中介(二手房)部门职责

中介(二手房)部门职责（共9篇）

篇1：中介(二手房)部门职责

一、部门职责

1、掌握市场动态，搜集市场信息，做好本区域房源开发及客户接待工作；

2、汇总并落实房源信息，并及时上报；

3、及时上报成交信息，便于公司市场信息库信息的刷新；

3、定期向总公司、财务部上报实现销售情况统计报表；

4、配合公司客服部做好合同签定工作，加强各类合同管理，建立用户档案，经常回访客户，反馈用户对产品的意见；

5、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度；

6、配合公司策划部做好广告宣传工作；

7、负责佣金结算工作；

8、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质。

9、交纳《诚意认购金》，应给予七天时间保留房源，转为定金后应在七天内签定买卖合同或租赁合同，否则不于保留房号或没收定金

10、完成公司下达任务指标。

二、店面销售构架及职能： 架构：

每个连锁店下设店面经理一名，店面经理助理一名，售楼人员若干名，按揭人员公司统一调配。

（一）店面销售经理职责：

1、从全局观点出发，维护公司的整体效益，同时安排好本部门工作；

2、忠于公司事业，严格要求自己，处处以身作则，严守公司规章制度，工作上起到模范带头作用；

3、加强本部门的内部管理，注意工作方法，讲究领导艺术，深入实际，关心员工的思想动态和生活情况，加强政治思想教育，充分调动全体员工的积极性，保持一种团结协作、优质高效的工作气氛；

4、积极主动，高风格、高姿态地搞好部门之间的协调工作，做到相互配合，团结协作；

5、有权力、有责任、有利益、有义务，必须处理好责、权、利三者关系，严禁以权谋私、假公济私，损害公司利益，败坏公司声誉，污染公司风气；

6、审查房源信息的真实可靠性和成交房源，并及时上报；

7、组织召开本部门业务讨论会，加强现场客户信息管理，协助业务人员成交，同时加强学习，努力提高本部门业务素质；

8、配合公司客服部做好合同签定工作。

9、积极主动核对佣金单并及时收回佣金。

10、严守企业秘密，不得擅自向无关人员泄露企业的业务信息、经营情况、管理文件、经济数据等；

11、对于未在规定时间（三天）落实房源信息可靠性的房源，及时重新分配落实。

（二）店面经理助理岗位职责

1、协助店面经理做好市场新房源的开发和店面销售管理工作工作；

2、坚持“顾客至上，科学管理”的宗旨，树立良好的企业形象，创造良好的推销环境，充分调动各员工的积极性，并保持团结协作、优质高效的工作气氛；

3、协助公司客服部签订各类合同，并审核其它销售人员签订合同的真实性；

4、协助店面经理落实佣金的回收工作；

6、做好售后服务工作，并努力同新老客户保持良好关系；

7、建立客户档案，妥善保管各类合同及客户资料；

8、负责组织召开销售人员业务会，总结交流营销经验分析客户，协助成交，不断提高本部门业务水平。

9、店面经理不在时，肩负店面经理的职责，负责本部门全面工作。

（三）销售人员岗位职责及用工原则： 销售员岗位职责

1、利用房源信息，为客户推荐房源并提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题；

2、善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业树立良好形象；

3、服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机地推销房源；

4、做好房源信息开发工作，并及时实地落实房源信息的真实可靠性，《绘制房源信息表》；

5、努力做好售后服务工作，及时回访客户，反市场信息；

6、每天向店面经理汇报工作情况，上交接待情况登记表，每月进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进行计划，以提高工作的计划性和有效性；

7、负责及时催收佣金，撮合客户成交，督促客户及时提交各种资料；

8、努力学习知识，提升知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高。

销售人员用工原则

1、公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则，“公开招聘，择优录用”。

2、应聘销售人员其试用期均为1个月，经试用期过后继续聘用人员视为正式员工。

3、销售人员在试用期内及正式聘用期工资、底薪、提成（待定）、奖金（1元/新房源信息）计算办法如下：

试用期 第一、二个月

底薪300+提成

第三个月以后

底薪300+中餐交通补贴100+提成+奖金

4、在公司经营良好状态下，如销售人员连续2个月内无业绩即自动解聘。

5、每位销售人员在公司工作满一年，底薪上浮50元，以次类推。

（四）销售人员形象要求：（1）销售员仪表、仪容准则

1、衣着：店面销售人员统一着装，必须衣着干净，无污渍和明显皱摺。

2、化妆：女员工切忌浓妆艳抹，可化淡妆。忌用过浓香水或使用刺激性气味强的香水。男员工头发要常修剪，不留胡须，保证无头屑。

3、工作环境：售楼部保持干净、整洁，每日打扫环境卫生。店面员工不得抽烟。

4、精神状态：在对待客户服务时，不得流露出厌烦，冷淡，愤怒、僵硬紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客户服务。

（2）销售人员工作态度准则

友善：以微笑迎接客户与同事和睦相处。礼貌：任何时候均应使用礼貌用语。热情：工作中应主动为客户着想。

耐心：对客户的要求应认真，耐心聆听并介绍解释。（3）销售人员举止：

站姿：躯干挺直，头端正而露微笑，目视前方，两臂自然下垂。坐姿：

1、两手平放腿上，不得插入两腿间，也不要拖腿或玩弄任何物件。

2、听客户讲话时上身微前倾，不可满不在乎，东张西望。

3、两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢。交流：

1、与客户交谈时不得大声说笑或手舞足蹈。

2、讲话时用礼貌用语。

3、不得以任何借口顶撞、讽刺挖苦嘲弄客户。

4、任何时候招呼他人时均选择“您好”，不能用“喂”等不礼貌用语。三、二手房店面工作管理制度

1、销售员之间应相互团结、互助互帮互学、共同进步，加强店面销售员的团队合作精神，严禁相互之间争吵、打斗，遇有问题应及时向店面销售经理汇报，并由店面销售经理解决处理。

2、进入店面工作人员一定要穿工装，配带胸牌；

3、销售员上下班实行签到制，由经理助理负责核实，作为当天的考勤记录。因事、因病不到者，事先必须向店面经理提交书面请假申请，经店面经理批准，方可休息。任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则作旷工一天论处。电话请假一月内不得超过1次。病假者需由市公立医院出具病假证明，；

4、销售员因业务需要不能签到者，应提前店面经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到；不能提前报告者，应在事后主动向考勤负责人报告，核实后由考勤负责人报告并如实登记；

5、员工实行轮休制，每星期由店面经理按实际情况安排员工轮休（周六、周日及广告日不安排休息），员工应准时上班，不准迟到、早退和旷工；

6、迟于规定上班时间之后到岗即为迟到，早退以是否按时离开工作地点为准，擅自离开工作岗位者或先休息后请假者作旷工处理；

7、必须按编排当值，不得擅离职守，个人调换更值时需先征得店面经理同意；

8、凡上班时间因业务原因需要外出者，应在外出之前向店面经理说明，如未经准许离开岗位３０分钟以上，事后又没有合理解释做旷工处理；

9、接、打私人电话不准超过3分钟。

10、销售员须自带水杯，并置于指定位置，不准放在接待台上，销售员进餐应在指定区域。

11、销售员不准在售楼处抽烟、打牌、下棋、高声喧哗、聊天、睡觉、吃零食，不准翻看与房地产无关的报刊、杂志，12、不得收取客户的小费、红包，如发现即刻辞退。

12、销售员应保持店面的清洁卫生工作，桌椅物品及资料摆放整齐，接待前台应随时保持清洁、整齐。

13、销售员如发现宣传品、收据、合同、饮用水等不足时应及时通知相关人员予以补足。

14、销售员必须对公司机密、房源信息等保密；严禁外泄客户资料，严禁传播不利本公司的传言；

15、业务员带客户看房时，应注意客户及自身安全。在任何情况下，售楼处必须至少留一名业务员。

16、业务员填写各类合同时，必须认真、仔细，字迹要清楚、工整、不得涂改。

17、业务员在成交前必须到店面经理处确认房源，确认后再与客户签约，严禁卖错房号或卖重房号。

18、严禁业务员私下将客户房源转卖或转租的“炒房”行为，不得透漏公司相关客户、房源信息给其他中介机构，违反者即刻辞退，严重者公司将有权要求其赔偿经济损失。

19、当与客户发生争议时，严禁强辩、争吵，影响公司形象。20、如业务员有误导客户的现象发生或因超范围承诺引致纠纷或客户投诉，店面经理有权对该业务员停职、调离，严重者可上报公司解聘。

21、因人为原因给公司带来经济损失的，本人照价赔偿，故意破坏者，视情况处以２倍以上赔偿，直至通报批评或开除；

22、切实服从上司的工作安排和调配，依时完成任务，不得拖延、拒绝或终止工作；

23、员工未经公司批准，不得兼职；

24、在对待客户服务时，不得因任何原因流露出厌烦、冷谈、愤怒、僵硬和恐惧的表情，要友好、精神饱满、风度优雅地为客户服务；讲话时用礼貌用语，不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客户；

25、员工对本部门的处罚行为有异议，可向上级公司部门申诉。

26、对违反本制度的部门视情况轻重给予通报批评、罚款；

27、负有监督责任的主管人员疏于职守的，视情节给予处分；

28、违反制度给公司造成经济损失的，公司将要求其赔偿。

四、奖励制度

店面每月对售楼人员进行业绩及考勤考核，并将考核结果与员工奖励有利结合。

1、奖励

（1）销售人员对公司做出重大贡献；（2）销售业绩突出；

（3）及时处理或完成销售当中出现的重大问题；

（4）无违反销售制度、准则情况下作出以上三种贡献者奖励。

2、处罚

（1）在业务活动中，销售人员损害公司利益和公司形象者视情节严重扣除当月底薪100元至当月全部工资，由店面销售经理认可，上报公司当月扣除；

（2）迟到、早退者（规定工作时间）在30分钟之内，按10元／次扣除，一个月内累计三次迟到、早退者，扣除当月底薪100元；30分钟以上视为矿工。

（3）旷工一个工作日以上（含一个工作日），除名并扣除当月工资；

（4）病假超过一个工作日内扣除当日工资，超过三日每天按２倍日工资扣除，病假月累计达到７个工作日以上则予以解聘；（5）事假不超过１日则扣除当日工资，连续事假３日之内（超过一天）每天按２倍日工资扣除，连续超过３日每天按３倍日工资扣除，月累计达到５个工作日以上则予以解聘；

（6）蓄意争抢客户者，取消该单业绩；私下为客户更名、出租、转让等，除没收所得外，并辞退。

（7）因与他人或客户发生争执、争吵，而影响公司形象者，扣工资50元/人次。严重者当场辞退。

（8）随意泄露公司内部资料、客户个人资料，造成不良影响者，扣工资100元/人次，造成经济损失的，将予以赔偿。

（9）水杯、书刊、资料乱放，乱扔纸张、杂物，客户离开后未及时整理桌椅、清理杂物者，扣工资10元/人次。

（10）未使用电话统一用语和在售楼处及附近大声喧哗者，店面经理提出口头警告，情节严重且屡教不改予以辞退。（11）上班时间看电视（广告宣传片除外）、吃零食、睡觉、着装不符合要求者，项目经理提出口头警告，情节严重且屡教不改予以辞退。

五、房源开发制度

1、由公司指定各店面房源开发考核指标，各店面根据实际情况指定业务员开发考核指标，业务员应努力完成。

2、店面接待新房源应计入业务员个人指标。

3、业务员外出开发房源应填写《销售日志》，于晚会时反馈店面经理处，并在落实自己所提交房源的真实可靠性后，填写《房源情况表》，存档。

4、店面经理在汇总完信息后，及时上报公司，由公司信息管理人员及时录入房源信息库。

5、开发的房源的判定，以房源信息登记表为准。

6、由店面经理或店面经理助理负责各类出售或出租《委托书》的保存和签定工作。并及时上报公司备案。

7、带客户看房，店面须于客户签定《看房确认书》，同时客户交纳看房费。

8、店面和店面销售人员应保障信息的真实、合法性

六、店面客户接待制度

1、业务员之间应团结互助、互相学习，发扬团队精神，资源共享，努力做好接待工作。

2、来电要求接听迅速，应答准确、简短，统一文明标准用语“您好，×××（售楼处）”，保证最大进线量。

3、当客户进入售楼处大门时，业务员须主动上前迎接，不允许坐等或采取观望态度。

4、业务员接待客户时，应礼貌微笑、热诚周到、不卑不亢、大方得体。若业务员不了解情况或有疑问，应尽快查出答案及时回复，其间礼貌地请客户稍候。

5、业务员在与客户交谈过程中，应礼貌婉转地问客户是否曾得到过其他同事的接待，成交前若发现该客户是现场同事的有效客户，应主动退出，转交该同事接待。

6、公司鼓励成交，若原业务员不在现场，其老客户由轮到的业务员义务接待；如因义务接待错过本人接待机会，可予以补足一次接待机会。若业务员有意不询问客户是否为其他同事的老客户或明知是老客户仍进行接待者，视为抢客。

7、一般情况下，一个业务员不能同时接待两批或两批以上不是一起的客户，正在接待的客户未离开售楼处（已成交的老客户除外），此业务员不得中途再接待其他新客户，除非当时没有其他空闲业务员。

8、已下班的业务员不准坐在接待前台。

9、在业务员接待客户时，若未向其他业务员提出协助的请求，其他业务员不允许上前为客户讲解和递名片。

10、如该业务员正在接待客户，已定或未定老客户上门，应由最后一名业务员义务接待。未下定的则算该业务员的一次接待机会。

11、接待过程中如其他业务员有疑义，不得上前打扰。事后以客户登记为准，如发现该业务员刻意隐瞒，则扣罚该业务员壹佰圆，并让出此客户。

12、中午12点下班后，值班业务员不计指标，下午正常上班后，按上午下班后的顺序进行接待。

13、如本业务员不在，下一业务员立即接待，本业务员自然轮空，除本业务员短时间离开，并和下一业务员打过招呼。

14、业务员接待的老客户（包括分下来的客户）如一个月内未进行跟踪，如由其他业务员成交，则算成交业务员业绩。

15、分组外销的客户以登记本上客户登记为准。如未登记，该客户在售楼部进门直接点名找该业务员，算该组业绩。

16、业务员在接听电话时，如客户较有意向购房，可告知客户该业务员电话和姓名，如客户是电话咨询后来售楼部进门直接点名找该业务员，算该业务员有效客户。

17、依签到次序最后两位未接待客户的业务员负责义务接待和接听客户来电。

七、接待顺序

客户接待应按轮序表上的顺序依次接待。客户接待分别分为正常接待、义务接待和轮空三种情况。

正常接待：新客户上门，由轮到的业务员接待。公司奉行“进门既是客户”的原则，对于进门的客户，无论其有无登记，购楼意向如何，均应热情接待，并占用一次接待机会。

义务接待：接待同事的老客户和本项目的发展商视为义务接待，如果义务接待完毕，后面的业务员还没有接待客户的，即时补上，如果后面的业务员已经进行接待，则在本轮的最后予以补上。轮空：如果客户上门，轮到的业务员不在现场或是正在进行接待，则由后面的业务员进行接待，该业务员轮空。其他情况：

已落定的老客户上门，由原业务员接待，不占用接待机会，如果被轮空，不补足机会；未落定的老客户上门，由原业务员接待，占用一次接待机会，如果被轮空，不补足机会。

客户指名的业务员或老客户带来的新客户，若无其他同事在此之前留姓名及联系电话，且该业务员在场未接待客户时由该业务员接待，并占用一次接待机会。若该业务员不在现场或是正在进行其他接待，则由轮到的业务员义务接待，待该业务员接待完毕再转交。

被接待过的客户，如果没有留下全名或者联络方式，视为新客户。但接待过的业务员，如果第一时间认出客户，或被客户点名要求接待，可以提前进行接待，占用一次接待机会。

非客户判定：有下列情况之一的，视为非客户，不占用接待机会，业务员在接待之后，予以补足机会： 接待同事的老客户； 发现是他人客户并转交； 询问与本项目无关的人员；

广告公司、装饰公司、礼仪公司等工作人员；

八、有效客户的鉴别（以有效来客登记为准）

有效客户登记：新客户来访，归当值销售员所有，来访客户在《客户登记表》或《房源信息登记表》上登记姓名及联系电话则为有效登记或房源基本信息。

业务员在接待完有效客户后，应该即时登记在自己的客户登记本上，并进行跟踪。

客户跟踪期为30天，如果超过跟踪期，客户再次来访，被其他业务员接待，则前面接待过的业务员视为放弃。即1号接待的客户，如果没有进行跟踪，31号则过期，依次类推。

连续跟踪期为成交后3天内。在此期间，如跟踪查明客户已在其他业务员手上成交，且属于跟踪期的，则只算首次接待业务员的业绩。如客户与其他售楼员签单，成交三天后原始接待者还不知道，客户归其他售楼员所有；

凡同属一个家庭单位或同一公司企业的客户，当购买同一套单位时均视为同一客户，属于首次接待者的有效客户 老客户介绍新客户来访时，该新客户归其所介绍人的原始接待者所有；

如因售楼员态度原因，遭客户投诉，客户中途主动要求更换接待人，由部门经理重新分配该客户，安排其他人员接待。

九、佣金分配：

1、来访客户成交后的佣金归原始接待者所有；

2、不允许私自分佣，如有特殊情况，上报店面销售经理解决。

十、例会制度 每天由店面销售经理主持例会，布置销售工作，沟通各种信息，了解客户需求，组织培训和小组讨论。由专人做记录，并在日报上摘要汇报。销售经理无法主持，由店面经理助理主持或临时指定主持人。

篇2：中介(二手房)部门职责

责任？

一、如何选择二手房中介，选择二手房中介要考虑哪些因素

1、了解什么是二手房中介。二手房中介大多数以房地产顾问公司、置业顾问冠名，究其性质为法律上的经纪人。一般而言二手房交易只是它们经营范围的一部分，在现实生活中，这些中介公司一般还经营房屋租赁，资产投资顾问的业务。

2、了解中介公司的资质。资质的法律意义在于，中介公司具备了从事房地产中介服务的资格，特别是当由于中介公司的过错给第三人造成经济损失时，有能力承担相应的法律责任，管理部门也能够对其作出相应的处理。要作为一家合法的中介机构，必须有《工商营业执照》和《房地产中介资质证书》，两者缺一不能营业。同时，我们还要审查它们的经营范围，审查他们经营范围中是否包含你咨询委托的业务，是否得到工商行政管理部门许可,是否随意扩大经营范围。

不能买卖的二手房有哪些，哪些情况下的二手房不能买卖

二手房可以买卖，但不代表所有的二手房都能够拿到市场上交易。根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋;

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鉴定为危房的房屋;

4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

5、在农村集体土地上兴建的房屋;

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;办理二手房过户的基本程序，办理二手房过户手续的材料

一、办理二手房过户的基本程序

购买二手房办理过户手续，整个办理程序一共包括四个环节，即签约、交税、登记、取证。

所谓“签约”，指的是卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定：

所谓“交税”，指的是买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；

所谓“登记”，指的是买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；

购买二手房应注意什么，如何按揭购买二手

房？

一、购买二手房应注意什么？

首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。

最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

二手房买卖注意事项，二手房交房时的注意事项 一、二手房买卖注意事项

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）__日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

...买二手房出现户口问题的原因，二手房买卖如何处理户口

一、买二手房出现户口问题的原因

引发户口问题的原因主要有以下三个方面：

1、房屋权属管理和户籍管理不可分离；

2、法院不能直接对户口迁移作出民事判决；

篇3：中介(二手房)部门职责

一、二手房交易市场发展概述

我国二手房市场兴起,源于1998年国家停止住房实物分配之后,城镇居民长期压抑的住房需求得到释放,再加上住房公积金和商业性住房金融的支持,此时,面向二手房市场的中介服务起步发展。到2001年之后,房地产市场出现需求两旺的景象,商品房价格快速上涨,二手房市场也受到进一步影响,房地产买卖、租赁市场开始全面繁荣,房地产经纪行业进入初级发展时期。从2004年开始二手房市场进入快速发展期。但是2008年,在金融危机的影响下,整体楼市不景气以及消费者的观望情绪,二手房成交量出现了近5年来的首次下降,二手房市场发展上升曲线出现了拐点,进入了调整期。综观二手房交易市场近10年来的发展,期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段,逐步形成了房地产行业中不同于商品房市场,具有自身发展特点的另一种市场环境。

二、二手房交易市场存在的问题

1. 法律制度不完善

二手房市场起步晚,发展迅速,国家的相关立法滞后,目前适用的法律仅有的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、修正的《城市房地产中介服务管理规定》和地方政府制定的房地产管理条例等,这在一定程度上影响了我国中介服务行业的规范发展。因此,建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度,做到有法可依、按章办事,是实现房地产中介行业规范化管理的基础。

2. 二手房买卖双方及中介机构的信息不对称

在二手房交易市场中,由于房屋资源的稀缺性,买方、卖方及中介机构三者之间存在着信息不对称,为追求自身利益最大化,各自均利用所掌握的相关房源信息进行博弈。

一是买方和卖方。一方面,由于能够进入市场交易的二手房的特性复杂,买方和卖方的供求信息无法及时有效地传递到对方,供求关系的交汇点在现实中难以形成,致使二手房自行交易难以成功;另一方面,卖方为了极尽所能地推销所持有的待售房屋,通过看房、介绍房屋住所周边优势环境等方法,传达给买方所关切的信息。而买方一边收集卖方所传递的信息,一边审慎的询问房屋相关信息,验证卖方的信息,比较权衡交易机会。而现在生活中存在着信息不对称,买卖双方难以消除对方在交易中可能存在的不确定因素,寻找并委托第三方专业机构完成二手房交易,成为买卖双方共同的选择。

二是中介机构与买卖双方。由于房屋交易是一次性博弈,中介机构、买卖双方从各自利益最大化的角度出发,利益目标不可能完全重合,中介机构的很多行为不能为双方所知,如经营状况、资金运用、信誉等,于是又产生了信息不对称。在二手房交易中,中介机构力求使买方出高价、卖方降低价格,促成买卖双方签订交易合约,从中获取中介佣金。

3. 中介机构的诚信缺失

房地产中介机构是以提供信息为基础的服务性行业,遵守自愿、公平、诚实守信的原则是房地产中介机构必须履行的义务。由于房地产中介行业准入门槛低,从业人员的素质参差不齐,公司管理不规范,市场监管处罚力度不到位等原因,经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称,收取不合理费用;模糊中介服务委托合同条款,欺诈买/卖方的行为,从业人员刁卡买/卖方,获取不当得利等事件。中介机构诚信缺失的问题,不仅极大地损害了买/卖方的权益,而且还影晌了企业自身的形象和长远发展,更不利于二手房市场的健康发展。

三、规范二手房市场中介行为的新模式思考

加强房地产中介机构的规范化管理,保护买卖双方的合法权益,促进二手房市场的健康发展已是迫切之需。目前,受金融危机影响,房地产行业受到严重冲击,市场环境不景气,而此时,正是房产机构加强“内功修炼”,完善组织管理制度,加强公司核心竞争力的最佳时机。具体的规范管理措施如下:一是完善公司管理规章制度。中介机构在二手房市场大发展中,忙于市场竞争与扩张,疏于组织机构的规范管理,规章制度不完善,加强组织机构建设,完善组织各项规章制度,已突显重要;二是增强员工服务意识,加强员工职业能力培训。一方面提高员工对组织认同感,增强服务意识,另一方面,提升员工服务水平,加强职业能力;三是切实改进服务质量。为了进一步巩固组织的变革和增强员工服务能力,中介机构应重点落实公司现有代理交易项目的执行,收集买卖双方对交易过程中的意见,改进中介服务过程中的不足,提升中介服务质量。

规范二手房市场中介行为,仅靠中介机构加强内部管理是远远不够的。中介机构加强内部管理只是一种自律行为,而要切实消除二手房市场中存在的问题,关键措施必须有刚性的制度或利益约束的方式来完成。刚性的制度需要政府的相应监管机制配合执行,其消耗的社会成本较大;而利益约束的方式,可采用利益索求者之外的组织或个人控制实施,其消耗的社会成本较小。笔者提出构建中介佣金第三方存款模式就基于利益约束的方式,规范二手房市场中介行为,使其公平获取利益。

四、中介佣金第三方存款模式的探讨

中介佣金是中介机构根据买/卖方委托合同要求,在二手房产权交易环节中为买/卖方提供中介服务所收取的费用。中介佣金是中介机构提供服务完毕后的利益所得。而在现实生活中,中介机构往往利用买/卖方对二手房交易规则不熟悉,买/卖方急于达成产权交易的迫切需求,而强行提前收取中介佣金。此举保证了中介机构利益所得,即不管在后续产权转移交易过程中,买卖双方、中介机构出现任何纠纷,均不会侵害中介机构的利益得失。此举也是二手房市场中介行为诸多问题的根本所在。因此,研究构建一种新的中介佣金的管理模式,制衡买方、卖方、中介机构三方交易的公平实施,对促进二手房市场规范发展具有重要意义。

笔者认为由银行来担任中介佣金监管方,即建立以商业银行为主体的二手房中介佣金监管模式是可行的。在二手房交易中,银行可以通过二手房中介服务专用账户来对中介佣金的流转进行控制。见下图:

二手房交易中,买卖双方分别与中介机构签订房地产经纪合同之后,选择第三方委托银行,中介机构、买方(或卖方)、银行三方签订中介佣金托管协议,协议中应当规定,二手房交易委托人仅能通过银行的专用账户来对中介佣金进行划转,当中介佣金进入专用账户后,银行即开始将佣金冻结,待中介机构、买卖双方将一系列房屋产权交易手续办理完毕后,新房产证下发,买卖双方交易资金到位,中介机构、买卖双方同时到银行办理专用账户解冻手续,银行方可放款,中介佣金托管期间银行不收取手续费,其收入来源于托管期间佣金产生的利息或利差。

五、中介佣金第三方存款模式的市场预期

1. 规范中介机构服务行为

采用第三方存款模式监管中介佣金,在交易规则上,杜绝中介机构强行提前收取中介佣金的违规行为,在交易过程中,规避中介机构利用信息不对称不当得利的行为。另外,激励中介机构加强内部管理,提高工作效率,争取尽快拿到中介佣金。

2. 增强交易中的透明度、公平性

二手房交易中买/卖方、中介机构的纠纷产生多数由信息的不对称所引起。而消除纠纷的办法,即是在交易前,让买/卖方、中介机构形成自愿、公平的利益交汇点,并通过第三方资金监管来维护交易行为的公平。从根本上消除一次性博弈的弊端,建立一种一次性博弈多方受益的交易机制。

3. 加强了政府的管理措施

中介佣金第三方存管模式的提出,在二手房交易规则上增加了新环节。但新增的环节并不会增加政府支出,它是发生在买/卖方、中介机构与银行之间的商业行为。从规范二手房市场管理上,向政府提供了一种管理措施的建议,政府可以设计交易流程,制定交易规章制度,借助银行机构对中介佣金的监管,规范买/卖方、中介机构的交易行为,促进二手房市场中介行业发展。

笔者从理论上探究了中介佣金第三方存款模式及其市场预期,相信经过实践地检验和完善,它必将为二手房交易营造公平、诚信的中介市场环境发挥重要作用。

参考文献

[1]谢纲,万树勇,伊月丽.对我国支付体系监管的探讨[J].金融会计,2006,(10).

篇4：买“二手房”谨防中介圈套

圈套一：中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。

按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。 但有的中介商在担当中介过程中编造房主出差、没空等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双 方事后碰巧见面时，发现中介商从中赚取数千元甚至数万元的差价。

圈套二：中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。

购置商品要按质论价，这是最基本的道理，可有的中介商在担当中介过程中，借口房主 不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让购房者到实地观察。待办理交接手续 时，才发现房屋的质量有明显问题。

圈套三：中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。

有消费者反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急于购置“二手房”，当到中介机构办 妥购置手续后，才发现所购“二手房”也面临拆迁。如要反悔，需付违约金。

圈套四：中介商没有如实介绍商品房面积的含义。

目前表示商品房建筑面积的方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积；另一种是不带 公用部分的建筑面积。而在中介过程中，中介商只笼统介绍建筑面积，消费者误认为不带公 用部分的建筑面积，实际上是带公用部分的建筑面积，事后因此发生纠纷。

圈套五：玩弄文字游戏，签订不公平合同。

中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比 较含糊，而购房者因缺乏经验和文化程度低等原因往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者有 苦难言。

购房包括购买“二手房”是一种大额消费，需用去消费者数年甚至数十年的积蓄。为了 维护广大消费者的合法权益，中国消费者协会特发出郑重警示，警告消费者增强自身的保护 能力，在购置“二手房”时要注意以下几点：

1．要学习相关知识，注意调查研究。购房者在购房时要弄清房屋面积的计算方法、面 积名称的含义，请行家帮助评估房屋质量的好坏，要了解购房地段的价格行情、远近规划情 况，购房中介和房主信誉程度等情况，切莫急于求成。

2．一定要坚持与房主见面。购房者要在中介商的帮助下，向房主提出要观察房子，要 查看有关房子的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。

篇5：二手房中介团队管理

2.谨慎地设定团队目标，且认真严肃地对待它们。3.切记成员间要彼此扶持。

4.将长程目标打散成许多短程计划。5.为每个计划设定明确的期限。

6.尽早决定何种形态的团队适合你的目标。7.时时提醒团队成员:他们都是团队的一份子。8.将团队的注意力集中在固定可衡量的目标上。9.利用友谊的强大力量强化团队。

10.选择领导者时要把握用人唯才原则。11.领导者需具备强烈的团队使命感。12.奖赏优异的表现，但绝不姑息错误。

13.记住每位团队成员看事情的角度都不一样。14.征召团队成员时，应注重他们的成长潜能。15.密切注意团队成员缺少的相关经验。16.应使不适任的成员退出团队。

17.找到能将人际关系处理得很好的人，并培养他们。成立一支团队是领导者的主要工作。确保你的团队有清楚明确的目的和足够达成目标的资源。要以开放和公正无私的态度对待团队成员。

1.设定具挑战性的目标须根据限期来考量是否合理。2.设定目标时，考量个别成员的工作目标。3.划的失败危及整体计划的成功。

4.坚持得到信息技术支持，它能为你提供确实需要的东西。5.对待团队外的顾问要如同对待团队成员一般。

6.除非你确定没有人能够胜任，否则应避免“事必躬亲”。7.不要委托不必要的工作，最好将其去除掉。8.赋予团队自己作决策的权力。9.鼓励团队成员正面积极的贡献。

10.肯定、宣扬和庆祝团队每次的成功。

11.找到易于让成员及团队了解每日工作进度的展现方式。12.鼓励成员之间建立工作上的伙伴关系。

13.鼓励天生具有领导才能的人，并引导和培养他们的领导技巧。

14.绝对不能没有解释就驳回团队的意见，与此相反，解释要坦白，理由要充分。15.确定团队和客户经常保持联系。

16.以自信肯定的态度让团队知道谁当家，但要预防予人来势汹汹的感觉。17.想办法给新团队留下一个实时的好印象，但切忌操之过急。

18.倘若你要求别人的建议，抱持的心态不能只是欢迎就行了，也要依循建议有所行动。提升团队效率 团队要达到应有的效率，唯一的条件是每个成员都要学会集中力量。你必须了解团队的能力，以确保团队的成功。

1.协助团队找出方法以改变有碍任务推展的团体行为。2.找出可建设性地利用冲突的方法。

3.记住要在工作中穿插安排娱乐调剂身心--这是每个人应得的福利。4.若有计划出错，一定要作全面性、公开化的分析。

5.如果你希望团队成员有问题时能毫不犹疑地找你谈，就要实施“开门政策”。6.要求提出问题的人解决问题。

7.安排正式的和非正式的会面，讨论团队的工作进展。

8.使用不带感情只问事实的态度，是化解纷争的最好方法。9.保持团队成员间的熟稔，以易于沟通。

10.设立交谊场所，让团队成员可作非正式的碰面交谈。11.鼓励同事间自由的沟通活动。

12.实施会议主席轮流制，让每个人都有机会主持会议。13.尽可能多地授权给团队成员。

14.事先于会前发出议程，预留时间给与会者准备。15.培养所有对团队有益的关系。

16.努力保持团队内外关系的均衡与平稳。17.确定所有相关人士都能听到、了解好消息。18.倘有麻烦在团队关系中发酵蕴酿，要尽快处理。19.安排团队与机构的其它部门作社交联谊。20.找出你与“大佬”保持联系的最佳通讯科技。21.谨慎分派角色以避免任务重复。

22.找寻建议中的精华，且绝不在公开场合批评任何建议。23.一定要找有经验的人解决问题。24.分析团队成员每个人所扮演的角色。

25.脑力激发出的意见，就算不采用，亦不得轻视。否则，会打击人的积极性，创意的流动也会因此停止。

26.公平对待每个成员才能避免怨恨。

27.确定团队成员真正有错之前，都须视他们没有错。

28.告诉同事他们做得很好，这有助于激励团队士气。尊重每一位成员，包括那些给你制造麻烦的人。.避免和团队成员有直接的冲突。记住采用对事不对人的处事态度。1.确定整个团队都能够从解决问题中学习经验。

2.先选择完成一些规模大的、可快速达成及有成就感的任务，以激励成员再接再励。3.确信团队成员皆了解团队中的其它角色。4.计算品质的成本之前，先计算失败的成本。5.针对每笔预算及每项团队行动计划，设定重大的改进目标。为未来努力!为团队设定新的、更高的挑战目标是团队工作中最令人兴奋的事情之一。可运用一些适当的技巧，推动团队向更大、更好的目标前进。

1.告知团队每位成员，在设定的标准中有哪些评量的项目。2.确定所有改善措施及新订目标都持续进行着。3.召开检讨会议前传阅所有相关资料及资料。4.开检讨会时一定要避讳人身攻击。5.记住关系会随时间改变。

6.避开低估或忽视坏消息的陷井。

7.每天结束时自问团队今天是否又向前跨出了一步。8.倾听受训者关于训练课程的回馈意见。9.找到有最好设备的最佳训练场所。10.聘请顾问设立公司内部的训练课程。

11.利用移地训练时的用餐时间作非正式的计划。

12.每位团队成员都必须参与设定目标的工作，以促进团队合作及达成共识。13.允许团队自行决定达成目标的方法，可激励团队努力工作。14.确定目标能激发团队的斗志，如果不行，请改变目标。

15.一支没有“严峻”目标的团队，工作表现将不如接受过此类考验的团队。16.设定奖励标准时，允许团队成员有发言权。

17.避免使用名次表，因为落后的团队成员将会感到自尊心受创。18.指定某人监视市场上每一个相关变化。

19.随时准备作改变，甚至计划的根本要素亦包含在改变的范围内。20.记住有某些人很害怕变革。21.寻找能推动改革的团队成员。

22.每隔一段时间作一次生涯发展的评量。23.记住:鼓励团队成员即是在帮助团队。24.与团队同事就生涯规划达成一致意见，并给他们提供必要的协助。25.团队解散后仍旧要与团队成员保持联系，因为你可能还会与他们再次合作

一、业务员必备的知识与心理素质: 作为业务员首先应做到知己知彼，才能做到百战不殆。

1、充实自己的业务知识: A、操作流程的学习;B、运价知识的掌握;C、港口及国家的了解;D、对付客户所提问题的应变能力。

2、对公司业务的了解: A、了解公司的优势、劣势。B、了解公司在市场的地位，及运做状况。

3、对市场进行调查: A、了解同行的运价水平;B、了解客户所需船东的运价、船期、全程、目的港代理等;C、预见将来市场情况。外贸业务员的销售心理

4、要有刻苦耐劳的精神: A、拜访客户要勤，而且还要讲究效率;B、可以从100个客户当中挑选出10个重点攻克，从中找出我们需要的客户群体。

篇6：中介二手房交易流程

二、房产中介二手房交易注意事项

(一)房产中介二手房交易注意事项去正规的网站和中介

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。

中介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。

付完记得要发票。

中介如果提供贷款服务，让他玩去。

贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

(二)房产中介二手房交易注意事项之实地考察房屋情况

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

(三)房产中介二手房交易注意事项之看房子产权是否清晰

1、看房产证。

看以下几点：

(1)有没有房产证。

没有的直接PASS

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。

有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。

让他滚!让他借钱把证赎回，再找你

除非非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的，多半不会)。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。

只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

3、看房子是否在租

4、近期是否会拆迁

篇7：二手房中介规章制度

1.二手房中介规章制度 2.二手房中介门店管理规章制度 3.二手房中介公司规章制度

1、二手房中介规章制度

1、每天准时到公司（早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息时间，下午5.40下班）

2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。

3、打开电脑，随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘，增加成交量进而增加业绩(及分类广告)。

5、本分行或本区域若有新收的匙盘，坚持拿匙看房，日积月累，区域内的所有户型你都会了若指掌。

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源。清洗任何盘源必须与业主彻底交流，了解真实情况。

7、洗盘过程中，了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访“工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家“形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。

2、二手房中介门店管理规章制度

一、考勤制度细则：

1、★本店员工保持24小时手机联络通畅；

★员工每日上下班必须打卡、并如实进行考勤表登记；

★员工必须先到公司后方可外出办理各项业务；如果特殊情况下不能按时到公司者，或下班未能按时返公司者，均需要提前通知店长，店长批准后方可；★员工外出必须在本店系统内打卡，并标明外出所办理的业务；回店内后及时登陆后台打卡确认；忘记打卡者每次罚款5元；

2、员工完成工作考核细则：

（1）有效客户必须每3天跟进1次；（登记的客户必须写清来源）

（2）房源必须7天回访1次；

（3）每人每月开发60条真实有效新房源；如能开发出新楼盘名单则可免除本月此项要求；

（4）每人每天必须完成一组房源有效实勘；要求有室内图片6张，园区图2张；

（5）每人每月必须完成30组真实带看；

（6）每人每天必须完成房源有效回访跟进10条；

（7）每人每天下班前必须写工作总结和第二天工作计划，组长或店长签字方可下班；

备注：以上7条如不按时完成者，第一次罚加班完成，第二次罚款20元，第三次(第三次以上)者罚款50元。

3、上班时间细则：

上下班时间：

春季（3、4、5月）8:30~5:30，值班到6:30下班

夏季（6、7、8月）8:30~5:30，值班到7:00下班

秋季（9、10月）8:30~5:30，值班到6:30下班

冬季（11、12、1、2月）8:30~5:00，值班到6:00下班

午休时间为12:00~13:00，当日值班人员不能离店（如有带看或其他事情，则确定好代替人员）；

4、上班必须打卡，迟到5分钟之内者罚款5元，迟到20分钟以内者罚款20元，迟到20分钟以上者按旷工半天处理；

5、公司所有员工不得代替他人打卡，违者罚款50元；

6、一个月4天休息时间，不允许3天以上连休，如连休3天以上按事假处理，任何员工不得无故请假，如请假应获店长批准，申请病假需要有病假单，申请事假必须提前一天，不提前请假没来上班者视为旷工，旷工一天扣三天工资，超过两次直接辞退；每月事假超出5天者，当月休息减半（4天改为2天）。

二、日常管理制度

1、值班人员每天提前15分钟到岗，8:30分准时进入前台值班；

2、值班人员负责当日店内及店面门前卫生，做到清洁、整齐；

3、值班人员负责接待进店客户，登记房源及需求，并登记到电脑系统里；

4、值班人员下班前将所有店内及店面卫生打扫完毕，关闭所有电源后方可离店；

5、所有进入本店人员不管是否是客户，值班人员必须先打招呼说“您好！”，违者每次罚款5元；

备注：发现卫生不合格或电源未按时关闭者，每次罚款5元。

6、值班人员若外出必须经店长同意，并安排人员代替值班后方可离开，值班人员外出期间所有新增房源及客户均属替值人员；

7、经纪人应按时参加公司的早会及夕会，无故不参加者，违反者每人每次罚款5元；

早会内容：安排当日工作；

夕会内容：总结一天工作；

备注：如发现虚假带看，第一次警告；第二次直接辞退；

8、经纪人每天必须在网站上发布房源信息10条以上，公司提供一个付费端口（所有员工在本公司工作满三个月者工资免费提供付费端口，如工作不满3个月，公司将按每月100元收取费用）：

9、经纪人外出看房必须签看房确认单，不签者，每次罚款50元；

10、带看前做好准备工作（包括：提前找好房子的具体位置，了解房屋概况及税费情况，带好看房确认单，及房主和客户的联系电话，提前10分钟到达约定地点。）；

11、本公司所有员工不得私自与客户签订协议，走私单，经发现直接辞退，扣除当月工资，并追究相应法律责任；

12、每周日大扫除，4:00~5:00；

三、店面店规

1、电脑使用制度：

（1）禁止安装与工作内容无关的软件，不得利用本单位电脑玩游戏，及其他与工作无关的事情；不得浏览与工作无关的网站网页；

（2）电脑属公司重要财产和精密设备，更关乎工作的重要工具之一，其软件、硬件及其相关物品应妥善保管、正确使用、定期使用、定期检查、并要定期杀毒； 备注：未经允许安装无关软件、工作时间上网浏览与工作无关的网站网页、打游戏、聊天者，经发现第一次警告，第二次罚款50元，累计三次以上罚款200元。

2、电话使用制度：

（1）接听电话是自报“您好！这里是万信房产„„..”结束通话时要说“再见”；

（2）与客户沟通时要语言简捷、利落、表达清楚。

（3）不允许利用公司电话聊私话，经发现第一次警告，第二次罚款50元，累计三次以后不得在使用公司电话办理一切业务；

3、办公用品管理制度：

（1）领取办公用品需登记；

（2）领取合同、定金条需备案登记；签完后必须上交，无论是否签单成功必须上交，违者罚款100元；

（3）领取看房确认单需登记，丢失者每张50元；

（4）所有费用款项交接必须登记签字备案；

4、店面形象制度：

（1）窗明几净，桌面整洁、前台接待区随时保持整洁；

（2）在前台人员必须行为规范，不得趴伏在前台，任何员工不得在前台吃零食；

（3）非工作人员不得进入接待桌内，未经允许不得进入员工办公区。

（4）所有员工不得穿着奇装怪服、不得浓妆艳抹、佩戴夸张首饰上班；

（5）店内为工作场所，不得嬉笑、打闹、大声喧哗，本店员工禁止店内吸烟，工作时间禁止喝酒（包括午休时间在内）；

5、资源保密及归属问题：

（1）经纪人在职期间资源归经纪人及店内共同所有；

（2）当天新增资源不需当天登入系统，（如发现瞒报，迟报资源等情况，第一次警告，第二次罚款50元，第三次直接辞退，并扣除当月工资）。

（3）发现房源、客户外泄问题，相关经纪人直接辞退，扣罚当月工资，并进行行业通报，情节严重者追究相应法律责任

3、二手房中介公司规章制度

为了更好的完善店内规章制度，作出如下制度，望大家遵守：

一、签到要求：

1、到岗后及时签到，并注明时间；

2、接待求租、求购客户，咨询、外出都需及时签写；

3、签写时一定注明：接待客户姓名，看房的地址，其他事件写明去向地址；

二、接待客户要求：

1、橱窗客户必须30秒钟内到店外接待，否则坐在离门最近的二位业务员则俯卧撑20个。

2、热情接待进店客户，在接洽完后需将客户送离店外10米以上；

3、客户离开后接待人员需整理和清除相关杂物，保持店内桌面清洁；

4、接待客户看房，必须二个业务员以上一起看房，女士必须有男士的陪同方可看房。

三、房源内外册要求：

1、房友及内外册编号、信息统一；

2、内册内容填写必须具体，外册客户地址、电话不能详细填写；

3、图形及分布面积的统一、准确性；

五、业务员每人每周必须累积七条以上有效房源，并记录在房源内外册；房源不足七条者，罚款人民币拾元一条。

六、客源必须在第一时间内登记到房源内外册上，同时保证客户求租、求购本与房友客源登记统一

七、8：25到店准备客户的接待，值日生需8：15前到店；迟到者做俯卧撑，8：30准时早会；若每月累计迟到2次（含二次）以上者罚人民币50元/次，从工资中扣除，当月没有工资者，发工资时兑现。

八、每周由销售助理统计钥匙房、委托房，并作出通告，在早、夕会中作相关小型分析；

九、业务员每周必需针对自己的房源洗盘一次，或者发现房源已售或已租二个月以上未通知销售助理者，罚款人民币50元/次。同时分行经理必需在3天内跟进并协助更改房友房源状态；

十、禁止代他人考勤，如若发现，代考和被代者一并，第一次警告，代考勤和被代考勤一并罚款人民币100/次,并记录在案，第二次请退；

十一、1个半小时午餐时间，店内必需有2个以上的留守值班人员；

十二、每天的晨会、夕会必须记录，当天未能参加会议者，在回店后阅看会议纪录，并签名；会议主持、记录者定为当天值日同事；

十三、在会议中，参会所有人员手机必须调为震动或静音状态，否则罚款人民币10元一次，凡工作日所有人员手机必须第一时间内接听，未接听或关机者第一次警告，第二次罚款人民币50元/次。员工休息日必须接听电话,不接者罚款人民币20元/次；

十四、业务员退钥匙给房东或租客时，必须收回《物件收据》，收据上需有物权人签回；未收回者罚款RMB10元/次，由其引发的相关争议及责任，由该业务员一人承担；

十五、请假需提前一天申请，请假理由不实者一经发现直接请辞；非有切实证明而请假者，50元/张假条；

十六、在公司规定到岗时间内因病而不能到岗者需出具医院证明，或在按时到岗后再另行请假；

十七、业务员在操作房友系统间需离开电脑的，不论时间长短都一定要关掉房友软件窗口，否则罚款人民币10元/次；

十八、合同、票据到销售助理或店长处领取，并及时归还，合同丢失或未归还者人民币100元/份，并追究其相关责任；合同签好后，业务员要在第一时间将客户资料交到销售助理处，以完善客户资料；

十九、公司内人员必需保密自己的房友密码，房友登陆时其他人员必须离登记者一米之外；

二十、值日生每天进行卫生检查，不合格者通告批评。

所有罚款将纳入公司创业基金，此制度即日生效，同时所有业务员签名认可（附签名确认表）

XX房地产顾问有限公司

篇8：中介(二手房)部门职责

关键词：监管效果,社会中介机构,审计实施,质量检查,监督与处罚

一、选聘中介机构

内部审计是对组织中各类业务和控制进行独立评价, 以确定是否遵循公认的方针和程序, 是否符合规定和标准, 是否有效和经济的使用了资源, 是否在实现组织目标。按照《集团公司中介机构选聘管理办法》, 审计部与确定的中介机构签订《审计业务合同书》, 聘请相关中介机构执行相关审计业务。《审计业务合同书》明确双方不同的工作职责和权利义务关系;在合同中规定委托审计工期、质量要求、违约责任、协议的有效期限和中止、审计费用以及其他等有关内容, 详细明确中介机构应根据审计部要求, 签署审计业务承诺书。

二、审计实施过程阶段的规定

审计实施过程中, 中介机构必须执行以下规定。

(1) 中介机构应提交审计工作计划, 以便审计部掌握工作进度; (2) 中介机构及人员的资质及执业人数在整个审计过程中必须得到保证; (3) 审计过程中, 不得无故更换项目经理和小组成员, 造成工作前后不衔接, 影响审计质量和工作进度。确实需要更换的, 必须向审计部澄清并得到同意; (4) 工作时间必须得到保证, 不迟到不早退; (5) 审计工程中遇到与被审单位配合沟通不通畅的, 应及时与审计部联系, 工作方式既要有原则性, 又要讲求灵活性; (6) 审计过程中发现的问题可随时向被审单位和人员提出改进的建议, 不方便的问题应如实告知审计部并商讨处理建议; (7) 审计过程中对于知悉的被审单位信息必须予以保密, 涉及上市公司信息披露问题的, 造成不良影响和损失的, 酌情处理并追究有关法律责任; (8) 定期或不定期的召开碰头会, 进行工作小结 (口头或书面) 和有关问题的解决, 以便审计部及时掌握审计进度并如约按照审计计划完成审计工作; (9) 审计工作中, 与被审单位有利害关系的, 应当回避; (10) 不得隐瞒审计发现的问题或与被审计单位恶意串通; (11) 不得利用工作之便从被审计单位获取不正当利益; (12) 不得将相关工作转包或分包给其他中介机构; (13) 中介机构项目负责人应当对其工作结果负责; (14) 中介机构主动提出辞聘的, 应书面说明辞聘的原因, 审计部将向审计委员会汇报, 同意辞聘的中介机构应按照《审计业务合同书》承担相应责任。

三、审计工作完成阶段的要求

1. 审计外勤结束后, 一般在7-10天内出具审计报告初稿, 经

与被审计单位沟通协商一致后, 出具正式报告, 正式报告一般一式6份。

2. 对报告的要求。

包括年度审计报告和管理建议书以及有关专项报告。管理建议书的内容应当切实可行、具有针对性、切中企业内控要害, 便于被审单位改正纠错, 不得空洞无物、泛泛而谈。

3. 审计项目结束后, 对于中介机构的审计档案, 审计部有权查阅、复制、拷贝等, 中介机构必须予以大力配合。

4. 年终时中介机构应提交审计项目台账 (纸质和电子版, 格式另附) 。

5. 审计费用。

审计工作完成后, 审计部对相关审计报告进行检查, 符合《审计业务合同书》约定的要求后, 按照《审计业务合同书》的相应条款支付审计费用。

对于基建、技改工程预决算验证, 在政府收费标准范围内, 降低按工程造价的支付审计费的办法, 将加大核增核减的成果费, 进而促进审计质量的提高。

四、对中介机构审计项目的质量检查

为提高中介机构审计工作的质量和公正性, 将采取审计部、中介机构互审等检查方式, 对中介机构所从事的委托审计项目进行抽查。必要时, 也可采取外聘专家方式, 对中介机构的审计工作质量进行评审, 检查周期不定。

五、监督及处罚

审计部对审计工作进展情况进行监督, 如发现违规操作, 必须及时制止, 并根据情节严重程度, 对相关责任人予以批评、经济处罚。

受聘的中介机构有下列行为之一且情节严重的, 审计部不再续聘其承担审计工作, 并按《审计业务合同书》的约定扣减其相应的审计费用。

(1) 审计人员和时间安排难以保障公司按期披露年度报告的; (2) 将所承担的审计项目分包或转包给其他机构的; (3) 审计报告不符合审计工作要求, 存在明显审计质量问题的。

伴着中介机构越来越多地参与到企业集团审计项目中来, 审计工作效率和工作质量将会得到明显提高, 内审部门担负的审计风险将会得到有效控制, 有助于内审部门人员从“做项目”到“管项目”的角色转换, 有助于内审部门更加放心地把更多审计项目委托给社会中介机构去完成, 以提高审计覆盖面和审计质量。

参考文献

[1]审计署聘请外部人员参与审计工作管理办法.2006年6月28日

[2]曹妍苇.社会审计委托模式问题的分析[D].首都经济贸易大学, 2005.

[3]杨转转.论风险导向审计在我国的应用[D].首都经济贸易大学, 2005.

篇9：二手房中介寒冬图存

在“58同城”网今年主打的一款广告上，杨幂表情舒畅地说：“不用中介找房子！”

这句话在今年22岁的房产经纪人小孟听来，实在是太刺耳了。“干脆直接说，让中介都饿死吧。”

差不多三个月前，毕业不久的小孟通过朋友介绍来到了现在所在的这家中介公司上班。待遇是底薪1000，根据租单和售单等不同情况提取佣金，提成并不低。但当时他不了解，自己赶上了武汉二手房中介日子最难过的时候。小孟说，再过几天，如果没有走狗屎运的话，这个月就还只有底薪可拿，而且这1000块钱底薪里包括了寻找房源信息等硬性任务工资。

“换一家？现在整个的生意都不好，都（和我们）差不多的。过了年说不定我就改行了。”他告诉记者。

武汉市房管局的统计数字显示：整个10月，武汉三镇二手房成交仅1721套。如果把这个数字平均到武汉所有中介公司头上来计算，也就相当于，全武汉近3000家房产中介门店有将近一半10月份业绩为零，且与今年一月份相比，成交面积也缩减了一半。这样计算也许并不科学，但至少可以从数字得出结论：冬天到来的时候，地产中介的冬天真的来了。

另据亿房网二手房研究中心的统计数据显示，11月第4周，武汉市主要区域二手住宅均价为5472.74元/平方米，与上周相比，下降了9.32元/平方米，环比降幅为0.17%。但即便如此，其效果仍然拼不过新房美轮美奂的打折促销广告。

对于小公司来说，关门已经成为苟延残喘之后无奈的选择。没关门的，日子也并不好过。

位于汉口的“圆中园房地产中介咨询公司”，可视为本土中小型中介公司的代表。截至到11月底，圆中园在武汉的两家店今年仅成交8套二手房。置业顾问邹守亮告诉记者，这个量跟去年比一半都不到，员工收入缩水近半。“我今年很努力，收入才跟去年差不多，但我的同事大多数捉襟见肘。现在的形势来看，月入3000以上就是精英了，1000块左右是一般水平。上一套房子还是八月份卖出去的。”邹守亮说，“不谈卖房，谈卖房伤感情。”

本地业内人士认为，随着楼市调控的持续深入，武汉大部分银行上调首套房贷利率，打击了刚性需求者的购房积极性，而波及全国的房地产降价潮也是导致二手房中介市场遇冷的主要原因。武汉楼市近来推出的新楼盘纷纷采取了团购、打折、送面积等诸多优惠。根据搜房网公布的相关调查显示，富力、保利等名牌房企都进行了不同程度和形式的降价促销，继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商也参与了新一轮价格大战。搜房网监控中心统计，武汉十月份降价楼盘最多，幅度最大的地区为武昌区，其中某知名品牌均价下跌了1000元/平。而进入11月以来，武昌等中心区域仍然持续降温，当月跌幅最大达4000元/平。

这让一向自矜的二手房毫无价格优势。除此之外，按照武汉目前一二手房价“倒挂”的倾向来看，购买二手房比新房平白多出的诸如营业税、个税、中介费、评估费等成本，也让客户买二手房“图便宜”的心理期待彻底落空。进入11月，武汉楼市降价潮愈演愈烈，许多原本打算以二手房作为首套房的刚需客户直奔新房而去，武汉二手房中介普遍门前冷落车马稀。

业内人士指出，2009年是投资房地产较为火爆的时期，炒家带动了本地房屋中介市场，好生意持续到了2010年。但今年以来，限购政策愈加严厉。受此影响，二手房的交易量急剧下滑并不奇怪。没有生意，但公司已经散得遍地都是，僧多粥少的情况下，倒一批也是必然现象。

周日，位于武昌区某繁华路段的“百居易”房屋超市生意冷清，几个身着西装的年轻人齐齐坐成一排，对着电脑保持缄默。偶尔有人在门前驻足，一两个年轻人就会迎出来：“你租房还是买房？进来谈吧。”不过更多的时候，他们都只能坐在店里对着电脑寻找和发布信息，累了走出店外稍作活动，顺便观察一下和他们一街相隔的“中联地产”生意如何。而事实上，中联地产、包括附近的1+2联合不动产、顺驰地产这几家邻里的生存状态并无差别。

一位不愿具名的业内人士谈起当前二手房中介行业的窘境，十分愤慨：“关键是没有人重视。你说这个行业解决了多少人的就业问题？有多少应届毕业生、“40、50”人员在我们中介就业？武汉几十万人通过中介实现了安居乐业。这怎么没有人来说呢？媒体一报道就是‘黑中介黑中介’。”他说，“据我了解，武汉房地产中介的服务费标准还是按照96年的文件执行的，在全国同类城市中倒数第一，连我们周边的地级市都不如。在这么低的服务费标准下，成交量一跌，日子肯定撑不下去啊。”

但与之相对的是，买方并不嫌这个标准低，事实上，当下大多数二手房买家的心态甚至是希望绕开中介。

家住富安街一小区的韩女士为了女儿的教育考虑打算在实验幼儿园附近买一套二手房，为此专门逛了几家较有资质的中介公司。在经纪人问明了位置、楼层、面积、价位等一系列要求后，为韩女士提供了几套房源信息供她参考，但她看过之后没有要求中介立即实地看房，而是借口离开。出了门对记者说：“我看到那套是‘城市花园’一楼的88平，要83万。回去先在网上找找，说不定房东自己也挂出来了，看是什么价。”韩女士觉得，买卖双方商量就行了，中介赚的就是一个信息不对称的钱。

武汉房地产中介协会副秘书长霍飞虎不认同这种说法：“现在是信息时代，许多信息都已经公开透明，中介赚的是服务的钱。”他还说，在武汉二手房中介市场，“飞单”（指通过中介看房后，买卖双方私下达成交易以避免付给中介服务费）这种不尊重经纪人劳动的现象时有发生，大概占到3成。这严重损害了行业的信心。在这种情况下，有的中介公司为了确保自己的利益，一些个别的不规范操作也是存在的，损害了整个行业的形象。所以对于大多数二手房中介公司来说，提升自己的业务水平、完善服务质量、树立品牌和行业形象势在必行。从另一个角度看，这轮考验对中介行业来说反而是一个梳理品牌的好时机。

面对严冬，不甘坐以待毙的中介企业也使出浑身解数加以应对。据了解，目前中联地产、百居易、21世纪不动产等6家大型中介品牌企业共同签下了战略联盟，准备在武汉全市共400多个中介门店内从事新房交易，借以抗衡二手房低迷的阶段性魔咒，其中包括开始各种商铺、写字楼、高档住宅的中介交易。除此之外，加强和巩固此前已经着手多时的租赁业务，培训团队机构，提高业务人员素质，这也是多数中介企业当下正在恶补的功课。

“上一轮宏观调控的时候二手房中介市场也有波动，所以绝大多数中介都另辟蹊径开展了租赁等业务，面对这一次困难，二手房中介公司在业务上可以继续加以延伸，比如现在很多公司都已经在做新房代理。”霍飞虎说，“总而言之，这是暂时性的困难。有关门的，但也不断有人进入这一行。长远看来，二手房还是朝阳产业。”