不动产物权变动

不动产物权变动（精选十篇）

不动产物权变动 篇1

一、交付行为在我国法律中的含义

交付, 即“物权转移”, 简单的说, 就是将物品所有权按照法律规定或者以合同的形式进行转移。在转移双方都存在合意时, 交付行为会使所有权产生转移并且具有法律效益, 从反方面来讲, 若其中的一位当事人并未有转移的意愿, 而是有其他的意图, 比如, 贷款、租借等, 这时并不会产生法律效益, 没有实际意义上的物权变动。交付行为产生实际上的法律效益最终取决于合意双方的意愿, 那么这种交付行为从属于法律还是个人行为, 至此还存在争辩。

作者认为不管法律上是否承认交付行为, 当事人双方意愿是物权变动的动力根源, 在交付行为产生的过程中, 已经存在物权变动的意愿, 且具有合同效应。换一种方式来讲, 就是物权变动行为并不只是因为交付合同存在而存在, 而是在进行实际的交付行为之前在合同中就已经达成共识。

二、动产物权中交付与效力的关系

作者认为, 形式主义是目前我国动产物权变动的恰当方式, 考虑到我国并没有纯粹主义的习惯, 合意双方在没有其他特别约定的情况下, 大多数的交易双方并不会仅仅凭借合同就认为协议已经达成, 成功转换所有权。在物权转移甲方正式履行合同时, 物产上的变动才在真正意义上实现。由上述分析得知, 物产变动的形式主义不会过多的干涉合意双方的自由, 也能够较好的体现出当事人双方的意愿。因而, 在物产权变动时, 交付行为具有实际上的存在意义。但其存在并不是由于公示需要, 而是交易规则、交易习惯、交易观念上的有机统一体, 比较能够体现出交换双方的意愿。因此, 在我国《民法通则》中的第23条内容规定, 我国的动产物权变动一直都遵循交付转移规则。物权变动双方的变动是其内容利益的分配, 之所以公示是因为其能够保障交易安全, 在未有第三方参与的情况下, 公示并无过多意义。在我国《物权法》中第26、27条明确规定占有改定等状况下, 不发生物权公示, 但立法者必须认同物权变动效力, 在此基础上的物权变动, 可以明显看出并不是公示效力的使然, 其代表着力量。因而, 通过分析可以得出以下结论:交付以及交付行为是动产物权变动公示与物产变动的效力并没有直接必要联系。

三、《物权法》中交付行为中的不足以及改善措施

《物权法》中的第26条法律规定:“动产物权设立和转让之前, 前三人依法占有该动产, 负责交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”其认为, 这仅仅只是对指示交付内容规定。要求第三方返还, 在返还请求权, 这样规定是为了解决第三人占有的问题。

问题还在于《物权法》第26条仅仅限定在于“动产由第三人依法占有”的情况下, 而且只能存在以下几种指示交付:第一种即转让人系间接占有人 (如出租人、出借人、寄托人) 时, 可将他基于占有媒介关系 (租赁、借用、寄存) 所生债权返还请求权让与受让人, 以代交付。这种返还请求权的让与同时为间接占有的移转。应注意的是, 这种情形并非所有物返还请求权的转让, 而是受让人因取得动产所有权, 发生所有物返还请求权;第二种即转让人既非间接占有人, 亦无其他可让与的返还请求权, 仅有所有物返还请求权。例如遗失A表并不知在何人之手。在此种情况下, 大多数认为转让人得让与其所有物返还请求权, 以代交付。其原因有两种:第一, 将所让与的返还请求权不以对特定第三人为限;第二, 对于第三人的返还请求权包括所有物返还请求权;第三种即动产所有权证券化时, 其所有权的移转必须交付该证券, 以代该动产之交付。

四、结束语

作者认为:从我国现存的法律制度体系、法律目的以及法律计划上来讲, 我国的法律制度并未直接承认物权转移行为, 最高法院出台的司法条例也与现阶段实际的物权变动行为不相符, 再加之物权理论无法对合同法中的多条相关法律做出合理解释, 因此, 其解决方案还有待于进一步研究分析。

摘要：在我国《物权法》某一条规定动产物权变动从基本内容上沿用了原本的《合同法》其中的一条, 这一条确切规定为:在动产物权变动的条件下, 交付行为是其主要的依据内容, 但现阶段我国有关于交付的法律方面并没有在立法中体现, 简单的说, 就是还未形成在债务合同之外的物权合意。

关键词：物权变动模式,交付行为,效力

参考文献

[1]刘竞元.不动产交付占有物权变动效力的证成与其对抗力分析[J].政治与法律, 2015 (10) :30-44.

[2]徐亚之.物权行为独立性与无因性之检讨——兼论我国物权变动立法模式之选择[D].华东政法学院, 2015.

不动产物权变动 篇2

忆

【案情】

2014年3月，原告甲公司与被告乙公司、被告张某因民间借贷发生纠纷，甲公司诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，乙公司、张某对该笔借款承担偿还责任。后因两被告未能按照协议内容履行给付金钱义务，甲公司向法院申请强制执行。执行过程中，根据甲公司的申请，法院查封了被告张某与其前妻谢某夫妻关系存续期间唯一的一套房产，该房产登记在张某名下。对于该房产，被告张某与谢某已于2010年9月在民政部门备案的离婚协议书约定归女方所有。谢某主张，其与被告张某在上述借款行为发生时早已离婚，借款系被告张某离婚后新产生的个人债务，离婚协议中已明确约定房产归女方所有，故法院不能查封涉案房产，遂向法院提出执行异议，请求法院中止对该房产的执行。

法院经审查认为，虽然所查封的房产未按照协议内容登记在谢某名下，但张某与谢某离婚时已将涉案房产协议约定归谢某所有，因此不能用于偿还张某离婚后对外所欠的个人债务，遂裁定中止对涉案房产的执行。

【分歧】

本案争议的焦点是，离婚协议中约定的不动产归属，是否可以直接引起物权变动。

第一种观点认为，不能直接引起物权变动。物权法第九条明确规定，对房产的归属采取登记主义，即以登记生效为唯一的权利转移要件。张某与谢某虽然协议离婚并约定房产归谢某所有，但未按照法律规定办理过户登记，故物权不发生变动，房产仍然为张某与谢某的共同财产，法院可以依法查封。

第二种观点认为，可以直接引起物权变动。尽管房产未办理房产过户登记，但双方已约定归谢某所有，能够直接引起物权变动。该房产已经不是夫妻共同财产，不能用于偿还张某离婚后个人所负的债务，法院应予解除查封。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对该条规定的理解与适用，笔者认为，应从立法基本精神出发，从“保护什么”的角度考量，作出不违背法律规定，不与立法本意相悖的司法裁判。物权的变动，不能仅以是否登记作为要件，而要更多地尊重当事人的意思自治。

一是登记并非不动产物权变动的单一生效要件。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从该条规定可以看出，未办理物权登记的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是有效合同，即意味着不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同一经成立生效，不受物权是否办理登记的影响。

二是不动产物权登记具有衍生附随性。不动产物权变动的内容依附于债权等合同的存在，二者是从属关系。如果引起物权变动原因的债权等合同无效或者被撤销，导致不动产物权变动的基础不复存在，依照我国民法通则和合同法的相关规定，合同无效或者被撤销必然引起返还财产的法律后果，即债权等合同无效或被撤销，因其产生的不动产物权变动的法律后果必将无效或被撤销，因此，不动产物权变动的效力是否发生，只取决于产生物权变动行为的债权等合同是否有效。债权等合同一经成立生效，物权即发生变动，否则，不发生物权变动的效果。

三是排除恶意的合意直接引起物权变动。不动产物权变动的依附性，导致当事人之间债权等合同形成的合意直接决定着物权变动效果的发生。一份具有当事人“善意”合意内容的合同只要合法有效，在没有第三人介入的情况下，不动产物权变动效果的发生不存在任何法律障碍。法律本意所保护的是“善行”，所倡导的是“诚信”，只要双方当事人“意思自治”，不存有恶意，法律是为其“亮绿灯”的。法律中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于通过登记赋予不动产物权的公示力和公信力，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。登记的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人。

四是公示性是不动产物权登记的唯一属性。当事人之间不动产物权的变动依当事人的“合意”即产生法律效果，不动产物权变动效果无需登记即可发生。但由于当事人之间不动产物权变动的合意往往不具有公开性，多数情况下第三人无从知晓。因此，出于保护交易安全的考虑，尽管当事人之间排除恶意的“合意”直接发生物权变动的效果，但只有通过登记等公示方法向社会公开，通过公示获得社会认知，交易才会有序进行，也便于行政法上对不动产物权进行管理。因此，不动产物权登记的唯一属性就是公开对世性，与物权的变动并无必然联系。

五是未经登记的物权变动不能对抗善意第三人。根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。具体包含两个方面的含义：一是不能对抗第三人所取得的“物权”。物权具有绝对排他性，是对物的占有、使用、收益、处分的完全控制，是一种“特殊”的权利，是一种能对抗其他权利的“顶级权利”；二是不能对抗的是第三人因善意而取得的物权。我国法律保护的是诚信当事人的合法权益，对于主观上无过错方在“不知客观真实状况”的情况下，支付相应对价后应当取得的利益，法律应予保护。离婚协议中的双方约定，不能对抗的是善意第三人取得的物权，排除为规避法律责任等恶意取得的物权。

综上，法院应解除对该套房产的查封，同时应告知谢某尽快办理房产过户登记手续。

论特殊动产的物权变动公示 篇3

物权上的物有动产和不动产的区分，这一区分最早起源于罗马法。从物权法的发展趋势看，动产和不动产呈现出相互渗透甚至相互转化的特征。如不动产证券化，使不动产具有动产化的趋势；而某些动产。如车辆、船舶、航空器等采用不动产的登记规则，使某些动产呈现不动产化的趋势。我国对特殊动产变动采用的是公示对抗主义模式，采用这一模式在理论和实务界均存在争议。

二、物权变动的公示模式

现代各国民法上的物权变动，无论采用意思主义的物权变动模式还是形式主义的物权变动模式，一般以交付为动产物权变动的公示方法，以登记为不动产物权变动的公示方法。但关于物权公示的模式却各有不同，大致可以分为三种不同的立法主义：

(一)公示对抗主义

所谓公示对抗主义，指的是在以法律行为为根据发生物权变动时，物权变动直接以当事人的意思表示生效；不动产登记和动产的交付只发挥证明该项变动的作用的立法体例。首先，公示对抗主义充分体现了尊重当事人的意思表示，排除了国家权力对个人私生活的过分干扰，从而拓宽和提升了人的生存境界，使人的意思表达更加充分和自由。其次，在特定物的买卖上，公示对抗主义可以有效地防止一物二卖或一物多卖。再次，公示对抗主义为世界上大多数国家所采用，以法国为代表的许多大陆法系国家民法以及英美国家的货物买卖法都持公示对抗主义。第四，公示对抗主义在不动产物权变动尚未经公示时，有限制其对抗效力，能够有效保护善意第三人利益。

虽然，物权变动的公示对抗主义模式具有上述优点，但其弱点更加突出。具体来说，它存在以下不足：一是物权效力在当事人之间及在第三人之间的效力不同，显然削弱了物权的效力，不利于明晰财产权利，不利于定纷止争；二是采用对抗主义的公示公信力无法确立，尤其是对于不动产权利人未登记就不能对抗登记的第三人，而第三人通过登记也不能得知物权的归属，这样对第三人的利益难以保障；三是对抗主义虽然减少了当事人之间的登记费用和省去登记手续及程序的繁琐，但从另一方面看，第三人进行交易，必须花更多的时间和费用去调查交易物的真正权利人，这对交易的迅速便捷和低成本，无疑有妨害。就此，有学者指出：“赋予登记对抗力本为弥补意思主义缺乏外部表征，有碍交易安全之不利。结果是对抗力造成依意思表示已合法成立的一系列物权变动关系被推翻，反而阻碍了流通速度，不利于交易安全。”

(二)公示要件主义

所谓公示要件主义，指物权的公示在物权变动中作为必要条件的立法体例，即未经公示手段的采用，当事人之间就不能发生物权变动的法律效果。公示要件主义从交易安全出发，认为物权变动不能仅存于当事人的观念中，而是应当以一定的物质形式加以外化，为潜在的交易第三人所认识。

公示要件主义对物权变动采取严格的公示手段，实行实质性审查，因而便于统一确立物权变动时间，并将物权行为与债权行为明确分开，法律关系比较清楚；同时也提高了财产权属状况的透明度，有利于维护交易的安全，也使得交易中的信息收集与判断成本降低，减轻了交易的缔约成本。但这一模式偏重形式，缺乏灵活性，并会增加物权变动的旅行费用和登记机构的负担，可见其登记成本较高，加重了交易的履约成本。

(三)折中主义

折中主义是对某种类的物权变动采公示要件主义，而对另一种类的物权变动则采公示对抗主义。但在采两种主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则，而以对抗主义为例外，抑或相反。较为常见的做法是以公示要件为原则，以公示对抗主义为例外。我国民事立法上，即采用的这种主义模式。动产物权的公示以交付为原则，登记为例外；不动产物权变动的公示以登记为原则。

我国法律在对涉及船舶、航空器等特殊动产的物权变动方面采取了公示对抗主义模式。必然存在以上所说公示对抗模式所存在的缺陷。我国《海商法》第13条规定：“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。”而我国《民用航空法》第16条也规定：“设定民用航空器抵押权。由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空器主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。”综上说明，我国在物权变动问题上原则上是采取公示要件主义，但在涉及以船舶、航空器等准不动产设定抵押权方面，则采取公示对抗主义作为补充。

三、完善特殊动产物权变动公示的建议

我国特殊动产采公示对抗主义模式，由上可知，该模式存在诸多弊端，笔者认为采公示要件主义更为合理。首先，船舶、航空器等特殊动产价值巨大，流动性强。因此大陆法系各国对这类动产都实行较为严格的管制，如果对这类动产业适用公示对抗制，物权变动不经登记即生效，则不利于国家从登记机关准确地知晓此类重要财产具体的权属状态，势必增加国家对这类财产的管理难度；其次，我国对不动产物权变动采公示要件主义，主要是因为不动产是国家重要资源，关系国计民生、社会稳定，其地位远比动产重要，不动产交易应处于国家的监控之下，因此采登记生效主义，如果承认不登记也可发生物权变动，就会使国家丧失对不动产市场交易进行监督和管理的有力手段。而特殊动产的价值和作用并不会低于不动产，所以特殊动产也应采公示要件主义，更加有益于保护交易安全。第三，采对抗主义模式会产生几种不同的结果，例如交付而未办理登记，未交付但办理登记，不管哪种情况都会引起不必要的争议，不但不利于交易的便捷，反而徒增诉讼负担。采公示要件主义虽然会增加一定的成本，但是总体上利大于弊，所以对于我国特殊动产的变动公示有待于进一步的改进。

参考文献：

[1]王轶，物权变动论[M]，北京：中国人民大学出版，2001。

[2]肖厚国，物权变动研究[M]，北京：法律出版社。2002。

[3]孙毅，物权法公示公信原则研究[J]，民商法论丛(7)。

[4]胡志刚，不动产物权新论[M]，学林出版社，2006。

不动产物权变动 篇4

关键词：特殊动产,物权变动,一物数卖

一、特殊动产物权变动规则法条含义

(一) 债权人的范围界定

债权人应当界定为广义债权人, 即包括基于物权变动请求支付或是登记的债权人。有的学者认为第6条的债权人为普通债权人, 此条款肯定了“意思主义模式下”的特殊动产变动规则, 即“第6条通过排除债权人向未登记的买受人的抗辩权, 重申了登记的对抗效力”。如排除代为债权人, 普通债权人的请求权等。有的学者主张第6条的债权人应当为广义上的债权人。 (1) 对于涉及特殊动产物权的债权人, 基于物权变动而产生请求交付或登记的债权人, 并不当然适用上述的抗辩规则, 这取决于债权人是否进行了登记。若进行登记, 债权人则取得可以对抗第三人的物权;若没有进行登记, 其效力与只交付未登记的买受人一样, 均不可以对抗基于此特殊动产下的其它登记的物权人或是用益物权人, 此时债权人与买受人地位一样, 均产生不完全的物权, 不会产生所谓的“对抗”问题。意思主义模式自身会带来物权和债权无法区分的弊端, 须通过登记制度来区分。第6条的债权人应当界定为广义上的债权人, 即法律没有特殊指代即为一般规定, 否则易导致对法律理解的偏差、歧义和法律体系的矛盾。

(二) 善意第三人的认定

第6条规定债权人以善意第三人进行抗辩, 应当对条文中善意第三人作出认定。根据善意第三人制度的规定, 买受人主张为善意第三人, 应当满足一定条件。在本条款中债权人能否援引自己为“善意第三人”争议点有二:一、出让人是否为无权处分?二、善意买受人是取得特殊动产的所有权?基于第一个问题, 特殊动产物权变动采用登记对抗模式, 在合同成立后即在双方当事人之间发生一个物权变动, 善意债权人基于对登记的信赖而订立买卖合同, 推定转让人为有权处分。虽然债权人的推定因为缺少出卖人占有要件, 其推定具有效力瑕疵的。 (2) 但是出让人的出卖行为确实为无权处分下的合同行为。对于第二个问题, 善意买受人是否取得特殊动产的所有权, 这属于特殊动产物权变动的范畴, 即对于特殊动产的变动, 存在合法有效的合同, 但只进行了登记未交付, 物权是否转移, 关键在于“交付”能否对抗“登记”;在于判定买受人与债权人究竟谁取得了完整物权, 而不是善意取得制度中善意第三人可以对抗买受人的完整物权问题。而这正是本条规定不能以善意第三人进行抗辩的争议点与核心所在。

二、特殊动产合同履行规则之法条内涵

(一) 须买卖合同有效

依第10条文义解释, 一物数卖引起的多方主体要求履行合同先后顺序的规则, 其隐含的逻辑前提为“合同合法有效”, 而后才产生合同履行问题。反之, 何来对买受人要求履行合同的先后判定之分?因此, 非合法有效的合同基础不能适用第十条。一、效力待定的合同、第52条规定的因恶意串通、以及欺诈胁迫等导致法定无效的合同不适用第10条。基于合同的撤销或无效, 不会产生合同履行的法律后果, 因而无关合同履行冲突的下位问题;合同存在瑕疵, 其效力会因触犯法律或是经过相对人的拒绝而被规避掉, 因此, 合同自始无效, 无相对人请求履行之法律基础;二、可撤销可变更合同予以排除。由于合同一经撤销, 自始不发生效力, 在诉讼中一般表现为一物数卖合同履行的“前置”程序, 即只有证明合同是依法有效的或是依法变更后才产生合同履行冲突涉及到所有权变动问题。因此并不当然的将此类合同纳入第10条的调整范畴内。

(二) 无权处分下合同的排除

无权处分下的合同效力, 在学界有较多的争议。无权处分合同是否有效这影响到对第10条的适用问题。 (3) 王利民教授认为, 在区分理论普遍接受的情况下, 中国不存在物权行为, 由于缺少处分权基础导致合同也应当无效;梁慧星教授认为:对于无权处分下的合同是否有效应当限定条件, 即只有在善意第三人情况下的合同, 基于保护交易安全应当认为合同有效;翟云玲教授则是从债的相对性和恶意第三人的责罚角度论证, 无权处分下的合同应为有效合同。笔者认为, 不管无权处分合同是否有效都不适用第10条的规定。因为无权处分的背后总是跟着善意第三人制度, 基于此制度的存在就不存在选择性纠纷的问题。无论第一次交易的买受人如何, 物权即为归于善意第三人, 前手无法要求出卖人进行产生物权变动履行。

三、物权变动理论与合同履行顺序之衔接

学界通说认为两者关系的衔接点为区分理论, (4) 这种理论可以说是萨维尼对私法体系下的重要贡献。 (5)

(一) 第6条为第10条合同履行顺序的基础

根据《物权法司法解释一》第6条的分析, 如果此条款只涉及一个合同, 即债权人为普通债权人时, 两个法条之间无合同冲突实质联系。将债权人界定为广义上的债权人, 不仅符合解释理论的合目的性, 同时可以产生债权上意义上一物二卖履行之问题。第6条规定禁止援引善意取得制度来保护已交付未登记的买受人, 通过文义解释即可得出这样一种逻辑:“交付”可产生对抗“登记”的完整物权效力, 有此可得, 物权法司法解释对已登记未交付物权效力的否定, 在对应的负担行为效力上, 应顺从逻辑体系规定的一致性。这种一致性表现在债权领域涉及物权变动的合同冲突解决机制上, 即拒绝“登记但未交付”合同要求交付标的物的债权请求。这种处理模式正是买卖合同司法解释第10条第4款规定的一物数买情况下合同履行之顺序, 恰恰符合了第6条的物权变动理论基础。

(二) 第10条是第6条物权变动情形下的合同实践

第6条否认善意第三人基于有效合同与登记事实行为取得完全物权的情形, 在物权变动上确立了特殊动产“交付生效, 登记不能对抗交付”的物权变动模式。在现实生活中, 这种只有登记没有交付的法律合同是大量存在的。比如机动车出卖人先将机动车交付给第一买受人, 之后与第二买受人签订买卖合同并办理过户。虽然有学者认为, 根据《机动车登记条例》规定, 机动车的登记应当以占有机动车为前提, 所以, 不可能发生已经为一个买受人办理了机动车移转登记却被交付给其他买受人的情形。但现实生活中也可能因占有改定等原因而发生实际交付与登记的分离, 所以交付和登记都可能是当事人选择的公示方法。 (6) 除此之外, 特殊动产一物二卖合同最多的表现为小船的一物二卖。此种情况下更能体现出交付与登记这两种事实行为的分离和引发的法律冲突, 即交付的有效合同与登记的有效合同两者之间请求履行权利的冲突。

四、重申中国意思主义下的特殊动产物权变动

物权法第24条对特殊动产物权变动进行明确规定, 即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭, 未经登记, 不得对抗善意第三人。”由于我国动产物权变动规则的思维惯性影响, 导致众多学者对其理解错误。交通运输工具物权变动的意思主义模式亟待证明, 即“特殊动产的物权自合同生效时物权发生变动, 不登记不得对抗第三人。”

《物权法》第24条只规定了交通运输工具的物权转让不登记不能够对抗善意第三人, 但未规定此状态下何时发生物权变动。对《物权法》23条与24条之间的关系分析, 能从立法上证明特殊动产物权变动模式。依据《物权法》第9条与23条的规定, 物权的变动公式为双方达成合意并进公示 (动产交付, 不动产登记) , 交付与登记均是物权变动的有效要件。第23条之但书规定应为第24条规定内容, 即第24条的变动规则不适用第23条之规定。因为如果把物权何时生效援引23条抗辩的话, 则24条毫无意义。如若特殊动产适用23条交付生效, 则完全没有必要规定登记的效力, 因为交付就可以对抗第三人。而24条规定登记对抗的效力, 在于把特殊动产从动产变动规则中摘除, 致使其适用其它的变动模式。而这种模式则为“意思主义”下的物权变动规则, 即双方当时达成合意后物权发生变动, 但是不登记不可对抗第三人。因此, 我国特殊动产的物权变动为区别于“债权形式主义”模式的“意思主义模式”。

参考文献

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[2]李宗录.登记对抗主义下多重所有权变动论[J].法学论坛, 2015, (6) :141-148.

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[5]周江洪.特殊动产多重买卖之法理——<买卖合同司法解释>第10条评析[J].苏州大学学报, 2013, 4:73-81

论文：试论物权的变动民法 篇5

（一）物权的概念表述

在论述物权的变动问题之前，我们先来了解一下学界对于物权概念的理解。

王泽鉴先生认为，“物权既然是对物直接支配的权利，当然得享受其利益，并具排他的绝对效力”，“法律将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域的侵害或干预，此为物权本质所在”。史尚宽先生认为：“关于物权性质，有种种学说。有谓物权为人对于物之关系。有谓物权之相对人，为一般世人之法律关系，故称对世权。有将两者折衷，谓物权为直接支配物之绝对权。然权利为法律所与之力，无论何人不得侵害他人权利，自为当然，权利之绝对性，并不限于物权。从而物权不若经定义为‘直接支配一定之物，而享受利益之排他权利’”。这两位先生对物权定义采折衷说，侧重于人与物之间的关系。

周楠先生认为，“物权是指权利人可以直接对物行使并排除他人干涉的权利，即直接支配客体的绝对权利”。梁慧星先生认为，“物权为直接支配特定物并享受其利益的权利”。王利明先生认为，“物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利”，其包括两个内容，“一是物权本质是一种支配权，是权利人对物的直接支配；二是物权具有对抗第三人的效力，是一种对世权”。可看出这三位先生坚持物权本质是人与人之间的关系。 笔者认为，物权作为明确财产归属的权利，应定义为“权利人直接支配特定物并排除他人干涉的权利”。它是反映物的“静”的状态，其本质属性就是规范特定的人与物之间的所有关系，明确特定物归谁所有、受谁支配。从这一点来理解，物权反映的是人与物之间的关系。事实上，目前我国大多数学者尽管在物权定义上，称其为人与人之间的关系，但实际上均把物权作为一种人与物的关系来进行研究的。

（二）物权变动的概念、形态和原因

理解了物权是对物的直接支配并排除他人干涉的权利，是一种人与物的关系，则物权变动就必然体现为人与物的关系发生了改变，这种改变是物权这一静态属性的动态描述。因此，本文的观点就是：物权变动是物权的发生、变更和消灭，反映了人与物之间物权关系的三种形态变动。 物权变动包括以下三种形态：

1、物权的发生 物权的发生，是指物权与特定主体相结合，本质上是特定人与特定物间物权法意义上关系的发生，表现为特定主体对物权的取得。物权取得分为：

①原始取得，指非基于他人既存之权利而取得物权，如无主物之先占、时效取得等；

②继受取得，指就他人的权利而取得物权，又可分移转取得和创设取得。移转取得是他人之物权依其原状而取得，创设取得是他人之权利上设定用益物权或担保物权。

2、物权的变更 物权的变更，指物权客体的变更和物权内容的变更，本质上是特定人与特定物之间关系的内容发生变化。物权客体的变更，是标的物在量上的变化，物权内容的变更，是权利质的变化即内容上的改变。至于主体的变更，一般来说包含在物权的发生或消灭中。

3、物权的消灭 物权的消灭，指物权与特定主体相分离，本质上是特定人与特定物之间关系不复存在，表现为物权的丧失。物权丧失又可分为：

①绝对丧失，是物本身的灭失，依附其上之物权绝对灭失，如房屋焚毁、食品耗尽等；

②相对丧失，是物本身并未灭失，物权离去一主体与另一主体相结合。 物权变动包括以下两点原因： 物权变动，是一种存在于特定人与特定物之间关系的.变动。根据造成这种变动的原因，一般可将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动二种。其中最重要、最常见的变动原因是法律行为。

1、基于法律行为的物权变动 民法上的法律行为，以意思表示为要素，是主体意愿的表现。权利主体出于个人之意愿，使人与物之关系发生变动，这是基于法律行为之物权变动本质所在。 依法律行为之物权变动，为社会经济生活中最常见的一种形式，因此以法律行为为原因之物权变动成为现代各国物权立法政策与立法技术的重要课题。一般而言，基于法律行为之物权变动主要有：

①因买卖、互易而取得物权或丧失物权；

②因赠与、遗赠而取得物权或消灭物权；

③因设定行为而取得物权（不动产之抵押权、地上权、地役权和动产之质权等）；④物权之抛弃。

2、非基于法律行为的物权变动 物权变动作为一种法律关系的变动必然体现到法律事实这个原因上。引起法律关系变动的法律事实，包括事件和行为两大类，行为与当事人意思有关，事件则是当事人意思无关的事实。其中，事件反映到物权变动上，就是非基于法律行为的物权变动。

非基于法律行为的物权变动主要有：①因继承而发生物权变动；②因附合、混同、加工而发生物权变动；③因先占、拾得遗失物、发现埋藏物而取得物权；

④因时效而发生物权变动；⑤因强制执行、公用征收、法院判决而发生物权变动等。

（三）物权变动之公示、公信原则

公示、公信原则是物权法基本三原则之一，物权的公示、公信制度则是物权变动的特有制度。

1、物权公示原则

（1）物权公示的含义及意义 物权公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，是物权享有与变动可取信于社会公众的外部表现方式。由于物权具有绝对排他的效力，其得失变更须有足够的外部辨认表征，才能透明其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全。因此，要发挥物权的排他作用，防止他人争夺和侵害，法律必须明定物权公示制度和公示方法，使当事人及第三人基于此公示制度得直接从外部认识物权的存在。正因为物权公示对于维护物之占有秩序和交易安全具有如此重要的作用，现今各国物权立法都专门设立公示制度，规定物权公示的方法和公示的效力。

（2）物权公示的方法 物权公示制度的建立，首先就得规定一种能为其他人所知悉的物权表面征象，即物权公示的方法。现代各国物权法均对物权公示方法进行了规定，一般依不动产物权和动产物权的不同而有所区别。不动产物权，以登记为其公示方法；而在动产物权，占有则兼任公示的机能。相应登记之变更，就为不动产物权变动的公示方法，占有之移转即交付，就为动产物权变动的公示方法。

法律通过赋予不动产物权登记、登记变更和动产物权占有、交付以公信力，使得社会公众可以通过登记、登记变更、占有、交付，这些表现征象知悉物权的现状与物权的变动情况。但这里要说明的是，公示的重点是对物权现状的公示，而不对物权变更的公示。因为公示制度的设计，就是提供当前物权的真实状态给社会公众，公示的本体只能是物权现状，而只有通过对前后两个物权现状公示的比较，人们才得知有了物权变动，物权变动的公示则间接实现了。

（3）物权公示的效力

从现代各国物权立法看，对于不动产登记、登记变更和动产占有、交付等法定物权公示方法的效力认定，大致分为三种立法主义。

①公示对抗要件主义。法国、日本民法规定，公示与否并不影响物权变动的法律效果，仅在对抗善意第三人时，未经公示则不具对抗力，与当事人之间并无作用。

②公示成立要件主义。德国民法规定，物权变动未经公示不生物权变动的效力，不仅对任意第三人如此，就连双方当事人间也将确定不发生物权变动的效力。换言之，物权公示成为物权变动的成立要件，物权变动必须伴有物权公示。

③折衷主义。是指对抗要件主义和成立要件主义皆采的一种主义，但各国在立法上往往有所侧重，以一种主义为原则，另一种主义为例外。如我国《民法通则》第72条规定，“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起移转。法律另有规定或当事人另有约定的除外。”此规定在物权公示立法上，就属于以公示成立要件主义为原则，而以公示对抗要件主义为例外的折衷主义。

2、物权公信原则

（1）物权公信原则的含义及功能 所谓公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。依此原则，公示方法所表现的权利状态为真实的权利状态，即使公示的物权内容与实际相去甚远。在公信制度下，公信原则追求的是法律的真实，而非事实上的真实，并以此保护交易动的安全，实现交易便捷。参与交易之人，不必费时费力去探究公示内容的真实与否和详查物权状态的实际底细，只须依物权公示之物权现状进行交易即可，避免遭受不测之损害。因此，物权公信原则是物权公示原则的必然，已成为现代物权法的一项重要原则。

（2）不动产物权登记和动产物权占有之公信力 登记或占有之公信力，指对于登记内容或占有获悉而予以信赖者，法律根据其信赖内容赋予相应法律效果，也即公信力使信赖者获得与其信赖的物权状态相一致的法律后果。由于公信力是以牺牲物权“静”的安全而保证“动”的安全，因此适用公信力原则时，必然涉及一个法律价值判断的问题，要求一定的适用条件。 一般公信力发挥作用的条件为：

①公示内容与实质物权不一致。如一致则公信力无作用余地；

②物权变动基于有效之法律行为。对于基于非法律行为之物权变动，因其不属于交易范畴，公信力无适用余地；

③取得人须为善意。对于恶意者，其并非基于信赖公示，致发生的法律效果公信力无适用余地。所以，在公信制度基础上，建立物权善意取得制度，此为公信力的法律效果。

（四）物权变动之立法模式

现今大陆法系物权变动立法大抵可分为意思主义和形式主义两种模式。

1、意思主义 物权变动的意思主义，是指物权变动的完成，仅须当事人的意思合致即可，不再以任何物质形式的作成为必要的立法主义。以法国法为意思主义立法的典型。在意思主义的法制下，物权变动仅存在于交易当事人的主观意念中，并不彰显于外，不需要以登记、交付的形式为物权变动的必要。因此，在诸如买卖、赠与的物权变动关系中，只要存在着以物权移转为目的债权契约，即使未履行登记或交付，物权变动的效果得以发生。

然而，在意思主义立法模式下，由于物权变动缺乏必要的能够为外界知悉的表征，过于强调主体的意思而忽视了交易安全的社会价值，很容易使第三人遭受不测之损害。即使其为弥补此交易安全上的严重不足，设立了公示对抗要件主义，希冀借此对抗利益促使当事人完全公示，但在诸如二重让与且均不登记的情况下，将落入法理和实践的矛盾中不能自拔，所以意思主义立法模式，应为我国物权变动立法所不采。

2、形式主义 物权变动的形式主义立法，指物权变动的完成除当事人意思合致外，尚须以登记、交付的形式为必要的立法主义。形式主义立法又可分为物权形式主义立法、债权形式主义立法两种，分别以德国民法和瑞士民法为其典型。在物权形式主义法制下，物权人须将其物权变动的意思彰显于外，以登记或交付的形式，作物权变动效果发生的必须要件，不过此时登记或交付的形式是对独立的仅就所有权移转的物权合意的公示。在债权形式主义法制下，物权变动同样须以登记或交付形式为变动效果发生的要件，但这种外在形式是对基于债权合意的公示。

无论哪种形式主义，都避免了第三人去探究物权人内心之变动意思的困难，弥补了交易安全的不足，兼顾了社会价值和个人价值的利益平衡。物权变动的形式主义要求，不仅使当事人间物权变动的存在与否和物权变动的时期更为明确，而且经由此对当事人间法律关系和对第三人法律关系的一体化处理，真正克服了意思主义将物权变动分为对内关系和对外关系而带来的复杂性。但债权形式主义立法，对于诸如仅依单方法律行为之物权变动（物权抛弃）的规定存在缺陷，对此后文详述。因此，对于长期秉承德国民法思想的我国，无论从理论性、安全性还是继承性来说，建议物权立法模式采物权形式主义。

参考书目：

周楠：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版。

梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社版。

梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社版。

王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社20版。

王利明：《民商法前沿论坛》，人民法院出版社年版 。

史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社版。

评析物权变动的模式 篇6

关键词：物权变动；意思主义；形式主义；公示

物权变动的模式是物权法律关系运动的基本形式，是指物权的发生、变更与消灭的法定方法，即确定基于双方当事人真实意思而达成的变动物权的合意所期待的法律效果是否发生的依据。

1 物权变动模式的概述

1.1 债权意思主义

梁慧星教授认为，债权意思主义的物权变动只需要根据当事人物权变动的债权合意就可以发生，也无须任何外在的表现形式。[1]这种模式下意思自治占主导地位，充分体现了尊重双方当事人的合意。

该模式以法国为代表，法国法典第1703条规定：互易与买卖为同一对待，仅得以当事人的合意为之。　[2]我们可以简单概括为债权行为=物权变动。债权行为成为物权变动的唯一的原因和依据。

1.2 物权形式主义

物权形式即当事人之间在债权合同之外，还须有独立的物权合意，并且通过登记和交付行为使这种合意行为表现出来。代表国家为德国。德国民法典第929条规定：为转让动产所有权，需要所有权人将此动产人和双方对所有权应发生移转成立合意。受让人己占有此动产的，对所有权移转成立合意即可。[3]　我们简单概括为：债权行为+物权行为（物权合意+登记或交付）=物权变动。

1.3 债权形式主义

债权形式主义又被称之为“折中主义”，是指物权因法律行为发生变动时，当事人之间不仅需要有债权的合意，还需要履行相关的程序，该登记的登记或者需交付的完成交付，才能发生物权的变动模式。

该模式为奥地利民法典首创。1811年《奥地利民法典》第425条规定：仅有的单纯的权源，所有权不转移，所有权及其它一切的物权，除法律另有规定外，仅可依法律上的交付和受领而获得。　[4]将其简单概括为：债权行为+登记或交付=物权变动。

2 物权变动模式的利弊分析

总的来说，形式主义将物权公示与物权变动本身紧密结合在一起。而在意思主义中，公示并非物权变动成立要件。物权形式主义认为物权变动能产生物权行为效力，债权意思主义和债权形式主义强调物权变动的效力是由债权行为所引起的。

2.1 债权意思主义的评析

优点：①能较快确定物权的归属。物权变动发生时间较早，有利于尽早确定物权归属，能够避免交易不稳定的现象。②能够简化交易程序，降低交易成本。只需双方当事人达成合意即可。③能充分尊重当事人的意思自治。一切交易完全取决于当事人的意思自由。

弊端：①存在潜在威胁。因为只要达成债权合意即可发生物权变动的效力，物权变动的事实无法被外界所知，容易诱发“一物二卖”的道德风险。②存在矛盾的法理逻辑问题。物权本身具有排他效力和对世效力，能够对抗所有人，而债权意思主义下的物权却不能对抗第三人。台湾学者王泽鉴先生也认为，公示对抗主义“有以成立物权不得对抗第三人之弊，与物权之本质不合，理论上也不当”。

2.2 物权形式主义的评析：

优点：①交易过程更为清晰。物权形式主义清楚地区分了债权行为和物权行为，使得立法结构更为明晰而富有逻辑。②有效维护交易安全。采用登记生效主义或交付生效主义，统一处理当事人以及第三人之间的法律关系　，有利于维护交易安全。③激励物权公示。采用公示生效主义能更加有力地激励交易当事人进行公示，用法律来保护自己已经取得的物权。

弊端：①物权行为理论是人为拟制的，非客观存在，在日常生活中难以实践。②忽视意思自由。物权变动须经过国家机关统一登记方可生效，强化了国家干预，而忽略意思自由。③过分强化物权转移的确定效力，弱化真正权利人。其强调物权行为的无因性，即物权变动不受债权行为的影响。这会导致“一个源于错误的交付也完全是有效的”，从而漠视了真正的权利人。

2.3 债权形式主义的评析：

优点：①维护交易安全。公示生效要件使公众能明了真实可靠的物权变动的事实。②交易相对简便。与物权形式主义相比较，债权形式主义不承认物权行为的独立性，仅仅将债权意思和交付或登记行为的结合即可[5]，省去物权合同的复杂性的同时提高了效率。③降低调查和举证的成本。只要当事人能证明存在合法权利的外在表现形式，一般不需要承担更多的举证责任证明权利的真实性，避免无限举证的困难。

弊端：①法理上存在缺陷。债权形式主义否定了负担行为和处分行为的区别，使得债权合意与物权合意相混同。有时候两个行为并非同时发生，这种以债权合意吸收了物权合意的观点是不科学、不切实际的。②过于保护第三人的利益。比如　“一物二卖”中，未得履行的买受人与出卖人之间的合同因未经登记或交付而使合同无效，出卖人不承担合同责任，买受人受到损害。③抑制意思自治。形式主义以登记或者交付为生效要件，使得物权变动在国家公权力之下运行，在一定程度上束缚了当事人的意思自由。

债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义模式下，各自有各自的特点，我们应该辩证的看待它们的优缺点，去其糟粕，取其精华，不断借鉴参考来完善我国的物权法体制。

参考文献

1 梁慧星.中国物权法研究（上）　[M]．法律出版社，1998

2 罗结珍译.法国民法典[M].中国法制出版社，1999

3 杜景林，卢谌译.德国民法典[M].中国政法大学出版社，1999

4 陈华彬.物权法研究[M].金桥文化出版（香港）有限公司，2001

5 孙维娜.　我国物权变动的立法模式[J].商品与质量，2010（12）

浅析我国物权变动模式 篇7

关键词：我国物权变动模式,局限性,对抗主义

1 我国现行物权变动模式

1.1 债权形式主义为主的物权变动模式

我国《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立, 变更, 转让和消灭, 依照法律的规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”这便是不动产登记生效的规定, 可见我国物权法原则上主要以债权形式主义的物权变动模式为主。

1.2 某些特定领域采登记对抗主义

我国大致在五个特定的领域采用了登记对抗主义的物权变动模式, 第一个特殊的领域是:特殊动产所有权。我国《物权法》第24条规定:“船舶, 航空器和机动车等物权的设立, 变更, 转让和消灭, 未经登记, 不得对抗善意第三人。”体现了对特殊的动产, 我国法律鼓励动产所有权人办理登记, 将登记作为对抗第三人的要件。第二个特殊的领域是:土地承包经营权。我国《物权法》127条规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同成立时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证, 并登记造册, 确认土地承包经营权。”第三个特殊的领域是:宅基地使用权。《物权法》第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的, 应当及时办理变更登记或注销登记。”第四个特殊领域是:地役权。第五个特殊领域是:动产抵押。

2 我国现行物权变动模式的局限

综上, 我国物权变动模式实际采用的是以债权形式主义为主, 兼采意思主义的二元主义物权变动模式。其具有意思主义和形式主义的优点, 有利于尊重当事人的意志, 但是也应当看到我国当下物权变动模式在理论与司法实践中的局限性。其一, 导致一物二卖合法不合理。因为在一物二卖中, 按照严格的债权形式主义原则, 出卖人和第三人处于有利地位, 而“先买人是‘债权人’, 而第三人是‘物权人’, 尽管他的物权获得发生在先买人的交易之后。”其二, 在司法实践中对一物二卖的处理, 由于涉及对先买人不公平合理的因素, 法院往往会对当事人进行调解, 避免物权变动中权利的冲突, 尽管这种做法可以在某种程度上做到相对的公平合理但是却极大地损害了我国立法的权威。其三, 债权形式主义应以形式主义为其主要的结构特征, 而应严格的对物权和债权进行区分。

3 我国未来物权变动模式的选择:从形式主义到对抗主义

3.1 我国采公示对抗主义模式的理论基础

3.1.1 激励登记为对抗主义物权变动模式提供了外部制度环境

登记物权作为《物权法》主要调整内容构成了物权调整的重心, 这就间接地决定了物权变动模式的选择在一定程度上要受制于一国的登记制度。我国传统的物权登记模式以管制性和强制性为其首要标志。这种物权变动模式将当事人是否登记作为物权是否生效的后果, 从而表现出极强的管制性。这种登记模式其本质就是不登记就没有物权效力, 其与对抗主义不登记也有物权效力的主张有着强烈的冲突, 所以对抗主义下的登记制度以任意性和选择性为其首要特征, 其本质为激励性的登记。

3.1.2 对抗主义物权变动模式的理念———弹性物权观念

弹性物权变动理念是相对于传统的物权绝对主义的观念而提出的截然不同的物权变动理论, 其理论的产生具有历史性与正当性。在传统的物权变动理念的指导下, 物权变动只有通过交付或者变更登记才能实现。而在对抗主义物权变动模式下, 物权既可以是绝对的也可以是相对的。有占有和登记做保障的物权就是绝对的物权而没有占有或登记的支持, 却有其他公示表象的保障的物权就是相对物权。在物权观念上的“弹性”集中表现在动态的物权变动过程中, 也就是说物权在变动的过程中是随着公示效力范围的扩大而逐渐成长为一个完整的绝对物权, 它的效力也会从相对效力逐渐变为绝对效力。由于我国民法受德国民法影响较深, 其绝对物权的观念对我国民法的影响可谓根深蒂固。但是物权观念和物权变动模式要与社会实践相适应, 要服务于人们的现实生活。因此, 深入的研究弹性物权观念从绝对物权向弹性物权转变的演化规律, 对我国更好的继受对抗主义物权变动模式有着至关重要的意义。

3.2 我国采公示对抗主义的必要性

3.2.1 对抗主义是平衡多种价值取向的模式

公示对抗主义倡导交易自由, 公示要件主义旨在维护交易安全。主要代表观点有学者渠涛的论“不动产物权变动制度研究与中国的选择”在物权变动的选择中, 我国传统的观点是维护交易安全, 因此会选择则公示要件主义。但是公示生效在某种程度上是以公示之名行严管之实, 特别是在市场经济发达的今天应当为当事人保留一定的自由空间。

3.2.2 国际接轨的需要

不动产物权的善意取得 篇8

不动产物权的善意取得制度是民法物权中的一个非常重要的制度,在我国的物权法法律体系中一直受到我们的重视。原本的《物权法》中善意取得制度只适用于动产权一项,但是新颁布的《物权法》对此进行了重新地修改,扩大了该制度的适用范围。现在,无论是动产权还是不动产物权都适用于该制度。《物权法》这一修改不仅可以更好地保护善意第三人的利益,同时也对我国社会经济的稳定发展具有重要意义。这一改变也结束了法律学界对于不动产物权是否需要以及适用于善意取得制度这一讨论。虽然,从法律层面上讲,该制度的适用范围扩大了,但由于不动产物权自身的特殊性,在司法实践的过程中,善意取得制度的可操作性还是比较低的,所遇见的情况会比较纷繁复杂。

所以本文的主要研究内容就是针对善意取得制度的新内容进行一个分析与说明,具体来说,本文从善意取得制度的基本概念,理论基础以及相关的主要构成要件等几个主要的层次,阐述了善意取得制度在不动产物权方面上的实践情况与操作性。法律制度的建设是我们建设法治社会的基本依据,做到有法可依对于整个社会的法律意识提升都有着重大的意义,从这个层面来讲,本文所进行的研究具有较强的现实意义。希望我们在以下文章中进行的简单论述,能够帮助到我国法治社会的全面建设,进而带动政治、经济、文化的多方面协调发展。

二、善意取得制度概述

所谓的善意取得制度也可以被称之为即时取得制度,即指动产物权或者不动产物权在无处分权人的名下,无处分权人将其转让给第三人。如果第三人是在善意的情况下取得了动产权或不动产物权,原所有权人如果想要追回动产权或者不动产物权,法律是不支持的。通过研究民法的发展史不难发现,罗马法根本就没有善意取得制度。这和罗马法所遵守的相关原则有关。而不动产物权的善意取得制度与动产权的善意取得制度不同,不动产物权的登记更加普适以及稳定,不受不动产物权占有情况的影响。

善意取得制度是如今世界各国民法中得到普遍规定的一项核心法律制度。随着我国法治社会理念的深入推行,我们对于各项法律制度的建立与健全也越来越重视。加上最近的新《物权法》颁布,对于善意取得制度的使用范围与相关规定进行了完善与更改,使其在不动产物权领域也拥有了法律效益。

三、不动产物权善意取得制度基础

(一)不动产物权善意取得制度理论基础

目前,关于不动产物权善意取得制度的理论基础研究比较多。总体来说,所有的研究可以分成两种。

首先,是公示原则。所谓的公示原则是指在进行物权变动的过程中,一方面要严格按照国家的相关法律法规进行,另一方面要将物权变动的过程向社会公开展示。这样做的目的有两个,一个是为了获得社会大众的认可,另一个是为了获得法律上的保护。从物理属性上来说,动产权和不动产物权是不同的,甚至是存在较大区别的。对于不动产物权来说,经常会出现一种情况,即占有和本权是分离的。现在,大部分人对不动产物权占有的理解都存在偏差,误以为只要从观念上来说占有不动产物权即是真正的占有,其实占有不动产物权需要有一定的依据。但由于不动产物权比较特殊,必须要通过国家的相关行为才能证明当事人占有不动产物权。而所谓的相关行为主要是指登记。进行登记之后,也就向全社会证明了对该不动产物权的占有。如果在司法实践中发现,不动产物权的实际所有人和法律所有人不同,则法律会优先支持法律所有人,即在法律上认为不动产登记的所有人才是真正的所有人,也就是权利人。物权公示,就是给物权的各种变动提供一个具有普遍信服的公信力。

其次,是“登记的推定力”。也有人将其称之为“权利正确的推定效力”。在我国,当事人的不动产物权利是指不动产登记薄上记载的所有权利内容。在不动产登记薄上会详细记载当事人的权利范围。而登记薄上记载的权利人可以独自占有不动产,同时也可以支配不动产。即不动产登记薄上登记的权利人就是不动产物权人。登记推定力和公信力和推定力之间具有密切的关系。登记推定力的存在使得不动产登记薄的影响范围扩大了,人们可以更加信任不动产登记薄记载的内容。也正是因为登记推定力的存在,人们可以将不动产物权作为流通商品的一种,同时也可以根据自身需要对不动产物权进行变更。登记推定力的存在确保了交易的安全性,大大减少了登记名义人所需承担的责任,还将举证责任转移给了提出相对应主张的人。此外,如果在不动产登记的过程中出现了错误,从而使得不动产物权的真正权利人和登记名义人不相同。那么在司法实践的过程中,首先要判断受让人的行为是否善意,然后再判断受让人是否支付了相应的对价。如果上述答案都是肯定的,则法律应保护此次交易,不动产的所有权应归受让人所有。

(二)不动产物权善意取得制度价值基础

其实,从根本目的方面来看,不动产物权的善意取得制度是保护了善意第三人的取得所有权,但在保护第三人的取得所有权的过程中却对不动产真实权利人的所有权产生了一定的影响。但这种决定是经过了全面的价值判断的。在权衡利弊以后才选择保护第三人的利益。所以不动产物权的善意取得制度具有一定的价值基础。

首先,该制度确保了不动产物权交易过程的安全性,大大提高了不动产物权交易的效率,保护了善意第三方的利益。虽然,在这一过程中,真正权利人的权益会受到一定的影响,但真正实现了保护不动产物权交易安全的目的。因为,相对于不动产物权真正权利人的利益来说,交易安全属于集体利益。在司法实践的过程中,集体利益高于个人利益是合理的,是受到法律支持的。

其次,不动产物权善意取得制度的存在促进了物的流通。在当前的社会经济环境下,社会的生产能力大大提高,几乎所有的物品都可以找到其替代品,不动产物权也不例外。不动产物权的交易过程使得不动产的权利人发生了变化,从某种意义上来说,该过程对于整个社会的福利提升都是有促进作用的。因此,面对两个利益取向,自然选择利益获得幅度更加大的一方。在不动产物权善意取得制度运用的过程中,善意第三人的利益得到了保证,最大限度地发挥了不动产物权的效用,真正实现了物尽其用。

最后,有助于原权利人采取相关的有效手段对他人的无权处分进行防范。如果不存在善意取得制度,那么所有的不利后果都需要由原权利人自己承担。而且,正是因为存在不动产物权善意取得制度,从而大大提高了原权利人的责任感。以往,如果发生了无权处分人处分了不动产的情况则大都和原权利人都很大的关系。一方面,在不动产交付前,原权利人对占有人没有进行全面的考察。另一方面,在不动产交付以后,原权利人又没有对占有人的行为进行监督,没有保护不动产。其实,原权利人是可以采取一定的措施的。如果发现了不动产物权变更异常情况时是可以提出异议的,这样就可以避免失去法律保护的情况出现。

四、不动产物权善意取得构成要件

在《物权法》中有关于善意取得制度的相关规定。从规定中可以看出,无论是对于不动产还是对于动产,善意取得制度的构成要件都是一致的。即有以下构成要件:第一,出让人无权处分;第二,受让人在整个交易过程中都是善意的;第三,受让人支付了相应的费用;第四,不动产物权发生了变动,这种变动是以登记的方式发生的。鉴于不动产的特殊性,其善意取得制度的构成要素在进行认定时和动产还是有一定区别的。《物权法》中有关于不动产物权善意取得制度的相关规定,这对保护不动产的交易安全,维护原权利人的合法权益以及完善我国的不动产登记制度和交易秩序具有重要的作用。

(一)第三人受让不动产时为善意

一般来说,是否善意是一项比较主观化的判断。善意是相对于恶意而言的,是一种主观的心理状态。世界上对于善意的标准由于不同的历史,人文,地理与社会因素而有所不同,不过大致可以分为狭义,广义,最广义三种。狭义的善意要求最为严格,需要完全排除行为人存在过失的情况。其次,从广义角度来说,所谓的善意要求假如行为人因为重大的过失不知则排除其善意。而最广义的善意则只需要行为人在主观上的不知即可。通常在实际生活中,我们需要根据具体的案件情况,对当事人的价值观念,标的物的行销方式,价值等综合因素进行判断来确定善意与否。

(二)受让人支付了合理价格

受让人是否支付了合理的价格进行转让也是我们《物权法》中所规定的一项善意取得制度的构成要件。关于合理价格这个概念,需要我们集合市场价值为参照物进行判断,如果受让人支付的价格和市场价格相比相差较大,远远低于市场价格,则可以认为受让人是恶意的。一般来说,对于动产的合理价值判断比较容易,而对不动产的合理价值判断需要考虑多方面的综合因素。第一,就是以当前市场普遍的价值作为参考标准,或是以当地的交易习惯为标准。第二,考虑不动产本身的情况,比如是房产的话就需要对房产的位置,楼层,采光,配套设施,交通情况等做出综合的判断。

(三)不动产物权已经发生变化

根据《物权法》的规定,只有在办理完不动产物权登记手续以后,受让人才真正取得了不动产物权。不动产物权包括的内容比较多,例如房屋所有权、土地使用权等。这些不动产物权在完成登记以后,不动产登记薄中的内容就具有了一定的法律效力。如果在司法实践中发现,不动产的登记工作没有完成,即不动产物权还没有发生变更,那么就不需要使用不动产物权善意取得制度。即使在案件发生时,第三方已经支付并实际占有了该不动产,原权利人也可以依据物上请求权要求法律保障自己的合法权益,返还原物,而第三人在这个过程中产生的实际损失可以找无权处分人,要求赔偿。

(四)是否以转让合同有效为要件

就目前的情况来看,我国的法律在转让合同方面还有待完善,在《物权法》中还没有对转让合同是否具有法律效力,是否可以作为不动产物权善意取得制度的构成要件做出规定。因此,现在很多人都认为无处分权人和第三方签订的转让合同不能作为不动产物权善意取得制度的构成要件。即在运用不动产物权善意取得制度时不需要考虑转让合同的法律效力。但也有人不同意这种观点,他们认为善意取得制度是维护交易安全和市场交易秩序的基础。因此,只有在保证交易合法的前提下才可以使用不动产物权善意保护制度。如果双方的交易不合法,即使受让人是善意的也无法得到不动产物权善意保护制度的保护,因为转让合同的无效。现在,还有很多人就这一问题在进行争论,各持己见。针对这个方面的争论,笔者比较同意第一种观点。只要受让人各方面都符合不动产物权善意保护制度应用的要求,则不需要考虑双方签订的转让合同是否合法,直接应用不动产物权善意保护制度保护受让人的合法权益。

综上所述,我们对不动产物权的善意取得制度进行了一个大致的了解与说明。作为民法中一项非常重要的制度,其在保障社会福利效益,受让人的基础权利,维护法治建设等多个方面都有着非常关键的作用。但是由于《物权法》的最新变化以及普遍民众对于善意取得制度的不理解,使得善意取得制度的实际作用还需要我们投入更多的宣传与研究。希望通过本文对于不动产物权善意取得制度建立基础的介绍以及对不动产物权善意取得制度构成要件的分析,可以让人们对不动产物权善意取得制度有更加全面地了解。同时也希望本文的研究可以进一步完善不动产物权善意取得制度,保障好更多个人与团体的合法权益,帮助我国的法治建设更上一层楼。

摘要：本文旨在通过对不动产物权的善意取得制度的简单分析,在结合《物权法》的基础上,对不动产物权善意取得制度的构成以及实际法律效力进行一个说明,促进不动产物权善意取得制度相关体系的建立,为我国的法律建设贡献一份力量。

关键词：不动产物权,善意取得,物权法

参考文献

[1]王亚男.不动产物权善意取得制度研究[J].人民论坛,2013(14):126-127.

[2]郑国强.不动产物权善意取得制度实证研究——以房屋的善意取得为视角[J].前沿,2013(10):78-80.

不动产物权权属确定理论的研究 篇9

( 一) 不动产物权登记和不动产确权之间的关系

从司法实践来看, 当事人提起确权之诉通常是请求法院判决变更不动产登记簿上产权人的姓名。不动产登记是不动产权属确定的重要法律依据。一般情况下, 没有发生不动产确权纠纷的情况下, 不动产登记上的权利人就是不动产的实际所有人。一旦发生了不动产物权纠纷, 则该登记只能起到推定作用, 不能成为认定物权权属状况的唯一依据。

需要注意的是, 不动产登记作为物权公示方法, 在现实生活中并不能成为物权确认的实体依据。也就是说, 法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范, 与实体权利的归属并不直接相关①。不动产权属登记并不能对不动产确权产生实质的影响。其原因是: 类似占有与权属的关系, 登记作为公示方式, 其与不动产权属之间无法始终保持一致也有发生分离的可能性②。最高法院在审理建筑物区分所有权司法解释第一条就明确写道: 已经合法占有, 但未办理不动产登记的可以认定为物权法上的业主。该条实际上承认了未登记的房主依法享有的物权。当事人若已经交付房款, 并实际入住该房, 虽未登记但当事人对该房屋依然是有权占有、事实所有。

( 二) 物权变动和不动产确权之间的关系

有不少意见认为, 不动产确权会造成物权的变动。笔者以为不动产物权的确权只是对真实状态的一种明确, 并不是追求物权变动的效果。从表面上看, 确权可能造成不动产登记簿上的房主易名, 造成了不动产所有权的改变。但实际上, 不动产物权从来就没有真正归属于原登记人, 可能是登记错误、房产实际所有人借用他人名义等情形造成的。通过不动产的确权只是恢复了不动产归原所有人所有的真实状态。而物权变动则是出于当事人的意思自治、事实行为等情形产生的, 是真实所有权人享有的对物的处分。物权变动形成的物权登记状况的改变只是对不动产物权状况的一种公示。

( 三) 不动产物权形成的基础关系与不动产确权

不动产物权的基础关系是指不动产物权形成的原因。因为权利人不可能凭空取得不动产物权, 而是需要通过支付对价、赠与等情形来获取。在进行物权确权的过程中需要当事人提交相应的证据材料, 可以说是先有基础关系再有物权确权。譬如不动产实际出资人与不动产登记人之间存在不一致的情形, 二者因故出现纠纷, 请求法院判决实际出资人享有房产。这类纠纷颇为常见。在笔者看来, 出资人仅仅提供相关的出资证明, 仅仅举证基础法律关系来确认其向登记人支付过购房款是不够的。出资人还需要提供相关的证明文件佐证自己出资与购房具有直接联系, 否则仅凭二者之间的债权关系如何能推断出不动产的真实所有人。

二、不动产确权案件的实例分析

( 一) 车库确权纠纷的法律分析

随着城市机动车保有量的不断攀升, 车库、停车位业已成为重要的不动产。对于车库的相关理论问题, 囿于篇幅, 笔者对此不多加探讨。目前车库的相关法律问题争议大, 目前包括物权法司法解释在内的法律文件对这一问题予以了回避。

对于车库的确权, 笔者认为应当区分来看: 有法定依法定, 无法定依约定。我国在不动产登记过程中并未要求车库必须登记, 这与不动产登记的滞后性有关。倘若买受人依法依规获取了车库, 当然应予物权法上的保护。从某种意义上来讲, 开发商在不动产交易中处于强势地位, 应在立法实践中加强对购房者的保护。例如深圳市在2014 年底针对较为突出的车库矛盾颁布了地方性政府办法 ( 征求意见稿) 。该办法明确了: 开发商兴建小区住宅时的配套车库归全体业主所共有; 增建车库可以进行买卖。笔者认为该办法首先满足物权法中车库满足业主需要的规定, 有利于规范车库交易和确权。

( 二) 共有房产确权纠纷的法律分析

在一些地方农村, 村民与非本集体经济组织成员通过在宅基地建设房屋, 往往面临着房产的确权纠纷争议问题。根据法律规定, 农村宅基地使用权归属于该集体经济组织成员, 且宅基地使用权不得流转。之前有不少拥有城镇户籍的人出于各种考虑前往农村购买宅基地受到了法律政策的严格限制, 即使购买了房屋的产权也成为问题。因而有城里人与有宅基地使用权的人共建房屋, 出资出力希望能共有房产的部分所有权。那么, 出资兴建房屋并约定可以共有房产的当事人能否确认自己对房屋是共同所有? 南通市中院审理过一起类似案件, 该院法官撰文指出: “法律禁止宅基地使用权向外 ( 包括城镇居民) 流转, 但并未禁止农民向城镇居民出卖、出租自有住宅、房屋”, “法律关于限制宅基地使用权交易流转的规定, 并不当然否定宅基地上房屋交易流转的效力。”③笔者不赞同该文作者的观点。因为我国在不动产领域奉行的是“房地一体主义”, 虽然房主征得了土地使用权人的同意得以合作建房, 理应享有部分产权。但由于我国法律禁止宅基地使用权流转, 房主之间的建造行为业已违背了立法的本意, 倘若将宅基地上的房产允许城镇户口的人所有实际上是变相的宅基地使用权的转让。如果他人确实出钱出力建设房屋, 理应按照债权债务关系对当事人进行补偿, 而不是让其享有房产的部分所有权。

三、完善我国的不动产确权制度

( 一) 完善不动产确权的立法配套工作

从我国目前的立法实践来看, 一些有争议性的不动产确权情形因为争议较大, 立法采取了回避态度。诸如上文提及的车库确权, 在不动产登记条例制定时就有学者呼吁进行相应立法。还有大量存在于农村集体土地上的“小产权房”, 官方的态度很明确就是该房产建设违法, 不登记也不发证, 事实上未对这些房产进行确权。由于没有明确的立法文件进行规范, 一有政策上的风吹草动就会激起一些小产权房转正的“利好消息”。这样一来只会增加小产权房问题解决的难度。实践中各地也有对小产权房拆迁的动作, 有些地方对房产所有者甚至还给予补偿。④笔者认为既然认为该房产违法就不能对其进行补偿, 否则就有承认原房主对房产的所有权的嫌疑。

随着不动产登记暂行条例的颁布实施, 各地正在大规模的进行各类不动产的登记清理工作。不动产的登记是不动产确权的重要依据。不动产登记只是物权的公式方法用以产生相应的公信力, 而不是物权取得与否的决定性依据。由于司法实践中有不少这方面的误区, 在立法的过程中应当进行明确的宣示。当然随着不动产登记的不断推进, 立法者可以从中汲取经验教训, 为制定统一的《不动产登记法》做出准备。

( 二) 高度重视农村不动产登记确权工作

城镇的不动产登记和确权较为完备, 但农村的不动产登记确权实践中问题较多。随着不动产登记全面展开, 这一问题日益得到广泛关注。首先, 农村集体土地的产权状况并不明晰, 集体土地实际上归村民小组所有, 但村民小组的法律地位规定的并不明确, 职能被村委会所取代。其次, 目前集体土地上的职能特别是财产上的职能被限制的过多, 包括上文提及的宅基地案例, 农村土地及其附属物在流转过程中障碍重重, 发挥不了增加农民收益的效能。通过组织实施好不动产登记, 为不动产的确权打下基础, 同时也可为日后政策和法律上进一步开放农村集体土地流转打下基础。做好确权登记工作, 可以让只享受土地承包经营权的农民在法律上得到充分保障, 防止农民对土地的权益被随意侵夺。

注释

1程新文, 司伟.权属登记与不动产物权确认:法律效果与程序选择[N].人民法院报, 2016-3-2.

2吴光荣.不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究[J].法律适用, 2014 (10) .

3周舜隆.农村宅基地上共建房屋的产权归属[J].人民司法, 2010 (22) .

不动产租赁权的性质及其物权化 篇10

租赁, 是一方将特定物交于另一方使用, 对方支付租金, 并在终止租赁行为后返还租赁物的一种行为。出租人和承租人之间签订了租赁合同, 租赁关系得以确认。这种基于租赁合同产生, 承租人享有的权利就是我们要探讨的不动产租赁权。这是和出租人所享有的出租权相对应的。

基于对承租人的租赁物拥有的权利, 承租人享有保护其占有物不受侵犯的从权利。即在租赁期内给予有关权利拥有人的相关权利。在我国法律法规中, 包括归还租赁物的请求权, 以及要求排除妨碍请求权, 并要求赔偿损失和其他权利。当然, 这种租赁权指的是承租人基于租赁合同的取得, 并且主要是指作为承租人对合同的另一方当事人即出租人的权利。

1 不动产租赁权的性质

从上文对不动产租赁权的介绍, 我们可以看出, 不动产租赁权具有超出一般债权契约的相对性效力。由于这个原因, 导致了学术界众说纷纭, 形成了不同的学说理论。简单概括一下, 关于不动产租赁权的性质学说, 大体可分为不动产租赁权债权说、不动产租赁权物权说、不动产租赁权债权物权化说三种学说。

1.1 不动产租赁权债权说

支持这种学说的学者专家们认为, 不动产租赁权从本质上来说属于一种债权, 因为不动产租赁权产生于租赁合同。不可否认, 不动产租赁权确实是因租赁合同而产生, 但并非凡合同创设的权利就一定是债权。例如我们在买卖合同中取得了标的物的所有权, 但是我们不可能因为买受人对标的物的所有权产生于买卖合同, 就认为所有权是债权。所以, 因为不动产租赁权产生于租赁合约就认为不动产租赁权是债权的说法是不确切的。

1.2 不动产租赁权物权说

该学说认为, 不动产租赁权属于物权。不动产租赁权的客体内容属于物权客体范畴。不动产租赁权的客体对象主要有土地、房屋等一些不动产, 当然也包括其他一些不动产。即不动产租赁权的对应的租赁物, 大多是实物形态的财产利益。而债权中的财产利益, 则是一种期待中的财产利益。是需要承租人确认和支付的, 因而具有不确定性和非实在性。但是, 恰恰这种实在性又是物权客体范畴之内的。这种观点首先违背了物权法定的基本原则, 其次, 是忽视了不动产租赁权产生的基础。我们不能因为承租人基于租赁合同取得对租赁物的占有并获得使用收益, 就忽视其权利得以产生的基础, 不考虑租赁之债履行上的独特性, 而把其定性为一种物权。人为的将一个完整的法律关系割裂、片面地为自己的某种主张取证的论证方式是经不起推敲的, 因而得出的结论也就不具有合理性了。

1.3 不动产租赁权债权物权化说

笔者认为不动产租赁权本质属性为债权, 不过为维护租赁关系中承租人的利益, 立法上引入了“买卖不破租赁”的规则, 使其具有了某些物权的特征, 该种现象即为“不动产租赁权的物权化”。我们所说的“租赁权物权化”, 并不是说租赁权由债权转化成了物权, 发生了根本上的变化, 而是指租赁权呈现了一定的物权性的法律现象。“租赁权在民法上是作为债权而存在的, 但不动产的租赁权通过各种特别法的加强, 一直使之接近于用益物权, 我们把这种现象叫做租赁权的物权化。”我们知道, 物权最大的特征是其具有绝对性。因此, 物权可针对任何人而主张效力, 保护其免受任何不法侵害。任何人对物权均负有尊重的义务。另外, 根据“物权法定”原则, 那些在法律中所列举的物权种类才被认为是物权。

在不动产租赁关系中, 租赁关系存续期间, 承租人可以以其租赁权对抗出租人。这样, 不动产租赁权就具有了普通债权不具有的对抗效力。同时, 承租人基于其所有权享有对第三人的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但承租人在受到侵害时, 基于其不动产租赁权, 请求损害赔偿应当是可以的。另外, 一般来说, 在大部分租赁合同中 (如动产租赁) , 租赁合同的期限都比较短, 相应的债权存续时间也比较短, 物权的存续时间则比较长。但是不动产租赁合同的期限一般都较长, 因此, 这也可以说是不动产租赁权债权物权化的表现。因此, 笔者认为不动产租赁权具有债权物权化的特征和趋势。

2 我国法律法规对不动产租赁权的规定

我国《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效”。第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力”[5]。我国《合同法》以上两条关于租赁合同期限的规定及租赁期间发生租赁合同效力的规定, 反映的就是我国采用“不动产租赁权物权化”这—学说的。在我国的立法中还有如下债权物权化的相关规定:《最高人民法院关于贯彻执行 (中华人民共和国民法通则) 若干问题的意见 (试行) 》119条:“私有房屋在租赁期内, 因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的, 原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《担保法》第48条:“抵押人将已出租的财产抵押的, 应当书面告知承租人, 原租赁合同对承租人和新房主继续有效;抵押人将欲租的财产抵押的, 应当书面告知承租人, 原租赁合同继续有效”。《海商法》第138条:“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权, 定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响, 但是当及时通知承租人。船舶所有权转让后, 原船舶合同由受让人和承租人继续履行”。《海商法》第151条:“未经承租人事先书面同意, 出租人不得在船机租赁期间对船舶设定抵押权”。以上是我国民商法中对“债权物权化学说”的适用。

3 不动产租赁权物权化的适用

根据上文所述, 我们探讨的不动产租赁权, 在本质上是属于债权。但不动产租赁权又不同于一般的债权, 可以说是一种物权化了的债权。本文从买卖不破租赁、承租人优先购买权、租赁物上设定其他物权情况、租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面予以阐述租赁权的物权化。

3.1 买卖不破租赁

我们知道, 不动产租赁权本质上为债权。但是, 在租赁期内发生的转让, 即出租人将租赁物的所有权转移给第三人, 不动产租赁权优于第三人的物权。因此, 所有权转移不破租赁即“买卖不破租赁”是租赁权物化的表现。在我国法律法规中有相关的规定。例如, 《中华人民共和国合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》第119条规定:私有房屋在租赁期内, 因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的, 原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

根据物权法中物权法定原则, 关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个:1) 须租赁合同为合法有效;2) 租赁物的让与亦须有效;3) 承租人须受领租赁物之交付。

3.2 承租人优先购买权

所谓承租人的优先购买权, 就是指当出租人出卖标的物的时候, 承租人在同等条件下对租赁物具有优先购买的权利。不动产租赁权属于债权, 成立的先后不影响效力, 但是在同样情况下, 承租人有超过其他买家优先购买标的物的权利。承租人的优先购买权, 是不动产租赁权物权化的重要表现形式。关于这一方面, 在我国法律法规中有相关的规定。例如, 《城市公有房屋管理规定》第36条规定:出售出租公有房屋时, 承租人有优先购买权。《合同法》第230条规定:出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 次承租人有以同等条件优先购买的权利。关于承租人的优先购买权的构成要件, 主要有以下几点:

1) 仅限于房屋租赁场合;2) 出租人出卖出租房屋, 应提前3个月通知承租人;3) 出租人侵害承租人优先权的, 承租人可主张该房屋买卖无效;4) 在转租的场合, 承租人与承租人都有优先购买权;二者发生冲突的;前者优先于后者。

3.3 租赁物上设定其他物权情况

我们知道, 一定意义上物权优于债权。但是在租赁物租赁期间, 在租赁物上设立的其他物权, 却不影响租赁合同的效力。这是不动产租赁权物权化的又一表现。例如, 《担保法》第48条规定:抵押人将已出租的财产抵押, 应当书面告知承租人, 原租赁合同继续有效。即租赁物在租赁期间被设定担保, 不影响租赁合同的效力。

3.4 不动产租赁权的排他效力

不动产租赁权的排他效力, 就是在租赁合同中, 承租人的主要权利为对租赁物的占有、使用和收益。根据物权法定, 租赁物的排他效力, 主要表现在几个方面。1) 在租赁合同存续期间, 出租人不得将该租赁物再出租给第三人。这样租赁权就有了物权的排他效力。2) 在同一租赁物上, 不得同时存在两个不动产租赁权, 即同一租赁物上不得有其他同以占有租赁物为内容的租赁权存在。3) 抵押权等担保物权可以和不动产租赁权同时存在于同一标的物上, 其效力次于不动产租赁权。

4 结语

不动产租赁权在传统立法上属于债权的一种类型, 在民事法律史具有其独特的地位。由于社会商品经济发展的需要, 出于对利益平衡的目的考虑, 基于社会秩序稳定、交易成本的降低、对弱势群体的保护等方面, 立法者对承租人给予了一定的政策上的倾斜, 使他们的合法权益得到更好的保护。这样一来, 不动产租赁权就有了一定程度的“物权化”表现。对此我们应该在借鉴其他国家相关成熟经验的同时, 以积极的态度和平和的心态回应租赁权的这种变化。并且不断完善我国法律法规关于不动产租赁权的相关规定, 使不动产租赁权更加适合我国国情, 在实践中的运行更加顺畅化, 不动产租赁权“物权化”的政策作用得以最大化的发挥。

摘要：在探讨了不动产租赁权的性质后, 从买卖不破租赁、承租人的优先购买权、租赁物在租赁期间被设定其他物权情况、不动产租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面探析不动产租赁权的物权化。

关键词：租赁,不动产租赁权,物化权,买卖不破租赁

参考文献

[1]张献民, 徐楠轩.“租赁权物权化”质疑[J].零陵学院学报, 2004, (8) .

[2]黄常青.论租赁权的性质及其物权化表现[J].兰州学刊, 2009, (6) .

[3]欧世龙, 刘小丽.试析租赁权物权化[J].郧阳师范高等专科学校学报, 2003, 23 (1) .

[4]胡卫东, 葛婧.论租赁权的性质[J].广西财政高等专科学校学报, 2004, 17 (6) .

[5]翟晓磊.试论租赁权的性质[J].金卡工程 (经济与法) , 2011, (4) .