工商银行商品房贷款 客户须知

工商银行商品房贷款 客户须知（精选7篇）

篇1：工商银行商品房贷款 客户须知

客 户 须 知

一、您应认真阅读《个万购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》），并知晓作为借款人应享有的权利的应承担的义务。

二、《借款合同》生效后，我们将根据您的授权将贷款按合同约定划入指定账户。

三、《借款合同》签订后，您须按合同约定按期归还我行贷款。您应在我行开立还款账户，于每月还款日前存入不少于当月应还本息的存款，同时授权我行从该账户扣收贷款。

四、贷款发放后，您与售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与我行无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务，否则我行有权采用法律等手段追素债权。

五、您如不能按时还款本息，须承担以下责任；

（一）未按约定时间还款，须按国家规定的逾期贷款支付罚息；

（二）未按约定支付的利息，须支付复利；

（三）如您连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋；

（四）若您的抵押物被依法处置，您须搬离已处置的房屋。

六、您如果想提前还款，需至少提前15天向我行提出提前还款申请。

七、您抵押给我行的房屋须没有设定过其他抵押，并经所有产权共有人同意。

八、所购房屋抵押期间，您应合理使用、妥善保管抵押房屋，如抵押物由于您的过错或其他原因造成价值减少，您应在我行要求的期限内提供与减少的价值相当的担保。

客户签字：

年月日

篇2：工商银行商品房贷款 客户须知

1、借款人身份证（正反面）5份

借款人配偶身份证（正反面）4份

身份证过期、身份证与户口本、结婚证姓名或号码不一致（一定认真检查号码是否一致），提供户口管辖派出所出具的户籍证明。

2、借款人夫妻双方户口本2份

包括双方户口本首页、索引页、户主页、个人页。（聊城市以外的视为外地户口）

未满18岁的孩子提供户口本单页 １份（开首套房证明用）

3、结婚证2份

借款人（男22岁以上，女20岁以上），未婚或离异后再未婚的，提供民政部门出具的婚姻状况证明或盖有居委会计生章的证明原件2份，复印件1份。

4、首付款证明（房款收据复印件）3份.5、夫妻双方收入证明，（原件各

a)

b)1份并复印1份，）2份若借款人为私营业主，需提供收入证明，、营业执照、近期三个月税单.收入证明：填表人处，不能填借款人本人或借款人配偶；单位电话处，不能填借款人及配偶电话；若借款人职务为经理，在收入证明一栏填业务经理。

6、首套房证明。

7、借款人本人聊城工商银行卡。

客户须注意事项：

1、未满18岁的，需追加共同借款人（只能是父母），提供共同借款人身份证、户口本、婚姻证明，复印件各一份。收入证明原件一份，复印件一份。

2、借款人夫妻双方有贷款者必须还清，需提供有效结清证明（加盖银行章）及交款单。

3、本地户口、外地工作，银行拒贷。

4、外地户口，本地工作，银行拒贷。

需缴纳费用情况：

1、套房证明费用每人50元，东昌府区以外户口需在户口所在地开，东昌府区由公司代开，孩子不足18周岁提供户口页（一定核实户口本索引表上是否有18岁以下的人员。）

2、担保费：贷款额*0.0008*年限

3、抵押费：总房款＜50万，230元/户；总房款≥50万，380元/户；

个人征信记录中连续逾期3期以上或累计逾期6期以上，银行拒贷；连续逾期3次以下的和累计逾期6期以下的开非恶意逾证明。

请认真阅读上述申报条件，提供个人真实信息、如因个人信息有误，后果自负。

篇3：城市商业银行客户贷款集中度研究

Markowitz (1952) 的证券投资组合理论是现代金融风险控制的重要理论基础之一, 贷款集中度风险概念就是基于这一理论而提出来的。一般来说, 银行的贷款集中度包括信贷投放的地区集中、行业集中以及客户集中, 其中只有客户集中程度有明确的约束指标。我国《商业银行法》、《商业银行风险监管核心指标 (试行) 》、《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等对此均有规定, 主要包括三个方面:一是对同一借款人的贷款余额不得超过商业银行资本余额的10%;二是对单一集团客户授信总额不得超过商业银行资本余额的15%;三是对最大十家客户的贷款余额 (或全部关联授信) 不得超过商业银行资本余额的50%。然而制度上的这种规范并没有完全发挥应有的效力, 即便是风险监控较为严格的大型银行也屡屡在客户贷款集中度上突破限定, 规模较小的城市商行在这方面的问题尤为突出。从近几年公布的数据看, 客户贷款集中度呈现出比例持续偏高、调控难度较大的特点。实践证明, 信贷资产在较为宽松的货币政策下更容易形成集中。银监会在《2009年中国金融稳定报告》中指出, 在信贷高速扩张的过程中, 信贷资产的集中度风险日益凸显。然而一直以来, 公众对规模较大的银行特别是上市银行给予了充分的关注, 而众多中小银行却较少受到关注。所以本文拟以贷款集中度为视角, 对近年来城市商行的相关状况进行客观、全面的评价。

一、城市商行客户贷款集中度现状

通过在《金融时报》和各家银行网站进行搜集, 笔者获得了80多家城市商行2005~2007年的年报, 除去相关数据缺失的银行, 共得到57家银行的130个观察值, 这些银行覆盖全国25个省、市、自治区, 2007年这些银行的资产总额占全部城市商行的50%以上。

1. 客户贷款集中度的年度变化。

图1显示, 2005~2007年间, 无论是单一客户贷款比例还是最大十家客户贷款比例均呈现出明显的下降趋势, 这说明近年来随着监管力度的加大、商业银行资本规模的扩大以及自身风险意识的强化, 城市商行客户贷款集中程度有了显著的改善。但同时还应看到, 到2007年底, 单一客户贷款比例仍超过了45%, 最大十家客户贷款比例则超过169%。同时, 由于年报反映的均为期末数 (只有个别银行披露了平均数) , 而各行的平均数远高于期末数, 所以客户贷款集中度实际上高得多。

2. 客户贷款集中度的地区分布。

图2显示, 东部、中部、西部呈现出明显的递增态势。西部地区无论是单一客户贷款比例还是最大十家客户贷款比例都远远高于东部地区, 是东部地区的两倍以上。就客户贷款集中度的披露情况看, 中西部地区许多城市商行的年报常常全部或部分省略了相关的两个指标, 因此这两个地区符合样本条件的银行分别只搜集到13家、16家, 而东部地区则达到了28家。考虑到主动披露该项指标的大多为内部控制较好的银行, 所以实际上客户贷款集中度的地区差别可能更大。在东部地区, 辽宁省城市商行的客户贷款集中度最高, 锦州、鞍山、葫芦岛和营口四个地方城市商行的单一客户贷款、最大十家客户贷款的平均比例分别达到138%、472% (其中剔除了鞍山商行2005年、2006年高达四位数的比例) , 远高于东部44%、152%的平均水平。

3. 客户贷款集中度与银行风险水平。

客户贷款集中度是衡量银行资产风险的关键指标之一, 这是因为当客户贷款集中度较高时, 宏观经济波动和企业经营周期对银行的影响也随之增加, 进而会加剧银行的脆弱性。为了直观地表现客户贷款集中度与银行风险水平之间的关系, 笔者将57家银行、130个观察值按照直接反映银行风险水平的不良贷款率、资本充足率分别从低到高排列, 并等分为十个组合, 考察客户贷款在这十个组合的集中情况。

图3、图4显示, 客户贷款集中度的两个指标表现出完全不同的反应, 即单一客户贷款比例、最大十家客户贷款比例随着不良贷款率的增加而增加, 随着资本充足率的提高而下降。也就是说, 即便在宏观经济稳步增长的2005~2007年期间, 客户贷款集中度对银行的风险已呈现出显著的消极影响, 对银行的安全性经营原则构成了较大的威胁。而一旦经济出现波动, 这种消极影响将更为凸现, 所以严格控制贷款集中度应该是监管部门的重要任务之一。

4. 客户贷款集中度与银行收益水平。

“高风险、高收益”是投资领域流行的投资理念之一, 沿着这一思路, 如果城市商行信贷集中风险较高, 那么相应的收益也应该越高。如果是这样, 那么我们在研究银行的信贷集中现象时还应权衡风险与收益。为此, 同样将57家银行、130个观察值按照反映银行收益状况的净资产收益率 (净利润/资本总额) 、资产利润率 (税前利润总额/总资产) , 分别从低到高排列并等分为十个组合, 考察客户贷款在这十个组合的集中情况。

图5、图6显示, 随着银行收益水平的提高, 单一客户贷款比例、最大十家客户贷款比例均呈现出下降的趋势, 在收益水平最高的银行组合内, 其客户贷款集中度处于较低水平, 而在收益水平最低的银行组合内, 其客户贷款集中度最高。由此可见, 高风险的贷款集中不但没有给银行带来相应的高收益, 反而侵蚀了银行的利润。

二、城市商行客户贷款集中的原因

1. 外部经济环境因素。

客户贷款集中度在东部、中部、西部的分布充分表明, 在相同的国家产业政策下不同地区的银行在信贷投放政策上存在差别。东部地区的城市商行有较大的环境优势, 这种优势主要通过两个方面对客户贷款集中度产生影响:一是丰富多元的客户资源。东部地区是我国优质民营企业聚集的区域, 因而对城市商行来说就有条件拥有多元化的客户资源, 也就不会像西部地区的银行那样将资金集中于少数“优良”客户以谋求所谓的资产安全。2007年57家城市商行中, 单一客户贷款比例、最大十家客户贷款比例全部达到监管要求的银行共有12家, 其中东部地区就有10家, 市场环境良好、民营企业发达的浙江则占到6家, 而西部地区只有四川的两家城市商行达到了监管指标的要求。二是相对较少的政府干预。东部地区有着发育较为成熟的市场经济, 城市商行的股权结构多元化, 当地政府持股比例只占16%左右, 因而这些地区的银行基本上能够按照安全性、流动性及效益性的经营原则来发放贷款而较少受到政府干预。相比之下, 西部地区城市商行的政府持股比例则达到30%以上, 其业务也就更容易受到来自这个大股东的影响, 表现为许多银行的大客户中都少不了各地在城市化扩张中以城市基础设施建设、路桥建设、工业园区建设等为主要项目的有政府背景的企业。这类大客户有极强的讨价还价能力, 即便风险较高或经营状况不佳也能以较低的成本融到资金, 最终从银行角度便呈现为收益与大客户贷款集中度相背离。

2. 自身经营管理水平因素。

除客观的外部经济环境外, 各家城市商行的经营管理水平同样是影响贷款集中度的一个重要因素。其表现为:一是实践中市场定位不清。几乎所有的城市商行在理论上都将自己的经营理念定位为为广大中小企业服务, 然而在实践中却往往偏离了这一定位, 贷款往往向大企业、大项目集中, 普遍出现城市商行信贷过于集中于大企业与中小企业融资难并存的现象。城市商行偏离定位固然与中小企业较低的信息透明度、欠佳的企业信用等有关, 但也是其经营中盲目从众的结果, 即一味地跟随大银行的信贷投放趋势而模糊了自身的市场定位。二是风险评估手段单一。目前绝大多数城市商行对借款人的风险评估技术都与大型银行雷同, 而这些技术用于中小企业并不合适, 因为中小企业常常难以提供评估所需的高质量的担保、健全的财务报表、完整的信用记录等资料。所以一味地复制大银行的风险评估技术必然会丧失众多中小客户。相反, 当城市商行在技术上有所创新时, 中小客户的拓展必然意味着贷款集中度的下降。例如, 浙江泰隆商业银行通过独具特色的“三品三表”评估、信贷流程的改造以及权力的下放等举措, 使点多面广的小企业和微小企业成为其主要客户, 贷款集中度也随之能够控制在合理水平。

三、降低城市商行客户贷款集中度的对策与建议

1. 优化股权结构以实现投资主体多元化, 减少政府干预, 形成完全由市场主导的放贷机制。

地方政府之所以能够对城市商行进行干预, 就是因为当地政府直接或间接控制着城市商行, 导致城市商行无论是确定董事会成员还是开展金融业务都受制于当地政府。而股权结构的分散则意味着股东权利的相互制衡, 有助于减少来自政府的干预, 进而避免贷款向有政府背景的大企业、大项目的过度集中。

2. 积极进行金融创新, 拓展客户资源, 坚持为中小企业服务的市场定位。

降低客户贷款集中度必然意味着贷款向更多的中小客户分散。既然目前中小企业固有的经营、管理等缺陷在短时间内难以消除, 那么城市商行就应该进行改革, 积极创新风险评估技术、信贷发放流程, 形成一套适合中小企业条件的信用风险管理与评价机制。毫无疑问, 当有效的中小客户资源能够得以拓展时, 一方面意味着贷款集中风险的降低, 另一方面也有益于城市商行效益的提升。正如中国建设银行副行长朱小黄所说, 中小企业相对于传统的大型企业, 其综合收益更高, 达到了大型客户的2.8倍。

3. 开展银团贷款, 分散大额授信风险。

城市商行既然对促进地方经济发展有着义不容辞的义务, 那就应该积极地为地方重点企业和项目提供融资服务, 但这类融资通常具有金额大、期限长的特征, 若仅由一家银行提供服务, 无疑会增加贷款集中的风险。银团贷款则有条件改善这种状况, 在降低成员行贷款集中度的同时还能达到服务地方的目的, 而且能大大降低银行之间、银企之间的信息不对称。目前银监会、银行业协会已经出台了相关业务开展的指引与合约, 应该说这类业务的开展定会缓解中小银行与大额贷款之间的冲突。

4. 加强监管, 规范城市商行的信息披露。

我国商业银行信息披露相关制度明确规定, 信用风险集中程度是银行应披露的信息之一。但从搜集到的各家城市商行的报表来看, 它们对客户贷款集中度指标的披露比较随意, 表现为:有的银行披露, 有的则根本不披露;有的银行完整披露, 有的则只披露一个指标或者只在个别年份披露。城市商行信息披露的不规范性会加大监管的难度, 同时也反映了各地监管部门对客户贷款集中风险或多或少的疏忽, 所以监管部门应重视这方面的监管, 防止客户贷款集中趋势的继续蔓延。

参考文献

[1].刘亮.城市商业银行优化贷款结构的战略选择.金融博览, 2008;7

篇4：工商银行商品房贷款 客户须知

摘 要 近年来,房地产市场持续升温,银行按揭贷款成为购房者的主流付款方式。从美国的次贷危机引发的全球金融危机中可以得出启示,银行作为现代金融业服务的重要提供者,其信贷资金的安全关乎整体银行业的发展,更关乎国民经济的稳定。本文将从银行的视角出发,列举按揭贷款中银行所面临的风险类型,并给予解决之道。

关键词 商业银行 按揭贷款 风险

一、前言

近年来,全国各地房价的飙升又将房地产市场推向了风口浪尖,这是否是类似于美国次贷危机引发金融风暴前的虚假繁荣,国务院在2010年4月相继推出的房贷新政已经说明,政府对房价的高速增长以及这种过分依赖房地产业拉动国民经济的动向已经抱有很大的警惕。纵观我国商品房按揭市场发展现状,可以清晰地看出:我国的房地产市场是高度依赖银行信贷资金的市场,单一银行体系支撑着中国整个房地产金融市场。在银行资金推动下的房地产业成为我国经济增长的重要推动力和支柱产业。金融作为现代经济的核心,银行作为现代金融业服务的重要提供者,其信贷资金的安全关乎整体银行业的发展,更关乎国民经济的稳定。以下将以商业银行在按揭贷款中遇到的风险为视角来分析研究。

二、商业银行商品房按揭贷款风险的类型

我国《商业银行法》规定:“商业银行是指依照本法设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算业务的企业法人,商业银行以效益性、安全性、流动性为经营原则,实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束”,“商业银行以其全部法人财产独立承担民事责任。”这些规定使得银行成为自负盈亏、独立承担发放商品房按揭贷款风险的企业法人。下面将列举出几个当前商业银行所面对的几个主要的按揭贷款风险:

(一)按揭贷款人所带来的风险

商品房按揭贷款的主体主要是普通的居民,这类主体的一大特点就是情况多变复杂,潜在风险大。具体来说主要体现在:1.借款人提供不真实的材料,骗取银行贷款而形成的道德风险。2.借款人信用意识差,存在恶意拖欠行为。由于我国目前尚未全面建立个人信用系统,银行对借款人信用状况和偿还能力只能依据借款人所提供的证明材料制定,难以确切查证借款人及家庭成员的信誉状况和实际收入状况①。3.借款人还款能力下降而形成的意外风险。借款人因下岗、失业、商业投资失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加借款人违约的可能性。

(二)抵押权所带来的风险

在商品房按揭贷款中,抵押权的实现是对商业银行最基本的保障,一旦借款人在还贷过程中发生违约行为,抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物,获得优先受偿的权利。但是,抵押权在实现中同样会遭受各种风险:1.抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因而致使抵押房屋毁损、灭失。2.房地产评估业这一作为房地产业及个人房屋抵押贷款体系的配套措施发展不够成熟,在评估过程中难免会出现房价高估现象,这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。3.实践中,银行作为债权人及抵押权人依法处置作为抵押物的房屋时,这种权利受到司法解释关于保护借款人生存权的严重冲击。依据主要有最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条:“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给与被执行人六个月的宽限期。在此期限内,人民法院不得强制被执行人及其所抚养家属迁出该房屋”。第6条:“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。

(三)“假按揭”带来的风险

“假按揭”一般指房地产开发商出于骗取银行信贷资金的目的,采用虚假申请人、虚假申请资料、虚假申请目的等方法向银行申请个人住房按揭贷款的行为。“假按揭”产生原因可能是房地产开发商临时性资金紧张。在实践中“假按揭”行为主要表现为:1.利用内部或外部关系人贷款。2.伪造借款人资料,恶意骗取贷款。3.开发商统一划拨首付款或还款。4.恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。现有法律尤其是刑法对于假按揭相关责任人的制裁不力使得假按揭行为成为银行信贷资产安全遭受严重威胁的表现之一。我国《刑法》规定贷款诈骗罪的主体仅限于自然人,单位不能成为贷款诈骗罪的主体,开发商的这种行为难以纳入贷款诈骗罪的处罚范围,只能按共同犯罪处罚相应的自然人;另外,按揭贷款合同是购房者与银行签订的,开发商并非贷款合同当事人,也不能构成合同诈骗罪。正是因为刑法上缺乏对“假按揭”的震慑,才使得开发商愈发用此方法钻法律空子。

三、商品房按揭贷款风险防范的制度实践

针对上述所列举的商品房按揭贷款的主要类型,在实践中,主要有以下几种防范措施:

(一)建立法律风险防范机制,大力发展个人征信制度

做好对购房人的预先调查工作,重视对借款人信誉度和还款能力评测以及加强贷后管理等工作。一般来说,主要对购房者的主体资格、收入情况、年龄、健康状况、职业的稳定性、受教育程度、家庭情况、购房目的等方面进行综合评估,逐步实现对住房贷款申请人资信调查工作地科学化、标注化和程序化②。笔者认为,应当建立以政府部门为主导,银行业金融机构为主体,社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系。通过政府与按揭银行的信息联网,实现资源共享。商业银行在发放商品房按揭贷款时可以在个人信用信息库中方便查询到购房人的个人信用档案,以此作为银行是否发放贷款的基础材料。同时,我国也缺乏健全的信用评估制度,不像美国,我国的按揭贷款产品开发并没有与信用级别联系在一起,不同信用等级的信贷资产合并在一起管理。这一制度的建立包括在整个银行业金融机构范围内,设定一系列科学合理的评估方法,在掌握完善的个人资信档案系统基础上,针对不同客户类别进行相应的信用风险评级。通过这种评级,可以对需要按揭贷款的客户进行分类,避免贷款给信用风险高的客户。另外,我国还可以借鉴美国的经验,建立个人信用信息共享机制,个人信用信息的开放应该是全面完整的开放,应该在全社会范围内形成有效的信息共享机制。笔者认为,应该在尊重个人隐私权的前提下实现个人信用信息的全面开放,在银行之间,银行和担保方之间沟通信息,达到个人信用资源的有效利用,为银行放贷,担保方提供担保给予依据。从法律上来说,可行性的办法就是一方面修改《刑法》,《民法通则》,《商业银行法》等法律中有关个人信息方面冲突的法条,明确可以开放的数据信息;另一方面赋予《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》法律权威。

(二)政府加大调控力度,利用按揭利率抑制投资投机冲动

就2010年上半年来说,国务院有关部门制定的有关房贷新政已经说明政府正利用这一方法,降温房地产市场,降低商业银行的按揭贷款风险。2010年4月14日召开的国务院常务会议提出要求:贷款购买90平方米以上首套房首付三成;二套房首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。这一房贷新政的最严厉处是关于二套房贷利率的,对购房者来说,资金成本将明显提升。以20年期的100万元房贷为例,如执行5.94%的基准利率,按等额本息还款法,需偿还的本息总金额为171.11万元,月供为7129.74元。而执行1.1倍利率后,房贷年利率变为6.534%,需偿还的本息总额升至179.42万元,月供变为7475.76元。这样对于投资或者投机者来说,就得掂量投机或者投机的价值。对投资者来说,由于利率的上涨,使得月供和总还贷款变多;对于投机者来说,首付提高至50%以上,使其首次付款额要比原先提高很多。

(三)修改相关法律法规,使得抵押权能够更有效实现

上述提及,当出现购房人不能按期偿还银行贷款达到一定的程度,依照银行与购房人之间的按揭借款合同,银行作为债权人及抵押权人有权要求购房人偿还全部借款,若借款人不能偿还,有权依法处置作为抵押物的房屋,但是按照目前法律法规的规定,可能基于对低收入人群的人道保护,使得银行在抵押权实现时遭到困难。笔者认为,作为一个法治国家,对债权人的保护和对生存权的保护都应当纳入法治的轨道,并通过不同的法律部门来调整保护。生活困难的人与其他人发生财产关系时,不能因其生活困难就享有特权,都应当平等适用于财产法;对于其生活上的困难,国家应当利用其他政策法规来解决,例如提供廉租房、经济适用房,而不应当让商业银行这一经济实体独立承担不利的后果,交易安全就无法保证。

(四)商业银行应尽快建立法律风险防范机制

“假按揭”是由开发商所带来的引发银行按揭贷款风险的表现之一。银行若是要减少这种风险的发生,尽快建立法律风险防范机制是非常重要的。应当做好对开发商、开发项目的调查工作,银行受理按揭项目前首先要做好开发商的资信、经济实力、按揭贷款的房产地点、结构、周围情况、地理环境等调查工作。要按现有法律和法规的规定,检查开发商是否为准备办理按揭贷款的房产办好一切手续。如为现房,必须保证开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵。对开发商的资信审查包括审查房地产开发商是否依法设立、注册资金及来源、注册是否到位、财务状况、经济实力、经营范围、资质等级、信用等级、法人代表素质、开发业绩及自身具备的优势等③。在贷款发放后,银行要加强与开发商的联系,掌握开发商的经营状况,有无资不抵债的情况。了解掌握开发项目的进度,按揭贷款的实际用途和流向,督促开发商及时完成开发项目④。当银行已经确实遭到“假按揭”行为的侵害时,应当及时利用现有的法律规定来保护自己,对于开发商虚构购房者的“假按揭”借款合同,按揭借款合同和商品房合同上的签名均为开发商伪造,并不存在真正的借款人,无真正合同主体,所以这种“假按揭”合同应当为无效合同;根据我国《合同法》第54条第2款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,由于借款人和开发商的欺诈行为,银行签订的借款合同违背其真实意思表示,银行有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这种类型的“假按揭”借款合同应定性为效力待定的合同,按揭银行享有是否撤销的选择权。

注:①倪晓兰."假按揭"引发的风险分析及对策研究.希望月报.2007(10):19.

②Anthony M.Santomero.Commercial Bank Risk Management:An Analysis of the Process.Journal of Financial Services Research.1997.12(3):83-115.

③陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004:86-95.

篇5：工商银行商品房贷款 客户须知

中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章 总 则 借款人条件 贷款种类 贷款期限和利率 贷款方式 贷款程序 债权保护 附则

第一章 总 则

第一条 为支持房地产业的发展，促进城镇住房制度改革，规范工商银行商品房开发贷款管理，维护借贷双方的合法权益，保障信贷资产的安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 商品房开发贷款（以下简称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。

第三条 发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。

第四条 本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

第六条 借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：

（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；

（二）经营管理制度健全，财务状况良好；

（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款证，并在工行开立基本帐户或一般帐户；

（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；

（六）有贷款人认可的有效担保；

（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；

（八）借款人已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》；

（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；

（十）贷款项目工程预算报告合理真实；

（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；

（十三）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款种类

第七条 商品房开发贷款有以下几种：

（一）住房开发贷款，系指用于建造商品住房的贷款。

（二）商业用房开发贷款，系指用于建造符合国家规定的商业性用房的贷款。

（三）其他商品房开发贷款，系指用于商品房必要的配套设施建设贷款。

第四章 贷款期限和利率

第八条 贷款期限一般不超过３年。

第九条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第五章 贷款方式

第十条 商品房开发贷款采取担保贷款的方式：

（一）抵押贷款，系指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

（二）质押贷款，系指以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

（三）保证贷款，系指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

第六章 贷款程序

第十一条 借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

第十二条 贷款人受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度；提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等意见。第十三条 银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。

第十四条 在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照总行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

第十五条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第十六条 借款人取得贷款之前，借款人应为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房屋作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人。

第十七条 贷款发放时，贷款人应根据项目进度情况，分期、分批将贷款划入借款人帐户。

第十八条 贷款发放后，贷款人应对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查，并建立贷款台帐。借款人应按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及单位财务状况的报表和资料；项目竣工后，应向贷款人提交工程决算报告。

第十九条 借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征

得贷款人同意。

（一）法人及法定代表人变更；

（二）保证人失去保证资格、能力；

（三）担保物发生不利于贷款人的变化；

（四）产权变动或重要财产被处置；

（五）经营方式及经营范围有调整；

（六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；

（七）经营场所迁移；

（八）影响贷款人权益的其他重要变动。

第二十条 借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。

第二十一条 借款人应当按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息。贷款人也可按合同约定从借款人账户中直接扣收。借款人不能按期归还贷款的，可以在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明。另有约定的，按照约定执行。

借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。

第二十二条 借款人项目完工后，贷款人要参与工程验收和决算审查。

第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，准确及时完整地收集、整理、保存与贷款项目有关的资料、报表、图片、调查报告及借款人的资信等情况。

第七章 债权保护

第二十四条 借款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：

（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；

（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号等资料；

（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；

（四）挪用贷款从事股本权益性投资及从事有价证券、期货等方面的投机经营；

（五）挪用贷款从事房地产投机；

（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；

（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；

（八）拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动的监督；

（九）未经贷款人同意将已设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押；

（十）抽逃出资，隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款的安全；

（十一）使用贷款从事违反国家政策和法律的活动；

（十二）影响贷款人权益的其他行为。

第二十五条 借款人有第二十四条所列行为之一时，贷款人可以采取下列一种或数种处置措施：

（一）停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款；

（二）按规定罚息；

（三）提前依法追索保证人，清偿贷款本息；

（四）提前依法处置抵押物、质物，清偿贷款本息；

（五）依法申请借款人破产还债；

（六）贷款人认为可以采取的其他处置方式。

篇6：住房贷款客户须知

一、基础材料（客户）

1、夫妻双方身份证、户口簿和婚姻证明，如为单身，应提供单身证明（单身证明由民政部门出具）；

2、偿债能力证明，包括单位工资收入证明、股权证明，房屋租金收入证明（租金收入证明要提供出租房产证，出租合同，承租人身份证）等。如为个体工商户应提供营业执照、税务登记证和纳税证明、经营收入证明等。

3、如果有共同借款人或第三人担保还应提供担保相关资料（身份证明，资产收入证明等）

4、在岳西建行开立个人结算帐户（卡），使用建行四个以上产品。以上材料原件审核后提供复印件，一式两份，A4纸复印。

二、告知内容

4、贷款月供不超过家庭月收入的40%；

5、还款方式采取：等额本息

6、最长期限30年（到期年龄不超过60岁，优质客户可放宽至65岁）

7、贷款批准后须办理相关抵押登记和抵押财产保险，相关费用由客户自行承担。

8、首套房利率，轻微不良记录执行上浮0.5%。

二套房首付60%以上，利率上浮20%

9、个人征信报告是否有不良记录，不良性质严重不受理按揭

10、（1）住房首付最低30%。

（2）商用房首付最低50%。最长期限10年

三、特别提示

1、工资收入证明超叁仟必须提供相关佐证，2、身份证、户口簿和婚姻证明三证号码必须一致

3、夫妻双方都必须现场签字

篇7：个人住房贷款客户须知

1、借款人与配偶身份证、户口本复印件2份（其他的提供军官证、护照等）

2、借款人婚姻证明复印件2份（未婚证明、结婚证、离婚证、法院判决书）

3、借款人与配偶的收入证明（银行提供）、收入超6000元的，提供近期银行卡流水帐、个人所得税缴税凭证等资料、自雇人士提供自办公司的营业执照及近期三个月的营业税单。

4、借款人最高学历证明1份。

5、房屋买卖合同原件1份。

6、首付款发票、银行转账单复印件2份。

（所提供的材料复印件需携带原件到银行进行核对，开发商自留一份客户夫妇双方身份证、首付发票、购房合同，以备办理期房抵押手续）

房贷政策对借款人的有关规定：

首套房：最低首付30%，利率基准利率上浮5%以上；

二套房：最低首付60%，利率基准利率上浮12%以上；

首套房认定：人行征信系统、工行个贷系统无房贷记录，海口市住建局无产权记录；，琼山区住建局无产权记录；

贷款期限：1-30年，借款人年龄（18-65周岁之间）加上贷款年限不超过70岁；退休客户不建议做贷款。