社区中心区域商业中心（通用9篇）
篇1：社区中心区域商业中心
（a）城市商业中心、区域商业中、心社区商业的总规模、商业街、农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；
（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；
（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；
（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；
（f）城郊商业发展的目标；
（g）商业网点建设管理制度建设的目标。
多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。
篇2：社区中心区域商业中心
1．基本情况与核心思路............2
1．1项目基本情况.............2
1．2社区商业中心运作思路............3
2．周边商业市场调查..............4
2．1周边现存商业分布................4
2．2现存商业格局对本项目影响........5
2．3人口流动示意.............7
2．4案例分析——万科四季花城........9
3．项目成长性分析...............11
3．1人口导入成长性分析.............11
3．2住户对商业需求的渐进性分析............12
3．3商业成长性前景规划.............13
4．综合运作计划..........15
4．1初始业态建议及分布.............15
4．1．1业态建议考量重点........15
4．1．2初始业态建议及分布.............16
4．2综合运作计划............20
4．2．1招商策略................20
4．2．2现场区隔与包装宣传.............21
4．2．3业态成长时间表..........22
5．租金及免租金建议.............23
5．1租金建议................23
5．2免租金建议..............24
6．现金流量分析..........25
篇3：社区商业中心规划探讨
关键词：社区,社区商业中心,规划
社区商业中心是一定范围内,各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域,是社区各类商业网点的集合体,包括综合超市、连锁便利店、菜市场、餐饮店(含早餐经营网点)、便民药店、美容美发店、洗染店、花卉、报刊杂志、音像、照相、修理店、再生资源回收站点以及金融、邮政等配套的各类小型商业服务设施。
1 国内外研究现状
社区商业最早出现于20世纪50年代的美国。当时由于家庭汽车的普及、洲际高速公路计划及公路交通的快速发展,彻底改变了美国的城市形态,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的以郊区购物中心为主的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
美国的购物中心有两大发展特点:1)在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部分折扣店或全部专卖店厂家直销店等;2)突破传统观念,呈块状形,与周围的文化娱乐等设施结成联盟,使块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。零售商们联合起来,不断扩大经营范围,增强居民“一站式”购物的满足能力,还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。日本东京都神乐坂商业街,是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。Home by Home(邻里之家)是新加坡社区商业中心的名称,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以盈利为主要目的,而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。
2 社区商业中心发展理论依据
国外指导社区商业发展的理论主要是商圈理论、地价理论、中心地理论、消费者行为空间理论等。
商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论,也就是研究来店顾客所居住的地理范围的理论。它是指导商业布局的重要理论。某一商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个商店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈也并不一定是一成不变的。
地价理论是影响商业设施空间分布的重要因素。有关地价对商业设施位置选择影响的理论对社区商业的规划和发展有重要意义。1961年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租思想研究了城市内部商业区位的布局,他指出零售业的销售量随着离开最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势。格蒂斯的研究表明,不同类型的零售业所能支付地价的能力,是决定其位置选择的重要因素。
中心地理论就是向居住在周围地域的居民提供货物和服务的地方,这一理论认为一个具有经济活动的区域发展必须有自己的核心。城镇具有行政、商业、娱乐、教育、文化等多种服务力,带动整个区域的发展。
从20世纪60年代开始,消费者行为理论发展起来,在商业空间研究方面出现了消费者行为学派,他们强调要从消费者的需求出发,分析消费者行为差异对商业组织空间决策的影响。
3 社区商业中心发展状况
我国社区商业的发展起步较晚,大约于20世纪80年代末90年代初,以一些零散的满足居住区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”形式出现,经营业态仍以集镇传统商业为主,这就形成了狭义上的社区商业。20世纪末,伴随着旧城改造、房地产市场上兴起的住宅郊区化热潮,国内的社区商业得到了迅猛发展,社区商业在一些大都市已经完全成型,但并不成熟。而随着城市空间的日益拓展、居住小区的日益增多,当市级商业中心、组团级商业中心无法覆盖新兴社区时,社区商业作为一种覆盖性和服务度极强的商业形态适逢其时地弥补了这个缺失。至此,社区商业中心逐渐成为一种相对独立的商业形态,在全国各地的商业网点规划中延展开来。目前,我国社区商业中心有三种形态:
1)以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心,大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有,类似于欧美国家社区商业中心的模式。2)“沿街式”的社区商业中心模式,指在成规模的新建居民区中,选择其中一些居民楼底层建成商业用房,引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施,满足居民对生活必需品就近消费的需要。3)“改建式”的社区商业中心模式,只用现代商业业态,对散布在社区的传统商业网点进行改造,并根据常住人口的消费需求和小区结构,对社区商业网点布局进行科学、统一规划,形成有一定吸引力的商圈。
4 规划对策
1)提高前期定位的重要程度。前期定位中要对社区商业中心的规模、功能、选址、布局及特色等方面进行定位,以指导后面的实际设计操作,要考虑其社区类型、规模等级、地理环境、居民结构、周边商业环境、区域商业经济发展和文化特色等方面的因素,并要以整体和发展的眼光看待问题。2)辩证的看待社区商业中心的两重性。社区商业中心具有商业和居住双重属性,在布局、选址和规划设计等方面要抓住这个主要矛盾,综合商业和居住区建筑和空间环境的特性,并结合社区实际环境条件展开。3)从规划设计的整体性思考。社区商业中心是一个整体的系统结构,同时它处于社区及城市更大的系统中,并且是处于动态和不断发展中的,因此要从城市的角度,以整体观和发展观的规划理念进行整体把握。4)特色的塑造。社区商业中心作为城市商业中心的一个分支,有着统一的规划符号,但也需要放入社区特殊的环境中考虑。地域特色的创造要从社区所在地域的自然环境特征、人文环境特征入手,在继承传统的同时发扬时代精神并积极引导居民参与,以增强社区活力和场所精神。
5结语
社区商业中心作为一种新型的商业形式出现,成为近年来我国商业网点规划中的重点。它将经济和规划两个学科融合在一起,兼具居住与商业双重功能,这在一定程度上增加了规划者的操作难度。在日后的规划建设中,我们需要考虑多方面因素,用辩证的角度将两个学科有效的结合,解决出现的诸多问题。
参考文献
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[7]李盈霖.Mall实务[M].北京:清华大学出版社,2008.
篇4：社区中心区域商业中心
Q：从个体的角度来讲，您的“幸福”标准是什么？
A：“幸福”的标准完全因人而异。我的标准是大家都幸福，即人人对自己的生活状况满意。
Q：您对现状满意吗？有没有什么不安？最大的担忧是什么？
A：满意。
Q：与您到过的其它城市相比，您最喜欢武汉的什么特质，不喜欢的呢？
A：最喜欢武汉的豪爽，不排外，还有东湖的大气。不喜欢一些人说脏话，一些背街小巷脏乱差。
Q：您理想中的“幸福城市”是什么样子？
A：人人安居乐业，生活富裕，生态优良。
Q：对这座城市和这个时代有什么话不吐不快？
A：没有。
Q：武汉的下一步发展，您最关心的是什么？
A：整体实力大大增强，公共服务水平进一步提高，人民生活明显改善。
Q：如果需要您做一件事来推动这座城市的发展，您希望做什么?
A：全心全意做好自己的本职工作。人人如此，城市就能快速发展。
Q：您认为武汉何时才能成为真正意义上的“中心城市”？有哪些路要走？
A：“中心城市”前面要有定语。从全省来说，武汉是不言而喻的“中心城市”；从长江中游来说，也是如此；从中部六省来说，武汉正在成为“中心城市”；全国“中心城市”，武汉正在向这个方向努力。武汉要走的路，就是从区域性中心城市走向全国中心城市。
Q：您对武汉的未来有何期待？
篇5：中心社区服务中心
梁园区民政局：
为满足农村居民生产生活的需求，提高农村管理和服务水平，也为了加快新农村建设步伐，丰富农村社区服务内涵，增强农村社区服务功能。根据省民政厅《关于加强农村社区服务中心（站）建设的指导意见》的通知的有关精神，结合我中心社区的实际。就我乡中心社区服务中心建设的基本情况进行说明：
1、我乡中心社区服务中心建设以现有的办公服务场所为基础，利用现有的基础设施、场地和原有的办公用房，闲置的房屋等资源整合为中心社区服务中心并实施必要的改建和新建，避免资源浪费。
2、根据省民政厅要求，中心社区服务中心设置：便民服务大厅、办公室、党建活动室、综治民调室、图书阅览室、老年人活动室、文化大院、计生服务站、农业综合服务站、室外健身休闲广场等。占地约7亩，建筑面积约2000平方米。
3、根据现行市场物价进行预算，需投入资金约200多万元。对于投入的资金，我们将按照省民政厅的要求——投资主体多元化的渠道，通过多种途径予以解决。
篇6：全力打造杭州区域金融中心
——蔡奇
今天下午，市长蔡奇、市政府秘书长许小富等及省金融监督部门、在杭金融机构负责人一行，实地考察了位于钱江新城的金融核心区块。蔡奇指出，金融在现代经济中扮演着不可或缺的重要角色，大量事实表明，在浙江民营资本雄厚的背景下，加快杭州打造区域金融发展是很有必要的。加快推进金融等现代服务业、增强中心城市的服务功能、更好地集聚金融资本，为中小企业、为民营经济、现代产业服务，促进全省乃至长三角南翼的发展。
蔡奇指出，“要从贯彻省委省政府„两创‟总战略的高度出发，从建设生活品质之城、打造现代化国际大都市角度出发，坚持省市区联动，共同打造杭州区域金融中心，打造全国性的金融服务民营经济发展的示范区、金融支持中小企业创新创业的先行区、金融生态环境优化和谐的引领区”。
蔡奇强调，要将现在正在建设的写字楼招引向各金融机构；加强招商引资、吸引外地各类金融机构入驻我市的金融中心，形成金融产业集群；积极发展证券、保险、信拖、期货、租赁、担保以及金融培训等行业，来完善金融机构服务的功能；整合资源，支持省内商业银行发展，鼓励我市商业银行做大做强并力争尽早上市；发展多层次的资本市场，来完善金融发展体系；设立产业投资资金；组建杭州产权交易所；大力推动企业上市，支持企业发行债券；推进金融生态环境建设，建立良好的金融秩序、建立区域性的票据交易中心、发展金融后援服务。
蔡奇强调，要完善保障措施。制定行动计划，探讨金融机构公司组建及农村股份制商业银行事宜、建立产权交易所、设立产权基金、完善金融生态指数、建立区域性的票据交易中心及金融后台服务体系；要在省里的支持下，省、市、区共同制定出台有利于金融机构集聚的鼓励政策，对进入到金融区块内的金融机构设立相应的鼓励政策；对作为金融的专项用地进行定向挂牌公开出让，做金融楼宇；加强金融人才队伍建设，培育高新区高级管理人才政策、培养并引进金融人才并且依托高校资源，举办多种形式的培训班，培养多屋次的金融人才。
篇7：社区中心区域商业中心
建设项目一期蒸汽工程招标失败公告
项目编号：HGJYGC-2018-16
大别山（鄂东）区域医疗中心建设暨市中心医院整体搬迁建设项目一期蒸汽工程于2018年2月6日在《湖北政府采购网》、《黄冈公共资源交易信息网》上发布了招标公告，依法进行公开招标，截至投标文件送达截止时间2018年3月13日上午9时，该项目在规定时间内递交投标文件家数不足法定家数，因此本项目招标失败。
湖北华益工程咨询有限公司
篇8：社区中心区域商业中心
社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色, 关系到“社会和谐”, “环境宜居”, “生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起, 引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程, 越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里, 新型城镇化成为中国的经济发展重点。, 住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区, 社区商业的现状不是很乐观, 主要表现 :从布局上, 缺乏理性的社区商业规划, 商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看, 在一些老旧城区, 由于历史和市政规划的多重原因, 社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区, 商业地产发展不到位, 缺乏商业网点配置, 给入住居民带来不便。在本文中, 以理论结合实例, 来解析社区商业中心的选址问题。
二、新型城镇化与社区商业中心的兴起
本部分从以下三方面作以介绍。
(一) 新型城镇化与社区商业中心的内涵
社区商业是一种服务于社区居民, 以便民、利民为宗旨, 为了满足和促进居民综合消费的属地型商业, 追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分, 它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的, 其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。
(二) 国外社区商业基本经验
在进行社区商业中心选址研究之前, 我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后, 我们找出其中的不足之处, 社区商业在国外已经很常见, 大概占国家商业总额的60% 左右。
1. 欧美的社区商业中心
欧美国家 较盛行超 大型社区 商业。例如 :著名的深海购物广场 (Bluewater ShoppingPark) , 近14万平方米, 近60家国际零售商入驻, 分布着300多家商铺, 当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等, 供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。
美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人, 例如以一家大型百货连锁超市为主, 周边引进品牌店 ;特点之二是与周围的娱乐文化设施结合, 组成小团体, 由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。
2. 日本的社区商业中心
日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街, 步行街约长200米, 两侧有近300家店铺, 以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主, 以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。
3. 新加坡的社区商业中心
新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现, 是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量, 然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的, 只在打造社区生活服务中心, 为小区用户供应商品和服务。
( 三 ) 国内社区商业中心业态集聚
国内的社区商业主要有三种模式。
1. 社区商业中心型
集多功能为一体, 其业态包括 :大型连锁超市, 大型百货商店, 价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施, 银行、缴费网点等线上线下服务设施, 儿童游乐园、书店等文化娱乐设施, 语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合, 形成强大的吸引力, 吸引着周边十几公里约十几万人的民众。
2. 社区小型店集结型
通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区, 抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多, 只不过规模和店型会稍有压缩, 业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内, 服务人口5万人左右。
3. 纯商业街模式
规模较小, 纯商业街多以便利店呈现, 满足的主要是本社区住户 ;规模较大后, 会向外延伸商业业态, 除了服务本小区消费者以外, 餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。
以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提供产业支撑。在社区商业发展的过程中, 选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力, 而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上, 我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。
三、新型城镇化社区商业中心区位分析
本部分从以下四个方面作以介绍。
(一) 社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量
社区商业中心是群众生活的社区客厅, 是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的, 没有工业的发展就没有城镇的形成与发展, 那么没有城镇的兴起与发展, 就没有社区, 没有社区, 社区商业也就无从谈起。可以这么说, 城镇化和社区商业是相辅相成的, 一方面, 新型城镇化是社区商业发展的前提和基础, 另一方面, 社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和润滑剂。每一次商业形态的革新, 都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年, 一座城市的社区商业发展程度, 与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分, 也是迟早的事。
迄今为止, 国内的社区商业开发不过三五年, 如今正是社区商业大有可为的最佳时机, 如因地制宜, 巧立中心, 相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心, 必会投资少、见效快、收益高, 极大地推动我国新型城镇化的发展。
(二) 社区商业中心选址的宏观区位影响因素
影响因素主要有以下四个。
1. 地理条件
地形对商业中心的选址影响是巨大的。首先, . 商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响, 也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的, 那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出, 包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候, 可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南, 这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心, 更需在区域风向上多做研究, 以保证高的客流量下的通风顺畅。其次, 走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向, 那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立, 而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的, 那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧, 便于社区消费者进出。
2. 政治因素
一方面, 国家与区域发展规划。政局稳定, 社区和谐, 是社区商业开发的前提, 另外如城市副中心开发策略, 街道规划, 铁路、高速通道建设规划, 社区所处区域的未来发展规划等, 都会对社区商业产生非常大的影响, 所以应该对市政规划进行深入了解, 预知城市及区域发展方向及动态, 顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面, 法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定, 区域也有区域性的法规与管制约束, 在社区商业中心选址之前, 开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉, 对比商业开发的规划, 必要时候请教法律顾问, 万勿触及法律法规的红线, 以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。
3. 属地居民收入水平
属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力, 对社区居民的商业中心来说, 选择于哪个社区内设立, 包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少, 区域居民收入水平与商业中心规模不符, 达不到相应的购买力, 那么选址就是失败的。
4. 社区历史文化传承
任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的, 普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同, 南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析, 再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握, 追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得, 记住乡愁, 这也顺应了新型城镇化的要求。
( 三 ) 社区商业中心定址中观影响因素
影响因素主要有以下五个。
1. 区域设施及配套
社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等, 如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。
2. 商圈范围大小
商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲, 商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址, 配置业态, 在符合设址原则的条件下, 确定适宜的设址地点;有助于商家制定市场开拓目标, 明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群, 不断扩大商圈范围 ;有助于有效地进行市场竞争, 合理业态分工, 在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上, 开展有针对性的营销。依据三级商圈理论 :核心商圈, 次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的, 商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置 (见图1) 。
3. 交通便利通达
从以下四个方面来考量。
一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量, 消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。一般来说, 社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内, 如若超出了步行二十的范围, 则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。
二是交通道路。应选择道路平坦, 宽阔, 及多条道路的汇集路口。
三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式, 商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度, 所以靠近地铁和公交车站, 靠近大型停车场等均为优良的选址条件。
四是自然障碍。作为社区的商业中心来说, 尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4. 消费能力
一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量, 以大致商业中心的消费者数量, 直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。
二是消费群体年龄及职业 :消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。
三是消费群体收入水平及消费档次 :附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。
四是消费习惯及出行方式 :消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量, 以及对交通通达性地考查。
5. 竞争状况
俗话说知己知彼, 百战不殆。任何商业中心的正确选址, 都建立在对竞争对手的充分了解前提上, 社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析, 把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等, 为正确选址有极大的借鉴和引导意义。
一是要了解竞争对手的地址分布。研究同区域内竞争者的数量、分布状况, 有利于确定此社区商业中心应该采取那种战略来经营, 如是避开竞争者还是趋近竞争者。
二是要了解竞争对手规模。对竞争者的规模和营业额进行数据统计和分析。从而社可以对比和定位社区商业最适宜的经营规模。
三是要了解竞争对手的消费者定位。这作为社区商业所要针对的消费人群的借鉴和对比, 从而准确把握消费者人群的定位, 进而对商业中心选址的精准性提供依据。
四是要了解竞争对手的产品构成与价位。作为社区商业产品结构与定价的依据之一, 为社区商业中心选择一个进出货空间布局合理、规模定位精准、产品结构与消费人群匹配度高的地址提供依据。
宏观因素很大程度上决定了社区商业的发展前景。在考虑选址问题时, 首先应该考虑的就是属地内的宏观因素。在考虑宏观区位选址因素的同时, 也不可忽视的是社区商业选址的微观因素, 它们同样对于选址有着重大的影响, 把握区域和社区的微观选址因素, 对社区商业选址因地制宜, 有着极大的帮助。而且往往选址的微观因素与宏观因素是密不可分, 连为一体的, 在真正选址的时候也是不可避免地需深入考量, 不过由于本文重点分析社区商业的宏观选址因素, 因此微观选址因素就简单的分析一下, 不作大篇幅阐述, 下边我们来看看微观因素是如何影响选址进而影响区域经济的发展的。
(四) 社区商业中心微观配置功能考虑因素
社区商业中心功能选择 :购物功能——提供主、副食品、生活日用品 ;综合服务功能——社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成 ; 家政服务功能——社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等 ;餐饮服务功能——提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐 ;修理服务功能——日常用品修理的需要 ;再生资源回收功能——社区能帮助居民回收废旧物品等 (见图2) 。
(五) 社区商业中心招商需考虑的主要因素
招商对象不仅对社区商业规模、门店设置、停车位设置等有影响, 更重要的是它影响着社区商业的租金预算、消费者定位、空间布局等, 这就对商业中心的选址作出了不同要求。
1. 租金承受力
租金的高低也很大程度上决定着商业中心的设立是否能够正常盈利, 以及盈利的多少。租金过低的区域一般为消费水平略低的区域, 但若租金过高, 社区商业就得考虑对盈利的影响程度。
2. 停车便利性
停车条件是许多消费者出行购物非常关注的因素, 对社区商业中心能否辐射更大范围的居民起着重大的影响。
3. 进货空间
有足够的区域留给进货空间, 使其匹配商业中心规模、保证货物进出通畅, 是社区商业选址一项重要的考量因素。
4. 投资限额
以精确计算后的营业额结合社区商业面积来确定, 这直接决定了商业中心选址的区位优劣。
5. 员工来源
员工的数量、来源、居住及交通方式, 对社区商业中心区位与规模的定位, 不起决定性作用, 但也有影响。
以上是进行一般选址研究时必须要考虑的因素, 也许还有我没有考虑到的因素, 有些因素也需要结合实际社区的情况来分析, 下面我们就以凤凰城为例, 应用以上宏观因素, 综合对社区商业选址做一个分析。
四、广州凤凰城社区商业中心实例
本部分从四方面作以介绍。
(一) 凤凰城社区商业中心分析
本部分从两方面作以介绍。
1. 基本情况
凤凰城社区商业中心位于凤凰城交通中心, 规划户数 约3100户。社区内 商用物业约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2 和凤馨苑裙楼底商8800m2。基本情况见表1。
2 .SWOT 分析
具体见表2。
( 二 ) 凤凰城社区商业中心配置
本部分从两方面加以介绍。
1. 设施配置
凤凰城主入口的商业中心是社区商业最主要的部分。它位于小区主入口, 紧邻首期住宅组团, 包括了小区其他主要生活配套 ( 交通中心、文化广场、康体中心、儿童活动中心、园林泳池、商业街、肉菜市场、超市、医疗门诊部、“荔枝文化村”主题乐园等 ) 。商业中心的形状类似一个在一端开口的椭圆形, 椭圆形内部为凤凰城的交通中心, 商铺沿椭圆形商业广场的内弧线分布。值得一提的是, 凤凰城的交通中心设置有多条开往广州市区以及增城新塘的屋村巴士线路以及小区内十多条穿梭巴士线路, 是整个项目人流最集中的地方。
随着凤凰城由南往北开发, “东门”逐渐成为小区另外一个重要的出入口, 而且项目自身配套的中英文学校紧邻东门商业街。东门商业街比商业中心商业街的规模大, 共有200多家商铺。它是由分布在通往东门的车流主干道两侧的联排“商墅”连接而成。“商墅”首层为商铺, 二层至四层为一栋别墅住宅。东门商业街为双向两车道, 所有商铺都是街铺。
2. 功能分区
上述两个社区商业街的布局, 可谓主次相辅、各具特色。集中型的商业中心有利于增强商业氛围, 而沿着小区的主要交通流线延伸的东门商业街则使部分小区业主就近购物消费, 生活更便利。因此, 这两个商业配套相得益彰。
( 三 ) 区位选址
凤凰城的社区商业宏观及中观选址主要从以下几个方面来分析。
1. 地理分布
商业中心位于凤凰城的西南角, 是小区的正门。地势平坦开阔, 与路面平行, 位于社区入口的右手方和广园快速路的右手方, 顺应车辆和人行的走势。地势十分优越, 这样一来, 无论是从社区正门进入凤凰城的人, 还是从社区东门出行进广州城区的车辆, 都会经过此商业街, 十分有利于增加车辆行人的注目和消费。
由于凤凰城体量巨大, 住户群庞大, 而东门也是中部及北部社区的主要进出口之一, 因此东门商业街的设置正好弥补了如此庞大的社区中部及北区的商业空缺, 取东北、东南和西部社区的人流汇集口设立, 与正门的主商业区互补, 相得益彰。
2. 城市及社区背景
在广州的城市发展历史中, 经历了重点发展西部和南部的过程, 那么按照目前的城市规划来看, 拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底, 广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想, 其中就三个城市副中心的大力构建 :花都、从化、增城, 而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。
同时, 知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业, 而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入, 随着广惠、广河高速的开通, 凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来, 商业开发的价值也就随之凸显, 社区商业的发展, 也是随之而来的。
3. 区域配套设施
第一, “东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持, 带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目, 同时, 周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。
第二, 商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域, 与其他大型社区配套为邻, 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。
第三, 沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街, 形成小区的另一个商业片区, 该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。
4. 交通通达
商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路, 来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时, 且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽, 可以极为快捷地通达珠三角的各大城市, 也与城区各大交通枢纽连接。
商业中心和东门商业街, 一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地, 一个选址于小区的主要出入口之一, 人流非常密集, 十分有利于商业经营。
商业中心与交通中心融为一体, 社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心 ; 而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东, 一来交通便利, 二来方便小区北部各组团业主就近消费。
商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流, 顺应人流方向, 进行合理的规划, 构建了方便、快捷、利民的交通网图。
5. 覆盖商圈范围
见图3, 凤凰城的商圈大致分为三层, 核心商圈为饮食中心, 吸收了大概50% 的消费者, 次级商圈主要为采买商铺, 吸收着约40% 的消费群体, 边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构, 吸收着大概剩余的10% 的消费者。
因凤凰城定位于广州城市副中心, 犹如北京的通州, 虽人口集中, 社区群体规模庞大, 但商业没有城市中心那么发达, 区域内的商业没有开发完全, 还有很大的开发空间, 业态也比较缺乏。因此, 这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式, 且其辐射范围不仅限于凤凰城社区, 而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。
由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的, 所以, 也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心, 而不是购物中心, 因为在如此庞大的社区人口区域内, 首先要迎合消费者的, 是温饱需求, 其次才是购物需求, 再者, 才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。
6 . 招商对象——各业态选址特点
从各业态选址特点笔者可以得出 :社区商业的业态配置除了规模外, 还存在结构和比例的, 也存在民生必备性业态, 和竞争性很强业态, 规划布局是很有讲究的, 正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%~70%。吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的, 社区商业的辐射面越广, 超市、餐饮、休闲的比例就相应越大 (见表2和图4) 。
7. 消费者
一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘, 项目规划的常住人口约10万人, 入住率基本在80% 以上, 庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。
二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁~ 45岁的白领阶层, 开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。
三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层, 那么其收入水平基本固定在中等收入, 部分高等收入, 消费档次也随之定位中高档。
四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说, 社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内, 这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。
综上所述, 我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大, 收入中上等, 消费水平偏中等至高档, 且比较乐意步行至附近商业中心消费, 与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的, 因此它的选址符合消费者的需求。
8. 竞争者
本部分主要从两方面介绍。
(1) 竞争者分布
凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个 :金海岸城市广场, 金星福广场, 新塘广场, 地王广场, 豪业广场, 大旺城广场, 家德家购物广场, 万禾购物广场, 百汇城购物中心。
这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面, 也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心, 没有一家超有竞争力的对手分布, 而凤凰城的主要社区商业, 正好位于社区南边, 东门商业街, 位于社区中北部, 一方面弥补了社区南北部的商业空缺, 一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。
(2) 竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构
我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明, 就是附近最大的商业中心, 金海岸城市广场。
新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米, 位于增城市新塘港口大道, 起哄包含了一个2万平方米的广场, 1000个停车位, 商场共5层, 是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。
相较于金海岸城市广场, 对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。
金海岸城市广场距离凤凰城约两公里, 因而消费群体很大部分是重合的, 因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考, 如麦当劳, 肯德基, 影院等。
凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好, 一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸, 从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善 ;没有金海岸品类多, 商品齐全, 因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。
凤凰社区商业优势有三点, 一是贴近社区居民, 居民出门就是商业街, 花费时间少, 便捷度高 ;弥补了社区北边的商业空缺, 方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动 ;二是档次有高有低, 不似金海岸广场只定位高端, 可以满足一些居民的底端消费需求 ;三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者, 因而不具备为社区专门定制的服务, 凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制, 如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。
由此看来, 凤凰城社区的商业街竞争对手虽多, 不过由于是在城市副中心, 郊区大盘, 又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争, 转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上, 弥补竞争对手的空白和短板, 从而成功晋升为社区商业中心, 赢得了广大社区居民的喜爱, 不失为一个选址中的经典案例。
( 四 ) 区委选址布局
通过案例, 我们可以清楚的看到, 在进行社区商业中心选址时, 具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。
概括来说, 主要有三步。
第一步, 要对社区的整体概况有个初步了解, 包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布 (空间分布) 、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解, 我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说, 面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件, 但却是成功区位选址要追求的必要因素。
第二步, 要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说, 要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析, 我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度, 结合社区发展规划在关键位置进行筛选。
第三步, 也是最重要的一步, 通过已经掌握的信息, 从微观和宏观角度进行合理分析, 最终选定地址。在进行选点比较时, 要充分比较各种方案的优劣势, 并更加倾向于未来5年之后的趋势, 要知道, 一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的, 政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的, 所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。
摘要：中国城市化进程中, 商业中心对社区资源整合, 增进邻里交往, 增强社区的活力都有非常重要的影响力。发展社区商业, 是推进新型城镇化下社区发展的必然要求。本文主要研究的社区商业中心的选址问题, 旨在从宏观与微观角度出发, 并与一线城市的实际社区商业案例相结合, 站在运营商的角度和社区的角度, 通过对当地社区所面临的位势与其他问题的分析, 分析最适宜的社区商业选址, 达到利润的最大化与社会利益的最大化的平衡点。特别以凤凰城为例, 实地考察并就当地情况分析其所面临的各种问题, 将选址理论应用到其中并据此给出相应的最佳策略。
篇9：建立销售区域利润中心制
那么，企业能否建立一套能够全面衡量销售经理经营业绩的销售管理体系，使这套体系紧密围绕企业经营的最终目标——利润?因为利润是业绩好坏的根本体现。建立以利润为中心的销售管理体系，以及与之配套的销售区域财务管理模式，不但可以及时、全面地评判销售区域的经营业绩达成，为企业的业绩考评提供有效的依据，也有助于企业合理设定销售区域的经营目标，配置相应资源，并为企业整体经营目标的实现提供直接保障。
农夫山泉的销售区域利润中心制
2005年，农夫山泉公司在各销售区域推行了销售区域利润中心制度：把每一销售大区设定为一个完整的利润中心，依据各销售区域的年度目标收入，计算相应的标准成本，再减去该大区的经营成本、广告费用、终端费用、总部分摊费用等，得出该大区目标利润。所有销售区域的目标利润总和，就构成公司该年度的目标利润。
这套制度的实质，就是把公司核算分解到销售区域这一级，把每个销售区域设计成一个子利润中心。利润中心制明确了销售经理的经营责任：在经营期内必须为公司创造一定的利润。
在设计利润目标时，公司也为各区域配置相应的人力、市场及费用资源，把经营压力和动力结合在一起。对总部来讲，一方面是经营责任下移，另一方面也可以明确公司总的经营目标的重心所在：需要对哪个区域多关注、多投入。这样一来，公司在整体资源配置上就有了更明确的方向和着力点。
农夫山泉的销售区域利润中心制具体作业由以下部分构成：总部结合市场分析和内部能力评估，提出企业下一年总的经营目标，如销售量、销售额、增长率、利润等——由公司财务部组织牵头，开始下一年度的全面预算编制——各利润中心和成本单位开始编制本级预算——财务部汇总各部门预算，拿出全面预算初稿——公司预算会议审议初稿，分析初稿结果与公司目标要求的差异，讨论差异解决方案——各单位修正预算——公司董事会确定公司预算，并分解公共费用预算至各销售区域——定稿并下发至各利润、成本中心——各单位月度预算执行并考核——各利润中心月业绩未达成要因分析及改进追踪。
农夫山泉的销售区域利润中心制经过一年实施，基本实现了年初制定的经营目标，强化了各利润中心的经营责任和经营意识，提升了区域销售经理的全面经营管理能力，但从过程来看，实践中也存在一些不足。
收益
销售区域利润中心制直接把企业利润总目标分解到销售区域一级，为实现企业目标夯实了执行基础，更好地保障企业利润目标的实现，也更好地明确了区域经理的经营责任。与企业对销售区域单一的费用控制管理相比，销售区域利润中心制无论从管理目标还是管理能力要求上，都提升了一个层次。
销售区域利润中心制，使销售区域成为一级虚拟子公司，区域经理等同于虚拟子公司的总经理。在确保区域利润的前提下，区域经理有了更多的经营自主权，可以自主确定资源配置和子目标分配，推行自己的销售策略和管理方法，使区域经营决策更完整，目标也更综合化。这个制度也使公司可以更全面、客观地评价区域经营的业绩，为业绩考评提供了有利依据。对于企业高层来说，在配置资源时也有了更多参考依据，有利于发现重点区域和潜在市场，做到重点市场重点关照，潜在市场着力投入培养，无利市场逐步放弃。
与费用制(单纯的费用金额预算)或费比制(费用销量比率挂钩的预算，一般这个比率全年固定)相比，利润中心制是更全面的考核，也更为动态，其对应关系是投入与利润；一般的费用制对应关系则是投入与销量，不能完全反映“有效投入”这一概念，而有效投入的结果正是利润。比如，在实行费用制时，销量完成后销售经理往往有费用“不用白不用”的心态，突击花钱加大费用投入，但这些投入往往并不合理。这种情况在利润中心制下就比较容易控制，因为考核的是利润，而每一笔投入都直接和利润相关。
不足
销售区域利润中心制要求区域经理不仅精通营销，也要具备人财物等综合管理能力，具备一定的数据挖掘能力和财务会计知识，这也许是实施中面临的最大难点。虽然企业可以通过培训提升区域经理的综合管理能力，但仍需要一个较长的过程。
由于各个销售区域的市场需求量、市场成熟度以及竞品等情况可能存在很大不同，如果单一以利润总量来考评销售区域的业绩，仍然可能有不公平的情况。所以，企业在分解利润目标时必须合理、公平。但事实上，由于公司高层对区域的认识经常与区域经理不一致，做到这一点并不容易，销售区域利润目标的确定往往会受到企业高层的强力影响，而区域经理的意见可能得不到认可，这种情况下确定的目标往往高于市场实际难以实现，进而伤害区域经理的工作热情。
利润导向的目标管理，也并不能消除销售区域的短期行为。销售经理可能通过减少投入来增加利润，如减少培育市场的投入等，这无疑会影响企业的持续发展。
再者，为强化财务数据的统计和管理，总部会为每个销售区域配备1～2名财务人员，这一方面会增加销售区域的人力资源成本，另一方面由于公司对财务人员和销售经理的定位不同，他们相互制约的关系也可能引发矛盾。
改进
尽管销售区域利润中心制这种管理模式在实践中表现出了一些不足，但如果加以改进仍有相当的借鉴价值：
销售区域经营目标的确定需要企业上下充分沟通，公司高层应充分听取区域经理的意见，在追求经营目标增长的同时考虑区域实际，不同区域、不同市场区别对待，力求各销售区域目标设定合理。
为控制区域销售经理的短期行为，公司可以设定区域市场费用的投入比率，以培育区域市场，确保长期经营。
在销售区域合理配置财务人员。区域财务人员的职能是：日常负责核算及费用划拨，参与市场检查；月底汇总数据计算大区利润，并上报区域经理和总部；定期分析区域经营情况，为区域经理决策提供经营数据。对财务人员可实行总部直接管理，去留和考核归总部，以保障其权利的行使和区域经营数据的真实。
销售区域作为一个相对独立的经营单位，公司总部应明确授予区域经理人事权、费用开支权、奖惩权等各项经营权，同时界定适当的管理权限。
对销售区域的业绩考核，可以把累计业绩作为考核重点，分数、权重放大一些。公司应允许销售区域适当调整月度经营计划，但年度计划不得轻易改变，销售区域如果有充分的理由，应报企业核准后才可以调整。
总之，以利润为中心的销售管理新模式是管理精细化的一种表现，它直接体现出营销对于一家企业利润增长的重要贡献，也锻炼了区域销售经理的综合管理能力，为企业人才培育提供了一个很好的平台。营销和销售早已不只是营销部门的事情，需要全员参与，而其中财务的支持、控制和管理作用不容忽视。