住宅消费行为（精选十篇）
住宅消费行为 篇1
房地产是房产与地产的统称, 指土地及其永久建筑物。现代广义的房地产除了包括上述实物性房地产, 还包括与这些实物联系到一起的物权关系, 如其所有权、使用权等。房地产具有典型的稀缺性和增值性, 因此商品化住宅具有投资和消费的双重属性。房地产的稀缺性是指土地的不可再生性, 土地的面积是一定的。由于必须保证农业、生态环境等对土地的需求, 建设用地的供给具有刚性约束。房地产的增值性表现为因土地的有限性和居民和投资者对于房地产需求的上升, 导致土地的供给不足, 不能满足需求, 土地价格的不断上升导致房地产增值。因此, 房地产既可以用来消费, 又可以用来投资。此外, 房地产还具有一种公共物品 (准公共物品) 的属性。房产-“居者有其屋”是一个社会最基本的福利要求。所以, 对于房地产发展除了依靠市场调节, 政府适度管制也有必要
二、“刚性需求者”的消费行为特征分析
“刚性需求”很难做精确的经济学定义, 但近期却被频繁用于房地产市场的供求关系解释中, 用于描述人们对自有住宅不可或缺的需要的满足。一般将购买房屋以满足自住需求为最终目的个人或家庭成为“刚性需求者”。
本文就此类购买行为的文化、社会、个人、心理等行为特征进行分析。
1. 文化因素影响分析
文化因素一般又分为三个影响层次, 即文化、亚文化和社会阶层。
文化因素对消费者的行为具有最广泛和最深远的影响。马斯洛的需要层次理论认为“衣食住行”需要属于低层次的生理需求, 如果仅仅是简单地满足生理需求, 更理性的行为是选择租房而不是买房。受中华民族“家”文化的影响, 当没有一套真正属于自己的房子时, 往往居无定所, 容易产生漂浮不定的感觉。不仅如此, 中国历来有以房产来衡量家产的沿袭。
古人“昔孟母, 折邻处”的典故也体现了顾客默认的社会阶层与住宅小区品味的关联性。虽然贫富分化的现象已经比较明显, 但是社会阶层意识在近代中国的消费意识中的影响比较有限, 在户型设计方面许多楼盘规划的住宅时往往集一居室至四居室甚至连体别墅等多种户型于一体, 社会阶层区隔并不明显。只有少数楼盘明显定位于某一社会阶层。不同社会阶层有不同性价比等因素追求, 随着社会阶层的进一步分化, 以社区划分社会阶层的定位模式可能成为未来的主流。
2. 社会因素影响分析
购买行为也受诸如参照群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。其中家庭问题是影响房产购买的关键因素。
家庭结构的变化会形成一部分改善型需求。改革以来, 城市家庭结构更趋于小型化;但是, 随计划生育政策而生的“421”家庭结构的发展会引发部分家庭回归三代同堂居住模式的回归, 将引发大面积住宅的“改善型”居住需求;此外, 第二胎政策的放松也使购房者有预留空间的需求。
受中国传统婚恋观和人口结构男女性别比例失衡影响, 催生了“丈母娘需求式”的“特刚型”需求, 这一部分的需求往往是初次购买的较小户型。
“421”家庭结构推动房产消费的另一趋势是“敬老”模式的改变。如果四个老人都在外地, 两个大人的照顾任务就会很重, 如以小户型为的“父母房”即可解决对独立与亲情的兼顾。
3. 个人因素影响分析
购买决策也受其个人特性的影响, 特别是受年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性及自我概念的影响。
个人因素中的经济因素对购房的影响最为明确, 我们一般用“房价收入比”指标来衡量居民购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值, 这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平, 它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
按国际惯例, 房价收入比3至6是合理区间。一个城市的房价最理想的状态是, 中等收入者一个月的工资能买得起1平方米住房。那么, 当前的房价对于普通老百姓来说还是偏贵, 尤其是在北京、上海等城市。
我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。对于高收入阶层来说, 购房的支付能力较强, 4倍左右的房价收入比相当于发达国家水平, 购房压力很小。而对于低收入阶层来说, 10倍及其以上的房价收入已达到非常高的程度, 基本上不具备购买商品化住宅的能力。过高的房价收入比仍然是制约刚性需求者购买的瓶颈。
另外, 婚姻状态和流动性等个人因素也将对房产类型产生影响。一些大城市中的晚婚、独身、丁克、高流动现象将催生对小型公寓的需求。
4. 心理因素影响分析
商品化住宅的购买行为还受动机、知觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。
作为投资品的房产价格不升或升幅较低便丧失了投资价值;而以自住消费为目的的“刚性需求”, 只要预期价格下跌空间有限时就会积极购买, 消费时机的选择受价格变动的心理预期的影响。
个人对未来经济形势和对房价未来价格变动的预期是有很大分歧的。价格变动的预期直接决定了消费时机的选择。
参考文献
[1]菲利普·科特勒, 加里·阿姆斯特朗:市场营销.北京:华夏出版社, 2003
[2]罗宇凡、朱诸:我国房价收入比依然偏高.深圳特区报, 2009.04.17
住宅消费行为 篇2
住宅室内设计与商店等等服务性场所不同，它不会时时进行重新的装修或改变，所以设计师在室内设计上一定要注重时间的观念，这里的时间观念分为两种情况，其一，住宅室内设计要有时代感，要随着现代化社会的发展以及人们行为心理需求的变化来进行不断的改革与创新，要让住宅室内设计与时代的发展相结合，还能够作为潮流的一个代表，给用户以“新”的感觉;其二，因为用户一直住在同一种设计的室内，时间长了难免会对当初的设计及想法感到厌烦，其实这也是用户行为心理的一种体现，所以作为设计师一定要把这种因素的影响考虑到室内设计方案当中，要让室内设计能时时给用户一种新颖感，把他们的行为心理与室内设计紧密的结合在一起，即使随着时间的变化，也不会感觉到对设计的不满，比如说可以利用室内植物及装饰品的变化等等，让用户有一种景随物移，物随景变的新鲜感，满足他们行为心理的需求。
2.精神刺激
现代的年轻人都想寻求刺激，但这种精神刺激式的室内设计一定要进行合理的运用，而且“刺激”也不只是代表着让情绪高涨，它还有平复心情，让人放松的一层意思，这也是迎合用户的行为心理而设计的，比如说住宅用户是浪漫的年轻人，那就可以用粉红或大红的色调来进行装饰，一则给他们以温馨与浪漫，二则给他们以开朗与奔放，但要是针对老年人而设计的话，因为他们不喜欢大起大落，设计师就可以用蓝色来作为室内设计的主色调，不会让他们受到任何心理及行为上的刺激，如果是紧张的上班族，那可以用黄色或橙色来给他们一种舒适、放松感，总之，室内的具体设计除了要达到整体上的美观以外，必须与用户的行为心理相吻合，这样的设计才更具有价值。
3.空间感觉
因为室内设计的方法多种多样，而且现代人对住宅的要求也非常的苛刻，所以设计师一定要从用户的行为心理出发，按照他们的需求进行空间的设计，用不同的形态、不同的类型来给他们不同的空间感觉，做到收放有度，科学合理，比如说，有的用户喜欢大空间，那设计师就可以用横向矩形的设计方法，再加上一些家具的布局与设计，来给用户一种开阔感，也就是说设计师的设计理念要跟随着住宅用户的行为心理喜好而进行调整与改变，只有用户满意的室内设计，才称得上最好的设计。
住宅消费将持续发展 篇3
目前我国城市化水平为30％，城镇人口3.7亿。预计2020年城市化水平达到45％，全国人口14亿，城镇人口增至6.3亿；预计2050年城市化水平达到60％，全国人口16亿，全国城镇人口增至9.6亿。本世纪前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。有关专家指出，在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量。估计前面计算的因城市化所需要增加的住房数，要核减一半多。如果暂按一半核减，则前20年和后30年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。
按低速提高居住水平来预测
预计2020年城镇居民人均住房居住面积提高到12平方米，即建筑面积24平方米；预计2050年人均居住面积提高到16平方米，即建筑面积32平方米。按2020年城镇人口达到6.3亿人、每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。后30年按9.6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。以上预测，是把人均建筑面积的年递增率定在1％以下的低速增长水平上，可能慢了一点。如果把增速稍微提高一点，每年递增率超过1％，即2020年人均建筑面积达到26平方米，2050年人均建筑面积达到36.4平方米。这样，前20年需每年新建住房1.89亿平方米，后30年每年需新建住房3.33亿平方米。
从住房折旧拆除重建来预测
目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米。把以上的3项预测相加，包括对城市化影响未核减和经济核减的数字在内，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米，或者是核减后的3.56亿至4.19亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米，或者是核减后的4.66亿平方米至5.43亿平方米。以上的预测，仅仅是对需建设的住宅面积进行了预测。而住房建设的发展和对国民经济的重要作用，还需要从以下两个方面来预测。
从住房建设投资额持续增长来预测
据日本统计，从1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间，我国将把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7％，每年对国民经济的贡献率为0.6个百分点。
从增加住房有效需求拉动内需来预测
按前面预测，今后50年我国城镇每年新建住宅4亿平方米至5亿平方米，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。如果当年有8％左右的存量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。假如当年每买卖一平方米住房，当事居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。我们预计，2020年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后在30年时间里逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元左右。
对以上预测，需作两点说明。第一，以上预测采取了算术平均的计算方法，主要是为了看起来简单明了。而住房建设发展的实际，一般都会呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出现负增长的年代。第二，许多国家的住宅建设，在经过一段较快发展的时期后，由于住宅供应与需求相对饱和，就会转入住宅建设发展缓慢的时期。专家们在预测何时出现这个转折时，有两种计算方法。一种是以人均国内生产总值来计算。比如有的专家认为，人均国内生产总值超过3000美元以后就有可能出现转折。另一种是以人均住房面积来计算。由于各国的国情不一样，用作转折标准的人均住房面积也不一样。为此，我们在前面的预测中，考虑了四项减缓发展的因素：一是，每年住宅建设的规模，仅仅稍高于20世纪最后两年的水平；二是，人均住宅面积的增长只考虑每年递增1％或者稍低于1％；三是，使用较低的全国人口数。据一些人口学家预计，2020年我国人口将达到16亿，而我们的预计只用了14亿人口；四是，从我国的国情出发核减了一半因城市化而需要增加的住房。总而言之，我们的预测是建立在住宅建设面积增长较慢（如果按核减后的数字计算，21世纪前20年平均每年建设住房数量还低于20世纪最后两年的实际数字）、住宅水平提高较快、保证持续健康增长的基础上，因而没有去预测在21世纪前50年里，何时出现转折的问题。
住宅装修消费行为中的影响因素分析 篇4
消费是人类通过消费品满足自身欲望的一种经济行为[1]。随着我国人民生活水平的提高, 住宅装修已成为满足人们精神需求的重要手段之一, 并作为一种特殊的消费形式出现在大众生活中。
住宅装修消费之所以特殊, 关键在于其消费寿命的长期性和多样性[2]。当人们在进行其他消费时, 他能够在具体商品面前进行比较和挑选, 然后再决定是否进行消费;而当人们进行住宅装修消费时, 他无法进行比较和挑选, 在他决定是否消费时能见到的不过是一张合同、一份预算及工程施工图纸。所以, 人们在进行住宅装修消费时, 往往都是在预测中进行的, 这也给人们在消费心理上造成了许多顾虑。顾虑产生的具体原因, 目前大部分的消费者和装修从业人员其实都缺乏全面的认识。分析人们在住宅装修活动中影响消费行为的因素, 有助于帮助大家认清问题的实质, 其内容涉及住宅装修消费群体的需求、住宅产业的供需链、住宅装修行业自身的状态三个方面。
1 住宅装修消费群体的需求方面
住宅装修的消费群体主要是家庭成员, 家庭成员对装修的需求直接会影响装修设计与施工工艺。要说明这个问题, 可以从国民素质、国民经济、家庭结构、生活方式四个方面探讨。
1.1 国民素质
近年来, 我国国民素质逐渐提高是不争的事实, 国民素质的提高更多的是精神生活水平的提高, 这使人们在审美情趣及对待生活的态度发生着变化, 并促使人们努力要求与之相配的物质文明, 而人类的居住环境是物质文明的重要组成部分, 住宅装修又是完善居住环境的重要手段之一。
我国现阶段的国民素质需求决定了现阶段的住宅装修功能及风格, 而我国现阶段正处于一个发展着的转折时代, 形成了人们对生活态度的多样化, 这也必然会在人们的心理上产生不同的追求, 即有追求生活情感、兴趣的国际时尚需求, 也有由于长期的物质贫乏后暴富的病态需求, 而且后者在实际生活中一度还是住宅装修的主流需求, 如要求表面的华丽、材料的档次、造型的堆砌等, 这种心理缺乏对现实条件的考虑, 不重视生活的真正需求, 缺少对住宅装修应是使人们生活方便, 并体现健康文化精神的实质性了解, 只是为了满足病态式的心理。所以, 作为装修从业人员, 应努力探索传统文化、地域文化同现代生活方式的结合点, 建立符合我国国民素质需求的住宅装修文化。
1.2 国民经济
国民经济的发展必然带来消费水平的提高, 但地区性的经济状态差异、收入水平的差距, 给住宅装修消费形成了不同的消费群体, 不同的消费群体有不同的消费要求, 这就会促使装修行业中的不同服务形式企业的发展来满足不同的服务层次需求。但我国目前装修行业技术、管理水平不成熟的现状, 造成了行业服务形式单一的局面, 并不能充分满足客户市场的需求。
住宅装修消费作为较高层次的消费, 是生存需求满足后向精神需求发展的消费, 但在收入水平提高的前提下, 目前人们的消费观念还停留在物质阶段, 更多的是追求施工过程中材料费、人工费的价值。在这方面, 人们应提高创造性的、知识性的价值及服务的认可度, 加强对精神文明建设的正确理解。
1.3 家庭结构
家庭的人数和代际关系, 直接影响着住宅装修的功能、面积等条件。在现代社会的发展中, 人们讲求个性、独立和自我, 而不是要共性与服从, 这也催生了家庭结构小型化的发展, 并呈现多样化的状态, 如单亲家庭、单身家庭、丁克家庭等[3]。随着人们消费能力的增强, 家庭结构小型化、多样化会释放出更多的个性化需求, 同时也造成了不同于传统消费观念的自由发展, 并对住宅装修消费产生深远的影响。
另一方面, 对于人口结构复杂的家庭, 其成员在家庭中的需求也不尽相同。老年人好静, 青年人好动, 老年人的墨守成规与现实的生活态度, 与青年人的打破成规富于理想化的态度经常发生冲突。分析家庭成员的不同需求, 在住宅装修的服务中合理处理, 能更好提高服务质量, 满足人们的生活需求。
1.4 生活方式
住宅装修行业的出现, 是我国改革开放后人民生活方式发生变化的产物。从简单的粉刷到公共场所的装饰装修到住宅装修市场的出现, 在经济作用的推动下, 装修行业的客户对象和服务内容也随之改变。生活方式对住宅装修的影响是多方面的, 这里以卫生间的变化为例来做分析描述。
我国在20世纪80年代, 住宅卫生间的面积一般也就1 m2左右, 设备只有蹲便器, 主要解决人们上厕所的问题。而现在的卫生间除了解决上厕所问题外, 洗漱、洗澡功能一应俱全, 甚至出现了家庭成员专用卫生间, 以保证个人的私密性。在高端客户项目中, 甚至出现了卫生间是精神享受的休闲放松场所的概念。这一生活方式的改变不只是其本身功能的提高, 也使人们在家中的活动场所在精神上发生着变化, 包括对自身价值的改变、对自身身体的重视, 甚至对清洁概念的重新认识, 这种生活方式的改变必然对住宅装修的发展提出更高的要求。
2 住宅产业的供需链方面
住宅的物质环境是人们物质文明和精神文明建设的重要组成部分。需要说明的是, 住宅的物质环境是一个由多行业组成的产业供需链[4], 装饰装修是这个供需链的一个部分, 它与相关行业相互作用、相互影响。这里的相关行业涉及房地产业、建筑业、材料及家居市场等。
2.1 房地产业
房地产业向人们提供住宅的基础空间, 在我国的住宅市场中占踞了一夫当关的垄断位置。目前在房地产业倡导的精装房概念, 表面看是为住宅装修市场提供了有力的支撑, 但由于在发展过程中缺乏类似建筑业那样的技术生产体系为基础, 且在很大程度上采用的是垄断市场的商业性运作手段, 这在很大程度上影响了消费者的利益, 让人们在决定是否消费时在心理上左右不定。所以说, 由房地产业提供住宅装修市场的做法, 一方面具有将装修行业集中的特点, 方便装修业务的开展;另一方面, 房地产市场的状态也会直接影响到住宅装修的消费情况。
2.2 建筑业
目前, 我国的建筑业技术还是比较落后的, 其工业化、标准化、配套化的程度决定了住宅装修行业的工作范围。住宅建设集成化、智能化的提出加快了建筑业技术的进步, 但在一定程度上也影响了住宅装修业的大部分工程作业, 这也直接导致大部分消费者思考是购买集成住宅还是采用常规方式装修住宅的心理。
2.3 材料、家居市场行业
材料、家居市场是一个商业流通的行业, 同很多装修企业具有合作的关系。但它缺乏有效的技术体系、生产体系, 在很多环节还无法规范, 假冒伪劣产品时常混入其中, 并且灵活的、不规范的价格体系是其重要的交易手段, 这也造成了住宅装修市场质量、价格的不清楚、不稳定的现象, 进而影响人们在装修过程中的消费心理。
3 住宅装修行业自身的状态方面
消费者的认可程度, 很重要的一点是看给予的服务能为其带来什么样的价值。分析住宅装修的消费因素, 就需要看清住宅装修行业自身的情况, 并做出正确的评价, 这是住宅装修市场健康发展的基础。
3.1 行业的技术体系
我国的建筑装饰业虽然发展了三十多年, 但到目前为止, 市场上的住宅装修主要还是以施工业务为主体, 设计技术还没有得到足够的发展, 很多时候还是施工的陪衬, 而施工业务本身又是一个入门要求低的手工业体系。所以在整个装修行业中, 目前都没有形成相关的基础理论与技术体系, 现在所谓的技术更多的也是设计师、项目管理人员的经验与能力, 没有成为企业机构中的技术能力与构架, 造成消费者在进行住宅装修消费时缺乏参考依据, 产生顾虑。
3.2 行业的管理体系
目前的住宅装修行业在很大程度上还是一个以人际关系为竞争手段的行业, 技术并没有得到足够的重视, 这样就形成了恶性的价格竞争、广告竞争。其实真正的竞争力来自完善的服务, 而完善的服务需要技术体系、生产体系的有效控制。所以, 目前的装修企业管理运作方式, 必须同技术、生产相结合, 否则无法满足住宅装修消费者的心理。
3.3 行业的信用度
目前, 装修行业在长期的经济运作中产生的不择手段挣钱的经营态度, 给人们留下了很坏的信用形象。部分装修从业人员采取各种欺骗的手段获取利润, 使消费者总是用怀疑的态度、抵触的情绪对待。
4 结语
住宅装修活动不是单一的个体消费行为, 它是一个多因素相关联的消费行为。只有把相关的因素综合起来放到整体的经济活动中去分析, 才能让我们看清问题的实质, 让装修行业健康发展, 让消费者在进行住宅装修活动时打消顾虑, 放心消费。
摘要：目前, 人们在进行住宅装修的过程中都有不同的顾虑, 从住宅消费群体的需求、住宅产业的供需链、住宅装修行业自身的状态三个方面的相关因素进行分析, 帮助人们认清问题的实质, 促进装修行业的健康发展。
关键词：住宅装修,消费,因素分析
参考文献
[1]斯蒂芬·D·威廉森.宏观经济学 (第三版) [M].北京:中国人民大学出版社, 2009.
[2]设计人员培训能力教材[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/8fab9a2d4b73f242336c5fd9.html.
[3]王跃生.当代中国家庭结构变动分析[J].中国社会科学, 2006 (1) :96-98.
住宅消费行为 篇5
威海市物价局：
为维护我市城市形象，规范停车收费行为，保障停车场和消费者的合法利益，现就有关停车场收费行为做如下承诺：
一、本停车场将遵照市物价局、公安局《关于规范调整威海市区机动车停放服务收费标准等事项的通知》的有关规定，严格执行住宅小区停车场收费标准，遵守有关免费政策。
二、本停车场收费时，主动出具统一的收费票据。
三、本停车场在醒目位置进行价格公示，详细标明停车场种类、名称、服务单位、停车泊位数量、收费标准、监督电话等内容。
四、本停车场经营过程中转包或转让，双方将在第一时间向市物价局备案。否则，视为放弃收费资质，原《政府定价停车场收费审批表》自行废止。
五、本停车场将按要求试运行三个月，期满后重新报批。停车场经营期间一旦发现有违规行为，将立即纠正并自觉接受物价部门的处理。
以上承诺，本停车场自愿遵守。
承诺人：（负责人签字和单位公章）
北京住宅市场销售行为经济学分析 篇6
1 北京住宅市场销售波动走势
北京住宅市场自1998年住房分配改革后逐步进入市场化。在经历了前期缓慢升温之后, 从2004年起, 北京住宅价格又出现上涨趋势, 并逐年大幅上涨, 截止目前, 仍处于上升阶段, 热度持续不减。但与此同时, 住宅销售面积却呈现出另一种非线性走势, 在2005年销售面积突破2 500万m2、达到历史高点后, 开始逐年下降, 在2008年跌至谷底。然而, 自2009年上半年开始, 在价格继续上涨时又开始猛增, 到2013年达到价格最高点21 728元/m2。将北京住宅市场2004年-2013年间的销售波动划分为三个阶段: (1) 2004-2005年, 住宅销售量价齐涨; (2) 2006-2008年, 住宅销售价涨量降; (3) 2009-2013年, 住宅销售量价齐涨。
2 北京住宅销售市场波动的经济行为分析
2.1 2004-2005年, 代表性偏向和自我归因效应引起住宅销售量价齐涨
行为经济学提出, 由于人们的认知偏差的存在, 当遇到复杂而不确定的事件时, 往往根据过去经验, 用简单的类比的方法去进行判断, 如果两类事件越相似, 人们就越认为这两类事件属于同类事件。这称之为“代表性偏向”, 它往往导致人们的过度自信。房地产市场上的“惯性效应”就是人们使用“代表性偏向”进行判断的结果。
2003年由于国家宏观调控和非典的影响, 北京住宅销售市场预期不明, 表现平淡。进入2004年, 外部因素对市场的影响逐渐减弱, 市场交易又开始活跃, 不少之前未释放的消费需求开始推动当年住宅价格的上涨。当市场持续这种局面时, 自用购房者会在代表性偏向的影响下, 根据现在房价的连续上涨去预测以后房价会进一步上涨, 担心越往后越无力购买, 从而会把自己的购买决策提前, 进行“恐慌性消费”。
而对于投资购房者而言, 他同样会根据过去而推知将来, 快速买进, 进行“惯性投机”。投机的连续成功使投资者继续深信房价还会持续上涨的结论, 另一方面还会将成功的原因归结为自己的某些行为, 出现“自我归因”效应。在这种思维影响下, 决策者不会再去仔细分析投机成功的原因。例如, 某投资者在2004年买入, 此时房价5 000元/m2, 他根据自己的经验预测2005年房价还会继续上涨, 到了2005年北京的房价确实上涨为6 200元/m2, 他的预测被证实, 这将更加强化决策者的乐观心理, 并促使其在房地产市场上投资的心理更加狂热而忽略了仔细分析投机成功的原因。
在这两类购房者共同的作用下, 房价持续上涨, 住宅的销售量也随之而大幅提升, 2005年住宅销售面积达到了最高点2 566万平方米。
2.2 2006-2008年, 锚定效应和羊群效应引起住宅销售价升量降
锚定是指人们倾向于把对将来的估计和已采用过的估计联系起来, 同时易受他人建议的影响。当人们对某件事的好坏做估测的时候, 其实并不存在绝对意义上的好与坏, 一切都是相对的, 关键看你如何定位参照点。参照点定位就像一只锚一样, 它定了, 评价体系也就定了, 好坏也就评定出来了。如对人们对损失和收益的估计不是基于财富的绝对变动, 而是财富的相对变动。这个相对变动总是依赖于一个参照点, 当财富高于参照点时, 就为收益, 当所得财富低于参照点时, 就为损失。
2006年, 北京住宅价格开始大幅上扬, 价格的上涨使人们对房子的心理价位产生了影响, 再通过房地产开发商、银行等机构的宣传, 以及购房者相互之间的反复刺激, 购房者的心理价位逐渐升高, 这个心理价位就是其判断购房是否划算的参照点, 也就是锚。以前近百万元一套的天价房, 现在则认为价位合理。因此, 在锚定效应的影响下, 即使销售价格达到了新的高点, 仍会有购房者特别是投资者愿意出高价购买, 进而再次推高市场心理价位导致更高的价格上扬, 第二轮的价格上涨又反馈到第三轮, 人们不断地吹胀一个由自己编制的泡沫, 进行搏杀, 恶性循环, 最终形成了2007年底北京房价达到12 000元/m2的高价。
房价的持续上涨总归是要脱离一部分人的实际购买力的。2006-2007年房价的上涨速度已远超过去的两年, 2007年的房价甚至达到了2005年的2倍, 这对于市场上自用购房者来说, 压力相当大, 他们开始变得谨慎、担心、犹豫不定, 处于浓重的观望气氛中, 逐渐地, 周围的人也开始加入观望者的队伍, 引起了持续观望的羊群效应, 使住宅销售面积产生了波动。
进入2008年, 美国次贷危机开始蔓延, 市场上愁云密布, 原本观望的购房者更加看衰楼市, 购房者中有不少“有识之士”开始研究国外历次经济危机对房地产市场的影响, 他们发现每次经济危机都会把房地产泡沫刺破, 导致价格直线下降。在代表性偏向的作用下, 他们坚持这个看法, 这进一步放大了市场观望羊群效应, 一时间, 市场上无论是投资购房者还是自用购房者都不再轻易出手, 带来了销售面积更长时间、更大幅度的波动, 最后致使2006-2008年的北京住宅销售面积出现了萎缩, 没有实现量价齐升的完全繁荣景象。据统计, 2006年北京住宅销售面积同比下降%, 2007年北京住宅销售面积同比下降%。2008年北京住宅销售量大幅度缩水, 商品住宅销售面积同比下降40.4%。2008年的房市一直处于低迷之中。
2.3 2009-2013年, 反应过度引起住宅销售量价齐涨
2009年随着政府4万亿以及各种救市举措的逐步实施, 特别是放松房地产市场调控的利好政策, 使得一部分自用购房者为“消息观察者”, 他们不依赖过去的价格信息, 而是利用有关未来价值的私有信息进行预测。在2009年初期, 这类购房者观察到了国家救市的利好消息, 他们就即时进行买入行动, 销售缓慢上升。
其后, 另外一部分消费者则是完全依赖最近的价格变化而做出决策, 他们在观察到由于“消息观察者”的进入而引起的价格上涨动量后, 保守观念开始松动, 立即跟随进行买入。他们没有考虑到在次贷危机影响之下, 国家经济后市预测还不明朗等现状, 而直接根据2009年初价格上涨进行买入, 从而其行动引起价格产生更大的变化。此类消费者归为“动量交易者”, 这类消费者则完全依赖最近的价格变化而进行决策。他们对后来的“动量交易者”继续施加负面影响, 使他们错误地理解为会有更多的利好消息, 从而导致越来越多的“动量交易者”加入, 过多的买入力量推动房价远远超过了国家利好政策信息所能引起的应有的好转。最后在最初的“消息观察者”和随后“动量交易者”相互作用之下, 消费者产生反应过度, 将房价推向了最高点。从2009年3月份开始北京月度成交均价持续上涨, 月度涨幅一般在400元-600元/平米左右, 2013年住宅成交均价达到最高, 高达21 728元/m2。住宅销售量也在2009年3月份开始急速上升, 房市出现了强势的回暖趋势。
3 结论
透过行为经济学的视角, 回顾北京住宅市场2004-2013年销售表现发现, 在宏观环境向好的情况下, 市场微观主体在代表性偏向、自我归因效应和锚定效应的作用下, 会不断推动市场价格上行, 当达到某一点时, 加上一定外部影响, 消极的羊群效应开始蔓延, 促使市场交易量掉头直下, 直至有新的市场刺激出现, 促使市场中的某部分人反应过度, 成为拉升市场的主要力量。展望2014年房地产市场, 如果宏观经济继续保持低迷, 购房者的热情会逐步消退, 取而代之的将是悲观的羊群效应, 市场又会出现新一轮的波动, 销售价格动荡, 导致销售面积下降。
参考文献
[1]赵晨钢.房地产营销行为经济学分析[J].合作经济与科技, 2013 (20) .
[2]邓德炮.基于行为经济学视角的房地产价格波动分析.内蒙古科技与经济[J], 2012 (14) .
住宅室内设计材质机理与消费心理 篇7
随着科学技术水平的进步与发展, 材料也日趋多样化, 各种新型材料出现在住宅室内中, 设计的新颖与独特性, 选材也逐渐的考究起来。如:橱柜台面的选择, 目前市场上作为橱柜材料的有大理石, 人造石, 石英石, 以及水晶石等, 不同材质的选择不仅会影响到设计的效果, 同时也反映出消费者的欣赏水平, 消费层次等。
一、材料的种类
材料是家居设计中营造环境的支撑骨架, 是设计取得效果的媒介桥梁, 材料的种类繁多, 分类方法也是各异。在家居设计中, 有按顶面, 墙面, 以及地面三大类来划分室内装饰材料, 也有按材料的性能来划分的。比如, 水电类需要的电线, 水管, 套管等, 泥工类需要的瓷, 等;还有人将其分为:墙体材料, 地面材料, 装饰线, 顶部材料以及连接件, 紧固件, 与胶粘剂等。装饰材料还可划分为以下几种:吊顶材料, 五金材料, 地面材料, 油漆材料, 门窗材料, 墙面材料, 胶粘材料, 水电材料。
如:吊顶材料。吊顶是现代住宅室内设计中常见的装饰手法, 它既能美化空间, 又能区分与划隔空间, 在很多情况下, 家居空间通过隔断, 墙体这些硬隔断来划分, 会显得空间拥挤与局促, 而若采用软隔断, 通过对天花与地面来进行空间划分, 设计效果则事半功倍。在家居设计中, 通过天花不仅可以掩盖梁位, 美化空间, 而且还可以划分空间。吊顶材料可分为面板和架构龙骨两个部分。而吊顶面板又可分为普通石膏板与防水防潮类面板。龙骨又可分为金属龙骨与木龙骨。
目前, 普通石膏板常见规格有1200*2400或者1200*3000, 其是由双面贴纸内压石膏而形成的, 其主要特点就是价格便宜, 但其缺点则是遇水容易分解与软化。普通石膏板在室内中, 被广泛采用, 如大面积吊顶, 室内客厅, 餐厅, 过道或者卧室这些对防水性能要求不搞的地方, 都可以选用, 而且, 它还可以用来做隔墙面板。
防水面板在市场上的形式有很多, 如硅钙板, 铝扣板, 铝塑板以及PVC板等。硅钙板学名被称为是石膏复合板, 它是一种多空的材料, 具有良好的隔热, 隔音性能, 在室内空气干燥时, 它可以释放水分子, 而在室内空气潮湿的情况下它可以吸引空气中的水分子, 因此它是可以调节室内空气的干, 湿度的, 另外它还有阻止火势蔓延的功能。硅钙板在外观上与石膏板相似, 但其与石膏板相比, 其具有防潮功能, 可适用于厨房卫生间这些场所, 但在住宅室内设计中, 由于考虑到消费者需要长期的居住, 常年使用等, 这些特殊因素, 则不建议选用硅钙板来使用。铝扣板是20世纪90年底以来出现的一种新型的住宅室内吊顶材料, 主要用于厨房与卫生间中, 它是一种全金属打造的材料, 是环保性能与实用寿命上, 都明显高于其他防水材料。在设计中, 将其比喻为“厨卫的帽子”, 目前铝扣板材料已经逐步普及各大中型城市, 并且逐步的全面化与成熟化。其工艺技能也在不断的提高, 有喷涂的, 有滚涂的还有覆膜的, 其颜色也是越来越多样化。铝扣板与换气扇, 照明, 取暖等设备搭配组合, 又形成了目前市场上流行的集成吊顶, 又称整体吊顶, 其是继整体卫浴与整体厨房之后出现的, 在厨卫吊顶装饰上的最新产品, 其方便性, 实用与美观性大大受到消费者的喜爱。铝塑板也是一种新型的材料, 其不论是经济性能, 还是色彩的多样性, 施工的便捷性以及绝佳的防火性等都收到消费者的喜爱, 但其常见规格为1220*2440跟铝扣板的规格比起来相对较大, 而家居中卫生间, 厨房的面积则较小, 不方便在家庭中使用, 更常见的是在大面积的室内吊顶以及包管上, 以及室外大楼的外墙与门脸上。PVC材料与上述其他材料功能相近, 但其易老化与变黄, 故随着铝扣板, 铝塑板材料的出现, PVC也逐渐退出消费者的视线。
二、材料的特性与消费心理
色彩是依靠材料来展示实现的, 它不可能脱离材料来单独存在, 设计师通过材质这个媒介来对消费者进行沟通, 传达设计师的意图。不同质地的材料给人的感受以及视觉形态是不同的, 在住宅室内设计中, 三围一体的空间装饰形式也透露出不同的生活表情。如:木材温馨, 朴实的质感, 使人有接近原生态的心理感受, 同时也是中式风格, 田园风格的最爱。冰冷的石材给人简洁, 大气的心理暗示, 昏暗的房间, 或是狭小的空间, 或是简洁的欧式或是现代风格, 石材则是良选, 带给人的是一种明亮、大气、简洁、时尚。哑光性的塑料给人是朴实, 亲切, 和谐;拉丝金属体现的是机械美、科技美、透明材质的玻璃等宣扬的晶莹、透气具有延伸感的视觉美;白色的陶瓷带给人洁净、纯洁之美;半透明的材质表达的是可爱绚丽、浮想翩翩、似透非透之美。
随着生活节奏的加快, 工作压力的增大, 越来越多的人们开始喜欢选择具有“大自然”气息的材料来装饰空间, 美化空间, 试图在紧张的生活状态下能够满足自己回归自然, 亲近自然的渴望心理。于是, 在自然与人工的结合下, 各种新型的材料涌现而出, 如:硅藻泥, 据说硅藻泥具有透气性, 吸收甲醛, 苯等有害物质的活氧性物质。
以往乳胶漆的墙面已经不再满足人们的心理需求, 生活压力之下, 消费者更希望看到的是具有暖意与人情味的家的温馨, 于是墙面的装饰材料种类繁多起来。近年来, 在墙上使用墙纸, 或者墙布, 甚至是墙衣已经越来越受到人们的喜爱, 墙纸或者墙布色彩的变化, 以及材质的温馨更能够体现消费者的心声。
三、材料的环保型
在家居设计中, 环保型, 无污染型尤其重要, 人类大部分时间是待在家中, 若家居具有污染性, 则后悔莫及。在室内中, 所选用材料尤为重要, 绿色设计, 以及生态设计是消费者所宣扬的, 也是未来的发展趋势, 同时也是消费者所紧密关注的。
是否具有环保性, 是否具有污染性, 则与消费用材紧密相连。在家居设计中, 最有害的物质则是甲醛与苯, 而此类物质又是无味, 无色, 极易融入空气中, 纳入呼吸管道的有害气体。在住宅室内设计中, 最易释放甲醛与苯的则是板材与油漆, 而在市场中, 真假材料又是难以辨别。材料的环保型是消费者所关注的, 设计师在设计过程中, 除了要在选材方面实用环保型的材料之外, 消费者还应在自购选材过程中, 选择具有环保型的, 国家认可达标的商品。
总之, 设计师应该对住宅室内设计材料的性能进行评估, 从而引导消费者对材料的选择和设计, 从环保健康角度对材料提出合理化的建议和意见, 从而制定出设计。
参考文献
[1]崔笑声.消费文化时代的室内设计研究[D].中央美术学院, 2006.
[2]刘红菊.浅谈家装软装饰[D].吉林大学, 2006.
[3]孙强.论室内设计中的人性化空间创造[D].合肥工业大学, 2006.
[4]向阳.现代材料在室内设计中的运用与研究[D].中央美术学院, 2008.
[5]陈晓燕.基于白领女性消费心理的情感化设计研究[D].首都师范大学, 2009.
住宅消费行为 篇8
一、居住行为及居住外部环境分析
1. 个体意识增强
目前,产品的生命周期越来越短,新产品的推出速度越来越快。人们品位更换速度加快并且总是比上一代快得多,使其出现审美疲劳。这种喜新厌旧的态度,归根结底是由于个体意识的增强,而这种增强主要体现在年轻一代的身上。上世纪80年代生人对新事物具有超强的好奇心和对规则的打破欲望,以及对自我生活控制需求的高涨,特别表现在对住宅方式一成不变的抵触上。随着新兴一代逐渐成为社会的中坚、成为购买住宅的主力,他们的价值追求、生活理念的变化对住宅照明形式的影响是巨大的。根据世联行2008年调查,“80后”的人对于户型的需求以两房和一房为主,在首次置业上偏向于中小面积,大多数人希望是40—100平方米的建筑面积而拒绝求大求奢,置业态度完全和之前60年代的人不一样。不带有炫耀性,而关注在自己适用的小天地装饰出自己的品味和情调来,实用为主[1]。传统的照明方式无法满足这种个性化、多样化的需求,必须要有新的照明策略来满足。
2. 社会环境改变
(1)建筑技术高度发展
空间技术的进步带来住宅空间结构的根本性变化,主要表现在异型性住宅空间、大跨度住宅空间、快速装配空间等模式的出现。住宅大空间结构的实现带来了空间可分割、可变化的能力,配合隔墙的轻质化和可拆改化,居住空间的大小可灵活布置,空间组合创造余地也不受限制,这种情况下根据房间用途进行设计的照明方式显得落后了,照明必须找到适合这种变化性的新的设计方法。
住宅灵活性与开放性的概念,是在大规模的建设使城市住宅在量的问题解决之后,转向质的提高阶段时出现的。人在住宅中的主体作用被强调出来,住宅应该主动地适应居住者变化着的生活,居住过程也是对住宅和环境的完善过程。从某种意义上讲,一栋住宅交付使用之后,便处于永无完结的变革之中。在不同阶段中的不同的使用者,不断地改变着他们所居住的空间。实际上,住宅上一个以使用者为中心的变化、灵活的开放的空间系统,灵活性、开放性、可参与性是住宅具有的特质,设计和建造是应充分考虑到住宅建设这一非凡属性。1977年《马丘比丘宪章》中也曾指出:“住房不能在当做一种实用商品来看待了,必须要把它看成为促进社会发展的一种强有力的工具,住宅具有灵活性,以便于适应社会要求的变化,并鼓励建筑使用者创造性地参与设计和施工。”[3]早在1932年,建筑师柯布西耶就在Algiers设计了一个由多层线性结构的建筑物,住宅可根据自己的喜好由住户自己发展完成。1961年,荷兰建筑评论家约翰哈布瑞肯(John Harbraken)提出将结构和服务系统分开。这个提议被纳贝汉姆德和尼克维克森继承并发展,提出了Psshak(灵活住宅),它关注于小模块中可随个体需求改变的问题。在这个指导思想下他们设计了伦敦Adelaide大道上的三层住宅。在1971年荷兰的赫尔曼赫兹伯格也在该思想的指导下进行了Diagoon项目实施。在这些建筑师看来,房屋的骨架和内部部件是非常明显的两部分内容,只有用户才是住宅区分的关键,才能赋予住宅以个性。[4]在河北省保定新一代高层居住区C区三期四期工程实践中就表达对居住行为及环境的变化的关注:根据购房者的没有夫妻进行业余充电、家庭办公的需要。在有了小孩之后可以将原来的书房改成儿童房,方便父母进行就近照顾;又或者可以根据需要变成步入式更衣间满足储藏的功能;同时,由于间隔方式的灵活性形成了多种居住方式,可以满足两代、三代、及工作的需要。如父母子女休息及各自工作行为的满足、可满足临时客人休息的需要、为年迈父母与子女居住提供便利。
(2)国家对中小户型高度重视
从社会背景看,在我国城市化进程加快的背景下,人口聚居与固定的土地面积之间具有不可调和的矛盾。中国房地产市场最近十年才发展起来,房子进入流通领域带来的问题就是人们能否买得起房子和买什么样的房子。住宅价格与居民平均收入的巨大差距也导致住宅形式需要有相应对策。以调整住房供应结构、稳定住房价格为出发点,2006年国家发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,规定:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。面对中小户型的住宅,在套内面积有限的情况下怎样给与住宅以灵活性、可变性,使其能够随着居住者的变化而变化成为住宅设计的重点。而这种灵活性可变性又为住宅照明设计提出了新的要求。
二、设计策略
室内照明设计的本质是对生活的设计。针对上述住宅设计出现的新情况,我们以住宅绿色照明为根本出发点,在以往照明设计的经验的基础上,与住宅模式变化引起的新需求进行结合,得出住宅照明设计的几点设计策略:
替照明
我们习惯于用一盏吸顶灯、一盏吊灯来进行某一空间的照明,久而久之便形成了住宅照明中非吸顶灯、吊灯不可的习惯性想法,以具体的器具来代表功能而忽略了照明的本质是使空间亮度能达到能满足我们使用需要的根本性目的。所以,现在我们需要在住宅照明设计中建立起“目的意识”,即切实从目的出发进行设计。具体做法是,首先要通过一系列的分析调查确定目标对象在空间的活动类型,列出主要和次要的活动,然后根据分析结果进行多层次照明设计。
2. 适应性照明思想
根据前面的分析,我们可以得知空间具有多重服务属性而非单一的一种或两种用途;随着时间的推移也可能会产生新的空间需求。基于这种变化性,我们提出适应性照明思想。适应性照明是指在满足当前照明需求的基础上能前瞻性地考虑未来可能出现的新照明需求,据此进行设计,使最终设计结果具有满足未来需求的能力。
3. 智能化照明思想
通过智能照明控制技术从照明的目的出发进行人工照明光环境的创造,能够针对不同的活动目的最大程度地满足居住者的差异性照明需求。同时,智能化照明将与家庭智能系统结合,并与网络、无线通讯相联系,真正做到光随我动。
总之,在照明设计领域,满足工效学方面及规范方面的硬性要求的基础之上应该还有对光环境的追求,即用光来塑造空间,光要作为室内设计的一个重要设计要素存在而非一个简单的照明的工具。只有达到进行“光环境设计”的程度,才能从人文关怀的层面真正实现绿色照明。
摘要：随着科技的发展及80后年轻人逐渐成为社会的中坚力量,居住行为及居住环境的变化对住宅照明产生了巨大影响,住宅绿色照明将更注重从照明的根本目的出发,形成以注重照明效果而非以照明器具代替照明以及适应性、智能性为主要特点的新的照明设计策略。
关键词：环境分析,照明效果,智能性,适应性
参考文献
[1]周庆华.现实条件下城市住宅设计的变化及趋势研究[D].合肥:合肥工业大学,2005.
住宅消费行为 篇9
住宅性价比的研究在消费者住宅选择问题上具有极高的应用价值, 值得市场各方关注。然而, 对性价比的研究长期以来仅停留在定性阶段, 本文则找到影响性价比的主要因素, 通过定性与定量相结合, 得到更加科学的性价比模型;对住宅性能的评价, 相关研究在运用层次分析法时, 确定各性能指标的权重基本都是在客观、固定的条件下进行的, 而没有根据个人关注点的不同采取个性化的解决方案, 由于住宅市场中需求方的多元化, 不同的人对同一住宅的各指标的偏好不同, 满意度也因人而异, 本文在运用层次分析法时, 将客观与主观结合综合分析, 在一定的指标体系基础上结合消费者对各指标的主观关注程度, 对各指标赋予相应权重, 建立基于消费者主观评价的住宅性能评价模型;最后, 把此性能评价模型代入到之前建立的性价比模型中去, 两者相结合即可得到基于消费者主观评价的住宅性价比模型, 在住宅性价比研究领域中具有一定的创新意义, 是评定住宅性价比的可行方法之一。
2.住宅性价比模型
将住宅性价比量化, 通过比值高低来判断基于消费者偏好的住宅优劣。住宅性价比是住宅性能与价格之比, 根据住宅性价比的定义, 可得到性价比模型[2]:B=PF, 其中, B为性价比, F为住宅性能, P为住宅价格。一套住宅的价格是确定的, 若要了解此套住宅在消费者自己关注偏好的基础上的性价比的数值, 就需从住宅性能入手进行研究。
3. 基于消费者主观评价的住宅性能评价模型
3.1 性能指标
为引导居民正确客观评定和购买住宅, 国家已借鉴发达国家的经验, 颁布了《商品住宅性能评定方法和指标体系》 (以下简称《体系》) 及其管理办法。本文依据此《体系》的《住宅性能评定技术标准》划分住宅性能评价指标, 并选择前三层指标构成指标体系, 如表1所示。
3.2 性能评价模型
以上住宅性能的评价指标都是定性的, 直接利用定量计算模型对其评价不可行, 因此, 需要有一种将定性评价量化的工具, 如本文将要采用的层次分析法。此法是由美国运筹学家T.L.Saat y于20世纪70年代提出的一种新的系统分析方法, 是一种定性与定量相结合的决策分析方法, 它紧密联系决策者的主观判断和推理分析, 对决策者的推理过程进行量化的描述。
运用层次分析法一般有一下几个步骤:
3.2.1 建立层次结构
将问题条理化、层次化, 构造出一个有层次的结构模型。层次最上面为目标层, 最下面为方案层, 中间是准则层或指标层。
3.2.2 构造判断矩阵
设某层有n个因素, 要比较它们对上一层同一目标的影响程度, 确定在目标中相对于某一准则所占的比重。
上述比较是两两因素之间进行的比较, 利用1-9尺度求出它们对于同一个目标的重要性。用aij表示第i个因素相对于第j个因素的比较结果, 得到两两比较判断矩阵, 且
其中A称为成对比较矩阵。当成对比较矩阵A= (aij) nxn满足以下性质: (1) aij>0; (2) aij=a1ij; (3) aij=1则称为正互反阵。
3.2.3 层次单排序及一致性检验
层次单排序:确定下层各因素对上层某因素影响程度的过程。用权值表示影响程度, 先从一个简单的例子看如何确定权值。例如一块石头重量记为1, 打碎分成个小块, 各块的重量分别记为:w1, w2, …, wn, 则可得成对比较矩阵
在正互反矩阵A中, 若aik·akj=aij, 则称A为一致阵。
若成对比较矩阵是一致阵, 则我们自然会取对应于最大特征根的归一化特征向量{w1, w2, …, wn}, 且, 其中wi表示下层第i个因素对上层某因素影响程度的权值。若成对比较矩阵不是一致阵, Saat y等人建议用其最大特征根对应的归一化特征向量作为权向量W, 则
AW=λW, W={w1, w2, …, wn}, 由于λ连续的依赖于aij, 则λ比n大的越多, A的不一致性越严重。用最大特征值对应的特征向量作为被比较因素对上层某因素影响程度的权向量, 其不一致程度越大, 引起的判断误差越大。因而可以用λ-n数值的大小来衡量A的不一致程度。
定义一致性指标, 其中n为A的对角线元素之和, 也为A的特征根之和。
定义随机一致性指标RI, 随机构造个成对比较矩阵, 则有:
随机一致性指标RI的数值:
一致性检验:当一致性比率时, 认为A的不一致程度在容许范围之内, 可用其归一化特征向量作为权向量, 否则要重新构造成对比较矩阵, 对A加以调整。
3.2.4 层次总排序及其一致性检验
确定某层所有因素对于总目标相对重要性的排序权值过程, 称为层次总排序。
计算最下层对最上层总排序的权向量。利用总排序一致性比率:
进行检验, 若通过, 则可按照总排序权向量表示的结果进行决策, 否则需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率CR较大的成对比较矩阵。
3.3 消费者主观评价
判断矩阵的构造, 需要将同一层次的各指标两两比较其相对重要性, 而各指标的相对重要性因人而异[5], 由消费者根据自己对住宅的关注点和要求给出。计算得到消费者对各指标的偏好 (权重) 之后, 将其与消费者对各住宅各指标的满意度wi (权重系数) 加权求和, 即得到基于消费者主观评价的住宅性能F=蒡wisi。
4. 基于消费者主观评价的住宅性价比模型
当住宅的综合性能由上面计算得到之后, 将其表达式带入到前面建立的住宅性价比模型中, 把住宅性价比模型与住宅性能评价模型相结合, 得到基于消费者主观评价的住宅性价比模型:
其中, B为住宅性价比, P为住宅价格, Wi为消费者对各指标的偏好 (权重) , si为消费者对各住宅各指标的满意度 (权重系数) 。此模型结合了定性与定量、客观与主观, 为消费者购房提供更加科学、实际的依据。
5. 结论及建议
对住宅性价比的研究是值得市场各方关注的问题, 本文在长期以来仅停留在定性阶段的性价比研究基础上定性与定量相结合, 得到更加科学的性价比模型;并运用层次分析法建立了基于消费者主观评价的住宅性能评价模型, 根据个人关注点的不同采取个性化的解决方案, 将客观与主观相结合综合分析;最后, 把之前建立的性价比模型与此性能评价模型结合起来, 得到基于消费者主观评价的住宅性价比模型, 为消费者购房提供更加科学、实际的依据。
推而广之, 可以编写通用程序, 消费者只需提供对住宅各性能指标的主观偏好程度, 及各套住宅各指标的满意度, 房地产公司或服务机构即可根据消费者的关注需求, 个性化确定性能评价指标的权重, 方便计算得到各住宅性价比数值, 从而为购买商品房提供参考。
参考文献
[1]于春田, 李法朝.运筹学[M].北京:科学出版社, 2006.
[2]张爱婷, 周旭.房地产业中商品住宅性价比的量化分析[J].统计与决策, 2005 (10) .
[3]《住宅性能评定技术标准》编制组.住宅性能评定技术标准实施指南[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.
[4]许树柏.层次分析法原理[M].天津:天津大学出版, 1988.
住宅消费行为 篇10
在20世纪80年代左右, 以欧美国家为主的发达国家提倡, 将建筑的可持续发展道路及生态环保理念推向住宅领域, 同时在相应的建材影响测评、可再生能源建筑建造技术、可循环建材产业发展等方面进行了大量的研究, 制定了一系列发展政策及措施, 并且从选材、建筑节能、被动式策略等层面对新建筑提出定量化的标准。各国相继出台相关的政策和措施, 其基本理念都是构筑“可持续性社会”, 这些都明确表明了“循环型社会”的实现是营造可持续性社会的基础。[1]
日本诞生了第一个针对现有住宅资源浪费问题的课题组, 即“创造生活价值住宅开发技术研究课题组”, 并颁布《循环型社会形成推进基本法》, 针对能够对住宅中的资源循环利用的技术进行开发研究, 制定了建立资源循环型社会的长期规划, 由此正式提出了“资源循环型住宅”这个概念。同时进行研究开发资源循环型住宅的核心技术, 对于现有建筑各个阶段、对材料构件的生产、建筑施工、各阶段末端废弃物的处理进行量化考评, 将其战后住宅的研究成果进行整合, 结合资源再生、废弃物循环技术等策略形成资源、能源在住宅产业内的闭合循环路径, 从而降低人类住居空间对于环境和非再生能源的依赖。[2,3,4,5,6]
目前我国住宅建设领域资源消耗占1/2、能耗占1/4、废弃物最终处理量占4成, 这对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染, 制约了可持续发展。特别是北方地区, 巨大的能源消耗和所产生的废弃物对环境造成的影响越来越大。资源循环是以可持续发展理念为动力, 以生态理念为原型, 其评价标准不仅包含绿色建筑评价标准, 也包含对建筑全生命周期各个阶段以及建筑全行业各个部门在资源利用效率、可循环性和末端废弃物处理的评价。
本文以资源循环型住宅理念为指导, 研究了日本大阪燃气有限公司开发的以推动以长寿命且资源·能源消费量最低的住宅为目标的经典实验住宅——Next21, 在全生命周期的各个阶段中应用的设计手法和技术应用。然后分析了增强居住舒适度及住宅耐久性而开发的设计策略, 即住宅长期援助计划。由于在其技术体系策略中对于居住舒适度的调查显得尤为重要, 所以针对我国应用资源循环型住宅技术设计的居住体验模式进行了实地调研和分析。通过居住者的使用体验、需求反馈的实地调研, 进行了对于我国现有住宅使用情况的研究。归纳分析其中的普遍性特质, 从而为我国对于资源循环型住宅本土化设计方法提供了坚实的理论基础。[7,8]
2. 日本资源循环型住宅的理念和核心技术
2.1 资源循环型住宅的理念
日本资源循环型住宅是以住宅全生命周期为考察对象, 以耐久性、资源循环、降低能源和有效利用能源为目的的住宅体系。与可持续发展概念不同, 资源循环型住宅更加偏重于维持宏观概念上发展与节约的平衡, 使得两者在一定基础上成为和谐而非对立的两方面, 互利共生, 相互促进。资源循环建筑建立于闭合的社会资源循环体系之上, 通过全生命周期对资源能源流动的监控与引导, 实现资源利用效率的最大化和环境负面影响的最小化。[1]
2.2 资源循环型住宅的六大核心技术
日本资源循环型住宅又包括低排放耐久性技术、拆卸技术、再次使用技术、再生技术、无损耗能源技术、评价管理技术这六项核心技术, 其具体内容如表1所示。
3. 日本资源循环型住宅研究实例
3.1 大阪煤气NEXT21实验住宅
大阪煤气NEXT21实验住宅位于大阪市天王寺区清水谷町, 由日本内田祥哉建筑师+集工舍建筑都市设计研究所设计, 最初建造于1993年 (图1) 。这座建筑占地面积1542平方米, 地上部分共有六层, 地下一层为资源回收处理空间, 分别设计了18个居住单元。大阪煤气公司制定了长达十年之久的实验住宅计划, 其中包含可持续发展、居住模式、降低能耗、施工技术等方面的实验, 并且希望随着时代环境的变迁, Next21能够在未来的50~100年因住宅能源而自给自足。
该实验住宅针对不同生活模式的平面布置方式, 适应不同生活模式和年龄阶段的住宅单元使得住宅的使用形式更为多元化, 这些住宅单元按照住户的要求进行设计, 除了其中的一间纯粹用来展示以外, 其余均为实验式住宅。NEXT21实验型公寓在新能源利用、绿色用地面积、住宅内部空间改造等诸多方面进行了多项居住空间研究, 并且总结了近22年的实验成果的真实数据。此住宅为每个家庭集合都提供了个性化主题, 例如专门为年老群体设计的无障碍内部空间, 以及为了迎合不同时期不同居住人数的家庭所设计的可变空间式住宅户型等。[9]
3.2 大阪煤气NEXT21实验住宅设计手法
此实验住宅是以SI (支撑承重体Skeleton+内部空间填充体Infill) 设计工法为基础, 利用工业化住宅多样化的组合拼接方法满足了居住业主不同的需求, 并解决了日本传统集合住宅难以个性化的难题。在建筑设计层面上, 整个住宅体系充分满足SI设计方法, 将整个住宅部品分为了不同的两套体系:即支撑体以及填充体 (如图2) 。
该设计手法根据不同时期不同人数以及不同需求, 可以在不改变原有结构体系的基础上改造原有住宅单元平面, 增强住宅的适用性并相应延长了建筑的寿命。其次, 在填充体中, 各个类型的部品都各成体系, 住户可根据自己的意愿进行改造;而且, 在建筑内部的建材及涂料选择中, 设计师也更多的采用低甲醛且没有有害物质挥发的建筑材料, 以及相对健康的LOW VOC (低挥发有机化合物) , 使居住者获得更好地居住环境。
3.3 大阪煤气实验住宅NEXT21技术应用
鉴于NEXT21墙体的灵活可变性以及各个次级体系中易于更换的特征, 新技术新节能设备在此住宅中的应用于更换则更为普遍, 表2为NEXT21里应用的资源循环技术。大阪的NEXT21项目改变了传统集合住宅的居住方式, 将小住宅中良好的环境特征融合进来, 拥有通畅流通的空气、充足长时间的采光、绿化率较高的室外空间、不同类型的户型形式及可供重组的单元隔墙。另外, 它也将设备管道的排布设置集合起来, 成为一个独立且方便修缮的小系统。因此, NEXT21已经不仅仅是一个有利于居住环境的优化生态圈, 更加为人们带来了长寿命及资源循环的住宅健康新理念。
4. 居住模式和行为空间的实态调研
4.1 住宅长期援助计划技术体系
住宅长期援助计划是基于居住人群使用特性及活动需求, 为了增强居住舒适度及住宅耐久性而开发的设计策略。首先, 通过问卷调查与政策了解研究住宅的空间的分隔形式、家庭组织构架趋势及社会居住行为模式变化, 分析并推广新型空间改造计划以改善住宅的生活舒适度;其次, 通过在生产阶段进行实验及测试建筑各部件的耐久性, 判断住宅的维修周期, 在安装时制定不同的优先级连接策略。[10]
如图3所示, 生活方式的调查以及建筑的耐久性调查成为了住宅长期援助计划技术体系的主要实践支撑。家庭结构的变化、居住标准的需求以及先进设备的使用构成最后直接体现在套型空间的变化中;而建筑基础、结构框架、外装修及内装修的耐久性则直接决定了建筑的维修计划。这两方面的实践调查最终可在部件的连接与寿命层级中得到反馈。因此可以预测社会政策发展变化并引申出相应居住者的行为变化, 并基于居住的适宜性将各家庭模式的居住行为归纳分类, 总结具实用性的适宜尺度及套型空间。最后在此基础上则可以对不同空间进行排列组合, 配对成最优选项并构建具有可变性的标准层组合。
4.2 居住模式家庭生活结构与行为空间
不同地区不同种类的居住模式对居住舒适度及使用体验的影响是全然不同的。通过对现住宅居住者使用后的满意度调查和问卷调研, 可以更为直观地了解到针对不同居住人群对于各种标准生活模块的需求以及其使用方式。基于适宜人居密度, 对不同收入群体和居住群体的家庭结构及生活模式分类, 并分析归纳出三种适用性户型:
(1) 单身公寓
单身公寓的建筑面积约为30m2~60m2, 大部分为一室的小户型, 主要供工作年限较短的年轻住户居住。居住人数多为1~2人, 住户是单身人士及暂未生育或孩子不在身边的夫妇。对于大部分住户来说, 每天在家时间不多, 在家中所需功能较少, 居住标准也相对较低, 其中厨房使用率最低。因此, 类似于旅馆的空间排布, 此户型的厨房通常是过道式的, 卫生间则在入户门口处。
(2) 小户型住宅
小户型住宅的建筑面积在60m2~90m2之间, 通常为1~2居室的户型格局, 适用人群多为老年及青年夫妇, 居住人数大致在2~3人左右, 家庭人口对于居住标准的变化也逐渐体现出来。住宅附近的绿化、交通设置, 户型的朝向、通风, 户内空间的实用性及可变性开始慢慢入主居住者的观念之中。因此, 此类户型中独立厨房与卫生间相比单身公寓显得更为重要, 起居室与餐厅的使用频率也在逐渐提高。
(3) 大户型住宅
大户型住宅在家庭生活中非常多见, 属于家庭生活趋于稳定后的产物。其面积区间在90m2~120m2之间, 拥有2~3个居室, 通常居住着拥有孩子的中年夫妇, 有时还包括其父母, 居住者均拥有浓厚的家庭观念, 并且家庭生活时间在日常生活耗时中所占比例较高。为了同时满足两三代人的生活需求, 大户型住宅的空间灵活性及多功能性需求进一步提高, 同时高标准、多要求的建筑设备也成为了居住者关注的主要特征之一。因此, 此类住宅经常采取两厅两室及双卫生间等布局特征, 在居室空间围合中更注重各居室的私密性, 而在公共空间中尽量增加家庭氛围。
根据问卷调研结果, 对此三种户型分类进行细化研究, 可以得知每个住宅户型都由其固定的居住行为模块组成。其单元居住行为集合如图4所示。基本户型尺度不同, 那么相应的居住模块在尺寸上也有较大的差别, 因此在设备的选用上也有所不同。正因为这种差异的存在, 使得不同大小的户型对应着不同尺寸的居住模块。尽管使用者对于同样居住行为模块的要求是相同的, 但根据对于资源利用的调研情况依旧可以得知, 不同的居住群体对于住宅能源消耗有着截然不同的影响。设计的着力点应主要集中于:长生命周期、资源循环、降低能耗这三个方面, 并且将长生命周期、资源循环作为整个设计的主线。
5. 结语
本文以日本资源循环型住宅理念为指导, 探讨了支撑资源循环型住宅的六项核心技术。通过对日本资源循环型住宅的经典案例Next21实验住宅分析, 总结了其在全生命周期的各个阶段中应用的资源循环技术。住宅的长期援助计划技术体系研究是资源循环型住宅设计舒适合理性的一个重要依据, 因此进行了住宅长期援助计划技术体系体现的居住舒适度的调查。通过居住者的使用体验、需求反馈的实地调研, 进行了对于我国现有住宅使用情况的研究。日本发展资源循环型住宅的历程是从价格趋向, 到用户品质的注重, 再到城市化发展进程中数量的供给与保证, 然后是工业化的模式化生产 (我国现状) , 即资源循环型住宅是生产力达到一定程度后住宅的发展趋势。深入研究资源循环型住宅的课题, 借鉴日本住宅的产业化中资源循环理念的建设经验, 不仅对当前中国住宅产业发展的相关问题探索和解决提供有益的启示, 也必将对推动我国的住宅产业化发展起到积极促进作用。
摘要：本文以资源循环型住宅理念为指导, 以日本大阪燃气有限公司开发的Next21实验住宅为例, 介绍在全生命周期的各个阶段中应用的设计手法和技术应用。以及从日本住宅长期援助计划的技术体系策略中居住舒适度的重要性出发, 针对我国应用资源循环型住宅技术设计的居住体验模式进行了实地调研和分析。通过居住者的使用体验、需求反馈的调研分析, 进一步研究了我国现有住宅使用情况。从而为资源循环型住宅在我国的本土化设计方法提供了理论基础。
关键词：资源循环型住宅,全生命周期,居住模式
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