保障性住房设计论文

下面是小编精心推荐的《保障性住房设计论文(精选3篇)》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。摘要：给出保障性住房的定义，特征及产品特性，结合工作实践中的应用对保障性住房的单体设计阶段的管理要点进行阐述。关键词：保障性住房概念、特征、产品特性、户型及公共空间设计引言保障性住房是政府为改善中低等收入家庭解决住房困难所供给的规定价格、规定标准的住房。

第一篇：保障性住房设计论文

保障性住房问题研究

[摘要]当前保障性住房建设和发展存在的几个关键问题，一是顶层制度不健全导致分配公平性受损;二是各级政府保障责任分工不清，保障房建设“缩水”;三是保障房资金筹集难题;四是保障房选址、产品、定价不合理，住房福利被部分抵消;五是保障房的质量问题。本文认为保障性住房融资和建设应进行实践创新，具体发展建议包括加强和完善保障房供应顶层制度设计;结合城镇化进程，建设城乡一体化的房地产市场，解决保障房的时代问题;强化激励和偿还机制，引导社会资金参与建设、运营和管理;严抓保障性住房质量管理;提高保障房产品设计的市场化导向;健全住房信息系统建设，建立和完善准入退出机制等。

[关键词]保障性住房;城镇化;融资;市场化

1引言

自1995年国家确立“安居工程”起，我国的保障性住房制度经历了“确立—萎缩—重新确立—进一步健全完善”的演变过程。2010年以来，为保障和改善民生，大力建设和供给保障性住房成为我国住房制度建设的一个重要内容。中央在“十二五”规划纲要中明确指出未来5年将新建3600万套保障性住房，将保障性住房的覆盖率从当前的不足10%提高到20%。2011年我国新开工了1000万套保障房建设，2012年住建部又提出了700万套的建设任务。2011年各地方政府签署了“军令状”后，保障房建设陆续开工。截至当前，保障房的建设开工、分配以及管理出现许多问题，如保障性住房建设资金不足，公租房投放后“弃租”普遍，公租房分配公平性受损等，引起了社会各领域对保障房项目能否可持续发展的质疑。总的说来，保障性住房制度建设时日尚短，尚处于探索阶段，因而必然会存在认识、机制以及经验上的不足，进而出现各种各样的问题。正如住建部部长姜伟新说的：“这些问题既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的原因，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。”本研究将逐个对保障性住房领域的重要问题从历史和发展的角度，探究问题产生的机制、体制原因，并立足于保障性住房体系的可持续发展目标提出有针对性的政策建议。

2我国保障房制度与政策发展回顾

21起步阶段(1994—1997年)

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》首次提出“要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，立足于解决中低收入家庭的住房问题。1995年1月20日出台《国家安居工程实施方案》则标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积15亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

这一阶段我国住房的主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。经济适用房开始进入保障房体系。

22保障性住房体系初步确立阶段(1998—2001年)

1998年国家将1995年开始的安居工程的配套政策推广到经济适用房，试图通过加大经济适用住房的投入，以增加住宅市场的有效供给，满足城市中中低收入家庭的住房消费需求。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)提出了对不同的家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这一阶段，经济适用房的建设出现了“小阳春”。

23保障性安居工程全面萎缩阶段(2002—2006年)

2001年年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，通过出让土地来获取政府收入，导致建设经济适用房的积极性逐步减弱。经济适用房土地须划拨供给，开发利润需限定在3%以下，使得全国大部分城市随后在经济适用房开发建设上动力不足，以经济适用房为主的住房供应体系并没有形成。

2003年，为适应房地产市场化大发展，我国的城镇住房供应体系主基调调整为以普通商品住房为主。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，包括：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;加强经济适用住房的建设和管理;增加普通商品住房供应;建立和完善廉租住房制度;控制高档商品房建设。供应结构政策内容的变化，加之供给周期的延后，使得这之后很长时期内的住房供应比例体现出商品房供应比重的持续加大和经济适用房供应的持续减少(见下图)。

24保障性住房体系重新确立阶段(2007—2009年)

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。2008年《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度。

25保障性住房体系逐步完善阶段(2010—2015年)

2010年年底中央经济工作会议明确提出要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。同年，住房城乡建设部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出要通过大力发展公共租赁住房来完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。

3当前保障性住房建设和发展存在的几个关键问题31顶层制度不健全导致分配公平性受损

由于我国当前保障性住房建设和管理总体上尚带有探索性质，缺乏系统性的制度体系。因此上至保障性住房供应体系的制度目标、主要机制，下至保障性住房产品的类别、保障范围、保障方式等都尚不规范和系统，存在碎片化、错位等各种相互矛盾的问题。如市场中各类保障性住房划分不规范，中央政府与各级地方政府之间、政府和企业之间在保障性住房建设方面的权责不明晰，分配错位。简单地说，保障性住房供应体系顶层制度设计存在以下不健全的问题：

311保障房内涵不清，任何“非商品房”都可往里装

从资源配置方式的角度，普遍的观点认为保障房就是与完全市场化的住房配置产品——商品房相对应的住房产品。根据“十二五”规划纲要的阐述和各地的实践，我国各地也将保障性住房理解为各种“政策房、公共福利房”，包括城镇地区的公租房、廉租房和经济适用房以及各类棚户区改造工程。其中，上海市在其《上海市保障性住房建设导则(试行)》中规定“保障性住房包括：经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和动迁安置房等。”厦门市则将其保障性住房称为社会保障性住房，认为其是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房(含廉租房、普通租赁房、租赁公寓)、安置房(含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房)等。并指出社会保障性住房的建设与管理实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作。再比如《广东佛山市南海区公共租赁住房管理实施细则》显示，南海保障性住房房源主要包括政府投资建设、改建、收购和租赁的公共租赁住房，在商品房开发项目或“三旧”改造项目中配建的公共租赁住房，各类投资主体在开发区、工业园区、产业园区中配建的符合公共租赁住房标准的员工宿舍和政府和企业建设的人才公寓等八大部分组成。

由以上各地的保障房种类定义看出，将含有一定政策性或保障性的住房归入保障房产品范围，保障房即各种“非商品房”产品是普遍的共识。“动迁安置房、社会保障性商品房、人才公寓、产业园区职工公寓”等被纳入说明了这个问题。但我国“十二五”规划纲要关于住房供应体系的设计是“确立政府和市场相调节的，以政府为主保障基本居住需求和市场为主满足多层次需求的住房供应体系制度架构。”那么现实中各种居住档次与商品房相差无几的公务员经济适用房、为吸引人才而提供的人才公寓等政策房是满足基本居住需求的住房产品吗?这些人才公寓、社会保障性商品房是否与“十二五”规划纲要提出的“保障基本需求，提供基本保障”的制度设计背离?

312低保障范围目标与现实中扩大化的保障对象矛盾

鉴于我国当前经济和社会发展水平限制以及将市场作为资源配置基本方式的发展理念，长期以来我国政府一直秉持提供相对较低的住房保障范围和水平的执政理念，“十二五”规划纲要也将未来的保障范围确定为城镇人口的20%，指出“要立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”该设计包括两层含义：一是保障对象限定为“难以自我满足基本住房需求”的群体;二是保障性住房的设计标准，应以满足基本的居住功能为条件。但现实中保障对象界定依据多样化，各地纳入保障房供应的人群多种多样，现实分配与“20%的城镇低收入家庭”设计标准严重不符，公平性受损。

三类保障对象确定依据。第一类当然是以收入和家庭资产标准衡量的居于城市人口总体中的“真正低收入者”，其保障房准入上限通常是上一年度该城市的可支配收入的一定比例，只有年收入低于该标准才能有资格被保障。如杭州市2009年廉租房的申请要求为家庭人均收入在城市低保标准的25倍以下;经济适用房申请家庭的要求是家庭人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的80%。邹晓燕，叶剑平住房保障范围划定问题分析及改进意见[J].城市发展研究，2010(9)：114第二类是以买不起商品房标准衡量的群体，如公务员、教师等机关事业单位的群体。这些群体的供应方式是经济适用房和限价房。客观地说，这些人群不属于保障房制度所指的低收入者人群。第三类是城市政府根据其他政策目标需要而纳入的特殊群体，如人才公寓的供应对象，其政策目标是解决劳动力流失、引进人才。深圳、杭州等城市明确规定部分保障房，包括经济适用房和公共租赁将提供给高层次专业人才、行政事业单位初级人员等。杭州政府更是曾将在风景宜人的西溪湿地建设的人才别墅房隶属保障房体系。2010年其50万平方米人才房，被纳入119万平方米经济适用房指标中，占了一半份额。

以上指出的第二类和第三类保障对象严格来说应不包括在我国一直以来确定的保障水平之内。但现实却存在将非常稀缺有限的保障房资源分配给中高收入者的现象，正因如此，有专家曾将这种住房福利称为“负福利”，认为是住房改革的倒退。秦晖我国旧住房制度主要问题是负福利[N].东方早报，2011-05-10本课题的研究者也认为我国住房供应体系如其他很多制度一样，不仅存在城乡二元化，更存在体制内外的二元割裂。或者说，城乡二元其实是体制内外二元化的一种典型表现。这种体制内外的二元标准冲击和挑战了住房供应制度和政策内涵，与当前和未来确定“保障基本需求，提供基本保障”的住房供应制度设计目标不符，继续不予纠正的话则会使“该保的得不到保障，不该保的却享受保障”的不公平错配问题更加严重，危及政府的公信力，进而会影响社会和谐发展。

313保障对象并轨管理导致层次性选择失效

经央视调查显示，各地弃购经济适用房和公租房的申请人中有相当比例是因为“买不起”或“租不起”，而同时却存在另外一些具有支付能力却不符合资格的低收入者。如根据广州政策，在经适房申购打分排序轮候中，越是收入低、住房困难的群众分数越高，分数越高就越容易买到房。但有的市民尽管符合申购条件，也拿到选房资格，却因为付不起首付或月供而放弃，成为“夹心层”。

一是囿于保障资金的不足和低水平的保障，各地低收入保障对象准入收入标准和家庭资产上限都定得很低。结果导致了保障房资源使用上的空置浪费。二是源于各地保障房群体并轨管理，没有体现层次性。从经济学角度看，住房消费要量入为出，根据自己的财产状况和未来收入能力选择适合自己支付能力的住房方式。收入高的购买产权房屋，收入低的租赁住房。保障性住房作为消费品依然也需要进行层次性选择和消费。基本没有住房支付能力和暂时性需求的低收入人群理应选择政府提供的租赁型保障房，而有一定的财产和支付能力的低收入家庭则可以选择产权性质保障房，在政府的帮助下拥有自己的住房。但是类似广州这样的经济适用房和廉租房申请人员并轨管理的确定方法，必然使那些收入最低的保障人群最有资格购买经济适用房，但他们却是最没有可能买得起的低收入者，保障房选择的层次性失效。在当前保障房供应数量不足，商品房的销售价格和租金较高的情况下，应致力于将有限的保障房资源进行科学合理的配置。在保障最低收入人群“应保尽保”的前提下，适度扩大经济适用房和公租房的保障对象覆盖范围，让廉租房之外的保障对象根据自己的支付能力“宜租则租，宜购则购”，配以公平的轮候制度可增加夹心层人员获取公共资源的公平性，同时也可以最大程度的避免保障房资源的浪费。

32各级政府保障责任分工不清，保障房建设“缩水”

实践中，由于立法上尚无明确规定各级政府分别应对住房保障的实现途径如资金投入、质量监管、运营管理等承担何种具体责任，各地的保障房建设存在各种避重就轻，规避责任的情况。

一方面，职责不清晰加上长期经营城市的思维导致了许多地方政府在保障房建设中往往注重经济效益，却忽视了政府的投入、筹集资金等责任，导致目前保障房建设的资金来源以贷款和土地出让金收益为主，商业银行出于自身风险顾虑支持有限，结果是保障房建设存在很大的资金缺口。因此，有必要从供应制度上明确“政府主导提供保障性住房的确切含义和责任”，包括每一级政府在资金投入、组织管理、保障方式等内容上确切任务。

另一方面是保障性住房建设和供应结构不合理，许多地方政府以资金压力较小的经济适用房和限价房或拆迁安置房建设为主。如山东2011年保障房建设的构成：公租房74万套，廉租房12万套，经济适用房86万套，限价商品房33万套，棚户区改造1154万户，新增廉租房补贴078万户。资金相对有保障的产权式保障房占到保障房建设总量的714%。上海2012年新开工建设与筹措的1658万套保障性安居工程计划，其中共有产权保障房(经济适用住房)53万套，动迁安置房(限价商品房)428万套，另外，建设和筹措4万套公共租赁住房，对符合廉租住房条件的受益家庭“应保尽保”，城市旧区改造完成25万户，产权式保障房供应仍然高达836%。目前只有北京、厦门少数将租赁型保障性住房作为主要的供给方式。如厦门2011年43021套住房中，公共租赁住房比重最大，达195万套。相反，投入大、无法短期回收的廉租房和公租房项目，供地普遍位于远离主城区，交通、生活配套等严重不足的城市边缘地带。结果是满足了住房保障却丧失教育、医疗等其他社会保障福利。

33保障房资金筹集难题

331保障房资金压力

从保障房各地建设现状看，资金与土地供应依然是当前保障房建设最重要的两个问题。保障性住房建设资金需求可大致分为三部分：土地一级开发资金需求、住房建设资金需求和保障住户补贴及融资需求。由于经济适用房、“两限房”是出售型保障性住房，且经过多年的探索与实践，取得了相对成熟的经验，通过开发商垫付、土地划拨、开发贷款等方式一定程度上解决了融资难题。公共租赁住房和廉租房是出租型保障性住房，具有政府补贴、投资期长等特点，是保障性住房的筹融资难点。公租房和廉租房的投资建设与商品房相比，存在投资收益率低且回收期长等特点，加之地方政府尚缺乏鼓励社会资金进入的有效机制，存在资金来源单一、融资难、总量不足、结构不合理等问题。“十二五”时期，我国将公共租赁房确定为保障房供应的主要形式，因此，保障性住房建设的资金压力可以想象，保障房资金的可持续性困难越来越让人担忧。

目前，保障性住房地资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴(中央、地方政府)和银行贷款以及企业债、信托、保险行业资金。综合看来，与庞大的资金总量相比，财政补贴投入在当前还比较低，只占到总投入的30%，资金缺口达70%。2011年1000万套保障性安居工程总投资超过13万亿元，但只有其中5000亿元资金由中央、省、市、县各级政府来筹集(只占了总投资的385%)，另外8000多亿元建设资金则推向了社会和企业。2012年全国将再新开工700万套保障房，有媒体估计，2012年新建和2011年顺延下来的保障房建设总资金压力在18万亿～2万亿元。保障房资金需求近2万亿不留缺口有点难[N].北京商报，2012-02-07在以上列举的保障房资金来源中除了中央预算投入、土地出让金收益、住房公积金增值收益较稳定外，其他类型资金出于风险和赢利考虑对赢利和还款机制尚不明确的公租房项目积极性不大，难以保证。

332政府筹资渠道存在的问题

(1)地方财政预算投入与需求之间还存在较大差距。保障性住房的准公共产品属性决定政府应是保障性住房建设和运营的资金投入和运营主体。然而，到目前尚无相关的立法或制度明确各级政府财政预算中保障性住房中投入的占比。中央和地方财政在保障住房建设资金投入方面的政策不连续，缺乏明晰稳固的筹资安排制度。这直接导致了保障房财政资金不足和来源波动性。2011年我国1000万套保障性安居工程的投资超过13万亿元，其中只有5000亿元资金由中央、省、市、县各级政府来筹集，占总投入的385%，另外的8000多亿元建设资金则完全推向了社会和企业。在上海，据上海市住房保障和房屋管理局测算，要完成上海住房保障的“十二五”规划，至少需要4000亿元资金，其中包括建设投入和长期持有所需资金。其中2011年计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)，所需资金900亿元。上海市、区两级财政投入将只占100亿元，另外近800亿元的资金，需要吸引各种资金进入。除此之外，有些地方甚至还存在保障房建设资金被挪用的情况。新华网北京7月18日电中国审计署18日发布的66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果显示，上述市县保障性安居工程建设总体情况较好，但也不同程度存在资金筹集和管理不够规范、项目管理不到位、分配及后续管理不够严格等三类问题。66个市县中，有36个市县少提取或少安排工程资金5314亿元，在一定程度上影响工程建设进度。有19个单位违规向27个城镇保障性安居工程项目收取行政事业性收费和政府性基金894178万元，49个项目的675亿元银行贷款未按规定享受优惠利率。有29个单位违规拨付或滞留保障性安居工程资金2333亿元，22个单位将2955亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等，10个市县的101525万元保障性住房租金收入未按规定及时足额缴入地方同级国库实行“收支两条线”管理，5个市县向承建单位违规返还土地出让收入533亿元。

(2)其他政府筹资渠道规模尚小且不稳定。首先，受金融危机和经济增长速度下滑的影响，土地出让金收益有下滑的可能，导致可提取的规模下降不稳定。住房公积金收益提取相似。以北京为例，2011年土地收益和住房公积金贷款基本能够到位，但通过土地收益、住房公积金等渠道取得的资金来源总规模不超过100亿元，与488亿和686亿元的总投资需求相比，只能解决一小部分问题。

其次，地方融资平台由于负债率过高，加之银行紧缩贷款，难以获得信贷。从地方债发行情况看，此前的融资目标并非全部指向保障房，且已陆续到期。平衡预算、及时还债反而是地方政府面前的首要工作，如果处理不当则极易引发信任危机，影响到后续融资。在这一语境下，我们很难期望用于保障房建设的地方融资规模能有一个大的突破。2013年地方政府债务不良贷款债务高达1007万亿元，占到GDP的27%，超过2010年财政总收入，是2010年土地财政收入的约四倍马红漫打破保障房资金瓶颈仍需继续给力[J].Business，2012(3).。

最后，对于《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》指出的房地产税、城建税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费等新来源同样规模太小而难以进行。从房产税试点开征情况看，2011年上海、重庆两地分别征缴税款不过221亿元和1亿元，这与高达数万亿元级别的资金需求相比，着实是杯水车薪，不足以成为主要的资金来源。

333社会资金进入尚缺乏有效激励机制和具体操作流程我国的住房金融体系目前以银行信贷和土地出让金收益为主，缺乏直接融资手段，房地产市场风险过分集中在商业银行。致使银行等金融机构对保障房的支持力度非常有限。对于银行而言，投入资金支持保障性住房尤其是租赁型保障房，无法在短期内收回资金，甚至资金偿还都存在风险，对资金的占用程度以及资金的风险回报都超出了银行可以承受的底线。造成这样结果的原因一是近两年货币政策和房地产市场调控影响，导致放贷风险缓释不足、还款保障难以落实;二是我国对商业性房地产融资与保障性住房金融没有明确加以区分，引导社会资金进入的激励不足。

表现是：①住房开发、消费信贷缺少政策性担保。保障性住房缺乏相应的担保和保险政策，在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面依然执行等同于其他建设项目的金融政策。而国外很多在保障性住房大力建设的时期都曾经以政府信用做担保，支持过住房合作社、住房协会等多元投资主体的资金筹措。同时，过高的城市房价使中低收入家庭购房支付能力不足的问题十分突出。如果由政府提供政策性的信贷担保，就可以降低广大中低收入家庭在首付和供房过程中的经济负担，对现阶段刺激广大城乡居民在住房和其他领域的消费需求大有帮助。美国早在1934年就颁布了《国民住房法》，确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度，由联邦住房管理局(FHA)承担主要的贷款担保职能。与商业性的抵押贷款保险不同，由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限，其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。②贴息、税收返还、减免等优惠政策和操作流程不明朗，导致资金不敢贸然进入。保险资金、社保基金等社会资金普遍认为，保障房在制度上和操作上都可能存在风险。比如目前地方政府支持力度不一，以及多数地方政府负债运行，进入后金融风险较大。另外，保障房在建成后如何管理，如何收益，目前都看不到明确的前景和操作流程。因而，虽然已有太平洋保险集团发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集40亿元资金，用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。但仍被认为是险资进入保障房市场的个案。并且，截至目前，保险资金投资保障房的具体操作意见仍未出炉，上述个案仍属于“一事一批”范围。各地众多保障房项目倚重险资融资的可能性不大，长效融资渠道建设问题仍有待破解。

34保障房选址、产品、定价不合理，住房福利被部分抵消自2007年保障房制度确立，中央要求各地必须大力建设和供应保障房开始，各地就不断有经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房被“弃购、弃租，受冷遇”的报道。综合各方观点看，其主要原因是很多地方保障性住房的选址、户型、定价等完全由政府一头说了算，很少公开征求低收入阶层的意见，供给与真实需求存在差距。第一就是总量需求与局部区位需求的矛盾，也就是总量建设来看满足要求，但是从一个城市的不同方位有需求的人可能因为工作、孩子上学等原因，可能已经适应住在了北城，但是他的房子在南城，这个时候来讲居民往往会放弃保障性住房。第二就是质量价格、配套服务设施与居民的期待值引来的矛盾，地方政府往往受制于资金的原因会选择比较偏僻的地方建设保障房，那么这些地方往往短时间内学校、医院、公交设施配套往往跟不上，成了一个“睡城”，居住问题是解决了，但是生活和发展问题无法解决，甚至倒退。住房福利被抵消。

341经济适用房遭弃购原因：性价比低抵消住房福利

自2008年以来济南、杭州、昆明、石家庄等城市，经济适用房被弃购的新闻层出不穷。2007年7月，济南204套经适房过半被弃购;2008年8月，杭州第一期经适房两成遭弃购;2008年12月，广州首批经适房1170套被弃购;2008年，该年度深圳市388套经济适用房遭弃购。经济适用房出现弃购现象问题重重存废引争议，2009年9月17日。http：//financeifengcom/money/roll/20090917/1249240shtml.2012年，郑州市第三期经适房轮候报名过程中，出现了大批比市场均价低出一半以上的经济适用房无人申购的怪现象;而此前，郑州市面向社会供应的1500多套公租房申请初期也遭冷遇。比周围商品房价低不少的经济适用房被纷纷弃购，说明了什么问题?据网络调查表明，对于“你认为经济适用房经济吗?”的问题，有831%的被调查者选择了“不经济”;被问到“你认为经济适用房是否有利于改善生活?”时，451%的人认为“不利于”。缘何经适房既不“经济”又不“适用”?本研究认为主要原因是该种产品设计出现了非需求导向症结，导致了保障对象被错配。

经济适用房被弃购的一个重要原因是经济适用房的地理位置不合理，导致生活便利性下降问题。据《经济参考报》2012年5月12日报道：“近日，河南省郑州市进行了第三期经适房轮候供应报名，供应房源4002套，但在登记首日，650名符合资格的市民中，只有64位进行了选房登记，随后郑州市房管局延长登记日期并扩大轮候号段，但到本期登记截止，仍有866套经适房无人申购。”以价格而言，这批经适房均价不足3000元，比目前郑州市场均价低出一半还多，吸引力不可谓不强。但低房价往往意味着位置偏远、配套不足，由此带来的生活不便对城市低收入群体影响更加明显。在该次配售的项目中，剩余房源最多的、有738套房无人申购的“珠江荣景”楼盘位于郑州市区北四环外，紧邻连霍高速惠济区出入口和惠济区老鸦陈镇薛岗村，楼盘外围是几家即将拆迁的汽车修理或配件商店，离楼盘不远处便是一片麦地，被百姓戏称 “这个楼盘在乡下”。在教育和医疗设施上，该楼盘目前只能依靠附近的两个村子里的小学和卫生室，距最近的卫生院大概有三千米远;交通上，楼盘附近有三趟公交车，如果要去市中心繁华地带则需要换乘，乘坐一趟公交车在非上下班高峰期时，到郑州市中心紫荆山公园附近用了一个小时。

这些位置偏远的经济适用房由于交通、就医、就学不便等引致各种福利和机会减损，使新增加的住房福利被交通财力和时间成本的增加以及其他各种物质和精神公共福利的减少所抵消，搬到位置不合理的经济适用房后保障对象享受的总体社会福利反而是减少的。作为需支付一定对价获取的经济适用房，其申购者必然也综合理性考量其性价比和总福利是否提升。一些低收入者明确指出“房价降低，家庭生活成本却提高了。”出于上学、就医的考虑，他们也只好弃权。甚至有些特困户宁可住在十几平方米的旧房子里，也不愿意搬入宽敞但配套不完善的新居。

342租赁性保障房被弃租原因：选址和租金

租赁型保障房被弃租与经济适用房被弃购有一个共同的重要原因，即选址不佳导致其社会总福利降低，很多地方的公租房面向社会供应时，在许多申请人的眼里，租赁公租房不如在“城中村”租房划算，出现了“热闹的城中村”与“尴尬的公租房”对峙。2011年年底郑州市公租房配租也由于选址偏僻，生活不便等原因被很多申请人弃租。

除此之外，租赁型保障房被弃租还有其独特原因——公租房的租金水平与申请者支付能力不符。廉租房由于租金以政府补贴为主，因此基本上不存在租金问题。而公租房的建设和供应计划制订过程中，由于政府部门缺少长远规划和需求调研，急于完成上级部门下达的保障房建设和供应任务，仓促上马，出现了供求严重不匹配的现象。于是弃租也就不可避免地出现了。表现在：①公租房的单位租金定价与当前政策界定的公租房合格申请者的支付能力不匹配。当前，公租房的申请者范围仍然较窄，其中相当部分是廉租房申请的资格人，让他们承租只比市场租金低20%左右的公租房，显然支付能力不足。②由于公租房户型偏大，导致租金总水平超过了申请者的支付能力。如武汉市首批公租房近三成申请者因为租金过高而弃租，其重要原因便是该批公租房是洪山区政府承租的拆迁安置房源，户型面积偏大，使一套住房的总租金水平过高，超出了很多家庭和个人的承担能力。

35保障房质量问题

保障房属民生工程，关系老百姓的生活起居和生命财产安全，其质量问题的重要性不容置疑。但许多地方在抢保障性住房的工期过程中，由于利润低，监管机制不健全，导致出现了不少房屋质量问题，极大损害保障房项目的声誉。2010年10月北京“明悦湾”项目有8栋保障房由于存在质量问题被责令拆除。2011年12月初，武汉市汉口区面积最大的经济适用房项目紫润明园被曝出现地基下陷、墙面开裂、楼房漏水等问题，被称之为“楼脆脆”、“楼裂裂”。2011年11月曾经备受中下收入阶层瞩目的广州市海珠区万松园经济适用房项目被曝因为部分楼盘水管爆裂、屋内渗漏，被业主拒绝接收。而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。

351利润低下导致开发商配建、代建项目更容易出现偷工减料据分析，目前保障房质量问题暴露较多的，大都是由开发商代建、配建的保障房项目。而相比之下，由政府部门、国有企业直接承建的保障房，质量往往能够保障。这体现了市场主体逐利的本性，一旦监管不健全，便容易产生质量问题。因为交由市场进行建设的代建回购以及配建型保障房，利润是开发商运作该项目的指挥棒。目前限定偏低的利润率使很多开发商不得不靠在材料上降低投入来提高其收益。因此，我们应思考“不同的保障房建设模式是否应适用不同的质量监管模式”?

352问责机制不健全导致质量监管执行力差

保障房的建设质量与商品房有同样的监管标准和制度，但质量频频出现在保障房项目上，说明执行在保障房的质量监管上大打折扣，究其原因还是各环节、各部门的违法、规则责任追究不严格，违法成本太低。保障房出现质量问题后，一方面购房群众的维修诉求得不到及时处理，开发商和物业公司经常以“建筑通病，难以避免、也无法克服”为理由不积极作为。

从建设过程的规定看，建筑施工必须请监理公司现场监理。但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。监理公司形同虚设、政府监管机关不作为或少作为、违法成本低、产品定向回购不愁销路等多项因素使得保障房建设过程中，极易出现开发商和监理公司恶意串通而降低工程质量的情况。

国务院强调的“保障房质量终身责任制”很好，但是关键是如何通过完善的问责机制纠正其执行力差的问题，保证将来出现质量问题时这些单位和个人能被准确问责，让其当前就明确预期其可能要承担的风险责任。

353群众监督不通畅

房屋质量的社会监督机制早已存在，任何一个质疑房屋质量的公众，都可以向相关部门举报。但囿于房屋质检部门的立案门槛较高以及其他的“不作为”或者“少作为”，致使该种监督难以发挥有效性。应通过完善房屋质量监督部门对民众举报和监督的回应制度来敦促质检部门及时有效地对保障房的建设进行质量监管。

4破解保障房融资和建设实践创新

41融资模式创新

411江苏、上海等地的共有产权模式

保障房的共有产权模式由江苏淮安首创，其基本内容是“政府出地，百姓出钱”，在产权上有两种比例，一种是个人占70%产权，政府占30%，另一种两者各占50%。上海市后来也提出了共有产权保障房建设模式，首次提出使用权和产权相分离的概念，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金。着重解决经济适用房使用的保障性和收益分配的公平性问题。其制度内容为：申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或30%，政府持有剩下的70%～80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。目前除上海以外，福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点。共有产权模式的设计初衷是通过向保障对象出售一定产权，用以回笼部分保障房建设资金，缓解当前保障房建设资金缺口压力。因为共有产权房能较快实现成本回收，以投入后续开发，并能有如3%左右的一定利润。就地方政府而言，这样的运作模式，也让其拥有了保障房建设的积极性。但是，这种实质为保障房购买者和政府两方入股合资建设保障房的模式也存在争议，如购买者和政府究竟应该各占股多少、权益如何分配、相应的退出机制如何制定等。

本课题研究者认为既然为共有产权，在无特殊供求状况时，政府和保障对象应根据购买房产时的市场价格分享各自的产权比例，并将此比例作为以后收益、分配以及管理等行为的基本法则。当保障房的物质性供给短缺解决后，政府也可借鉴英国、中国香港、新加坡等政府的经验，通过低价出售自己的产权份额来推进实施住房的市场化以及帮助居民拥有自己的产权房。

412保障性住房投融资平台

保障性投融资平台是国有独资企业在政府的授权下对保障性住房及配套设施等国有资产行使运营、管理、收益处置等职责。政府与公共租赁住房投融资平台之间是委托代理关系，双方用规范的契约关系明确政府与平台的权利与义务。政府交由投融资平台进行保障性住房项目的投融资、建设、运营等活动，使保障性住房的整体运营活动以市场化机制运作。以投融资平台为核心，融合ABS模式、PPP模式、REIT模式等融资模式。这种做法的好处是能够充分利用各种融资方式，筹资建设保障性住房，通过市场化的运作能够拓展融资渠道、创新融资方式，提高融资效率。此外，通过融资平台进行有效的运营管理还可以加强成本核算，提高资金使用效率，管理建筑工程，保障住房建设质量。

北京市着力创新投融资机制，在破解融资难题上取得了重大进展。2011年6月30日，北京市财政直接注资100亿元成立北京市保障性住房建设投资中心，承担保障房融资、建设及公租房运营管理等方面职责，是目前全国最大的保障性住房建设投资企业。截至2012年5月28日北京市保障性住房建设投资中心已经通过发行债券、银行贷款、公积金贷款等渠道，累计实现融资1366亿元。此外，通过私募债募集资金支持保障房建设成为重要融资渠道。目前已有6家企业完成私募债注册发行，累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，535万平米，66万套。据不完全统计，截至目前已经先后有湖北、河南、云南、黑龙江、陕西、吉林、甘肃等省份成立了省级保障性住房投融资平台，以解决保障房建设的融资问题。

42保障房建设模式

经过几年的发展，我国各地的保障房建设创新模式大致可归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

421政府直接建设型

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地;二是政府设立平台公司;三是贷款为主财政直接支出为辅;四是规模建设，高效快速;五是通过先租后售的方式实现财务平衡;六是平台公司全程管理。重庆的保障房建设模式是政府直接建设型的典型。但重庆可以实施该模式是以其丰富的政府土地储备为条件，重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手里。土地随政府基础设施投入改善和人口集聚而不断增值的那部分收益，尽可能多的掌握在了政府手里。因此，政府的土地投入以及土地收入为支撑的资金投入比较有保障。而这一点其他很多城市则不具备。所以重庆模式虽然适合大规模建设，但其缺点也是政府资金投入量大，负债高;后续运营管理要求高;社会企业无法参与。

422政府与企业共建型(PPP模式)

PPP模式(Public—Private—Partnership)即是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。保障房的政府与企业共建型即指政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。

PPP模式的优点：第一，该模式可以引入市场竞争机制以提高产品提供效率;第二，该模式可以解决城市公共产品建设过程中的产权归属问题，避免完全私有化带来的产权纠纷;第三，在PPP中，政府和私营机构各自发挥比较优势。政府扮演的是投资经纪人的角色，发挥管理优势;私营机构是参与合作方，发挥资本及其技术优势。相比较而言，PPP模式更多地适用于政策性较强的准公共产品建设——有一定的现金流入，但无法实现自身的收支平衡，政府需要对这类项目给予一定的政策倾斜和必要的资金补偿。因此PPP模式更加适用于保障性住房的建设。政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。

(1)BT模式。BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即“建设—移交”。BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设;二是投资方负责投融资;三是政府负责BT全过程监管;四是投资方建成后将房屋所有权移交政府;五是政府以分期付款的方式回购;六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。

BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小;能够发挥投资方的工程建筑管理优势。“BT”模式有利于政府，但对地产商而言风险不小，首先企业需要自筹资金，其次收益与商业项目相比大相径庭，同时还存在政府违约和市场波动带来的风险，资金实力薄弱的房产企业很难介入保障房建设。如果大量企业采用“BT”模式介入保障房建设，最终还是会通过银行贷款完成前期的资金筹备。由于政府采用的是分期回购方式，企业资金回笼周期被拉长，再加上通货膨胀因素，企业利润被大大压缩。深圳模式的特点是银行愿意在政府担保的前提下借款给地产商，在地方债务危机加剧的背景下，深圳模式并不适宜在全国推广。

(2)代建模式。代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。代建模式的特点，一是政府投入财政性资金;二是代建人通过招标方式产生;三是代建人的收益来自代建管理费和项目投资节余奖励;四是代建人负责项目的全过程实施管理。代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无须资金投入，且能发挥开发企业的管理、成本和品牌优势。缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。

(3)配建模式。配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。配建模式的特点，一是政府无须资金投入，并能获得一定的土地出让收益;二是开发商需从商品房收益中补贴配建保障房的建设成本;三是配建保障房建成后产权转移给政府;四是配建保障房体量有限。配建模式的优点是政府不但无须资金投入，且能拥有一定的土地出让收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。目前，一些地方政府采用的“限地价，竞配建”、“竞地价，定配建”和“竞地价，竞配建”等土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。

423企业独立建设型

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。

(1)限价模式。即指政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。限价模式的特点，一是政府以“限价”方式出让土地;二是开发商负责投资建设;三是开发商受一定的开发限制;四是限价房只向符合规定的群体销售;五是限价房具有商品房的属性;六是政府不但无须资金投入，而且能获得土地出让收益。

限价模式的优点是政府不但无须资金投入，并能获取一定的土地收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是建设计划受开发商参与意愿制约;开发商的开发限制过多;存在受成本因素价格波动风险。许多地方政府采用的“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”和“限房价限户型、竞地价”等土地出让方式，就是通过限价模式建设保障房。

(2)万科万汇楼模式。该模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。其特点有，一是开发商以市价获取土地;二是开发商负责投融资;三是建成后开发商自己运营;四是投资回收期漫长。万科万汇楼模式的优点是最大限度地动员了社会力量参与建设。缺点是企业资金投入过大，投资回收期漫长，无法赢利。据万科测算，万汇楼总共投资4700万元，需57年才能收回成本。

(3)信托基金模式。信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。信托基金模式能分散投资风险，有利于吸引资金参与保障房建设，但回报率低，在西方多作为社会福利手段，既利用了市场效率，也照顾了社会公平。如果通过金融创新，引入在国外境外通用的金融工具——房地产信托投资基金，就可以把充裕的社会资金引入保障房建设，解决建设和持有资金来源的问题，增加保障房的市场供应量。这种信托投资基金同时是一种资本品，可以到资本市场上流通交易，为我国长期低迷的资本市场带来生机。合理的利润率是实现社会资金与保障房建设对接的重要一环，例如二三线城市的旧区改造、经济房和廉租房建设都可通过让渡土地收益方式增加投资主体的回报。同时，参与保障房建设的主体还能够通过充分享受参建过程中的土地红利，包括旧区改造过程中的一级土地开发获益等。信托基金的特点，一是由社会资本发起;二是以市价获得土地;三是委托专业公司代建;四是以建设租赁保障房为主;五是委托专业公司经营管理;六是以经营收益作为投资者回报。信托基金模式的优点是投资风险分散化，有利于吸引资金参与保障房建设。缺点是回报率低。

综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险;应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。开发商参与保障房建设要善于利用自身优势，谨慎选择合适的进入模式。

5保障性住房可持续发展的政策建议

51加强和完善保障房供应顶层制度设计

保障性住房建设，包括公共租赁房建设，是作为一项公共福利向社会中的中低收入者提供。政府作为资源和政策的制定者，其真正的优势在于提供法律上的支持，如税收、土地出让金的豁免或者优惠、特别贷款(在规模、时间、取得方式上能够突破现有的金融制度限制)等。通过立法推进保障房建设，明确政府是保障性住房提供的主体负责人，实行问责制，可以真正保障建设者和管理者基本的利益，使得每一个参与者都能预见自己在未来参与时的风险和收益，必然能够促进更多的主体参与其中。因此应加快《住房保障法》的出台，推动保障房建设有法可依。应在以下方面加强顶层制度设计：

511明确保障房的性质、水平以及保障对象准入退出等基本制度基于“十二五”规划纲要确定的20%保障房覆盖率目标，以公平性原则为主导思想，系统化、层次化和体系化保障房供应制度，尤其要细化和明确我国城镇保障房的各项基本制度，包括保障房的性质、水平和产品类别以及明确保障对象主要确定依据的准入和退出制度。一揽子解决保障房分配不公平、寻租骗购等问题。

同时，应借鉴日本要求各级政府定期制订保障房的短、中、长期计划，分解阶段性目标任务。“十二五”期间保障房供应体系的建设重点是增加保障房的物质供给，大力建设保障房实体，以弥补前些年数量建设上的欠账。随后，在保障性住房的供求缺口大幅减低之后，政策方向应适时调整为需求方补贴，资助保障对象到市场中获取住房，尽量降低对市场的干预。对于已存的租赁型保障性住房其政策也应放在保障房的持续运营能力建设上。

512明晰各级政府职责分工和内容

第一，明确中央和省级政府的资金投入职责，以及资金来源方案。包括中央和地方财政安排的年度建设资金比例、金额等做出明确规定，要求列入各级政府年度预算计划。第二，明确规定保障房的建设和运营管理的主要责任主体是所在地政府。第三，根据保障房的融资体系现状，制定阶段性的信贷、税收优惠等政策，引导社会资金参与保障房运营。

52结合城镇化进程，建设城乡一体化的房地产市场，解决保障房的时代问题针对当前城镇化发展的趋势，保障性住房建设应作为引导城镇化发展的重要手段。一是在人口规模大、流动性强的特大城市提供更多的廉租房，满足实际需要，同时避免大城市人口过度膨胀。对于矛盾比较突出的特大城市和大城市城乡结合部，应致力于建设城乡一体化的房地产市场，尤其是应处理好保障性住房建设过程中的城乡土地一体化问题，可以部分破解保障性住房民间资金的积极性不足问题。如可借鉴中国南方如浙江解决住房问题的经验：在城市郊区通过统一规划、统一制定安全标准，鼓励农民自建的方式，在近郊农村集体用地上建设房屋提供给流动人口来居住。即城市人民政府可在控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则下，有计划的利用城市近郊的农村集体用地建设公共租赁房用于完成保障房建设需求。二是鼓励发展的中小城市和小城镇应加强廉租房建设，国家可以在财政上给予倾斜，鼓励更多的廉价房吸引和稳定更多人向中小城镇和小城镇聚集。

53强化激励和偿还机制，引导社会资金参与建设、运营和管理要让民间或者社会资金积极参与，一个很重要的前提是提供足够的诱因，使民间资本预期参与保障房的建设和运营有“利”可图，第二个前提是，通过明确可靠的借贷资金偿还方案稳定社会资金的信心，降低其风险预期。但保障房的本质是微利保本或者甚至亏空的，那么唯一可行的创新途径一是政府让“利”，让民间资本有利润可赚，二是由政府出面提供担保，增强社会分散资金的稳定预期和风险估计。

531政府主导建立保障性住房购建担保基金

我国应学习发达国家的成熟经验，研究建立支持保障性住房开发和消费的信贷担保体系，鼓励成立专门的机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险，降低信贷风险;尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款以及政策性的贷款保险(担保)的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。例如，可赋予前述保障性住房管理机构作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能;同时，还可以在各省市的保障性住房管理机构对口设立相应的住房信贷担保机构，实施信用等级增强措施。即采取政府牵头、第三方机构组织的方式设立保障性住房担保购建基金，需要担保的保障性住房承建开发企业可以采取缴纳保障金、资产抵押、出资入股等多种方式申请融资担保。担保基金可按股份公司方式运作，但政府相关管理部门对其公司有最终决策权，同时向基金提供反担保，当担保基金不能履行担保债务时，由政府代担保基金履行债务。保障性住房担保建设基金的建立，能够降低开发企业融资成本，提高开发商承建利润空间较低的保障性住房的积极性。

532加强保障房资金贷和还的充分调动注重长期回报的社保基金和保险资金的积极性保险资金作为最大的社会财富管理者，随着我国保险深度和保险密度的不断提高，迫切需要寻找安全性较高的长期资产配置渠道。保险资金可使用保障性住房“债权投资计划”等金融工具，其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款，用于特定的保障性住房，如公租房项目的建设和运营。为此，地方政府应通过贴息、贴现、提供担保，或者在税收方面进一步优惠等方式，引导希望投资保障房建设的保险公司积极进入。当然，保险公司应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。

533创新金融工具和手段，实现信贷资金循环

应认真研究建立保障性住房信贷的证券化机制，以解决建设资金循环和住房抵押贷款的流动性管理问题。1968年美国建立了政府国民抵押贷款协会(简称GNMA)，这是支持保障性住房抵押贷款形成二级市场的一项历史性措施。GNMA始终是美国联邦政府的直属机构，代表完全的联邦政府信用。而且，GNMA既不购买住房抵押贷款，也不直接发行按揭支持证券，其主要业务是为由政府机构保险的住房抵押贷款的证券化提供债券发行担保。最重要的是，GNMA并未受到“次贷危机”的拖累，因此，很值得我国在构建保障性住房融资体系的过程中认真研究和借鉴。

尽快推出针对公租房的房地产信托投资基金(REITs)产品，吸引民间资本参与保障房的建设。REITs是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。可考虑利用REITs这一资产证券化形式，将先期建设完成的保障性住房所产生的收入证券化，为今后的保障性住房建设提供资金。未来应把握机遇，积极探索，加快试点，尝试将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走保障性住房的资产证券化道路。现阶段，推动REITs试点已不缺乏理论上的支持，关键在于加快制订试点实施规划。

54严抓保障性住房质量管理

抓好保障性住房建设的质量监管。一是提高保障性住房建设管理效能。规范审批行为、简化申报材料、完善项目审批绿色通道。二是切实履行保障性住房建设基本程序。落实项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制。三是严格工程质量管理法律法规，实施保障性住房质量终身责任制。涉及工程项目的规划部门，建设、勘察、设计、施工、监理、验收单位，法人代表以及参建个人，都对所承担的保障性住房在项目设计年限内负责，并将责任单位和责任人员的名字永久留在建筑物上。四是将工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法查处违法违规行为。

对保障房建设实行“质量终身责任制”，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。

55提高保障房产品设计的市场化导向

为避免再次出现大量保障房被弃租弃购而浪费的情况，应纠正过去保障房筹集过程中出现的政府独断决策状况，提高保障房产品设计的市场化导向，项目上面应充分调查了解该区域保障对象的支付能力、符合保障房资金和面积标准下的住房产品诉求。这是因为保障房居住效益是个综合的概念，它既包括物质的居住条件，如面积大小、室内配套等，也包括抽象的社会产品，如交通、教育、医疗等社会公共配套供给以及由此而关联的个人和家庭可获得的各种就业、文化娱乐、信息等机会。保障房可以小户型、标准低些，但绝不能使保障房社区低发展机会。对于仍需支付一定价格来获取公租房和经济适用房的保障对象而言，保障房性价比合理同样是关键的消费影响因素。

56健全住房信息系统建设，建立和完善准入退出机制

尽快实现与住房相关的收入、金融、户籍、房产等信息的联网建设和综合协作制度，全面、及时、准确地提供保障性住房准入和退出所需要的信息，保证保障性住房管理工作的公开、透明和高效。完善个人信用体系，建立详细数据支撑的个人信用体系，确保在保障性住房的销售或者配租中能够有效分离不符合申请条件的申请，从而极大提高住房保障政策的运作效率。健全保障性住房的公示制度，申请者获得实物配售、配租或者货币补贴后，应当接受人大代表、政协委员、新闻媒体和人民群众全过程监督，建立投诉举报制度，并且确定核实一例，处理一例制度。坚决排除人为干扰制度，严肃查处以权谋私，对于被查出来的违法违规情况，要给予严厉的惩罚，并做到查处和处理过程和结果的公开公示公平。

参考文献：

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[7]彭慧，何燕我国租赁型保障性住房实行租售并举的思考[J].中国市场，2013(8).

作者：马庆斌　刘妮娜

第二篇：保障性住房单体设计阶段的管理要点探讨

摘要：给出保障性住房的定义，特征及产品特性，结合工作实践中的应用对保障性住房的单体设计阶段的管理要点进行阐述。

关键词：保障性住房概念、特征、产品特性、户型及公共空间设计

引言

保障性住房是政府为改善中低等收入家庭解决住房困难所供给的规定价格、规定标准的住房。结合自身在设计管理岗位的工作经历，对保障性住房在建筑单体设计阶段的管理要点进行阐述，共同探讨。

一、保障性住房

1、保障性住房的概念

保障性住房是指政府在对以中低收入家庭为主要对象实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性住房主要由限价商品房、经济适用住房和公共租赁房构成，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决中低收入家庭住房困难，实现“住有所居”是最根本的目标。

2、保障性住宅的特征

不管是我国的保障性住房，还是国外的公共住房，在各国各地区的具体含义和表现形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：

一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性质;

二是主要为满足中低收入家庭，特别是住房困难人群的居住需要，部分国家(如新加坡、瑞典)也将供应范围扩大至中等收入人群甚至更广;

三是往往通过制定公共住房政策并实施政策工具予以实现，因此带有很强的政策性。

3、保障性住房的产品特性

保障性住房的特征决定了保障性住房不同于商品住宅的产品特性。商品住房是以市场为导向原则，户型类型、产品档次多样，在满足基本居住的基础上不同程度地关注舒适性和不同人群的特殊需求;而保障性住房套型建筑面积保障基本居住需求、经济实用，产品避免奢华浪费，价格优化，套型类型通用性要求相对更强。下面从受众主体、功能需求、建设成本控制要求三个方面分析保障性住房小区的特殊性，这将有助于我们探寻保障性住房小区建筑单体设计的核心所在。

(1)受众主体不同

保障性住房小区与商品性住房小区的最大的区别是受众主体不同。保障性住房小区主要居住者是城市中的中低收入人群尤其是住房困难者，从人口比例和使用时间考虑，其中又以老人和儿童为主要使用者。

(2)功能需求

保障性住房小区与一般商品性住房小区相比较而言，第一，其土地开发强度大，用地容积率高，建筑密度大;第二，住宅户型面积小，因而人均住房面积较低，使得居住人口密度偏高。即使存在着相对商品住宅的许多客观不足，保障性住房面积及设施配置仍需满足家庭居住活动的基本功能，充分考虑安全、卫生、 生理、学习等方面的需求，从而体现社会先进性和公正性。

(3)建设成本控制要求不同

严格的成本控制是保障性住房小区的设计不同于商品性住房小区设计的另一大特征。由于我国城市70%以上的常住人口都是中低收入家庭，住房保障制度覆盖层面广，因而其对建设成本控制的要求有严格的限制。

保障性住房成本主要由以下八项构成：(1)建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费;(2)勘察设计和前期工程费;(3)建安工程公司工程费;(4)住宅小区基础设施建设费;(5)1%-3%的管理费;(6)贷款利息;(7)税金;

二、 保障性住房建筑单体设计管理要点

作为一名房地产设计管理人员，自2008年以来，先后参与了三个项目共计30万平方米的保障性住房的设计管理工作。项目中包含了经济适用房、限价商品房、公共租赁住房(后转为合作性商品住宅)三种保障性住房的产品。各三个项目在取得土地开发权之初，均存在容积率高、建筑密度大、户型面积小、户数多、售价低等问题，这诸多局限性，加大了设计管理的难度。如何利用有限的资金建设出高品质的保障房，如何对建筑工程项目的设计方案进行优化，在项目的投资成本、使用功能和实施方案可行性三者之间寻求最佳的平衡点，并侧重于保障房使用功能的实现，在保证实现建筑项目使用功能的前提下尽量降低造价是开发建设这三个保障性住房工程中工作中的难点。随着项目先后的交付完成，现以建筑单体设计管理为例将工作中保障性住房的管理要点简要总结如下，共同探讨。

1、户型设计方面

(1)功能合理：保障性住房的建筑设计标准同样应该满足家庭居住活动的基本功能，设计不以舒适性为目标，仅满足家庭生活的基本需要。

在笔者开发建设的三类保障性住房中，按政策要求公租房为50平方米左右的两居室，对户型设计提出了较高的要求。在同设计单位的方案沟通中，各项功能的取舍多次反复。户型面积客观上放弃了诸如大客厅、进入式衣帽间、干湿分离等提升品质的功能设计时，力保考虑安全、卫生、人的生理等方面功能的设置。以“以人为本”的设计理念为指导，在满足能烧煮、洗涤、便溺，可躺卧的同时，要求进得家门有换鞋空间，有基本的存放空间，针对洗衣机、冰箱等已是现代家庭的必备器具，厨卫设计时要考虑这些设备的安放和使用，设置给排水及插座等满足功能使用要求。

(2)布局紧凑，设计灵活：在满足经济、适用的居住需求前提下，减少室内单一性的交通空间面积，提倡空间相互借用，增大实用面积。例如考虑设“厅”， 兼顾起居、餐厅及交通过道等功能，起居厅和餐厅的家具配置可考虑互用。功能空间设计提倡可变性，随着家庭结构的变化，提供空间灵活划分、使用的条件。例如在限价商品房一居室结构方案的选型中，客厅同卧室之间避免采用剪力墙，这样给客户留下充分的格局改造空间，提升保障性住房的使用性。

(3)造型简约，产品标准化以降低工程成本：减少建筑装饰性构件的使用，造型设计简洁并注重周边建筑立面的和谐与统一。保障性住房在厨房、卫生间和阳台的设计部位，逐步做到产品标准化、精细化设计，提高其功能空间在一定面积内使用率。在不同的户型内，套用同一卫生间的尺度及布局，在笔者开发的项目中大量采用，在降低施工难度，材料的利用率等方面为节约工程成本发挥了较大作用。

2、公共空间方面

在公共空间设计方面，设计尽量使公共交通空间紧凑，才能有足够的面积来安排户内活动空间，从而降低每户的公摊面积。保障性住房单位面积小，相同的建筑面积、体积中居住的人数多，但其安全疏散标准，即防火规范要求的楼梯宽度、走道宽度、电梯设置要求等绝不能降低。

商品房为提升品质而设置的入户花园、公共活动平台、南北穿通的楼梯间等，同户型设计一样，对保障性住房是不适合的。加大对设备管井的优化是工作中对公共空间设计上重点关注之处。多层集中设置的管井面积至少在1.5平方米以上，高层每单元可达4-5个平方米以上。管井的位置及管井内各类管线的排布在设计阶段就要细化。近年来BIM设计的采用极大的解决了这个问题，通过建筑模型能够直观的显示各种弯头、计量表的位置，是否冲突矛盾，是否还存在可优化的空间情况一目了然。

结束语

随着保障性住房建设规模的扩大和在建设、规划、设计等方面不断总结探索，保障性住房的设计、建设应更加关注其对整个社会的影响。在国家、住房城乡建设部和各地政府的有关装配式住宅、保障性住房等系列务实政策的鼓励之下，保障性用房的标准化设计、建造无疑是一种实现多赢的方式。

参考文献

[1]王桂林 谈建筑工程造价控制的意义和方法 城市建設理论研究 第24期

[2]邓靖 保障性住房标准及设计探讨

作者：张朴

第三篇：保障性住房建设模式浅析

摘要：本文对我国保障性住房的几种建设模式进行了分析，并对保障性住房应该注意的问题进行了阐述，最后提出了几点建议，以促进我国保障性住房的发展。

关键词：保障性住房;建设模式

1、引言

在对收入较低的家庭实行分类保障的过程中，政府对供应对象、建设标准、销售价格或者租金标准进行了限定，这种具备社会保障性质的住房就被称为保障性住房。城市中的廉租房、城市的经济适用住房，也包括那些对林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程等都属于保障性安居工程。党中央、国务院明确提出了要对农村危房进行改造工作指导，因此城市中的廉租房、城市的经济适用住房，也包括那些对林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程等都属于保障性安居工程。

2、保障性住房的建设模式

2.1廉租房

对于那些满足城镇居民最低生活保障标准并且住房困难的家庭，政府通过使用租金补贴或者实物配租的形式提供给他们具有社会保障性质的住房，也就是廉租房。租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅是廉租房的分配形式。

2.2经济租赁房属于政策性租赁房

无产权租赁是经济租赁房保障的主要形式，也就是政府在建好经济租赁房之后，被保障对象只能通过租赁的方式入住，不能购买它，并结合政府的补贴，在这几年才出现了这种新型的住房模式。政府或者企业需要将自己手中的这部分房源出租给特定的对象。与廉租房相比，这种经济租赁房的房屋条件会好一点，相应的租金也会高一点，对于那些有一定能力的但是没有买房条件的家庭比较适合。

2.3经济适用住房

在国家计划之中的，当地政府通过向社会的房产企业或者集资建房单位发出申请，让他们将房源低价卖给城镇中的低收入家庭，这些房子就是经济适用房，这种房是具有社会保障性质的商品房，既经济又实用。经济性，与正常的房价相比，这种房子的价位是较低的，对于中等以及低收入家庭来说是可以承担的;实用性，虽说价格偏低，但是房屋质量也是有保证的，必须满足标准才能出售。

2.4拆遷安置房

当地城市为了完善城市的整个格局而进行的规划，土地开发等造成一部分人的房被拆，政府提供房子给那些被拆迁人或者承租人，这些房子就属于拆迁安置房。由于这些房是专门给那些拆迁户的，所以这类房在买卖的过程中不但要接受法律、法规的规范，还要受到当地政府有关政策的约束。城市化进程不断加快，导致越来越多的农村房屋被纳入拆迁范围，对于那些暂时无住所的拆迁户，政府专门建造了拆迁安置房。拆迁安置房具有社会保障性质，它所面对的对象是那些土地、房屋被征用的居民。拆迁安置房和普通的商品房不同，购买对象特定和交易时间受限是它的主要特点。

3、建设保障性住房应该注意的问题及建议

3.1规划选址问题

政府划拨的土地是建设保障性住房的前提。在当今社会中，政府的财政收入来源主要是土地出让的利益，那些经济价值比较低的城市郊区或者城乡交汇处是政府划拨的用来建设保障性住房的主要土地。由于这些地方缺少相应的配套设施，所以保障性住房的成本就会很高，但是来自政府的补贴是有限的，这样就会出现保障性住房配套设施不全，生活成本高、交通不方便等问题，所以合适的住房选址对于保障性住房来说是非常重要的。

3.2保障性住房分配问题

在政府建设的诸多工程中，建设和提供保障性住房属于民心工程，但是怎样才能让这项民心工程真正的赢得民心，真正的落实到特定的人群中，是政府需要面对的问题。有很多的保障性住房被使用者用来出租以获得高额的收益，这类事件层出不穷。所以在立法的过程中，要对保障性住房的规划、建设、验收、出售、分配等进行明确的规定，同时要向社会公布保障性住房的面积、户型等各个方面。这样就可以在社会公众的监督之下进行工作，如果中间出现了什么问题，就应该对责任人的责任严加追究。

3.3如何加强监督管理的问题

对中低收入家庭的标准进行制定的过程中，这些人对保障性住房的需求要进行分析和掌握，同时也要加大监督管理工作。中低收入群体是保障性住房的主要使用者，在制定住房保障政策中什么才算是中低收入，这个标准是什么，这是核心问题，中低收入这个群体有多大是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。和发达国家相比，我国的高中低收入人群的比例、结构都与其有着比较大的差别，相对而言，我国中低收入人群占有较大的比例。必须使用科学严谨的办法去确定收入的划分标准，当收入划分标准确认之后，还要考虑到政府的保障目标以及计划、居民的居住条件、家庭构成等诸多的因素，最后才可以对保障对象的数量进行确定，这些工作都是必要的，不可忽视。除此之外，一定要加强监督管理工作，防止有些人为了私利而增加经济适用房的面积，将房子卖给不符合条件的人，一旦发现必须予以严惩。

结论

综上所述，廉租房、经济租赁房、经济适用住房和拆迁安置房这四个是我国目前保障性住房的主要模式，在建设保障性住房的时候要选择合适的住房选址，明确保障性住房的分配，加强监督管理工作，使我国保障性住房这项民心工程真正的得到民心，一旦发现违法行为必须予以严惩。

参考文献：

[1]刘翔.地方政府保障性住房建设的BT模式探析[J].广州广播电视大学学报，2012

[2]殷琳.对我国保障性住房的几点思考[J].住宅产业，2012

[3]陈安兰.浅谈我国保障性住房建设中的问题及对策[J].现代营销(学苑版)，2012

作者简介：

任文君(1969-)，女，汉，内蒙古包头市人，大学本科，棚户区改选及保障性住房建设。任文君简介：大学本科毕业于建筑学专业，毕业后在住宅设计院从事八年建筑设计工作，后期至2015年从事棚户区改造和保障性住房的开发建设工作。

作者：任文君