住宿登记制度

住宿登记制度（精选14篇）

篇1：住宿登记制度

住宿登记制度

1、办理旅客住宿应严格验证登记，登记信息要即时输入旅馆业治安管理信息系统。验证登记须“三清三核对”。“三清”：字迹清；登记项目清（无漏登）；证件查验清。“三核对”：核对证件照片和旅客本人是否一致，证件年龄和旅客实际年龄是否相符；核对证件印章和期限，确定证件是否有效；核对是否系通缉协查嫌疑人员。

2、严格执行《坚持文明、理性、平和执法完善实名登记确保运行质量的八条规定》。

3、使用公安机关规定内容的住宿登记单，住宿登记单装订成册，保管时间不得少于一年。

4、积极协助公安机关做好通缉、协查工作，保卫处（保安部）接到公安机关通缉、协查通知后应统一编号登记，并向有关责任部门迅速传达通缉、协查内容。前厅总台设有专人负责收文记录，在工作人员中传阅后签名，并由当班服务员办理住宿登记时对旅客身份及证件仔细比对。需要比对旅客携带的可疑物品，客房服务员应配合保卫处（保安部）做好协查工作。对公安机关A级通缉令，保卫处（保安部）、前厅总台、客房部员工应做到人人知晓。发现的可疑对象或可疑迹象，保卫处（保安部）人员应采取有效措施进行控制，并及时报告属地公安机关，因工作失职造成严重后果的应实行责任倒查和追究。通缉协查应注意保密。

篇2：住宿登记制度

1、旅馆接待旅客住宿必须履行登记手续，住宿登记实行旅馆业信息化管理，前台登记员必须凭有效身份证登记住宿(军人凭军官证、士兵证，末满16岁的儿童凭户口簿或者其他有效证件)，做到先登记后入住。涉外宾馆在接待境外旅客时要严格查验其护照或其他有效证件，及时向公安机关报告并报送住宿登记表。前台登记员要及时上传住宿旅客信息。

2、前台登记员要严格核查旅客出示的身份证件，注意识别伪造、涂改证件并注意从照片、职业、衣着、携带物品等方面发现疑点，发现可疑情况或通缉的嫌疑犯，要稳住他们并尽快报告公安机关。

3、前台登记员发现旅客携带贵重物品、大量现金要督促旅客交寄存处寄存保管，防止财物被盗。

财物保管制度

1、旅馆应当设置旅客财物保管室，内有保险柜，指定专人负责保管工作，对旅客寄存的财物要建立登记、领取和交接制度。

2、财物保管员凭本店住宿证寄存旅客随身携带的现金和贵物品，实行现金、贵重物品分类保管，认真履行登记、领取、交接手续，严防丢失、冒领、错领。

3、严禁携带易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品进入旅馆，军警携带的枪支、弹药要督促其交当地公安机关寄存保

管。

4、切实保管好旅客寄存的现金和物品，对超过三个月无人领取的物品要登记造册送交当地公安机关处理，对违禁品和可疑物品应当及时报告公安机关处理。

法人代表职责

1、带领员工学习国家有关法令、政策并带头模范遵守，落实旅馆内部各项安全防范管理措施，为员工做出表率。

2、积极参与社会治安综合治理，落实”谁主管、谁负责”原则，经常性开展安全检查，发现安全隐患要及时整改落实到 位，堵塞漏洞，保障旅馆和旅客的安全。

3、领导治保组织和保安队开展工作，定期组织治保人员学习业务，研究布置工作，关心组织建设，不断调整充实力量，使其充分发挥作用。

4、定期对旅馆从业人员进行安全业务知识培训。加强政治思想、法制、道德、安全意识教育，提高从业人员综合素质。

5、积极协助公安机关查破发生在本旅馆的案件，协助查找公安机关通缉、通报的犯罪嫌疑人和赃物，积极配合公安机关对旅馆的日常治安管理工作。

情况报告制度

旅馆工作人员发现下列情况应立即向公安机关报告，并采

取相应措施，严密控制：

1、正在进行违法犯罪活动的。

2、公安机关通缉查找的犯罪嫌疑人和赃物。

3、持伪造、涂改、过期证件或者所持证件与本人身份不符的。

4、携带枪支弹药或携带危险品、违禁品不听处置的。

5、无正当理由长期住店，来往关系复杂，经济状况反常，形迹可疑的。

6、发现旅客死亡或其他意外伤亡的。

7、有其他违法犯罪活动嫌疑的。

值班、交接班制度

1、值班人员要严格执行旅馆内部的各项安全防范规章制度，服从领导，不做与值班无关的事，当班期间不得擅离岗位。

2、按时交接班，认真履行交接班手续，接班人未到岗，交班人不得离岗。

3、交班人员必须事先做好交班准备，填写好交斑日志，接班人员必须桉交接内容逐项核实，交接完毕，双方在交接班日志上签字后交班人员方可离开。

篇3：澳门大学住宿式书院制度研究

一、澳门大学住宿式书院制度的发展历程

澳门大学住宿式书院制度开启于副校长何顺文教授, 他在2009年上任以后实施了专业教育、通识教育、研习教育和社群教育四位一体的新教育模式, 其中的社群教育融合了国外著名大学的住宿书院制与国内优秀的传统文化, 形成了独具特色的住宿式书院制度, 彰显出强大的生命力。澳门大学选择住宿式书院制度大致经历了以下几个过程。

1、准备阶段。

澳门大学管理层先后远赴国外和内地的大学院校进行考察, 寻找先进的教育理念和实践经验。管理层经过与师生多次研讨后, 决定效仿国外一流大学住宿书院的管理模式与组织结构, 办学理念则取自中国的优秀传统文化———书院的育人思想, 那就是“以人为本、以德育人”。澳门大学一方面强调“西学为用”, 将西方高等教育所实践的完善的组织结构贯彻到办学中, 另一方面强调“中学为体”, 将中国古代的育人精神运用到教学中, 以此提高学生的道德水平、素质和涵养。

2、试行阶段。

澳门大学住宿式书院制度经过前期理论上的准备, 于2010-2011学年第一个学期推出了“精彩生活在书院———住宿书院先行计划”的活动。在原有的校区成立东亚书院和珍禧书院。珍禧书院宗旨中写到, 要为学生提供终生学习能力的环境;提供领导的机会及领袖才能发展的机会, 锻炼学生的管理能力及责任感;协助大学学者通过书院生活及活动, 与学生组织融和在一起的机会。书院的试行得到了学生和老师们的热烈欢迎。由于宿位较少, 不能满足所有学生们的需求, 澳门大学寻求进一步发展。

3、推广阶段。

2013年, 澳门大学横琴校区正式启用, 这是全亚洲规模最大的实行住宿式书院制度的大学。新校园设有8所住宿式书院, 每所书院能容纳450名本科生一起学习、娱乐和生活。新校园的启用将会满足所有本科生的住宿、学习需求, 学生在这里将体验全新的学习和生活方式, 澳门大学将迈进崭新的发展阶段。

二、澳门大学住宿式书院制度的理念及主要特征

1、澳门大学住宿式书院制度的理念。

澳门大学以住宿式书院制度为依托, 提出“全人教育”的理念, 全人教育关注人的全面发展, 关注人的潜力挖掘, 主张学生的人文精神与现实社会的融合。[1]这种教育不是通过把世界浓缩为结构化的学术“课程”实现的, 而是直接与环境的交往中产生的。

2、澳门大学住宿式书院制度的主要特征。

澳门大学住宿式书院积极建立一个充满活力、健康、互惠互助的社群, 它有很多鲜明特征。

(1) 文化教育特色。澳门大学住宿式书院内部遍布具有教育意义的人文景观, 学生自进入书院开始就被浓厚的文化氛围包围, 书院经常举办丰富多彩的文化活动, 借此机会学生可以接触到更加丰富的知识, 从而开阔视野, 建立广博的知识基础。各书院还举办娱乐活动, 学生与老师经常在一起用餐, 享受集体生活的乐趣, 在这些文化活动当中, 学生有很多互动交流、团队合作的机会。

(2) 学生自治特色。学生自治是大学生实现自我管理、自我教育的重要方式, 澳门大学住宿式书院体现了鲜明的学生自治特色。以珍禧书院为例, 它的学生组织结构特色鲜明, 院生会是一个面向全书院学生的组织, 由三位干事及五位工作组组长组建而成, 人员都是院方公开聘任的, 体现出公开、民主的特色。学生在这样的团队里工作有很强的归属感与荣誉感, 这种参与式的学生管理已经成为一种民主的领导方式和激励法则, 能够保证学生有充分的自治权利。

三、启示

1、大学宿舍功能的重新定位。

澳门大学高度重视住宿式书院的隐性育人功能, 将其作为课堂教学之外最有效的教育场所, 宿舍功能进行了延伸, 体现了其所追求的全人教育理念。当前我国内地绝大多数高校的宿舍文化单调, 不能对学生的生活、娱乐、交流等行为的满足提供足够全面的支持, 因而也就不能在学生内心产生强烈的归属感。[2]所以, 要建设和谐的宿舍文化, 最重要的是要解放思想、重新定位宿舍功能, 充分认识宿舍在大学教育中的重要作用。

2、创建完善的制度保障措施。

建立一套科学、规范又行之有效的规章制度是澳门大学住宿式书院能够成功实施的保障。我国内地高校规章制度不合理且不能保证实施。在新时期的宿舍管理中, 应该创新管理模式, 建立完善的制度保障措施, 构建社区文化体系。

3、完善参与机制, 支持学生自治。

澳门大学住宿式书院充分发挥了学生在社团中自我管理的职能, 让学生真正做到参与和自治, 教育者只发挥引导和组织的作用, 充分践行了“以学生为本”的教育理念。

我国内地教育管理者应该树立以学生为本的思想, 教育管理不应是单纯的去管学生, 而应该去服务学生, 教师应该悉心指导关心学生的生活学习并与学生保持密切联系。

四、结语

澳门大学实行的住宿式书院制度打破了传统的两级学生管理模式, 对学生的宿舍功能进行了扩展, 使其具备了重要的育人功能, 有利于学生的发展。我国内地高校在人才培养过程中, 需要大胆借鉴, 进一步完善与创新, 要深化一流大学的宿舍管理, 挖掘课程资源, 拓展育人渠道和空间, 以便能够更有效地实现培养目标。

参考文献

[1]张倩, 马博虎, 陈遇春.书院制度及其教育理念的思考[J].高等农业教育, 2013-3, 3:38-40.

篇4：住宿登记制度

【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0259-01

1 我国的商品房预售合同登记制度简介

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。

2 我国的预告登记制度简介

2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。

预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。

3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考

通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。

第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。

第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。

第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。

第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。

4 总结

不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年

[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷

[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季

篇5：酒店前台宾客住宿登记制度

一、坚持先登记、后住宿的接待基本原则，实行实名登记制度；登记时，前台接待人员必须认真核对、填写住宿登记表并扫描上传，严格执行公安机关的有关旅客住宿登记的规定，必须要求旅客持本人有效身份证件登记住宿，坚持“一客一登记”“谁入住谁登记”；对入住旅客的姓名、性别、年龄、照片等信息逐一核对，杜绝一人登记多人住宿或登记与住宿人不符等现象。

二、实行“谁当班，谁负责；谁在岗、谁负责”接待人员有责任保证所填写资料的准确性和真实性，填写登记表时要求做到字迹清楚、内容准确、项目齐全、填写规范；对登记单必须进行核查，有无错、漏项，发现 差错及时修正。

三、前台人员必须对住宿客人人数进行核对，并在旅客住宿单上标注同时由客人签字确认；早餐卷必须严格按照入住人数发放；对未带证件的旅客须要求其到辖区派出所开示身份证明方可办理住宿登记；访客信息要认真登记，对当日23点前未离店的访客必须扫描上传证件。

四、每日值班经理将检查当班人员入住客人的登记以加强对此项工作的管理，若有遗漏、不符合规定的，要及时与客人联系补齐，以确保信息的准确。在登记、核对过程中，如遇接待员不能处理的特殊情况，须及时上报，不可擅自处理或随意填写虚假内容，对在登记、验证方面出现问题的人员，视情节轻重处200—500元罚款。

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篇6：酒店住宿登记安全管理制度

酒店住宿登记安全管理制度

1、总台接待员负责接待旅客住宿登记工作，每天24小时当班服务。

2、所有中、外旅客必须凭有效身份证件如实填写旅客住宿登记单，登记合格率100%。

3、对零散旅客实施登记时必须做到;三清，三核对。;三清;即：字迹清、登记项目清、证件检验清。;三核对;即：核对旅客本人和证件照片是否相符，核对登记年龄和证件的年龄是否相符，核对证件印章和使用年限是否有效。

4、旅行团体客人的住宿登记可由旅行社陪同或销售代表代办填报。

5、VIP客人可先领进房，在房内办理登记手续或由省、市接待部门代为登记。

6、接待员在实施住宿登记时，应负责协助公安机关切实做好有关通缉协查核对工作，发现可疑人员采取内紧外松，先安排入住，后设法报警，避免打草惊蛇。

7、旅客资料和公安机关下发的有关通缉协查对象应及时输入电脑准确无误，以便核查。

8、接待员在办理住宿登记的同时，应提醒旅客贵重钱财，证件可免费保管。

篇7：住宿登记表

姓名性别单位移动电话入住日期离开日期

请选择你愿意入住的酒店及房间类型(请在c里划√)

酒店名称房间类型及房价(不包早餐)早餐 (RMB)备注

c广州白云国际会议中心酒店c RMB450元(高级单人房)

c RMB500元(高级双人房)单房含单早

双房含双早房间内可免费上网

(需自带电脑)

c同人宾馆(原招商宾馆)

(准四星)c RMB280元(标准房)

c RMB300元(高级房)￥30元/份

c广州华茂中心

(三星)c RMB210元 (标准商务房)

c RMB230元(IT商务房)￥25元/份

c广州锦江之星连锁酒店

(准三星)c RMB180元(单人/双人同价)含早餐

备 注：

1、酒店住宿费用各单位自理;

2、房间洗衣及电话等费用另外自理;

3、大会将统一安排往返酒店(限以上四家)到会场的交通车(早晚各一班);

4、需要协助安排住宿者，填妥此表于6月5日前传真或发电子邮件至广东省对外科技交流中心;

5、联系人：袁艳 电话：020-83163240、83562716 传真：020-83563523，83566362

篇8：住宿登记制度

1 我国商事登记制度审查模式的现存问题

我国对商事登记的审查逐渐向折中审查主义转变。但由于缺乏相关配套制度的改革, 在实践中出现了些许乱象。

第一, 审查方式与责任承担失衡。

由于我国对登记审查模式和责任承担规定的模糊性, 致使在相关司法实践中, 就登记机关是否应对申请材料的真实性担责的问题, 出现判决不一致的现象, 而其中多数案例又都对登记机关的担责予以了肯定。从而导致, 在对商事登记的审查上, 登记机关有选择审查方式的权利却没有选择承担何种责任的权利, 审查方式与责任承担方式不相对称。基于此, 为确保不因失责受罚, 登记机关对如实申报的要求通常较高, 在具体审查中对实质审查的应用也较多。因此, 尽管在折中审查模式下, 登记机关也仍因无法摆脱实质审查的义务责任而使在该模式下形式审查的主导地位被实质审查所取代, 实践中仍以实质审查为主, 给登记机关背上了沉重的责任包袱。

第二, 自由裁量权边界模糊。

折中审查模式赋予了登记机关进行实质审查的自由裁量权, 但对其边界规定模糊。这既与向折中审查模式转变的初衷相背离, 使商事登记审查又回到实质审查的老路, 又为登记机关行政越权、地方保护主义等开了方便之门, 既降低了商事登记的效率, 又对社会经济秩序的正常运行造成了危害。

2 对外国商事登记制度审查模式的探究

从国外先进国家的立法及其实践来看, 目前世界上多数国家的商事登记都采取形式审查原则, 认为“登记注册乃是企业设立的一项法律程序。因而政府对商事登记主要是提供一种权威而统一的程序性服务。而不是行政权力的运用和控制”。多数国家这样的立法选择是基于市场经济商事活动高速运转的情势下, 为维护企业的设立自由和营业自由、促进市场运行和行政管理的高效率, 做出的偏向效率价值追求的选择。一者, 形式审查原则对真实性的无追求性使其具有降低登记成本、提高登记效率的优点, 符合经济发展的需求;二者, 形式审查易于操作、可行性强的特征, 既解决了登记机关资源有限、无力履责的问题, 又免除了在实际条件下对审查人员辨别真伪的高度苛责;再者, 形式审查为减少事前审批、强化事后监督提供了条件。

3 审查原则的比较分析

在经过上述讨论后, 笔者欲对三种审查原则进行实际的比较, 看其优劣。实质审查原则所存在的缺点主要有:其一, 较多的工作量使登记机关无暇顾及对商事主体的监督和管理;其二, 审查的严格性及难度性降低了商事登记效率, 对原本有限的资源造成不必要的浪费;其三, 审查要求超出登记机关现有审查方式的水平, 实际操作困难大且效果不佳;其四, 登记机关的自由裁量权过大, 易由于权力的滥用造成对商事主体的侵犯。折中审查原则也存在如下缺陷:一方面, 对形式审查与实质审查的界限难以划定, 即对于启动实质审查的标准、范围难以客观界定;另一方面, 正是由于标准难以客观界定, 自然带来对登记机关自由裁量权的赋予, 同样存在越权问题等实质审查所具有的缺点;再者, 就我国而言, 折中审查原则还存在审查方式与担责方式不相称使商事登记偏于实质审查等问题。同时, 形式审查亦有其弊端:即过于注重形式上的合法性而不注重实质上的真实性, 使商事登记的安全性难以得到保障。

比较实质审查与形式审查, 由于实质审查原则所追求的安全价值在实践中易随着生产经营等活动的开展呈现出动态的变化, 使商事登记欲通过实质审查所达到的安全价值存在不定的因素, 同时反面又为登记机关的职权滥用提供了方便, 因此在安全与效率相冲突的情况下突出对交易效率的追求而选择采取形式审查原则的做法显得更为合理;就折中审查原则与形式审查原则比较而言, 由于折中审查原则的缺陷涉及标准划定的学理问题, 而对于完全公平又能够为大家所公认的界定标准在短期内不可能得到一个争论的结果, 相反, 形式审查原则所面临的缺乏安全性问题则已在多数国家通过对公司设立无效或撤销制度对第三人利益进行保护的方式予以解决, 因此形式审查就折中审查在缺陷的弥补上更具有实际操作性。总体而言, 无论从商事登记的价值追求上看, 还是从制度缺陷弥补的难易程度上分析, 形式审查原则都更具有优势, 加之经济发展的特殊要求, 造就了形式审查模式在世界多数国家商事登记制度中的主导地位。

4 我国商事登记制度审查模式的改革建议

目前对于我国商事登记制度审查模式的改革, 学界主要存在两种意见:其一, 通过对登记责任机制的重构以及对实质审查范围的限定确立真正以形式审查为主、实质审查为辅的折中审查模式;其二, 确立形式审查模式。笔者支持第二种观点, 理由如下:

第一, 经济上, 现代社会经济发展对商事活动高效率的要求决定形式审查原则是商事登记审查制度的最佳选择;第二, 法律上, 商事登记领域“私法自治”理念的贯彻需要通过形式审查主义使市场主体的实体责任回归为私法责任;第三, 制度上, 形式审查模式是三大审查模式中最易通过实际操作弥补缺陷以实现体制完善性的;第四, 实践中, 基于我国现有折中审查趋势的畸形, 一方面需要解决的现存问题不会少于直接实行形式审查模式将可能遇到的问题, 另一方面扭正现有折中审查模式的方法较弥补形式审查缺陷的方法更难实现, 既耗时耗资又更不具可操作性。故而, 欲先通过摆正折中审查模式再实现最终向形式审查模式转变的想法并不可取, 应直接建立形式审查模式。

因此, 笔者认为, 我国商事登记制度审查模式的改革, 可分四步走:首先, 通过立法直接建立商事登记制度的形式审查模式;其次, 通过对公司设立无效或撤销制度的规定, 实现对第三人利益的保障;再者, 通过从制度上加大违法成本、从法律上加重发起人责任尤其是虚假登记的责任, 以规避登记风险;最后, 通过对登记机关驳回申请应明示根据的要求以及受理登记法定期间的限制, 规范登记机关的行政行为, 进一步实现效率价值。

参考文献

[1]张恩宇.中国商事登记制度现状及完善路径研究[D].长春:吉林大学, 2009.

[2]王晓琳.浅谈商事登记制度[J].法制与社会, 2008 (11) .

[3]王令浚.商事登记法律制度研究[D].北京:对外经贸大学, 2007.

篇9：论预告登记制度

摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。

关键词:预告登记制度;商品房;物权法

一、预告登记制度的发展现状

1.立法现状

目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。

通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。

2.实际操作情况

(1)预告登记制度

目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。

(2)预售登记制度

另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。

二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善

1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰

根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议， 应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。

2.预告登记制度的效力有待完善

预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。

3.预告登记制度的发生方式缺失

关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。

4.预告登记薄的公开化

篇10：宾馆办理境外人员住宿登记程序

一、旅店业单位接待境外人员住宿时，应首先完成以下程序：

1、查验境外人员有效护照或其他有效出入境证件，查验边防入境验讫章，我国签证机关签发的有效签证或公安机关签发的居留证件等。

2、要求境外人员填写临时住宿登记表，填写时登记表规定的项目必须逐一填写，不得有缺漏或错填，应字迹清晰，内容准确。

3、工作人员应检查境外人员填写的登记表内容与证件信息是否一致，有无错项，漏项，发现差错，应要求境外人员及时修改。

4、按照公安机关要求，采集、录入境外人员信息并在24小时内上传至成都市公安局旅店业治安管理信息系统。

二、旅店业单位办理境外人员住宿登记时，必须按照以下要求录入：

1、“姓名”一栏：英文姓名外国人必须填写，英文姓名字幕必须按照本人所持的证件上的前后顺序大写录入；外国人如有中文姓名尽可能填写；华侨、港（澳、台）居民必须填写中文姓名。

2、“出生日期”一栏：必须具体到年、月、日；如遇到只有出生年份的，可将出生日期统一为1月1日，并在备注栏内注明。

3、“国籍/地区”一栏：必填写，不能为空白。外国人应按国籍填写，不能以城市名称替代国籍；华侨填写“中国”；港、澳、台居民分别填写“中国香港”“中国澳门”“中国台湾”。

4、“证件种类”一栏：应从系统自动生成的选项中选择符合入住人所持的有效出入境证件的种类录入。外国人护照分别为普通护照，公务护照等。绝大多数为普通护照。

5、“港、澳居民”应选择“港澳居民来往内地通行证”。

6、“台湾居民”应选择“台湾居民来往大陆通行证”。

7、“证件号码和签证（注）号码”一栏：应完整填写所有的数字和字母，且字母必须大写。

8、签证（注）类型：外国人免办签证的可写“M”，华侨、港（澳、台）居民可免填该项。

9、团队旅客入住必须逐一登记，不能只登记团队领队。10、11、不能登记境内导游或中国公民而入住境外旅客。

必须对每个旅客所持证件上含有图像和基本信息的页码进行扫描并上传。

12、停留事由：填写境外人员此次入境事由，如外国人持居留许可，根据居留许可的事由填写；港澳台人员可根据本人实际事由填写。

13、何处来和何处去：应填写住宿人抵蓉前的始发地和离店后下一个目的城市或国家（地区）名称，如“上海—广州”“日本—日本”。

14、对持有团队签证的境外团队旅游者：旅店业单位的营销部门应提前将境外旅游团的成员名单交给负责办理境外人员住宿登记的人员，可以不逐个填写住宿登记表，但团队须提供团队成员名单复印件和房间分配表，境外人员信息逐个录入并上传至旅馆业治安管理信息系统。

15、对持非团队签证的境外旅游者：应按照散客处理，必须逐一填写住宿登记表并按上述各项规定录入上传。

16、对长期包房的境外人员：旅馆业单位应与其签订责任书或协议并向当地派出所报告，责任书或协议内容必须包括治安、消防、会客、住宿登记、接待单位、联系方式、常住客人信息等内容，特别要明确长包房内不许留宿其他客人。

篇11：住宿登记制度

20入学的研究生，即日起可以开始提交住宿申请，具体事项如下：

1. 我校研究生公寓为4人间，由于今年学校的`住宿较为紧张，请您慎重考虑是否住宿，根据相关规定住宿期间在每学年中间不办理退宿。为能及时做出安排，请您在6月1日-6月30日登录“复试调剂录取系统”网上填报住宿申请，不填报者不安排住宿。(注：如有变动，以学生入学实际情况为准，不另行通知)。

2. 往年保留入学资格、休学、保留学籍，年入学需要住宿的研究生，无须进行网上住宿申请，请直接通过电话或者传真与公寓管理中心联系。

地址：山西省太原市迎泽西大街79号・太原理工大学公寓管理服务中心(迎西校区)

联系人：吴老师、王老师、乔老师

邮编：030024

咨询电话：0351-6014737 6018434

篇12：住宿请假制度

为了加强住宿管理，强化住宿生的安全和纪律意识，特制定本制度:

1、住宿生因事因病需要回家的必须履行请假手续，返校必须履行销假手续。

2、严格履行请假手续：晚休未进入宿舍楼之前请假需先由班主任签字同意后，再到生活老师处登记，并由生活老师在请假条上签字后才能离校；晚休进入宿舍楼后请假，需在生活老师处登记，由生活老师在请假条上签字同意后才能离校，并由生活老师告知班主任该生已经请假。

3、星期天不能返校的住宿生，班主任应在晚休前告知生活老师，生活老师在登记册上登记，在签名栏里让班主任或舍长签字，并在备注栏里注明“班主任告知”或“班主任打电话”。

4、生活老师两休必须查点住宿人数，出现没有履行请假手续而未归的住宿生，必须向班主任核实，并在登记册上登记，在备注栏里注明“未履行手续”。

5、两休期间有病到医务室就诊的必须持有“两休出入卡”。

6、非休息时间因身体不适需要回宿舍休息的住宿生，应持有班主任同意签字后的假条，并将假条交到生活老师处保存。

7、住宿生因某种特殊原因较长时间不住宿的，生活老师必须在住宿登记册上登记，让班主任或家长签字，并在备注栏里写清原因，还要向主管领导汇报。

篇13：商事登记法律制度探讨

关键词：商事登记,不实登记,登记豁免

1 商事登记法律制度的历史考察

何谓商事登记, 目前各学者的表述有所差异, 有的认为是一种法律行为, 有的认为是商事管理制度, 有的认为仅仅是一种活动, 但这些表述却有异曲同工之妙, 其差异也仅在于以不同的角度作为出发点。因此, 我们可以说, 商事登记是指商事筹办人或商人为设立、变更、终止商人资格, 而依商法典或商事登记法及其他特别法的规定, 向商事登记主管机关核准登记公告的法律行为。

商事登记法律制度可以追溯到古罗马时期。中古时代, 意大利及地中海沿岸商事繁荣, 形成了一定规模的行会组织, 他们自己订立法律, 保护自身的利益, 商事登记规则便也逐步健全。若欲取得商人资格, 除其身份取得商人行为的承认和接纳外, 还必须把商人名称、营业牌照、商业经营人及学徒等事项登记于行会成员的清册中, 事实上, 这就是早期的商事登记制度。

我国的商事登记制度从其本质方面考察, 早在汉代就存在。汉朝设市令长, 主管市场事务, 其职责之一就是掌管市籍 。在南北朝和清初都有类似的规定, 但这些规定仅仅是有名无实的, 与西方商事登记制度的历史演进具有天壤之别。中国古代的商事登记制度根植于封建社会中占统治地位的自然经济基础之上, 显然不同与西欧商事登记制度。 可见古代中西方商事登记法律制度在原动力、社会功能和价值等方面均是不同的。

2 商事登记法律制度的价值分析

任何一项法律制度的产生、发展都有一定的历史必然性, 也具有一定的价值取向。法律必须具有一定的内在道德性, 即法律必须符合一定的社会特定历史时期普遍的价值准则, 并与人类社会最低限度的价值观念保持一致。 商事登记法律制度亦然。

2.1 效率价值

在法律上, 效率被解释为通过对某些行为的规制, 限制一些自由, 从而获得更大的自由, 使法律关系和法律行为流转快速化, 以实现最大价值的目标追求。我们知道, 营利性是商法的核心理念, 商法的终极性价值是实现商主体的营利, 进而实现整个社会的经济效益。对于商主体来说, 只有在较短的交易周期内, 实现交易次数的增多、交易成本的降低, 即只有在交易迅捷的情况下, 商主体才能实现自身的营利。

商事登记作为交易的前置程序, 必然在制度设计上体现效率这一商法的价值。从社会整体角度来看, 商事登记并没有增大商主体的交易成本。商事主体设定、出资履行、组织变更合并、增资减资以及解散等方面信息的登记和公告, 是有助于相关交易主体便利地获取交易信息, 从而大大降低交易主体获取信息的成本支出, 也为商事主体迅速作出交易决策、降低交易风险创造了条件。 各国的商事登记制度无不体现出效率这一价值取向。例如法国《关于商事及登记的法令》中规定:法院书记官在收到申请的5个工作日内应进行登记。这种具有确定性的时间标准无疑是有利于保护商事交易的效率。瑞士、比利时等国的形式审查主义, 也完全符合商事效率原则。因此, 商事登记法律制度通过公权力强制性的限制, 有效防止在“自由竟争”中由于商人的逐利本性而可能引致的信息披露的缺失性与虚假性, 从而不仅在局部上保证了市场秩序的稳定, 也为整个社会商事交易效率的提高提供了基础保障。

2.2 安全价值

安全是人类所需要的社会性状, 当然也是法律所追求的一种价值。“商事交易, 固贵敏捷, 尤须注意安全, 如果只图敏捷, 而不求安全, 则今日所为的交易, 明日即可能发生问题, 甚至于遭受意外的损害。” 商事登记法律制度中的登记、公示、外观主义、严格责任主义等都是确认交易顺利、安全、可靠的基本原则之一。各国商事登记制度通常以强行法规范规定商事登记为一种要式法律行为, 要求商事主体必须以书面的形式和法定的格式将商事经营的内容和事项登记注册, 使交易相对人对商事主体的情况有所了解, 提高交易的安全性。

效率与安全都是商事登记法律制度所追求的价值, 但这两者常常发生矛盾, 但正如前述, 法律在反映社会生活的同时, 还必须按照一定的理想模式来塑造社会生活, 反映立法者、执法者及守法者期望追求的价值目标, 当法律所追求的多个价值目标出现矛盾时必须作出最终的选择。但从效率与安全这两个价值目标来说, 在兼顾安全价值的前提下, 安全因服从于效率, 以实现商主体商事交易营利性的终极目标。

3 商事登记法律制度若干问题的思考

3.1 商事登记中主体资格与营业资格分合问题

关于商事主体资格和经营资格的分合问题, 如今主要有两种立法例:“统一主义”和“分离主义”。前者是指商事主体资格的证明和营业能力的证明合二为一的立法模型, 而后者是指将核准登记视为商主体取得主体资格的程序, 而营业执照的签发作为取得营业资格的程序, 同时建立两个相对独立的证明体系。我国《公司登记管理条例》和《企业法人登记管理条例》第3条均规定, “经登记主管机关审核, 准予登记注册的, 领取《企业法人营业执照》, 取得法人资格”。可见, 营业执照的颁布被赋予了双重功能:即证明企业主体资格的取得和营业资格的取得。但这种做法在理论和实践中都是不可取的。

(1) 按照现代商法理念, 核准是登记机关依法对商事主体资格合法性予以确认的程序, 营业登记是企业在获得商事主体资格后, 要进入特定领域从事经营活动时必须向主管机关提出申请, 获取营业上的许可的程序。对于商主体资格的取得问题, 虽然各国对取得的标准不同, 但都认为商主体必须经过登记才能具备主体资格, 在取得主体资格之后尚不具备经营资格之前, 商主体已经是合格的民事主体, 而在取得了营业资格之后, 商主体除了能够享受普通民事主体所能够享有的权利, 还能够从事那些只有商主体才能够从事的活动。因此, 如按我国的规定, 商主体在核准登记之后, 没有领取营业执照就将被视为没有取得民事主体资格, 那么登记的意义将不复存在。

(2) 企业被吊销营业执照时, 由于主体资格依附于营业执照, 主体资格也就随之消灭, 那么处于清算阶段的企业就不能再认为是法人了, 也就不能以企业财产对外承担责任, 民事诉讼资格也相应地消灭, 相对人也只能对企业的开办者或者股东提起诉讼。按我国的相关规定理应做这一理解, 但这却恰恰与我国实践做法相矛盾。

从本质上说, 核准登记与注销登记都旨在解决某一私法组织的主体资格问题, 属于私法范畴较为适宜。而营业执照在法律意义上是一种准入制度, 是国家通过实施各种法律和规章制度对商市场开放程度的一种宏观的掌握和控制, 体现出很强的公法性。因此, 商事登记的立法指导思想应该从商事登记由统一主义走向分离主义。任何商事主体都具有营业资格和主体资格, 有主体资格并不必然具备营业资格, 丧失营业资格并不必然丧失主体资格。

3.2 不实登记效力问题

不实登记是指商事登记中登记与事实不符的情况下登记事项是否具有对抗第三人的普遍效力。日本《商法典》第十四条规定:因故意或过失而登记不实事项者, 不得以该事项的不实对抗善意第三人。 德国《商法典》第十五条第三款规定:对应登记的事实已经进行不正确公告的, 第三人可以对在其事务上应对此种事实进行登记的人援用已经公告的事实, 但第三人明知不正确的, 不在此限。从德日等国商法典可以看出, 对于不实登记, 原则上不实部分不能对第三人产生对抗效力, 但对善意第三人也作了例外规定。事实上, 这是商事交易外观主义的立法反映。

依外观主义, 一个法律行为一旦作出以后, 为了交易的安全原则上不允许撤销。在商事登记中, 商主体进行了商事登记并作了相应公告之后, 对于登记和公告反映出来的事项和内容是否存在, 相对方很难知晓, 而往往仅根据公告内容作出选择。但正如前文所述, 这里又涉及到商法对安全和效率价值的取舍问题。如果商法一味追求行为外观主义而不注重行为人的真实意思, 就很有可能极大损害善意第三人的利益。因此, 对第三人而言, 各国都区分了善意和恶意, 规定不实登记对善意第三人有利时, 不作对第三人不利的解释, 但恶意第三人并不能享有这一优待。

3.3 商事登记豁免问题

何谓商事登记豁免, 学界并没有严格的定义, 主要是指对哪些主体, 哪些行为要进行商事登记, 这就涉及到对商事主体的确认标准。由于各国的历史传统、商业习惯等的不同, 采取的标准也不相同, 但行为标准和职业标准则时各国都承认的。所谓行为标准, 也即营利标准, 主要包括目的的营利性、行为的有偿性、受益和盈利的分配性三方面;所谓职业标准是指商事主体持续的或反复的从事营利性行为, 并以从事该行为为业, 偶尔的经营行为, 不是商法上的经营行为。因此, 很多国家对必须履行登记的商人做了一些限定。日本《商法典》第八条规定:本法中有关商业登记、商号及商业账簿的规定, 不适用于小商人 。德国《商法典》也同样规定了一些豁免登记的对象, 主要包括:任意商人 (从事农业、林业及其从属业的经营者, 以及小商人) 以及自由登记商人 (包括律师、会计师等) 。我国台湾地区则对沿门沿街叫卖者、于市场外设摊营业者、农林、渔、牧业者、家庭手工业者、由主管机关所定的小规模营业者免于商事登记。

从我国目前的情况来看, 国家工商行政管理总局2005年颁发的《个体工商户分层分类登记管理办法》第十六条指出:“工商行政管理机关依照国家有关政策法规对农村流动小商小贩免予工商登记, 对农民在集贸市场或者地方人民政府指定区域内销售自产农副产品免予工商登记。”这样的规定在现阶段具有合理性。对流动小商小贩以及指定区域内销售自产农副产品的农民强制规定履行登记程序、同时进行实质审查, 显然不符合实际。

参考文献

[1]张民安, 龚赛红.商法总则[M].广州:中山大学出版社, 2004.

[2]乔军, 白延举.对我国商事登记法律制度问题的探讨[J].攀登, 2005, (3) .

篇14：古代土地、房屋登记制度

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书·食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开始借鉴西方的房产登记制度，决定采用德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。