房地产消费论文（精选8篇）
篇1：房地产消费论文
随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟，上海作为国际性大都市更吸引了世界各地房地产开发企业的投资，房地产价格不断飙升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，房地产市场消费者持币观望心态日益明显，新房及二手房的交易数额不断走低。从营销手段来看，仅仅靠重金投入举办大型推介活动，大规模投放广告等方式已经很难收到良好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项目策划阶段开始就准确把握消费者心理开发符合消费者需求的房地产产品才有可能完成预期销售目标。
一、上海市房地产市场消费者特征
心理活动是人的头脑反映客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内进行整合后，形成意识，并以言语、动作和活动的行为方式表现出来的反射过程，因此，消费者心理对购买行为起着重要的作用。由于房地产市场具有区域性特征，因此不同城市的房地产消费者在选择住房的过程中有其不同的心理特点，本文以上海为研究对象，采用市场调研法，收集了从2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象为在上海居住3年以上并已在上海购房或打算在1年内购房的准购房者，共获得调查问卷5000份，经电话核实其中有效问卷为4500份。调查内容包括 购房者基本特征、购房者购房要求和购房者购房行为及习惯三个方面。购房者基本特征包括被调查者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购房者购房要求包括房型、区位、建筑形态、价格等因素；购房者购房行为习惯包括房款支付方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、对未来房地产市场的预期等因素。本文以定量研究为主，定性研究为辅分析了诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。通过调查分析，上海市房地产市场消费者心理具有以下特征：
篇2：房地产消费论文
01、请问您的职业是？
手工业者（）；私营企业主（）；事业单位员工（）；私企员工（）；
教师（）；公务员（）；贸易（）；证券（）；高科技（）；其它（）；
02、请问您的家庭人口总数是？
1-2人（）；3人（）；4人（）；5人（）；5人以上（）；
03、您目前的居住条件是？
自建房（）；出租房（）；自购商品房（）；经济适用房（）；单位福利分房（）；
04、您目前的住房房型是？
两房（）；三房（）；四房（）；复式（）；别墅（）；
05、您目前住房的面积有多大？
60平米以下（）；60—80平米（）；80—100平米（）；100—130平米（）； 130—150平米（）； 150—170平米（）；170平米以上（）；
06、您目前的家庭月总收入是？
2000元以下（）；2001—3000元（）；3001—4000元（）；
4001—5000元（）；5001—10000元（）；10000元以上（）；
07、请问您的日常交通工具是？
私车（）；单位配车（）；出租车（）；公交车（）；其它（）；
08、请问您的日常休闲活动是？
在家休息（）；.运动健身（）；逛街购物（）；文化娱乐（）；朋友聚会（）；其它（）；
09、您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息？
报纸（）；户外广告/路牌（）；电视（）；电台（）；网络（）；
展览会（）；朋友/亲人传播（）；杂志（）；其它（）；
10、您购房优先考虑的因素?请排序
区位（）；价格（）；户型（）；交通（）；建筑质量（）；品牌（）；区内配套（）；区外配套（）；区内景观（）；区外人文及自然环境（）；物业管理（）；
11、您希望一个好的的住宅小区内应有以下那些配套设施？
超市（）；菜场（）；银行（）；邮局（）；幼儿园（）；羽毛球场（）；
游泳池（）；乒乓球室（）；网球场（）；棋牌室（）；阅览室（）；
商业步行街（）；电影院（）；美食广场（）；业主食堂（）；室外健身设施（）；室外儿童游乐设施（）；
12、您计划在多长时间内购房：
1个月（）；1—3个月（）；3—6个月（）；6—12个月（）；1年以上（）；
13、您想选择的付款方式是？
一次付清（）；分期付款（）；按揭（）；
14、您能够承担的月供金额是多少?
1000元以下（）；1000-1500元（）；1500-2000元（）；2000-2500元（）；2500-3000（）；3000元以上（）；
15、您计划购买的住房类型是？
超高层（30层以上）（）；高层（15层以上）（）；小高层（9-15层）（）；多层（）；
16、您购房的总预算是多少?
40-50万（）；50-60万（）；60-70万（）；70万-80万（）；80万-90万（）； 100万以上（）；
17、您计划购买多大面积的住房？
80—100平方米（）；100--120平方米（）；120--140平方米（）；140平方米以上（）；
18、您计划购买几室的住房
2房2厅1卫（）；3房2厅1卫（）；3房2厅2卫（）；4房（）；
19、您喜欢多大面积的卧室？
8—10平米（）；11—15平米（）；15—20平米（）；20平米以上（）；
20、您理想的房屋总价（单位：万元/套）
60万元以下/套（）； 60—70万元/套（）；70—80万元/套（）；100万以上/套（）；
篇3：被过度消费的房地产广告语言
近年来房地产热“久烧不降”, 房地产广告无孔不入地渗透在我们的生活中:行走街头, 打开电视, 翻动报纸, 大手笔大篇幅的房产广告扑面而来, 广告词更是推陈出新, 力图搏出位, 吸引眼球。这些形形色色的广告语或标榜欧化高贵, 或自诩中式典雅, 或出亲情牌, 或打价格战, 让人眼花缭乱。时下网络上被广泛转载的一篇《房地产广告语忽悠大全》便把矛头直指房地产广告, 以注解的形式, 调侃其“咬文嚼字”卖忽悠。文中写道:“……挨着臭水沟———绝版水岸名邸, 上风上水;挖个水池子———东方威尼斯, 演绎浪漫风情;户型很烂———个性化户型设计, 紧跟时尚潮流;楼间距小———邻里亲近, 和谐温馨……”这样的“大全”出炉、被转载、被传播, 在博人一笑的背后, 让我们不得不担忧, 在利益的驱使之下, 美辞渐渐沦为一种纯文字游戏, 被金钱所捆绑, 成为利益的阶下囚。
房地产广告语言被过度消费的类型
信息经济学的开拓者Jacob Marschak于1965年在致力于信息经济学的研究时揭示了语言的经济学性质, 认为语言作为人类经济活动中不可缺少的工具, 具有与其他资源一样的经济特性, 即价值 (value) 、效用 (utility) 、费用 (cost) 和收益 (benefit) 。语言的经济属性决定了语言具有被消费的能力, 当下房地产广告中的弊端反映出语言被过度消费的趋势。过度消费本是经济学术语, 指超出一定界限, 与经济发展水平不相适应的消费水平。北京大学马克思主义学院教授、博士生导师李青宜对过度消费现象有过专门研究, 在他看来, 过度消费行为在我国当前主要有三种突出表现和类型:超前消费、炫耀性消费和病态消费。我们将此三种类型搬用在我国房地产广告语言中, 发现其语言被过度消费与此三种类型非常吻合。
第一, 语言被超前消费主要表现为生造词语和句子。一些广告人为了追赶潮流, 为了搏出位, 往往在广告语上过分地追逐新鲜和奇特的表达方式, 于是生造词语、堆砌文理不通的句子比比皆是。例如:从湖居、海居到生造“湾居”, 将奢华舒适不当简省为“奢适”, “都市的精神造访、城市的味蕾天堂”搭配不当让人不知所云, “最具区域的特色性”冗余生造更是令人费解……这些词句不论是强调地段还是渲染品质, 抑或宣传概念都是不成功的。
第二, 语言被炫耀性消费。其主要表现为利用炫耀性的词句向周围的人表明:拥有此商品意味着富有、尊贵, 以满足那些比阔斗富的人的虚荣心。于是“豪宅典范”、“至尊上品”、“世界级高尚住宅”、“皇家山水社区”、“尊崇大宅阶层的奢华享受”、“星级酒店式臻品生活、尊重每一个阶层的豪宅梦……”这些华丽的词汇和掷地有声的短句大行其道, 不断为炫富性消费推波助澜, 误导消费方向。
第三, 语言被病态消费。该类型体现为悖离语言技巧用于增强语用得体性的初衷, 打擦边球, 或弄虚作假, 或制造低俗噱头, 哗众取宠。例如上述“房地产广告语忽悠大全”中所举的例子就很能说明问题:挨着臭水沟就吹嘘成绝版水岸名邸, 上风上水;紧临居委会就成了中心政务区核心地标;边上有个垃圾站就号称人性化环境管理;边上什么也没有也能解释为简约生活, 闲适安逸;公交车多称得上交通枢纽, 坐拥城市繁华;没有公交也忽悠成私属领地, 坐拥升值空间……更有甚者, 利用语言技巧, 迎合低级趣味, 并以此为妙。例如:某楼盘的一块巨大广告牌上写着“供小三”, 让人纳闷, 仔细一看, 原来前后都有字, 把缩得很小的字连起来看才是“80后供小三房”。某楼盘的广告语为“如果你不能给她一个名分, 那就送她一套房子”, 让网友惊呼“多明显多直白的广告”, 该楼盘被网友戏称为“二奶楼”。这些广告语完全是在制造低俗噱头。
房地产广告语言被过度消费的实质
每种现象的背后都隐藏着实质, 那么房地产广告被语言过度消费其实质是什么?下面我们运用王希杰教授的“零度偏离”和“四个世界”理论对此进行探讨。王希杰在《修辞学通论》中对“零度偏离”概念进行了详细论述, 我们将其概括如下:“零度”可以理解为中性的不带有任何修辞色彩的形式, 它是相对稳定的、为整个语言社会所公认的规范形式;而“偏离”则是同零度相对立, 是规范形式的对立物, 也可以称之为变异。偏离又可分为正偏离和负偏离两种类型:一种是零度以上的偏离, 它虽然大大偏离了某种常规, 但却具有较强的表达效果, 是积极的、正面的偏离, 即正偏离;一种是零度以下的偏离, 这种偏离对提高表达效果不利, 是影响交际效果的消极的、负面的偏离, 即负偏离。显然房地产广告中的语言过度消费其本质就是语言的负偏离。广告的传播是离不开交际场的, 而“交际场又是由语言世界、物理世界、文化世界、心理世界组成的复杂的动态的系统, 四者缺一不可。语言世界是反映物理世界的模式, 文化世界是语言世界和物理世界的中介, 心理世界是制约交际方式和交际效果的重要因素”。在此基础上, 他将这一理论引入语境, 将语境分为语言语境、物理语境、文化语境和心理语境四种, 其中语言语境归于微观语境, 物理语境、文化语境和心理语境归于宏观语境。并进一步指出:“正偏离和负偏离的区分, 可以在两个层面上进行。一是在每个世界的内部区分出正负偏离两种类型:正偏离虽然超出了这个世界的常规, 但对这个世界的现状和前景却是有利的、积极的、可接受的, 是可以发展成为新的规范的;如果对这个世界的现状和前景是不利的、消极的、不能接受的, 那就是负偏离。二是从‘四个世界’之间的关系着眼。例如虽然同样是对语言世界和物理世界零度形式的突破, 更符合人们文化上和心理上的需要, 人们乐意接受的, 就认为是好的、非常好的东西, 就是正偏离;而同文化和心理相矛盾的, 人们所拒绝接受的, 普遍认为是坏的、非常坏的东西, 就是负偏离。这时候, 负偏离常常是人们一种社会文化心理评价。”显然王希杰的这段话表明了正、负偏离之间转化是有原则的, 这个原则就是微观语境服从宏观语境。也就是说, 在语言语境里解释不通的修辞现象, 只要在物理语境、文化语境、心理语境的层面上得到合理的解释, 就是好的, 就是正偏离;反之, 在语言语境或物理语境中也许是零度或正偏离, 但是在文化语境、心理语境的层面上不符合受众的文化心理需求的, 最终还是负偏离。而且在这四个语境中, 后面的层面比前面的层面高, 较低的层面应服从较高的层面。最终决定偏离是正还是负, 应该着眼于宏观语境, 特别是社会语境和心理语境。下面, 我们用上述理论来探讨房地产广告的语言过度消费为何为负偏离。
语言被超前消费主要表现为生造词句, 新奇的东西对人的刺激最大, 最容易引起人们的注意, 并维持人们的兴趣。而达到新和异就要对常规进行超越和突破, 从语言语境来看, 现成的词语、句式和表达方式往往缺少新鲜感, 于是偏离的参与就顺理成章。因此广告语要求出新有其道理, 为出新而采用一些新词、新语、新用法, 也是可以理解的, 问题是“新”也必须符合规范, 不是什么随意的搭配都能称作“新”的。德国语言学家浮士勒认为, 任何语言变化都是精神选择的结果, 一种被容纳的语言形式必须符合大众的精神需求和精神倾向。语言的创新如果背离民族的文化精神, 它就不可能一呼百应, 不可能广为传播, 也就不能成为语言中规律性的东西。例如上述提到的语言的超前消费的例子, “新”得不通, 让人不懂, 这样的广告也不会有什么积极效果。从物理语境层面上看, 使用大家都从来没有使用过的语句的确是超前, 但从语言语境、文化语境、心理语境上分析, 这些词句在语言上不符合词句的创新规律, 在文化上不契合大众的审美情趣, 在心理上语义模糊的词句让人解读困难而难以接受, 所以这种语言被超前消费, 不是在创新语言, 而是在制造语言垃圾, 当属语言的负偏离。
语言被炫耀性消费和语言被超前消费不同, 从语言本身来看, 这些广告语从字词到句子都是符合语言规范的, 是语言的零度形式。但是单从微观语境来探讨其零度和偏离是片面的, 我们将其置于宏观语境中的文化语境和心理语境中来观察就会发现, 语言被炫耀性消费使得本应是提倡追求自身价值的多元化, 却被拥有财富才算成功给“一言堂”了, 这是话语权滥用的结果, 也是语言被套上黄金枷锁的无奈之举。这样不仅助长了社会上的消费主义风气和享乐主义思潮, 其示范效应还加剧了社会上的两极分化和穷人的失落感, 不利于社会的和谐。广告词中反复出现的“至尊”、“豪宅”、“奢侈”、“顶级”、“享受”等有悖于中华民族崇尚简朴的传统美德和提倡节约的时代精神的广告语, 虽然是微观语境中的零度形式, 但在宏观语境中却是负偏离, 所以根据微观语境服从宏观语境这一原则, 语言被炫耀性消费是负偏离。
语言被病态消费是悖离语言技巧用于增强语用得体性的初衷, 也是语言的负偏离。引言中的“房地产广告忽悠语”从语言角度来看, 都是规范的用词造句, 是语言语境的零度形式, 但是从物理语境中分析, 它违反了格赖斯 (Grice) 合作原则中的质量准则, 即不要说自知虚假的话, 不要说自认为缺乏足够证据的话。真实是广告的生命, 虚假广告不仅会使消费者上当受骗、蒙受损失, 也会影响房产商的品牌和企业形象。上述“小三”、“二奶”等广告语如果单从语言语境入手分析, 它巧妙地利用了修辞格和语用预设等语言技巧, 实现了广告宣传的含蓄性和隐蔽性, 是语言的正偏离。但从文化语境和心理语境着眼, “小三”、“二奶”有悖中华民族的文化传统, 更不为大众所接受, 是宏观语境的负偏离。根据微观语境服从宏观语境这一原则, 我们说语言被病态消费最终仍是负偏离。
结语
在房地产广告中, 语言被过度消费虽然是在语言方面实现的, 但其产生的原因并不完全在于语言世界本身, 语言是反映社会的镜子, 语言中发生的现象都会在社会文化和心理世界中有所折射。在语言被过度消费的背后, 隐藏的是话语权的滥用、心理的浮躁和欲望的膨胀。国家语言文字委员会主任委员许嘉璐曾指出, 语言对人们的思维、行为、品位有潜移默化的作用。广告学家说过, 深切的人文关怀精神是现代广告所应具有的一种品质。对语言的过度消费不仅违反了语言的规范性, 而且极有可能引发社会的诚信危机。因此我们呼吁广告从业人员切忌将广告当成文字游戏, 对其进行过度消费, 而应以遵守职业道德和肩负社会责任感为前提, 对语言进行合理消费, 还广告一个纯洁、健康、真实的面孔。[本文
参考文献
[1].李青宜:《应高度重视“过度消费”现象》, 浙江消费维权网, 2007-07-09。
[2].王希杰:《修辞学通论》, 南京:南京大学出版社, 第184～198页, 第109页, 第199页。
篇4：房地产消费论文
关键词：房地产；消费心理；营销策略
房地产营销，就是房地产开发商通过各种策略将房地产信息传递给消费者，使消费者对楼盘形成认识并产生购买欲望，最后做出购买行为的一种管理过程。随着我国房地产市场的快速发展，我国房地产市场化步伐不断加快，目前已经由卖方市场向买方市场转变，房地产企业要想在激烈的市场竞争中取胜，必须加强对消费心理的探究，将消费心理与房地产营销策略紧密结合起来，使房地产营销策略更加符合消费者的心理求。
一、房地产营销中存在的突出问题
（一）房地产建设项目不符合消费心理
随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业将房地产建设项目的核心都话在了打造优质产品上，并且不断追求建设项目各个方面的完美之处，但却忽略了消费者的心理需求，尽管制定了很多营销策略，但缺乏对消费者心理需求的分析，无法打造出满足消费者需求的产品。还有一些房地产企业盲目生产房地产产品，本着以“卖”为目的，更多的是靠推销产品，而不是以符合消费者心理的产品吸引消费者。
（二）房地产销售价格不符合消费心理
在当前各地政府限购、限贷的情况下，合理的价格特别是符合消费者心理预期的价值显得更为重要。但目前很多房地产企业缺乏对消费者心理预期价格的市场调查和分析，有的超出消费者心理预期价格导致消费者无力购买，而有时低于消费者心理预期价格导致消费者怀疑项目质量。
（三）房地产销售渠道不符合消费心理
随着国家房地产“新政”的不断出台，房地产企业都面临着很大的销售压力，而且也要面临着环境的不断变化，完善和创新销售渠道显得至关重要。当前我国房地产企业销售渠道存在渠道权力滥用、渠道设计单一等问题，还没有建立比较有效的销售网络，还不能很好的从消费者心理需求出发，建立有效的能够吸引消费者的销售渠道，也就无法保持长久的竞争优势。
（四）房地产促销方式不符合消费心理
当前我国房地产企业在促销方式还比较传统，多数都采取广告促销的方式，无法很好的抓住消费者的消费心理，无法赢得消费者的支持和信赖。特别是很多房地产企业不注重消费者“感知价值”的营造，很多时候都采取“精品户型、买一赠一”、“精致装修、直接入住”、“产值XX万，拥有一个家”等销售方式，由于提高了消费者的心理预期，因而极易造成反作用，引起消费者不满意。
（五）房地产客户服务不符合消费心理
客户服务是房地产营销的重要環节，能否抓好客户服务对于完善房地产营销策略具有重要作用。当前很多房地产企业在客户服务方面还不尽如人尽，还没有从客户最直接、最现实、最长远的利益出发开展客户服务，在客户投诉处理、客户房屋维修、物业管理服务、客户管理服务等方面还缺少创新性举措，很多时候不能够从客户心理需求出发进行服务，导致客户满意度不高。
二、基于消费心理的房地产营销策略分析
（一）完善产品策略
基于消费心理完善产品策略，首先必须大力加强对不同身份、不同层次、不同购买力消费者的市场调查和分析，着力提升产品价值，突出产品的“无可替代性”，激发消费者的消费心理。加强房地产项目所在地消费习俗心理的研究，着力培养消费者的消费习惯习俗，激发消费者的购买欲望。着力培养消费者的忠诚度，深入挖掘消费者的消费需求，满足消费者的内心规范和消费价值，使房地产产品能够与消费者内心规范和消费价值相对应。
（二）完善价格策略
价格是影响房地产项目销售的重要因素，也同样影响着市场需求和房地产企业的利润，合理的价格策略能够推动房地产项目的销售，特别是在现代市场竞争环境下，价格越来越成为竞争利器。基于消费心理完善价格策略，应当采取“尾数定价”和“整数定价”相结合的方式，通过“尾数定价”让消费着感到实惠，通过“整数定位”，满足高消费者心理。还要采取“声望定价”策略，从房地产企业在整个行业中的品牌形象和竞争实力出发，通过高价位满足消费者需求。同时还应兼顾“折扣定价”策略，综合运用现金折扣、数量折扣、节假日折扣、季节性折扣等多种形式。
（三）完善渠道策略
基于消费心理完善渠道策略，应进一步健全和完善“直接销售”与“间接销售”相结合的销售渠道策略。在“直接销售”渠道方面，房地产企业应大力加强直接销售的资金支撑、建立强大的销售团队，加强大直接销售人员队伍建设，提高直接销售整体水平。在“间接销售”渠道方面，要大力推行代理商渠道策略，房地产企业在委托中间商进行房地产产品销售的时，要健全和完善激励机制，激发中间商的积极性、主动性和创造性，使其成为
（四）完善促销策略
基于消费心理完善促销策略，应将房地产产品信息传递到潜在客户的有效性作为根本原则，针对消费者进行有效的情感沟通和信息沟通，真正达到促销的目的。完善促销策略，应将广告促销、人员销售、公共关系促销紧密结合起来，促销策略必须明确产品效用，特别是要向消费者明确独特的利益承诺，以此提升销售形式的吸引力。还要加强公共关系策略，大力加强新闻宣传活动，加强与新闻媒体的合作，大力营造良好的舆论环境。
（五）完善服务策略
基于消费心理完善服务策略，要求房地产企业进一步健全和完善客户关系中心，将客户关系管理从被动服务向主动服务转变，建立销售部门与客户服务相结合的服务机制，不断优化业务巩固节。要将客户收楼满意度、客户投诉处理满意度、客户物业管理满意度作为客户服务策略的重中之重，通过优质的客户服务来提供房地产产品吸引力。
三、结束语
随着我国房地产市场的快速发展，消费的需求呈现出更加多样化的特征，房地产营销策略应更加倾向于消费心理的研究，着力提升产品、价格、渠道、促销、服务等各种营销策略的有效性，真正制定出更加符合消费心理的房地产营销策略。特别是随着国内房地产行业的竞争日趋激烈，如何从购房者的消费心理出发制定具体营销策略，对于提高房地产企业的经济效益具有重要的现实意义，必须引起房地产企业及从业人员的高度重视。
参考文献：
[1] 王辉，李铁.浅谈房地产营销策略的影响因素[J].现代商业，2013（08）
[2] 刘菲.消费心理与房地产营销策略之间的关联分析[J].企业技术开发，2013（28）
[3] 李振利.房地产营销策略的探讨[J].现代商业，2013（21）
篇5：房地产消费论文
随着各国金融市场的发展，股票和房地产正在成为对于消费者行为影响显著的资产种类。从国际上看，从1990年以来，欧美国家股市市值的大幅上升，以及以日本为代表的一些国家的股市所经历的剧烈波动，都对于其消费水平形成了明显的影响。与此同时，房地产价格波动的影响力也在扩大，根据美国联邦储备银行主席格林斯潘在作出的判断，当年美国房地产价格的波动对于消费的影响要大于股票，而且这一趋势在美国还在强化。尽管中国股票市场和房地产市场的发展还存在不同程度的缺陷和不足，但是，股票和房地产作为消费者的资产的重要性却在不断上升。因此，简要总结市场经济国家所经历的以股票和房地产为代表的资产价格波动对于消费者的消费支出所可能产生影响的渠道作出分析，对于我们把握中国股市和房地产市场波动对于消费的影响具有借鉴意义。
从理论上的争论看，究竟房地产和股票价格的波动是否能够影响到消费支出乃至现实经济运行，经济学界的分歧一直是见仁见智、众说纷纭的。有的有的认为股票和房地产价格与消费支出之间存在显著的相关关系，而且资产价格还反映出未来经济增长的走势，因而对于消费的影响力还在上升。与此形成对照的是，有的学者则认为，股票和房地产价格的波动除了有限的影响到消费者的财富水平外，对于实质的消费支出和实质经济运行并没有什么明显直接的关系。
实际上，仅仅停留在理论争论的层面很难得出能够广为认同的结论，因而有必要对不同国家在不同经济金融体系条件下股票和房地产价格影响消费的具体状况进行分析；而对其进行分析的起点，就是清晰地把握股票和房地产价格可能影响消费者的消费支出的渠道和途径。
一 股票价格波动影响消费的主要渠道
以发达市场经济国家为背景，总体上看，股票价格影响消费支出可以有以下四种渠道：
1 实际财富效应。持有股票的消费者在股票价格上升后，可以通过卖出股票套现等方式获得实际收益的上升，从而直接推动消费的上升。在实际财富效应的分析中，股票被视为流动性较好的财富的一种形式。
2 未实现财富效应，即股票价格的上升会使得消费者在主要用于未来支持的养老金投资等帐户上的资产价值增加，尽管这些收益并不一定在当期就能够实现，但是消费者也会因此而对于未来的预期变得乐观，从而增加消费支出。在广泛采用养老金保险制度、并且通过特定的投资帐户将这些养老金投入股票市场的国家和地区（如美国、中国香港、新加坡等），这种未实现财富效应的影响相对明显一些。
3 流动性约束效应，即消费者通过所持有股票市值的上升，增大了总体资产水平，也增大了自己的总体信用水平，于是，消费者可以运用这些价格已经上升的股票来通过向银行借贷等方式而支持消费支出的增加。
4 股票期权价值效应，即股票价格的上升使得股票期权持有者持有的期权价值上升，从而显著增大消费。美国在网络股大行其道的时期，期权也被广泛应用，于是，股票价格的大幅上扬使得股票期权的价值一起上升，这也是为什么美国的股票上升对于其消费支出和经济增长的促进作用相对较大的重要原因之一。
二 房地产价格波动影响消费的.主要渠道
同样以发达的市场经济国家为背景，房地产价格的波动影响消费支出的渠道主要包括以下几个方面：
1 实现财富效应，即是指房地产所有者因为房地产价格的上升而导致总财富增加，消费者可以卖出此房地产或者进行再融资，从而增大了当期的消费水平。此时房地产作为一种重要的资产表现形式，其价格的上升直接推动了实际财富的增加。
2 未实现财富效应，即消费者在房地产升值时，即使不卖出房地产或者进行再融资，同样会因为消费者的预期改善而增加消费。换言之，即使消费者依然住在同样的房子里，但是所住的房子因为房价的上升而使得持有此住房的消费者感觉到财富的增加。回想中国香港在房地产泡沫较为明显的时期，每年房地产价格的上涨给购房者心理上带来的财富的增值，往往使得消费者每年的股票投资增值、甚至是每年的工薪收入等相形见绌。
篇6：房地产消费论文
作者：李传裕 来源：商业经济文荟
200505 人气： 3394 时间：2006-4-6 13:56:09 进入论坛
摘要：房地产营销是房地产经营中实现房地产品价值的重要环节，而消费者的购房心理对房地产的营销有重要的影响作用。通过对消费者购房心理的主要因素分析，提出如何适当巧妙地运用房地产的营销策略。
关键词：购房心理；房地产品；营销策略
随着改革开放的不断深入，我国的房地产也迅速地发展起来。通过对房地产项目的投资，进行开发、经营、管理等一系列的房地产经济活动，然后经营者就要把房地产品推向市场，利用各种各样的营销手段，实现房地产品的价值。只有实现了房地产品的价值，才能最终达到投资房地产，并为之经营管理的目的，获得收益。所以，房地产营销是房地产经营的重要环节。而消费者对房地产品的需求，通过购房消费行为表现出来的消费心理，对房地产的营销状况有重要的影响作用。
一、消费者的购房心理对房地产营销的重要性
我国的房地产业，在社会主义市场经济的发展中，不断的转变旧有的体制，形成了适应市场变化的新体制。而消费者作为市场经济活动中的重要主体，与生产经营者之间有着密切的联系。
房地产营销，就是通过交易过程满足消费者对房地产品的需求，也是把房地产品转换成现金的流通过程，使房地产品尽快实现价值。这就要为消费者提供适应其需要的房地产品，才能促成交易。因此，房地产营销只有围绕消费者展开才能使营销发挥作用，取得效益。而消费者的购买行为是受其心理影响的，这直接影响到房地产的销售。由此，消费者的购房心理对房地产营销有其特殊的重要性。
消费者的购房心理就是各种信息经过其大脑的整合后，形成了意识，并表现在行为上。不同年龄、不同性格、不同阶层的消费人群，他们的购房消费心理都是不一样的。因而房地产在营销时，就要注重分析消费者的购房心理，这样才能明确消费者的需求，运用一定的营销策略技巧，以达成交易。据了解，购买房地产品的一般大部分是中年人群，他们有一定的积蓄，对房地产品的需求很大；而有少部分的是接近30或30多岁年龄段的青年人；只有极少数是老年人，没有跟子女共住或没有子女的另外购买房地产品。因而房地产营销对象应重点锁定在青年人和中年人。由此，房地产营销的策略中就要注重分析这部分消费人群的购房心理。只有了解掌握了他们的购房心理，才能准确定位营销策略，利于促成交易。同时，不同阶层的消费能力也是不一样的，较高支付能力的消费者，对房地产品各方面的要求，其表现在购买行为上的消费心理，与较低支付能力的消费者的购房要求有很大的饿差别。这就是不同阶
层的消费心理差异，对房地产的营销有很大影响。
因而，知悉了解消费者的购房心理，对房地产的营销是很重要的，这才能具有针对性地设计营销方案，运用适当的营销策略，避免使消费者产生不适的感觉，有利于房地产营销效益的实现，较快获得房地产品的价值。
二、消费者购房心理的主要因素分析
大多数消费者购房，都是为了更好的安置家庭，改善生活环境。因而消费者的购房心理因需求的不同则有各种各样的因素，且因个人喜好不同而有差异。但总的来说，通过消费者的购房行为而表现出来的购房心理，主要有以下一些因素：
1、环境格局设计心理。这是消费者购房的首要考虑。现代生活中越来越讲求生态环境，环境的好坏直接影响到消费者生活质量的高低。因而消费者购房时在环境选择上也趋向于生态环保绿色健康的心理需求。同时，消费者都有自己的审美观点，因而对房地产品的格局设计的舒适美观方便有其独自的要求。如四室两厅、三室两厅、两室两厅、复室结构等，以满足消费者对格局设计的心理需求。
2、地区位置便利心理。便利的交通条件，是消费者购房的一个重要选择标准。坐落的地区位置，如市区的繁华地段，或近郊的安静小区，消费者对此有不同的心理需求。另外，楼层的高中低及朝向也是消费者购房选择的重要心理因素。
3、设施配套管理心理。消费者购房时还注重生活区的物业管理及配套设施的完善。如安全服务管理、学区的设置、运动设施、科技智能化的投入等，都是现代消费者对舒适生活的要求。因而消费者购房时趋向于完善管理和配置齐全的心理需求。
4、价格选择消费心理。消费者对房地产品的支付能力有高低的不同，但其心理需要总是希望付出最少的资金，取得最大的效益。因而消费者购房时会喜欢选择“降价”、“优惠”、“折扣”等时期。同时，相关的对房款的支付形式也是消费者购房时价格选择心理的一个表现，如分期付款或首期付款形式，也是满足消费者购房心理的需求。
5、社会文化习俗心理。消费者有各自不同的宗教信仰、文化背景、传统观念、风俗习惯、地域特性等社会人文差异。不同地域的消费者在购房时就会根据自己的文化习俗心理对房地产品的各方面进行选择。同时，社会形成的消费风气，时尚潮流及社区群体文化等，也会使消费者在购房时产生迎合从众的心理。
6、优越品牌消费心理。消费者购房时都希望得到房地产经营公司对房地产品的质量保证。因而名声信誉好，服务细致周到的名牌公司得到消费者的欢迎。这是消费者购房的品牌效应心理，同时也是消费者追求体现自身优越地位的消费心理。
除此之外，还有许多心理因素影响和制约着消费者的购房行为。在实际生活中，影响消费者购房决策的心理往往不只是某一方面，而是受到多种心理因素共同作用和影响。且随着社会和时代的发展，消费者的购房心理有了更高的需求，因而，知悉了解消费者购房的心理是当
今房地产营销的客观要求和重要环节。
三、结合消费者的购房心理信息，适当巧妙地运用房地产营销策略
随着时代的变化发展，房地产已不再是过去的计划短缺时代，房地产市场已经开始迈进买方市场。在竞争激烈的市场经济中，房地产业要可持续地不断发展，就要实现房地产品的价值，获得收益。房地产再生产过程的各个环节都是围绕着房地产营销展开的。因而房地产营销的顺利实现交易，关系到房地产业的生存和发展。房地产营销的理念不是传统所认为的仅是把房地产品推销出去，而是要讲究一定的策略，尽快促成交易的同时，并在营销过程中树立房地产公司的品牌形象。现代化的房地产营销理念已贯穿到房地产的设计、生产、销售、售后服务等各个环节。
房地产营销是通过一定的方式将房地产品及相关信息介绍给客户，即消费者，使其对产品或企业形成认识，并促使其购买的过程。在此过程中，消费者对欲购产品的功能、结构、环境等各方面的需求信息反映给消费者，这两方面是相互影响相互作用的。消费者的消费心理直接决定消费者的购买行为，影响房地产品的销售，而营销人员的营销策略也影响消费者的购买行为。当双方心理沟通彻底时，各自获得对称的信息，则交易的阻力趋于最小。现代的市场经济，消费者是市场的主导力量，且消费者的消费心理越来越呈现出多样性，个性化，人本主义的特点。要将日趋差异越来越小的房地产品与有着多种心理需求的潜在消费者联系起来，就要知悉了解消费者的购房心理，加强信息沟通，适当而巧妙地运用营销策略，促进交易的达成。
1、产品定位策略。在项目可行性研究阶段，就要全面细致地进行调查，充分地把握消费者的心理信息。对现行的消费习惯、格局设计、审美观念等进行详细了解，才能提供符合消费者市场需求的房地产品，合理地进行产品定位，为房地产营销阶段创造成功的条件。
2、针对需求策略。进入房地产营销阶段，在信息交流过程中，善于根据消费者对环境格局设计、区域位置及设施管理的个人需求，提供合乎其心理需求的房地产品。如一些阶层的消费者，对格局设计的要求不高，但对区域位置的便利性要求很高，其心理注重便利；但有些阶层的消费者极讲究环境格局的设计，或喜欢安静的生活区，则对便利的要求不高，这类心理多是选择别墅区；而一般的公寓类，对格局设计不太注重，只求环境和区域位置的便利，更看中社区的服务管理及配套的文化运动设施。所以，营销人员就要充分知悉了解消费者各种不同的心理需求，并分析不同阶层消费者购房的共性消费心理，在营销时才能有针对性地为消费者提供合乎其心理需求的房地产品选择，准确实施客户定位，避免提供泛泛信息而不能满足消费者的需求，反而使消费者产生不适应感。
3、文化品位策略。在营销过程中，可以根据消费者的社会文化习俗心理强调房地产产品的文化品位。如有些消费者比较注重人文文化，会选择有独特艺术风格的格局设计，或是追求名人效应，热衷文化活动的，营销时可为其提供文化风味浓郁的环境区；又如一些消费者偏好商业文化的集购物、娱乐、休闲为一体的流行文化心理，这些消费者的购房心理在营销过程是应注意的，有利于提高房地产品的品位，也满足消费者对文化修养的心理需求。
4、适当时期技巧性实施价格策略。房地产品的价格是消费者购房时注重的信息。房地产营销时应根据市场的需求及当时消费者的心理需求，对不同阶层不同支付能力的消费者，提供各种价格的房地产品。同时，可通过充分知悉消费者心理的喜好，作一定的升价或降价调整，有利于房地产品实现价值，又能获得一定的利润。
5、实施名牌战略。在房地产营销过程中树立良好形象。消费者购房时也很注重房地产公司的产品质量、服务态度、信誉保证等方面的实质内涵。因而在进行房地产营销时，应做充分的广告宣传，并切实体现房地产品的优质和放心的保证，塑造房地产公司的良好服务形象，打造品牌，才能使消费者追求优越品牌的心理受到吸引，有利于促成交易。
6、诱导策略。消费者购房时是易受广告等各种信息影响的。通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定。这就要在营销过程中详细分析消费者的心理需求，科学恰当地运用沟通营销技巧，如轻松的谈话，信息的讲解，语言技巧等，这有利于促进房地产营销效益的实现。
由此，消费者购房心理的各种不同因素，在现实生活中直接影响着消费者的购房行为。因而房地产营销时，切实了解知悉消费者购房心理是非常重要的。并针对个性的心理需求，恰当地运用一些营销策略，这样才能较快地实现房地产品的价值。在讲求人本主义理念的现代社会，房地产业的发展与消费者各种各样的心理需求密切相关，则房地产营销撕，处理好消费者心理需求问题，使我国的房地产业在社会主义市场经济中更蓬勃发展。
参考文献
篇7：商业地产消费者调查问卷
1.年龄：□15-25□25-35□35-45□45以上性别：□女□男2 职业： □学生□企业一般职员□公务员□自由职业
□企业经理人□医生□政府机关事业单位□其他家庭结构：□未婚□已婚教育程度：□高中及以下□大学专科□大学本科□研究生及以上
5.现住区域：
□成都五城区□成都郊县□省内二级城市□省外
6.工作区域：
□成都五城区□成都郊县□省内二级城市□省外
7.您的月收入：
□1000元-3000元□3000-5000元□5000-10000元□10000元以上
8.平时间隔多长时间去商场购物
□频繁□1-2周□1-2月□半年以上
9您通常喜欢什么时间段逛商场：
□平时有空就来□下班后□周末、节假日
10您经常会和谁一起去购物?（多选，按频繁程度依次选三个，用数字①、②、③表示）□单独□ 情侣/爱人□ 孩子□ 其他家庭成员
□ 朋友□ 同事□ 其他（请列明）
11您前往春熙路-盐市口，通常使用哪种交通工具？
□步行□自行车□助动车□公交□出租车□私家车□地铁
12.每次逛街基本购物消费的金额：
□100元以下□100-300元□300-500元□500-800
□800-1000元□1000元以上
13您经常消费的类别是（可多选）：
□服饰鞋包□生活用品□数码□休闲餐饮
□娱乐项目、电影□儿童用品□化妆品□其他
14您经常光顾的购物场所是
□百货商场□超市□路边街铺（便利店）
□商业街□专业市场□仓储式商店□其他
15您购物最关心的是
□商品价格□商品质量□购物环境□服务水平
□便利性□其他
16你最喜欢到下列哪些商场购物：（最多选三个）
□国际金融中心IFS□仁恒置地□仁和春天百货□茂业百货□新世界百货□群光百货□伊藤洋华堂□新中兴□潮流EGO□春熙路步行街□其他__________________
17.如果商店定期提供资讯，你最喜欢的资讯部分：
□新商品信息□店内活动信息□打折信息□生活实用信息
18您通常接收商业消费信息的来源有哪些？
□短信□报刊/杂志□电视广告□网络
□广播□宣传资料
□他人介绍□其他(请列明：________________________)
19.认为目前区域的商场需要改善的不足（可多选）：
□增加品牌种类□购物环境□餐饮□增加娱乐场所□服务
□其他________________(请注明)
20.你希望目前商圈内增加哪些业态和品牌：
A、希望增加的商品种类
B、服饰品牌_____________________________________
C、美食与休闲娱乐_______________________________
D、化妆保养品___________________________________
E、其他 _________________________________
篇8：房地产消费论文
1.1 女性成为市场消费的主力
据全国第五次人口普查统计, 我国女性人口达到61228万人, 占总人口的48.37%。从数量上看, 女性占总人口的近一半, 真正占据了“半边天”。其实, 女性不仅支撑了消费市场的“半边天”, 更是家庭购物的主力, 是消费者中最重要的部分。更有人指出, 如今80%的商品被女人购买, 现代经济在很大程度上依赖于女人对产品和服务的消费。“女人的生意, 没有不景气”。甚至在深受金融危机影响的今天, 女性消费仍然旺盛。一份关于“您认为金融危机对您的消费有何影响”网络调查显示, 只有9.16%的女性认为影响很大, 造成较重的心理和经济负担。
1.2 女性开始掌控家庭购买决策权
女性不仅负责94%的家用消费品购买, 在汽车、房屋等家庭大宗消费上同样拥有影响力。据统计, 22.7%的已婚女性在家庭买房、买车、购买贵重物品等大额支出时会“自己作主”, 还有77.3%的已婚女性会和丈夫共同商议再决定, 但她们的喜好也会在很大程度上影响家庭重大消费的最终决策。如何购买地产、如何选择汽车和数码产品、如何进行理财等以往只有男性才关注的话题, 也已经大张旗鼓地进入了大量的女性杂志、女性畅销书、女性网站。不论社会承认与否, 女性已经基本掌握了家庭消费的决策权。
2 现有房地产营销策略已经不能满足市场现状
2.1 营销观念陈旧
2.1.1 落后的房地产市场营销观念
当前, 大部分房地产企业, 特别是中小型房地产企业的经营管理者观念落后, 不思进取。依然依靠开盘促销、现场宣传、发放户型单页等简单手段, 尚处于推销阶段, 没有真正进入市场营销阶段。
2.1.2 缺乏科学合理的营销策略
很多房地产企业的营销策略是依靠经验制定的, 还停留在感性阶段, 一些营销策略的制定缺乏整体性。因此, 营销工作随意性很大, 针对性不强, 在市场中常常处于被动地位。
2.1.3 目标客户定位不准确
长期以来, 很多房地产企业自以为是, 认为“市场是引导出来的”。基于这种心态, 致使房地产企业在营销策划过程中普遍忽视了对消费者的分析和研究, 从而造成了目标客户定位不准, 产品卖点把握不准。
2.2 营销目标为男性
目前, 大多数企业依然把目光聚焦于男性消费者, 并未意识到女性在社会和商业中地位的变化。他们受传统消费文化和传统性别文化的影响和束缚, 认为女性仍处于客体地位, 依然保留着“女性是弱势群体, 没有真正的消费决策权”的传统观念, 坚持把男性作为主要顾客。即使意识到了女性的社会地位和消费话语权的不断增强, 但他们认为女性的影响力只集中于与女性消费品相关行业, 依然以男性或中性的审美及价值观制定经营决策, 忽略了对女性消费心理的研究。
3 女性消费心理分析
3.1 情感心理
所谓情感心理是指女性购买商品时易受购物环境和人际关系的影响。在具体消费活动中, 容易在情感和情绪的支配和影响下产生对某种产品的喜爱进而形成购买欲望, 出现冲动性消费。
3.2 消费的主动心理
女性在消费过程中, 往往表现出很强的消费主动性。与男性相比, 女性对购买风险更加敏感。为了尽可能的避免购后风险, 她们会把更多的精力放在了解市场动态上, 主动的通过各种可能的渠道获取产品的相关信息, 并加以分析和整理。
3.3 方便、实惠心理
目前, 女性担任着家庭和职业双重角色, 要承担多重职责和任务, 她们迫切期望减轻压力, 因此求便心理强烈。另一方面, 女性在消费时, 特别希望“少花钱, 多办事”。“好而不贵, 真的实惠”是她们的消费理念。
3.4 消费的犹豫心理
女性在消费时, 往往缺乏自信心和果断性。她们通常是“完美主义者”, 希望所购买的商品能百分之百地符合自己的需求。因此, 女性在消费过程中, 往往会反复挑选, 全面衡量其利弊得失, 犹豫难决, 力求最好。
3.5 求新、求异心理
现代女性喜欢冒险, 敢于向某些事物挑战。一些具有独特属性的商品和服务容易引起女性关注。她们希望借助购买和使用产品的具体消费行为, 来展现特点、彰显个性。
4 创新房地产营销策略
4.1 调整定位、力求创新
企业需要掌握现代女性的买房心理, 满足女性对房屋的需求, 并根据女性消费者的职业、年龄、收入等情况, 确定目标顾客群, 进行准确市场定位。重视市场调查的作用, 调整调查目标、改变问卷内容和方式。同时, 还要根据产品定位和消费者分析, 进行营销手段、新产品开发和品牌建设等方面的创新。
4.2 广告宣传策略和表现手法必须适应市场新的变化
广告应依据女性消费心理特点, 注重对其感情和情绪的引导, 通过经典型条件反射原理的运用, 激发女性的正面感情。广告中应注重家庭氛围的体现, 突出家庭的温馨和关爱。并且力求“以美打动她”, 利用美的画面、美的形象、美的语言、美的音乐等引导女性消费者在新房子与新生活间建立美好的联想。在小区整体设计、规划上体现美感, 营造符合女性审美的景观和绿化, 选择女性喜欢的建筑风格和外立面。
4.3 品牌建设
首先, 给消费者提供一个基本价值。利用女性的方便、实惠心理, 宣传房地产项目带给女性的方便性, 包括日常生活的便利性、交通、医疗、子女入学等方面。通过多种手段的综合运用, 使女性消费者产生物有所值甚至是物超所值预期心理。
其次, 注重服务, 把品牌理解为顾客关系, 通过顾客体验来塑造品牌。依据女性的视角设计销售现场, 突出温馨, 体现人性化。通过主题样板房进行体验营销。根据产品本身的特性及女性的生活特征设计有明确主题的个性化建筑, 在细节上突出对女性的关注, 符合其生活习惯, 最大限度的接近生活, 引起女性情感上的共鸣。
最后, 在借助传统媒体的同时, 通过网络和事件来进行口碑营销。由于女性“消费的主动心理”, 她们会主动搜集、整理、分析和理解对自己有用的信息, 其中网络是最重要的信息源和影响力量。所以, 房地产企业在进行电视、报纸等传统媒体宣传的同时, 可以以一个事件为传播内容, 在女性关注的论坛、BBS、博客中发布信息, 而后再通过意见领袖来引导传播, 实现事件营销与口碑营销的结合。
4.4 产品策略
对房地产企业来说, 要想房子卖得好, 必须符合消费者或者确切的说是女性消费者的需求。但是, 很多企业在女性群体划分上存在着误区, 有些企业把女性划分为十几个群体, 对企业制定营销战略没有现实意义。最务实的方法应该是以年龄和社会属性划分:20岁以下、20~28岁、28~45岁和45岁以上。其中, 最有消费能力的是20~28岁的女孩和28~45的女人群体。因此, 房地产企业应把这两个群体作为主要目标市场。在户型、面积、功能区域划分上满足她们的消费需求。
针对都市单身女性设计30~60平米之间的小户型, 针对年轻女性求新、求异的消费心理和追逐时尚的特点, 在房屋格局上突出个性化和随意性, 强调房屋格局的可塑性和设计性, 甚至引导和鼓励女性设计属于自己的个性化空间, 体现年轻女性的个性和自我, 彰显女性的独立意识。
对28~45岁女性而言, 应以已婚群体为重点。结合家庭生命周期理论, 再把已婚群体细分为两口之家和三口之家。根据家庭人口数量、年龄结构, 重点关注新建家庭第一套住房和改善性住房, 有针对性的推出60~90平米和90~120平米户型。对两口之家, 突出房屋格局的可延展性, 在展示如何满足两口之家使用的同时, 表明在设计、功能和格局上已经考虑到未来的生育问题, 同样适合三口之家。对于改善性住房, 重点展示空间的合理性和舒适性, 以及可以为家庭成员带来哪些新的功能和体验, 突出生活品质的概念。
摘要：在我国, 女性消费心理随着社会的发展而发生了重大变化, 呈现了新的特征。同时, 女性消费者已经成为市场中的主角, 在购买活动中起着特殊作用。她们不仅掌管了城市家庭日常支出的话语权, 甚至超越男性成为房屋、汽车等家庭大额消费支出的主导者。因此, 研究女性消费心理特征对于房地产企业有着重大意义。本文就女性消费心理与房地产营销策略谈谈自己的看法。