住宅小区规划的审批与管理

住宅小区规划的审批与管理（精选7篇）

篇1：住宅小区规划的审批与管理

摘要： 住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件......关键字： 住宅小区 规划 审批

一、住宅小区用地选择

住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂地区如断层、风化岩层、裂缝、滑坡等，也应避开风口，洪水侵袭的地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区应尽量选择具有良好植被和小气候环境以及有利地形、地貌的地区，必须避免严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染和侵害。

在山地和丘陵地带，住宅小区可选择自然坡度在25％以内的地段，其地形即使复杂，经过一定的组织和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建设困难较多，土石方量也大，建筑群体布置及设计受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不选作建筑用地，可作园林绿地。应注意山区丘陵地区建设特点，对农耕地作切实的调查，全面分析比较，充分利用适宜建设的山坡薄土、瘦地、荒地作为居住用地，尽可能不占或少占良田。要充分利用劣地，对丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜。

二、住宅小区规划选址的管理

《中华人民共和国城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》及各地方城市规划条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。住宅小区选址定点应具备的条件主要有：住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映拟建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。

在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。

总之，小区选址定点审查要以城市规划为依据，符合城市功能分区的要求，并且符合国家有关建设方针政策。经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。

三、住宅小区规划设计条件

住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。主要包括：

1．小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。

2．根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。

3．综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。

4．该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。

5．提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。

6，提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。

7．其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。

四、住宅小区规划审批办理程序

对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。

各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：

1建设单位提出申请报告；

2．规划管理部门立项并核发工程选址意见书；

3．规划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证；

4.经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；

5．各有关部门核准全部税费和施工许可证；

6．施工放线验线；

7．施工监督；

8．工程验收；

9．竣工图归档。

总的来说住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。

五、住宅小区建设用地的规划审批管理

建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。

1．我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。

2．三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求，服从城市规划实施管理。城市规划管理部门与土地管理部门在小区用地规划审批管理上的衔接在于：建设用地单位向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地产和土地部门申请动迁、划拨和征用。

六、住宅小区规划的编制与审定

住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。城市综合开发的新区和旧城改造区，应由综合开发管理部门（或综合开发公司）委托有资质的设计单位开展小区规划图设计。住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法，以利于方案评优，提高小区规划设计的质量，更好地适应市场经济的要求。

住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映：小区建设拟用地范围；标明规划管理

部门划定的道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。此外，小区规划总图还应注明主要经济技术指标如：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建设面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。

住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审查，由城市规划部门会同各有关部门共同审查，审查的内容包括小区总体布局、城市景观、管网综合布置和技术经济指标等。由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。住宅小区规划审批内容包括原则同意的意见，综合各方面审查应予修改补充的意见。审批权由当地人民政府规定，一般由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。

住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要技术经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图等。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效力。

七、住宅小区建设用地规划许可证的办理

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置、面积、范围，符合城市规划的法定凭证。《中华人民共和国城市规划法》第31条明确规定：“建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。第39条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效”。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。由城市规划管理部门发给的建设用地规划许可证应当包括标有住宅小区建设用地具体界线的附图和具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

八、住宅小区建筑工程规划管理

建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一。住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程、市政公用设施工程等必须符合城市规划，由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管理。住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工程许可证手续，并按照建设工程许可证的要求进行建设。

住宅小区建筑工程规划管理内容包括：

1．确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。

2．审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。

3．审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。

九、住宅小区建筑设计方案审定

住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重要的环节。其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的审查，各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和工程的建设要求，并且综合建设及开发单位的意见等。建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：

1．应具备建设计划的批准文件；

2．设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；

3．报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；

4．设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。

有时，一个住宅小区往往是由多家建设单位共同开发的，各单位分别报送建筑设计方案申请审定，但都须符合上述要求。

在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政主管部门对方案进行审查比较，必要时组织专家评审，对各建筑总平面布置、交通组织情况，工程周围的环境关系，建筑造型、体量、立面色彩等进行审查，并对方案的技术经济指标进行分析，最后确定设计方案并提出修改意见。在建筑设计方案确定后，建设及开发单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图设计。

十、住宅小区市政公用设施的规划审批

住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路，各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理，住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。

各种管线应在小区规划道路、花园绿地里埋设或架设，尽量采取地下敷设方式。沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方向排列，原则上一侧排列次序为供水支管、电力电缆、煤气管、污水管、雨水管，另一侧排列次序为供水支管、电信电缆、供水管、热力管。管线走向应与道路中线平行，横穿道路时应尽量与道路中线垂直。各种管线的敷设，除交叉处外不得重叠，如交叉敷设时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的，小管线让大管线，支管线让干管线，压力管线让自流管线，软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。地下管线的埋设深度，应根据道路的结构，标高和管线的安全要求，交叉情况而定。电信电缆、电力应尽量敷设在人行道或自行车道内。此外，还应控制小区道路红线范围内，除按规划设置各种管线、电话亭、指示牌、交通标志外，不得设置任何建筑物和构筑物。

十一、住宅小区建设工程规划许可证的办理

申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包括两部分内容，一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办理，二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理。申办建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案审批之后，作为审批开工报告的前提和竣工验收的依据，是小区各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证应包括附图和附件，作为许可证的配套证件，附图和附件具有同等法律效力。建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政主管部门核发。

小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请建设工程规划许可证明，应提供下列有关材料、图纸和资料：城市规划主管部门核发的小区建设用地规划许可证；按规定权限审批的建筑或管线初步设计文件；批准的计划投资文件；上级主管部门的批文；土地使用权属证明；建设单位的建设申请书；城市规划主管部门认为必要时征询有关专业管理部门的书面同意意见；必须具有设计资格单位绘制的各建设工程图纸与资料等。

十二、住宅小区规划审批后的管理

住宅小区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地

规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。

1．施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一坐标放线。

2．施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程严格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。

3．竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。小区规划管理验收是按小区各建设工程规划许可证的要求进行全面的验收。城市规划行政主管部门验收的主要内容为各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套设施建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取发放“小区验收合格证”的方法，未领取到《小区验收合格证》的开发建设单位，须承担所有配套建设未完事宜，涉及的一切费用由开发建设单位自行承担。

4．城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市规划主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。

篇2：住宅小区规划的审批与管理

“三农”问题是影响社会发展的重要因素, 也是政府、学者、媒体以及群众关心的焦点[2]。长期以来, 我国农村建房缺乏科学统一的规划、无审批乱搭乱建风行、乡村管理法规及政策标准相对滞后、基层专业技术力量不足、各级审批信息不通畅等都成为制约我国乡村规划建设管理发展的主要问题。

近年来, 南宁市城乡建设事业飞速发展, 城市面貌日新月异, 但在乡村规划建设方面的管理依然严重缺位。“有权的管不着, 管得着的没权管”, 流程复杂且收费较高是多年来制约南宁市乡村规划建设管理的核心问题。因此, 南宁市通过深化乡村规划建设管理改革, 立足于审批管理不出乡镇 (街道) , 以农村住宅审批为切入点, 探索农村住宅“一站式”审批管理服务体系的创新, 希望能为今后继续优化乡村规划建设管理工作提供切实可行的思路。

2 实施步骤

南宁市农村住宅审批管理改革工作可分为初步摸索期 (2013年12月—2014年) 、整体改革期 (2015年—2016年) 和全面拓展期 (2017年—) 三个阶段。

(1) 初步摸索期 (2013年12月—2014年) :本阶段是南宁市农村住宅审批管理改革的启动阶段。2013年12月, 南宁市启动了农村住宅建设管理及推荐户型奖励工作, 紧抓农村住宅建设管理和推荐户型建设两个方面。本阶段提出重心下移的原则, 确立了乡镇人民政府、街道办事处在农村住宅的建设管理中的主体地位, 提出由村民委员会协助乡镇 (街道) 开展管理[3], 对乡村管理新体系进行初步探索。

(2) 整体改革期 (2015年—2016年) :本阶段是深化改革农村住宅审批管理工作的核心阶段。2014年12月南宁市政府印发了《关于下放农村住宅行政审批管理权限的决定》《关于印发南宁市农村住宅审批制度改革工作方案的通知》, 提出“一站式”服务管理体系, 方案涵盖了审批管理权限下放、整合乡镇管理机构、规范审批流程以及统一测绘标准、搭建三级审批信息平台等措施, 从市、县两级层面给予乡镇全方位的政策以及人财物支持, 并着重解决集体土地上存量房屋的历史遗留问题, 力求解决人民群众反映强烈的农村土地确权难、住宅建设审批难、产权登记难等突出问题[4]。

(3) 全面拓展期 (2017年—) :继续完善南宁市农村住宅审批管理改革工作, 管理好新建住宅的规划建设审批, 并通过对农村住宅审批试点, 提炼出南宁市乡村规划建设管理新体系, 为今后拓展乡村各层面“一站式”审批服务提供理论和实践基础。本文主要对南宁市农村住宅审批管理改革前两个阶段的工作实践进行归纳和介绍。

3 改革实践探索

“以人为本”“执政为民”是服务型政府执政理念, 建立健全管理服务体系、规范科学的行政许可程序、完备的信息技术配套是有序管理的保障, 也是实现乡村规划建设活动规范化管理的关键要素[5]。南宁市的农村住宅审批管理主要从管理体系改革、信息技术改革两方面开展。

3.1 管理体系改革

3.1.1 管理权限下放

南宁市明确以委托方式下放农村住宅行政审批管理权限至县区、乡镇, 提升基层管理部门的主体地位, 为破解困扰多年的“有权的管不着, 管得着的没权管”难题提供了依据。在土地管理上, 由市人民政府委托城区人民政府和开发区管委会实施农村村民宅基地审批和管理;在产权登记上, 市住房局委托开发区管理委员会、城区住房与建设管理部门实施集体土地和房屋初始登记等审批和管理工作, 实现集体土地及其住宅属地管理的目标[6];在规划管理上, 市规划局委托乡镇人民政府 (街道办事处) 实施乡村建设规划许可证审批和管理, 以《中华人民共和国城乡规划法》为基础, 对其在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设规定的补充[7]。

3.1.2 “一站式”服务体系

“深入推进政企分开、政资分开、政事分开、政社分开, 建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府”, 党的十八大对于深化行政体制改革有着这样的明确要求。南宁市对农村住宅实行“一站式”服务, 是推进管理型政府向服务型政府转变的现实体现, 通过将审批事项由政府内部流转, 做好审前服务, 从而减少体制外循环, 提高办事效率。具体做法是以乡镇人民政府为主体, 统筹本辖区内各相关部门开展联合审批, 由分管副镇长牵头负责督办和监管, 在乡镇行政服务大厅内设置专门窗口受理申请, 实现“统一收件, 统一发件”, 对审批事务实行“集中式管理”, 让农户仅需往返一次乡镇即可“一站式”办结各项审批工作。

3.1.3 “一站式”审批流程

南宁市基于“一站式”服务体系, 于2015年2月印发了《农村住宅建设管理审批工作手册》, 规范并简化了农村住宅规划、用地、建设、验收、测绘和产权登记等许可程序, 提高此次改革的可行性和可操作性, 为农村住宅管理提供了政策保障。

(1) 优化管理程序, 大幅压缩审批时间。根据南宁市2014年前的农村住宅审批管理规程, 农户在办理开工手续前需申请用地指标、规划选址定点、公示、发放乡村建设规划许可证、用地批准书、施工图备案以及开工证, 共需100个工作日 (含公示、测绘) 的法定时限, 也就是最短的5~6个月时间, 加上农户往返各相关单位办理手续, 一般需要大半年时间。此次出台的工作手册大刀阔斧地整合规划、土地及建设审批流程, 取消申请用地指标、规划定点的规定, 将乡村建设规划许可证及用地批准书并联审批, 规范测绘服务及时限。现在农户只需提交表格、身份证、户口本符合规定的材料, 在28日内即可获得规划、土地及建设许可, 时间比原来约缩减1/5。 (见图1)

(2) 缩减审批环节, 减免材料和收费项目。在2014年以前, 南宁市乡村规划、土地、住房城乡建设审批各自为政, 往往一项许可的前置条件是另一项许可, 造成身份证、户口本及其他相关材料多次重复提交。而对于地形图、规划图等内部审批要件, 各职能单位往往作为报审条件, 需要群众提交。群众对于内部审批要件的取得, 往往需要付出大量时间和金钱, 在县和乡镇的国土、规划、住房城乡建设管理部门往返奔波, 甚至需赴市规划部门购买地形图, 对群众和政府部门自身精力造成了不必要的浪费, 从而降低了审批效率。在工作手册编制过程中, 市城乡建设部门多次组织规划、土地、住房等部门在遵守上位法规的基础上, 本着“能合并则合并, 能删减必删减”的原则, 逐条逐项地核对、合并、删减审批事项及材料, 将所需提交的材料约缩减为原来的1/6。现在农户新申请宅基地及住宅建设, 只需提交“一图两表三证”, 28日即可获得规划、土地及建设许可, 并实现开工前手续零费用, 竣工后只需一次性支付1200元测绘服务费即可办结不动产登记证, 约原规程总费用的1/6。一图即新建住宅提交施工图, 如采用南宁市城乡建设部门发布的农宅标准图集则无须提交;两表即农村住宅用地与建设申请表、施工设计图纸备案表;三证即身份证、户口簿、施工单位 (工匠) 资格证的复印件。

3.1.4 增加村民自主权

公众参与是村民自治的具体体现, 管理权限的下放增大了公众参与的可行性, 将原有政府包办的社会管理功能交还村委, 使村民真正进入自治的良性机制[8]。由于村委会对村庄内部情况非常了解, 能更准确地核查申请人基本信息, 也能更好地协调邻里间可能产生的矛盾。因此, 在此次流程设计中着重提升村委会的管理地位, 明确由村委会负责初步核查申请人建房申请及基本信息, 如个人信息、家庭人口、用地规模、邻里情况、一户一宅情况等, 排除一些浅显问题, 乡镇只需要进行复查及技术把控, 如遇到不符合土地利用规划、村庄规划的申请可及时协调农户进行调整, 既节省时间又让农户少走弯路。

3.2 信息技术改革

3.2.1 统一测绘标准, 实现规土坐标合一

由于规划、国土部门在行政关系上互不隶属, 在政策制定中“各自为政”, 逐步形成了土地、规划不相协调的“两张皮”局面, 这同样也体现在各地规划、国土信息数据库坐标系上。南宁规划部门采用北京54坐标系, 国土部门采用西安80坐标系, 住房城乡建设部探索经济社会发展、城乡、土地利用规划的“多规融合”或“三规合一”的重要工作之一就是统一坐标系[9]。

南宁市此次借农村住宅审批改革的契机, 于2015年6月由市国土局、规划局、住房局联合印发了《关于印发南宁市农村住宅测绘工作要求和南宁市农村住宅测绘技术标准的通知》 (以下简称《通知》) , 以农村住宅测绘为试点, 测量成果统一采用2000国家大地坐标系 (CGCS 2000) 及1985国家高程基准, 实现规划、国土和房产坐标“三统一”, 为南宁市开展“多规融合”以及规划、国土信息数据库联动工作进行实践探索。同时, 《通知》规定测量成果应用于农村宅基地审批、规划审批和房产审批, 农村住宅测量费用由测绘机构收取, 收费标准不得超过1200元/户, 一次测绘成果用于地籍调查、房产调查和规划核实, 降低了多头测绘对农户带来的经济负担和时间成本。

3.2.2 搭建三级审批平台, 实现信息共享

以现代化管理手段, 在县区、乡镇开展信息化建设, 搭建国土、规划及产权登记市、县、乡镇三级审批平台, 并将参照市直部门的标准进行数据采集、入库、管理和应用, 从而实现直接在计算机及网络上查阅资料、审查图纸、审批项目、批阅签字等, 不仅能减少办公成本、提高办公效率, 还能促进多部门联合审批管理, 全方位提升各乡、镇人民政府相关管理机构的无纸化办公水平。另外, 还开展了审批档案建库工作, 实行国土、规划审批成果档案数据库规范化建设, 充分利用数据库管理技术, 对各审批数据进行整理、扫描、入库更新, 从而实现审批资料的规范化、标准化、统一化管理, 为将来实现乡村规划许可、集体土地产权登记的全覆盖提供基础数据。

4 结语

南宁市开展农村住宅审批改革工作, 改进乡村规划建设审批管理方法和程序, 提出“一站式”服务管理体系, 既是落实“深化改革”要求的重要内容, 也是彻底改变南宁市乡村管理缺失和乡村住宅建筑面貌无特色的机会, 虽然做了很多基础工作, 取得了一定的成效, 但还有很多的问题需要探索和完善。本文对南宁市开展的工作进行介绍, 为改进乡村规划建设管理体系提供思路, 今后, 还将针对存在的不足继续在实践中进行完善。

摘要：深化行政体制改革, 优化政府机构设置、职能配置、工作流程, 完善决策权、执行权、监督权[1], 是贯彻落实党的十八大关于全面深化改革的重要工作。本文以南宁市农村住宅审批管理改革实践为例, 结合“一站式”审批管理服务体系的创新, 分析改革中涵盖的审批管理权限下放、整合乡镇管理机构、规范审批流程以及统一测绘标准、搭建三级审批信息平台等措施, 为改进乡村规划建设管理体系提供思路。

关键词：“一站式”服务,乡村规划建设,农村住宅,审批管理,南宁市

参考文献

[1]王浦劬.论新时期深化行政体制改革的基本特点[J].中国行政管理, 2014 (2) :6-14.

[2]陈叶龙.面向可操作性的村庄规划管理探讨——以铜陵市美好乡村建设为例[J].规划师, 2012 (10) :22-25.

[3]南宁市人民政府办公厅.关于印发农村住宅建设管理及推荐户型奖励办法的通知[Z].2013.

[4]南宁市人民政府办公厅.关于印发南宁市农村住宅审批制度改革工作方案的通知[Z].2014.

[5]曾悦.三分编制七分管理——成都城乡统筹规划经验总结[J].城市规划, 2012 (1) :80-85.

[6]南宁市人民政府办公厅.关于下放农村住宅行政审批管理权限的决定[Z].2014.

[7]胡运霞.农村宅基地换房流转绩效研究——以天津市华明镇宅基地换房为例[J].理设与管理, 2008 (4) :77-81.

[8]汤海孺, 柳上晓.面向操作的乡村规划管理研究——以杭州市为例[J].城市规划, 2013 (3) :59-65.

篇3：城市规划管理审批档案的动态管理

一、动态管理

按照《中华人民共和国城乡规划法》的要求，我国实行“一书两证”的规划审批制度，即项目建设应取得城市规划主管部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。然而一个建设项目在其完整的生命周期中会不断发生属性的变化，例如建设用地的用地性质、位置和界限的变更，建设工程的扩建、改建、翻建及道路改造，项目产权变更等等。这些变化客观上要求城市规划主管部门不断变更原有规划审批的结果，而从项目的成套性出发，在对规划管理审批档案（以下简称审批档案）的管理中，就要始终保持动态跟踪的机制，这样才能确保审批档案内容的完整、准确。因此，动态管理是审批档案管理的基本方式。

所谓动态管理就是指为保证审批档案内容始终与其记录的规划审批业务的一致性，档案内容应根据其记录对象的变化而变化，其管理方式必须适应档案内容不断变化的要求，随时反映规划审批管理的最新状况，提供及时、有效的档案服务。

二、审批档案动态管理的实现

审批档案的动态管理在不同的历史时期有不同的实现方式。

1、实体完全撤并卷方式

从上世纪50年代至90年代末，审批档案的动态管理普遍采用这种方式。所谓“实体撤并卷”是撤卷与并卷的统称。在传统的档案整理原则指导下，审批档案以建设项目为保管单位进行立卷。“撤”指当原有审批结果被撤销时，将内容已被废止的档案从原案卷中撤出，进行单独保管或定期销毁；“并卷”指当不改变原有审批结果时，原档案内容及顺序不变，只是将新形成的反映变更内容的档案插入相应案卷。

实体完全撤并卷是审批档案动态管理的原始方式，即项目规划审批结果的所有变更都是通过档案实体排列方式的变化来完成的。其特点是项目成套和符合经办人员的利用习惯。规划审批的经办人员在受理一个项目的变更申请时，必须调阅该项目以往的审批结果。档案实体的撤并卷方式正好将项目全部档案集中，在提供利用上信息完整的优势非常明显。

但是，实体完全撤并卷方式也存在很多问题。一是档案实体整编工作量大。不仅档案实体有频繁的“撤”、“并卷”操作，当原有案卷内容改变后，与之相关的各种登记、目录、备考等信息都要做出相应调整。二是难以保证档案的完整。档案实体的撤并卷是以许可证为核心进行的，而如果一个项目的变更未通过许可，其文件材料的归属就成为了问题。这部分未通过许可的文件被称为过程资料，习惯上由经办人负责保存，因此遗失比较严重。随着计算机技术的发展，这一方式已逐步被淘汰。

2、“半撤并卷”方式

20世纪90年代前后，随着城市建设的不断发展，规划审批业务量越来越大，规划审批变更的情况也越来越多。档案部门为了缓解频繁的“撤并卷”压力，在计算机辅助管理条件下,对前一时期实体完全撤并卷的方式进行了改良，根据是否有行政许可结果的变更（即是否核发新的许可证）来区分是否进行并卷。如果项目或土地情况的变更经过行政审批颁发了新证书，过程完整，则新产生的文件单独立卷，不进行前期有关文件实体的并卷，只在原有证书上作注销标记，同时利用计算机建立新旧案卷间的信息关联；如果审批结果未获通过，即未核发新的许可证，则办理过程中新形成的各种函复、复函文件还必须与原项目的档案案卷进行并卷保管。

这种管理方式虽然也是以项目为单位组织案卷，但在项目内保持了许可证的相对独立性，这样既可以保证档案实体的相对稳定，同时又减少了档案整编的工作量，也基本能满足现实的利用需求。与完全撤并卷不同的是，这一方式的实施需要依赖计算机辅助管理。

3、按规划审批阶段管理方式

按规划审批阶段管理（以下简称阶段管理）方式，是2000年以后普遍采用的一种动态管理方式。它主要以信息技术为依托，不再以档案实体的变动来反映一个项目规划审批的历史变更，而是完全利用计算机的信息处理能力实现一个项目全部规划审批信息的动态关联。

阶段管理方式的特点是：1）简化整编工作。按照这种管理方式，档案部门无需再进行组卷和档案文件的撤并卷操作，实体管理稳定，避免了卷内文件目录等各种档案登记内容的频繁变更和调整。2）档案完整性得以保证。按阶段管理后，由于不再需要以许可证为核心进行案卷的组织，从源头上解决了过程资料的问题。

当然，阶段管理方式也存在一些不足。一是档案实体利用过程比较麻烦，需要在几个阶段文件中分别调取。如果实体档案利用率居高不下的话，将增加档案部门的工作压力。二是项目之间的信息关联完全靠计算机实现，一旦出现数据错误或实体排列错误，死档将难以避免。三是库房压力明显增加。按阶段管理方式将各阶段内的文件按时间流水排列，各阶段档案又不能摆放在一起，必须预留保管空间，增大了档案库房的压力。

三、当前审批档案动态管理中普遍存在的问题

现代信息技术的应用将档案人员从繁重的撤并卷工作中解放出来，但无论是半撤并卷方式还是阶段管理方式，动态管理的实现都仅局限于档案管理环节，缺乏过程控制是当前审批档案动态管理中普遍存在的问题。

1、缺乏有效控制档案完整、准确的措施

当前，审批档案的管理普遍是由规划行政主管部门形成并移交档案，由城建档案馆负责保管和提供服务的。这种形成、管理与利用相分离的管理体制显示档案部门的工作是以被动接收档案为开端的,缺乏对文件形成过程的监督和控制，这也就导致了档案质量缺乏保障。

2、档案管理基础数据的重复采集

目前，审批档案管理系统存储与检索所需要的基础数据依然是由城建档案馆工作人员以手工录入的方式来完成的，不能有效利用规划审批业务系统中的数据，造成大量的重复劳动，工作效率低下；同时也增加了由于著录数据错误而导致档案无法利用的风险。

3、审批档案分散管理，难以实现规划审批业务的“一站式”服务

当前，各地审批档案的搜集范围基本局限在规划审批业务环节，但实际上在规划编制、公文流转和行政审批环节中还有一部分文件和规划审批业务的关系十分密切，是规划审批的依据性文件。由于档案类别的划分问题，这部分以公文形式存在的文件被作为机关的文书档案或其他类别的档案，与审批档案实行分别管理，而且没有与相关项目审批信息之间建立关联关系，一个项目完整的历史联系被人为地割裂。这种分散管理导致经办人在经办案件的过程中必须从不同来源查询信息，难以得到“一站式”的高效服务。

四、深化审批档案动态管理的思考

解决当前审批档案动态管理中存在的问题，深化动态管理要从前端控制和过程控制入手，同时要充分发挥现代信息技术的作用。

1、实行前端控制，确保审批档案的完整和准确。

如前所述，审批档案形成与管理和提供利用相分离的体制是难以有效保证档案完整、准确的关键因素，也是导致档案部门整编工作中大量重复劳动的主要原因。因此，档案管理部门必须进行前端控制，如制定科学的归档制度，统一数据格式，将档案管理的要求纳入规划审批业务系统，在文件形成的同时采集档案管理所需数据等。实际上，这些前端控制措施的实行并不仅仅是技术层面的问题，更重要的是观念的问题，档案部门应努力沟通，尽早落实，这样才能使审批档案这种重要的政府信息资源更充分地发挥作用。

2、运用现代信息技术，将对结果的控制延伸到对过程的控制。

目前，审批档案的动态管理大都是在档案管理环节实现的，即在城建档案馆的检索系统，通过数据库方式实现项目信息的关联，以此提供利用服务。这种方式是造成档案数据错误和工作效率低的主要原因。在规划审批过程中，大多数工程项目在申请立项时首先都要进入收件窗口。如果在窗口收件过程中自动生成条形码，并对其信息归属进行相应的处理，这样既能准确揭示档案内容的历史联系，又有助于对项目审批过程的动态跟踪。但是在项目审批环节利用条形码建立的项目信息需包括：1）着眼于建设项目的全程管理，揭示项目不同规划审批过程的信息；2）反映项目内容交叉或包含、撤销等关系的信息，如工程分期建设、地上和地下建设、建设主体加层、建设主体变更等相关信息；3）与其他类别相关档案信息的关联信息。在完整建立以项目为核心的审批档案信息关联的过程中，将分散在办文和公文管理中的审批档案信息包含其中，这样才能真正完整地实现全部审批档案的完整揭示和便捷利用。

*该文是北京市档案科技项目成果，项目编号2008－02。

篇4：尚城福邸小区规划建设与管理

1 工程概况 (主要技术指标)

尚城福邸小区项目位于泰宁县杉城镇红卫村, 是即将全面开发的泰宁县丹霞之城的一个重要节点, 用地面积为14479m2, 用地性质为住宅用地兼容商业用地。地上容积率>1.0且≤2.2, 其中商业建筑面积≤3500m2;建筑密度≤28%;绿地率≥35%;地下容积率≤1.0, 其中地下作为商业建设面积≤1500m2;建筑最高限50m;停车位不少于300个, 小区工程总平面图如图1~2。

2 小区规划建设与管理中常见的问题

小区规划建设是一项综合性很强的工作, 在规划建设与管理过程中是否能获得较好的经济效益、环境效益及社会效益, 使三者相互协调, 目前已经成为衡量小区建设水平的主要标准。尚城福邸小区在开始规划建设之前, 对以往小区建设中存在的主要问题进行了系统性总结, 以避免在工程建设中受到这些问题的阻碍。

2.1 小区规划过于随意

一些开发商在住宅小区的开发上, 存在很大的随意性, 为获得更大的经济利益, 擅自在小区中增加商业建筑面积 (例如某住宅小区将行人出入口改成商铺, 将地下车库出入口共用, 造成人车混流现象) , 使沿街商业店面与规划红线之间距离缩小, 有的甚至超过规划确定的建筑基底控制线;擅自变更规划方案确定的外立面装修装饰材料;擅自将绿地变更为停车场地等做法, 严重破坏了小区的合理性与完整性。

2.2 小区绿地率低

在小区景观绿化规划中, 虽然规划了景观绿地和小区游园等, 为小区居民活动与休闲提供了娱乐设施, 但是一些开发商利用空闲边角绿地进行插建或者无故取缔娱乐休闲设施、场地, 没有按照原规划意图实施景观绿化和基础设施配套建设, 使得小区品质大幅降低。

2.3 停车场等配套设施问题

很多小区在建设过程中, 不重视配套设施建设, 例如停车场、老年人服务活动站、托幼活动站、小区道路配套建设跟不上等问题。另外, 一些小区在建设过程中严重忽视了厕所、垃圾收集点的规划建设, 临街低层多数设置为商业服务网点, 其客流量非常大, 但是垃圾收集点和公共厕所却寥寥无几。

2.4 建筑超高的问题时有发生

由于泰宁的城市建筑风格以徽派建筑的“粉墙、黛瓦、坡顶、翘角、马头墙”为主, 一些开发商为了使闷顶层能发挥最大经济效益, 在建筑施工中, 随意抬高坡屋面高度, 破坏了立面美观, 影响了城市天际线。

2.5 其他问题

地下空间的开发和利用、地下综合管线的规划、建筑户型方案的合理性和适用性以及户型方案中“偷面积”的情况都是在城市规划管理工作中应重点审查的内容。

3 尚城福邸小区规划建设与管理要点

3.1 建筑设计

本小区建筑设计的设计理念蕴涵了现代城市以人为本的健康的生活方式、经济适用的居住空间、美观大气的总体布局。

住宅小区的建筑设计理念从第一代的[坐北朝南]发展到第二代的[亲水近水]以至近年兴起的第三代居住概念--[绿色住宅]及为了确保可持续发展的实现而衍生出来的第四代绿色环保居住理念———[绿色生态环保住宅]。本小区设计理念寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一, 利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康生活的环境, 把小区融入到周围的大自然中, 借地势地貌, 追求与大自然的和谐交融, 展现泰宁“杉阳明韵” (解释附后) 的建筑特色。同时充分体现绿色环保理念, 在满足防洪排涝等要求的前提下, 将水体景观引入小区内部, 同时局部滨水地段导入商业, 采用适宜的建筑尺度进行商业配套, 营造亲水、怡人的休闲商业空间。

由图3可见, 本小区利用地形特有的北高南低, 基地南北侧近7m道路高差的特点, 将基地分为南北两台;同时将小区主入口设置于南侧一台靠西侧的道路上, 车道入口亦设置于此。而次入口设置于北侧的道路上, 做到人车分流, 便于管理。总平面上注重大手笔、大立意, 中心花园可谓小区的点晴之笔, 有效扩大小区绿化的空间。

3.2 道路交通

规划设计中充分考虑到道路交通设计, 组织好内外交通, 避免人流、车流相互干扰;另设单独步行道, 为住户带来更多的安全保障。人车分流的另一个好处, 是实现了消防车道的畅通, 可以从容应对安全事故 (见图4) 。

3.3 城市设计

道路交叉口处建筑充分考虑道路交叉口的城市景观, 高层建筑裙楼顶进行了高档次屋顶花园设计。

3.4 市政方面

该地块建设实行雨污分流, 各种管线 (含燃气管道) 下地并设室内配电房;小区内设置统一的信报箱和二处建筑面积不少于50m2的垃圾收集间、实行电子化物业管理并按《福建省物业管理条例》规定配置物业管理用房;小区内道路路面采用高档材料且高标准、高档次建设, 努力打造成为高尚住宅小区。

3.5 绿化景观

本小区总体绿地率:≥35%。为了加强视觉连通, 景观共享, 进行了高档次景观设计, 设置了大面积的中心花园, 从心理上扩大了小区绿化的空间。同时在绿化带还设置了许多绿化洒水喷头, 保持植物常绿常青。

3.6 户型分析

小区80~90m2的户型占据比例为24.4%, 90~100m2的户型占所比例为19.4%, 100~110m2的户型占据比例为19.7%, 这些户型, 充分照顾到不同层面的普通工薪族家庭购买能力;110~120m2的户型占据为31.2%, 130m2以上的户型占据5.4%, 则兼职考虑欲改善住房的人们购买需求, 实现了他们改善住房的家庭梦想, 同时为白领精英和大家庭结构人士专属打造。

3.7 验收方面

规划部门应不定期的对开发商是否按照经规划部门批准的设计方案施工图和规划设计条件施工进行检查, 以便及时发现问题, 并采取措施对其进行纠正与处理。工程竣工以后应及时进行建设工程竣工规划条件核实 (规划验收) 工作, 根据《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《福建省人民政府转发省建设厅、省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》 (闽政办[2007]190号) 、《福建省城市规划管理技术规定 (试行) 》等相关法律法规和文件, 对那些未经审批擅自更改规划条件、随意变更规划位置、建筑高度, 增加建筑面积、减少公共服务配套设施、绿地等和规划审批图纸不相符的问题, 应进行严肃的处理。

3.8 其他方面

为保证小区开发品质, 要求开发企业对该地块开发建设过程中, 必须分组 (分组个数不超过2个) 申报建设, 各组必须统一开工、统一建设、统一验收。同时, 行政管理部门应对小区规划建设进行集中的管理, 并将小区开发经营活动纳入到该区的总体规划中, 对各种基础设施的配套进行有效协调, 采用正确的规划约束方式, 严肃管理不严弊端。鉴于当前小区规划建设与管理中存在的问题, 可以采用协议契约管理, 待工程建设完成, 将遵守制度开发商的费用退回, 否则按照一定标准扣取费用, 为规划实施提供有效保障。

4 结束语

住宅小区是城市的重要组成部分, 住宅小区的规划直接反映了当地的城市文化, 要想打造出高品位的小区, 就要充分重视单体设计和整体规划中的细节, 体现出丰富的文化内涵, 按照不同项目环境展开精心设计, 从重视住宅小区的数量转变到重视小区的质量, 从重视内部环境转变到重视整个空间环境, 改变住宅小区高强度开发、高密度建设的状况, 遵循人和自然和谐发展, 充分满足人们休闲、舒畅等精神上与物质上的需求, 并有效改善居住环境, 完善区域配套设施, 让住宅小区乃至整个城市更自然、更生态、更有特色, 最终才能提升城市品位, 共创美好家园。

参考文献

[1]王敏, 袁振杰, 赵美婷.建国初期西方住区规划思想本土化特例———广州华侨新村[J].热带地理, 2015 (4) :463~470+506.

[2]倪长生, 马君峰.科学规划建设与管理标准化肉羊养殖场 (小区) 初探[J].甘肃畜牧兽医, 2015.

[3]杨传明, 陈婧, 崔亮.城市住宅小区停车问题及解决对策研究———以苏州市为例[J].现代城市研究, 2012 (8) :82~86.

篇5：住宅小区规划的审批与管理

关键词：规划管理体制;建设项目;规划许可审批

1 引言

近年来，我国的城市建设得到了蓬勃的发展，无论是基础设施建设还是建设的规模都得到了较大的提升。而在城市建设的过程中，其非常重要的一项工作就是城市发展的规划，只有通过科学、合理的规划才能够使城市获得更好的发展。对此，就需要我们能够对城市项目规划的相关工作进行更进一步的研究与探讨，从而获得更好的规划效果。

2 目前建设项目规划许可审批所存在的问题

2.1 详细规划差异

通常来说，在较大的城市项目审批中，都需要对项目的详细规划进行编制，并在通报当地政府部门经过审批之后再对项目开展报建工作，如申请一书两证的许可申请以及方案的送审工作等等。同时，作为城市规划的管理部门来说也需要在经过政府批准之后通过相关城市管理的规范以及技术对其进行正常的审批。但是，在我们对项目审批的过程中，却经常出现报建情况同批准情况间存在差异的问题，并为我们的实际规划工作开展产生了一定的困扰。究其原因，首先是项目的审批同项目的报建之间已经具有较大的时间差，且在这个过程中该项目的开发方已经在规划思路上发生了一定的转变;其次，虽然开发方所具有的开发思路没有发生变化，但是由于我国目前城市土地资源较为宝贵，这就使其在实际报建的过程中可能通过对相应技术指标的增加或减少来期望获得更大的收益。而上述情况的存在，都会使规划部门在实际审批的过程中存在较大的困难。

2.2 行政干预的矛盾

对于很多项目而言，当其开展项目报建工作时，却依然没有获得相关土地的使用权。而对于这种情况，根据我国相关制度的规定，其在没有获取合法土地使用权的情况下就应当暂停该项目，是不符合我国规划制度的。除此之外，另一种存在的情况就是项目的规划管理部门同规划相关单位还没有办理完善的手续就要出具相关的行政许可，而这也是同我国行政法规所不相符的。而在实际审批的过程中，却很可能存在部分当地的重点工程、形象工程等等没有符合我们审批条件的情况，而这就会使当地的行政领导将这种压力施加到项目的审批人员身上，使其不能够充分的发挥自身的自由性。

3 对我国建设项目规划许可审批工作的思考

3.1 加强审批工作的严肃性

对于城市项目规划这项工作来说，其稳定性以及持续性是非常重要的。而对于我们上述提到的项目报建同实际项目规划存在一定差异的问题来说，则需要我们从以下两个方面对其进行防范：首先，要做好管理工作，在管理部门实际审批的过程中，需要能够保障审批工作的严肃性，无论是哪个级别的规划部门都应当在其所具有的正常许可范围之内以正确的审批方式保障城市发展的稳定性以及持续性，避免出现根据项目更改规划的情况;其次，需要做好审批环节的服务工作，对于规划编制单位来说，其在规划编制的过程应当能够同项目的开发单位保持密切的沟通，并以此来保障规划形成的正确性以及准确性。而如果双方之间在细节问题上存在一定的分歧，则需要将详细规划工作暂缓上报之后再在双方达成一致之后对其进行修改。再次，在我们对项目审批的过程中，也需要审批工作人员能够对工作的精细性以及严肃性作出良好的保证，并真正的加强自身的责任感，保障能够严格按照审批后的详细规划来建设项目、严格按照日照分析报告来审批建设项目。

3.2 不断创新规划管理制度

对于我国现行的很多规划管理制度来说，其中都具有一定的标准低以及时间长等缺点，而这就会对我们实际项目规划的管理、实施以及监督等一系列工作带来了很多的烦恼。比如部分建设项目在实际审批的过程中，经常会出现合法不合理、合情不合法以及依据不足等现象，在我们实际审批的过程中很难对其情况进行把握，并大大降低了我们审批工作开展的效率。对此，就需要我们应当能够在对我国目前改革情况保持适应的基础上对原有的规划管理制度进行适当的创新：首先，需要加强城市规划的管理工作，比如城市公共设施、公共资源以及公共利益相关项目的规划管理等;其次，需要能够在目前的基础上加快自身行政审批制度的改革，并在针对我国目前房地产行业快速发展的基础上通过更为科学、合理审批制度的建立来更好的符合其日常发展。

另外，对于城市规划这项工作而言，其同我国目前政府所实行的任期制是存在一定关系的，并正是这种关系的存在使两者间难免会存在一定的矛盾。面对这种情况，如何能够对政府的任期制度同城市的长远规划之间进行良好的平衡则成为了一个非常重要的问题。对此，政府在今后的行动规划方面应当能够更好的强调长远目标同现今目标的结合，并使城市居民能够更好的在监督政府行为的同时也能够积极的参与到其中，并以此来对城市未来规划所具有的重点性以及可操作性进行强调，从而能够逐渐使政府在正视城市项目建设的基础上使城市项目的审批工作也能够以更为自由、良好的方式进行。

最后，城市要想获得更好的规划，群众的意见、参与是必不可少的。对此，政府可以通过接受公共监督为目标来建立起一套科学的公共参与平台，结合报刊、广告、社区建设公示栏、展览厅、座谈会以及专家咨询会等，实现规划管理的公开性和参与性。

3 结束语

总的来说，城市的项目规划将直接对城市的未来发展产生影响，需要我们能够对其引起充分的重视。对此，就需要我们能够在日常工作开展的过程中充分的联系实际，并以更具针对性的方式做好城市项目规划的审批工作。

参考文献：

[1]李建飞.国家战略下海南跨越式发展的图景与路径[J].城市规划.2012（03）：20-27.

[2]张舰.土地使用权出让规划管理中“规划条件”问题研究[J].城市规划.2012（03）：65-70.

篇6：规划审批档案及其动态管理研究

1 规划审批档案的概况

规划审批档案的流程如下。第一,由计划部门规划前期工作计划,相关部门可对其安排提出审查意见和建议;第二,确定规划选址意见书,界定建设用地范围和控制线,指出规划设计的基本条件;第三,量定和测绘实际的地界线和控制点;第四,规划部门组织审批公示,下发许可证书,审查建设方案的合理性。上述环节中涉及的各种文件资料,都应被囊括到规划审批档案体系中去。由此可见,规划审批档案的特点集中体现在以下几个方面。第一,相对于建筑工程竣工档案来讲,其涉及到数量并不是很多,资料类型也相对单一;第二,规划审批档案的信息需求者是规划局,其以此为基础实现对规划行为的监督和管理;第三,规划审批档案强调的是各种手续的办理情况,保证其符合国家相关政策要求和法律规定即可。简单来讲,规划审批档案的收集需要梳理法制意识,形成健全的文件归档机制,并实现与各个部门职员的权责挂钩,实现其文件材料的收集和整理。这不仅关系到城市规划设计的合理性和科学性,还涉及到规划审批流程的合法化和标准化。

2 规划审批档案动态化管理策略

规划审批档案动态化管理是当前的发展趋势,是由客观现实决定的。具体来讲,随着《中华人民共和国城乡规划法》的出台,一书两证的规划审批制度不断健全,但由于在实际建设过程中生命周期属性不断变化,位置和界限也会出现变动,产权也存在多主体的情况,此时就需要对原有的规划审批资料进行动态化调整,以保证其与实际情况相互吻合。从这个角度来讲,动态化管理是当前审批档案管理的重要方式之一,也是不得不采取的方式方法。由此可知,审批档案内容与记录规划审批业务之间具有吻合性,档案内容可根据记录对象的变化而实现调整,以保证管理方式符合管理内容的需求,从而实现动态化展现档案管理的现状,提供即时的档案信息服务。为此,我们应积极做好以下几个方面工作。

2.1 形成高效的档案管理运行机制

从当前档案管理的运行模式来看,审批档案的管理主体是行政主管部门,档案保管和信息服务是由城建档案馆来执行的。这种分散化的管理模式,使档案部门的工作处于被动状态,且在此过程中档案管理监督工作很有可能失效,难以保证档案的质量。为此,应积极构建高效的档案管理运行机制,规范档案移交、档案归类和档案权限等内容,使档案管理运行朝着规范化的方向发展和进步。

2.2 规避档案管理过程中出现的重复现象

在档案管理工作中,经常出现档案管理失当造成档案信息重复的情况,这是档案管理数据采集工作的重复导致的,不仅造成档案管理资源的浪费,还不利于档案管理效益和质量的提高。因此,应高度重视信息录入人员的职业道德建设,使其以严谨的态度面对日常工作,争取以最小的误差实现相关信息的录入,保证档案信息的真实性和完整性。

2.3 高度重视先进信息技术的利用

实现规划审批档案动态化管理效能,积极将先进的信息技术运用到实际的档案管理过程中去,是当前规划审批档案管理的关键所在。为此,应积极做好以下几个方面的工作。其一,高度重视规划审批档案数字系统的建立,将原本的规划审批档案信息录入到数据库中去,实现手工信息向电子信息的转变;其二,高度重视先进信息技术的培训,使规划审批档案管理人员懂得利用计算机信息技术去实现档案的动态化管理。

2.4 建立健全动态管理激励机制

要将动态化管理理论运用到规划审批档案中去,还要建立健全动态管理激励机制。简单来讲就是实现规划审批档案动态管理效能的考核,实现其与个人绩效和薪酬管理之间的融合,以最大化激发各个员工参与实际管理的积极性。随着规划审批档案动态化管理激励机制的构建,将会有越来越多的职员融入其中,使动态管理效能得以最大化发挥。

2.5 优化实体档案立卷方式

规划审批档案中的许多文件原件是孤本,频繁的撤并卷方式对档案实体的保护极为不利。因此,改革立卷方式,尽量减少对实体档案的频繁“撤并”是当前深化规划审批档案内容信息动态管理的一项重要任务。按审批阶段立卷是较为理想的立卷方式。各地规划审批的具体流程有所不同,但审批阶段基本相同,项目的审批都要经过意见书阶段和设计方案审查阶段以及建设用地许可证阶段和建设工程许可证阶段等。因此,在档案管理方面,可打破原有的项目界限。按不同阶段管理形成的档案,每一阶段的所有变更内容基本不与原案卷进行撤并操作,而是按形成顺序流水排列。项目档案各阶段信息及各阶段变更信息的关联,完全依赖计算机数据处理功能在系统中自动完成。

3 结语

规划审批档案管理工作关系到规划审批行为的监督和管理,是城市化建设规划体系的重要组成部分。应高度重视规划审批档案管理工作,积极以动态化的视角审视规划审批档案管理工作,以实现规划审批档案与动态管理模式间的融合,不断提升规划审批档案管理的效率和质量。

摘要：规划审批档案是城市规划管理活动的记录,包括众多文件和资料,是城市规划管理实践的依据。本文倡导以动态化规划审批档案管理的方式实现,对规划审批档案的形成、特点及重要性进行探析,并指出规划审批档案动态管理策略。

篇7：住宅小区规划的审批与管理

一、单个小区规划设计面积过大，给后期管理带来诸多困难

对于一个商品住宅小区来说，规划设计和建设时间相对短暂，而后期的使用管理将是长期的。因此，在规划设计时既要思前，更要顾后。如果考虑不周全，不能权衡利弊，存在的设计缺陷将会给业主、社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。以某小区为例，规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米（其中：地上部分75.33万建筑平方米，地下部分26万建筑平方米），有业主5912户，入住已有11年时间，因面积太大，一是造成了业主大会成立难。目前一直无法组织成立业主大会，选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多，遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时，组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长；对于物业服务合同到期，组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外，给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。

从管理服务实践看，单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此，建议政府要高度重视，根据国务院《物业管理条例》规定，尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法，对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。

二、新建综合体项目设施设备一体化设计，使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现

近年来，由于设计理念的变化，新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计，2013年天津市新建商品住宅小区105个，以住宅为主体的混合体项目35个，占总数的33.3%；2014年全市新建商品住宅小区104个，以住宅为主体的混合体项目38个，占总数的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小区65个，以住宅为主体的混合体项目48个，占总数的73.8%。以某小区为例，规划设计面积41万建筑平方米（其中：住宅部分17.27万建筑平方米，商业部分13.73万建筑平方米，写字楼部分10万建筑平方米），开发商在项目规划设计时，将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看，许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况，面对这种设施设备一体化设计，如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位，势必会对商业经营、写字楼服务带来影响，开发商一般不会同意；但是，如果分割各自进行管理，因设施设备共用又无法实现，就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计，使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。

为此，在规划设计这类混合体项目时，建议开发商一定要从后期的分离管理考虑，将住宅部分的有关设施设备独立设计，为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。

三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会，增加了后期管理成本

开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院，给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为，在北方住宅小区不太适宜设计露台，主要原因是：一方面北方冬季时间较长，露台使用时间较短；另一方面业主为增加住用面积，大都会把露台封上。由于业主的私自搭建，造成了使用材料颜色不统一，破坏了小区原有设计风格和色彩，有的还造成了屋面漏雨等诸多问题，引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲，许多业主入住后都会大兴土木，各显其能，将小院改为住房、车库，或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等，同样破坏了小区原有设计风格，影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度，也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计，共有业主670户，存在封堵露台有90户，占总数的13.43%；在小院中违规搭建有343户，占总数的51.19%。

为此，在商品住宅小区规划设计时，建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化，又要考虑后期社会管理面临的问题，从源头上预防把关，不给业主私搭乱盖、乱圈乱占提供机会。

四、规划设计水体水景，给业主带来长期管理维护成本

一些开发商为了增加新建商品住宅小区品味，提高销售卖点，有的会考虑规划设计水体、水景或喷泉等设施。据不完全统计，在天津市商品住宅小区中，共有157个小区设计了水体，其中，水体面积在500㎡以上的有118个小区，在1000㎡以上的有95个小区，在3000㎡以上的有60个小区，在5000㎡以上的有44个小区。从实际情况看，绝大部分小区不具备条件，但是，开发商还是通过人工挖掘的办法实现设计目标。调查发现主要存在两个方面问题：一是日常维护费用较大且具有长期性。绝大部分小区水体的水源是自来水，对于淡水资源短缺的天津来说是很大浪费，如果换水时不能合理利用的话，这些水将从下水管道排出。对水体的日常维护是一项持久性工作，所发生费用需要广大业主长期担负。以某小区为例，有水体湖面约800平方米，每年5月初进行蓄水，10月底进行清池，前后有6个月时间。据了解，每次需要注入自来水640立方米，按照商业用水价格7.85元/立方米计算，一次注满水需要开支水费5024元；加之定期更换水以及日常净化养护等费用，每年水体管理养护需要经费4万余元，把这些费用分摊到每位业主身上，计入物业费成本测算中，占每个业主每月每平方米物业费成本0.19元。这笔费用对于业主来说将是长期支出。二是水池发生渗漏造成长期无法使用。有的小区新建水池因防水没有处理好而发生渗漏，自入住以来一直无法投入使用；有的小区水池由于管理维护不善等原因造成渗漏且无资金维修而长时间闲置，这些都成了业主不交物业费的理由。如某小区2012年入住，水池因多处渗漏至今无法使用，业主意见很大，据统计有20余户业主以此为由拒交物业费，占业主总户数的5.14%。另外，据对部分入住3年以上商品住宅小区建设的水景、喷泉等设施使用情况调查，发现有近87%以上小区因业主不愿承担费用、供水管道锈蚀和设备损坏没有资金维修等原因，造成长时间闲置，影响了小区整体环境。

为此，建议开发商和规划设计单位应从节约水资源、降低日常管理维护成本和小区所在地区气候情况等因素综合考虑，尽可能减少水体、水景和喷泉等设施规划设计，可以考虑通过增加雕塑、饰品等设计来提高住宅小区的环境品味。

五、物业管理用房规划设计不合理，影响了后期的管理使用

对于商品住宅小区，物业管理用房是物业服务企业提供管理服务的重要办公场所，也是业主委员会或业主日常活动的必需场所。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。但这条规定过于原则，没有详细定物业管理用房规划建设的面积、所在位置以及应具备的条件等，从而造成了开发商规划设计和建设的随意性，给后期物业服务企业为业主提供管理服务带来诸多不便，有的甚至引发纠纷，影响了社区和谐稳定。通过调查，笔者认为主要存在以下问题：一是采取“一托N”模式集中设计物业管理用房。如某开发商拿了一块土地，规划设计4个小区共50多万平方米，采取“一托N”模式，将物业管理用房规划设计在一处。这种设计存在两个缺陷，一方面，位于小区外面，距离业主较远，业主日常到服务中心报修、交费等极不方便；另一方面，由一家物业服务企业管理服务可以，但若4个小区分别成立业主大会、分别选聘物业服务企业进行管理服务就出了问题，4个物业服务企业集中在一起办公，不论是办公区域分割还是日常使用都十分不变，易引发矛盾。业主也因此上访，给各级政府都带来了压力。二是将物业管理用房规划设计在地下。据了解，一些开发商为了多出面积，增加销售额，通常将物业管理用房设计在地下，有的甚至还没有上下水配套设施。这种设计造成了物业从业人员长期在地下工作，不利于身体健康；没有上下水配套设施的更不方便员工的工作、生活。三是物业管理用房位置设计较偏。对于建筑面积规模较大的住宅小区，有的开发商将物业管理用房设计在大门入口处，存在的缺陷是：一方面，物业管理服务人员取水、取放工具等距离远，浪费工作时间；另一方面，服务半径较大，从最远端到物业服务中心距离较远，业主的交费、报修等十分不方便。四是还有的商品住宅小区物业管理用房规划设计面积较小，难以满足工作需要。

根据对多个商品住宅小区调研，建议对物业管理用房规划设计时应把握以下几点：一是物业管理用房建设面积，一般应掌握在小区规划建设总建筑面积的千分之三至千分之四为宜。二是考虑后期管理实际需要，开发商购买较大地块时，应合理控制单个住宅小区的建筑规模，并将物业管理用房分开规划设计在每个小区内。三是物业管理用房位置不应设计在地下，若小区规划在15万建筑平方米以上，应当根据服务半径要求合理布局物业管理用房。为此，建议政府有关部门尽快制定出台物业管理用房规划建设的配套政策，为规范物业管理用房的规划设计和管理使用提供依据。

六、园林绿化设计存在缺陷，给后期管理维护造成困难

园林绿化规划设计是商品住宅小区规划设计中的重要组成部分。从后期管理中发现，在商品住宅小区规划设计时存在以下几个主要问题：一是高低起伏造型设计导致积水。有的小区为实现错落有致的绿化效果，采取堆土、砌筑等方式进行造型设计，但是，却忽略了雨水排泄问题，尤其是在中到大雨情况下，中间高、四周低的造型设计使雨水流向楼房基础部位造成积水，长时间浸泡楼房基础，当遇有基础防水没有处理好的情况时还会造成高层地下车库出现渗漏现象。二是树种选择不当影响后期养护。据统计，近年来，高层住宅小区规划建设占有较大比例，由于地下空间的开发利用，用于绿化的地上回填土层相对较薄，有的开发商为了取得当时的绿化造景效果，选择了较大树冠树种，前期虽然树苗成活了，但是由于土层较薄，树无法向下扎根，从而影响了正常生长。

为此建议：一是在绿化造型设计时一定要考虑控制起伏高度以及遇有中到大雨时楼房基础部位的排水问题，防止出现积水问题。二是对于设计地下车库或人防工程的高层商品住宅小区，开发商一定要考虑后期树木生长对土层深度的需要，恰当选择苗木。

七、局部设计不合理，给后期管理维护造成诸多不便

由于有的设计人员对商品住宅小区所处区域的气候和后期管理维护缺乏足够了解和考虑，在规划设计时容易出现一些不合理的问题，主要表现在：一是楼道采光窗采取单扇下推式开启设计。如某新建商品住宅小区，楼道采光窗为单扇下推式开启方式，下部推开距离约为30厘米左右，且1、2楼外部加装铁护栏，这种设计虽然符合通风和安全标准要求，但是让物业服务人员后期擦拭玻璃十分困难。二是地下设备间没有设计通风口。有的小区位于地下的配电间、消防泵房、二次供水泵房等设备间没有设计通风口，造成房间空气潮湿、设备锈蚀，日常维护成本高。三是阳台采用钢木结构设计。如某小区阳台设计为伸出式钢木结构，正面为木板条，两侧为玻璃材料。由于北方冬季时间较长，这种阳台使用率比较低。阳台外立面使用木板条材料经过长时间风吹日晒，一般3至5年就需要油漆粉刷一次，但因该阳台属于业主个人专有，这就造成了无法统一组织油漆粉刷，颜色不统一、损坏无法及时维修等问题，直接影响了小区整体环境。有的业主为了利用空间，还私自进行封堵，更是增加了日常管理难度。

为此，建议开发商和设计单位在商品住宅小区规划设计时，注意细节和局部设计，比如采光窗的打开方式、地下设备间的通风口设计、阳台材料的选择等。只有在商品住宅的前期规划设计中注重合理性、适用性，才不会给后期管理造成困难。