联合房地产开发法律问题论文

【摘要】随着社会的发展和进步，我国的各行各业都已经朝着现代化的方向迈进。经过近些年来的发展，现代化产业和社会结构已经基本成型。房地产行业作为现代的支柱型产业，近些年来发展的较为迅速，随着经济规模的增长，房地产行业也衍生出了如物业管理一类的分支产业。物业管理在朝着现代化方向迈进的同时，也会出现如维修资金现代化的难题。下面是小编整理的《联合房地产开发法律问题论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

联合房地产开发法律问题论文 篇1：

试论房地产合作开发经营

摘要:房地产合作开发经营促成了资金和土地的结合,盘活了诸多房地产项目,对房地产业的发展功不可没,但同时因房地产合作开发经营引发的纠纷也不在少数。本文通过分析房地产合作开发经营的性质、特征及方式,探讨目前房地产合作开发经营存在的几个法律问题,目的在于探讨完善房地产合作开发经营的相关法律制度,以求从根本上解决存在的问题。

关键词:房地产合作开发 划拨土地 合作主体 合同效力 合同内容

0 引言

土地和资金是房地产开发业必不可少的资源,缺了其中任何一个房地产开发都无从谈起。房地产开发商经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境,于是房地产合作开发应运而生。本文笔者在查阅相关文献资料的基础上结合重庆医药高等专科学校重庆大学城新校区教职工经济适用房合作开发的实际情况,对房地产合作开发经营的性质、特征、方式以及当前房地产合作开发经营存在的几个法律问题进行了分析、探讨,提出了签订和履行房地产合作开发经营合同应采取的对策,企望笔者的探讨能对房地产合作开发经营实践有所启发。

1 房地产合作开发经营概述

1.1 房地产合作开发经营的法律性质及特征 一个房地产合作开发项目自立项开始,直至开发完成,期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷,降低风险,顺利地实现合同目的,就必须首先弄清楚房地产合作开发经营的法律性质、方式和应注意的法律问题,做到依法履约,规范运作。

1.1.1 房地产的概念 一般来说,房地产是房产与地产的合称,是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称。所以,我们可以认为,房地产是由土地、随着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。地产是房产的基础,房产是地产的目标和用途,两者是不可分的。

1.1.2 房地产开发的概念 “开发”一词原意为垦殖、利用荒地,经过不断的延伸扩大,“开发”一词已富有利用、开拓、创造和发展等多重含义。房地产开发是指房地产开发者为了自己或他人的占用,进行土地改造和房屋建设及租售的行为过程。《中华人民共和国城市房地产管理法》中所述房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一个动态过程,简单地说,就是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。

1.1.3 房地产合作开发经营的概念 现目前,合作开发房地产行为有“联建”、“合作建房”和“合作开发”三种称谓,这些称谓没有本质的差别,可以通用。1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中将房地产开发中的合作行为统一称为房地产合作开发,对于统一概念很有益处。依笔者理解,房地产合作开发经营是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为,是一种房地产开发的联合经营行为。

《城市房地产管理法》第27条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”笔者认为该条为房地产合作开发经营的法律依据。根据房地产合作开发的实质内容,我们可以清楚地看出房地产合作开发经营的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是,房地产合作开发经营这种联营又有其自身的特点:

①联营主体是两个或两个以上的企业之间、企业与事业单位之间的一种横向经济合作的法律实体。联营体中至少有一方为房地产开发企业,即合作一方必须具备房地产开发经营资质。这是房地产合作开发这种联营形式在主体上的特点。②联营的目的是通过房地产开发营利或实现建房的目的。③联营的本质特征是联营各方依据联营合同,互相协作、共担风险、共享盈利,这是与明为联营实为借贷关系的区别。

1.2 房地产合作开发经营的方式 房地产合作开发经营常见的方式有以下两种,即法人型房地产合作开发经营和非法人型房地产合作开发经营。

1.2.1 法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第51条规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。”根据本条规定,房地产合作开发各方以组建新的法人,即成立项目公司的方式进行房地产开发经营的就是法人型房地产合作开发经营。在成立项目公司情况下,房地产合作开发各方即成为项目公司的股东,合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范,而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发,符合现代企业制度的要求,是值得推广的运作模式。

1.2.2 非法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第52条规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”根据本条规定,联营可以不组成新的法人,采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型房地产合作开发经营。在这种情况下,合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营,具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中,因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人,比较简便灵活,故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。重庆医药高等专科学校重庆大学城新校区经济适用房合作开发就采用的这种方式。

2 房地产合作开发经营相关法律问题

2.1 房地产合作开发经营中涉及划拨土地的法律问题 2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”国有划拨土地使用权与出让土地使用权的权属性质是不同的。土地使用权有偿出让,是国有土地所有权与土地使用权的分离,是国家将国有土地使用权作为他物权出卖给土地使用人的行为。通过出让取得的土地使用权是一项独立的财产权,这种财产权是可以进入市场进行转让、出租、抵押的,因此国有出让土地使用权可以作为合作开发房地产合同的标的。而划拨取得的国有土地使用权并不是一项独立的财产权,而是国家给某些特殊土地使用者的一种不定期的占有使用权,这种特殊土地使用者一般是用于公益目的的非营利性单位。财产权与使用权最大的区别就是交易性,单纯的使用权是不具备交易性的,因此,划拨土地是不能进入市场流通的,未经批准不得出租、转让、抵押。

在现实生产生活中实际存在将国有划拨土地作为合作对象进行房地产开发的,出现这种情况如果全部认定无效,势必造成大量的社会财产浪费,因此,国家通过相关规定、解释也给予了一定期限的补正措施。1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第20条规定:“以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。”2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”从以上解答、解释可以看出,划拨土地使用者如果未经批准与他人合作进行房地产合作开发出现合同纠纷,只要在起诉前经过有批准权的人民政府批准的,可以认定为有效合同。但这在某种程度上助长了利用国家划拨土地进行合作开发房地产的风气——来一个先上船后买票,搞成既成事实,“生米煮成熟饭”。

如何理解有批准权的人民政府批准呢?1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定:“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。”1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从以上法律、法规的规定可以看出,有批准权的单位应为市、县人民政府,应经市、县人民政府批准将划拨土地使用权转为出让土地使用权并缴纳土地出让金后,合作开发房地产合同才为有效。

2.2 房地产合作开发经营的合作主体问题 2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。”根据这个规定,对于合作开发房地产合同的几方当事人,最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料,事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全,同时,由于房地产开发项目一般都具有:资金量大、工艺复杂、专业性强、技术性高的行业特点,国家对房地产的建设开发实行了严格的市场准入制度,不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。根据1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条的规定:“设立房地产企业,应当具备下列条件:1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有符合国务院规定的注册资本。4.有足够的技术人员。5.法律、行政法规规定的其他条件。”也就是说,合作开发房地产的一方主体必须是按照上述规定合法成立的房地产企业。

如果房地产合作开发经营双方在签订合同时都不具备房地产开发资格的,并非认定合同当然无效,最高法院的司法解释而是给了当事人一个补正的机会和时间,即在一审诉讼前如果一方取得了房地产开发经营资质或者成立了具备房地产开发经营资质的房地产开发企业的,该合同应认为有效。这样的规定是很有必要的,也更有利于保护双方当事人及第三人的利益。因为房地产开发要投入大量的人力、物力,甚至已出售给了消费者,如果只是因为签订合同时不具备主体资格即认定合同无效,势必造成社会财产的巨大浪费和造成社会不稳定因素。但与此同时,我们应严防在房地产合作开发经营中有房地产经营资质的一方仅以资质出资或“假出资”,不进行合作开发工程项目的建设管理,不提供技术保证,使合作开发工程项目存在潜在危险,给社会公共安全带来潜在隐患。

2.3 房地产合作开发经营合同的效力及合同认定

2.3.1 房地产合作开发经营合同的效力。2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。如果当事人双方均不具备房地产开发经营资质,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同无效。”第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”从以上解释我们看出,在订立房地产合作开发经营合同时,如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时,应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方,要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在有与法律、法规、规定相违背的情况,则订立的合同无效,不利于保证合作各方的合法权益。

2.3.2 房地产合作开发经营合同的认定。2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据该条的规定,我们可以看出,房地产合作开发经营合同具有以下四个特征:①用以合作开发房地产的土地使用权为出让土地使用权,而不是集体土地使用权和划拨土地使用权。②合作出资方式为一方(或双方)提供国有土地使用权,一方(或双方)提供资金、技术、劳务等。③合作各方的关系是共同投资,共享利润、共担风险。④合作的内容是进行房地产开发。也就是说,在房地产合作开发合同中,合作方只有在合作合同中明确约定双方须“共同投资、共享利润、共担风险”并且实际操作过程中也是以此为基础进行投资和利润分配的,才能视为合作行为。所签合同也才是法律意义上的房地产合作开发合同。

3 签订和履行房地产合作开发经营合同的对策

房地产合作开发经营合同内容繁杂,标的巨大,履行期限长,容易引发纠纷。因此,签订房地产合作开发经营合同一定要谨慎、规范。在房地产合作开发经营实践中,有以下一些对策供参考:

3.1 合同不要约定保底条款。合作开发经营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。

3.2 加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中,为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动,合作各方常常约定设立“共管账户”,以共同监督项目资金的使用。

3.3 不能借合作开发之名,行借贷之实。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定,企业之间相互借贷资金收取利息,是被禁止的。因此,以合作开发经营为名,而行借贷之实,也是无效合同。对此,房地产合作开发经营各方在签订合同时,须加以注意。

3.4 设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。实践中,由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确,使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。

3.5 注意对合作方的资信调查。合作各方应对合作他方的资格、资信有充分的了解,应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力,特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查,调查必须全面、认真、细致,既要了解对方的注册资金和融资能力,还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。

4 结语

我国房地产合作开发经营立法上不成熟,制度上有缺陷。究其原因,一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段,对许多新事物,新现象的发生缺乏处理的经验,但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理,从而导致一些法律失误重复出现。在规范管理房地产市场的大环境下,为了减少甚至彻底杜绝房地产合作开发经营纠纷,促使房地产合作开发经营走上良性、健康的发展道路,应当对房地产合作开发的法律依据及存在的法律问题作深入地分析,完善房地产合作开发经营法律制度,从根本上解决这些问题,以求真正的总结既往经验教训,展望未来。

参考文献:

[1]施建刚编著《房地产开发与管理》.上海:同济大学出版社.2004年8月第1版.

[2]乔志敏编著《房地产经营管理教程》.上海:立信会计出版社.2004年7月第5版.

[3]祝铭山主编《房地产合作开发纠纷》.北京:中国法制出版社.2003年9月第1版.

[4]中国法制出版社编《房地产法律小全书》.北京:中国法制出版社.2007年6月第1版.

[5]祝铭山主编《土地使用权纠纷》.北京:中国法制出版社.2003年9月第1版.

作者：李啟明

联合房地产开发法律问题论文 篇2：

以信息化推动物业专项维修资金管理的现代化

【摘要】随着社会的发展和进步，我国的各行各业都已经朝着现代化的方向迈进。经过近些年来的发展，现代化产业和社会结构已经基本成型。房地产行业作为现代的支柱型产业，近些年来发展的较为迅速，随着经济规模的增长，房地产行业也衍生出了如物业管理一类的分支产业。物业管理在朝着现代化方向迈进的同时，也会出现如维修资金现代化的难题。本文主要从信息化推动物业专项维修资金管理现代化的角度出发，旨在大力推进物业管理行业朝着信息化方向转变。以此来实现物业管理现代化的目标。

【关键词】信息化;物业管理;专项维修资金管理

随着城市化进程的加快，许多农村人口再向城市涌入。为了解决急剧增多的城市人口，大力兴建各种社区成为了解决人民居住困难的途径之一。随着城市居民楼和社区的增多，物业管理企业也慢慢发展起来。物业管理的发展和出现是顺应时代发展的需要，也标志着我国国民生产水平的不断提高。为了让物业管理企业更好的为居民生活服务，实现物业专项维修资金管理现代化是必要的选择，为了实现这一点，需要引进信息技术和人才，以推动物业管理的快速转型。

1、有关物业专项维修资金信息化管理探讨

1.1物业专项维修资金信息化管理的发展

在1985年时我国开始提出了有关城镇和乡村老房子改造的政策。地方政府为了响应中央的号召，开始带领人们参与到老房的改造中去。在这期间地方政府联合房地产开发商进行房屋的改造事业，双方就房屋改造达成了共识，地方政府与房地产开发商共同开发老旧的房屋，为了安置这些被迫迁移和拆迁的住户。政府给予一定的搬迁和安置费用，待住房建設好之后，居民在分配到原有的土地上且新的住房归居民个人所有。在物业专项资金的使用上往往有物业主管部门在专户监管银行上开设专户进行代管，以实现专款专用，在使用范围上，物业专项维修资金要用于共用部位，以维持共用设施设备的维修、更新和改造。为了实现这一目标，借助好信息技术的发展，物业管理人员得以于用信息技术构建和完善管理系统，从而解决管理矛盾上的纠纷和争执[1]。见图1。

1.2物业专项维修资金信息化管理存在的问题

目前有关物业专项维修资金信息化管理的问题主要有两类。一类是物业管理所使用的软件配置不达标，由于软件开发和使用年限较短，导致软件功能单一且种类不完善。这就使得软件管理只能完成一些收费缴费等简单的工作。另一类是云服务的覆盖和服务水平低。像是社区的门禁和停车设置都可以进行信息改造，但是这些基建的改造和物业公司的管理不能共享，导致物业公司无法进行维修资金的合理化使用[2]。

2、信息化推动物业专项维修资金管理的现代化建设

2.1资金归集整理子系统的构建

在物业专项维修资金管理现代化的建设过程当中，维修款项往往是由业主承担独自承担的。业主所承担的维修资金来源于房屋售卖和信息变更等方面。物业工作人员在整理相关的专项维修资金时，往往需要涉及许多复杂的业务。像是购房信息变更、收缴费用以及转换业务等。这些业务往往涉及到业主自身的利益和权力。关于房屋信息的收集和整理工作上，为了便于后期各种业务的办理。工作人员需要将业主信息和房屋信息相匹配，保证达到二者信息的零延迟，这样能够让不同的业主享受到信息化服务所带来的物业管理工作上的便利性。

2.2资金整合管理子系统的构建

为了有效的管理物业专项维修资金，使专业维修资金更加合理化。需要对资金的管理进行透明化，工作人员需要借助信息系统详细记录资金的使用状况，避免维修资金的乱用，从而以此提高资金整合在管理子系统当中的重要性。工作人员在计算整理、计息、开票证以及台账结算时，一定要对的账目进行准确的核查[3]。

2.3资金使用管理子系统的构建

在资金使用管理子系统的构建过程当中，物业管理工作人员要针对的用户的需求和信息进行审查，待业主的诉求通过审查后，将其导入物业管理专项维修资金使用的子系统当中。在这当中再次对业主的相关信息进行一一核对，待核对完成后，需要有业主群体共同表决是否划分出一部分维修资金额度用来支持和满足该业主的需求，只有当全体业主一致赞同或者多数赞成时，方可拿出这部分资金用来满足业主的基本问题和诉求。

结语：

总的来说。信息技术的发展推动了房地产行业的进步。物业管理作为房地产行业的一个分支，为了更好的服务不断向前发展的社会和普通的人民大众。物业管理需要将专项维修资金的使用变的更加系统、公正以及合理，只有明确了维修资金的用途，这样才能有效的提高专业维修资金的利用率，这样才可能推动物业专项维修资金管理朝着现代化的方向发展和建设。

参考文献：

[1]陈佳.成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法政策执行研究[D].电子科技大学，2015.

[2]颜永宇.物业专项维修资金若干法律问题研究[D].西南政法大学，2014.

[3]罗红峰.我国住宅专项维修资金制度研究[D].吉林大学，2014.

作者：杨梓誉

联合房地产开发法律问题论文 篇3：

甘肃省特色小镇土地利用法律问题研究

摘 要：特色小镇建设是推动中国经济转型升级的重大举措，也是新型城镇化的重要载体，更是中央提出的加快城镇化建设的重要举措。城镇化建设与土地利用问题息息相关，就目前而言甘肃省特色小镇土地利用存在诸多问题：土地属权不明确、土地利用结构不合理、集约节约程度不够。探讨特色小镇建设过程中与土地利用有关的法律问题，不仅能够解决有关问题，更加能够实现土地利用的合法化和有序化。

关键词：特色小镇;土地利用;法律问题

作者简介：陈星宇，男，汉族，甘肃城关人，甘肃农业大学人文学院法律系，本科生;通讯作者：韩海，女，汉族，江苏南京人，甘肃农业大学人文学院法律系，讲师，从事农业法、经济法教学与研究，主要研究方向：经济法基础理论及农业法;第三作者：石雅馨，女，汉族，甘肃七里河人，甘肃农业大学人文学院法律系，本科生;第四作者：杨海霞，女，汉族，甘肃灵台人，甘肃农业大学人文学院法律系，本科生;第五作者：吴小娟，女，汉族，甘肃高台人，甘肃农业大学人文学院法律系，本科生。

特色小镇是一种依赖自然环境、人文环境、特色产业或其他优势因素，建设具有明确定位的综合性开发建设项目，是一个集旅游、生产生活、消费等功能于一体的新型城镇，兼具多种功能。但特色小镇在建设过程中的土地利用正是特色小镇建设中的核心问题之一，必须认真面对并加以解解决。

一、甘肃省特色小镇的基本概况

特色小镇的概念于2014年10月由浙江省首次提出，2016年7月21日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》提出在全国范围内开展特色小城镇培育工作，2016年和2017年，住建部前后公布了第一批127个、第二批276个国家级特色小镇名单。甘肃省特色小镇共十八个，如下表：

从甘肃省的特色小镇来看，普遍存在着地不够用的现状，虽然有着国家政策倾斜，推动甘肃省特色三农小镇的发展，但许多小镇的土地不合理利用，导致土地浪费严重以及土地不合法承包等问题日益严重。尤其是开发性破坏较为严重，例如有些小镇为了发展旅游业，不顾规划，大肆修建农家乐，导致小镇土地利用机制不合理，土地破坏严重以及在经营中缺乏管理，破坏当地的生态环境，严重影响了小镇的发展。

二、甘肃省特色小镇土地利用现状分析

（一）甘肃省特色小镇的土地属权

特色城镇的建设必然涉及土地使用权。现以甘肃省青城古镇为例，进行一系列调查研究：大部分农家乐土地是宅基地和集体用地，对于宅基地的认知很明确。但是对于集体土地的认知比较混乱。有些经营者违规建造农家乐，没有通过合法程序租用集体用地。

（二）甘肃省特色小镇的土地规划管理

特色小镇在发展建设的过程中需要大量土地来支撑，导致新增土地需求量变大，保障难度加大。在需求方面，作为一种新事物，特色城镇的土地需求与过去不同;在政策供应方面，有很多土地政策，有很大的应用空间。但是，特色小镇仍然缺乏特殊政策，并不容易停靠供需。在特色小镇土地规划过程中，政府对于土地利用结构规划合理，管理科学，特色小镇里的建筑容积率较为密集，布局合理。但在具体的土地征收承包过程中，存在着土地浪费严重，没有进行科学的规划管理，导致特色小镇集约化程度不够，这对于特色小镇的发展来说，难度很大。

（三）甘肃省特色小镇的土地开发建设

在土地利用方面，小镇的土地不合理利用，政府对小镇的开发建设管控不足，浪费情况严重。不合法承包土地，导致特色小镇土地利用结构不尽合理、科学。在特色小镇的建设和运营中，“不了解”，“不会用”，“不敢用”，“懒得用”等问题往往存在不同程度的问题，特别是一些低级别的错误，降低依法保障小城镇土地开发的能力，甚至人为增加了违法用地。在特色小镇大肆修建农家乐，搞地产经营，严重破坏了特色小镇的生态发展，不能够完全体现出特色小镇的特色所在。

三、甘肃省特色小镇土地利用中存在的问题

（一）土地利用规划管控不足

特色小镇在规划管理时，普遍希望利用特色小镇的建设能够带来土地的增值收益。但是，在快速发展的过程中，特色小镇忽视了乡镇土地利用总体规划的控制作用，成为特色小镇土地利用规模失控的重要原因之一。

（二）土地利用結构不合理

特色小镇的发展建设过程中，建筑密度和体积比低，公共设施土地和绿化土地比例小，建筑布局混乱，基础设施不完善，功能区划不明等问题是常见问题，导致土地利用结构不合理，效率低下，集聚效率降低，缺乏特色小镇自然与人文景观的特色。

（三）土地利用集约节约程度不够

特色小镇土地地价较低，承包商只需花较小的代价便能承包，过分的着眼于增量扩张，而忽视了特色小镇的集约化程度，土地浪费严重。

四、甘肃省特色小镇土地利用法律问题的对策

（一）明确土地属权

土地是宝贵的自然资源，也是生产建设中必不可少的。在我国，土地的最终所有权属于国家，集体或个人的具体所有者只是国有土地的法律意义上的所有者。在土地征用的过程中，土地所有权的调整主要包括土地所有权、使用权和其他附带的权利的调整，这是确认及变更登记的行为。在特色小镇建设过程中合理征收土地，依法给予村民一定的补偿，避免土地属权不明确问题。

（二）制定科学的特色小镇土地利用规划

建设特色小镇，重点在于“特”一字，我们需要能够突出其自身特点的精确定位，并明确其规划、建设、运营和投资主体。为有特色的城镇发展预留足够的空间是不够的。还要重点抓好产业，明确重点产业和辅助产业。这不仅是一个良好的建设问题，而且对后来的工业运作也很重要;也不是一个房地产开发项目，而是一个具有鲜明特色，工业发展，绿色生态，美丽宜居的小城镇综合体，需要细分为结构和组。应重视创造独特的特色，突出美好的生活环境和文化内涵。

（三）集约节约利用土地

这主要包括以下含义：一、集中节约土地，各类建设项目在建设用地过程中应科学规划管理;建设用地必须加大投入和产出力度，使项目收入远远高于原土地收益，提高土地利用集约度;二、有效利用土地，挖掘土地利用潜力，提高土地分配效率。禁止在土地规划以外的地区建立新的城市开发区和工业园区。城市占用的各类土地应根据当地情况量身定做，汲取各种优势，集中精力进行城市布局，如群体式，系列式等。

（四）依托“一带一路”

在“一带一路”的发展过程中，甘肃处于“一带一路”发展的黄金节点，有着重要的历史文化意义。甘肃省的特色小镇的发展要抓住这个时代机遇，打造独具特色的品牌文化，充分发挥“一带一路”的桥梁作用，将甘肃省特色小镇向外推广，引商引资，促进特色小镇的发展。

[ 参 考 文 献 ]

[1]姚志红.浅谈城镇化中的土地问题[J].农业发展与金融，2014（08）.

[2]侯惠荣，王春军.建设“特色小镇”的法律建议[N].人民政协报，2018（01）.

[3]谢伟宏.多举措支持特色小镇建设[J].人民论坛，2018（05）.

[4]高晗.特色小镇建设的土地问题研究[J].农村经济与科技，2018（05）.

[5]陈玉山，庄小将.乡村振兴背景下的特色小镇建设中的土地问题研究[J].商业经济，2018（09）.

作者：陈星宇 韩海 石雅馨 杨海霞 吴小娟