房屋产权登记簿（精选十篇）
房屋产权登记簿 篇1
说得简单一点可以把房产证看作是“身份证”, 登记簿看作是“户口簿”。
传统的房屋登记不存在“登记簿”这一名词, 而是以档案形式把房屋的有关信息记录在册, 而房屋产权证书是在核实档案确认无误后发给房屋产权人的权属证书。该证书可以作为证实该房屋权属的唯一凭证。新的房屋登记办法实施后, 按照《房屋权属登记管理办法》, 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致, 除有证据证明房屋登记簿确有错误外, 以房屋登记簿为准。这就意味着, 房产证不再是房屋权属的唯一证明。换句话说, 房屋权属发生争议的时候, 房产证说的并不一定算数, 最终还得听房屋登记簿的。
那么究竟什么是房屋登记簿?房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的, 用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当记载事项的特定簿册。
登记簿具有几个特征:一是法定性, 二是权威性, 三是统一性, 四是永久性。房产证和登记簿都可以证明房屋的权属, 但当房产证与登记簿不一致时, 必须以登记簿为准。因此, 房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利, 也应该包括其他应当记载的事项。
发证即颁布发房屋权属证书或者登记证明, 是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后, 根据登记簿上的记载并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。
房屋权属证书包括所有权证和房屋他项权利证, 登记证明包括预先登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明, 或者申请登记事项被告记载于登记簿的证明。登记簿是房屋权利归属和内容的根据, 房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中, 权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用, 有利于保护房屋权利、维护交易安全。
登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系:
由于登记簿是根据, 房屋权属证书、登记证明是派生的, 是源与流、本与末、原像与镜像的关系。无论登记簿的记载在实物层面上正确与否, 房屋权属证书、登记证明首先应当与其一致, 即使登记簿错误, 也须先更正登记簿, 再令房屋权属证书、登记证明与更正后的登记簿一致。第二个层次是如何推翻登记的推定力。登记推定力是登记最主要的效力之一, 即登记簿记载的内容具有推定正确性, 主张登记正确的人无须通过其他积极的证据来证明之, 而提出相反主张的人, 则负有提出积极证据来反驳的举证责任。因此, 登记的推定正确性只是相对正确性而不是绝对正确性, 可以用相反证据而推翻。房屋登记簿, 是房屋权利归属和内容的根据, 用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋权属登记, 根据房屋登记簿的记载, 并向权利人发放的。
房屋权属登记管理办法实施后, 房产证的性质发生巨大变化, 它不再享有唯一性、绝对性, 一旦房产证与房屋登记簿有分歧, 除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外, 其他均以房屋登记簿为准。这就意味着, 房屋登记簿将取代房产证, 成为房屋归属的最终证明, 因此现在特别强调“登记”两字。换言之, 房屋登记簿的效力在某种程度上高于房产证, 查询房屋登记簿获得的信息, 比手中持有的房产证更具有公信力。房产证是否造假, 一查登记簿便知。
摘要：房屋是不动产, 房屋登记, 属于不动产登记的范畴。不动产登记, 对于明确物的归属, 发挥物的效用, 保护权利人的特权, 维护社会主义市场经济秩序, 维护国家基本经济制度, 具有十分重要的意义。
房屋产权登记的程序 篇2
http://hao.lawtime.cn房屋产权登记的程序根据《物权法》的规定，房产登记是不动产物权变动的公示形式，也就是说购房者想要获得房屋产权必须到房管部门进行登记，如果购房者仅仅是缴纳了房款而未进行产权登记，不能拿获得房屋所有权，相关的房款只能依据债权关系取回。
怎样登记房屋产权，具体登记程序如下：
(一)申请登记
申请登记，是指房产权利人或者代理人在规定的期限内按照权利的种类和登记的种类向登记机关提供合法有效的法律文件的行为。这一程序的主要工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。
(二)勘丈绘图
勘丈绘图是对已申请房屋产权登记的房屋，进行实地勘察，查清房屋现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分户平面图，补测或修改房屋的平面图(地籍图)，为产权审查和制图发证提供依据。
(三)产权审查
产权审查，是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查、勘察的现实资料为基础，以国际现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明，认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法的整个过程。
(四)绘制权证
绘制权证包括缮证、配图、核对、盖印四个流程。
(五)收费发证
收费发证是房屋产权登记工作的最后一道程序，包括征税、收费和发证。产权人缴纳的税费，原则上应包括印花税和登记费、勘测丈测费、权证工本费等。房屋的买卖、赠与、典
有法律问题，上法律快车http:///
想学法律？找律师？请上http://hao.lawtime.cn
当以及不等价交换等，都要由承受人缴纳契税和印花税，一般委托房产登记部门在办理房屋交易手续时代为征收。
发证，即产权人缴纳税费后，由发证机关发出领证通知书，产权人在指定的时间、地点，携收件收据、缴纳税费收据以及身份证件等到发证机关，经检验无误后，发给房屋产权证书。
车位产权如何登记 篇3
某小区在2005年建成交付时，房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位，许多业主认为车位价格太高，开发商卖出去的车位并不多。于是，开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后，开发商在租约到期之际，向承租车位的业主发出书面通知，要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后，不让原承租车位的业主开车进小区，小区业主与物业公司发生冲突性矛盾，社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况，要求相关部门公开政府信息，要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷，在解决一系列矛盾之前，车位产权问题首当其冲。
一、《物权法》有关车位登记的规定
《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见，小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式：业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
二、车位如何登记
目前，小区车位的类型越来越多，有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间，这样的停车位相对比较占用空间，更多的停车位以划线分割方式标明。然而，车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定，车库、地下室等作为房屋主体的附属设施，如果办理了规划报建审批手续，且满足计算建筑面积的规定，登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件：有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件，因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物，但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看，车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的，登记机构可以办理产权登记。
对于不动产登记部门来说，车位是否可以办理产权，取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时，按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中，规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘，其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积，值得注意的是，建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注，将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。
符合登记条件的车位办理初始登记时，不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记，将营业性的车位登记在开发商名下，将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷，地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定，将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外，其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施，其产权属于开发商所有，交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，开发商不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设，且没有列入小区商品房建设成本的车位，可以按营业性公建认定，开发商可以对外销售。
三、车位登记中的几个问题
1.无公建配套的相关法律规定
小区车位属于住宅建筑公建配套设施，但是在《物权法》等相关法律中，并没有“营业性公建配套设施”和“非营业性公建配套设施”的概念。住宅建筑公建配套设施的权属界定和管理涉及业主和开发商的权益，影响物业公司的管理，非常有必要对此进行立法。地方性立法对此虽然作出了规定，但法律位阶比较低，且规定内容很不一致，因而有必要在法律层面对住宅建筑公建配套设施的产权登记和管理进行立法。
2.具有人防功能的地下车位
未与防空地下室结合建设的地下车位，如建设成本已经列入小区商品房建设成本，属于非营业性公建配套设施范围，其产权归全体业主所有；如属于建设成本未列入小区商品房建设成本的营业性公建配套设施，则产权归开发商，开发商可出售、出租。值得注意的是，与防空地下室结合建设的地下停车库，国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，不动产登记机构无法办理登记。按照《人民防空法》的规定，开发商依法享有防空地下室平时的使用权，经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售。
3.商品房买卖合同的约定
笔者发现，很多开发商在商品房买卖合同的补充协议中对车位进行补充约定，约定内容为：出卖人通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，权属归协议受让方享有，凡未通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，归出卖人所有。按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，该项补充约定是开发商利用《物权法》第七十四条的规定，扩大对规划车位的所有权。非营业性配套车位属于规划车位的范畴，《物权法》又没有规定非营业性配套车位归全体业主所有，只是规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就很容易导致开发商以“约定”的形式侵占本该属于全体业主所有的车位。
房屋产权登记簿 篇4
为了进一步贯彻《物权法》、《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》, 规范房屋登记簿管理工作, 交流经验, 分享成果, 2011年3-12月, 在住房和城乡建设部房地产监管司的支持下, 在中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会、全国房产权属登记管理培训基地和《房地产权产籍》编辑部的协助下, 中国房地产杂志社和常州市房产登记中心联合举办了“常州登记杯”全国房屋登记簿设计竞赛。经过网络投票和专家组结合评审, 从14个参赛登记簿中评选出了两个二等奖、三个三等奖 (具体名单见本期封三) 。
一、本次竞赛的基本情况
1. 认真周密策划, 全面细致宣传
本次竞赛是全国首次房屋登记簿设计比赛活动, 为了确保活动顺利开展, 主办单位做了周密的策划和准备。为了扩大活动的参与范围, 通过网络和杂志等平面媒体进行全面宣传, 通过设置多个级别奖项吸引各地登记机构参与, 设置投票奖吸引社会各界人士踊跃参与登记簿网络投票, 使活动的各个环节顺利推进。
2. 及时统计网络投票, 多次组织专家组评审
为了保证比赛结果公平、公开、公正, 本次比赛采取网络投票和专家组评选结合的方式。参赛稿件被隐去城市名称后以随机编号方式在常州市房产登记中心网站公布, 社会各界人士可直接在网上按照奖项设置进行投票。投票期间共吸引1191人参与网络投票。
9月至12月, 主办单位多次邀请行业专家、教授、学者、技术顾问等组成专家组召开专题会议, 从对法律法规的理解运用、登记簿模式设计的合理性、登记簿形式和结构的明晰性、电子介质与纸质介质转化的唯一性等方面对所有参赛稿件进行评析。专家组认为, 本次活动的绝大多数参赛稿件对住建部《房屋登记簿管理试行办法》规定的理解和掌握不够全面和深入, 不能完全符合《房屋登记簿管理试行办法》对登记簿规范的要求, 因此, 竞赛一等奖空缺。
二、本次竞赛的特点
1. 针对性和专业性强
《房屋登记办法》将房屋登记定义为“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”, 由此, 房屋登记机构的工作重心由传统的“发放房地产登记权利证明”向“管理房屋登记簿记载信息”转移, 管理模式由原有的以“房屋产权档案”为基础向“房屋登记簿”为基础转移, 如何建立较完善的房屋登记簿成为全国各地房屋登记机构面临的首要问题。
《房屋登记簿管理试行办法》规定, 登记簿可以采用电子介质, 也可以采用纸介质, 并且鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。因此, 本次竞赛面向全国的房产登记机构, 针对电子房屋登记簿设计布局的合理性、记载内容的完整性、功能应用的全面性、转换形式的唯一性、页面设计的直观和美观等方面进行评选。电子房屋登记簿的设计、建立和管理不仅要以法律法规为基础, 还要依托科学的信息化管理理念和先进的电子信息化技术, 具有很强的专业性和技术性要求, 房屋登记簿的设计往往需要调研、研发、试运行等诸多环节, 因此, 本次竞赛设定了较长的投稿时间, 并且根据实际报名参赛单位的数量和参赛单位的要求, 将原定的五个月投稿期向后延期了两个半月, 最终收到来自全国各省市的参赛稿件共计14件。
2. 操作性和指导性强
房屋登记簿的建立和管理是房屋登记机构的核心工作之一, 由于《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》颁布仅仅三年时间, 住建部对纸质登记簿的样式作了推荐, 但全国目前并没有形成统一的电子登记簿样式, 加之各房屋登记机构对法律法规的理解和掌握程度不同, 各省市的房屋登记簿无论在形式、结构还是内容的建设水平上都参差不齐。
本次竞赛要求参赛单位不仅提供所设计的登记簿文字说明, 也要提供登记簿的电子截屏, 从理论层面更从实际登记业务管理层面进行交流探讨, 以电子登记簿在业务操作中的全方位的功能作用为切入点, 探讨建立完善的电子房屋登记簿的新模式, 对全国各省市的房屋登记簿管理工作具有可操作的指导意义。
三、本次竞赛反映出的问题
1. 对法律法规理解不够全面透彻
由于各地操作模式不同、登记水平不平衡、业务操作人员素质不同、信息化发展水平不同, 因此, 对《房屋登记簿管理试行办法》的规定理解不一。房屋登记簿的本质是房屋权利归属和内容的依据, 因此登记簿的内容应当紧密围绕权利设计, 有的参赛稿件将名词解释、档案材料、维护等原本不属于登记簿范畴的内容纳入登记簿中, 反而将原本属于登记簿范畴的业主共有权利登记等遗漏。另如, 《房屋登记簿管理试行办法》规定, 房屋基本单元应当有唯一的编号, 但是有的登记簿却在编码规则上不能实现编号的唯一性, 从而给房屋登记工作带来潜在的错误登记风险。
2. 登记簿的组织结构不合理
《房屋登记簿管理试行办法》规定, 房屋登记簿的内容应当包括房屋基本状况、房屋权利状况和其他状况部分。但是有的参赛稿件将登记簿分为受理、查询和打印三部分, 每一部分下设的子菜单非常繁多凌乱。这种设置不符合法规规定, 同时在实际业务操作中也不能快速直观地反映房屋权利状况。
3. 未能体现真正意义上的电子登记簿内涵
参赛稿件绝大多数采用一个房屋基本单元对应一个房屋登记簿的形式, 在视觉上采用的依旧是传统纸质登记簿的样式。如需查询一个房屋上各种权利归属信息, 必须通过在菜单栏逐个点击查阅相关权利页面的方式才能实现, 而无法将一个房屋上存在所有的权利属性和信息集成在一个页面上, 直观、清晰地反映房屋的所有状况。
四、常州市房产登记中心登记簿的特点
常州市房产登记中心作为主办方之一, 所设计的电子登记簿不作为本次参赛作品参加评审。其电子登记簿具有以下特点:
1. 严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求, 将登记簿分为房屋基本状况、房屋权利状况和其他状况三个部分, 层次清晰, 内容完整。
2. 树立以信息化管理为理念、动态化管理为基础 (受理录入一初审一复审一终审) 、静态化管理为目标 (终审并记载登记簿) 的指导思想, 建立区域内唯一的、以活页形式表达的电子登记簿。通过登记簿编号将电子登记簿记载信息、GIS地理图形信息和档案原件图像相互贯通、有机结合。
3. 实现电子登记簿与纸质登记簿的直接转化, 通过登记簿清晰的层级区分, 可以在登记簿的查阅和社会化利用上针对不同的对象开放不同的查阅范围, 实现登记簿科学、有效的管理。
五、关于登记簿设计的两点建议
第一, 深入学习相关法律法规, 理清房屋电子登记簿与纸质登记簿的区别和联系, 只有在此基础上才能设计出真正意义上的电子登记簿, 不仅满足查阅时房屋所有权利信息集成于一个页面的清晰直观的要求, 更能实现电子登记簿向纸质登记簿的唯一转化。
第二, 建立和完善房产信息数据库, 依托现代化的信息技术手段, 实现登记簿信息和地理信息系统数据、房产档案信息的联动。进一步加强全国各登记机构的交流和研讨, 促进各地房屋登记簿管理工作的全面改进和完善。
房屋产权变更登记办理程序 篇5
一、主要依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《城市房屋权属登记管理办法》；
3、《陕西省城市房屋产权产籍管理条例》；
4、其他有关法律法规规定。
二、申请人应提交资料：
（一）、扩建、改建、翻建
个人房屋
1、个人身份证件；
2、房屋所有权证和土地使用权证；
3、建设工程规划许可证或乡镇街道规划同意证明；
4、房屋建筑面积测绘成果报告；
5、委托办理的需提供授权委托书及委托人和受托人的身份证件。
单位房屋
1.法人资格证明；
2.建设工程规划许可证；
3.土地使用权证或者用地证明文件；
4.房屋建筑工程竣工验收资料；
5.委托办理的需提供授权委托书及委托人和受委托人的身份证；
6.白蚁防治合同或白蚁防治收费凭证（仅限1999年11月1日后竣工交付的）；
（二）、产权部分灭失
1、个人身份证件和法人资格证明；
2、房屋所有权证和土地使用权证；
3、权利人书面说明；
4、拆迁部门证明（部分拆迁）；
5、房屋建筑面积测绘成果报告；
6、委托办理的需提供授权委托书及委托人和受托人的身份证件。
（三）、私房地名户名变更登记
1、个人身份证件；
2、权利人的书面说明；
3、房屋所有权证和土地使用权证；
4、经公安部门核准的户名变更证明或经地名办核发的地名使用证。
（四）、单位自管房地名或户名变更登记
1、企业上级主管部门或企业权力机构同意户名变更文件；
2、房屋所有权证和土地使用权证；
3、工商行政管理局鉴印的企业更名前后的营业执照，投资主题证明材料和企业章程；
4、经地名办核发的地名使用证或出具的地名变更证明；
5、委托办理的需提供授权委托书及委托人和受托人的身份证件。
（五）、损坏换证
1、个人身份证件或法人资格证明；
2、房屋所有权证残存的原件；
3、破损原因的书面报告；
4、委托办理的需提供授权委托书及委托人和受托人的身份证件。
（六）、遗失补证
1、个人身份证件或法人资格证明；
2、遗失原因书面报告或有关部门的证明；
3、经房管部门审核同意的遗失登报声明的原版宁波日报（公告期为六个月）；
4、承担法律责任的具结书；
房屋产权登记簿 篇6
[关键词]登记薄；房地产档案；管理；重要性
在当前的社会发展进程中，房地产行业的速度十分之快，这对于我国的经济发展来说未必是一件好事，因为在当前的社会经济中更需要稳定并且规范的增长，如果发展速度过快，相应的法规无法与之相契合，就会造成在管理上的缺失，进而影响到市场经济繁荣稳定的发展，基于这一情况的出现，必须要在房地产档案中加强对房屋登记簿的有效管理，促进我国的房地产事业蓬勃向上的发展，通过建立起规范化的管理制度，可以实现我国经济繁荣稳定的增长。
一、房屋登记簿概述
在房地产事业发展的进程中，房地产登记簿是不可或缺的一种文件，顾名思义，这一登记簿的主要作用就是对我国当前的房地产情况进行摸索以及记录，将物权集中起来加以管理，该登记簿是在相关的法律法规保护下才得以实施的，因此具有法律效应，在实际应用的过程中，通过将房地产进行记录，可以实现更加规范化的管理。其中不仅包含了相关的房屋权属问题的登记，同时还包含了对房屋基本情况的记载，以方便查找。我国相关的法律法规已经明文规定了在今后的房地产交易中，需要向相关部门进行登记，也就是在房地产登记簿中进行登记，其中，如果在房地产登记簿中的内容与房屋权属证书等相关文件内容存在一定的差异，那么最终的结果以房地产登记簿为最终依据，可见其在房地产行业中的重要性。随着社会发展脚步的加快，促进房地产档案管理中的房地产登记簿起到愈发重要的作用，这关系到房地产事业能否在符合法律法规的环境下顺利的发展，同时也关系到房地产事业在今后社会活动中的地位，因此就更加应该珍惜促进房地产登记簿进一步完善的机会，为在房地产事业中更加规范化的管理提供重要的保障。
二、房屋登记簿的重要性
之所以强调房地产登记簿的重要性，是因为房地产登记簿是具有法律效应的记录，一旦出现房屋产权上的纠纷，可以通过房地产登记簿予以解决，为相关的工作提供必要的法律依据，这在我国当前的社会发展中具有重要的作用。这一记录在相关的给房产部门中是加以严格保管的，如果说身份证是人的证明，那么房地产登记簿则是房屋的“身份证”，只有在房地产登记簿中进行登记，才能说明具有了法律效应，受到法律的维护，在政府职能部门的管理下，通过对房地产登记簿进行的进一步管理，可以实现房地产事业的蓬勃发展，使其集权利与义务为一身，依照法规的规定，实现我国房地产的振兴。房地产登记簿是一张“名片”，是房产拥有者重要的依据，是对房产所有权的一种证明，所以在当前的房地产行业中，需要这样一种房地产凭证对房地产的相关事宜加以约束，在这样的环境下，政府职能部门应该加强在房产工作中的作用，进一步落实房地产登记簿中相关的内容，使人们真正意识到这一工作的重要性，从而在实际工作中得到进一步的强化，作为房地产档案管理中的一个重要组成部分，房地产登记簿所具有的地位越来越高，因此在今后的发展中才应该更加认识到其所具有的重要意义。
建立起健全并且完善的房地产登记簿制度有助于促进房地产行业的进一步发展，这一点是不言而喻的，正是因为如此，政府部门更加应该重视在产权交易的过程中原始凭证的记录，如果没有做好相关的记录，就会造成房屋产权的混乱，无论是在设立上还是在变更上都会造成更大的麻烦以及困扰，基于这一情况，才需要进行必要的登记，以起到法律上的约束，这样一旦出现争论时，房地产登记簿就可以作为重要的理论依据起到决定性的作用，因此，这是物权生效的前提条件。综上所述，房地产登记簿是具有一定权威性的产物，是法律监管下的产物，更是真实物权所属的产物，通过加强这方面的管理，并且认识到产权记录的重要性，可以进一步加快今后房产交易的步伐，为实现规范化的管理作出贡献。
推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋登记簿上记载其人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提交其他证据证明。将房屋登记簿作为房屋权利归属和内容的根据，对建立客观、公正的房屋交易秩序有极为重要的意义。房屋的转移登记、变更登记、抵押登记、异义登记、预告登记以及旧城改造，城市规划，房屋拆除导致房屋所有权注销登记等这些动态变化都在登记簿中一一休现出来，以保证权利状况与现实的统一。民事纠纷中法院的查封，法院裁决等快捷、准确、有效的真实信息，直接有效地保证了权利人和其他利害关系人的合法权益，使人们享受到稳定的房地产市场秩序给社会带来的健康发展。
三、登记簿档案管理工作的体会
首先，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济以外成员销售。标注“集体土地”字样，能有效的避免这一问题的发生与无限制地发生转移登记的漫延。其次，对于法院的查封登记与注销登记而言，登记机构将注销事项记载于房屋登记簿，以及时体现房屋的最真实动态管理，有效保证房屋权利人和利害关系人的合法权益。第三，房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。这是因为，如果不记载，就能解决原证失效问题，才能实现补证的目的。登记簿对补证的记载，同样也是一种公示，是一种更权威、更持久的公示。第四，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
四、结语
房地产事业是我国社会发展过程中不可或缺的一门产业，在加强房地产事业蓬勃发展的同时，相应的法规政策也不能忽视，重点是建立起健全稳定的档案管理可以有效的促进其朝着规范化的秩序发展着，正是基于这一原因，本文重点对该问题进行了进一步的探讨，希望在今后的房地产管理工作中可以采用更加科学化的方式加以监管，为实现制度化的房地产事业做出积极的贡献。
参考文献
[1]郭斌.房屋登记簿解析——以常州市为例[J].中国房地产，2010（11）
[2]金绍达.不动产登记机构的理想模式[J].中国房地产，2009
房屋产权登记簿 篇7
关键词：房屋登记错误,行政风险,登记核审人员素质
1 房屋登记错误成因
从总体上而言, 登记错误主要源于三大方面:
1.1 登记机构自身原因导致的登记错误
登记机构内部管理制度不健全、制度落实不力, 登记人员素质不高、责任心不强等因素造成的登记错误。
1.2 当事人过错造成的登记错误
房屋登记依当事人的申请而启动。如果当事人申请时故意提供虚假资料或不实陈述, 登记机构审查不实加以采信并据此作出登记, 必然造成登记错误。
1.3 第三方原因造成的登记错误
房屋登记过程中, 除登记机构和当事人外, 如公证机构、拍卖机构、中介机构等第三方在登记过程中的故意或过失也会导致登记错误。
登记错误必然造成行政风险。通常就大多数错案而言, 往往是多种因素共同作用的结果。从登记机构及其工作人员的过错责任来说, 主要是:
(1) 个别工作人员有令不行, 有禁不止。在办理登记过程中弄虚作假, 欺上瞒下, 人为故意增加了风险隐患。 (2) 少数登记人员粗心大意, 工作得过且过, 缺乏主人翁意识。主要表现为“四粗”, 现场勘丈人员粗看, 查档人员粗查, 收件人员粗收, 审查人员粗审。由于登记审核人员的责任缺失造成行政风险。 (3) 工作环节衔接不力, 漏洞百出, 这也是造成行政风险的主要因素之一。 (4) 极少数登记审核人员讲人情不讲政策, 讲关系不讲原则, 甚至与产权人、中介公司相互串通, 骗取登记, 等等, 这些都是造成行政风险的“根子”, 更是影响登记工作质量的最为致命的因素。
2 房屋登记错误的防范与控制
防范和控制登记错误, 关键要做到四个“强化”、四个“着力提高”:
2.1 强化学习教育, 着力提高登记审核人员业务素质
登记审核人员的素质是登记工作的关键。重点要把好“三关”
2.1.1 从严把好登记审核人员上岗“入口关”
今后, 凡登记审核人员一律要符合国家规定最低学历、专业背景、专业考试等任用标准, 严格执行国家关于房屋登记人员持证上岗的规定, 没有取得上岗证的人员, 不得直接从事登记工作。
2.1.2 加强房屋登记法律法规的“培训关”
通过定期和不定期举办房产业务学习培训班的方式, 把加强业务知识、法律法规培训作为一项长期的任务, 坚持抓下去, 督促登记审核人员增强法律法制观念, 增强依法行政意识, 全面提高登记人员的业务水平。
2.1.3 增强审核人员“责任关”
登记人员人人手中有权。权力越大, 责任越重, 风险也就越大。一方面, 要教育登记人员充分认识到权力是人民群众给的, 要为人民用好权, 时时处处为产权人服好务。另一方面, 要让登记审核人员认清权力是一把“双刃剑”, 明辨是非, 尽职尽责, 不断提高履职的能力。
2.2 强化制度落实, 着力提高风险防范能力
制度是做好各项工作的重要保障。审核是房屋登记程序的关键环节。在受理登记时, 关键在于落实好审核制度, 找准审核工作的“着眼点”。
2.2.1 对身份证的审核
登记审核人员应掌握基本的身份证真伪识别方法, 加强对持证人与身份证本人是否相符的审核, 仔细核对证照相貌特征, 严格落实询问制度, 认真询问持证人相关个人问题, 如年龄、出生日期、属相、住址等。在条件允许的情况下, 和公安部门建立户籍资料联网系统, 网上核实身份和户籍资料。同时要注意身份证的有效期, 对于超过有效期的身份证件坚决不予采信。对外国政府颁发的护照, 更应该注意其有效期。
2.2.2 对授权委托书的审核
从目前发生的案例来看, 很多案例是因为义务人一方使用虚假的授权委托书而导致登记错误。因此, 登记审核人员要告知权利人 (买方、抵押权人等) 使用授权委托书可能造成的不利后果, 尽量让义务人本人办理或者要求当事人提供经过公证的授权委托书。还有, 要加强对授权委托书证明单位盖章的鉴别。一方面有可能盖章是虚假的、伪造的;另一方面有可能盖章是真实的, 但是证明的事实是错误的。因此, 要件审核要谨慎, 千万不得马虎。
2.2.3 对签字、盖章的审核
由于种种原因, 比如不识字或嫌填表麻烦, 当事人办理过户手续时授意其他人代为签名, 几年后这些人反悔, 以自己未签名、未到场为由要求撤销产权证, 尽管当时办理转移登记时这些人是同意过且到场过的。还有些当事人直接否认印章是自己所盖, 理由是印章丢了或印章被盗等。所以要加强对当事人签字、盖章的审核。建议不妨从以下几个方面入手: (1) 自然人应当场签字和盖章; (2) 除了签字和盖章外, 必须要求自然人在合同、申请表等材料上按手印; (3) 与工商登记部门联网, 直接网上核实法人或其他非法人单位的工商登记资料、预留印章资料等; (4) 查档必须覆盖登记的每个环节, 不仅要查纸质档案, 还要查电子档案。
2.3 强化责任追究, 着力提高工作人员履职意识
2.3.1 严格错案追究制度
在错案责任追究上, 严格落实错案终身追究责任制度和工作人员失职渎职问责制度, 谁签字谁负责, 谁办理谁负责。对于因违规登记造成权利人重大损失的, 先追究有关人员的行政责任和经济责任, 再依法行使追偿权。
2.3.2 健全质量检查抽查制度
责任追究制度重在事后惩处, 质量检查抽查重在过程监督和事先预防。通过抽查检查, 及时发现登记中可能存在的错误, 促进登记质量的提高。
2.3.3 建立相应的奖励制度
对于办案质量高、差错少以及防控错案成绩显著的人员给予适当的鼓励和奖励, 不断提高登记人员防控错案的积极性、主动性和创造性。
2.4 强化调查研究, 着力提高审核审批质量
调查研究是推动工作的一大法宝。当前, 要注重研究好以下四个问题:
2.4.1 重视完善登记受理环节
当前, 部分登记机构实行的是半手工半信息化受理登记, 效率比较低下, 登记错误难免。而从全国来看, 绝大部分登记机构均实现当场受理制度, 这虽然大大简化了工作程序, 提高了工作效率, 但也无法对申请人提供的资料进行细致、详实的审核。资料扫描, 仅能满足于录入电子数据完整性要求, 缺乏对真实性的审核, 使得初审易流于形式, 无法从根本上鉴别申请资料的真实性、合法性。因此, 如何有效地完善登记受理环节是保障房屋登记工作质量的首要问题。
2.4.2 重视完善登记审核流程
现行的登记业务处理基本上属于单式流水线操作, 这种流水线主要体现为内设部门与部门之间的流水处理。各部门之间的工作职责主要是纵向划分, 部门之间上下衔接, 一个业务流程需要由不同的部门相互配合、流水处理, 单个部门不能独立处理整个流程。单流水线的最大缺点是各科之间责任不明确, 登记错误责任难以分清。而外省有的城市借鉴法院的案件处理模式, 按照业务性质或类别建立多流水线、业务平行处理模式, 即业务部门与业务部门之间可以相对独立地处理整个业务流程, 即房产登记由受理窗口受理后, 按照登记不同类别, 分别进入不同业务部门, 指定一名具体的承办人员, 通过部门内部的授权机制跟踪整个案件处理全程, 承办人对登记准确性负责。所以说, 采取何种审核流程模式直接关系到登记审核责任确定和审核效能问题。
2.4.3 重视完善询问机制
这是物权法确定的一项法律制度。《物权法》模糊了形式审查和实质审查之间的界限, 只是笼统说登记机构应该“就有关登记事项询问申请人”。这一制度从法律层面上第一次对登记机构提出了新的要求。建设部《房屋登记办法》据此对登记机构受理登记申请时询问事项也作了相应规定。毫无疑问, 询问程序将在房产登记中扮演重要角色。在房屋登记中引入询问程序, 可以尽可能地保证登记内容的准确、真实, 也可以使当事人对其提交的申请登记资料的真实性、合法性、有效性负责, 进而有效防止其以合法形式掩盖非法目的的行为。今后登记机构如若未履行询问程序而导致的登记错误, 可能会被法院认定登记机构存在程序瑕疵而承担不利结果。因此, 针对不同登记申请设计相应询问事项, 至关重要。
2.4.4 重视审核范围扩大到前手资料
目前, 一般登记件的审核资料只是限于本次申请所提交的资料。有关人士表示, 从最大限度预防登记错误的角度看, 这种模式应尽快加以调整, 如能将审查的范围从申请人本次所提交的资料扩大到前手登记所形成的档案资料, 通过对前手登记资料的核实, 以及对前手登记资料和本次登记资料的比对, 可以较容易地发现诸如伪造身份证、伪造签名等一些简单的违法行为, 从而大大减少错误登记的发生。因此, 开展档案资料扫描和数字化处理, 推进信息系统建设, 强化房屋登记信息资源共享, 是行业公认的防范登记风险的最为有效的途径和办法。
参考文献
【1】张庭义.加强质量监管提高管理水平【J】.中国房地产, 2004, (6) .
【2】尹飞、程啸.房屋登记的概念与基本原则【J】.中国房地产, 2008, (4) .
论房屋登记簿以及房产档案的查询 篇8
登记簿、房屋权属登记信息和房产档案, 三者虽有相似之处, 但内涵并不一致。
(一) 登记簿
建设部《房屋登记簿管理试行办法》 (建住房[2008]84号, 以下简称《试行办法》) 规定:房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据, 是房屋登记机构制作和管理的, 用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册, 可以采用电子介质, 也可以采用纸介质。
登记簿的内容应包括:房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分。各地可以在《试行办法》规定内容的基础上增加登记簿的内容。其中登记簿的房屋基本状况部分, 记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、房地产平面图等;登记簿的房屋权利状况部分, 记载房屋所有权、他项权利等有关情况。
房屋所有权的内容, 记载房屋所有权人、身份证号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《房屋登记办法》第41条规定的注销事项等。
房屋他项权利的内容, 记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况;最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额;在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号;地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等;登记簿的其他状况部分, 记载预告登记权利人和义务人、身份证号码、预告登记证明号、补换证情况;异议登记申请人、异议事项;查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。
(二) 房屋权属登记信息
建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》 (建住房[2006]244号, 以下简称《暂行办法》) 规定:房屋权属登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。
房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表, 房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据, 以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。
房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息, 包括房屋自然状况 (坐落、面积、用途等) , 房屋权利状况 (所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等) , 以及登记机关记载的其他必要信息。
(三) 房产档案
房产档案是登记簿记载相关信息后, 申请登记的原始资料以及登记机构的内部审核文件整理归档而成的。最早对房产档案作出较为详尽规定的法律规范是建设部《城市房地产权属档案管理办法》 (第101号令, 以下简称《办法》) 。根据该办法的规定, 权属档案的归档范围包括以下几个方面。
1. 房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件。根据登记类型的不同, 具体有: (1) 房地产权利人 (自然人或法人) 的身份 (资格) 证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等; (2) 建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证书或者土地来源证明、房屋拆迁批件及补偿安置协议书、联建或者统建合同、翻改扩建及固定资产投资批准文件、房屋竣工验收有关材料等; (3) 房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件, 有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等。 (4) 设定房地产他项权利的有关合同、文件等。
2. 房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图;房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。
3. 房地产产权登记工作中形成的各种文件材料, 包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。
4. 反映和记载房地产权属状况的信息资料, 包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。
5. 其他有关房地产权属的文件资料, 包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件, 历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息, 包括房屋自然状况 (坐落、面积、用途等) , 房屋权利状况 (所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等) , 以及登记机关记载的其他必要信息。
已建立房屋权属登记簿 (登记册) 的地方, 登记簿 (登记册) 所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息。
可见, 房屋权属登记信息包括但不限于房产档案, 其范围大于房产档案。原始登记凭证以及登记机构的内部审核文件收集、整理、归档后形成房产档案。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表, 房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据, 以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。登记簿的信息来源于房产档案和原始登记凭证, 登记簿记载相关信息后, 申请登记的原始资料以及登记机构的内部审核文件作为登记档案归档。
二、查询主体
(一) 任何单位和个人
《办法》规定:查阅、抄录和复制房地产权属档案材料应当履行审批手续, 并登记备案。这就为房屋登记部门对外查询、复制权属登记原始凭证作出基本要求和原则性规定。《暂行办法》进一步细化了查询主体及查询范围:房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息, 单位和个人可以公开查询, 即房屋登记自然状况、权利状况和其他必要信息可以向社会公开查询。
(二) 权利人、利害关系人
《暂行办法》除对房产登记信息可以向社会公开查询作出规定外, 为保护产权人的合法权益, 对登记档案即原始凭证的对外查询采行审慎的态度, 登记档案的查询主体限于房屋权利人、权利继承人等法定权利主体, 包括:房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证;房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证。另外, 《试行办法》规定利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等, 可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。即利害关系人也是查询登记簿信息的主体之一。
(三) 特殊查询主体
《暂行办法》为方便国家司法、行政及纪检监察部门的调查取证工作, 规定了特殊主体查询房产登记信息的权利。其中包括:国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证;公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证;仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证。
三、查询程序及要求
房屋权属登记信息的查询需申请。查询机构应及时提供查询服务, 不能及时提供查询服务或无法提供查询的, 应向查询人说明理由。
在档案利用实践中, 通常查询程序为:
第一, 查询申请人或代理人出具身份证明或其他相关证明。如继承人查档的, 应当提交继承权公证书;国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。
第二, 填写《房屋权属登记信息查询申请表》, 明确房屋坐落 (室号、部位) 或权属证书编号, 以及需要查询的事项。
第三, 负责对外查询档案的工作人员对查询人员主体资格以及查询房屋是否存在或是否办理权属登记等情况进行初步核实。
第四, 符合查询条件且查询标的存在的, 打印登记簿纸页或者提取原始房产档案, 复印、摘抄、打印相关内容。
需要注意的是, 查询原始登记凭证的, 应由查询机构指定专人负责查询, 查询人不能直接接触原始登记凭证, 以确保原始凭证被损坏或恶意篡改;查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密, 不得擅自扩大登记信息的查询范围。
四、查询结果
查询人要求出具查询结果证明的, 查询机构经审核后, 可以出具查询结果证明, 查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途。
在下述情况下, 查询机构可以出具无查询结果的书面证明:按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的;要求查询的房屋尚未进行权属登记的;要求查询的事项、资料不存在的。
另外, 申请人仅提供所有权人或共有人身份信息, 要求查询所有房屋信息的, 不符合查询要求, 登记机构有权拒绝查询申请, 同时告知查询人必须明确查询房屋的坐落 (室号、部位) 或权属证书编号。
五、若干焦点问题
尽管相关法律明确了查询的相关要件和程序, 但在房屋权属登记信息利用实践中, 尚有相关问题未得到解决。
(一) 业主委员会查档的主体资格问题
对于业主委员会的主体资格, 最高人民法院已经在2003年8月20日对安徽省高级人民法院的复函 ([2002]民立他字第46号) 中明确:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定, 金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的, 可以自己名义提起诉讼。虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]7号) 以及《暂行办法》并未明确业主委员会的查档资格和范围, 但从最高人民法院的上述意见来看, 业主委员会的查档要求不容否定, 尤其在涉诉的相关资料和档案的查询方面, 具备查档的主体资格。因此, 笔者认为, 房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息, 业主委员会可以公开查询;而房屋权利原始登记凭证, 根据《暂行办法》第8条第5项的规定, 在业主委员会提供诉讼文书证明申请查询的原始登记凭证与其诉讼案件直接相关的情况下, 也可以查询。登记机构在不限制和排除业主委员会的合法权益的同时, 在一定程度上防止和避免了申请人滥用查询权、不正当利用档案信息, 维护了房屋权属档案的秘密性。
有些地方立法也肯定了业主委员会的查档资格。2009年8月1日开始施行的珠海市规划局《关于印发<珠海市规划档案查询管理规定>的通知》 (珠规[2009]269号) 第7条中规定:业主委员会或物业管理公司可查询小区建筑区划内或所管辖物业公共部分的可依申请公开的档案。
(二) 利害关系人之理解
前文已提到, 建设部《试行办法》规定:利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料, 可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。那么, 下述案例中的申请查询人是否属于此规定中的“利害关系人”?
案例:甲经中介公司介绍, 拟将其所有的一套房屋出售给乙。双方在中介公司居间见证下签订存量房买卖合同, 约定乙向甲支付预付款10万元, 余款23万元在房屋过户给乙后再支付给甲。两周后, 甲发现房价不断上涨, 原价33万元转让给乙的房屋现可以多卖5000元。甲、乙就房价变动交涉后未达成一致, 乙坚持按原合同约定价成交。甲因此故意拖延不向房管部门申请查档 (由于当地存量房交易时必须查询原始档案以作为税务部门计税的依据) 。乙无奈, 持身份证明和甲、乙买卖合同到房管部门以自己为利害关系人为由申请查档。那么, 房屋买受人乙是否属于《暂行办法》规定的利害关系人, 登记机构能否受理其查档申请?
“利害关系人”在不同法律规范中有不同的理解。如《中华人民共和国公证法释义》中提到:公证事项的利害关系人是指公证申请人以外的与公证事项有利害关系的自然人、法人或者其他组织。四川省《建设工程招标投标异议或投诉管理办法》第4条规定:本办法所指的其他利害关系人是指有意参加投标竞争, 但因招标人的违法行为 (如限制、排斥投标) 而不能参加投标竞争, 因而丧失可能取得中标利益的潜在投标人。广州市《城市房屋拆迁许可听证规定》第6条关于基本术语含义中将利害关系人定义为其合法权益可能受到房屋拆迁许可决定重大影响的公民、法人或者其他组织。山东省建设厅关于印发《山东省实施<房屋登记办法>细则》的通知 (鲁建发[2009]5号) 第40条规定:可以申请更正登记的利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议, 主张自己为真正权利人, 或者对权利内容存在异议, 认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益, 并且有一定证据的人。
房屋产权登记簿 篇9
《物权法》第180条第1款规定, 债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。所谓正在建造的建筑物, 显然是与已经建造完毕的建筑物相对应的概念。本来这种“正在建造的建筑物”因尚未完成, 不属于具有特定性的独立物, 无法成为物权的客体, 不能买卖, 更不能进行抵押。但是, 随着现代社会经济的发展, 出于融资便利的需要, 实践中出现了以正在建造的建筑物设定抵押, 以获得融资的情形。依据我国法律法规, 以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种:其一, 在建工程抵押;其二, 预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形, 无非后者是预售的商品房, 抵押人是购房人;而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物, 而抵押人是在建工程的所有人。
建设部《城市房地产抵押管理办法》 (下称《办法》) 对这两种抵押的概念都做出了明确的规定:预售商品房抵押, 是指购房人在支付首期规定的房款后, 由贷款银行代其支付其余的购房款, 将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;在建工程抵押, 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款, 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我们认为, 从《物权法》的规定来看, 《办法》的上述界定是不完整的。首先, 抵押是一种民事活动, 《物权法》并未限制抵押权人的范围, 但是《办法》将这两种抵押的权利人都限制在贷款银行显然是不妥当的。相反, 依据《物权法》第171条规定:“债权人在借贷、买卖等民事活动中, 为保障实现其债权, 需要担保的, 可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”因此, 无论是预购商品房抵押, 还是在建工程抵押, 抵押人有权以预购商品房或在建工程设定抵押权, 据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。其次, 在建工程既然属于《物权法》第180条规定的正在建造的建筑物, 那么当事人不仅能够以在建工程设定一般抵押权, 还可以设定最高额抵押权。因为《物权法》第207条明确规定:“最高额抵押权除适用本节规定外, 适用本章第一节一般抵押权的规定。”
因此, 我们认为, 在建工程抵押是指为担保债务的履行, 债务人或者第三人不转移在建工程的占有, 将其通过合法方式取得的建设用地使用权连同其上在建工程的投入资产抵押给债权人, 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权就该财产优先受偿的一种担保物权。由此可见, 在建工程抵押权最大的特征不在于抵押权人的特殊性, 也不在于抵押担保目的的特殊性, 而是在于抵押财产的特殊性。申言之, 在建工程抵押权中的抵押财产不是已经建成的建筑物, 而是正在建造的建筑物, 当然由于《物权法》第182条第l款明确规定:“以建筑物抵押的, 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”所以在建工程占用范围内的建设用地使用权也一并作为抵押财产。也正是由于在建工程抵押权中的抵押财产比较特殊, 它是没有办理所有权初始登记的正在建造的建筑物, 不可能如同已经办理所有权初始登记的房屋那样办理抵押权登记, 因此房屋登记机构不能给抵押权人发放房屋他项权证书, 而只能发放在建工程抵押权登记证明。
二、在建工程抵押与建设用地使用权抵押、商品房预售等之间的关系
(一) 建设用地使用权抵押与在建工程抵押的关系
《物权法》第143条规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押, 但法律另有规定的除外。”第180条第1款规定, 债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。所谓“法律另有规定的除外”是指, 依据我国《城市房地产管理法》第40条的规定, 以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当按照国务院规定, 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产报批时, 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的, 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。此外, 《城市房地产管理法》第51条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿。”此外, 依据《最高人民法院关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》规定:“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押, 土地行政管理部门依法办理抵押登记手续, 即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准, 不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
就在建工程抵押而言, 可能涉及的一个问题就是, 房地产开发企业先以其建设用地使用权设定了抵押权, 并在土地登记部门办理土地使用权抵押权设立登记, 然后又以在建工程设定抵押权。这时房屋登记机构是否能够为其办理在建工程抵押权设立登记?我们认为, 从我国法律来看, 是可以办理的。首先, 《物权法》并不禁止重复抵押。而且废止了《担保法》禁止超额抵押的规定, 因此即便土地使用权抵押后又办理在建工程抵押, 超过了抵押财产的价值, 在建工程抵押也是有效的。其次, 《物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后, 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时, 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分, 但新增建筑物所得的价款, 抵押权人无权优先受偿。”因此, 土地使用权抵押给债权人A之后, 又以在建工程抵押给债权人B的, 抵押人在办理在建工程抵押时, 除需要在土地登记部门为债权人B办理第二顺位的土地使用权抵押权的设定登记之外, 还需要在房屋登记机构为债权人B办理第一顺位的在建工程抵押权设立登记。当债务人无法履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由时, 应当将土地使用权与在建工程一并拍卖, 就土地使用权卖得的价款, 债权人A首先受偿, 剩余部分由债权人B受偿。但是, 就在建工程拍卖所得的价款, 则只有债权人B能够优先受偿。
在我国一些省市, 政府对土地登记和房屋登记的分工有明确规定, 即单纯的土地使用权抵押权, 其上没有建筑物或构筑物的, 在土地部门登记;而一旦土地上存在建筑物, 无论是在建工程还是已建成的房屋, 抵押权一律在房屋登记部门办理。这种情况下, 土地使用权抵押后, 抵押人如果想将此后新增的在建工程抵押, 就要先在土地登记部门注销土地使用权抵押, 然后在房屋登记部门办理在建工程抵押。这种做法可能给抵押权人带来一定的风险, 即土地使用权抵押权注销后, 在建工程抵押权的登记尚未办理完毕, 则土地使用权和在建工程都被法院查封。因此, 我们认为不应采取这一做法。
(二) 在建工程抵押与商品房预售的关系
房地产开发企业以在建工程设定抵押权之后, 能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题, 对此我国许多地方房屋登记机构的实践做法不一样。
有些地方规定, 债权人 (通常是银行) 必须出具解除抵押权的书面同意, 并且由抵押权人、抵押人及商品房预购人三方签订预售商品房协议书, 购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。至于解除抵押权的方式, 有些地方是一次性全部解除抵押权, 有些地方则是预售一套, 解除抵押一套。
对以在建工程抵押的能否进行商品房预售。有些地方的做法是不同的。首先, 由当事人在抵押合同中约定 (抵押当事人应当在抵押合同中约定:抵押期间地上房屋是否准予预售或销售, 售出后是否解除抵押权。如约定同意预售或销售并约定售后即解除抵押权的, 同时要约定同意预售或销售的房屋面积) 。如果合同没有约定, 抵押权人事后又同意的, 抵押权人应出具书面证明, 该证明要明确准予预售或销售的房屋的部位、面积、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押权等内容。抵押当事人同意在抵押期间按套预售或销售房屋的, 抵押人 (开发商) 在售出每套房屋后, 不再分别办理变更抵押登记, 而是每六个月办理一次注销登记手续。对于这种抵押合同中约定同意预售并售后解除抵押权或事后同意预售并售后解除抵押权的, 登记机构对于已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续。其次, 如果抵押合同中没有约定或者抵押权人事后也没有同意预售房屋, 则不能预售;第三, 如果抵押合同中约定可以预售或者事后抵押权人书面同意预售, 但是售后房屋并不解除抵押权的, 则该房屋可以预售, 只是此时已售出的房屋仍设定有抵押权, 购房人领取的房屋所有权证中应注记抵押情况。
我们认为, 在《物权法》实施之后, 对在建工程抵押后能否进行商品房预售的问题, 应当按照《物权法》的规定处理。《物权法》第191条第1款规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。”第2款规定:“抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知, 在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理:
1. 在建工程抵押之后, 如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售, 或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件, 则抵押人不能进行商品房预售, 房屋登记机构也不能同意其进行预售。对此, 《房屋登记办法》第34条已有明文规定:“抵押期间, 抵押人转让抵押房屋的所有权, 申请房屋所有权转移登记的, 除提供本办法第三十三条规定材料外, 还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”
2. 如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件, 此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭与否, 都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外, 也就是说, 只要抵押权人同意转让抵押财产, 就一定要消灭抵押权, 办理抵押权的注销登记或者抵押权的变更登记。此时房屋登记机构应当依据《房屋登记办法》的规定, 要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记 (即全部解除预售商品房上的抵押权) , 或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记。
三、在建工程抵押权的设立登记
(一) 在建工程抵押权设立登记的性质问题
在《房屋登记办法》的起草过程中, 对在建工程抵押权登记性质的理解存在两种不同的观点。
第一种观点认为, 以在建工程抵押和以预购商品房抵押都属于《物权法》第180条第1款规定的以“正在建造的房屋”设定抵押权的情形。预购商品房抵押, 即购房人在支付首期规定的房价款后, 由贷款银行代其支付其余的购房款, 将预购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 (《办法》第3条第4款) 。在建工程抵押, 即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款, 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 (《办法》第3条第5款) 。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物向银行等金融机构设定抵押权进行融资的情形。由于正在建造的建筑物尚未完成, 没有办理所有权初始登记, 所以不可能办理抵押权登记, 而只能办理预告登记, 待房屋建造完成并办理初始登记后, 再将抵押权的预告登记转为抵押权登记。
第二种观点认为, 在建工程抵押权登记属于本登记而非预告登记, 理由在于:首先, 在建工程抵押不同于预购商品房抵押, 前者抵押的只是在建工程已经完工的部分, 将来全部完工后没有被抵押的部分属于新增建筑物。对此, 《办法》第3条第5款有明确规定。其次, 金融机构接受在建工程抵押时, 看重的主要是已经建造完成部分的价值, 基本上不考虑尚未建造完成部分可能具有的价值。因此在建工程抵押中的抵押财产就是建设用地使用权以及房屋已经建造完成的部分, 这与现房抵押没有本质的区别。第三, 《物权法》第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并加以规定, 即均规定为“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此以在建工程设定抵押权就是一般抵押权, 应当办理抵押权登记, 发放他项权利证书。第四, 如果认为在建工程抵押登记办理的是预告登记, 则意味着债权人享有的仍然是请求权, 尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大, 但仍非担保物权, 对于接受在建工程抵押的债权人不利。
《房屋登记办法》尽管没有将在建工程抵押规定在预告登记中, 但仍然是将其作为预告登记加以规定的, 否则就不会规定发放登记证明以及在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后, 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
(二) 在建工程抵押权设立登记时应提交的材料
《房屋登记办法》第59条规定;“以在建工程设定抵押的, 当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”第60条规定:“申请在建工程抵押权设立登记的, 应当提交下列材料: (一) 登记申请书; (二) 申请人的身份证明; (三) 抵押合同; (四) 主债权合同; (五) 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书; (六) 建设工程规划许可证; (七) 其他必要材料。”
关于第60条中应当提交的材料, 需要说明的几个问题是:
1. 抵押合同。
对于在建工程抵押时, 其抵押合同的形式和内容, 除依据《物权法》第185条的规定, 需要采取书面形式之外, 抵押合同一般要包括下列条款: (1) 被担保债权的种类和数额; (2) 债务人履行债务的期限; (3) 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属; (4) 担保的范围。《办法》第28条还有特别规定———“以在建工程抵押的, 抵押合同还应当载明以下内容: (一) 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号; (二) 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额; (三) 已投入在建工程的工程款; (四) 施工进度及工程竣工日期; (五) 已完成的工作量和工程量”。
2. 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书。
抵押人必须提交建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书, 不包括其他土地使用权来源证明文件。也就是说, 抵押人必须已经办理了建设用地使用权的设立登记, 取得了建设用地使用权证书或 (国有土地使用权证) , 或者记载土地使用权状况的房地产权证书。
之所以要求提交“建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书”, 而不是如同房屋所有权初始登记那样提交“建设用地使用权证明”, 是因为在建工程抵押时, 抵押人必须已经取得了建设用地使用权, 否则不能办理在建工程抵押。因此, 如果不能提交建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书, 而只是提交用地证明文件等其他土地使用权来源证明文件, 房屋登记机构不能办理在建工程抵押权设立登记。
3. 建设工程规划许可证。
《城乡规划法》第40条第1款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的, 建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”所谓建设工程规划许可证就是指有关建设工程符合城市、镇的规划要求的法律凭证。凡是新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证, 应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目, 还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的, 由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。由于建设工程规划许可证是在建工程建设是否合法的标志, 而违法建设工程是不能设立抵押权的, 所以它也是办理在建工程抵押权设立登记时必须提交的文件之一。
需要注意的一点是, 依据《房屋登记办法》第19条第1款的规定, 办理在建工程抵押权登记的, 房屋登记机构应当实地查看。也就是说, 房屋登记机构无论是办理在建工程抵押权的设立登记、变更登记、转让登记还是注销登记, 都应当到在建工程的现场去查看。这主要是考虑到, 在建工程抵押权的抵押财产比较特殊, 不仅包括建设用地使用权, 还包括正在建造的建筑物。房屋登记机构到现场查看, 能够确保申请办理抵押权登记的在建工程与建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证、施工许可证记载的项目情况一致;在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单内容一致;在建工程的实际建设状况与证明施工进度、建设资金已投入量等材料记载的房屋状况一致。
四、在建工程抵押权的变更登记、转让登记以及注销登记
《房屋登记办法》第6l条规定:“已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的, 当事人应当提交下列文件, 申请变更登记、转移登记、注销登记: (一) 登记申请书; (二) 申请人的身份证明; (三) 登记证明; (四) 证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料; (五) 其他必要材料。”
所谓在建工程抵押权的变更主要包括以下情形:其一, 在建工程本身的变更, 包括抵押物范围的改变、抵押物地址或面积的改变等;其二, 在建工程抵押权人的名称、地址的改变;其三, 在建工程抵押权内容的改变, 如优先受偿的顺位、担保的债权数额的变化等。
所谓在建工程抵押权的转让是指, 抵押权人将其所享有的在建工程抵押权随主债权转让给新的债权人, 新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利, 即抵押权的客体和内容均不发生变化, 只是抵押权的主体发生变化。对此, 《房屋登记办法》第47条也有明确规定。
在建工程抵押权的消灭是指在建工程抵押权因主债权的消灭、抵押权实现、抵押权人放弃抵押权等情形, 而归于消灭的情形。
五、在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
在建工程抵押权中的抵押财产是在建工程, 其一旦竣工并经过房屋所有权初始登记之后, 在建工程抵押权的性质就变为房屋抵押权。在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记, 应当如何办理?对此, 《办法》第34条给出这样一种处理方法, 即“以预售商品房或者在建工程抵押的, 登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记。”按照这一规定, 似乎应当是先注销在建工程抵押权, 然后再办理新的房地产抵押登记。
我们认为, 这一规定是不合理的。其不利于维护在建工程抵押权人的合法权益。因为重新办理房地产抵押登记, 必然导致在建工程抵押权人的优先顺位丧失, 而且在注销原抵押权登记和办理新抵押权登记的时间差中, 可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形, 这对于抵押权人将有严重的损害。因此《房屋登记办法》第62条改变了《办法》的规定, 而是其中规定:“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后, 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”
分布式房屋登记簿查询平台的构建 篇10
2008年2月, 建设部颁布了《房屋登记办法》, 对房屋登记行为做出了明确的定义。《房屋登记办法》第二条规定, 房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《房屋登记办法》第五条规定, 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。2008年5月, 《房屋登记簿管理试行办法》 (以下简称《办法》) 颁布, 再次强调了房屋登记簿在房屋登记中的不可替代性。建立和维护行政区域内统一的房屋登记簿成为登记机构的重要职责。如何建立统一的房屋登记簿, 如何根据《办法》的要求实现电子登记簿成为我们需要面对的新课题。
二、分布式查询平台的实现
1. 登记簿查询的要求
《办法》第三条规定, 登记簿可以采用电子介质, 也可以采用纸介质。鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。综合分析我市的情况, 各登记机构均建立了房屋登记信息系统, 实现了登记簿电子介质化, 也符合《办法》中所推荐的发展方向。登记簿作为特定簿册需要及时反映房屋状况, 尤其是权利状况的变化, 因此, 登记簿的查询应尽可能反映实时性。
2. 建立数据标准
实现统一的数据访问, 首先需要统一数据标准。《办法》在规定了登记簿作为法定的记载登记事项特定簿册的同时, 也对记载内容及说明做了比较详尽的规定, 这在某种程度上可以理解为制定了一个数据规范。参考公布的纸介质房屋登记簿参考式样, 可以比较清晰地勾画出相关数据项的关联性。而且, 建立并保管登记簿是登记机构的法定义务, 这就为我们制定一致的数据标准提供了可能性。
通过分析, 依照《办法》的要求, 结合我市登记机构现有信息系统的具体状况, 我们设计了《房屋登记信息数据交换标准》 (以下简称《交换标准》) 。将信息拆分为5大类, 分别描述了房屋自然状况、所有权状况、他项权状况、限制权状况、以及其他权利状况。
3. 实现统一数据模型
在建立了数据标准的基础上, 下一步就是要在各登记机构现有登记信息系统上实现统一的数据模型。我们曾考虑通过在各登记系统数据库中增加符合《交换标准》的相关数据表, 并由各登记系统分别实现向新增表中提交数据的做法。但是, 如何保证各登记系统完成数据提交却成为一大难题。采用定时提交的做法, 可以排除登记系统设计的不同, 在数据库层面可以通过SSIS (SQL Server Integration Services) 或其他工具来实现, 但势必大大削弱数据的实时性。如采用实时数据提交, 却又必须修改现有的每套登记系统, 工作量较大, 而且其中各家实现的过程也比较复杂。
综合分析了各登记数据库后我们发现, 各登记系统中关键数据项是完备的, 只是由于数据库设计的原因, 这些数据项可能分布在不同的数据表中, 但是相关的数据表之间一般都建立了关联, 包括数据库的主外键关系或者由应用程序提供的数据一致性保证。因此, 完全可以不通过新增数据表的办法, 而是依靠建立合理的数据库视图的途径, 将这些数据项整合在一起, 以实现统一的数据模型。对于各登记系统中的数据缺项, 暂时以返回空值来替代, 保证数据模型是统一、完整的, 也为将来数据完备后提供了高复用性。
4. 建立网络互联
我市在前期实施相关系统时, 已建立了由市登记中心与各区登记机构之间的网络互联, 包括通过裸光纤、城域网以及政务网等多种方式。本案中将利用原有的链路环境。
5. 构建分布式查询模型
查询平台由5部分组成:全市登记信息查询网站、登记信息查询数据集成服务、登记信息查询服务、登记信息数据交换标准和区权属登记系统数据库。
“全市登记信息查询网站”, 主要用于用户交互, 输入或选择查询条件, 输出查询结果等, 所有的UI设计都在本层内完成;同时将此网站与房管局OA网进行了集成, 成为OA系统所提供的数据服务的一项功能。
“登记信息查询数据集成服务” (以下简称“集成服务”) 部署在登记中心, 接受用户的查询请求, 并将用户的查询请求转换为标准的SQL语句, 根据用户设定的查询范围, 传送SQL查询命令到各登记机构的“查询服务”, 并接收各“查询服务”的结果返回;同时考虑到用户的查询请求将同时发往各区“查询服务”, 多线程的并行协调也由“集成服务”提供;以WebService的方式实现, 将来可以更好地集成到相关业务系统中。
“登记信息查询服务” (以下简称“查询服务”) 部署在各登记机构, 连接登记信息数据库, 负责执行来自于“集成服务”的查询请求;“查询服务”作为各登记中心与外部沟通的桥梁, 可以有效地隔离登记数据库;通过WebService实现, 可以有效地跨越防火墙, 保证信息传递的有效性;“查询服务”被设计为SQL语句的执行者可以保证将来实现更多、更复杂的用户需求。
“登记信息数据交换标准”在各登记机构的登记数据库中实现, 也就是前文提到的统一数据模型。
“区权属登记系统数据库”代表各登记机构现有的登记系统数据库。
6. 系统安全及日志体系
系统安全性设计主要包括设计时安全性和运行时安全性两方面。
设计时安全性利用数据库系统本身的用户身份认证体系, 各登记机构与登记中心互联时的网络安全性控制, 包括开设最小权限的数据库用户帐号, 仅能从相关视图读取数据, 在IIS中限制可访问的IP地址等实现。
运行时安全性主要解决的是用户权限控制, 我们利用前期相关系统实施时采用的密钥体系, 实现用户认证的一体化;同时对查询网站的查询URL增加了基于系统时间的加密处理, 防止非正常的访问;建立相应的系统日志, 记录用户的查询访问, 包括查询请求、来源IP地址、用户名、查询时间等信息, 可以为后期优化系统包括排查安全隐患提供数据依据。
三、应用效果