旧城区违规用地和违章建筑比比皆是，人居环境恶劣，脏、乱、差现象严重，安全隐患大，许多建筑年久失修，一旦发生较大的灾害，后果不堪设想。据统计，海口市今年一季度发生的火灾主要集中在老城区。
“不独海口有很多旧城区，三亚以及一些市县都存在这样的问题，与国际旅游岛建设发展严重不符，旧城改造刻不容缓。”邢诒川说。
改造不必都大拆大建
“旧城改造不应只是把街面和外墙粉刷一下、装饰一下就大功告成。”在邢诒川眼里，旧城改造是提升旧城区居民的生活品质，是推动城市发展，是国际旅游岛旅游梦想的诉求表达，“所以，要有长远的眼光，要有科学合理的规划，要从内至外地进行改造。”他认为，旧城区的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根据旧城区原有的建筑、区位、居民习俗等，进行科学合理的规划。他希望海南能通过旧城改造，沉淀出海南独特的民俗文化，提升城市品位，让游客在欣赏海南自然之美的同时，也能感受海南独特的城市之美。
应鼓励企业参与改造
“改造旧城区，只要政策到位，政府不用花钱也能成功完成旧城改造。”邢诒川在《建议》中提出，旧城改造可以采用市场运作的方式，让企业和旧城区居民共同来推进、完成旧城区的改造。
“政府独家运作旧城改造，弊端很多。”邢诒川说，工作方法单一，资金滞后，人力不足，政府既当旧城改造的“裁判员”，又当旧城改造的运动员，不是很妥当。
作为海南现代科技集团董事长，邢诒川正在努力尝试改造海口市龙华区丁村，希望将这一片区打造成社会主义新农村。
邢诒川建议要以完善城市功能、促进城市发展为目的，对全省旧城改造进行整体规划，科学制定改造方案;采取“政府主导，企业参与，市场运作”的模式，大胆引进社会资金，鼓励企业参与旧城改造;出台优惠政策，制定合理的供地方式，维护投资人合法利益;改造旧城，不忘民生，要以人为本，在制定拆迁补偿等相关配套政策时，向旧城区居民倾斜。
“旧城改造是一项重要的民生工程，我希望看到海南的城市越来越美，越来越有自己的味道。”采访结束时，邢诒川表达了一个城市建设者的期望。
第二篇：城中村改造
来源：盈科律师事务所 最后更新时间：2009年07月13日 已经被浏览 165 次 “城中村”，亦称为“都市里的村庄”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，这些村落位于城区边缘，虽然农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。
“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：(1)、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。(2)、正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。(3)、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。
城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题，目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。近年来，全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中，可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来，基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合：
1、“参照法”，即参照城市房屋拆迁进行补偿;
2、“征地法”，即先将土地变性质征用，再依国有土地上的房屋补偿;
3、“协商法”，即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。
在城中村改造过程中，盈科土地律师团队提供的服务包括：
1、提供城中村改造中房屋拆迁补偿问题的法律咨询及服务;
2、提供城中村违法建筑拆除情况下的法律咨询及服务;
3、为“村改居”过程中出现的法律问题提供咨询及服务。
第三篇：城中村改造
武汉市“城中村”改造现状研究
摘要：
关键词：
1引言
“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。 武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6
6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进 “城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。 因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。
2 武汉市“城中村”前期试点改造改造方案
武汉市城中村改造方案确定过程：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。
现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩;B类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;C类村，人均农用地大于0.5亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。
本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。
2.1 沙湖村现状
沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代① 资料来源：
表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。
2.2 沙湖村改造规划目标
“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。
2.3 沙湖村改造工作思路
经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。
按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。
3 城中村改造中的利益博弈
2. 1 政府与原住民间的博弈
政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈[3]。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者， 必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村” 问题， 又能保证社会的和谐稳定， 所以政府极力进行“ 城中村” 改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群， 房屋出租是原住民的主要收入来源， 且经济收益颇为优厚。所以， 原住民对现有的生活状况是比较满意的， 他们有自己的生活资料( 房屋) ， 有比较好的经济收入。对于“城中村”改造， 原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料， 失去主要的经济来源， 如果得不到很好的经济利益补偿， 将来的生活很可能得不到保障。因此， 为了保护自身利益， 他们对“ 城中村” 改造是抵触的。
武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。
2. 2开发商与原住民间的博弈
开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿， 更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而， 对于原住民来说， 搬迁后他们将失去自己的房屋， 生活保障也是他们极为关心的问题， 所以对于是否搬迁， 他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿， 以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费， 他们会选择成为“钉子户”。
近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发;二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发;三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互
相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。
4 武汉市“城中村”改造中存在的问题
在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题：
第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作， 它不仅仅是城中村村民身份的简单转变， 更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中， 出现的问题主要体现在: 村民积极性不高， 持观望态度; 政府措施不力。
第二， 征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题， 主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。
5 对武汉市“城中村”改造的建议
失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难[4]。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。
就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。
[1]李增军，谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊，1995，(8)。
[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告—经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23(9)：8-12.
[3] 张波.城中村改造中利益主体间的博弈[J].山西建筑，2009，35(22)，17-18.
[4]陈琳，谭建辉，吴开泽，韩清雪.城中村改造中存在的新问题及解决思路—以广州城中村改造为例[J].广州大学学报(社会科学版)，2010，9(3)：59-63.
第四篇：广州城中村改造
城中村改造补偿收益可期拆迁进展神速
2010-07-27 11:36:13 浏览次数：619
记者探访改造进展最快的城中村发现，保证村民的收益是成功的关键
在猎德村李氏宗祠里，几个村民在兴致勃勃地踢着毽子，她们身后，几十栋高层建筑已经脱去“绿衣”，整齐划一地矗立在珠江边上，这就是猎德村复建房。今年国庆前，猎德村民将正式回迁至复建房，一个更加融入现代城市生活的新型城中村将展现在人们面前。
猎德村
改造后什么样?
正在装修国庆前回迁
时下复建房可以说是村民讨论最多的话题之一，对于搬进新居，大家普遍充满了期待。
有37栋高楼是珠江新城最大住宅区
“现在正在赶工期，主要是装修部分，弄好了大概就可以交付给村民了”，在猎德村新的祠堂口，猎德村委的工作人员林先生向记者表示。记者在猎德村看到，封顶多时的几十栋复建房，绿棚已经基本拆除，新的猎德村全貌已经展现出来。从现场来看，猎德村复建房北起花城大道，南至临江大道，西临猎德大桥，东至海清路。据介绍，整个复建房占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米。建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区，有37栋高层住宅建筑，此外还有目前已经建好并投入使用的祠堂和池塘等。
“去年就看了样板房，今年3月样板房又对村民开放了一次，看过之后觉得很漂亮，很满意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向记者表示。
不输豪宅：入户花园、阳台、套房俱全
据她介绍，复建房里入户花园、阳台、套房等等一应俱全，与珠江新城的豪宅不相上下。复建房装修标准为720元/m2，仅统一安装的品牌橱柜就过万元一套。林先生也表示，由于复建房的面积并没有像普通商品房那样算上公摊面积，因此房子看上去更大，这也是村民比较满意的地方。据村民表示，农历8月前，也即差不多国庆前村民将回迁至复建房。
而猎德村桥西安置区的一边，一排排复古的建筑让人恍如来到了江南小镇。村民向记者表示，这将是以后的风情街。风情街从新猎德村的池塘一直延续至珠江口附近，一色的青砖小楼，十分有岭南风情。据介绍，这里以后将融入美食、旅游购物、酒吧、茶庄等休闲功能。
融入现代城市生活的新猎德已经开始展现在人们面前。
猎德村在传统与现代中保持着平衡。
青砖小楼十分有岭南风情。
建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区。
改造模式 卖地集资
“三三制”分配
“猎德村改造是相当成功的”，天河区负责城中村改造的有关人士向记者表示。猎德村是广州第一个有开发商参与的城中村改造项目，被誉为“城中村改造的典范”。据了解，当初猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆
建过程中几乎不需花费一分一厘。另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。
成功秘诀
租金至少30元/平方米村民收入有保证
以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。“很多外地城市的有关部门来猎德考察，对于这里的改造赞不绝口，但是又认为猎德经验很难学习”，该人士向记者表示。据他介绍，猎德村改造的成功，有两个很难推广的地方，一个是政府不与民争利，而是完全由村来主导，另一个就是猎德村位于寸土寸金的地方，土地价值高，可以支撑起这么大规模的改造。猎德村的改造十分成功，也获得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造时不少人担心失去生活来源，但是看着崭新的房子，这种担心也慢慢少了”，一村民向记者表示。据了解，“拆一补一”安置方式，使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房，换得复建房最多的一位村民，换到了近1800平方米，共有十几套房。除了自己居住外多余的将用来对外出租，虽然房间数量没有以前的握手楼那么多，但是村民在看到复建房后，对未来的租金水平相当有信心。据村民预计，复建房的租金不会低于30元/m2，这么一算，收入并不低于以前。
另据了解，猎德村改造中还尝试了新的做法，就是由村民自己选择安置房的土地性质，也就是说村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。目前的猎德村复建房的土地又是哪种性质的呢?据天河区的工作人员介绍，猎德村复建房仍选择保留集体用地性质，因为村民普遍反对将土地转为国有性质。其原因在于很多认为集体土地可以传给子孙，但国有土地只有70年产权。另外，村里也担心村民会变卖房产，从而失去了居住地或者生活来源。
杨箕村
现场探访
东边先行开拆尚有商户营业
两个多月的时间，从4万人蜗居的盛景到几近空村的冷清，地处广州CBD的城中村杨箕，在7月1日8时正式拉开了整体拆除改造的序幕，在不久的将来，这里将被改造为高楼林立的住宅群，曾经低矮的握手楼将彻底消失。
日前，记者来到杨箕村发现，位处广州大道边首批开拆的多栋房屋已基本拆完。但靠近中山一路、杨箕村小学附近的村落，则尚未开拆，而且依然有极少的商户尚在营业。一位50多岁的大叔面对记者提出的“这里马上就要拆了吧，您还不赶紧搬啊”的提醒，不耐烦地回了一句：“还没那么快”，就匆匆返家，并随手关紧了大门。
记者发现，尽管这一片还没拆，不过，九成以上的居住者都已经搬离了。而且连门、窗甚至
是电线等一些可拆可卸的物品也都已经全部清空。多条街巷被木料、瓦砾、玻璃等垃圾杂物堵塞，令现场有一种满目疮痍之感。在村中行走，除了能发现零星的几位老人家之外，剩下的就是背着大口袋的收买佬了。
在杨箕村不时见到搬家的车辆出入。
仍有商户在营业。
村中大部分居住者已经搬离了。
用于出租村民偏爱40平方米小户型
杨箕村的租户为寻找新的住处而烦恼。而对拆迁户而言，则为了选择多大面积的回迁房而拿不定主意。据介绍，按照改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成房屋的套内建筑面积计算，也就是说不计算公摊面积。“1平方米补回1平方米”，回迁的户型以方正的小户型为主，包括六种：40平方米的一房一厅，60平方米的两房两厅、72平方米的两房两厅，85平方米的三房两厅、95平方米的三房两厅，120平方米三房两厅。记者采访中了解到，对于住了几十年狭窄小楼的村民来说，不少村民都对三房两厅的户型表现出较大的兴趣，但同时也有部分的村民偏爱一室一厅的小户型。
一位张姓村民就透露,补偿面积约有200平方米，打算要95平方米的房子作为自住，再想要3间40平方米的小单间用作出租。张先生坦言，他不想要其他的户型，因为在杨箕，一直都是三四十平方米的小单间最容易出租。村民李太太也说：“我的房子以后不会卖，只会出租，虽然说60平方米的两房单位也很实用，但却不好租。所以我肯定不要60或72平方米的两房单位。现在就是担心40平方米的一房一厅到时不够分。因为回迁房将按照‘先签约先选房的原则’，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。到时谁知道我的抽签号靠不靠前啊?”李太太叹息道。
从张先生和李太太的话语中不难发现，村民更喜爱的是容易出租的小户型。但如果回迁的房屋以小户型设计为主导的话，那么，在设计上如何达到既合村民心水、同时兼顾舒适、且通风采光的功能，这却是一个考验开发企业功力的难题，值得开发企业多花工夫去研究、规划。
若仅是按户型面积组合而成的粗糙规划，则建成的极可能只是拔高了的城中村，那也就丧失了旧改的意义了。在这点上，记者以为，相关政府部门应该从紧把关。
改造模式
分融资地块和复建地块整体拆除重建
据越秀区房管局相关人士介绍，杨箕村将采取整体拆除重建方式改造，预计需资金20亿元。其中，改造分为融资地块及复建地块两大部分，复建地块用作村民回迁安置房建设，融资地块由集体土地转为国有土地后，通过土地公开出让，筹集改造资金。
对于之前有媒体报道的富力地产有兴趣加入杨箕村改造，而且已经带村民去花都样板房看过户型的传闻，富力地产的相关人士不愿做任何表态。越秀区房管局相关人士就表示，不仅富力地产，广州有相当多的地产商都有兴趣参与，但是必须经过招投标。
上月底，越秀区国土房管局的相关负责人曾表示，越秀区国土房管局已经与杨箕村委会就土地出让政策、出让条件、出让范围和出让地块要件进行了明确，拟定在7月初进行公开出让。但时至今日，该地块尚未进入挂牌程序。
第五篇：城中村改造探讨
房地产企业在城中村改造中
若干问题的探讨
对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置;而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。
参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。
通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：
1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持;
2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见;
3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议;
4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件;
5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准;
6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》;
7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》;
8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议;
9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议;
10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等;
11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等;
12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件;
13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定;
14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿;
15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文;
16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿;
17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。
在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：
1、政策支持的合约化控制
基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。
2、拆迁补偿的规范化控制
包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。
在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难
以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。
3、开发盘量的分散化控制
包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。
房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。
因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。
当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。
4、专项报规的特殊化控制
根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规
划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。
房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。
因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。
5、土地摘牌的技术化控制
包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。
要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。
6、融资途径的多样化选择
包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。
但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要
大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物(即尚未拿到拟开发土地的使用权证)，再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。
房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。
7、对于土地竞拍情况做有关约定
与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任;
与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还;如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。
与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。
8、对于特殊情况的处理
与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。
在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：
1、违法违章建设严重
根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大
3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的拆迁特殊对待
宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待
4、非住宅的拆迁补偿
对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。
那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险?笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如--
1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得不合理的补偿。
2、通过"拆一补一" 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。
3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。
4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。
5、村民在获得回迁房之前，需要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。
可以预见，由村集体组织和房地产企业共同合作开发进行城中村改造将是未来城中村建设的一大趋势。这其中涉及到合作形式、利益分配、开发地位的主次、相关手续的办理和协议的签订以及责任承担等问题。