分析我国房地产经济学的现状论文

分析我国房地产经济学的现状论文（通用9篇）

篇1：分析我国房地产经济学的现状论文

分析我国房地产经济学的现状论文

一、我国房地产发展的现状

以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨;环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

进入以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是209月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%;其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。

二、行为经济学的主要观点

(一)什么是行为经济学

行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。

(二)行为经济学的发展

传统的行为经济学代表人物之一的HerbertSi?mon通过对认知心理学的研究，提出了“有限理性”假说，该假说指出了经济活动当事人在决策时不仅面临复杂环境的约束，而且还面临自身认知能力的?约束，即使一个当事人能够精确地计算每一次选择的成本收益，也很难精确地作出选择，因为当事人可能无法准确了解自己的偏好集合。

现代行为经济学抓住了经济学中的核心问题一对选择的分析。20世纪70年代，Kahncman和Tver-sky通过大量的实验证据表明，理性人的假设是不符合实际的生活事实的，与此同时，他们还提出了自己的效用函数一基于期望理论的价值函数和概率权重函数，这为行为经济学的发展提供了模型构建的土壤。他们的理论概括主要有四点：

1.人们并不具备完全理性，人们生活的真正决策遵从启发性原则，并受到框架效应等多重因素的影响，而这些因素最终都影响到人们的选择。

2.价值函数被定义在相对某一个参照点的损失和收益水平上。这表明人们关心的更多是财富水平的变化，却不是单纯的绝对财富水平。

3.收益和损失函数都将呈现出递减的敏感性。该特征与新古典中的边际效用递减规律相似。

4.损失厌恶的存在性。

(三)选择行为经济学角度的意义

由于行为经济学的前提是承认人的有限理性，因此对于现实生活中的一些有限理性现象给予了较好的解释。其中之一则为羊群行为。从理论角度来说，羊群行为很难有相对精确的概念。一般来说，羊群行为是指人们的行为趋同，即人们在观察到其他人的决策后，行为会受到其他人的影响。

传统经济学角度来看，单个微观主体的行为决策本身对整体的宏观政策不会产生多大的影响，但是在当今社会中，信息量大、传播速度快、受众面广，使得羊群行为的具有规模化的效应，而单个微观主体的行为决策正是经过羊群行为效应的扩大化进而对宏观政策的整体产生了不可忽视的抵消作用。

三、行为经济学角度看房地产的投资需求

(一)心理账户对房地产投资需求的影响

1.人们根据资金的来源、资金的所在和资金的用途等因素的不同对资金进行归类，这种现象被称为“心理账户”。传统的经济学理论假定资金是具有替代性的，也就是说所有资金都是等价的，事实上，在人们眼中资金通常不是那样可以替代，1000元彩票带来奖金和1000元的工资收入是有区别的。人们会倾向于把他们的投资武断地分配到单独的心理账户中，并根据投资所在的账户分别作出决策。这也导致了心理账户另外一个重要的特征，即狭隘的框定效应，即人们会在面对个人投资时会与之前的投资行为和结果分离，而不会综合之前的投资结果来评估是否值得再次投入。

2.由于有限理性的前提及心理账户的存在，这类投资者通常会将自己的收入分在三个不同的账户，在图形上表现为三个不同的曲线。由于曲线状态的不同导致有不同的投资收益，再根据这一点来决定自己的收入应该如何分配。

(二)短期损失厌恶对房地产投资需求的影响

1.期望理论的重要发现之一是人们在面对收益和损失的决策时表现出不对称性。Kahncman和Tver-sky的实验得出的结论是：人们并非厌恶风险，当他们认为合适时，他们会选择赌上一把，但如果不是厌恶风险又是什么?他们认为，人们的动机主要是躲避损失，而不是那么厌恶不确定性，人们厌恶的是损失，损失总显得比收获更突出、感受更强烈。损失厌恶(lossaversion)是指人们面对同样数量的损失带来的负效用为同量收益的正效用的2.5倍。期望理论认为，损失厌恶反映了人们的风险偏好并不是一致的，当涉及的是收益时，人们表现为风险厌恶;当涉及的是损失时，人们则表现为风险寻求。

2.我们发现在房屋价格上涨中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我们预期控制房价上涨或房价下跌将出现房地产投资者抛售房产的局面，从而使房地产市场回归理性区间。但从短视损失厌恶理论的阐述中，我们知道人们普遍厌恶遭受损失。相对于收益，人们对损失更加敏感。人们常常感到放弃某一物品所遭受的效用上的损失量，大于获得同一物品所得到的效用上的增加量。这就可以解释在房产价格预期下跌或已经下跌后房地产投资者将如何选择要价以及是否接受某个出价。

在繁荣期过后，当房产价格下降时，或预期未来房产价格下降时，特别当房产的市场价值将低于当前房产投资者为其所支付的价格，损失厌恶将导致房地产投资者决定通过一个高于无损失情况下的保留价格来减少损失，这样设定的要价就会较高，在市场上待售的时间也将延长，而最终达到的成交价格也就相对较高。

同时，面临较小损失或是已有一定收益的房地产投资者在对要价的边际上所提高的幅度要比在面临较大损失时高出很多。从而即便在房地产市场出现下行的风险，许多房地产投资者倾向于在市场上观望，并使要价保持在期望的售房价格之上，最终将无法做成任何交易，使房产的成交量大幅下降，房产价格也不会有较大的波动。这说明了在损失厌恶的情况下，房地产投资者的售房保留价格比购房者的保留价格更缺乏向下的弹性。

(三)时间偏好对房地产投资需求的`影响

1.传统经济学认为效用是随着时间的变化而以指数的方式来贴现的。这就意味着人们的偏好在时间变量上应该是一致的，无论何时，人们对效用的权衡都应该是相同的。事实上，关于时间跨度的研究至今都未能表明时间偏好在时间上具有稳定性，而且在对待不同的事物上，时间的贴现率也明显不同。甚至是同一事物，人们也会倾向于推迟执行马上需要投入而报酬滞后的任务，热衷于能够立即带来报酬而投入滞后的任务。Loewenstein曾提出，对于时间偏好，应分为三部分动机：一是冲动性，即个人不经过思考，无计划地行动的倾向;二是强制性，即制订计划并遵守计划的倾向性;三是抑制性，即欲望和情绪会触发冲动的行为，抑制这些自动的或“条件反射”的反应的能力。

2.由于我国目前处于经济高速增长期间，通货膨胀较快，贫富差距较大，人们对未来生活的不确定性增加，随之之后的结果就是自己在权衡不同时间内的成本和收益的情况下，更注重近期效益，注重短期投机而不是长期投资。房地产市场的火爆体现出在宏观经济不确定的形势下，人们更多倾向于投资不动产，一方面是因为房地产市场投资回报率过高，带来丰厚的短期收益，不断吸引更多投资者进入该市场，另一方面心理账户的存在人们开始确认了房地产投资曲线，从而在整体经济环境的大背景下，随着时间的推延，人们降低了对房地产投资收益的时间贴现率，更加注重房地产短期回报。

四、结语

从目前国家对房地产调控的手段来看，正是通过行政与经济手段相结合，一方面通过行政手段打击投资者不理性的投资行为，降低他们的非理性预期，从而改变对房地产投资的曲线，同时弥补了经济手段的时滞性的缺陷;另一方面通过经济手段积极改变房地产市场供给与需要严重不平衡的情况，通过公租房、廉租房的建设增加房地产市场的供给，同时积极提高居民收入，缩减贫富差距，从而使房地产市场可以真正健康稳定地发展。

篇2：分析我国房地产经济学的现状论文

一、前言

结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。

二、发展现状分析

1.增速超出掌控

在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。

2.管理的不到位

显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。

3.需求的不稳定

住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。

但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。

4.市场经济体制

对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。

三、发展趋势研究

房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。

第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。

第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。

四、结束语

篇3：分析我国房地产经济学的现状论文

一、我国房地产经济的发展现状

1、房地产经济快速发展, 推动经济的持续增长

过去的几年, 是房地产经济快速发展的几年, 房地产行业在促进经济的快速发展与持续增长的过程中, 发挥了很重要的作用。房地产行业作为涉及范围广。关联性高的行业, 在行业中处于基础性的地位, 带动了家电、装修、建筑、金融等行业的发展, 从而为国民经济的快速增长作出了很大的贡献, 从而推动了经济的持续增长。

2、房地产经济很大程度上改善了人们的生活水平与质量

住房问题一直是关系着人们生存的重大问题, 尤其是随着城市化进程的加快, 房地产行业在提高居民的生活质量与水平方面发挥着更为重要的作用。住房问题是关系着国计民生的重大问题, 而积极的推动房地产经济的健康发展, 是满足人们的生活水平的前提和基础。房地产经济的快速发展, 不仅为国民经济的发展作出了贡献, 更为重要的是很大程度上改善了人们的生活水平与质量, 有利于和谐社会的构建。

3、房地产市场的发展不健全

虽然我国的房地产经济发展很快, 但是, 现阶段我国的房地产市场发展很不健全, 很多大型城市存在着房产泡沫现象, 房价大幅上涨, 与人们的生活水平严重不符, 不利于人们生活水平的提高与生活质量的改善。另一方面就是, 房地产经济的巨额利润, 使得大量的企业纷纷进入, 冲击着并不完善的房地产市场, 使得房地产市场的发展不健全、不合理。

4、房价上涨幅度大

近几年, 房价大幅上涨, 尤其是几个大城市, 房价更是出现了不合理的增幅, 还有就是房地产的供需存在很大的问题, 高端住房供给较大, 商品房出现供不应求额的现象, 保障性住房却供应不足, 这在很大程度上影响了居民的正常生活, 不利于生活质量的改善与提高, 房价的大幅上涨, 也给居民的生活带来了很大的影响, 使得房地产的发展很不合理。

二、我国房地产经济的发展趋势

房地产经济作为经济发展的促进因素, 在国民经济发展中处于重要的地位, 不仅改善了人们的生活质量, 还对国家经济的发展起到很大的推动作用, 因此, 未来房地产经济的良性、健康发展是一大趋势。

1、房地产市场日趋成熟

虽然现阶段, 我国的房地产经济处于发展的瓶颈期, 但是, 总体上来说, 我国的房地产经济还处于比较繁荣的发展阶段, 房地产市场仍然处于上升的时期, 因此, 未来的发展, 市场的调节作用一定会体现出来, 再加上国家政策的调整与积极有效地引导房地产经济在改善人民生活以及促进经济发展方面仍然起着巨大的作用。

2、房价将会日趋稳定

过去几年, 房价增长很快, 不仅对人们的正常生活带了了影响, 还严重影响了经济的发展。但是, 我们应该看到, 房价是与国民经济成正向发展的关系的, 只要国民经济可以保持稳定的增长, 政府的调控措施得当, 那么, 房价便不会出现加大的波动, 近几个月的房价环比下降正是很好的印证了这一观点, 因此, 未来的房价必会日趋稳定。

3、未来的房地产业将保障低收入群体的居住环境

在市场经济条件下的任何行业都是由规律可循的, 房地产业也不例外, 在国家的宏观经济政策调整下, 在房地产业的发展规律下, 未来的房地产业一定会着眼于改善低收入群体的居住环境, 并逐渐走上一条节约资源与环境的良性发展道路, 并逐渐为改善人们的生活水平与质量以及促进国民经济的发展发挥着自己的作用。

4、国家政策会对房地产经济进行积极地调控

针对当前房地产经济的发展, 国家要出台相应的宏观调控政策, 以保证房地产业的良性发展。首先, 是针对恶性囤地现象, 要加大打击力度, 以保证房地产市场的健康发展。针对市场上供需的矛盾, 进行房地产税制的改革, 从而为建立房地产市场的良性有序发展奠定基础, 合理调整房地产税费改革与比例, 从而可以促进其健康、稳定的发展。

三、结语

房地产经济作为国民经济的支柱产业, 对经济的发展具有很大的作用, 房地产经济一部分是金融, 一部分是政策, 因此, 对房地产经济的评价不能仅仅看一个方面, 还应该看国民经济的稳定状态以及金融的承受能力。目前我国的房地产经济进入了恶性发展阶段, 在这种情况下, 要想保持房地产经济的健康发展, 防止房地产经济泡沫, 不仅需要房地产行业自身的规整, 还需要国家积极地进行调控, 以保持房地产经济的良性健康发展, 在此基础上, 未来的房地产经济一定可以坚定不移的向前发展。

参考文献

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[2]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场, 2010 (31)

[3]黄平, 吴春义.我国房地产行业发展现状以及趋势分析[J].新建设:现代物业上旬刊, 2011 (11)

[4]吕忠诚.浅议房地产市场发展现状[J].科技经济市场, 2010 (11)

篇4：分析我国房地产的现状和经济发展

摘 要 我国应增快改进并完善房地产市场，大力推广房产融资创新，拓宽房地产企业的融资途径，促进房地产二手市场的全面发展，完善房产金融市场的系统。本文简要论述了当前我国房地产的现状，分析了房地产经济的未来发展走向，目的在于进一步提高我国房地产水平。

关键词 房地产 现状 经济发展

2012年，我国经济恢复的首要拉动力就是房地产市场的繁荣与投资。然而，随之而来的房价高涨情况也越来越严重。至今为止，我国的房产价格涨幅水平以到达了16个月以来的最高速率。导致房地产价格及市场成交量一同增长的因素有很多，其中最大的因素就是人们对房地产的投机、投资行为。当前，住房交易的投机与投资行为造成了房产市场逐渐向泡沫化经济方向迈进。以下简要探讨了当前我国房地产的情况及经济发展的趋势，供相关人士参考。

一、当前我国房地产的情况

伴随着当前我国改革进程的不断深入，房地产企业也随之逐渐壮大，变成了我国经济领域的支柱性行业，对于促进经济发展，推动城市建设，改善居民生活环境方面做出重大的贡献。但是，随着社会经济的飞速发展，居民生活质量的不断提高，农业人口大量进入市区，周边城市人口大量涌入中心区域，从而造成房地产价格不断上涨，较为容易出现房产泡沫的情况。

（一）开发投资同按揭负债增长过快

对于房地产来讲，开发投资是其对房地产市场活动进行检测的一项重要标准，于2009年，一些经济较为发达的国家都逐渐降低了房地产开发的投资金额，而我国在开发房地产投资方面却呈现上涨的趋势，过快增加，全面共计达到了3.63×107亿元，较去年同比上涨18.6%，变成自1994年以来上涨速率最快的一年。根据相关数据表明，于2009年，我国形成资本拉动为8个百分点，最终消费资本为4.6个百分点。净出口呈现负拉动情况，为-3.8个百分点。

（二）住房空置情况严重

根据相关资料表明，于2010年，我国住房的空置情况已超过2×109㎡。住房的大量空置情况体现出了我国房地产市场的泡沫化水平，很多房地产购买人员买房并不是用来居住，而是用来进行房屋买卖，因此，房地产市场就出现了一种特别的情况，一般的民众买不起住房，也可以说没有住房供其购买，而投机的人员手里又堆积着很多住房，空置，希望住房价格上涨。如此条件下，房屋的价格就不再对住房的需求量进行反应，而是如同股价一样，对投机的信息进行反应。住房售价的高与低同住房消费的情况联系较少，仅同住房的投机、投资活动关联紧密。

二、我国金融房地产现存的问题及处理方法

（一）我国金融房地产现存的问题

当前，我国金融房地产市场仍处于发展的起步时期，存在很多问题，主要包含以下几方面内容：其一，地域发展不平衡问题。很多沿海的一线地域同城市中心区域的商品房价格涨幅过大，导致民众对政府产生不满心理；其二，资金大量进入房地产市场，导致科技创新与制造业都受到影响，对我国调整产业结构造成不利影响；其三，银行领域对房地产业务的信贷相对较高，存在较大的金融风险；其四，政府部门过多干预房地产企业的行政事宜等。

（二）我国金融房地产存在问题的处理方法

1.大力健全全方位、多角度的金融房地产市场系统

作为金融房地产市场，其不但需要具备间接融资的市场，同时还需要具有直接融资的市场，不但具备直接进行融资服务的一级市场，同时还需要具有可以承担一级市场中风险的二级市场，从而处理房地产资金贷款时间错配及流动性情况。大力扶持、鼓励房产中介、评估、担保、借贷、保险等市场金融服务系统，完善市场交易标准，逐渐优化市场交易的氛围。

2.增大促进金融房地产商品创新的力度

为房地产的开发、购买、管理、租赁等阶段提供良好的金融服务。对市场进行细致分化，依据不同的人群及目的开发服务商品，例如：一些收入较低的人群，刚刚步入社会的年轻人，为其开发相应的金融住房产品等。从而促进金融房地产商品的多元化，形成包含房产投资、信贷、基金、债权等多样金融房地产商品。

3.创建完善的房地产体系

现今，面对持续上涨的房价，我国政府过多的进行行政干预，导致房地产企业行动受到阻碍。对于政府来讲，借用经济杠杆对高房价情况进行遏制是政府的责任，但是，并不需要面面俱到，政府仅需创建完善的房地产体系，然后让企业各自依照相关标准进行管理即可，这样不仅可以规划房地产市场，同时还能够激发企业积极性，从而发挥更好的效果。

三、我国房地产经济发展的未来趋势

（一）房地产行业融资发展

对于房地产行业来讲，由于其资金较为密集，所以，融资是企业持续发展的重要抉择。现今，很多房地产企业的资产都存在负债情况，高达70%—75%左右。融资途径主要包含信托融资、股权融资、委贷、商业开发贷等，那么，银行业怎样基于可控风险的层面上对金融进行创新，对房地产开发企业提供服务，实现双赢就成为了相关人员需要探讨的事情。首先，需要坚持科学运营的观念；其次，能够辩证的对金融风险与经济增长关系辩证的看待；然后，始终坚持深化改革，消除银行系统的制度障碍；最后，坚持审慎监管。

（二）商业银行房产金融业务的风险防范

1.系统性风险防范

对系统性的风险进行防范主要是对经济急剧下行、资产估值缩水、房价崩盘等情况进行处理，可以通过以下几种方法预防：其一，警惕。当整体行情出现较大幅度变化时，就需要引起警惕，不可盲目；其二，对资金的投入比例进行控制；其三，止赢或止损。应事先做好止赢或者止损的准备，如果出现系统性的风险，可以及时作出判断，防止进一步出现损失。

2.管理风险防范

对管理风险的防范主要是从各个业务环节入手，创建健全的风险评估系统，并且予以贯彻与落实，从而降低管理风险出现的几率。

总结：总而言之伴随着市场经济的逐步深入，相关工作人员就应细致分析我国房地产的现状及经济发展趋势，从而提升我国房地产能力，确保民众都能够有房可买，买得起房。

参考文献：

[1]孙建军.加强企业投资理性，保障企业财务安全—房地产项目投资风险管理探析.中国外资.2011（17）.

[2]李亚强.房地产投资影响因素分析—基于东部及沿海地区城市面板数据的研究.特区经济.2011（09）.

篇5：2014我国房地产现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

篇6：分析我国房地产经济学的现状论文

(一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销 面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008 年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元，而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%，占第三产业税收收入的4.3%。与2004 年的145.3 亿元相比，房地产税收在短短3 年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004 年房地产业的税收为145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004 年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21 世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020 年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9 亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20 年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。

(二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系，构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。

从2004 年到2007 年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004 到2007 年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。

二、我国房地产税制存在的不足

(一)立法层次低，税权划分不合理

目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。

(二)税率固定，难以发挥调节功能

税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用； 从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用； 作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要； 土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物

价水平变化严重脱钩。

(三)征税环节不合理，重交易轻保有

目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡沬的产生。但实践证明，现行 重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。

(四)存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端

税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外； 二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不能增加税费收入，反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁，另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制，外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。

三、我国房地产税制改革的具体建议

(一)完善房地产税收法律制度

在我国当前的房地产税收立法中，有关程序性的法律法规较少，应把程序法定的强化作为重要的价值趋向，这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言，必须进一步完善《税收征收管理法》，使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等，全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。

(二)完善房地产税制体系

1．完善我国土地税法体系，加强土地资源保护。土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展，特别是近几年经济的高速发展，我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源，我们应当进一步完善我国的土地税法体系，充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税，并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是： 征税对象为闲置土地的行为；从量计征，计税依据是闲置土地的面积；采用地区差别定额税率，同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。

2.规范房地产交易税收，降低该环节的税负。在我国的房地产交易过程中，契税和印花税有重复征税的情况，而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说，房地产交易环节的税负较重，阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说，就是要归并契税和印花税，并适时开征遗产税和赠与税。

（三）改进税收征管手段

从税收机制运行的特点来看，一个完善的税制不仅要税种设置合理、税制内部构造科学、税负适度，还需要一个合理的征管机制。有效的税收征管是税收政策目标得以实现的保证。由此，完善房地产税制也需要在优化税制结构的同时建立起与之相配套的税制实施机制，即完善的税收征管模式。第一，税收征管部门要会同土地和房管部门建立和发展专业化的房地产定价和评估机构，并建立与税收征管有关的信息数据库。第二，财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、房产和土地管理部门等 相关部门的联系与协作，建立高效、准确的房地产信息系统，从而加强对房地产税源的监控，减少税收流失。第三，利用现代化网络资源和电子商务手段开发“房地产网上办税”操作平台，在其上广泛开展税务登记、纳税申报、网上审批以及税收缴纳等业务。不仅可以大大降低纳税人和税收征管部门

篇7：分析我国房地产经济学的现状论文

论文关键词：房地产;楼市;泡沫经济

论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：

第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的.状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。

第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升;同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害

第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。

第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生;同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。

参考文献：

1、邢燕。试论房地产泡沫的危害与对策[J]。中国经贸，2010(2)。

篇8：分析我国房地产经济学的现状论文

一、我国房地产经济管理的现状分析

(一)房地产的总投资额不断上涨

近几年,房地产投资热度虽然有所下降,但年投资总额仍在持续增加。图1为2000年—2013年我国每年在房地产开发行业的投资金额统计结果,其中2013年的投资总额达到86013亿元,比上年名义增长近20个百分点,约占全国固定资产投资额的20%。从目前形势来看,房地产开发商购置土地的热度仍然居高不下,2013年,房地产开发企业的投资力度均高于以往的投资速度(2)。导致房地产投资持续增加的原因主要有以下两个方面:第一,房地产行业的利润较高。在房地产开发中,土地投资是最大的成本投入,然而,从建筑成本比例分析结果来看,土地投资额一般占总房价的20%左右,开发商的回报率较高,因此,房地产投入也在逐年上涨。第二,政府与开发商联系密切,一些行政人员为了一己之私,利用职务之便为开发商提供机密的行业信息。还有部分地方官员过度重视政绩,为了在较短的任期内,创收较多的经济收入,大肆将土地低价出售,欺上瞒下,达到中饱私囊的目的。

(二)房地产行业价格泡沫明显

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。房地产本身不是泡沫经济,但是当房价一味地上涨,超过了固有地产本身的价值太多,买房不是为了居住而是投资行为,大量开发商借贷开发等等一系列作用下,有可能演变为泡沫经济。商品房价格涨势过快是有目共睹的社会现象,中国的房地产价格是虚高的,尤其表现在一线城市,导致房价持续上涨的原因主要有三个方面:第一,价值规律的影响。由于房价基础过高,社会需求量大,价格杠杆出现倾斜,出现持续走高的状态。然而,空置房子毫不参与国民经济,价值不可能扩大,甚至出现在缩小、折旧的情况,使用价值逐步降低。第二,房地产对我国经济贡献值较大,政府为了保证整体经济的良好发展态势,颁布了一系列的房价调控政策,但终究成效不明显,房价升高态势并没有得到有效缓解(3)。第三,供求关系影响价格变动。房屋是最大的手工艺术品,具有典型的商品特征,我国市场上的房屋已经供过于求,而且每年不断新增,且呈加速趋势,远远超过社会总需求量。由于房屋价格居高不下,房源流动过大,造成我国承受着巨大的通胀压力。而我国近年的CPI已经上涨了2.7%,极为接近国际公认的警戒线为3%,房地产局势日益紧张。

(三)房地产企业缺乏健全的管理机制和制度

我国的房地产经济管理经过多年的发展,现已基本形成固定的管理模式,然而管理成效较差。从总体上来看,企业内部的管理结构正规化程度较低,没有充分根据自身的实际情况,设置恰当的管理部门,各个岗位的职责范围划分的清晰度较低,单位未能形成有效的运行机制。另外,制度管理存在更大的缺陷。一方面,企业内部的管理制度对公司员工没有起到真正的约束作用,有待进一步完善(4);另一方面,行业规范松散,容易出现权钱交易的现象,给社会经济带来不稳定因素。政策因素可能促使房价涨幅回落,但国家的宏观调控也需要市场的紧密配合,现如今房地产市场具有驱利性,一大部分是遵循市场价格的波动。综合在各项影响因素的综合作用下,我国的房地产行业的潜在威胁因素仍在不断增加。房地产市场秩序混乱,房地产业内的投机成分较高,开发商不守行业规矩,抱着暴发户的心态,缺乏诚信意识和职业操守,房屋质量得不到保障。另外,商业银行和其他金融机构存在经营行为不科学、不理性、不规范的现象。房地产开发使用资金大多依赖银行贷款,致使房地产投资的市场风险和融资信用风险转移至商业银行,在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本全程参与,金融风险增加(5)。

二、改善我国房地产现状的策略

(一)加强融资管理

房地产作为经营风险程度本身就比较高的行业,在运行过程中的债务比率过高会加大风险的发生概率,对企业的持续稳定的发展十分不利。因此,房地产企业有必要重新审视其现行融资方式,以期在当前的经济环境下保持生存能力,谋求发展潜力。充分开发房地产资本市场,拓宽融资渠道,增加投资主体,提高金融贷款的合理性。房地产开发资金融资能力强,是导致房地产市场不规范的主要原因。为了增加开发商主体的可靠性,国家必须加大对银行的管理力度,制定相关的政策法规,规范管理申请对象和贷款审批程序,降低房地产投资的风险性。目前,政府的主要任务是治理容易引发房地产行业的金融风险因素,为房地产业的长期健康发展创造有利条件。主要表现在以下几个方面开展治理工作:首先,限制房地产商的贷款额度,打击非法炒作者,制止投机行为。其次,实施房产建筑抵押和拍卖,并利用开发企业的信用管理制度,减少金融风险对银行和居民带来的利益损害。房地产业是我国经济的主要推动力,能够带动着整个国民经济发展水平,因此,保持房地产产业融资的规范化,对实现中国特色社会主义建设有着重大意义。

(二)充分发挥政府部门的管理效力

政府做好房地产市场调节之前必须充分了解行业的发展规律,在充分尊重经济变化规律的基础上,从国家和人民的利益出发制定相应的管理策略。现阶段,政府调控房地产管理市场主要存在以下弊端:第一,政策具有一定的滞后性,不能有效应对突发情况。第二,在房地产市场方面,由于近年来国家各种调控措施出现反复,导致开发商有观望和侥幸甚至赌博的心理,以时间换政策转向。第三,在房地产政策方面,国家一直热衷出台而不注重监督执行和问责,同时也欠缺政策评估的手段和科学的技术指标,比如空置率一直没有权威和取得共识的统计数字。这也导致政策执行力度下降,政府决策缺乏科学依据,陷于被动状态,甚至出现决策失误。要想做好政府调节工作,主要从以下几个方面着手:首先,做好市场监管工作。建立健全房地产市场信息监管系统,制定预警体系,规范房地产空置率。据有关资料显示,2013 年房地产行业的囤地现象仍然比较常见。近期政府对针对开发商囤地事项作出明确规定,对于空置土地一年者,征收税金,对空置两年的土地进行回收,大大降低了非法囤地的行为。另外,房屋空置率也是导致行业的风险的重要因素。各地政府应根据做好市场定位和调查工作,结合当地的实际情况,对开发商的建筑行为进行适当的引导和规范,合理确定警戒线,防止金融危机的出现,在尽量满足当地居民住房需求的同时,做好经济创收工作。其次,构建和完善房地产产业政策和相关的法规制度,为房地产行业的发展提供制度保障。制定科学合理的土地管理体制,将土地规划、土地使用和房产有机统一起来,实现以土地管理为核心的制度体系。有效衡量土地供应量,平衡耕地和建筑用地的关系,实现市场和谐发展(6)。

(三)适当权衡利益关系

众所周知,房地产行业每年向国家缴纳的税金额较大,直接影响着国民经济总产值的高低,因此,在治理房地产行业的弊端时,还应采取积极的引导措施,确保房地产沿着正确的轨道发展。当开发商企业的生产活动违背了市场发展规律,以及国家和人民群众的根本利益,政府应对房地产企业进行规范和管理,约束其市场行为,提高其经营管理科学化的水平(7)。相关国家管理部门应加大对房地产市场的管理投入,深化房地产经济的改革力度,加强宏观调控力度,促进行业的长远发展(8)。当房地产行业积极刺激经济稳定上升时,政府应适时颁布相关政策,为房地产企业创造更多的有利条件。另外,为了更好地促进房地产行业的可持续前进,房地产企业必须注重品牌建设,培育出更多的对消费者、城市、社会和政府负责任的企业。总之,政府始终明确自身的经济管理职责,对于扰乱社会经济发展的行为进行严格治理,同时也要支持促进益于人们的建设事业的发展。科学合理的房地产业管理方法必须与集体主义的价值观一脉相承,能够有效抑制不良的贸易风气,符合社会主义市场价值规律。

三、结束语

综上所述,文中主要从“融资多元化”、“加大管理力度”、“适当权衡利益关系”三个方面详细论述了转变我国房地产经济管理现状的方法,从而促进我国经济又好又快地发展。

摘要：房地产经济是我国国民经济的重要组成部分,在发展社会主义经济中占据重要地位,加强对我国房地产经济管理力度,不仅对规范房地产市场有着重大的促进意义,而且还有利于我国国民经济的可持续发展。文章主要对国内房地产经济管理的现状进行分析,找出存在的问题,并探讨了相应的解决措施。

关键词：房地产,经济管理,现状,改善策略

注释

11赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流,2013(9):88-92

22 杨娇.我国房地产经济管理中的问题及对策[J].中外企业家,2014,(15):57-58

33 徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿,2014,(Z4):117-118

44 董学军.谈谈房地产经济管理的几点思路[J].经营管理者,2014(26):230

55董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息,2011(9):193

66 谭伟,李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施分析[J].东方企业文化,2013,(17).246

77 赵鹏伟.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].现代经济信息,2013,(15):432

篇9：分析我国房地产经济学的现状论文

关键词：房地产；房地产经济管理；泡沫经济；现存问题

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0159-01

近年来，房地产产业被公认为是我国国民经济发展的支柱性、先导性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济是我国社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系中的重要有机组成部分。由此看来，房地产经济的重要性是不言而喻的，对国家社会经济的发展影响深远。

一、房地产经济管理的概念

一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，一促进企业获得最大的盈利目标。

二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题

（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。最近几年，我国政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，纷纷出台了一系列政策和规定，但是某些政策执行不到位、流于形式，某些规定缺乏可操作性，难以实施到位而不能起到真正效果。这在某种程度上，是因为房地产市场中的各个环节之间协调度不夠，各自间的政策出现脱节的造成的。

（三）缺乏健全的法律法规体现。纵观其他先进国家的房地产经济管理经验可以看出，建立完善的法律法规体系是房地产市场得以健康运行的重要前提。由于我国的房地产行业正处于发展的初始阶段，还缺乏一套完善的法律法规体系，还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。

三、房地产经济管理中应该坚持的原则

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在其具体管理中应坚持一定的原则，以促进房地产经济的健康、有序发展。

（一）在房地产经济管理中，坚持土地所有权国有的原则。国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。作为土地所有者的国家在房地产经济管理的过程中，应注重在土地用途规划、建筑规模以及环境保护的各个方面做出相关法律规定，并确保这些规定的严格、有效执行。

（二）在房地产经济管理中，坚持房地产所有权与使用权、经营权分离的原则。在土地所有权方面，我国的土地是公有的，国家代表全体人民对土地掌有所有权。但是，全体人民不可能同时直接经营或者使用全国的土地。

（三）在房地产经济管理中，坚持土地使用权与房屋所有权相关原则。土地使用权与房屋所有权相关原则，即地权与物业相关原则。从物质关系方面来看，房屋以土地为承载物；同时，在经济关系方面，房屋所有权是实现土地价值、获得土地利润的主要手段和具体对象。房屋所有权和土地使用权之间是密不可分的关系，在房地产经济管理的具体过程中，必须自始至终的贯彻二者相结合的原则。

（四）在房地产经济管理中，坚持房地产经济行政管理机构统一的原则。房地产经济行政管理机构的统一原则是在土地使用权与房屋所有权相关原则的基础上衍生出来的，这一原则要求作为房地产经济管理的行政机构必须实行全行业管理。

四、对策分析

在充分调查目前我国房地产经济管理现状、分析现有问题的基础上，经过总结、归纳，在文章结尾处对房地产经济管理提出一些建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。

（一）制定房地产发展的长期规划。政府有关部门应在体制改革的背景下，在充分认识社会主义初级阶段基本国情的基础上，明确房地产市场发展的长远规划，确定房地产经济管理的长期目标，以满足广大居民的住房需求，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。同时，以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标。

（二）健全完善的管理机制，促使各项管理工作得以确切落实。在我国目前的房地产市场管理中，存在着许多难以靠行政命令解决的问题。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。

（三）注重相关法律法规体系的完善。目前，要实现我国房地产市场的良好发展，必须要完善相关的法律法规，建立起一套基于我国国情的具有中国特色的房地产法律体系，以便促进我国房地产市场的合理、合法运行。这套法律体系，既要有效约束政府的经济管理手段，避免政府过度的行政干预；又要能保障我国房地产多层次、全方位宏观调控体系的建立和实施；还要确保我国的房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。

总之，对于我国的房地产行业来说，二十一世纪这一知识经济时代的到来，既是一个绝好的不可错过的历史机遇，又是一个高难度的时代性挑战。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会；做到既不消极等待，也不盲目乐观。应在充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，使我们的房地产产业逐步壮大起来。

作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司

参考文献：

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