租赁型保障房

租赁型保障房（精选七篇）

租赁型保障房 篇1

一、保障房的结构演变

保障房发展十余年, 从起步到发展, 再到完善, 大致经历了三个阶段。随着住房保障工作有序推进, 规章制度逐渐完善, 每个阶段发展重心不同, 保障房结构不断调整, 但总体趋势逐步由“出售型”向“租赁型”转变。

(一) 第一阶段:“以售为主”

1995年开始实施的“安居工程”即为保障房的雏形, 计划用5年时间新增安居工程1.5亿平方米, 直接以成本价向中低收入家庭出售, 并优先出售给无房户、危房户和住房困难户, 不出售给高收入家庭。1998年, 国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 正式提出了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”, 随后保障住房建设得到迅速发展。截至2002年, 经济适用住房投资额在住房建设总投资额中占到了17%左右。

(二) 第二阶段:“租售并举”

从2005年开始, 以城市低收入家庭为重点保障对象, 加大廉租住房建设规模, 进一步建立健全城市廉租住房制度, 改进和规范经济适用住房制度, “十一五”期间全国已开工建设各类保障房1630万套, 基本建成1100万套, 累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难, 实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%。

(三) 第三阶段:“以租为主”

随着《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的出台, 强化各级政府责任, 加大保障房安居工程建设力度, 计划建设各类保障房3600万套 (户) , 其中2011年和2012年各1000万套, 后3年1600万套。期间, 发展公共租赁住房是重点, “资历最浅”的公共租赁住房将成为住房保障体系的重要组成部分, 甚至有媒体评论说公共租赁住房已上升为“国家战略”, 而且全国各地已经纷纷行动, 如北京2011年的公共租赁住房建设已达到保障房建设规模的60%以上, 湖北省2011年新建和筹集公共租赁住房房源近10万套, 重庆市计划未来3年建设可满足200万人居住的4000万平方米公共租赁住房。因此, 数量的大幅提升透露出一条重要信息是保障房发展的大趋势将是“以租为主”。

二、租赁型与出售型保障房的对比分析

住房保障有实物保障和货币补贴两种方式。实物保障房按照供应方式, 可以归纳为租赁型保障房和出售型保障房, 其中租赁型保障房主要包括廉租住房、公共租赁住房和租赁型经济适用住房, 出售型保障房主要包括经济适用住房、限价商品房和各类棚户区改造住房。本文结合租赁型与出售型保障房的特性, 从前期建设到中期分配, 再到后期管理等各环节, 进行全面对比分析。

(一) 产权归属

租赁型与出售型保障房的最大区别在于产权归属不同。租赁型保障房的产权归政府或相关机构、企业所有, 未转让给居住使用人。出售型保障房的产权归属有两种情况:一是在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) (以下简称“45号文”) 出台之前, 根据《经济适用住房管理办法》相关规定, 购房人拥有“有限产权”, 但这种有限产权只体现为购房人在规定年限内 (最低年限为5年) 不得直接上市交易, 并没有以产权份额直接体现, 这给出售型保障房后期管理造成了很大困扰。二是在“45号文”出台后, 要求配售时明确界定政府与购买人的资产份额, 并确定出售时所得价款的分配比例, 这就意味着将来出售型保障房进入“共有产权”时代, 彻底解决了因产权分歧所引发的后期监管矛盾, 比如经济适用住房购买人以其拥有独立产权而要求成立业主委员会, 实行自治管理。

(二) 建设资金回收周期

保障房建设资金的回收问题将直接影响到保障房的后期管理和维护, 甚至成为制约保障房持续建设的主因, 使政府面临巨大的筹资困境。对于出售型保障房, 无论是原有的“有限产权”还是以后的“共有产权”, 又或者是购房人一次性付款还是按揭贷款, 建设资金回收周期较短, 投入和产出基本能够平衡, 这就是保障房发展初期资金压力较小的原因。然而, 租赁型保障房建设资金回收则不容乐观, 尤其当前发展趋势是“以租为主”, 保障房租金可能仅够支付建设资金利息, 这就意味着“一次性投入以后慢慢才能收回”。以50平方米的公租房为例, 建设成本约2500元/平方米, 租金为600元/月 (市场租金的70%～80%) , 在不考虑建设资金融资成本的情况下, 全部回收建设资金约需17年, 如果是租金水平更低的廉租住房, 则回收周期会更长。

(三) 保障对象

在“十二五”规划纲要中, 明确提出了保障对象享受“梯度式”保障, 对城镇低收入住房困难家庭实行廉租住房制度, 对中等偏下收入住房困难家庭实行公共租赁住房保障, 对中高收入家庭实行租赁与购买商品住房相结合的制度。从申请条件而言, 各地操作不尽相同, 但总体把握的基本原则是户籍和收入水平, 租赁型保障房一般适用于城镇户籍和非城镇户籍, 出售型保障房一般仅适用于城镇户籍。由于当前我国户籍迁移主要源于工作调动或购置不动产, 无疑将来符合出售型保障房申购条件的保障对象将越来越少, 这就反证了将来住房保障的发展趋势是“以租为主”。

(四) 运营管理

所谓“三分建, 七分管”, 保障房投入使用后的管理与维护非常重要。

1. 监管内容

租赁型与出售型保障房共同的监管内容主要包括入住和退出管理, 查处出 (转) 租、转借、转让、调换、空置、擅自改变用途等违规使用行为, 应急处理突发事件等事项, 而租赁型保障房监管内容更多、更复杂, 主要还包括租赁合同管理、租金管理、维修管理等事项, 而这些管理事无巨细, 更容易出现纰漏。加之, 由于现行管理制度不完善, 造成管理无依据, 管理力度大打折扣, 比如出售型保障房空置的界定标准缺失。因此, 保障房监管难, 租赁型保障房的监管更是难上加难, 这也是各地保障房管理机构当前所面临的共同难题。

2. 监管资金保障

面对繁重的监管工作, 投入大量的人力、物力、财力是实现有效管理的重要前提。目前, 国家已对租赁型保障房维护管理费用支出作出明确规定, 住建部、民政部、财政部下发的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》 (建保[2010]62号) 、住建部等7部委局联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (建保[2010]87号) 等文件均明确规定了租金收入应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库, 实行“收支两条线”管理, 专项用于偿还贷款以及维护、管理和投资补助。大部分城市也通过年度预算纳入保障房专项资金支出租赁型保障房的监管费用。由于出售型保障房的监管资金保障无法定依据, 以致不少城市要么与租赁型保障房混合管理并支付相关费用, 要么纳入商品房管理体系。

通过上述对比分析, 租赁型与出售型保障房各有利弊。租赁型保障房因政府持有产权, 既能够保证大量流动性房源, 形成可持续的住房保障供应链, 有效缓解土地供应紧张的矛盾, 又可以扩大保障覆盖面, 并根据管理需要实时调整保障条件;而面临的最严峻考验是巨大的监管责任, 以及建设资金回收慢而造成高昂的监管和维护成本, 尤其是今后几年在商品房小区中配建的保障房也得陆续投入使用。出售型保障房虽然减轻了后续监管麻烦, 但只要出售, 政府就失去了控制, 所谓的“退出机制”无疑是摆设, 这不仅为部分投资、投机的人群提供了机会, 而且“房源蓄水池”无法发挥功效, 以致政府不停建、不停卖, 最后越建越远, 与低收入家庭的期望值差距越来越大, 形成了一个循环往复的怪圈。

三、“以租为主”的保障房结构模式可推动住房保障可持续发展

住房保障作为社会保障体系的有机组成部分, 其出发点在于保障公民的生存权, 保障“居者有屋”, 而非“居者有产”, 故从本质上讲属于社会救助而非社会福利。因此, 持有产权但让渡使用权的租赁型保障房更能够诠释具有中国特色的住房保障宗旨, “以租为主”的住房保障制度是必然的发展趋势。当前, 确保以公共租赁住房为主体的租赁型保障房可持续发展, 应具备以下基本条件。

(一) 健全住房保障制度法规

目前, 大部分地方编制建设计划、选址规划缺乏科学性和可持续性, 没有深入基层调研了解住房需求, 为完成建设任务而盲目编计划, 扩大建设规模, 造成供需比例错位, 大量房源闲置, 利用率大幅降低。因此, 有必要尽快出台住房保障法规, 要求保障建设计划编制以当年调查统计报告为支撑, 统一编制要求和标准, 确保建设计划与实际需求相适应;规定住房保障管理部门对配建保障房的商品房项目提前介入, 出具审核意见书, 解决保障房建成移交环节存在的各种矛盾;明确商业、学校、医院、交通等配套设施作为选址前置条件, 且相关配套设施在保障房交付使用后一定时间内全部配备到位, 避免因配套设施跟不上而影响利用率。

(二) 完善运营管理操作细则

保障房分配关系公平, 后续监管关系资源循环利用。针对当前保障房运营管理无据可依、各行其事的现状, 有必要尽快制定统一、规范的操作细则, 主要解决核心问题。首先, 拓展保障对象范围, 尽可能将非本地户籍的无房困难家庭纳入保障范围, 但以不同租金水平体现合理级差。其次, 明确租赁型保障房根据收入水平、位置、面积、市场租金等多重因素定价, 除政府定价外的租赁型保障房可根据收入各项因素变化而定期调整租金, 确保不同收入水平的家庭享受到公平合理的政府补贴。再次, 建立各种类型的租赁型保障房之间的流动机制, 保障对象可因常住地变动而定期申请调换, 也可因收入水平发生变化而申请变更保障房性质, 调整租金, 免去重新申请和搬家的困扰。最后, 统一租赁型保障房的使用要求以及对违规行为的处理规则。通过正面引导和加大惩戒力度, 将保障房退出机制落到实处, 确保保障房的循环利用。

(三) 鼓励市场化运作

租赁型保障房建设资金回收缓慢, 后续管理周期长 (在房屋改变性质之前均属于被管理对象, 一般为70年) , 管理和维护成本无法预估, 故只有寻得稳定的资金保障方能维持租赁型保障房的可持续发展。由于政府财力有限, 单纯依靠政府财政投入维持良性运转是治标不治本的办法, 有必要转变政府职能, 将住房保障引入社会责任, 鼓励社会企业积极参与保障房的建设管理, 以各种政策优惠、给予适当财政补贴、减轻企业负担为条件, 建立起一项长期持续的激励相容机制。这种管理模式不涉及行政管理职权委托的风险, 因为保障房后期运行管理基本上依靠各种民事合同, 按照合同约定执行, 如租赁合同、委托代管合同、维修合同等。目前, 保障房小区的物业管理已经开始进行市场化运作, 并以物业管理费补贴解决企业收费难的问题, 取得了一定成效, 故条件成熟时可以将保障房管理进行市场化运作, 减轻政府负担的同时实现住房保障目的。

租赁型保障房申请书 篇2

近期西安市将开始分配雁鸣家园、矿山路和王家棚租赁型保障房，截止到今年3月，已经取得租赁型保障房实物配租资格的轮候家庭，如果有意申请上述三个小区住房，即日起到4月11日，可到所在社区填写《报名意向书》报名。

雁鸣家园租赁型保障房小区位于东月路东段路北。

可乘坐933路公交车到月登阁站下车，乘坐717路公交车到田马路站下车，向东直行300米即到。

小区拟分配1208套住房，包括一室(面积约33平方米)、一室一厅(面积约38平方米)、两室一厅(面积约53平方米)三种户型，天然气壁挂锅炉供暖。

矿山路租赁型保障房小区位于浐灞生态区矿山路老人仓村南，规划路(赵围东路)以西，米秦北路以南，刘南村以东。

可乘坐707路公交车到杜家街站下。

小区拟分配1040套住房，包括一室(面积约30平方米)、两室(面积约50平方米)、两室一厅(面积约53平方米)三种户型，天然气壁挂锅炉采暖。

王家棚租赁型保障房小区位于未央区环湖东路1541号，环湖东路以东，幸福渠以南，北辰大道以西，草滩街办王家棚村以北。

可乘坐509路到雅荷度假山庄下车，往东约50米，进入环湖东路，向北约1.5千米到达小区西门。

小区拟分配5201套住房，包括一室(面积约30平方米)、两室(面积约50平方米)、两室一厅(面积约60平方米)三种户型，天然气壁挂锅炉采暖。

户籍在西安市的居民，要想申请租赁型保障房，可以到所在社区进行申请;户籍不在我市的外来务工人员或新就业人员，在公安机关办理居住证后，可以向所在社区进行申请。

租赁型保障房 篇3

摘要：文章旨在研究廉租房与公租房并轨可能引起的问题，为租赁型保障房的后续完善提供政策建议。运用情景模拟方法，文章从资源配置效率、制度运行成本、财政压力、公共治理等视角对两房并轨政策自身及实施中可能出现的问题进行了理论剖析。研究发现，尽管有不少优点，但两房并轨可能存在帕累托改进难度大、保障对象信息甄别成本增加、财政负担加重、总房源供应监督难、公众信任度弱化等问题。文章还为租赁型保障房的完善提供了政策启示。

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。

一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。

二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N<=n1+n2，这意味着效率受损的可能性较大。

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。

三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

参考文献：

[1] Kahneman D.Thinking， fast and slow[M].Macmillan，2011.

[2] 严荣.改善上海保障房社区的运行[J].现代管理科学，2014，（7）：34-36.

[3] 邓宏乾，王贤磊，陈峰.我国保障住房供给体系并轨问题研究[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2012，（3）：29-37.

[4] 葛扬，贾春梅.廉租房供给不足的事实、根源与突破路径[J].经济学家，2011，（8）.

[5] 贾春梅.保障房有效供给不足的原因分析和政策建议[J].现代管理科学，2013，（12）.

租赁型保障房 篇4

1 健全经营管理制度

(1)按照“责、权、利”一致的原则,建立房屋经营管理体系。由于政府投资建设的租赁型保障房属于国家财产,产权人是各级政府或政府授权的机构。产权人负责地方的房屋管理工作,并依法行使经营和管理的权利、承担相应的义务。产权人应明确或委托房屋的运营机构或物业管理公司运营和管理租赁型保障房,公司应具有法人资格,其行为要为产权人负责,具体负责房屋的运营和维修养护,并对房屋使用情况进行巡查,发现、报告和查处违反租赁合同约定的行为。同样,产权人也要加强对房屋的运营机构或物业管理公司的监督和管理,并协调和解决小区运转、物业管理过程中出现的各种问题,维护国有资产的保值增值和应保人员保障生活的正常秩序。

(2)完善法律、法规和相关政策,为住房保障的可持续性保驾护航。在《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》中,抓紧研究和补充符合租赁型保障房的有关条款及规定;出台针对住房不同使用类型、居住者不同收入水平的不同服务标准和收费标准;研究和制定因物价变动而动态调整物业费标准或补贴标准的机制及操作办法;制定租赁型保障房的使用人(承租人)参与物业管理活动的权利和义务规则;制定房屋及设备修缮的地方标准。明确界定保障性住房的修缮范围、修缮标准和修缮责任。同时,还要研究和解决运营和管理过程中出现的新情况、新问题。

(3)租金管理执行市场租金、租补分离、分类补贴,租金收取与补贴发放实行收支2条线管理。这种方式按照市场运作标准收取租金,确保稳定的现金流,同时对不同层次的保障对象进行分类补贴,体现了社会公平原则。租赁型保障房租金在标准的制定和调整上,以物业服务的正常运营和维修管理为原则,综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力,按照房屋所处地段或区域及不同房屋类型(多层、高层、几室几厅)等因素合理确定;在确定方法上,可采用市场租金比例法,也可按照成本法;在租金的收取方式上,租赁型保障房的房租可以采取由产权人具体部门组织收取,也可采取委托物业公司收取或聘请房管员收取等多种方式。

2 对保障人员的管理实行人文化、社会化、科学化管理

(1)建立和完善房屋合同管理制度。各地方保障房行政管理部门要依法与住房保障家庭签订租赁型保障房使用合同或协议。合同或协议中应载明租赁型保障房的详细情况。例如,房屋地址、性质、使用方式、租金水平、使用年限以及双方的权利和义务、退出措施、违反租赁型保障房使用规定的处罚、法律责任、合同或协议解除条件等事项,明确界定双方拥有的权利和承担的义务。

(2)政府对符合低保的人群建立补助保障机制。低保人群的租金和物业管理费应由政府补贴,并纳入住房保障体系。同时,制定相关的保障政策,确保各项措施落实到位。在制定收费标准时,哪些是属于减、免、补的对象要加以细分,并制定不同的补贴标准,由政府财政直接拨款到物业服务企业为其支付;也可以采用抵用券的形式,即享受政府补贴的住户凭政府有关部门核发的抵用券,抵押应付的费用,物业服务企业再凭券按月或季与政府有关部门进行结算。

(3)对低收入家庭的安置实行混合入住的策略,避免“贫民窟”等社会问题的发生。借鉴发达国家解决低收入人群住房的成功经验。即政府在保障性住房的分配、供应方式上,除了大部分租赁给符合保障条件的低收入人群外,还要有一部分住房按照普通商品房的价格向社会上出售,以混合社区居住人员的身份,避免人为地按收入分割居住区。同时,政府对老年人、残疾人等需要保障的家庭进行系统化的救助,这样既可实现对低收入人群的救助,又能避免社会问题的集中发生,还可以回收部分资金弥补政府管理和小区运营服务的费用。

3 引导物业服务企业提高物业服务水平

(1)实行多样化物业管理模式。物业管理可分为专业化物业管理和非营利的物业管理2种形式。既可以以街道、社区、乡镇为单位,委托非盈利社会机构提供物业服务,并统一经营住宅区广告、停车等业务,收益用于补足物业服务;也可采取与专业分包相结合的办法,由物业服务企业聘用一部分住户充任工作人员进行秩序维护、清洁卫生、绿化养护等工作。其他如设施设备的维修等专业养护工作可分包出去由社会专业机构或物业服务企业承担。

(2)建立房屋菜单式分等收费管理模式,使之逐渐与市场接轨。遵循“合理、公开及费用与服务水平相一致”的原则,小区在管理上要逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。即根据租赁型保障房所处的地段、建造年份、服务等级的不同,实施不同的收费标准,逐步推行房屋菜单式分等收费管理模式。业主大会和物业管理公司可以根据需要,从菜单中选择不同等级的服务项目,并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。

(3)建立科学合理的房屋维修和养护体系。作为租赁型保障房运营和管理的重要内容之一,必须建立和完善科学合理的房屋维修和养护体系。一是对房屋前期物业管理阶段的日常管理运行费用,应该建立分摊提取机制。即由行业行政管理部门确认小区的日常运行费用,进行分摊提取。二是要建立维修资金保障长效机制。有关部门要进一步明确维修资金再筹集的方式、方法,包括一次性筹集和分期筹集及用业主的住房公积金来补充专项维修资金等办法,从法律法规上保证房屋的“养老金”得以落实。三是要及时建立房屋的定期维修机制,提高房屋修缮服务质量。①建立房屋报修制度,设置热线电话,方便业主联系。②建立房屋查勘鉴定制度和质量保证制度。各小区政府管理部门应依据适合租赁型保障房的《房屋修缮技术管理规定》,科学编制修缮计划和修缮方案。对保障房进行定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定,保证所管房屋和设备处于完好状况。③建立考核和奖惩制度。对房屋修缮服务成绩优秀者,要给予表扬和奖励;对投诉多或造成塌房伤人或住户财产损失严重事故者,除追究当事人的责任外,还要追究其主要领导的责任。

4 进一步完善政府的社会服务和监管职能

在完善以上规章制度的同时,政府也要不断提高自身的社会服务意识,发挥好自身的监督管理职能。

(1)及时培训和培养物业管理专业人才,帮助保障家庭剩余劳动力再就业。物业管理作为劳动密集型行业,在扩大就业方面容量大、覆盖广。因此,政府要因势利导,从保障家庭剩余劳动力中选择人员,并加强对这方面专业人员的培训,一方面保证社会对物业管理企业的需求,另一方面提高保障家庭的就业能力,促进这些家庭尽早搬出保障小区。

(2)建立信息管理制度,扎实做好基础工作。为保证对准入家庭的监督核查和对小区进行科学管理,要进一步完善公平分配和退出机制。应对租赁型保障房相关内容建立信息数据库,即保障房房源信息数据库、住房保障家庭基础信息数据库、住房保障家庭信用评价信息数据库。

(3)建立保障性住房监督管理制度。政府各级住房建设(房管)部门作为住房保障工作的行政管理单位,要与同级民政、监察、公安、社会保障、工商、税务等部门和机构加强沟通和协调,并依据各自职责,建立和完善保障性住房的社会监督和管理制度。设立租赁型保障房使用、管理、服务投诉电话,畅通住户反映诉求的渠道。建立健全对租赁型保障房准入、出租、出售、使用、监管等各个环节违法违纪行为的惩处制度。提高租赁型保障房管理和运营的制度化、科学化水平,实现可持续发展的目标。

5 结语

总之,租赁型保障房运营和管理无论采取哪种方式,政府投资建设的租赁型保障房所具有的福利性和公益性,决定它在功能和使命上有别于其他类型的住房。因此,要达到市场资源公平和效率的统一,就必须使租赁型保障房在运营和管理上,考虑“市场”和“保障”的统一。

摘要：对公共租赁住房和廉租住房进行运营和维修养护,应该从保障的可持续性出发,以市场加保障为手段,逐步建立和完善保障性住房的经营管理制度。

关键词：保障性住房:运营,管理,保障

参考文献

租赁型保障房 篇5

一、行政确认事项、编号

厦门市保障性租赁房申请资格

二、行政确认内容

厦门市保障性租赁房申请资格

三、设定行政确认的法律依据

（一）《厦门市社会保障性住房管理条例》（2009年5月23日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过）第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条；

（二）《厦门市保障性租赁房管理办法》厦府办[2009]197号（2009年7月29日该办法已经厦门市政府研究同意）第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十五条；

四、行政确认数量及方式

每个家庭只能申请一套住房，直接向户籍所在地的社区居委会领取申请表。

五、申请条件

1、低中收入家庭申请申请保障性租赁房须同时符合下列条件：

（1）申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市户籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年；

（2）家庭收入符合中低收入家庭收入标准；（根据2006年我市公布的低收入家庭年收入控制标准为：3人及其以下户不高于5万元、4-5人户不高于6万元、5人以上户不高于7万元）；

（3）家庭资产在中低收入家庭年收入标准上限的4倍以下，即 3人及其以下户家庭资产在20万元以下、4-5人户家庭资产在24万元以下、5人户以上家庭资产在28万元以下。家庭资产主要包括房产、汽车、有价证券、投资（含股份）、存款（含现金和借出款）等；

（4）无房户或住房困难户；（人均住房建筑面积不高于12平方米）；

（5）申请社会保障性租赁房实行家庭成员全名制，由申请人提出申请，申请人的配偶和未成年子女必须共同申请。申请人及其配偶的父母、成年子女、单身兄弟姐妹以及其他具有扶养或赡养关系的家庭成员具有本市户籍的，也可共同申请。单身达到计划生育晚婚年龄的，可独立申请。

2、具有下列情形之一的，不得申请保障性租赁房：

（1）申请之日五年内有房产转让行为的；

（2）通过购买商品房取得本市户籍的；

（3）作为商品房委托代理人或者通过投靠子女取得本市户籍未满十年的；

（4）已领取拆迁公有住房安置补偿金未退还的。

（5）已领取住房货币化补贴未退还的。

六、申请材料

1、提供《厦门市社会保障性租赁房申请表》原件1份。

2、身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证；配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在本市的应提供派出所证明。

3、所在单位开具的收入和住房分配情况证明，已享受政府住房优惠政策的，须提供与相关部门签订的原住房腾退协议等证明材料。

4、申请人及共同申请人拥有的房产户籍地房产及现居住住房的权属证明，属购买的应提供产权证或购房合同，属承租的应提供租赁合同，属借住的应提供房屋所有权人的证明材料。（以上材料须提供正本或经有关部门确认盖章的有效复印件，并提交复印件1份）

5、申请人及共同申请人拥有汽车的，应提供汽车行驶证原件及复印件1份。

6、申请人及共同申请人投资办企业的，应提供工商营业执照副本及复印件1份，属企业股东的应提供企业开具的证明材料原件1份。

7、属于残疾、优抚对象、军烈属、低保户的，应提供相关证件或相应证明材料原件，并提交复印件1份。

8、居住地已退管侨房、已退信托代管房住户，应提供法院的判退文书或侨务部门、房管部门出具的符合落实华侨政策等退管证明。

9、户籍从外地迁入厦门的，需要到户籍所在地派出所开具户籍信息表，属于购买蓝印户口入厦的，需提供城市增容费发票。

10、因在本市大中专院校读书取得本市户籍，且毕业后直接落户本市及满三年，提供毕业证书。

11、因支援内地建设、上山下乡等原因迁出户籍，现已返回本市定居且户籍回迁的相关证明。

12、现役军人作为共同申请人需提供经市民政局（双拥办）确认的符合转业安置厦门条件的证明材料，方可做为共同申请人分配房型。

13、未就业的提供失业证或其他相关证明。

七、申请表格

《厦门市社会保障性租赁房申请表》（附后）

八、受理部门

申请人户籍所在地的社区居委会受理。

九、行政确认机关

厦门市国土资源与房产管理局进行资格确认。

十、行政确认审批程序

申请人递交相关申请资料—社区居委会（受理、入户调查、对户籍分离户联查、公示）—街道审查—区民政局对低收入家庭的资格进行认定并确定租金补助比例—公房管理中心复核—市国土房产局审核、公示、确认资格。

十一、行政确认收费

不收费。

十二、法律救济权

《厦门市社会保障性住房管理条例》第四十九条及《厦门市保障性租赁房管理办法》第三十七条的规定：

申请人对有关部门的审核结论、分配结果以及其他具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

十三、监督机构和投诉电话

市国土房产局监察室：松柏大厦18楼，电话：5108056

厦门市监察局：湖滨北路61号，电话：5106000转

5十四、公示公开网站

租赁型保障房 篇6

一、经济租赁房的定义、性质和发展

(一) 经济租赁房的定义

所谓经济租赁房, 针对的是买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 即政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源, 专项作为租赁使用, 并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。发展经济租赁房可以用较小的政府投入, 解决当前住房保障中存在的突出问题, 是健全城镇住房保障体系的重要举措, 是保障性住房的新模式, 也是保障性住房政策范围进一步的扩大。

(二) 经济租赁房的性质

经济租赁房属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主, 即政府筹资建设经济租赁房之后, 被保障对象不购买只租赁, 并由政府提供补贴的方式。目前, 保障性住房包括廉租房、经济适用房和限价房3种。除廉价房外, 经济适用房和限价房都是以直接出售的方式提供给保障对象的, 购买者拥有全部产权或者受限制产权。如在北京, 根据有关规定, 经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。除产权不同外, 经济租赁房与其他3种保障房的区别还在于保障对象不同。尽管各个城市的具体规定有所不同, 但一般都约定廉租房针对城市最低收入阶层, 经济适用房针对低收入阶层, 限价房针对既不够资格申请经济适用房又买不起商品房的中等收入阶层。经济租赁房的保障对象与限价房基本吻合, 只是以无产权租赁为主。

(三) 经济租赁房的发展

根据住房与城乡建设部的透露, 经济租赁房研究工作开展已一年有余, 目前正在酝酿《经济租赁房管理办法》, 如果顺利可能将在2009年内出台。住房与城乡建设部部长姜伟新也在全国住房工作会议上提及了经济租赁房所涉群体的住房问题。这些都显示出了该工作的紧迫性。

从住房保障体系建设的历史得出, 通常建设部会在各城市试点的基础上完善和制定管理办法, 再向全国推广, 以形成体系化、规范化的全国性保障体系。经济租赁房一直在建设部的考虑范围内。2008年早期, 建设部住房保障司司长侯淅珉在接受中央电视台采访时就提出过大力发展政策性租赁住房。更早的时候, 经济租赁房在青岛、厦门等城市已经有所实践。与现行模式相比, 青岛经济租赁房模式针对的是那些既不够资格申请租赁廉租房, 也无经济实力购买经济适用房的低收入阶层。建设部曾专门对青岛模式进行深入调研, 形成的调研报告认为, 青岛的试验表明了政府对住房困难应保持高度的政治责任, 并称“青岛市对低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善, 无疑是住房制度改革的又一次深化, 它将实现市场体系和保障体系对全社会住房需求的全面覆盖。”2008年, 建设部在青岛经验的基础上做了方向性调整, 经济租赁房被转而用于解决既不够资格申请经济适用房又无能力购买商品房的中等收入“夹心层”的住房问题。因此, 除非房地产市场出现大幅度降价, 以至于中等收入“夹心层”消失, 经济租赁房一定会得到推广。

二、经济租赁房建设的必要性

(一) 是促进国内消费和带动经济增长的客观要求

建立和完善社会保障体系, 是促进国内消费、拉动经济增长的一个重要基础和前提条件。由于我国的社会保障制度尚不完善, 消费者个人收入中大部分用于储蓄而非消费, 而同时我国房价远远高于普通老百姓的可承受水平, 住房问题成为人们最沉重负担之一。在此种情况下, 经济租赁房无疑是解决低收入群体住房困难的一剂良药。届时, 没有住房之忧的人们自然会乐于将钱用于当期消费, 从而带动经济更快更好的发展, 这也符合扩大内需的宏观经济要求和政策。

(二) 是农村劳动力转移、城市化进程的客观需要

城市化将是我国发展的必然趋势, 国内外专家估算我国由工业化水平决定的城市化率至少应达到50%, 世界银行报告 (1997年) 认为应达到60%, 而目前我国实际城市化率仅有30%, 原因主要集中在转移劳动力的就业和社会保障上, 住房保障是其中的重要原因。农业部部长孙政才说, 2007年我国农村外出就业劳动力达1.26亿人, 乡镇企业从业人员为1.5亿, 扣除重复计算部分, 2007年农民工达到2.26亿人。农民工是产业大军中的重要力量, 也是我国城市化的主要群体。而我国实际的就业和社会保障制度主要是针对城镇人口设计实施的, 如何适应城镇化过程中数亿农村转移劳动者的需求, 成为一个重大的理论和实践课题。同时, 由于广大农民工主要集中在制造业、服务业, 收入比较低, 而城市房价居高不下, 远远超出了广大农民工的可承受范围, 住房问题严重阻碍了广大农民工的城市化步伐。

(三) 是扩大住房保障覆盖面, 解决“夹心层”住房问题的有效途径

随着市场经济的不断发展, 我国居民的收入水平和生活质量得到了提高, 居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但不可否认的事实是, 在此同时城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重, 我国目前基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。近几年, 大中城市商品住宅价格涨幅较快, 已经超过居民可支配收入的增幅, 中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化。我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题, 根据我国居民的居住状况和收入水平, 制定了相应的住房保障政策, 即实行经济适用房政策、廉租住房政策和限价房政策。住房保障政策的实施, 在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题。但是, 在3大政策保障人群之外, 存在这一群买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 而经济租赁房政策的出台将主要解决的是这一群体的需求。

(四) 是消除社会矛盾, 建设和谐社会的必要

党的十七大明确提出要建设社会主义和谐社会, 这是党、国家和广大人民群众的期盼。但在我国经济快速发展的同时, 伴随出现了一些比较严重的社会问题, 如社会保障制度的不完善, 社会阶层的不断分化。社会各阶层的收入差距不断扩大带来人们在衣食住行方面的巨大差距。住房问题, 对广大中国人来说是一个极其敏感的问题, 一旦处理不好, 将严重影响到整个社会的稳定和和谐。在我国的住房政策中, 特别是住房保障性政策中, 如果完全忽视这一群买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 其所带来的问题的严重程度将是不可预料的, 可能最终会转化成为尖锐的社会矛盾, 影响整个社会的发展。

三、经济租赁房的功能

由于经济租赁房主要是针对既买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”这个特殊的群体, 所以经济租赁房不仅是廉租房、经济适用房、限价房不能替代的, 而且是这3大政策的有效补充。

(一) 对商品房的替代作用

从经济学的角度来看, 当某种商品具有不可替代性特征时, 这种商品一旦出现了供应紧张, 价格就会疯狂上涨, 但是倘若有替代性商品, 就会发挥调节作用平抑价格。经济租赁房、经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济租赁房不具有产权, 它能满足大部分对房屋产权没有能力追求, 也没有经济实力购买商品房的人群, 这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群的需要。

(二) 增加了住房供应的主体

经济学告诉我们, 当商品由少部分人供应的时候, 就容易形成商业垄断, 垄断者凭借强势地位强化其定价权。反之, 当市场的供应主体处在多元化状态的时候, 商品的定价权就由市场来决定, 而这种价格绝对低于垄断价格。我国经济租赁房政策的出台, 正好多元化了市场上住房供应的主体, 将在解决部分低收入群体居住问题的同时, 对我国房地产行业也将起到一定的规范调节作用。

(三) 增加了住房供应量

商品价格是由供求关系决定的, 政府主导的经济租赁房供应量增加, 将会与开发商的商品房构成竞争关系, 竞争的结果必然是房价下跌。开发商由于财力有限, 即使满负荷建设, 也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担, 可以迅速填补市场供应缺口, 从而也能平抑房价。

四、经济租赁房的建设模式

经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式:一是政府直接建房方式, 政府设立专门机构、并提供运营资金;二是政府间接参与方式, 政府提供土地、贷款、税收优惠, 支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。针对我国的国情, 具体建设模式可以设计为:

(一) 建立专业化的管理体系

主要由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构3种处于不同层次的机构组成, 在决策机构之下设立住房执行机构来实施经济租赁住房计划, 以解决中低收入者的住房问题, 居于中间层的中介金融机构对其实施金融支持。

(二) 建立灵活的运作机制

一是引进市场机制, 公共租赁住房一部分可由国营公益机构运营, 一部分可由协会、互助组织运营, 另一部分可由民营公司运营。政府是制度实施的主导者, 完全控制准入、退出标准、租金标准等。二是多方筹集经费, 除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外, 采取以公积金增值部分和商业银行贷款为主与直管公房拆迁补偿资金为辅的融资方式, 建设经济租赁住房, 还可借鉴香港“以房养房”的运营模式, 盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。三是增加储备, 政府除了把低价收购的旧房和商品房的尾盘作为经济租赁住房外, 还要通过建设新房来增加储备。四是鼓励企业参与, 鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设经济租赁住房。政府以落实经济租赁住房建设项目各项优惠政策作为间接投入, 动员社会力量筹集经济租赁住房的建设资金和房源。五是设立专项基金, 建立经济租赁住房发展基金, 解决经济租赁住房建设的资金“瓶颈”问题。经济租赁住房具有公益性质, 必须有稳定的发展基金。六是加强经济租赁房的管理, 通过出台完善的管理政策使经济租赁房政策得到良好实施。

摘要：我国现行住房社会保障制度的缺陷已经严重影响了普通老百姓的生存与发展, 影响着整个社会保障制度的实现及各行各业人员的生产与生活, 对和谐社会的构建已经造成了一定威胁。在这种形势下, 借鉴经验, 巩固房改成果, 积极探索适应市场经济发展的新的住房保障体系, 进而促进社会整体和谐健康发展, 不仅显得十分必要, 而且势在必行。住房与城市建设部最近提出的新举措——经济租赁房, 对我国的住房保障制度, 甚至对整个社会保障制度都将是极大的完善, 是又一重大跨越。

关键词：社会保障,住房保障,经济租赁房

参考文献

[1]、郑功成.社会保障学[M].中国劳动社会保障出版社, 2005.

[2]、达尔默·D.霍斯金斯.21世纪的社会保障制度[M].中国劳动社会保障出版社, 2000.

现阶段中国是否需要产权型保障房 篇7

中国需要加大保障房建设, 已经形成社会共识。但现阶段 (“十二五”期间, 即2011-2015年) 保障房建设中是否需要产权型保障房, 则争议不断。反映在各地政府的政策制订和实施中, 对产权型保障房和租赁型保障房的侧重也不同。毋庸讳言, 我国在保障房建设方面历年欠账很多, 累积的住房困难户多, 相关的法律尚未完善。与大多数国家 (地区) 相比, 我国尚处于住房保障体系建设的初级阶段。

一、假设前提

假设以下观点作为讨论的前提:

1.“人人享有适当住房”是公民的基本权利之一。其中“人人”不能加以户籍限制, “适当”包含自有产权与租赁。

2. 在市场经济条件下实现“人人享有适当住房”, 强调发挥市场在资源配置中的基础性作用;同时, 对没有经济能力通过市场解决居住问题的居民给予社会保障。这是迄今为止最有效率、最为公平的住房制度。

二、保障房的性质、类型及种类

保障房保障什么?应该是保障自身没有经济能力解决居住问题的居民实现居住权。

实现居住权的方式是租赁或购买产权。由此, 保障房分为两类:租赁型保障房与产权型保障房。按中国现行政策解释, 前者是廉租住房 (简称“廉租房”) 和公共租赁住房 (简称“公租房”) ;后者有经济适用住房 (简称“经适房”) 和限价商品住房 (简称“限价房”) , 等等。两类保障房都具有居住功能, 但后者在市场经济条件下还具有投资功能。

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 将房改后的住房供应体系设计为:“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。其中“中低收入家庭购买经济适用住房”成为多年来政府提供保障房的主流, 也是人们诟病最多、最易成为官员寻租的温床与富人逐利的场所。

对于那些连租房也感到困难的居民, 重要的是帮助其尽快实现居住权, 而不是帮助其购置产权。

三、现阶段中国急需租赁型保障房

现阶段中国需要哪种类型的保障房, 取决于中国的现状。中国近30年没有房屋普查, 缺失居民居住状况详细数据。

据2010年第六次全国人口普查资料, 中国内地城镇人口6.66亿, 按过往10年城镇化年均增长1.07%推算, “十二五”期间还将增加0.34亿城镇人口。按国家统计局居民收入分组统计, 低收入者占总人口的20%, “十二五”期末约1.4亿低收入人口, 户均3.1人, 合计4500万户。当然, 他们并非都是住房困难户。

据相关机构分析:目前中国城镇贫困人口大约为5000万人, 占城镇人口比例约8%, 是目前享有低保人数的2倍左右……至2015年, 城镇贫困人口将约达5500万。我们假设这5500万贫困人口等同于需要提供保障房的低收入人群, 以每个家庭人数平均3人计算, 约有1800万个家庭, 即未来5年, 政府需要提供1800万套保障房。假如这个“假设”是正确的, 这1800万户占低收入家庭的40%, 他们是廉租房 (建筑面积50平方米以内/套) 的供应对象。

在城镇人口中有一个庞大的群体, 离开校门走上工作岗位不久, 收入处于中等偏下或中等水平, 积蓄不多;但面临婚姻、安家、生育等人生大事, 经济及身心压力很大。面对高房价、高房租, 他们强烈发出“房奴”、“蜗居”、“蚁居”的不满呼声。他们产生在20世纪80年代, 俗称“80后”, 在“十二五”期间是22～35岁之间, 人数1亿左右, 若都顺利组成家庭, 约5000万户。若其中的1/3难以依靠自身经济能力购房、租房, 就有1600多万户成了公租房 (建筑面积40平方米左右/套) 供应的对象。

2010年全国有1.5亿多的农民进入城市务工。当年国务院发展研究中心课题组抽样调查显示, 近80%农民工居住临建房或简易房。这些房子位置偏远、居住条件差、环境恶劣、功能不完善, 没有厨房、卫生间, 且建筑密度大、安全隐患高。由于农民工收入水平低, 住房支付能力弱, 其住房问题希望得到政府政策扶持。调查显示, 打算在务工城镇定居的农民工占40.2%。如果按照“近80%农民工”居住恶劣条件统计, 就有1.2亿多农民工需要保障房;就算是解决其中“打算在务工城镇定居”者, 也有近5000万人口之众, 按3人1套配置, 需1600多万套保障房。

廉租房政策实施多年, 可以用“深得人心”形容之。2007年国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 首次提出:“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”, 实属英明之举。

公租房是2007年后的保障房新种类。本来, 它所供应的对象超出了国务院上述文件“解决城市低收入家庭住房困难”的范畴。但近年房价上涨过快, 房租、物价不断攀升, 新就业员工和外来务工人员的居住困难问题凸显, 将之纳入住房保障范畴, 平抑民怨民愤, 缓和社会矛盾, 不失为明智之举。

现阶段国家保障房建设目标是“要求到‘十二五’期末, 全国保障性住房覆盖面达到20%左右, 力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决, 新就业职工住房困难问题得到有效缓解, 外来务工人员居住条件得到明显改善”。

新就业职工在人生、职场均处于上升时期, 随着收入提高, 将来会不满足“蜗居”于40平方米的公租房, 到社会上租赁更好的住房, 或购置住房, 便可腾出公租房给有需要的人士。

以上合计对廉租房和公租房的需求已达5000万套, 尚未计入棚户区改造等, 已经超出“十二五”期间建设保障房3600万套指标。

为了集中财力、土地、物力等资源实现国家“十二五”保障房建设目标, 现阶段中国保障房的功能只能是满足低收入和中等偏下收入家庭住房困难户的基本居住需求。对应的保障房种类, 是包括廉租房、公租房在内的租赁型保障房 (棚户区改造也应列入现阶段中国保障房之列, 因笔者未及研究, 本文暂不涉及) 。

显然, 产权型保障房并非当前所急需, 而且购买产权型保障房也不是低收入以及中等偏下收入者依靠自身经济能力所能承担。勉为其难推出, 刺激了不合理的需求, 也易引发家庭矛盾与社会矛盾。

现阶段需要租赁型保障房, 是偿还多年政府对老百姓的“欠债”。尽管明确了现阶段建设租赁型保障房, 但现时符合申请条件的人士也不可能两三年内全部解决, 只能实行轮候制度, 在若干年内逐步解决。

四、产权型保障房在现阶段中国之弊端

产权型保障房主要是经适房和限价房。

经适房弊端丛生、乱象满目已被人们诟病多年。原本企望保障中低收入者, 结果多落入中高收入、甚至是高收入者手里。这归罪于地方政府疏于职守、执行政策不力是欠公平的, 实质是制度设计的根本性缺陷。

笔者曾测算分析2004年广东城镇中低收入居民购买经适房的经济能力, 结论是:经适房首期付款 (三成) 占中等偏下及低收入居民年度购房支付能力 (可支配收入扣减食品、衣着、家庭设备用品、医疗、教育、交通通讯等支出后剩余) 的12倍或更多, 占中等与中等偏上收入居民的2～4倍。若是10年借贷, 中等及以下收入居民偿还本息已经超过自身购房支付能力;若是15～20年借贷, 中等偏下及低收入居民偿还本息也超过自身购房支付能力。结论:广东城镇中等偏下及低收入居民不具有购买经适房的支付能力, 他们占居民总数的40%;如果不考虑15年以上借贷, 中等收入居民也不具有购买经适房的支付能力, 从而使不具有购买经适房支付能力的居民扩大为总数的60%。中低收入者买不起经适房, 但地方政府必须完成任务指标, 只能向中高收入、高收入者开放, 并迎合这些人的需求, 提高建设标准。可以说, 依靠自身财力买得起经适房的基本上都不是“中低收入者”。制度设计中“中低收入家庭购买经济适用住房”本身就蕴含着矛盾、不合理, 加上官僚主义的层层指标下达, 掺杂以社会盛行的腐败、失信、贪婪, 制度性缺陷被放大, 产生许许多多离奇荒诞的故事。

限价房是2006-2007年房价高涨时的创举。广州市规定:拥有本市户籍、单身年收入10万元或家庭年收入20万元以下的首次置业者, 均具申请资格。据广州市统计局资料, 2007年城市居民总收入分组统计中高收入户是人均50658.88元。上述限价房申请购买资格覆盖了90%以上居民。限价房定价约为商品房的7成, 高于经适房, 几可肯定, 中低收入者、乃至中等收入者依靠自身经济能力只能“望房兴叹”, 有资格且具备能力购买的是中等偏上收入和高收入者。住房保障应该覆盖他们吗?由于价格过高 (对于中低收入者而言) 限价房不具备保障功能, 它被赋予的功能是平抑商品房价格。

有人认为产权型保障房不需要政府投资, 却能帮助中等收入者实现置业梦想, 不失为好事。不妨为经适房算一笔账:假设某地段商品房价格10000元/平方米, 楼面地价3500元/平方米, 税费占房价的20%, 即2000元。现改为经适房, 政策规定土地无偿划拨, 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 (折算成50%的税费) , 即政府少收入4500元 (3500元+1000元) 。政策规定政府负担经适房项目外基础设施建设费用, 按1000元/平方米算, 即政府为经适房承担5500元/平方米的费用, 折合每套33万元 (5500元×60平方米) 。再为限价房算一笔账:按广州2007年限价房数据测算, 每套限价房地价补贴约20万元。政府占用解决低收入者住房困难的资源, 帮助中等收入者 (内中还掺进高收入者) 实现置业梦, 公平吗?

其实, 强调产权型保障房的论者有一个想法:通过推出价格低廉的保障房压抑商品房价格。他们把商品房与保障房对立起来, 未能认识两者是相辅相成、互为补充的关系。过分压抑商品房价格, 降低了开发商购地欲望, 又压低银行对政府资产的估值, 最终损害政府建设保障房所急需的融资功能。这已经在现实中有所反映。

产权式保障房的合理需求应该出现在中低收入群体的居住需求得到基本满足之后, 政府有富裕的资源解决其他需求。如:中等收入者置业需求, 中等偏下收入者置业需求, 缩小贫富差距, 等等。产权型保障房合理需求的产生还需要整个社会满足一些基本条件。如:法治、信用制度建设, 等等。这些从我国香港地区以及国外经验中, 不难得到验证。