房地产和政府联合开发

房地产和政府联合开发（共6篇）

篇1：房地产和政府联合开发

房地产开发企业会计实务和税收 及政府部门的相关操作流程

购地时交：耕地占用税25元/平方米（非耕地不交）

印花税：土地成交价的万分之五

契税：土地成交价的4%

房地产会计属于比较难的一个，因为其周期比较长，成本核算比较麻烦，不知道是否对你有参考。

1、开发成本。这科目相当于工业企业的生成成本科目，但有所区别，房地产企业在经营过程中，能按项目分开的费用就放在开发成本科目，在实际操作中，你需要在这科目下面先按土地、楼号开设“商品性土地”、“XX公寓楼”等相关的二级别科目，然后在二级科目下面分别设“建筑工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”等三级科目。

2、开发产品。这科目相当于工业企业的产成品科目，用法和产产品科目是一样的，但也还是有区别的，这区别在后面给你分析。

3、销售成本（主营业务成本）。这科目和工业会计是一样的。

4、销售收入（主营业务收入）。这科目和工业会计也是一样，不过就是归集时间不一样。

5、开发间接费用。这科目是类似工业会计的制造费用。

对房地产企业来说，这几个科目比较常用，我就先给你说下这几个科目的具体使用。房地产企业都是征地或拍下一块地，然后对这地进行三通一平，然后起楼，起好了才能卖商品房。

征地的费用、三通一平的费用因为都是针对一整块地来说，所以都直接作为“开发成本－土地成本”，也可以作为“开发间接费用”，都一样的，一般为了区分，都计“开发成本－土地成本”（具体原因后面会说到），不管是用哪个科目，后面都要进行分配，分配方法是按各楼占地面积来分配，就是把总费用×各楼的占地面积÷∑（各楼的占地面积），得到的数计到“开发成本－XX楼商品土地成本”。

然后在起楼的时候，相关的费用由于能分得比较清楚，这时候各栋楼的费用就分别计到“开发成本－XX楼建筑工程费”、“开发成本－XX楼基础设施费”。

对于配套设施，比如水、电、道路等，也是针对整个土地来说的，所以先计“开发成本－配套设施费”，然后根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼配套设施费”中去。

对于开发过程中的借款利息等不能明确属于哪栋楼的费用，一般计到“开发间接费用”，然后也根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼开发间接费”中去，因为“开发间接费用”要用来核算这些内容，所以一般就不用来核算购买费用这内容了。

等开发成本归集好了以后，就按楼号把“开发成本”的内容全部结转到“开发产品”科目。“开发产品”科目的内容也是不能直接转到销售成本的，只有等商品房销售完成后才能转到销售成本，而且也不能全部转到销售成本的，只能是按比例转，公式是：开发产品×已售面积÷可售面积，其中已售面积是指卖出去的商品房建筑面积，可售面积是商品房的总面积，一般是针对一栋楼来计算的。

对于房地产企业来说，收到钱不一定就是实现了销售，因为还有一个是否完工的问题，在商品房没有完工前，取得的收入都是预售收入，只有完工以后才是销售收入，对于预售收入，可以挂在“预收账款”，等实现了完工以后才转到“销售收入”。

对于房地产企业产品的完工界定有三个标准：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象），只要有这三条件之一的就视同完工产品。

税收：营业税：收入*5%

城建税、堤防费、地方教育费附加、教育费附加3%：分别是营业税的5%、2%、2%、3%

土地增值税：140平方米以下预征1.5%;140平方米以上预征3%

土地增值税清算时：

有关土地增值税的扣除项目:

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（(2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

篇2：房地产和政府联合开发

鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法

江西省鹰潭市人民政府

关于印发《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》的通知

鹰府发〔2011〕7号

月湖区人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭经济技术开发区管委会，市信江新区管委会，市政府有关部门:

《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二〇一一年二月二十四日

鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范本市房地产开发项目建设行为，提高行政机关办事效率，维护建设单位和购房者的合法权益，根据有关法律、法规，结合实际，制订本办法。

第二条 本办法所指的房地产开发项目，是指按建设项目审批程序批准的，由具有资质的房地产开发企业开发组织建设的普通住宅、公寓、办公用房、商业用房及其按规划要求配置的配套设施。

第三条 凡在本市城市规划区范围内取得国有建设用地使用权后的房地产开发项目，在取得建筑工程施工许可证之前，必须进行设计联合审批（以下简称联审）。房地产开发项目竣工后，必须进行竣工联合验收（以下简称联验）。

未经联审的房地产开发项目不得办理施工许可证。未经联验的房地产开发项目不得交付使用，不得办理房屋所有权初始登记、国有建设用地使用权分割登记。

第四条 鹰潭市房产管理局负责房地产开发项目联审和联验的牵头工作，月湖区政府、市城乡规划局、市城乡建设局、市城管局、市国土资源局、市人防办、市消防支队、市环保局、市气象局、市教育局、市卫生局、市体育局、市行政服务中心等单位依照各自职责做好房地产开发项目联审和联验工作。

邀请项目所在地的社区居委会参与房地产项目的联审联验。

月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局、市城管局等单位编制的社区居委会、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施等专项规划经市政府批准后，作为联审和联验的依据。

第五条 参加联审的部门（以下称联审部门）和联验的部门（以下称联验部门）应当在鹰潭市行政服务中心设立窗口，明确专人负责联审和联验工作中的受理、现场查验、投诉调处及联系等事宜。

第二章 联审

第六条 房地产开发项目建设联审按照“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复”的运作方式。

第七条 建设单位应提交下列资料：

（一）申请报告及房地产开发企业资质证书；

（二）项目核准文件；

（三）《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及用地红线图；

（四）《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用证》；

（五）环境影响评价报告书（表）；

（六）全套设计方案（包括公共配套的幼儿园、安保监控设施、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施、物业管理用房、社区居委会用房、小区内消防设施、休闲设施、小区绿化方案及树木保护方案、消防设计、人防设计、防雷设计等）和施工图审查备案单；

（七）按国家有关规定应提供的其他资料。

第八条 联审单位职责分工：

（一）市房管局负责审查申请报告、房地产开发企业资质证书、项目核准文件等与本局职责相关的内容；

（二）市城乡规划局负责审查《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建设用地红线以及公共配套建筑设计方案中的小区内市政公用设施、环境景观设施、游憩休闲设施等与本局职责相关的内容；

（三）市城乡建设局负责审查施工图设计文件备案、供水、排水、供气、节能等与本局职责相关的内容；

（四）市城管局负责审查建设范围内的《小区绿化方案》、《树木保护方案》、公共配套建筑设计方案中的物业管理用房和环卫设施等与本局职责相关的内容；

（五）市国土资源局负责审查《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用证》等与本局职责相关的内容；

（六）市消防支队负责审查消防设计文件等与本支队职责相关的内容；

（七）市环保局负责审查环境影响评估报告书（表）等与本局职责相关的内容；

（八）市人防办负责审查人防工程设计方案等与本办职责相关的内容；

（九）市气象局负责审查与防雷装置等与本局职责有关方面的内容；

（十）月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局分别负责社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等方面的审查；

（十一）市行政服务中心负责有关窗口工作的协调和规费的核算、跟单等工作。

第九条 鹰潭市行政服务中心房管局窗口（以下称受理窗口）统一受理建设单位的有关资料，受理窗口应当场对开发单位申报资料进行审查，符合条件的应当场予以受理，出具《联审联批通知单》，明确办结时限，并抄告市行政服务中心；不符合条件的应一次性明确告知建设单位所缺资料，出具《补件通知书》，并予以退件，待符合条件后予以受理。

第十条 受理窗口受理联审资料后，将相关资料通过联审部门窗口分送各联审部门进行审查。各联审部门应当在5个工作日（涉及批前公示、结果公告、听证、专家评审、政府审批、招投标时间除外，涉及重大复杂工程时，消防审查可放宽至十个工作日）内提出审查意见，并反馈给受理窗口和市行政服务中心（需要签订有关协议的要提交书面协议）。对没有在规定时间内提出意见，又未及时提出资料不全或材料内容不符合要求的，视为同意。

第十一条 开发项目经联审后，由市房管局通知建设单位依照建设项目一站式收费的有关规定在窗口进行跟单缴费，经市行政服务中心和市财政局窗口复核后，统一缴入财政专户，再到市城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》。

第十二条 房地产开发项目的设计应根据建筑红线所确定的建设范围统一设计、统一联审，并实施一次性开发，同步交付使用。如因特殊原因确需分期建设的，应在设计联审时提出分期建设方案，相应市政公用基础设施和公共配套设施应满足使用要求。其中首期开发的工程中应当优先建设主要公共配套设施。项目中有拆迁安置任务的，安置房应当安排在首期。

第十三条 房地产开发项目进行转让时，经市规划委员会批准的原规划方案和经联审批准的原公共配套建筑方案对受让方同样适用。

第十四条 房地产开发项目《建设工程规划许可证》超过法定时效的，应当按照本办法规定的程序重新申报联审。

第十五条 联审通过后的相关方案不得擅自变更，确需调整的，按有关法律法规和规章规定的程序办理。调整涉及多个部门的应当按照本办法规定重新申报联审。

第三章 联验

第十六条 房地产开发项目按联审批准的建设规模和标准实行竣工联验，由市房管局组织实施。房地产开发项目中的单项建筑工程质量验收，由市城乡建设局依法监督建设单位组织实施；规划指标验收由市城乡规划局先期负责验收。

第十七条 房地产开发项目验收内容包括：

（一）规划指标验收；

（二）市政公用设施验收：含道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、供电、供气、雨水、污水管线，其它管线应设专用管沟）；

（三）环境景观设施验收：含绿地、游憩设施等；

（四）物业管理用房、社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等验收；

（五）拆迁安置房和白蚁预防落实情况验收等；

（六）建设用地合法性验收；

（七）人防工程验收和消防验收；

（八）按照国家规定需要验收的其他内容。

第十八条 房地产开发项目联验职责分工：

（一）市城乡建设局负责监督供水、供气、排水和建筑节能等有关方面的验收；

（二）市城乡规划局负责规划指标、市政公用设施、环境景观设施等有关方面的验收；

（三）市城管局负责环卫设施、物业管理用房、小区绿化和树木保护等有关方面的验收；

（四）市国土资源局负责建设项目依法用地和履行出让合同有关方面的验收；

（五）市房管局负责拆迁安置房和白蚁预防落实情况有关方面的验收；

（六）市气象局负责防雷装置有关方面的验收；

（七）市消防支队负责消防有关方面的验收；

（八）市人防办负责人防设施有关方面的验收；

（九）市环保局负责环保有关方面的验收；

（十）月湖区政府负责社区居委会用房有关方面的验收；

（十一）市教育局、市卫生局、市体育局分别负责幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等有关方面的验收；

（十二）市行政服务中心负责房地产开发项目规费有关方面的验收；

（十三）建设用地红线范围内所有的施工机器（具）、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾（所有验收人员现场察看，并签署意见）；

（十四）建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件（所有验收人员现场察看，并签署意见）。

第十九条 房地产开发项目联验应提交的资料由各联验部门根据竣工验收的内容予以明确后，由受理窗口统一对外公示。

第二十条 建设单位申请办理项目联验手续时，应当向受理窗口报送按前条规定的公示资料。受理窗口应当在收到相关资料后5个工作日内组织联验。各联验部门应当派人现场参与联验。不派人到场的视为同意验收合格。各联验部门应在10个工作日内反馈验收意见。验收意见全部合格后，发放房地产开发项目联合验收合格证；验收不合格的，各联验部门要提出整改意见。建设单位整改到位后，书面报告受理窗口，再由受理窗口书面通知相关联验部门窗口，相关验收部门应当在3个工作日反馈验收意见。建设单位如拒不按要求整改的，由相关部门按法律、法规进行处置。

第二十一条 申请分期验收的，应当经市房管局同意后方可实行，待项目全部完成后再进行项目总体验收。

第二十二条 市房管局负责组织接待验收投诉。各联验部门应当明确专门部门按照联验职责分工分别负责有关方面投诉的解释和调处，不得拒绝和推诿。

第二十三条 建设单位必须将联合验收合格作为房地产开发项目交付使用的必备条件，并在商品房屋买卖合同中予以注明。

建设单位在各新闻媒体发布的商品房屋销（预）售广告，必须标注“鹰潭市房管局忠告购房者：房地产开发项目必须通过联合验收后，方可交付使用和办理《房屋所有权证》以及《国有建设用地使用证》”的字样。

第四章 责任

第二十四条 房地产开发项目未办理施工许可证并擅自开工建设的，由市城乡建设局依照相关法律、法规进行处理，未经联验并擅自交付使用的，由市房管局依照本办法进行处理。

第二十五条 联审部门和联验部门有关工作人员在房地产开发项目联审和联验活动中玩忽职守、循私舞弊、索拿卡要的，对有关责任人予以行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

篇3：房地产和政府联合开发

在经济性行业中, 与政府关系最密切的行业莫过于房地产业, 因为其最重要的资源——土地由政府控制。房地产开发商是否能获得土地资源是其开发的必要条件, 而政府要靠转让、出售土地获得财政收入。

房地产开发企业取得土地的方式可分为两种:一是非市场方式即行政命令, 包括划拨用地和协议出让。二是市场方式即招标、拍卖、挂牌。非市场方式容易导致地方政府官员与房地产开发商的寻租, 使政府财政受到损失, 而对房地产商来说也并不公平, 因此并不是一种好的形式。根据国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》:“我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让其使用权。”这对于杜绝土地出让中的腐败和显化土地价格具有重要意义。

二、相关文献综述

近年来, 很多学者都从运用博弈相关理论研究房地产市场的土地出让问题。母小曼 (2006) [1]认为, 中国土地市场发育尚不健全, 由此导致了地方政府和开发商之间的寻租。通过对土地市场的寻租行为、利益集团的行为以及影响因素的探索, 说明了土地市场的寻租给国家经济造成了严重损失。王俊 (2005) [2]运用博弈理论分析了土地市场的均衡状态, 认为土地出让价格及基础设施的成本是地方政府与房地产商利益博弈的焦点, 地方政府与房地产开发商之间的暗箱合作会损害消费者的利益。张飞、曲福田 (2005) [3]说明了要规范土地市场秩序, 必须规范对土地有支配权的地方政府, 因为土地的数量和价格博弈决定了土地市场是否能健康发展。

许多学者通过博弈分析对土地市场提出了政策建议。周涛、杨庆媛、丰雷 (2006) [4]通过对土地出让和监督部门的多重战略分析, 构建了相关模型, 提出土地市场要加强监管。母小曼 (2006) [1]等人提出, 限制土地市场的寻租要规范地方政府的行为, 因此要进行制度创新。舒帮荣、徐梦洁 (2007) [5]着重分析了利益分配格局、土地资源优化配置和土地产权制度等方面, 引入博弈模型, 建议改变中央政府及地方政府间利益分配格局模式。宋艳林 (2007) [6]认为, 在土地市场的多种博弈混合战略中, 唯一有利于其健康发展的战略是选择市场化手段 (招拍挂) 出让国有土地使用权。刘雷 (2008) [7]也认为, 招标出让国有土地使用权因为引入了竞争机制, 可较充分实现土地价值, 维护国家经济利益。

由此可见, 虽然各个学者的建议不同, 但大多数学者都认为解决土地市场的寻租问题关键是要引入竞争即采用市场化方式, 然而他们却忽视由此导致的另外问题, 那就是随着地方政府对“土地财政”的依赖越来越大, 某些地方政府必然利用其对土地的垄断优势哄抬地价, 其结果就是土地价格的不断上涨, 而地价上涨又是房价上涨的重要因素, 最终土地价格的上涨在高房价的掩盖下便转嫁到了消费者身上。另外, 在看似公平的市场化出让土地使用权过程中, 由于地方政府拥有信息和操作上的优势地位, 会导致房地产开发商集体陷入“囚徒困境”, 以追求利益最大化为目的的房地产开发商很容易在土地出让中形成“串谋”。基于此, 本文应用博弈基本模型, 集中分析了市场化土地出让过程中地方政府和房地产开发商的博弈行为, 集中分析了土地出让过程中房地产开发商的行为策略并对地方政府的短视行为给出合理建议。

三、政府和开发商的博弈行为研究

针对我国目前经营性土地的市场化出让原则, 可采用相关博弈模型来分析地方政府与房地产商在土地交易过程中的状况。

(一) 土地交易市场博弈的特殊性及基本假设

1.地方政府是博弈的参与者, 但同时又是博弈规则的制定者, 地方政府确定招标、拍卖、挂牌地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件, 同时规定投标人、竞买人的资格要求及确定中标人、竞得人的标准和方法。

2.地方政府根据土地估价结果和政府产业政策综合确定招标标底和拍卖挂牌的底价, 该标底和底价在招标、拍卖、挂牌出让活动结束之前应当保密。

3. 博弈的参与者均为“理性人”, 即参与者符合各自利益最大原则。

4. 房地产商在博弈过程中是相互独立的。

(二) 招标博弈

从博弈论的角度观察, 土地招标的特点如下:所有竞标参与者均不知道对手的出价信息, 参与竞标时开发商同时出价, 博弈过程仅一个回合, 是不完全信息静态博弈。

1. 博弈基本要素的描述。

(1) 博弈参与人:招标博弈参与人是多个买者 (房地产商) 和一个卖者 (地方政府) 。 (2) 博弈过程和效用:地方政府在招标前确定出让土地的基础价v0, v0是随机变量并且非公开。投标人出价:假设共有n个房地产商参与招标, 第i个投标者对土地的私人估价是vi (vi是非公开并且相互独立的) 。若假设其报价为bi叟0, 则该房地产商中标后的净收益为 (vi-bi) 。现假设这次投标中, 所有开发商的投标方案均与政府要求相符, 那么获得这块土地使用权的开发商必然是报价最高的那个。所以i的效用如下:

其中i, j=1, 2, …n, 且i≠j

2. 博弈的规则。

假设所有参与投标的开发商的最优策略均是相同的, 不同的只是他们私下对该土地的估价vi。因此, vi高的开发商的报价肯定高于vi低的开发商的报价。假设第i个开发商的的报价范围为那么他的策略选择Si为所有投标的开发商的策略为S= (S1, S2…, Sn) 。地方政府的策略为满足bi>v0时报价为max (bi>v0) 的开发商。

3. 博弈均衡分析。

由于招标人与投标人之间除招标文件的规定外, 并不存在一个具有约束力的协议, 各参与者独立作出各自决策;同时每个投标人只知道自己对招标土地的私人价值, 并不知道其他人对该土地的私人价值, 只是对别人的私人价值有一个可能的主观概率, 所以上述问题是一个不完全信息非合作博弈。根据一级密封价格招标模型, 给定的私人估价v和最终报价b, 则其期望效用为:

最优化的一阶条件为:

因为在均衡情况下Φ (b) =v, 一阶条件可以写成:

解上述微分方程得:

(1) 该式表明, 每个开发商的最终报价与参与投标的开发商数量n和他自己的私人估价v相关。n的数量越多b* (v) 越大, 特别当n→∞时, b*→v。也就是说, 参加投标的房地产商越多, 他们对于该土地的报价会越高, 国家获得的土地收益也越多。

(2) 随着参与招标的房地产商数量的增加, 房地产商的报价与其保留价格的差额会逐渐减少。当参与招标的房地产商趋于无穷多时, 国家几乎获得房地产商保留价格的全部, 房地产商的叫价与其保留价格的差额趋于消失, 即使是成功中标的房地产开发商, 其效用也趋于0, 这样, 房地产商陷入了“囚徒困境”。

(三) 拍卖与挂牌博弈

从博弈论的角度观察, 土地拍卖与挂牌的特点如下:房地产商能够看到对方的出价, 他们轮流行动, 博弈是多个回合, 是完全信息动态博弈。

假设政府准备以拍卖的方式出让某块土地一定时期的土地使用权, 只有甲乙两家房地产商参与拍卖竞价, 两家企业对该地块愿意出的最高价格是v1和v2。拍卖过程中, 双方都根据对方的叫价轮流加价, 显然的, 叫价也不断接近双方能够接受的最高价格。当甲加价至其最高价格即b1=v1, 乙会继续加价使得b2>b1, b2→v2, 随后甲不会继续加价, 则出价高的乙便获得该土地的使用权。

该博弈的结果是甲的叫价等于其最高价格, 乙的叫价高于甲的最高价格。双方的效用分别为:开发商甲v1-b1=0, 开发商乙v2-b2≈0, 我们姑且将其视为0。当存在n个房地产开发商时, 可以看成是第i个开发商与其他n-1个开发商进行竞买, 因为房地产商的保留价格是独立的, 因此n人分析与两人的分析是完全一样的。

从上述分析中可看出, 土地拍卖成交价格几乎为参与竞标的开发商保留的最高价格, 其效用依然趋于0, 参与拍卖的房地产商也陷入“囚徒困境”。

四、市场方式出让土地使用权可能导致的问题

(一) 开发商的“合作”与“串谋”

通过以上分析可知, 招标、拍卖和挂牌出让土地的方式最终都将导致房地产商陷入“囚徒困境”。参与投标和拍卖的房地产商越多, 土地出让价格就越接近其真实价值。因此博弈中的开发商面临一个基本矛盾, 即开发商的报价越高, 中标的机会越大, 但其支付 (中标后的收益) 也就越小。在证明均衡时, 我们假设了房地产开发商是相互独立的, 但若实际操作中, 房地产商不是相互独立的, 意味着他们可能存在合作与串谋, 那么便不会有此结论。

由于土地市场具有以下特点:首先, 土地的不可移动性使得土地市场是区域性市场;其次, 由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要壁垒较高, 区域内的房地产商数量有限, 易形成垄断。事实上, 房地产市场的区域性垄断非常明显, 所以特定区域的房地产商大多并不陌生, 这就为他们的合作与串谋创造了有利条件。

房地产商之间的博弈只进行一次而陷入“囚徒困境”的实例并不罕见, 但如果同样的博弈反复进行多次结果是否会有所不同。假定某地区只有两个房地产商 (有多个房地产商参与时结论相同) , 在土地竞拍的有限次博弈 (博弈次数为n次) 中, 开发商甲使用“合作”战略只是为了换取开发商乙在随后阶段也使用“合作”战略, 因此当博弈进行到最后一轮时, 由于已是最后阶段, 双方以后不会再接触, 所以双方第n阶段的纳什均衡与单次博弈一样是 (不合作, 不合作) 。现在考虑在n-1阶段, 由于双方是理性的, 都知道下一阶段对方必然要选择不合作, 因此该阶段双方也会选择不合作……以此逻辑推出的结果令人吃惊:该有限次重复博弈唯一的子博弈完美均衡仍然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见, 只要博弈双方是理性的, 并且博弈是有限的, 房地产商仍无法摆脱“囚徒困境”。

但是, 如果这两个房地产商参与土地竞拍的次数是无限次重复的, 此时开发商甲的“不合作”将导致理性的开发商乙的选择也必然是“不合作” (曾理, 2007) [12]。这里假设着双方都知道或都能预料到对方的“以牙还牙”策略。如果某次竞拍中甲采用了“不合作”战略, 并获得了全部支付, 则乙在以后的竞拍中就会“以牙还牙”的一直采用“不合作”战略。由于是无限次重复博弈, 所以最终甲的累计损失必然超过一次“不合作”所获得的短期利益, 因而, 不合作是不理性的。所以, 该博弈的纳什均衡是 (合作, 合作) , 双方的最优战略都是“合作”。

事实上, 在现实生活中, 根据KMRW声誉模型, 尽管每一个开发商在选择合作时冒着被其他开发商背叛的危险, 但如果他选择不合作, 就暴露了自己是非合作性的, 从而失去了获得长期合作收益的可能。如果博弈重复的次数足够多, 未来收益的损失就超过短期被出卖的损失, 因此, 在博弈的开始, 每一个开发商都想树立一个合作形象, 即使其在本性上并不是合作型的;只有在博弈快结束的时候, 开发商才会一次性的把自己过去建立的声誉利用尽, 合作才会停止 (此时短期收益很大而未来损失很小) 。因此, 只要博弈重复的次数足够长, 没有必要是无限次的, 开发商的“合作”与“串谋”也会出现。

(二) 地方政府的短视行为

联系实际生活可知, 当土地市场日渐商业化后, 土地的使用成本越来越高, 地价上涨直接推动房价水平的上升。因此虽然以市场方式出让土地使用权有协议出让土地无可比拟的优越, 但也因此变为地方政府推动房价高涨的手段。

一方面, 土地带来的高收益可以满足地方政府的财政收益:一是转让土地使用权的土地出让金;二是通过低成本拆迁然后把由拆迁获得的土地高价出让;三是税收及各种其他收费, 土地财政对地方政府经济经济增长的贡献越来越大。另一方面, 打土地牌可以满足地方政府获得政绩需求, 现阶段中国考核干部政绩的形式比较单一, 基本上看GDP的增长, 对中国GDP增长贡献率而言, 房地产业明显偏高, 因此地方政府为了提高政绩, 不言而喻会选择发展房地产业进而带动其他领域。由于土地带来的高收益满足了地方政府的财政增加和政绩提升, 因此, 地方政府积极推动土地价格的上涨。这也是中央政府出台房地产调控政策效果不明显的最直接原因。

地方政府这种短视行为会导致地价房价的螺旋上升。因为房地厂商会将地价的上涨通过房价转移到消费者身上, 所以土地出让金不健康的上涨必然引起房价的持续上涨, 最终是消费者的利益受到损害。所以对于地方政府来说, 提高土地出让金只能获取短期政绩和利益, 对宏观经济的长期可持续发展有害。

五、结论与政策建议

1.土地是一种稀缺资源, 国有土地的出让价格将直接影响国家的经济利益。协议方式出让国有土地使用权, 因为缺乏竞争性, 出让价格往往低于其真实价值。而以招、拍、挂的市场方式出让土地, 可以较充分的实现土地价值, 维护国家的经济利益。

2.招标、拍卖和挂牌使房地产商陷入“囚徒困境”, 因此以利润最大化为共同目标的房地产商之间存在着“合作”与“串谋”的强烈动机以压低土地成交价格。现实生活中开发商之间采取轮流“坐庄”、货币补偿和共同开发等合作的方式, 私下操纵土地出让价格的现象并不少见。所以应完善拍卖机制, 吸引更多有实力的开发商参与竞价, 同时引入惩罚制度, 加大对“串谋”的打击力度, 保证土地出让过程的健康有序进行。

3.规避地方政府操纵土地出让价格, 消除地方政府在土地出让中的短视行为。

(1) 实现地方政府的财权和事权对称。地方政府哄抬地价的主要原因是因为其在财政上非常依赖房地产行业快速发展带来的税收及土地出让收益, 因此解决了地方政府在财力上的掣肘问题, “土地财政”作用就会被弱化, 地方政府在土地出让中的阻力也就大大消减。基本思路是对现行分级税收政策进行适当调整。首先, 建议提高地方政府在共享税中所分得的比例;其次, 在规划国家重大基础设施建设和民生工程建设中, 要加大中央的拨款力度, 减轻地方政府在项目执行中财力上的压力, 实现财权和事权的平衡。

(2) 加强土地市场的宏观调控和监管, 严格执行土地规划, 抑制不健康供地。地方政府有供地冲动, 但是超额出让土地并不会有效控制地价。土地规划和管理部门要加强对土地供应的监管, 通过严格控制和规划, 优先保证经济适用房、廉租房和中低档房的土地供给。

(3) 采取让利于民的方法。在地方政府所获得的超额土地出让金中, 按一定比例抽取适当的资金, 将这笔资金用于建设保障性住房, 通过加大保障性住房的供给部分消除地价上涨带来的消极影响。

摘要：随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善, 以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下, 招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中, 地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源, 就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。

关键词：博弈,土地出让,房地产开发商,地方政府

参考文献

[1]母小曼.土地市场中政府与开发商之间博弈[J].管理世界.2006, (5) :148-149.

[2]王俊.地方政府与住宅开发商的博弈分析[J].世界经济情况, 2006, (2) :27-29.

[3]张飞, 曲福田.从地方政府之间博弈的角度看土地市场秩序[J].经济问题探索, 2005, (6) :57-59.

[4]周滔, 杨庆元, 丰雷.土地出让市场的博弈分析:利益背景与政府行为过程[J].中国土地科学, 2006, (4) :19-23.

[5]舒帮荣, 徐梦洁.土地市场寻租行为分析极其对策研究[J].云南社会科学, 2007, (2) :71-73.

[6]宋艳林.我国土地市场发育的三方博弈分析[J].生产力研究, 2007, (3) :61-63.

篇4：房地产和政府联合开发

[关键词]房地产档案;信息资源;方式;开发;利用

一、房地产档案信息资源开发和利用的方式

（一）宣传开放式

通过对报纸、新闻、电视及网络等多种媒介的应用，来加快对房地产档案的宣传力度，从而有效的提高社会公众对房地产档案信息资源的深入认识，通过定期开展各种房地产档案信息资源的展览活动，来加快推动房地产档案信息走向社会，使其应用性得以进一步扩大，同时还要做好房地产档案信息资源相关的期刊创办工作。

（二）咨询服务式

可以通过开办专门的房地产档案信息的借阅形式，指定专门的房地产档案管理人员来接待房地产档案利用者，采用多种工具和渠道来为用户提供房地产档案信息资料。

（三）开展房地产档案的编研工作

由于房地产档案具有一定的专业性和系统性，需要将收集到的房地产档案资料按照一定的规则和类别进行加工和提炼，完成房地产档案的编研工作，而且在编研过程中需要将所收集到的房地产档案资料与实际工作有效的进行结合，从而有效的提高房地产档案编研的指导性，使其编研水平得以提高。

（四）建立房地产档案信息资源的网络中心

在当前信息化建设进程不断加快的新形势下，人们获取信息的途径更具有多样化，而且在大部分信息都是通过网络来获取的。所以为了能够更好的为档案利用者提供更多的便利条件，则可以建立房地产档案信息资源网络中心，使房地产档案信息资源共享的范围进一步扩大，从而使房地产档案信息资源能够更好的服务于社会和人民。

二、加强房地产档案信息资源开发和利用的措施

（一）强化全社会对房地产档案信息的意识

为了加强房地产档案信息的开发和利用，则需要有效提高全社会对房地产档案信息的意识，这样可以营造一个良好的社会氛围，加快推动房地产档案信息资源的开发利用。在当前房地产档案信息资源的开发和利用工作中，部分房地产开发单位和个人还没有充分的认识到房地产档案的价值，对于房地产开发过程中遇到的问题不能及时通过查询房地产档案来获取真实的信息，从而带来较大的经济损失。这就需要房地产档案管理部门需要进一步加大对房地产档案的宣传和教育力度，努力增强全社会对房地产档案信息管理的认识。

（二）提高房地产档案管理人员的综合素质

在当前市场经济环境下，对房地产档案管理人员提出更高的要求。做为一名优秀的房地产档案管理人员，不仅需要具有较好的业务素质，而且还要具有较强的政治素质，能够在政治、思想和行动上与党组织保持高度的一致性，而且在工作中能够养成良好的业务素质和职业道德，通过掌握良好的专业理论知识和技能，对相关学科知识进行熟悉，具有产好的协调组织能力和对档案的编辑能力，并以房地产档案作为一种载体，从而深入到建筑行业的各个学科中来，从而更好确保房地产档案管理的水平和质量能够得到有效提升。

（三）加强对房地产有关信息资源的收集

要想充分有效地满足社会各界对房地产档案信息的需求，必须大力丰富房地产档案的信息资源，最大化的扩充房地产信息的储备量，同时还要扩展获取房地产档案信息资源接收的渠道，建设齐全的房地产信息种类，丰富其各类档案的内容，建立一个科学系统的房地产档案管理体系。

（1）做好对我国房地产档案的收集工作

增加房地产档案想信息资源，提高档案信息资源的质量。要想完成这个目标，对房地产档案管理的工作要进行一下两个转变：其一由一般行政管理向依法管理进行转变，针对经济快速发展的时代城镇化建设以及房地产档案工作不断的出现一些新的特点、新的规律以及新的矛盾，档案管理人员应自上而下对其进行重新的规划，建立起可行的房地产档案管理的规章制度，做到有规可循;其二是由以前的单纯追求房地产档案的数量逐渐的向既追求数量又追求质量的转变。

（2）征集收藏城镇的规划，建设管理部门产生的与房地产档案相关的资料

对应经收集到的房地产资料进行真理归类，然后充分利用这些资料为我國的城镇化发展的房地产开发建设提高服务。

（3）加强对声像档案的收集工作

房地产档案的一个主要部分是房地产声像档案，它是丰富房地产档案信息资源的有效形式，尤其是城市的变迁，改造的声像资料对房地产档案来说是非常珍贵的，应派专人的人员对这些声像资料进行大力气的收集、整理和记载，以防出现违过境迁的现象，给后人留下遗憾。对于城镇的改造、生活小区的建设以及大型公益项目的拆迁或者施工竣工等工程，应着重组织相关人员对其进行跟踪拍摄，为城市的重大变化留下一个可以查阅而且生动的历史画面。最快最大限度地满足用户对房地产档案信息的需求是房地产档案信息资编的最终目的，即将房地产档案资源中蕴含的一些隐形的知识和信息最大化的将其揭示出去，然后将这些房地产信息及时准确地利用者传递，所以房地产档案管理人员要对有关房地产档案进行深入的调查和研究，对当前以及今后一段时间内我国房地产发展的新动向进行准确的掌握，注意社会各方面对房地产档案信息需求的变化。在掌握用户对房地产档案信息资源的需求之后，就可以结合我国房地产的实际发展情况制定出具有针对性的房地产开发计划和服务措施，采用多种方式、手段，在提供主动服务，超前服务上下功夫。

三、结束语

房地产档案信息资源作为我国档案信息资源的重要组成部分，对于我国许多行业的发展来讲都具有极其重要的意义。特别是在当前和谐社会构建过程中，房地产档案信息资源更是发挥着极其重要的作用，而且在当前社会和经济快速发展过程中，房地产档案信息资源的开发和利用强度也在不断增加，房地产档案的利用得以大幅度的提升，这对于我国房地产档案管理水平的提高起到了积极的促进作用，而且对当前我国构建和谐社会及落实科学发展观过程中也起到非常重要的现实意义和深远意义。

参考文献

[1]陆小妹.我国房地产档案管理研究[D].广西民族大学，2010年.

[2]张秀兰，王腾.浅谈房地产权产籍档案的管理[J].档案管理，2010年05期.

篇5：房地产联合开发协议

甲方：武陟县嘉应观乡北贾村村民委员会

法定住址：北贾村村民委员会

法定代表人：

乙方：河南沁华置业有限公司

法定住址： 郑州市黄河路129号21层2109号

法定代表人：

为落实科学发展观，加快新农农村建设进程，改善村民居住环境，提高村民生活质量，落实人民政府倡导的民生工程和城乡一体化建设，本着平等互惠、团结合作、责权明确、密切配合的精神，经甲乙双方自愿协商，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，就“嘉应观乡北贾社区”项目特签订合作开发协议，共同遵守。

第一条 开发项目

项目名称：北贾新社区

项目地址：北贾村北

第二条 项目用地性质

1．合作开发项目占地_________平方米，土地性质为：_________土地，用地文件以批复为依据。

2．该片土地使用权为：________________，土地使用权人为：________________。

第三条 项目规模

在本协议所述地块上：

（1）拟建_________工程，规划占地_________平方米，位于地块_________端。

（2）拟建_________工程，规划占地_________平方米，位于地块_________端。

第四条 合作方式

1．_________方提供用地。

2．甲乙双方共同出资在村北120亩土地上给甲方代建安置房约11万平方米，人均40平方米，户型设计由甲方提供（不含新村办公楼、学校、幼儿园、养老院、诊所、多功能厅、门面房、超市和开发房屋）。

3．合作开发项目总投资为_________万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。

4．政府对新农村建设补助的各项优惠政策的资金，应交给乙方用于社区建设的基础设施，包括路网、绿化、水电、排污、地下、官网、学校、幼儿园、养老院、医疗诊所、社区办公楼、多功能厅，具体建设标准以政府相关文件及批准规划为准。

5．总投资资金筹措：甲方出资__________万元，分______次出资，每次出资___________万元，预收款___________万元；乙方出资_________万元，分_________次出资，每次出资_________万元。

第五条 付款方式

在本协议经甲、乙双方授权代办签署生效后由_________方安排下列时间付款。

（1）在本协议签署后_____日内，______方向______方支付总投资的______％，内含定金_________万元，合计_________万元；

（2）在本协议签署后_____日内，______方向______方支付总投资的______％，内含定金_________万元，合计_________万元。

第六条建设计划

1．本项目计划工期为_____年，工程分3期施工，其中一期_____年，二期_____年，三期_____年。

2．具体开工日期待土地规划报批等相关手续办理完结，具体开工条件后再另行确定。

第七条 工程造价的确定

1、施工部分：依据施工图，按河南省2008定额及焦作市定额站发布的2011年1季度的信息价及与其相关配套的取费，地方与其有关的规定文件、主要材料和地方材料价差调整、人工费调整等文件予以确定工程施工预算，形成本项目的施工部分的造价。

2、本项目土地部分：按当地有关政策、法规规定确定土地出让费用。

3、本项目的工程总造价为以上费用的合计。

第八条 前期工作安排

合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项：

（1）落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

（2）落实合作开发项目占地的规划报建工作。

（3）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

（4）甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。

（5）甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。

（6）甲方须向乙方提供本项目涉及的相关村民代表大会表决通过签字的书面材料和村委意见书。

第九条 承包发包工作安排

合作项目由第三方承包开发建设，在甲方办理前期手续时，乙方应给予必要协助。

第十条 工程管理

1．本协议签署后，乙方组织合作项目工程部，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。

2．项目工程部按前述第七、八条职责规定，具体协调、落实。

第十一条竣工验收及交付使用

小区竣工后，经质检机构检验及办理相关结算后交付使用。房屋建筑的标准及房屋的质量标准均以政府主管部门批准的规划为准。

第十二条 物业交付

1．合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2．合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。

第十三条 违约责任

甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违约，应支付守约方违约金_____万元，并赔偿由此给守约方造成的一切经济损失。

第十四条 声明及保证

甲方：

1．甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十五条 保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。第十六条 通知

1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2．各方通讯地址如下：_____________________________________________。

3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第十七条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十八条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十九条 争议的处理

1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___种方式解决

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十条 不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后___日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十一条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十二条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十三条 合同的效力

1．本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2．有效期为_______年，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

3．本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_____________乙方（盖章）：_____________

法定代表人（签字）：_______法定代表人（签字）：_______

委托代理人（签字）：_______委托代理人（签字）：_______

开户银行：_________________开户银行：_________________

账号：_____________________账号：_____________________

签订地点：_________________签订地点：_________________

篇6：房地产开发政府部门全部审批手续

阅读引语

房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程

第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。

第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。规划部门的审批流程是：

控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证 第二部分：房地产项期审批详细流程

一、建筑策划

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二、工程规划许可证

工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。准备材料如下：

1、申报人委托书；

12、档案登记表；

13、人防审查意见；

14、消防审查意见；

15、交通审查意见；

16、其它。

“建设工程规划许可证”批复样件：

三、用地规划许可证

四、方案审查、整套设计方案、日照测算

审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。

审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：

1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；

2、规划意见书；

3、立项批复；

4、用地预审意见；

5、日照测算；

6、其它。

五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”

规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：

1、建设申请；

2、申报表

3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；

5、土地证和房产证；

6、规划总平面图；

7、上级意见（视情况）；

8、用地预审意见；

9、环保意见；

10、立项批复；

规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。“规划意见书”批复样件：

六、土地变性、用地性质

城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。

“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。

5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。

6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。

七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）

目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。

政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：

1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；

2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；

3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；

4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；

单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。

控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。

“调整控规”批复样件：

八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料 第一，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二，行政审批

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

----选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

----规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

----初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

----规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

----施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

----商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

----建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三，房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题

——无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。——土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段：

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）

但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。” 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

——项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。

房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。——总平面图审查阶段：

这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。

再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。

有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！——管线综合审查：

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。

管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。

作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。

功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？

首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。

还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。

供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.单体审查、建筑工程规划许可证：

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。——消防和人防专项审查：

小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。——施工图审查：

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。——余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可：

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。

噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。——质量监督、安全监督：

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）——施工招投标、监理报建：

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。——施工许可证：

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。呵呵。。。

——进入销售环节的各项手续：

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。

基本上，现在的调控政策分成以下三个方面： ——减少土地供给，紧缩地根：

这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。——政策走向制约着市场需求：

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？ ——说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”

政策性限制房地产产品类型，这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。

前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者” ——放线、验线：

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。——预售许可证：

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。——关于预售中的土地解押：

关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法：

现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。

很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”

——规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼：

其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。所以我说；流程都是给不懂行的人看的,真正去做的时候，没人会看,也没人会按照那个流程去做,因为按照所谓流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的结果。

十、房地产开发资金筹集步骤和方法-按规定程序办理各类贷款手续

所有金融机构，包括国内和国外的金融机构，对于各类贷款均需要按一定的程序和手续办理。一般说来，开发商在决定进行某个开发项目之前，就应该考虑到开发建设资金的筹集渠道。除安排自有资金外，总是要先同几家银行或非银行金融机构接触，向他们探询获得支持的可能性和贷款条件。一旦成功地获取了某个项目的表，及有权在某种条件下终止贷款等。

1、资金筹集的风险

----财务风险的含义与成因

通常，我们把由于企业采用各种方式筹集资金而产生的风险，尤其是企业负债筹资而面临的风险，称为财务风险，也称为筹资风险或破产风险。当企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定的方法筹集资金后，它有可能取得更多的利润，也有可能发生亏损。但无论如何，企业都必须按规定向债权人按期支付利息和偿还本金等。如果企业的经营收入不足以偿付负债利息和本金，则可能使企业面临财务危机，严重的可能导致企业破产。产生财务风险的主要原因是：第一，筹资决策时缺乏可靠的信息。在大多数决策中，决策事项（如收入、价格、销路等）未来变化的各种情况在决策时是无法掌握的，或者说不能取得有关可靠的信息。这可能是根据现行的预测手段根本无法取得将来各种确切的信息，也可能是在许多情况下，取得这种确切的信息要花费极高的成本，决策者无法承受。因而，进行筹资决策时，往往只能根据历史资料或经验来判断，只是一种近似的估计，或多或少地带有主观性，从而使决策具有一定的风险性。第二，筹资决策者不能控制事物未来发展的过程。决策事项未来发展的过程，直接受到未来客观经济环境的影响，如政府宏观经济政策的改变、市场景气与否、产业结构的调整、顾客需求的变化、市场价格和利息率的波动等。所有这一切都使筹资决策处于风险之中，而且这种风险与时间长短有关，未来收益的风险明大于近期收益的风险。因此，由于上述原因的存在，在项目开发过程中，实际的现金流量就会与筹资决策时预期的现金流量发生偏差，从而使企业面临财务风险。----财务杠杆作用

财务杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系。财务杠杆的变化对企业普通股收益产生影响，也是财务杠杆作用。财务杠杆的作用程度，通常用财务杠杆系数来衡量，它表示每股收益随着息前税前利润的变化而变化的幅度，或每股收益 的变动率相当于息前税前利润变动率的倍数。一般来说，当企业的全部资金的息前税前利润率高于同期负债成本率时，财务杠杆使企业在不增加权益资本投资的情况下，取得更多的利润，财务杠杆具有正效应；反之，则财务杠杆为负效应，并给企业所有者权益带来损失。对优先股而言，当企业全部股本税后利润率高于优先股股利率时，会对普通股权益产生财务杠杆收益，反之则普通股权益产生相应的财务杠杆损失。由此可见，财务杠杆作用方向的不确定性使企业的普通股权益面临额外的财务风险。财务杠杆作用是筹集资金时必须考虑的一个重要因素。----资金结构与财务风险

不同的资金结构使企业面临的财务风险存在差异。由财务杠杆作用可知，由于负债和优先股杠杆作用的不同，企业的财务风险是不同的。此外，长期负债与短期负债的财务风险也是不相同的。通常，短期负债的利息费用较长期负债要低，但使用短期负债比使用长期负债有更高的风险。主要表现在：

2、资金筹集风险的度量

由前述可知，由于房地产市场的不确定因素的存在，在同一筹资方案下，开发项目的预期收益可能有多种情况，再加上财务杠杆作用方向的不确定性，筹资可能使开发商取得更大的利润，也可能使开发商蒙受额外的损失，所以在市场变化不定和杠杆作用方向不确定的双重作用下，筹集资金存在很大的风险。通常我们以各种条件下项目各种可能的收益率与期望收益率的差异程度来衡量风险程度，常用的统计指标有期望收益率、标准差和变异系数。----期望收益率（额）

期望收益率是一定资金筹集方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率。如果以现金流入量反映项目收益，则可计算其现金流入的期望收益额，也称期值。----标准差

标准差是反映各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或称离散程度指标。准差是以期望收益率为基准的概率加权平均离差，标准差越大，说明实际数值（实际收入或收益率）偏离期望值或期望收益率的可能性越大，风险也就越大。说明实际收入或收益率偏离期望值或期望收益率的可能性越小，风险也就越小。----变异系数

变异系数是标准差与期望收益（或期望值）的比值。

3、资金筹集风险的控制

由前述分析可知，由于取得信息的不完全性及事物发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以从以下方面考虑：

----针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优选资金筹集渠道通常应注意以下几点：

（1）除资金回收较快且利润丰厚的项目以外，要注意适量地直接投入自有资金。当然，必须保证达到投入自有资金的最低限额；

（2）应视市场情况灵活选择支付固定利息或分割固定利润的筹资方式。对于风险较大的项目，自己难以筹措到足够的资金时，寻找有实力的伙伴合作开发可以分散风险，共享利润；

（3）在政府许可的条件下，尽可能提前预售部分楼宇，是保证开发商利益、分散风险、筹措建设资金的有效办法。认真做好营销策划和销售组织工作是确保预售收入按计划实现的关键。

（4）应针对企业状况及项目开发的风险程度、资金回收情况选择合理的资金来源结构，避免短期资金的长期使用。----加强债务管理，尽可能保持资金流动过程中的收支平衡一般应遵循如下基本原则：（1）债务与自有资本保持适当的比例，避免过度负债；

（2）债务的偿还日期分布尽可能均匀，避免集中在某一时期，并且债务中应保持一部分长期负债，以保证资金供给的相对稳定性；

（3）贷款利息尽可能均匀分布，减少现金支付的压力；

（4）如开发项目有外汇负债，应采用各种方法减少汇率变动风险；（5）借款时应考虑赋税条件。----采取各种措施，分散风险因素