第十二章法规与税政管理

2024-07-01

第十二章法规与税政管理（共4篇）

篇1：第十二章法规与税政管理

第十二章法规与税政管理

第一节财政法规

日照市财政局以教育培训为先导，严格执法程序，规范执法，依法行政、依法理财能力不断提高，初步形成与市场经济体制相适应的财政执法体系，并不断完善行政复议和行政诉讼的行政执法补救措施。

一、普法教育，培训人员

1989年以来，随着全民普法教育的开展，日照市财政局及时成立了“日照市财政法制宣传教育领导小组”，下设办公室，1995年法规税政科成立后，由法规税政科具体负责法制教育的组织实施工作。各区县财政局也分别设立了法制机构或挂靠相关科室安排专人负责，使法规法制宣传教育工作有计划、有部署、有检查、有督促，确保落到实处，富有成效。

1997年8月21日，日照市财政局印发《日照市关于开展财政法制宣传教育的第三个五年规划》（日财法字„1997‟第3号），这是日照市财政局第一个以正式文件安排部署的财政法制宣传教育规划。规划总体目标是：通过对以宪法为核心的基本法律和社会主义市场经济知识的深入学习，进一步增强全社会的财政法律意识和法制观念，全面提高广大财政干部和财务会计人员的法律素质和依法行政、依法理财的能力。基本实现依法理财、依法治财，为进一步深化财税体制改革，建立和完善财政职能、振兴日照财政创造良好的法制环境。

采取措施有效措施，重点抓好国家财政法律、法规和地方财政法规宣传普及工作，大力开展财政法律、法规知识培训，提高广大财政干部的财政法律知识水平，增强广大财政干部和全社会的财政法律意识和财政法制观念。坚持学法用法相结合，把财政法制宣传教育落实到依法理财、依法治财的实践中去，使各级财政部门不断加大执法力度，提高执法水平。通过普法，解决财政工作中存在的实际问题。

普法培训的主要内容：

1、基本法律、法规；

2、财税法律、法规，（1）预算方面的法律、法规和规章，国务院关于分税制财政管理体制的决定等，（2）税收方面的法律、法规和规章，（3）国有资产管理方面的法规，（4）财务管理方面的法规，（5）以《会计法》为主体的各项会计法规；

3、在财政相关普法《规划》期间，国家和省新颁布实施的各项财税法律、法规。

1998年日照市财政局通过举办培训班，邀请市法制办专家授课方式，对行政执法人员进行全员培训考核，共培训人员130多人。开展全市财政系统的全体干部职工和社会各界人士参加的财政法规知识竞赛活动，组织了全市财政和国有资产管理行政执法人员专业法律知识考试。

2004年，组织日照市财会人员参加了财政部组织的全国财政法规知识竞赛活动。全市共发放试卷3400余份，回收答卷3064份，回收率90%以上，有9人获奖，1人受到财政部的表彰。

随着依法行政、依法理财理念的逐步提高，日照市财政局先后建立了领导干部法制讲座制度，干部职工法律知识培训制度，财政执法责任制制度，干部职工法律知识考核制度等，购臵《财政普法读本》、《山东省全民普法法律选编》、《公务员法律知识读本》等学习材料，做到人手一册，采取请进来、走出去的方法，邀请法律专家、教授到局里讲法授课，到日照看守所进行预防职务犯罪警示教育等多种形式的宣传教育活动，多次分别邀请市政府法制办、市法院、市检察院专家进行法律、法规为主要内容的行政复议法、行政处罚法、行政许可法等专题法制讲座。

按照市财政系统法制宣传教育规划和财政干部学法计划的要求，结合日照市财政局实际情况，利用广播、电视、报刊、杂志和上街宣传等形式，发挥法制文艺、法制新闻的社会作用，在社会上形成一种学习财政法规的氛围。另外，通过举办图片展览、知识竞赛、法律咨询等形式，使财政法制宣传渗透到人们的日常生活中去。2008年3月24日，为进一步推动全市财政法规税政工作规范化、法制化和科学化建设，全面提高工作效能和精细化管理水平，促进全市地方财政收入的稳定增长，日照市财政局印发《日照市财政法规税政工作综合考核暂行办法》（日财税„2008‟4号），考评内容主要包括：机构队伍建设和制度建设情况，工作任务完成和工作创新情况，财税法规政策宣传、贯彻、落实情况，综合管理情况，信息调研以及依法行政和依法治税情况。考评工作按年度进行，实行日常考评和年终考评相结合的方式，对考评结果为先进和优秀的，市财政局以适当方式予以表彰奖励。

日照市财政局对财政法制宣传教育工作受到了省市有关部门的肯定。2000年被评为全省“三五”普法依法治理先进单位和全省财政“三五”法制宣传教育组织先进单位；2005年被市政府法制办评为行政复议工作优秀单位，2006年被全省财政法规税政工作综合考核评比优秀单位；2007年-2009年连续三年被省厅评为全省财政法规税政工作综合考核评比先进单位，2008年财政法规知识竞赛获得优秀组织奖。

二、财政执法

1989年以来，先是对《企业财务通则》、《企业会计准则》、《中华人民共和国会计法》的贯彻落实情况进行重点检查，以后多次对企业转换经营体制条例实施情况，农业税收征管、税收减免、集团控制社会购买力等方面执行财税法纪的情况，对新发布的财政法规实施情况进行专项或全面的监督检查。

1994年，开展了乡镇财政普查，在检查过程中坚持检查与宣传法规政策、检查与及时纠正违纪问题、检查与发现总结典型经验、检查与整章建制相结合、针对各乡镇不同情况，采取相应的帮促措施。注意解决实际问题，狠抓了乡镇财政基础建设，规范化管理，完善了各项制度。

1995年，紧紧围绕财政工作中心任务，积极开展了财政执法检查，保障了财税体制改革的顺利进行，为加强财政系统的法规和廉政建设奠定了有力的基础。

1997年1月20日，日照市财政局《转发省财政厅<关于贯彻<中华人民共和国行政处罚法>的通知>的通知》（日财税字[1997]第5号），同时认真抓好《行政处罚法》的学习、培训工作，进一步加强财政行政执法队伍的建设，对涉及行政处罚的财政法律、法规进行了全面清理，通过清理，日照市财政局进行处罚的依据有《中华人民共和国预算法》、《行政处罚法》、《中华人民共和国会计法》、《国务院关于加强预算外资金管理的决定》、《中华人民共和国注册会计师法》等，并明确了日照市财政局是市级财政行政处罚的唯一主体，对不具备行政处罚资格的机构一律取消其行政处罚权，对符合规定的执法机构，依法加强监督指导。

1997年9月，山东省财政厅制订了《山东省财政行政处罚听证实施程序》（鲁财法字„1997‟11号），明确在依法作出暂停会计师事务所经营业务和暂停注册会计师执行业务，吊销注册会计师证书，对公民依法作出500元以上罚款，对法人和其他组织作出20000元以上罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利，如果当事人要求进行听证的，要按照听证程序，做好听证组织工作，并在听证工作结束后15日内将有关的法律文书及材料逐级报山东省财政厅备案。我们按照省厅要求，及时安排部署各科室、局属各单位及区县财政局贯彻落实，在做出行政处罚时，按照程序，当事人要求听证的要组织安排听证，截至目前我是未发生听证案件。

总结1997年-2002年五年的经验和存在的问题，2003年5月8日，省财政厅制订了《山东省财政部门行政执法处罚实施办法》（鲁财法„2003‟3号），规定财政部门实施行政执法处罚必须依照法律、法规的规定和此办法进行，按照规范要求制作工作底稿，出具检查报告，依照法律规定程序作出检查结论和处理决定。财政部门在法定权限内，可以将财政检查事项委托下级财政机关实施，也可以将除涉及国家秘密之外的财政检查事项委托社会中介机构实施，财政部门对授权委托检查行为及后果负责。同时，规定了执法准备、执法检查、执法处理等具体办法，并规定了检查通知书、检查工作底稿、行政处罚告诉书、行政处罚听证通知书、行政处罚决定书、送达回证等法律文书格式。按照《办法》要求，我们与有行政处罚责任的会计科、农税科和财政监督局进行沟通，贯彻落实该《办法》，并转发到各区县贯彻落实，要求认真贯彻落实，形成了全市严格有序的处罚体系。

结合2003年-2007年法规税政工作实际，按照省厅要求和先进市的经验做法，2008年，日照市财政局采取三项措施进一步强化财政法规税政工作机制。一是采取有重点、分步实施的方式建立税收政策执行情况评价反馈机制。协调国税、地税部门，联合转发了《山东省税收政策执行情况评价反馈机制实施意见》，建立财政、税务部门联席会议制度，搭建协调一致、信息互享的税收政策评价反馈平台。二是联合国税、地税下发了《关于加强重点企业税源管理工作的通知》，对全市地方税收超过100万元企业的税收情况、财务状况实施动态监控，建立起全市重点企业税源监控网络，及时发现税收收入变化趋势，挖掘地方财政收入增长点，服务领导决策。当年监控企业达264户。三是完善考核制度、提高工作效能，促进系统建设。重新修订下发了《日照市财政法规税政工作综合考核暂行办法》，对全年的各项工作进行了量化分解，进一步细化了考评标准，对区县工作的综合考评更加科学化、规范化，提高了法规税政工作的精细化管理水平。

2009年-2010年，在规范行政处罚的基础上，加强行政处罚案卷的档案管理，对每一件行政处罚案件案卷都整理归档，并编制案卷目录。

三、行政复议和行政诉讼

为保证人民法院正确、及时审理行政案件，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护和监督行政机关依法行使行政职权，1989年4月4日颁布了《行政诉讼法》，并于1990年10月1日实施。为了防止和纠正违法的或者不当的具体行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督行政机关依法行使职权，1990年12月24日国务院发布了《行政复议条例》，1994年10月9日国务院进行了修订，根据宪法，1999年4月29日颁布了《行政复议法》，并于1999年10月1日起施行。为贯彻两法，按照职责范围，日照市财政局行政复议和行政诉讼案件的受理由法规税政科负责，加挂行政复议办公室的牌子。日照市财政局本着预防教育为主，规范执法的原则，加强行政复议和行政诉讼队伍建设，先后有12 人经考核领取了行政复议应诉证和行政处罚听证证，享有处理行政复议和行政听证的权利。1989年-2010年未发生行政复议和行政诉讼案件。

第二节财政审批与行政许可

按照社会主义法制建设要求，本着规范行政执法行为，简化办事程序、提高办事效率原则，梳理行政执法依据，清理规范行政执法行为，建立完善行政执法责任制。

一、推行行政执法责任制，梳理行政执法依据为贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》（国发„2004‟10号）有关规定和市法制办的部署，建立权责明确、行为规范、监督有效、保障有力的行政执法体制，全面推进依法行政，本着分类排序，列明目录，编排科学的原则，2005年对日照市财政局机关各科室、局属有关单位报送的行政执法依据，进行了梳理汇总。通过共梳理出包括行政执法主体、行政执法依据、行政许可、行政处罚、行政裁决、行政强制、行政征收、行政确认、行政给付、其他具体行政行为等8类内容，具体行政执法职权共151项，其中行政处罚52项，行政许可21项，行政强制18项，行政征收3项，行政确认2项，行政给付4项，行政裁决1项，其他具体行政执法职权50项。行政执法主体执行的现行有效的法律、法规、规章共计46部；2006年对照省厅梳理结果，进一步精简为具体行政执法职权共131项，其中行政处罚47项，行政许可15项，行政强制18项，行政征收3项，行政确认2项，行政给付4项，行政裁决1项，其他具体行政执法职权41项。

二、按照市政府统一部署，做好清理行政执法行为工作根据政府“转变工作作风，实现政府全面提速”的要求，按照市政府的统一部署，不断规范行政执法行为。一是依法清理和压缩了行政审批事项。2001年，根据市政府法制办的部署，将近年来各级以法律法规、规章、文件等形式下发的由财政部门行使的审批、审核、备案等职能的审批行为，进行了重新清理和登记，共清理出审批项目51项，经合并归类，压缩到34项（其中行政审批行为11项，行政审核5项，行政核准15项，行政备案3项），压减比例为33.3%。保留的项目市政府以市长令的形式进行了公布。先后对行政审批和行政许可事项进行合并、取消等梳理压减认定。

二是按照《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》(国发[2000]2号)精神，对日照市税收先征后返政策进行了清理，规范了税收秩序。

三是2003年8月27日国家颁布了《行政许可法》，2004年7月1日起施行。2004年，根据市法制办的部署，对全局的行政审批事项中属行政许可及相关的收费项目进行了全面的清理摸底。经过清理，全局共保留审批事项23个，其中3项行政许可和20项非行政许可，行政许可收费项目6小项。通过行政审批行为的清理，减少了办事程序，优化了服务环境。

2008年，按照市行政审批改革领导小组办公室的统一安排，市财政局对原保留的行政审批事项再次进行了清理。在34项行政审批事项的基础上进一步精简，最后决定保留19 个行政审批事项，其中2个行政许可，17个非行政许可事项。2010年按照全市行政审批改革精神要求，参照省厅所保留审批项目，对19个行政审批事项进一步简化，下放2个，调整管理方式4个，其他13个全部取消或停止执行。

三是办理了政府拟出台中的涉及财政法规的地方立法草案审核工作。每年收到稿件后严格进行审核，按照财政法规把关，杜绝乱设基金、乱开支出口子现象的发生，规范了财税秩序，维护了财税法规的严肃性。

四是本着公开公正、透明的原则，对各项服务于群众的事项，2004年3月把会计从业资格证办理、会计代理记账机构审核、契税、耕地占用税征收、住房公积金提取和贷款审核事项纳入行政服务中心设臵的对外窗口，设立专门的柜台，并将办理要求、程序印制明白纸方便查阅。2010年根据行政审批事项精简情况，进一步简化了原在窗口办理事项的办事程序，并下放了2项，不再进行政服务中心窗口。

第三节税政管理

1994年分税制改革后，适应税制改革要求，日照市财政局1995年成立了法规税政科，负责财政部门的税政管理工作。按照法规税政的工作职责，积极参与税制改革，明确税收管理范围；贯彻落实各项税收政策；加强税务经费管理，提高税务部门的组织收入的积极性；积极开展税源调查和税收政策调研，服务业税制改革和促进地方财政收入增长。

一、税收征收管理范围

1994年，根据财税体制改革的要求，国家实行税政管理与税收征管彻底分开，由财政部门负责税政管理工作。日照市的税收分别由财政、税务、海关等系统负责征收管理。

（一）日照市国家税务局系统负责征收和管理的项目有：增值税，消费税，车辆购臵税，中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的所得税，外商投资企业和外国企业所得税，证券交易税，个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分，中央税的滞纳金、补税、罚款。

（二）日照市地方税务局系统负责征收和管理的项目有：营业税，城市维护建设税（不包括上述由国家税务局系统负责征收管理的部分），地方国有企业、集体企业、私营企业缴纳的所得税、个人所得税（不包括对银行储蓄存款利息所得征收的部分），资源税，城镇土地使用税，土地增值税，房产税，城市房地产税，车船使用税，车船使用牌照税，印花税，屠宰税，地方税的滞纳金、补税、罚款。

2002年，依据国家税务总局《关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》（国税发„2002‟8号）的规定：日照市企业所得税、个人所得税的征收管理范围按以下规定执行： 1.2001年12月31日以前国家税务局、地方税务局征收管理的企业所得税、个人所得税（包括储蓄存款利息所得个人所得税），以及按现行规定征收管理的外商投资企业和外国企业所得税，仍由原征管机关征收管理，不作变动。

2.自2002年1月1日起，按国家工商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。但下列办理设立（开业）登记的企业仍由地方税务局负责征收管理。

（1）两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散，但合并各方原均为地方税务局征收管理的；

（2）因分立而新设立的企业，但原企业由地方税务局负责征收管理的；

（3）原缴纳企业所得税的事业单位改制为企业办理设立登记，但原事业单位由地方税务局负责征收管理的；

（4）在工商行政管理部门办理变更登记的企业，其企业所得税仍由原征收机关负责征收管理。

3.自2002年1月1日起，在其他行政管理部门新登记注册、领取许可证的事业单位、社会团体、律师事务所、医院、学校等缴纳企业所得税的其他组织，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。

4.2001年12月31日前已在工商行政管理部门和其他行政管理部门登记注册，但未进行税务登记的企事业单位及其他组织，在2002年1月1日后进行税务登记的，其企业所得税按原规定的征管范围，由国家税务局、地方税务局分别征收管理。

5.2001年底前的债转股企业、中央企事业单位参股的股份制企业和联营企业，仍由原征管机关征收管理，不再调整。

6.不实行所得税分享的国家邮政、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国农业发展银行，由国家税务局负责征收管理。

7.除储蓄存款利息所得以外的个人所得税（包括个人独资、合伙企业的个人所得税），仍由地方税务局负责征收管理。

8.农业税、农业特产税（两税种2006年已取消）、契税、耕地占用税，仍由各级财政部门征收和管理。

日照海关系统负责征收和管理的项目有：关税、行李和邮递物品进口关税。此外，负责代征进出口环节的增值税和消费税。

二、税制改革、税收管理

1994年税制改革以来，财政部门税政管理的主要范围是：参与税制改革，贯彻落实税收政策，行使赋予地方的税收管理权限，研究、分析税制改革和税收政策调整对当地财政经济的影响，服务于财政中心工作；加强对税收政策的监督管理，做好税源普查、调查工作；从事（或参与）地方税务经费管理。完成上级财政部门交办的其他工作。1995年成立法规税政科以来主要从以下方面进行税政管理：

（一）发挥税收政策调节作用，引导产业结构调整。随着市场经济体制改革的不断深入，税收政策调节经济的杠杆作用越来越明显。日照市财政局贯彻落实国家相继出台的一系列宏观调控税收政策，对乡镇企业、高新技术企业、第三产业、中小企业、资源综合利用行业等实施重点扶持。

（二）落实惠农税收政策，支持农村经济发展。贯彻执行国家有关税收政策规定，分别采取低税率、免征、减征、先征后返等优惠方式，对农产品生产、农业生产资料生产、涉农服务单位等实行税收政策扶持，税种涉及增值税、营业税、企业所得税、车辆购臵税等。

（三）落实税收政策扶持，支持企业改革，为加快重点企业改革，建立“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，加大了税收政策对企业改革的扶持力度。

（四）辅助弱势群体发展，构建社会保障体系。针对就业和再就业、福利企业发展、个人住房等社会关注的热点问题，落实陆续出台的一系列税收优惠政策，不断加大对弱势群体的扶持力度，努力构建社会保障体系。

（五）应对突发事件，提高防范能力。2003年，为支持“非典”防治工作，缓解“非典”对经济的影响，积极落实一系列财税优惠政策，对受非典冲击较大的旅游、餐饮、旅店、出租车等行业给予税收政策优惠照顾；2004年，为降低“禽流感”对相关行业造成的损失，促进家禽业持续稳定发展，充分发挥税收政策的经济调节作用，积极执行财政部、国家税务总局制定的关于家禽行业有关税收优惠政策。

（六）加强行政事业单位收费营业税征收管理。新税制实行以后，为避免一些地区擅自对某些行政事业单位的收费项目，如过路费、过桥费等，给予减免营业税照顾，财政部、国家税务总局下发《关于必须严格执行税法统一规定不得擅自对行政事业单位收费减免营业税的通知》（财税„1995‟6号），日照市财政局、市地税局、市物价局联合转发该通知，进一步加强对行政事业性收费营业税收入的征管，对为列入不征收营业税收费项目名单的行政事业性收费、基金，一律征收营业税。

（七）贯彻落实税收优惠政策和财政扶持政策。支持企业发展，培植财源。自1999年执行增值税先征后返以来，分别对菜篮子商品（2000年停止执行）、宣传文化单位、废旧物资回收（2002年停止执行，改为免税，2009年改为再生资源退税）、铸锻件产品落实了税收优惠政策，截至2010年总计退付税款10736万元。2002年为加快我省高新技术企业发展，省政府出台了《关于进一步加快高新技术产业发展的决定》（鲁发„2002‟8号），省厅为贯彻落实这一决定，下发了《关于利用财政专项资金支持高新技术产业发展有关问题的通知》（鲁财税„2002‟35号），日照市财政局经济落实高新技术企业扶持政策，协调市经贸委和市科学技术局，筛选高新技术企业的新产品项目进行扶持，截至2010年累积扶持企业40户次，扶持资金814万元。

三、地方税务经费管理

（一）税务稽查补助经费管理

2002年，为促进地方税收征管，加强税收稽查经费管理，有效调动各级国税、地税稽查部门的积极性，促进全省税收收入稳定增长。山东省财政厅研究制定了《山东省地方税收稽查专项补助经费管理办法》（鲁财税„2002‟7号）及配套管理措施。

为加大税收稽查力度，促进日照市税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方财政收入，根据《山东省地方税收稽查专项补助经费管理办法》的规定，自2002年以来，日照市财政局对市国、地税局税收稽查专项补助经费实行财政预算拨付制度，对上报的资料进行审核、拨付，并对该项经费使用情况进行跟踪监督；2006年起按照日照市人民政府《关于印发日照市市级税务部门经费与地方税收实现数挂钩试行办法的通知》（日政发[2006]11号），市级税务稽查专项补助经费包含在挂钩数中，不再单独审核拨付。

按照现行财政管理体制，地方税收稽查专项补助经费分别由省及其以下各级财政部门在本级预算中安排。税务稽查查补入库的税收收入缴入哪级国库，哪级财政安排专项补助经费。按照《税收征管法》的规定，税务稽查机关除将查出的偷漏税税款全部补缴入库外，还要同时加处偷漏税款50%至5倍的罚款及滞纳金。各级财政部门以查补入库的地方税收及其罚款和滞纳金等入库金额，作为税收稽查查补地方税收收入，据以计算确定地方税收稽查专项补助经费预算。

地方税收稽查专项补助经费，按照税收稽查查补入库地方税收收入总额的一定比例计算确定，列入预算。税务稽查机关查补的地方税收，凡按现行财政体制规定的预算级次缴入国库的，按10%的比例计算确定专项补助经费，列入预算；财政拨付的地方税收稽查专项补助经费主要用于税务稽查装备设施、办公条件的改善，稽查现代化建设，专项检查和大案要案的办案经费，稽查人员的培训，诉讼费用和聘请中介机构费用，举报奖励以及对下级部门的专项补助等。各级税务部门对地方税收稽查专项补助经费进行了单独核算，做到了专款专用。

（二）代扣代收代征（以下简称“三代”）税款手续费为充分调动税款“三代”单位和个人的积极性，财政部、国家税务总局、中国人民银行联合下发了《关于代扣代收和代征手续费纳入预算管理的通知》（财预„2001‟523号），省财政厅、省国税局、省地税局、人民银行济南分行以鲁财预„2002‟54号文件联合转发，规定各级地税机关支付给代缴义务人和代征人的“三代”税款手续费。该手续费由财政部门按照税款入库级次在同级财政预算中安排。

2003年起，对市级“三代”手续费实行按季审核并拨付的办法，2006年起按照日照市人民政府《关于印发日照市市级税务部门经费与地方税收实现数挂钩试行办法的通知》（日政发[2006]11号），市级“三代”手续费包含在挂钩数中，不再单独审核拨付。

四、税源调查和税收政策调研

税源调查就是在现行财税体制条件下，对税源的形成、分布以及征收和管理情况进行的一种调查，是财税管理的重要组成部分。

2000-2009年间，深入开展税源调查工作，重点开展了企业所得税、关税、资源税、城镇土地使用税、车船使用税税源和重点产品国际竞争力等调查。通过调查、摸清了税源增长情况，并密切与国税、地税、统计、工商等部门协调配合，推进税源动态监控体系建设，实现税源基础信息共享，有力地促进了地方财政收入的稳步增长。

1.适度调整了城镇土地使用税税额和征收范围。在对日照市土地资源使用情况进行全面调查的基础上，经过认真分析，多方测算，逐步提高了城镇土地使用税的税额标准，经过2002年和2007年两次调整，一等土地从每平方米2元提高到每平方米8元；并调整了五莲县和莒县工矿区征税范围。调整后，日照市城镇土地使用税规模不断扩大，2009年就已成为日照市地方财政收入的第四大税种，2009年达到21931万元，2010年达到27545万元。

2.加强车船税调研，贯彻落实车船使用税条例。针对日照市车船使用税实际情况，积极开展调查研究，摸清了日照市车船数量，截至2007年3月全市机动车达1.48亿辆。为车船税的征收和财政收入的增长奠定了基础。

3.2001年7—10月，我市按照省政府的统一部署，从财政、国税、地税、工商、统计、监察等部门抽调700多名普查人员对全市1999和2000年度的税源状况及相关经济指标进行了全面普查。通过税源普查，截至2000年末，全市共有应纳税业户31639户，其中已登记纳税的企业2955户、个体工商业户23670户。

4、对企业所得税税源进行跟踪调查。为配合财税体制改革，按照中央和省的统一部署，自2001年起连续10年，每年对150-180多户企业的企业所得税税源进行跟踪调查，为国家拟实施的内、外资企业所得税合并改革，统一所得税提供了重要依据。在2001年-2010年全省评比中，10年都被被评为全省企业所得税调查先进单位。

5.高度重视重点产品国际竞争力调查工作。重点产品国际竞争力调查是财政税政系统一项重要的基础性工作，对促进日照市对外经济发展具有重要意义。根据中央和省统一部署和安排，市财政局认真组织、科学安排。2004年-2010年连续7年对全市出口产品国际竞争力情况进行了调查，通过调查，建立了重点产品和生产企业信息数据库，全面掌握了生产企业财务信息资料，为加快日照市外贸经济发展提供了参考依据，在2006年提出的降低进口朝鲜无烟煤关税的建议被财政部采纳，日照市进口该煤炭企业每年少缴纳关税1500多万元。在2004年到2010年五年全省评比中，6年被评为全省重点产品国际竞争力调查先进单位。

6.对日照市资源税进行了调研。日照市矿产资源较少，主要是金矿、海盐、砖瓦用粘土和水泥用灰岩，因此资源税规模也较小。2006年市财政局在调研的基础上，根据全市矿产资源的品位，报上级政府部门批准适当调整了资源税税额适当调低了山东宝山矿业公司岩金矿税额标准，从2元/吨调整到1.5元/吨。

7、开展重点税源企业税源状况统计管理。2005年税收属地征管后，2006年起开展并逐步完善了市属12户重点企业及所属60多家企业税源状况的统计管理，要求企业每月报送税源情况表及相关的财务状况，对其进行汇总，每季进行分析，及时了解掌握重点税源的潜力和入库情况，为组织财政收入，为全市财政收入的快速稳定增长奠定了坚实的基础。法规税政科

法规税政科设立于1995年，编制

人，为正科级行政科室（挂行政服务科牌子）。科室主要职责是：负责全市法规税政管理工作。审核上报财政、税收、国有资产管理等规范性文件制定计划，组织拟订有关规范性文件草案；审核其他规范性文件草案中有关财政税收的条款；承担局机关有关规范性文件的合法性审核工作；承办国家赔偿费用管理工作；承担有关行政复议、行政应诉工作。提出实施税制改革和地方性税种增减、税目税率调整、减免税以及对市级财政影响较大的临时性特案减免税等重大事项的建议；提出关税和进口税收政策建议；提出地方性税收规范文件制定计划，拟订市管理权限内的税收政策；开展税源调查分析；负责地方税务方面的有关工作；具体承担地方税收稽查专项补助经费的审核管理等工作；负责市直重点企业的税收收入监管工作。

负责本部门所有行政审批事项的咨询、受理、办理、征召发放以及行政许可法规定的听证、检验、鉴定等特殊许可程序的办理工作；负责本部门办理行政审批、行政服务事项所涉及的有关规费收缴工作；负责组织、协调、指导本部门管理的单位承担的审批项目办理工作。

历任科室负责人

王雷（）刘军（）陈丰（2001.-2002.04）李慎堂（2002.04-2007.04）牟峰（2007.04-2009.03）刘松任（2009.03-）大事记

2001年7—10月，财政、国税、地税、工商、统计、监察等部门联合抽调700多名普查人员对全市1999和2000年度的税源状况及相关经济指标进行了全面普查。

篇2：第十二章法规与税政管理

1、（单选题）修订后的《中国共产党廉洁自律准则》共8条、281字，包括导语、党员廉洁自律规范和党员领导干部廉洁自律规范等3部分，主要内容可以概括为（）。

A.“四个必须”“八条规范” B.“八个禁止”“五十二个不准” C.“四个必须”“八项规定” D.“四个必须”“八条禁止”

正确答案：A 用户选择：B导入到我的错题解析：展开解析↓

2、（单选题）党和共产主义青年团的关系的说法不准确的一项是（）。

A.共青团中央委员会受党中央委员会领导

B.团的县级和县级以下各级委员会书记，企业事业单位的团委员会书记，可以列席同级党的委员会和常务委员会的会议

C.共青团的地方各级组织受同级党的委员会领导，同时受共青团上级组织领导

D.中国共产主义青年团是中国共产党领导的先进青年的群众组织，是广大青年在实践中学习中国特色社会主义和共产主义的学校，是党的助手和后备军正确答案：B 用户选择：B 解析：展开解析↓

3、（单选题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，在涉外活动中，其言行在政治上造成恶劣影响，损害党和国家尊严、利益的，给予（）处分。

A.撤销党内职务 B.警告

C.经批评教育后确有悔改表现的，可以免予处分 D.严重警告

正确答案：A 用户选择：A 解析：展开解析↓

4、（单选题）《中国共产党纪律处分条例》明确规定，党员受到开除党籍处分，（）内不得重新入党。

A.六个月 B.一年 C.二年 D.五年

正确答案：D 用户选择：D 解析：展开解析↓

5、（单选题）对有丧失党员条件，严重败坏党的形象行为的，应当给予（）处分。

A.留党查看 B.撤销一切职务 C.严重警告 D.开除党籍正确答案：D 用户选择：D 解析：展开解析↓

6、（单选题）修订后的《廉洁自律准则》紧扣“廉洁自律”、坚持正面倡导、面向全体党员、突出（），强调自律，重在立德。

A.关键群体 B.关键多数 C.关键个体 D.关键少数

正确答案：D 用户选择：B导入到我的错题解析：展开解析↓

7、（单选题）《中国共产党廉洁自律准则》分为两部分：一是党员廉洁自律规范;二是()。

A.领导干部廉洁从政规范 B.党员领导干部廉洁自律规范 C.领导干部廉洁自律规范 D.领导廉洁从政规范

正确答案：B 用户选择：B 解析：展开解析↓

8、（单选题）用人失察失误造成严重后果的，对直接责任者和领导责任者,给予（）处分。

A.情节严重的，给予开除党籍处分

B.情节严重的，给予开除党籍处分或留党查看处分 C.情节较重的，严重警告处分 D.情节较轻的，留党察看处分

正确答案：A 用户选择：B导入到我的错题解析：展开解析↓

9、（单选题）隐瞒入党前严重错误的，一般应当（）。

A.警告 B.开除党籍 C.严重警告 D.予以除名

正确答案：D 用户选择：D 解析：展开解析↓

10、（单选题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，参加秘密集团或者参加其他分裂党的活动的，给予（）处分。

A.警告 B.严重警告 C.开除党籍 D.撤销一切职务

正确答案：C 用户选择：C 解析：展开解析↓

11、（单选题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，违反有关规定取得外国国籍或者获取国（境）外永久居留资格、长期居留许可的，给予（）处分。

A.仅可予以撤销党内职务处分

B.撤销党内职务、留党察看或者开除党籍

C.仅可予以开除党籍处分

D.仅可予以留党察看处分正确答案：B

用户选择：B 解析：展开解析↓

12、（单选题）《中国共产党廉洁自律准则》是中国共产党执政以来第一部坚持（）的、规范全党廉洁自律工作的重要基础性法规。

A.负面清单、面向全体党员

B.负面清单、面向党员领导干部

C.正面倡导、面向党员领导干部

D.正面倡导、面向全体党员正确答案：D

用户选择：D 解析：展开解析↓

13、（单选题）对于应当受到撤销党内职务处分，但是本人没有担任党内职务的，应当给予其（）处分。

A.开除党籍

B.留党查看

C.严重警告

D.警告

正确答案：C

用户选择：C 解析：展开解析↓

14、（单选题）对于受到留党察看处分一年的党员，期满后仍不符合恢复党员权利条件的，应当（）。

A.延长一年留党察看期限

B.开除党籍

C.严重警告

D.撤销一切职务

正确答案：A

用户选择：A 解析：展开解析↓

15、（单选题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，下列不属于对党员的纪律处分种类的是（）。

A.撤销党内职务

B.双规

C.警告

D.开除党籍

正确答案：B

用户选择：B 解析：展开解析↓

16、（单选题）新颁布的《廉洁自律准则》坚持正面倡导、（），是党员和党员领导干部能够看得见、够得着的高标准。

A.重在立法

B.以人为本

C.重在立德

D.重在立规

正确答案：C

用户选择：C 解析：展开解析↓

17、（单选题）《中国共产党纪律处分条例》明确规定，党员受留党察看处分期间，没有（）。

A.建议权

B.发表权

C.表决权、选举权和被选举权

D.质询权

正确答案：C

用户选择：C 解析：展开解析↓

18、（单选题）党纪处分决定作出后，应当在（）内向受处分党员所在党的基层组织中的全体党员及其本人宣布。

A.六个月

B.一个月

C.三个月

D.二个月

正确答案：B

用户选择：导入到我的错题解析：展开解析↓

19、（单选题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，党员受到严重警告处分()，不得在党内提升职务和向党外组织推荐担任高于其原任职务的党外职务。

A.三年内

B.一年半内

C.一年内

D.两年内

正确答案：B

用户选择：C导入到我的错题解析：展开解析↓ 20、（单选题）党员领导干部违反有关规定组织、参加自发成立的老乡会、校友会、战友会等，情节严重的，给予()处分。

A.予以除名

B.警告、严重警告或者撤销党内职务

C.撤销一切职务

D.留党查看

正确答案：B

用户选择：B

31、（多选题）对严重违犯党纪的党组织的纪律处理措施有（）。

A.改组 B.封查

C.解散

D.重组

正确答案：AC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

32、（多选题）党的地方各级代表大会的职权包括（）。

A.讨论本地区范围内的重大问题并作出决议

B.听取和审查同级委员会的报告

C.选举同级党的委员会，选举同级党的纪律检查委员会

D.听取和审查同级纪律检查委员会的报告正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

33、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》修订必要性有（）。

A.原准则过于严厉

B.原准则缺少正面倡导

C.原准则适用对象过窄

D.原准则“廉洁”主题不够突出

正确答案：BCD

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

34、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》的主要内容包括（）。

A.党员廉洁自律规范

B.党员领导干部廉洁自律规范

C.附则

D.导语

正确答案：ABD

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

35、（多选题）党组的任务，主要包括（）。

A.团结党外干部和群众，完成党和国家交给的任务

B.讨论和决定本单位的重大问题

C.做好干部管理工作

D.负责贯彻执行党的路线、方针、政策正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

36、（多选题）《中国共产党章程》明确规定，对党的中央委员会和地方各级委员会的委员、候补委员，给以哪些处分，必须由本人所在的委员会全体会议三分之二以上的多数决定？（）

A.开除党籍

B.撤销党内职务

C.留党察看

D.记大过正确答案：ABC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

37、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》党员领导干部廉洁自律规范部分，针对党员领导干部这个“关键少数”，围绕“廉洁从政”，从（）方面，对党员领导干部提出要求更高的“四条规范”。

A.良好家风

B.行使权力

C.品行操守

D.公仆本色

正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

38、（多选题）党员廉洁自律规范包括（）。

A.坚持公私分明，先公后私，克己奉公

B.坚持吃苦在前，享受在后，甘于奉献

C.坚持尚俭戒奢，艰苦朴素，勤俭节约

D.坚持崇廉拒腐，清白做人，干净做事正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

39、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》修订工作坚持的基本原则包括（）。

A.坚持以党章为遵循

B.坚持问题导向

C.坚持依规治党与以德治党相结合D.坚持实践

正确答案：ABC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓ 40、（多选题）党的纪律处分工作应当坚持（）原则。

A.党纪面前一律平等

B.党要管党、从严治党

C.民主集中制

D.实事求是

正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

31、（多选题）对严重违犯党纪的党组织的纪律处理措施有（）。

A.改组

B.封查

C.解散

D.重组

正确答案：AC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

32、（多选题）党的地方各级代表大会的职权包括（）。

A.讨论本地区范围内的重大问题并作出决议

B.听取和审查同级委员会的报告

C.选举同级党的委员会，选举同级党的纪律检查委员会

D.听取和审查同级纪律检查委员会的报告正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

33、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》修订必要性有（）。

A.原准则过于严厉

B.原准则缺少正面倡导

C.原准则适用对象过窄

D.原准则“廉洁”主题不够突出

正确答案：BCD

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

34、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》的主要内容包括（）。

A.党员廉洁自律规范

B.党员领导干部廉洁自律规范

C.附则

D.导语

正确答案：ABD

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

35、（多选题）党组的任务，主要包括（）。

A.团结党外干部和群众，完成党和国家交给的任务

B.讨论和决定本单位的重大问题

C.做好干部管理工作

D.负责贯彻执行党的路线、方针、政策正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

A.开除党籍

B.撤销党内职务

C.留党察看

D.记大过

正确答案：ABC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓

A.良好家风 B.行使权力

C.品行操守

D.公仆本色

正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

38、（多选题）党员廉洁自律规范包括（）。

A.坚持公私分明，先公后私，克己奉公

B.坚持吃苦在前，享受在后，甘于奉献

C.坚持尚俭戒奢，艰苦朴素，勤俭节约

D.坚持崇廉拒腐，清白做人，干净做事正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

39、（多选题）《中国共产党廉洁自律准则》修订工作坚持的基本原则包括（）。

A.坚持以党章为遵循

B.坚持问题导向

C.坚持依规治党与以德治党相结合D.坚持实践

正确答案：ABC

用户选择：ABCD导入到我的错题解析：展开解析↓ 40、（多选题）党的纪律处分工作应当坚持（）原则。

A.党纪面前一律平等

B.党要管党、从严治党

C.民主集中制

D.实事求是

正确答案：ABCD

用户选择：ABCD 解析：展开解析↓

41、（判断题）党员受到警告处分一年内，不得在党内提升职务和向党外组织推荐担任高于其原任职务的党外职务。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

42、（判断题）党纪面前一律平等，即对违犯党纪的党组织和党员必须严肃、公正执行纪律，党内不允许有任何不受纪律约束的党组织和党员。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

43、（判断题）《中国共产党廉洁自律准则》的党员廉洁自律规范部分，围绕党员如何正确对待和处理“公与私”“廉与腐”“俭与奢”“苦与乐”的关系提出“四条规范”。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

44、（判断题）根据《中国共产党纪律处分条例》的规定，撤销党内职务处分，是指撤销受处分党员由党内选举或者组织任命的党内职务。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

45、（判断题）《中国共产党廉洁自律准则》修订及颁布实施，是在党长期执政和全面依法治国条件下，实现依规管党治党，加强党内监督的重大举措，体现了党的十八大和十八届三中、四中全会精神和全面从严治党实践成果。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

46、（判断题）《中国共产党廉洁自律准则》的导语部分是对党员的原则性要求。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

47、（判断题）修订的《中国共产党廉洁自律准则》规定的“四个必须”“八条规范”（包括党员“四个坚持”、党员领导干部“四个自觉”）等有关内容，都能从党章中找到依据。

A.对

B.错

正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓

48、（判断题）违犯党纪应当受到党纪追究的党组织和党员不适用《中国共产党纪律处分条例》。

A.对

B.错

正确答案：错

用户选择：对导入到我的错题解析：展开解析↓

49、（判断题）惩前毖后、治病救人是党的纪律处分工作应当坚持的原则之一。

A.对

B.错正确答案：对

用户选择：对解析：展开解析↓ 50、（判断题）党章是最根本的党内法规，是管党治党的总规矩。

A.对

B.错

正确答案：对

篇3：第十二章法规与税政管理

第二十二章医院药剂管理办法[a型题]1 负责本院药剂工作的医院药剂科是 a 在院长直接领导下 b 按药品管理法监督本院各医疗科室的合理用药 c 按药品管理法实施细则检查本院各医疗科室的药品使用情况 d 在院长直接领导下，按照药品管理法及其实施细则监督、检查本院各医疗科室合理使用药品，防止滥用和浪费e 防止药品不良反应答案2 医院药剂科配备的专业技术人员应 a 热爱本职工作 b 具有良好的职业道德 c 认真学习业务 d 与其工作相适应的专业技术e 热爱本职工作，具有职业道德，认真学习业务具备与其工作相适应的专业技术答案3 医院设立的药事管理委员会的组成是 a 主管院长、药剂部门及有关科、室负责人组成 b 主管院长和药剂科主任 c 药剂科和有关科、室负责人 d 药剂科、检验科和内、外科主任 e 主管院长和内、外科主任答案4 医院药剂科自配制剂必须坚持 a 为医疗和科研服务的方向 b 为医疗和科研服务的方向，坚持自用原则，不得进入市场。自配制剂必须指定操作规程和质量标准，按要求检验合格后方可使用 c 自用的原则 d 制订操作规程 e 制订质量标准答案5 对易燃、易爆、易腐蚀等危险性药品要 a 注意安全 b 另设仓库 c 注意安全、另设仓库、单独存放 d 单独存放 e 另设仓库、单独存放答案[b型题](6~10题) a 特殊药品管理办法 b 药品质量检验室 c 检验记录 d 验收制度 e 药品仓库6 能做到分类定位、整齐存放、并具备冷藏、避光、防潮、防风、防鼠等仓储条件的是答案7 对麻醉药品、精神药品、毒性药品进行管理并监督正确使用的依据是答案8 医疗单位应设立答案9 原始记录、检验依据必须完整的是答案10 药品出、入库要严格执行答案

篇4：物业经营管理第十二章

考试的基本要求：

熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。

了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理和不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。

第一节房地产组合投资管理

一、房地产组合投资管理的概念

组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展，组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。

（一）组合投资管理

管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。

根据上述组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。

（二）房地产组合投资管理（熟悉）

房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。

房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。

房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。

通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。

二、组合投资管理的内容与步骤（熟悉）通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：

（一）制订投资方针和政策

制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。投资者要实现预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。

投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。

（二）投资分析

投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等）及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。

（三）构建投资组合

构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。

（四）投资组合的调整

对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。

（五）投资绩效评估

通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

58.组合投资管理工作正确的工作顺序是(D)。①投资分析 ②投资组合的调整 ③构建投资组合④投资组合绩效评估 ⑤制定投资方针和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、组合投资理论在房地产领域的应用（了解）组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。

(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

第二节大型企业物业资产管理

一、企业物业资产及其管理（熟悉）

（一）企业物业资产

企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：

(1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。(2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。(3)土地：用于生产的土地费用。

(4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。

(5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。(6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。

（二）企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。

59．对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对(B)的贡献。（2010年）

A．投资价值 B．主营业务 C．账面价值 D．历史成本

二、大型企业物业资产管理（了解）

（一）编制企业物业资产清单

没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。

（二）设定管理目标

有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。实际上，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。

（三）控制成本

成本控制是物业资产管理最强的动机之一。单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。

在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。为物业选择更合理的利用方式，使物业能够充分发挥其效用。

（四）适时处置资产并获得收入

（五）进行多样化的物业投资

（六）结合企业主营业务选择物业占用形式

通常，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。如标准石油公司有一个专门机构，从事物业资产剥离、重组和置换工作。零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。而旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。

（七）建立合理的物业资产管理机构

一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留对所有物业产权的处置权。此时的物业资产管理部门大多与会计核算部门的职能合并起来。

子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。当然，它也要承担破产的后果。

从国际经验来看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。当然，也有一些子公司如银行、金融公司、保险公司等的子公司的回报率比其母公司的要低。但这些物业资产管理公司为母公司提供了一种很好的避税途径。

（八）明确物业管理师的责任

通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：（1）购置或剥离物业资产。包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处置、设计确定、施工监督等。（2）财务。包括资本预算、财务分析、物业税评估等。（3）管理人员职能。包括物业管理和物业资产信息记录。

（九）审慎选择物业资产管理顾问

三、企业物业资产管理信息系统信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。现在，国外很多企业采用物业资产管理的专业软件，极大地提高了物业资产管理的效率。

总之，企业物业资产管理在我国还是一个新领域。可以预见，随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加。有效的物业资产管理将会提升我国大型企业的竞争力，促进其健康发展。

第三节设施管理

一、基本概念

按照国际设施管理协会(1FMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。

物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.关于设施管理的说法，错误的是(B)。（2011年）

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人

二、设施经理与设施管理的主要内容（熟悉）

（一）设施经理

通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。目前，国外的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。

设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。他受过多方面技能(如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等)的正规教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。

（二）设施管理涉及的主要问题（熟悉）

（1）所有权的费用。（应该指的是购买这些设施、设备的费用）设施所有权的费用包括最初的和正在发生的费用。管理时，应该知道需要的费用，并通过计划分配，提供这些费用。

（2）生命周期内的花费。一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，不能只考虑资本费用和最初的费用。

（3）服务的融合。在管理时应将不同的服务进行融合，例如将设计（指需要配置的设施类型、数量等的设计）和运作（指购买或租赁以及安装等环节）融合起来。

（4）运作和维护的设计。指的是即使设施的运作者和设施的维护者都是承包商，也应该积极参与设计审查。

（5）委托的责任。项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责。

（6）费用的时效性。指的是费用是有时效的，过一段时间就应该比较一下。（7）提高工作效率。应该时常通过特定的比较、使用者的反馈以及管理来判断其效率。

（8）生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。（9）设施的冗余和灵活性。因为承租户的工作本身经常是部分在变化的，导致设施的使用也随之变化，所以设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。

（10）作为资产的设施。设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产。

（11）设施管理的商业职能。指的是设施管理应该和公司的业务同时发展、同步规划。

（12）设施管理是一个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理，是一个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。

（13）服务。设施管理只提供了一种产品：服务。设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。

(三)生命周期成本与设施管理

生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往数倍于设备购置费用。生命周期成本并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。

将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用。这时必须考虑折现率即利率的影响。很显然，设备和系统的等价均匀的全年费用越小，其经济效益越高。设施管理的目的就是最大限度地降低等价均匀的全年费用。因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。

运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。例如，可以计算满足同样需求的两种选择权的优劣——是在郊区建造房屋还是在城市租房。

（四）全面质量管理在设施管理中的应用

在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。这一整合过程由质量的五大支柱构成：（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。

（2）必须承诺不断进步。设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。外部环境的变化实在太快，如果我们不能不断进步，我们就会落后，这就是为什么持续改进如此重要的原因。

（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础。在进行标准设置的时候需要考虑一个重要因素——效率。越来越多的部门发展了基于成本使用效率的衡量指标(比如每平方米的总设施成本、效用成本、单个住户的总成本等)。设施经理正趋向于管理效率的衡量。但如何衡量服务效果，却是大多数设施管理部门没有解决好的问题。实际上，服务效果是由用户决定的，用户的意见应该成为衡量工作效率的基本依据。设施经理需要通过各种手段掌握用户对服务质量的印象。

（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。权利的下放需要经过系统训练。

（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。推销的目的是增加服务的知名度，同时减少设施部门推行制度和程序的阻力。

三、设施管理在我国的发展现状（了解）

我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。这主要表现在：第一是观念上的落后。

第二是服务的对象不明。认为只要设备设施无故障、能运转便是物业设施管理的全部工作内容，造成许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏。物业设施管理的服务对象是人，应以保证大楼用户的健康、舒适和效率为最高目标。第三是国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流。

第四是人才严重匮乏。

四、设施管理的发展（了解）

设施管理正在趋向于国际化。随着发展中国家经济的增长，企业开始关心如何妥善地管理自己的设施。同时，随着计划经济向市场经济的过渡，政府的设施和大量存货的管理也变得很重要。这对设施管理职业的发展颇具价值。

有关设施管理的方法越来越多，而且越来越好。如相应的设施管理信息系统，可以使得设施经理在建立公司运作需求档案的基础上，几乎不需要努力或训练就可以选择出最需要提供服务的楼宇或设施。又如，预防性的维护工具可以为设施管理人员在关键设施出毛病前发出预警。而且，新型的评价方法和评价模型允许设施管理人员开展设施管理的模拟训练。这都会有力地促进设施管理的发展。

第四节

不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产(一)不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。(7)因其他原因形成的不良资产。(二)不良物业资产（了解）

不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：(1)房地产不良贷款；

(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产；(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

二、不良物业资产形成的原因及过程（了解）

1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。

2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。

3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者——银行与资金使用者——企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

三、不良物业资产处置的目标和原则（了解）

无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

（一）不良物业资产处置的目标

我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。其次，要先易后难、先大后小。再次，要充分利用各种技术方法。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。

四、不良物业资产管理（了解）

（一）不良物业资产评估

由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。

1．接收价格评估

我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。因而，在接收以后，有必要评估接收价格。

由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。因此接受价格的评估，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。

可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对象的有关资料，借助专家对资产进行分类整理；在整理的基础上对评估对象进行分组打包；在各种类别资产中选择典型项目进行评估；由专家根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估；评出整体接收价格。

评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。

如果物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。2．处置价格评估

物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用较成熟的市场法、收益法和成本法。

（二）不良物业资产处置

（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行处置。

（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是一种常见的追偿方式。减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，损失一部分权益，债务人对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。

以上三种方式都要经过将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

（4）重组。一是资产重组，可有如下具体做法：一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值；二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能；三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地产附加值。通过房地产资产重组以后再进行转让、出售，可以提高市场价值，增加回收率。

二是企业重组，具体作法有：一是资产管理公司通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益；二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。

（5）公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。

60．下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是(D)。（2010年）

A．重组 B．以资抵债 C．债转股 D．赠予

五、不良物业资产管理的配套服务

1．搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。如在市场发育比较成熟的地方，可以成立房地产收购租赁公司，通过债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后进行包装，明确产权，租、售并举，投资、经营两宜。

2．发挥房地产中介的桥梁作用。3．创造良好的法律和政策环境。

第五节

可持续的物业管理

一、可持续发展的基本概念

可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。

二、可持续发展与物业管理

（一）可持续发展与住区环境

我国在1992年编制了《中国21世纪议程一中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，提出为所有人提供舒适的住房，完善人类住区功能，改善人类住区环境。欧洲SurEuro组织为可持续物业管理编制了一个指导手册。该指导手册的内容主要包括：向可持续发展方向完善日常的物业设施管理；和住户进行合作；设施维护和修理(包括长期的维护)；居住日常服务；户外空间维护；能源和水资源利用；废物管理；空气流通；更多的关注可持续发展。

（二）可持续发展要求下的物业管理（熟悉）

可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入下面几个要素：（1）控制空气质量，提高大气洁净度（2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用（3）垃圾分类处理

垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

80．可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有(ACD)。（2010年）

A．无害化 B．简单化 C．资源化 D．减量化 E．有偿化（4）控制噪声

（5）建立生态绿化系统，美化住区环境（6）注重采用新型建材饰材和自然能源（7）提高物业管理的信息化水平

第六节新技术应用带来的变革

一、物业管理信息系统（了解）

（一）物业管理信息系统的含义

物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。

（二）物业管理信息系统的特征

从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下特征：

（1）功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。

（2）采用方便灵活的输入方法。如录像机、水电表扫描仪等设备采集的数据资料均可引入系统使用。

（3）高效的查询与输出手段。（4）与其他软件有良好的兼容能力。（5）具有与外界交流信息的网络系统。（6）辅助管理人员的日常工作。

二、物业管理信息系统的建立与应用（了解）

物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应用计算机的水平；第四，资金的投入。

具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：

（一）建立以管理人员为中心的管理信息系统

（二）建立计算机使用制度

（三）对管理人员进行定期培训

（四）在应用中发展

三、智能化小区管理（了解）

（一）智能化小区的概念与特征

智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。智能化住宅小区具有以下的功能特征：

(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会之间具有高度的信息交互能力；

(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区服务管理系统；

(3)能为小区内住户提供多种多媒体信息服务。(二)智能化小区的管理（了解）

智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：

(1)通信功能管理。包括电话(可视电话)、电视(有线电视、卫星电视、会议电视)、传真、高速数据通信、电子邮件、家庭办公系统、背景音乐广播、紧急广播、电话遥控、远程教育、远程医疗、远程控制、家庭购物和国际互联网访问等。

(2)安全技术防范。包括防盗防劫报警、火灾报警与消防联动、有害气体报警、紧急呼救、远程监听、电视监控与录像、可视对讲、分区分时布防撤防、出人口及门禁管理、巡更、周界防卫、车库管理、设备状态监控和防破坏报警等。

(3)楼宇设备及家电控制。包括三表(水、电、气)数据自动采集与传输、给水排水、供配电、空调、多功能卡、火灾报警与消防联动、程序自动化控制、红外遥控调节功能(空调、音响、电视等)、室内无线遥控、电源控制及调光和电梯控制与监视等。

(4)信息服务。包括综合信息查询功能、电子新闻、电子报刊杂志、电子图书馆、电子博物馆、网上旅游、旅游服务、家庭信息中心、证券股票交易、电子商务、社区公共服务信息发布和其他增值信息服务等。(5)康乐舒适功能。包括交互式多媒体游戏、卡拉OK点播、网上博奕、视频点播、收费电视、音乐与剧场转播、频道租用、交互家庭购物等。

(6)社区服务功能。访客服务、电子银行与投资理财、家庭转账、三表自动收费、交互物业管理服务、交互遥距学习(网上学院和网上实验室)、交互医疗诊断、一卡通服务、报修管理、停车场、住户信息管理、收费管理、物业服务管理、社区娱乐信息及管理和小区公告板等。

小区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。目前我国宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。练习:

1、关于组合投资的说法中，不正确的是（）。

A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化 B.投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化

C.组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低 D.房地产业是最早应用组合投资管理的行业

2、我国处理不良资产的主要目标是（）。A.在较短的时间内尽快收回债权 B.最大限度地出售不良资产，减少损失 C.培育资本市场，实现资源优化配置

D.帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系

3、设施经理的工作通常包括非职业性和职业性工作，属于职业性工作的有（）。

A.保安工作 B.清洁卫生和修理工作 C.决策物业区位 D.预测未来企业空间需求 E.确定空间使用方式

4、不良资产的处置方法有多种，下列方法中需要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程的有（）。

A.以资抵债 B.实施债转股 C.重组 D.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿务 E.公开出售

5、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（）。