商住设计

商住设计（精选十篇）

商住设计 篇1

本项目位于江苏扬州, 该大厦地下3层, 地上27层, 为一综合性的高层商住建筑。其功能为商场、住宅等。建筑防火等级为一级, 建筑总高度为111.3m, 总建筑面积为30756.1m 2, 其中住宅为19031m2, 商业为9126m2, 车库及设备用房为3676m2。建筑平面地下室呈长方型, 东西长38.7m, 南北宽65.4m, 上部结构呈L形。室内±0.00标高相当于绝对标高252.500m, 室内外高差为0.3m。该楼共设电梯三部, 其中一部消防电梯, 人载电梯两台, 另设有观光电梯三台。本工程包括三层地下层、六层 (含设备转换层裙楼商场和办公用房) 、塔楼为7层～2 7层的住宅楼 (从+25.800m起算) 。弱电系统设计要求有电话、网络综合布线、带卫星接收天线的闭路电视, 以及家庭防盗安防可视对讲系统等, 按高级住宅电气设计标准设计。为了节省公摊面积, 对设备间尺寸在方案设计阶段就控制很紧。本楼各单元的强弱电设备间分开设置, 以保证设备的可靠运行和减少电磁相互干扰, 并严格控制电气产品几何尺寸, 以确保能紧凑、安全、有效地安排各种配电盘 (柜) 、控制接线箱在强弱电竖井内的布置。

二、供电与配电设计

(一) 住宅配电系统设计

本楼供电采用两路10KV高压进线供电, 另设柴油发电机组作为备用电源, 使停电时实现快速自启动。消防设备、消防电梯、应急照明、客梯等系统按照一级负荷要求供电。消防系统配电均实现末端电源切换。

对民用建筑照明配电系统的一般要求:

1.照明灯具端电压的允许偏移不高于额定电压的5%, 不宜低于额定电压的2.5%或5%。

2.照明线路的供电一般采用单相交流220V三线制。当负荷电流超过30A时, 宜采用三相四线制供电, 并应注意三相负荷的平衡。每个分配电盘中的最大与最小相的负荷电流差不宜超过30%。

3.照明系统中的每一单相回路的负荷电流不宜超过16A;灯具为单独回路时, 灯具不可超过25个;插座为单独回路, 数量一般不宜超过10个。

4.潮湿房间内不允许装设一般插座;不应将线路敷设在高温灯具的上部;接入高温灯具的线路应采用耐热导线配线或采取其他隔热措施。

5.在低压配电线路中接入各种单相用电设备时, 应使这些设备尽可能均衡地分配在三相中, 使三相负荷尽可能平衡。

(二) 减少变压器的功率损耗供配电系统的节能设计主要目的在于减少变压器以及线路上的电能损耗。对于变压器来说, 减少变压器上的电能损耗, 首先是要选择空载损耗低、节能型的变压器, 可以选用S9, SL9, SC8型油浸变压器或干式变压器, 这些变压器采用优质冷轧取向硅钢片, 钢片的磁畴方向一致加上45°全斜接缝结构, 能够有效减少铁芯的涡流损耗以及漏磁损耗。其次是变压器的选择, 选用绕组阻值小的变压器, 绕组阻值大, 则电流损耗也大, 在这方面要尽可能选用铜芯变压器, 因为金属铜的电阻小, 这样当电流通过时, 电流损耗也就比较小。据估计, 目前在电网上运行的10k V和35k V级变压器容量约有10亿KVA以上。因此, 选择变压器时, 应选用低损耗节能型变压器。对于高层建筑、地下建筑、化工等单位及对消防要求较高场所, 宜采用低损耗节能型干式电力变压器 (SG10、SG11、SC6等系列) 。对电网电压波动较大, 为改善电能质量, 采用有载调压电力变压器。

三、照明系统设计

(一) 照明配电及照度标准

照明采用专用变压器供电, 以确保照明质量, 低压供电采用放射式与树干式结合的方式。各办公场所的照明照度标准按300～500lx设计。公共区域照明及地下车库照明采用智能照明控制系统集中控制, 可分时段、分区域控制灯具的开启时间及数量, 以利于节能。在光源的选择上, 要尽可能选择光效高, 寿命长的光源, 同时, 光源配合合适的灯具才能发挥其最大的作用, 如果选择了不恰当的灯具, 就会导致光源的效率大大降低, 能够使得单位面积能量损失最高达35%左右, 如果为光源选择了恰当的灯具, 则光源能够充分发挥效率, 能够使得单位面积耗电量明显下降, 从而达到节能环保的目的。在灯具的具体选用上, 应根据室内占空比RCR来确定选用宽或中窄光束的照明灯具。在满足照明质量的前提下, 一般房间 (场所) 应优先采用高效发光的荧光灯 (如T5、T8管) 及紧凑型荧光灯, 室外照明等一般照明宜采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源.

(二) 集中控制智能型应急疏散照明系统

该工程应急疏散照明采用集中控制智能型疏散系统。当处于火灾状态时, 集中控制智能型疏散系统可根据火灾报警系统传递的信息, 对危险区域的智能疏散灯具进行调整, 即危险区域的智能疏散灯指向危险区域的箭头关闭, 同时打开指向安全区域的箭头。安全区域的出口灯进行提示, 从而有效地引导人们安全、快速地逃离危险区域。集中控制智能型疏散系统可24h不间断地对灯具及设备本身进行巡检, 每个智能疏散灯具均有独立的地址编码。若某个灯具发生故障, 主机则发出声光报警信号, 定位到具体灯具, 以提醒工作人员在第一时间进行维护, 同时亦消除楼内的逃生盲区。

四、防雷、接地与等电位联结

超高层建筑物往往孤立地耸立在城市天际间, 遭受雷击的几率比高层更大, 故应加强超高层建筑物的防雷接地和总等电位联结, 切实做好直接防雷保护和间接防雷保护。直接防雷保护需要注意的是屋面上的设备一定要设在尖端放电避雷针的保护区域内, 防侧击雷保护是从地面45m以上的每层楼板的圈梁外圈主钢筋一定要可靠焊接, 并用钢筋把它和外墙面的所有金属门窗等金属件可靠焊接。间接防雷措施一定要将所有进出外墙处的电气线路做重复接地, 并在线路进户内端口装设浪涌保护器SPD, 楼内各级配电箱也按标准配置SPD。另外强弱电竖井的布置位置应尽可能地设在建筑平面筒体中心, 条件限制时也应该确保距外墙≥115m。

五、火灾自动报警和消防联动系统

超高层建筑的火灾自动报警及联动系统的保护对象等级, 按国标《火灾自动报警系统设计规范》 (GB50116-2008) 要求为特级保护。其报警探测器的设置是除面积小于5m2的卫生间外, 所有的房间、通道都必须设置。设计时需要注意的是各类探测器的有效保护范围要从严把握, 切实根据每一场所的层高、顶板面坡度、板下突出梁柱深度、使用环境等来严格确定应该使用的每个探测器的种类, 以及有效保护半径R。在一般是平顶、层高不超过6m的楼层平面, 感烟探测器可以按R≤5.18m、感温探测器R≤3.16m在整体每个平面上合理布置, 消除保护范围内的空隙、死角。另外, 超高层建筑的探测器应选用自带地址码的智能型, 当使用的场所是地下室、地面卫生间、厨房时以温感型为主;各层房间、普通机房、通道、楼梯间、井道等以烟感型为主;水泵房、柴油发电机房、变配电室等重要消防设备机房、防火分区交界处的防火卷帘门附近的应采用二者混合型;厨房内还需增设联网到火灾自动报警系统的可燃气体泄漏探测器。该探测器的选型、安装位置需根据明确设计的气源比重、燃气装置的位置来确定。当使用比重较空气重的液化气时, 安装高度在距地面上0.3m;强电竖井内若敷设电缆较多, 采用封闭式电缆桥架时, 还需增设缆式线性定温探测器。

六、其他系统要求

火灾自动报警及联动系统是智能化设备, 而超高层商住楼内往往还设有闭路电视监控系统、地下停车场管理系统、住户安防和对讲系统等, 这些系统在设备设计、选型和安装运行时, 应确保系统集成整合联控。当消防火警状态时, 完成消防联动设备的所有自动控制和人工远程控制, 强制点亮所有疏散通道的疏散应急照明、自动闭合常开防火门, 所有电梯迫降到一层等。有线电视系统和综合布线系统中间的放大器箱 (或配线箱) 应适当均衡, 满足信号入户的相关技术指标;家庭安防系统要在主要卧室和客厅等处设置紧急按钮, 系统主机可和监控系统统一设置在长期有人值班的底层消控中心, 这样可节省管理人员。

七、结语

商住设计 篇2

（1）商场地下室-三层被变形缝分成5个独立的区域，排水管道要尽量避免穿越变形缝，那么靠近变形缝位置的管道就要敷设很长距离。

（2）商场的天花板做了多层次的造型，所有管线必须全部敷设在吊顶内，排水管道的敷设既要与其它专业协调又要避开大梁位置以严格控制吊顶高度。

（3）对地下部分多出首层外墙的区域，排水管道不能直接进入地下室内。

设计前先明确大梁位置及天花控制最高处，以此来确定管道的大致走向，因大梁原因不满足要求的排水管重新确定立管位置，因管线敷设较长不满足要求的排水管调整管道走向，最终所有排水管在梁高较小处分类合并，四层所有排水支管单独接至立管转弯后1.5m后的排水横干管上，转换后的排水管大部分放置在卫生间、杂物房内，少数由于条件限制放在商场靠外墙柱子一侧。对于不能接入地下室的排水立管，则敷设在地下室降板上的覆土层内，地下室顶板覆土厚度为0.55m，管顶覆土最厚处也只有0.4m，为避免过车压坏排水管，与园林专业协调，修改了部分绿化带的位置，将排水管由首层地坪处穿墙至室外绿化带内一直敷设直至能接入检查井。进入地下室的排水管道，则接至已经预埋好的满足排水要求的排出管排出。

3结束语

商住楼的给排水设计看似简单，却也涉及到很多方面，对于设计人员来说，应对肩负的责任培养良好的服务意识，不断完善和充实自己的知识结构，提升自己的业务水平。

商住设计 篇3

某大楼是一幢17 层的高层商住楼，大厦两栋完全对称。地下室是设备房，2～17 层为住宅。建筑总高度为60.20m，建筑面积大约976.6㎡，地下一层为设备用房，主要放置货物、消防水池、生活水池及水泵等其它设备，层高为5.5m；地上一层为商场，层高4.4m；2～17层为AB 两户型标准住宅，层高3m，B 户型比A 户型多一个卫生间每户有两个卫生间，其卫生器具齐全，有: 坐式马桶、淋浴器，洗脸盆等。A 楼共64 户，每户以4 人计，共256 人，B 楼与A 楼完全对称，所

以总人数512人。

2 给水系统选择

因城市管网常年可资用水头远不能满足高层用水的要求，故考虑二次加压，根据原始资料，本建筑屋顶水箱底标高57.500m，若直接采用水泵和水箱供水系统，下面几层供水压力将超过0.5MPa，容易造成用水器具及其接口损坏，且未能有效利用市政管网水压，浪费资源，同时屋顶水箱容积过大，增加建筑负荷和投资费用。室外给水管网常年可资用水头为0.18MPa，可考虑向较低几层供水。由于生活水箱容积较小，为了避免因水的循环周期较长影响水质，可采用生活水箱与消防水箱分开。采用水箱的给水方式时底层水压较大，容易对用水器具造成损坏，故高区用水箱供水，中区用变频泵组供水。故给水系统分区见表2.1。

表2.1 给水方案比较

因此，生活给水系统分为三个区：一楼商场到四层为一区，采用市政给水管網直接供水；五层至十层为二区，采用变频机组加压供水；十一层至十七层为三区，利用屋顶高位水箱供水。

2.1 水源及水压：

由市政管网引入一条DN100 的进水管，在小区内形成环网。

2.2 生活用水量计算

根据建筑的性质，该建筑2～21 层为住宅，生活给水定额为250L/s，用水人数480 人时变化系数为2.5；一层商场用水定额为6L/(m2.d)，面积为900㎡，时变化系数为1.5；车库用水定额为3L/(㎡.次)，面积为178㎡，时变化系数为1.0。

2.3 生活水箱容积

式中:Qd’———水箱负荷楼层段最高日用水量；

Qh’———水箱负荷楼层段平均时用水量。

取有效高度1.2m，水箱面积为A=10m2，水箱保护高度0.3m，则水箱规格为×B×H=4m×2.5m×1.5m，安装于A 栋楼梯间顶。由于安装高度已经确定H=57.50+0.60=58.10m。

2.4 给水管道及设备安装

（1）给水管道采用PP-R 管，供水箱管采用钢管。（2）各层给水管道暗装敷设，有用水器具接入的支管明装，支管以2%的坡度坡向池水装置。（3）室内给水管与排水管平行、交叉时，其距离分别不小于0.5m 和0.15m，交叉处给水管道在排水管道上。（4）管道穿越墙壁时，需预留孔洞，孔洞尺寸采用：d+50mm～d+100mm，管道穿过楼板时应预埋金属套管。（5）在立管和横管上设闸阀：当d≤50mm 时设截止阀，当d≥50mm 时设闸阀。水泵基础应高于地面不少于0.1m，水泵采用自动启动。

3 排水系统

3.1 设计要点

(1)本工程采用生活污水和生活废水合流制。其中住宅3～17 层设专用通气管排水方式，2 层污水排入通气立管后汇入横干管排出室外。一层商场单独排出至检查井。污水排出室外经过化粪池处理后排入市政污水管网。(2)每个卫生间均应设置至少一个DN50mm的地漏，地漏的顶面应低于地面5～10mm，水封深度应介于50～100mm之间。排水立管应隔层设检查口，中心距地面1.0m，水平管段末端应设清扫口。室内管材为UPVC 管，排出管为铸铁管。通气管设专用通气管和伸顶通气管两种。(3)通气管管径的确定。通气立管长度在50m以上，其管径与污水立管管径相同。伸顶通气管与污水立管管径相同。

3.2 排水管道的安装要求

（1）室内采用UPVC 管排水，室外采用铸铁管排水。（2）排水立管在垂直方向转弯处设两个45°弯头连接。（3）排水管穿楼板时应预留孔洞，安装时应设金属防水套管。（4）立管沿墙敷设时，其轴线与墙的距离需满足施工要求。（5）排水立管上设检查口，隔层设一个，离地面1m 处，底层和顶层需设一个。此外接入卫生器具三个及以上的横支管起端需设清扫口，以便清扫。(6)市政排水系统采用雨、污分流制。故室外排水采用雨、污分流制。本建筑主要为办公用房,公共卫生间集中布置,由于卫生器具接近一致,因此排水管线的平面布置根据建筑布局和卫生器具的分布来确定。(7)主排水主管设置于管井或靠墙角设置,排水立管上每隔两层设置柔性接口。粪便污水经化粪池预处理后与生活污水一起排入市政污水管网。(8)泵房和消防电梯井旁设置集水坑,用潜水泵不定期排入检查井。排水立管检查口中心离地坪距离为1m, 排水横支管与立管的连接采用90°斜三通或斜四通连接。排水立管与排水管端部连接采用两个45°弯头或弯头半径不小于4 倍管径的90°弯头连接。

4 消防系统

4.1 消火栓系统

(1)根据规范，该建筑为一类民用建筑。室内外消防流量为30L/s、30L/s。充实水柱取12m ，水枪喷嘴流量为5.2L/s，消防立管管径DN100mm，最底层消火栓所承受静压力不大于0.80MPa。在17 层和负1 层分别成环。(2)消火栓布置在明显，经常有人出入而且使用方便的地方。其间距不大于30m，A 楼每层设3 根立管，B 楼比A 楼多在水间多设一根立管供高位水箱。在17层顶设试验消火栓一个。室内消火栓箱均设有远距离启动消防泵的按钮。消火栓均采用稳压、减压消火栓。

(3)要符合《高规》第7.4.6.3 条规定“: 消火栓的间距应由计算确定，且高层建筑不应大于30 m，裙房不应大于50 m。”并且还要保证建筑室内同层的任何部位，应有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。(4)室外消火栓设有两个水泵结合器，以便消防车向室内消防管网供水。(5)室内消火栓系统竖向不分区，当消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa 时采用减压稳压消火栓；在最高处设1 座18m3 消防水箱。

4.2 自动喷淋系统

该建筑采用湿式自动喷淋灭火系统，报警阀设于1 层，且各层均设水流指示器和信号阀，其信号均送入消防控制中心进行处理。该建筑一层商场，地下室和需设自动喷淋系统，二层至十七楼仅在消防前室及走道设置喷头。喷头动作温度57℃。车库采用直立式喷头，其余均采用吊顶喷头。喷头布置满足距墙柱距离不小于1.80m，喷头之间距离不大于3.60m。各层均设末端试压装置。平时管网压力由屋顶消防水箱维持，全部喷头均采用72℃直立型易熔合金闭合工喷头。当火灾发生时，喷头喷水，喷头所在区的水流指示器动作，向消防控制中心发信号，同时在水力压差作用下，打开报警阀，敲响水力警铃，压力开关动作，同时打开泡沫液储罐进水管上的电磁阀，水流经泡沫液储罐，挤压储存泡沫的胶囊，通过大比例混合器按6%形成泡沫混合液，供喷头灭火，系统喷泡沫的时间不小于10min。

5结语

总之，由于商住楼建筑标准的提高，给排水在整个建筑投资中所占比例越来越大。商住楼给排水系统的设计必将本着以人为本的核心理念，设计过程中重点注意以上各项常见内容，适时适度改进传统的给排水系统，提高给排水效率，必将会为人们营造出一个舒适、安全、方便的新的起居环境。

参考文献：

[1]李宁.高层建筑给水排水设计[J].科技情报开发与经济,2004(11).

[2]胡斌东.关于高层建筑给排水设计的思考[J].甘肃科技,2008(11).

某商住楼框支柱加固设计 篇4

某商住楼结构类型为部分框支剪力墙结构,层数13层,结构总高度为42.500 m,工程所在地区抗震设防烈度为6度(0.05g),50年一遇的基本风压值为0.50 kN/m2,地上部分首层为商场、其余为住宅,地下部分为停车库。转换层位于2层,楼面相对标高为5.950,转换层结构布置见图1。

柱混凝土强度等级2层以下为C40,2层～6层为C30,6层以上为C25。屋面层施工完毕后,利用回弹法进行混凝土强度检测后发现①轴交③轴处KZZ3在相对标高0.800～3.300处柱混凝土等级仅为C25.3,其混凝土强度等级不能满足设计要求。KZZ3检测存在问题后,对全楼梁、板、柱混凝土强度等级采用回弹法进行检测,发现仅该处存在此问题,初步分析认为系商品混凝土运输过程中,混凝土离析所致。

本文根据对KZZ3的加固实例,详细阐述了加固方案的确定原则,以及对柱进行加固的基本方法和要点。

2加固方案设计

方案一:采用置换混凝土加固法。

将不满足设计要求的混凝土凿掉,采用C45混凝土重新进行浇筑,采用该方案可以保持框支柱的尺寸与原设计相同,从而不影响建筑功能,且采用该方案由于柱的截面尺寸无变化,故框支柱的刚度与原设计相比几乎没有改变,且不会影响建筑空间的使用。但由于本工程屋面部分已施工完毕,绝大部分恒荷载已加载,若采用该方案必须解决支撑的问题,鉴于框支柱本身轴力很大,采用该方法施工难度大,并且施工过程中会产生很大的安全隐患。

方案二:外粘型钢加固法或粘贴纤维复合材加固法。

采用方案二柱的截面尺寸与原设计变化不大,对建筑空间的影响不大,且施工方便。

但鉴于本工程混凝土强度等级过低系混凝土离析所致,框支柱部分混凝土的匀质性差,很可能致使混凝土各部位的收缩不一致,易产生混凝土收缩裂缝。特别是本工程需加固构件为框支柱,属结构构件中非常重要的构件,采用该方案可能会留有安全隐患。

方案三:采用增大截面加固法。

采用该方案可以确保结构的整体安全,并经与建筑专业及建设单位协商后,对建筑空间的影响可降低到最小。经过对三种方案进行综合分析,采用方案三尽管施工难度相对较大,但能够确保结构安全,故最终决定采用方案三。

3方案实施

受建筑功能的限制,加固时在原KZZ3的基础上,水平方向每侧加宽100 mm,竖直方向每侧加宽200 mm,采用C45混凝土进行浇筑,配筋及具体布置如图2所示。

实际进行加固时,新增的框支柱纵向钢筋能够锚入框架梁或框支梁时,应将钢筋植入梁中,当柱纵向钢筋不能锚入梁中时,可以采用自锚的方式锚固。采用该方案可以确保结构的整体安全,并经与建筑专业及建设单位协商后,对建筑空间的影响可降低到最小。施工完毕后需对柱进行沉降观测。同时要求施工过程中做好支撑工作,确保施工安全。加固完毕后,对柱混凝土强度等级进行检测,其混凝土强度等级为C45.2,施工完毕后,定期进行沉降观测至今,结构变形量很小,能够满足设计要求,说明对该框支柱的加固处理达到了预期目的。

4结语

增大截面法可广泛用于混凝土结构的梁、板、柱等构件和一般构筑物的加固。且采用该方法进行加固,其限制条件不多,在不影响建筑功能的情况下,采用增大截面加固法进行结构加固,可以有效的确保结构安全,且采用该方法的限制条件不多。

当然最终采用哪种加固方法进行加固,需根据需加固构件的特点来确定。

摘要：通过对某商住楼工程框支柱的加固实例,详细阐述了结构加固方案的确定原则,以及进行结构加固的基本方法,并确定最终采用增大截面加固法,希望能为类似工程事故提供一定的经验和指导。

关键词：框支柱,加固方案,增大截面加固法

参考文献

[1]GB 50367-2006,混凝土结构加固设计规范[S].

[2]张瑞文.框架—剪力墙高层建筑结构优化设计研究[J].山西建筑,2010,36(1):78-79.

商住租赁合同范本 篇5

1、本合同签定三日内，甲方将商业用房移交给乙方。

2、如乙方到期不按时交纳租金，甲方有权随时单方面终止合同。

3、如乙方因商业用房使用权受到侵犯时，由甲方负责处理。

4、甲方不得干涉乙方的一切合法经营活动，亦不承担乙方的一切债权债务及民事责任等。

5、在经营活动中，乙方应接受甲方的管理，并按时向小区物业缴纳水、电、暖等各种管理费用。

6、租赁期内，乙方不得擅自将商业用房转租，否则甲方有权终止合同并无条件收回所租商业用房。

7、乙方在使用过程中，不得随意改变和损坏商业用房框架结构及水、电、暖等商业用房内相关设施的完好，如乙方在使用过程中造成商业用房及相关设施损坏，由乙方承担一切损坏和损失费用。

8、乙方可根据需要对商业用房进行简单装潢，其费用自行承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方。

9、租赁期内，乙方提前退租时，甲方不退乙方已交的房租费。

四、争议的解决方式

本合同若在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可请当地仲裁委员会或当地法院裁决。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，每份均享有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效，合同期满后自动终止。

甲方：

乙方：

年 月 日

商住租赁合同范文三

出租方：____________________________

营业执照号(身份证号)：____________

电话：______________________________

地址：______________________________

承租方：____________________________

营业执照号(身份证号)：____________

电话：______________________________

地址：______________________________

甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，甲、乙双方根据市房地产管理局有关房产管理的规定，经过双方协商，特订立本合同，共同遵守：

第一条 甲方出租商住楼座落地址________________________，建筑面积__________㎡(使用面积__________㎡)。

第二条 租期_______年，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，交租期以实际入住时间为准。

第三条 租金和租金交纳期及条件

1.每月租金为人民币____________元，乙方每两个月缴纳一次租金。

甲方于当月10日前向乙方出具发票正本，乙方于收到后的20天内向甲方缴纳下两个月的租金，以支票(现金)形式支付。

汇款资料：________________________

抬头：________________________

帐户：________________________

帐号：________________________

2.签订本合同后，乙方在收到收据后的20天内，须交纳押金，相当于两个月租金合共人民币_____________元 ，合约租期最后两个月租金，由所交押金抵扣。租赁期满或双方同意终止合约后，乙方负责清交水电、煤气费，电话费等。

第四条 水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴交办法

1.管理费：甲方每月自行向有关部门交纳费用;

2.水电费、煤气费：乙方(住客)每月自行向有关部门缴纳;

3.电话费：甲方向乙方(住客)提供壹条市内直拨的电话线路，每月由乙方(承租方)自行向有关部门缴交。

4.维修费：租赁期间，非乙方(住客)引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责;租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

5.租赁期间政府对租赁物征收的有关税项，由甲方负责缴交。

第五条 出租方与承租方的变更

1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必乙方同意，但应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，且甲方不能无理拒绝。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承权原乙方的义务。

第六条 乙方的职责

1.乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额1%向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房屋按金。

2.甲、乙任何一方若要提前终止合同须向对方提前一个月书面通知，合同方能终止。

3.乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁内设备和其设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经业主同意后方可进行。乙方如因故意或造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。

4.乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并通知有关管理部门。

5.乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。

7.租赁期或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和执行。

8.乙方保证承租甲方的租赁房屋作为商住楼使用，遵守中华人民共和国法规和北京市政府的各项政策，不违法经营。

9.甲方保证，并须提供一切有关资料，包括租赁房屋的房产证以证明甲方是租赁房屋的所有权人，拥有对租赁房屋绝对的财产及使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三者对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋而受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失。 甲方在租赁期内：

(1)本楼的公共契约定期对公共设施进行维修保养;

(2)须按本楼的公共契约做好大厦的安全和管理工作;

(3)负责租赁房屋的结构维修。

甲方保证将允许乙方在本合同整个期限内不受干扰地占用和享用租赁房屋不受甲方或在甲方之下或通过甲方合法地提出要求的任何人的任何干扰。

第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权;但租金可以随着社会物价指数变动而适当调整，但必须得到乙方的同意。

第八条 租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。

第九条 甲方负责配备的室内电器、家俱的数量和型号、装修的标准以附页为准。

第十条 本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

第十一条 本合同到期后，乙方有权选择按同等条款和条件续租二个月

本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。

本合同经过双方代表签章后生效，租赁期满后失效，本合同中文正本各一式两份，甲、乙双方各执一份。

出租方：______________________

地址：________________________

联系电话：____________________

承租方：______________________

地址：________________________

联系电话：____________________

附页

提供家庭电器如下：

空调机______________台

冰箱________________台

彩色电视机__________台

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抽油烟机____________台 煤气炉______________台 提供家具如下：

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商住挑大梁 篇6

在市场供应的占比中，刚需商品房不断地被稀释。一两年前还风光无限、动辄“日光”上千套房源成交的刚需区域，几乎消失殆尽。以往作为楼市中坚力量的刚需住宅市场，陷入了持续性的萎缩。

市场缩影六环外的格局

所谓窥一斑而知全豹，举当下大兴区为例，虽然是个方圆不足5公里的六环外区域，但可以视作是北京新房刚需市场中各类商品房供应格局的一个缩影：刚需商品房市场日渐萎缩，自住房沉淀下越来越多等候者，商住项目撑起了普宅商品房的供需大梁。

在北京9月普宅＼公寓的成交套数排行榜上，泰禾中央广场是为数不多的一个非自住房项目的上榜者。这个位于大兴区义和庄的商住项目，是今年“金九”的首发一枪，短短几个小时，创下了销售200套，总价接近5亿元的成绩。这一销售业绩，鼓舞了整个“金九”期间商住市场的信心。

泰禾中央广场是义和庄区域内第一个、也是唯一一个销售的楼盘，大概是受其鼓舞，在不到一个月之后，与其比邻而立的首开万科中心项目，也是一个不限购的商住项目，目前正在积极筹备着提前入市，定价3万元/平方米以上。在距离不远的黄村镇，泰禾旗下另一个商住项目欣悦中心也即将入市，报价已经突破4万元/平方米。

义和庄板块内日渐浓厚的商住市场氛围，反衬着曾经煊赫一时的刚需大区天宫院。义和庄往南约5公里的天宫院板块，早已经沉寂下来，一两年前曾经十余个项目同时在售的热闹景象早已不复存在，目前仅有保利春天里项目剩余少量大四居房源和一些商住房源。而悄然入住的多个链家地产的门店，显示着这个曾经放量巨大的新房刚需市场，已经进入了二手房销售的阶段。

天宫院区域最近的一次热闹，发生在两个自住房项目上，金科·天籁城和住总正华·多彩嘉园，它们都是今年入市的自住型商品房项目，由于定价仅为1.5万元/平方米，远远低于周边二手房2.3万元/平方米的价格，又是难得一见的地铁房，毫无意外地出现了高达79：1的选房比例，成为近期北京选房比例最高的自住房项目。

然而，79：1，意味着大量的申请者无缘好运，他们如果是迫切的刚需，只能进入同区域的二手房市场，或者是商住市场，或者向更远的外围寻找寥寥无几的刚需新盘。

商住项目乘势抢跑、自住型商品房持续火爆、纯住宅新房日渐沉寂——这是当前北京新房刚需市场的三大特点，都集中体现在义和庄-天宫院板块之内。被稀释的北京刚需市场，只能守着这最后出口。

刚需商品房成交量大幅锐减

机构数据的播报和交易市场的实际感受，都显示出一个趋势：北京刚需商品房成交规模正在快速下滑。业内人士大都将其归因为自住房的分流和北京土地价格的高企。不论深层次原因为何，这个下滑的趋势仍然在不断深化之中。

据亚豪机构市场总监郭毅，北京近郊区县大兴、房山、顺义和通州等地，原本都是刚需盘云集的区域，这些区域的刚需成交一直都是全北京的主力。然而，从2013年以来，这些曾经刚需大区的纯商品住宅成交量大幅度锐减，通州、顺义纯商住宅销量甚至一度衰减至此前的三分之一。

据亚豪机构数据，2013年大兴区的纯商品住宅成交量1.1万套，2014年为9700余套，今年截至目前还不足6000套。从当前区域内在售的纯商品住宅总体货量来看，今年的情势不容乐观。

业内的市场经验是，当一个区域内有一两个大宗自住房项目入市之后，就会在区域内形成“绝杀”效应，同区位同类型的纯商品盘会陷入很长时间的销售低谷。曾经是刚需最大供需地的通州区就是如此，截至目前，通州区域内共有四个自住房项目入市，紫峰·九院城、中国铁建·通瑞嘉苑、富力惠兰美居、远洋·悦山水总计超过6700套的房源量，成为自住房供应大区。另一方面，通州区的纯商品住宅成交已经从2013年的1.4万套下滑至今年截至目前的7100余套，下滑过半。

在最新供应方面，通州区新入市的纯商住项目更是寥寥无几，只有报价超过3.5万元/平方米的新地国际家园和盛达嘉园，这个价位基本上超出了刚需范围。此外，位于通州台湖镇有公寓项目东亚鼎园入市，报价2.6万元/平方米左右，主打50平方米一居，瞄准刚需市场。

商住公寓从配角到主角

一个有趣的现象是，今年机构所统计的各类刚需市场数据中，几乎不约而同地加入了商住房的指标。中原地产的张大伟表示，今年以来北京商住公寓供需两旺，除了中心城区的高级商务公寓之外，一般性价比较好的商住楼成为了刚需市场的销售主力。

中原地产研究部统计数据显示，北京公寓市场的成交自今年6月突破千套之后，已经连续四个月高位成交，一些区域内商住楼价格低于普宅的价格惯例被打破，通州板块的商住价格的市场热度更是节节攀高。

比如位于通州区的华业东方玫瑰（玫瑰SOHO）项目，就进入今年6月-9月北京普宅/公寓成交套数、成交金额TOP10榜单之中。此项目在三个月之内实现679套、17.95亿元的销售成绩，不仅是通州区的“销冠”，更是秒杀绝大多数同类刚需商品住宅。

自今年6月以来，多个商住公寓项目销售金额过亿，撑起了市场的半边天。除了玫瑰SOHO之外，通州区的朝北8080在6月就实现了1.83亿元的销售额，此外，东亚·印象台湖的商住公寓东亚环球国际也突出市场重围，以2万元/平方米的均价实现了接近3亿元的销售总额。位于大兴区的泰禾中央广场凭借4.85亿元的业绩，成为区域销冠。

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今年商住公寓供应旺盛，仅1-8月北京就供应了2万余套商住公寓。此外，在今年8、9月取证入市的几个商住项目中，已经出现价格走高的现象。

最近入市的商住项目包括顺义区的锦悦嘉苑、门头沟区的远洋都会中心、通州区的东亚鼎园、大兴区的泰禾欣悦中心、昌平区的双悦大楼等，其中位于大兴区黄村镇的泰禾欣悦中心开盘均价达到4.1万元/平方米，远高于当前黄村住宅销售均价，出现了普宅和公寓价格的“倒挂”。

业内人士认为，现在北京的土地成本走高，复合型地块中可售住宅部分楼面价越来越高，大部分都只有做豪宅这一个选择。开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分来打造商住、公寓产品，实现快速销售、回笼资金，因此未来北京商住公寓的市场供应将持续高位。

自住房刚需最后的出口

自住型商品房源源不断地入市，被视为是挤压刚需商品房的最重要的因素。对于自住房带来的冲击，早在两年前已被业内预计，然而当一切真的到来的时候，当刚需楼盘渐渐隐匿于市场的时候，也不免让人唏嘘感慨。

记者了解到，在过去16个月的时间里，北京已成交3.58万套自住房，相当于同期纯商住宅销量的一半之多。业内认为，自住商品房的大量入市对刚需和首置市场造成的冲击，已经逐步显现，如果自住房保持当前的供应速度和入市节奏，刚需市场中纯商品房供应或将进一步萎缩。

今年8月以来最新取证的两个自住房项目，大兴区旧宫镇的文锦苑（开盘均价1.9万元/平方米）和通州区的通瑞嘉苑（开盘均价1.6万元/平方米），依然基本保持着“7折”的价格差。自住房对纯商品房市场的最大冲击力不外乎“销售均价比同地段、同品质的商品房低30%以上”的价格原则。自推出以来三年，这一价格原则一直在被严格地执行。

从2013年第一批自住房的入市以来，大多数自住房项目的热度依然不减。比如“十一黄金周”结束后第一个开盘选房的当代北辰·悦MOMA，不到6小时，693套房源售罄，再现自住房的“日光盘”。价格便宜、临近地铁、周边规划配套完善被认为是此项目火爆的重要因素。据搜狐焦点血拼自住商品房频道数据统计，北京目前共有60宗自住型商品房，涵盖了朝阳、顺义、大兴等区县。目前24个项目售罄，等待摇号的有8个，即将开盘的有2个，暂未申购的有8个，有3个项目刚刚结束网上申购，分别是门头沟的保利首开四季怡园和北京城建上悦居、大兴的住总正华多彩嘉园。其中，住总正华多彩嘉园的申购比例已经达到79：1。即使试点启动了仅面向门头沟区内户籍家庭申购，门头沟保利首开四季怡园和城建上悦居自住型商品房依然吸引了近2万人报名。

毫无疑问，自住房占据了大部分刚需释放的通道，但是似乎这个通道在收窄。“今年以来，自住房供应节奏明显放慢，或许意味着自住房供应高峰已经过去”，张大伟认为，今年截至目前自住房的累计供应面积不足40万平米，相比去年同期大幅度下滑。自住型商品房供应自从2013年以来，累计上市面积达到520万平米，其中2014年最高接近300万平米，2013年也达到187万平米。

试论某商住楼消防设计 篇7

该建筑是一座集商场、住宅为一体的商住楼, 地下一层为设备用房, 层高5.5m, 地上1层为商场, 层高4.8m, 2层以上由两座塔式楼组成, 层高3m, A楼2层~17层为标准2室1厅住宅, 18层~19层为复式住宅;B楼2层~16层为标准2室1厅住宅, 屋顶为机房。

本设计的建筑为18层的商住楼, 给排水工程设计包括了室内生活给水系统设计、室内消防给水系统设计以及室内排水系统设计。消防给水系统分为消火栓给水系统和自动喷淋灭火系统, 本建筑为一类建筑, 而其面积未超过1000m2, 按《高层民用建筑防火设计规范》规定, 室内消火栓用水量和室外消火栓用水量分别取40L/s和30L/s, 自动喷淋系统用水量取30L/s。

2 消防系统总体设计

该建筑的建筑高度超过50m, 由规范可知, 该建筑为一类建筑, 建筑内部设有消火栓系统、湿式自动喷水灭火系统, 其水源为城市自来水, 地下一层设有消防专用水池一座, 总容积为396m3, 尺寸为11m×10m×3.7m, 储存了2h消防用水量和1h自动喷水灭火用水量, A楼屋顶设有消防水箱, 其容积为24m3, 以供A、B两楼扑救火灾初期之用。

2.1 室内消火栓灭火系统

室内消防水量为40L/s, 每根竖管最小流量为15L/S, 每只水枪最小流量为5L/s, 水枪充实水柱不小于10m水柱。由于建筑内部的空间有限而消火栓负责的消防面积仅为300m2, 故单位消防面积内采用双出口的消火栓一个, 单出口的消火栓一个, 以保证同一层任何位置有两股水柱同时到达, 消防电梯前室有一股水柱。

由于A楼的建筑高度为61.471m, B楼为52.009m, 根据规范可知, 消火栓的栓口压力不宜超过1.0MPa, 故A、B两楼都可以不分区, 在A楼房顶设置消防水箱, 以供A、B两楼扑救火灾初期之用。在消火栓的出口压力大于0.5MPa的消火栓处设置减压孔板, 以降低消防给水管网的压力, 室外设有水泵结合器, 以供消防车扑灭火灾之用。

2.2 湿式自动喷水灭火系统

由于该建筑为一类建筑, 查规范可知, 需要按中危险等级设置自动喷水灭火系统, 喷水流量为30L/s, 用水时间为1h。

2.3 灭火器配置

为了有效地扑灭初期火灾, 按照<<建筑灭火器配置设计规范>>, 在消防控制中心设置两具MF-5A手提式灭火器, 每个消火栓处设置两具MF-5A手提式, 在屋顶机房配置两台MF-21A推车式灭火器。

2.4 消防水池的计算

本建筑为建筑高度分别为18层和16层的商住楼, 因为两楼同时发生火灾的机率很小, 故两楼的消防水池和消防水箱可以合设, 以18层的商住楼所需的水压计。

查规范得:建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1500m2的商住楼为一类建筑, 其室内消火栓用水量为40L/s, 每根立管最小流量为15L/s, 每支水枪最小流量为5L/s, 火灾持续时间以2h计, 喷淋流量为30L/s, 以1h计 (见表1) 。

消防水池的进水管选用DN100V水池=288+108=396m3取11×10×3.7=407m3V屋顶水箱=10×60×40=24000L=24m3取3×3×3=27m3

2.5 消防分区

该商住楼的建筑高度超过50m为一类建筑, 但不足100m, 根据消防设计规范可知, 100m以下的建筑可以不分区, 消火栓的栓口压力不大于0.5MPa (50mH2O) , 故此建筑可以不分区, 但为加强安全供水, 减小消火栓的栓口压力, 需要用减压孔板减压。

2.6 消防流量

该商住楼为一类建筑, 室内消防水量为40L/s, 用水持续时间为2h, 每根竖管最小流量15L/s, 每支水枪最小流量5L/S, 水枪充实水柱不小于13m。钢筋混凝土消防贮水池 (V=396m3) 内贮存消火栓用水量为288m3, 采用临时高压系统, 由消防专用泵 (两台, 一用一备) 加压供水。室外消火栓用水直接由室外城市管网供给。屋顶设置1个消防水箱, 其容积是24m3, 用水持续时间为10min。

2.7 消防减压

由于消火栓栓口压力不得大于50MPa, 故对个别超压的消火栓采用减压孔板减压的方式。A楼:19层栓口压力约为0.21 MPa, 9层栓口压力约为0.51MPa, 采用孔径为36mm的孔板, 实际剩余压力为51-17=34MPa<50MPa, 同理, 地下室和第1层也采用孔径为36mm的减压孔板;B楼:16层栓口压力约为21m, 9层栓口压力约为0.51MPa, 采用孔径为36mm的孔板, 实际剩余压力为0.34MPa<0.5MPa, 满足要求。

为了保证各层消火栓处的水压, 在出口压力大于0.5MPa的消火栓处设置减压孔板, 以平衡消防给水管网的压力和流量。其特点是系统压力在一定范围内变化, 消火栓能量进行自动调节保证栓后压力维持稳定。火灾初期用水由屋顶高位水箱提供。消火栓泵设置在地下1层消防水泵房。外墙设有3套消防水泵接合器, 供消防车往消火栓灭火系统补水。

2.8 消火栓系统控制

火灾发生时消防按钮工作, 其讯号同时传递至消防中心 (显示火灾位置) 及泵房内消火栓给水加压泵控制箱, 启动消火栓给水加压泵并反馈讯号至消火栓箱 (亮指示灯) 及消防控制中心, 加压泵还可以在消防控制中心遥控启停及在水泵房人工启停。

2.9 消火栓的间距

消火栓布置形式采用多排两股水柱设计.有效半径为R=C×Ld+h cos45°, 其中C=0.8, Ld=25m, R=0.8×25+12cos45°=28.485m火栓间距为0.8R=22.8m, 消火栓间距为1.6R=46.7m, 消火栓离墙的距离为0.6R=17.5m。

2.10 消火栓的布置

住宅采用两根立管有困难, 故采用双出口的消火栓一个, 以保证同一层任何位置有两股水柱同时到达, 消防电梯前室单设DN65mm消火栓。在每个消火栓箱内均设有能直接启动消防水泵的按钮.消火栓系统由消防泵、消防管网、减压孔板、消火栓和水泵结合器组成。

布置原则:消防电梯前室设一个消火栓 (不计入室内消火栓总数之内) , 一般25m~30m之内必须设一个消火栓, 室内消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位, 水枪的充实水柱长度≥10m, 取12m。

2.11 其它

1) 消火栓给水系统, 自喷给水系统及主楼生活给水加压泵出水管标高50m以下所安装的各类阀门工作压力不小于2.0MPa, 水泵吸水管, 屋面水箱及水池, 水箱排污管所安装的各类阀门工作压力不小于0.6MPa, 其它管道上所安装的各类阀门工作压力不小于1.0MPa。

2) 消火栓箱钢板制造, 铝合金门框, 蓝色玻璃门 (地下室用钢板烤漆门) , 箱内设置DN65mm室内消火栓一个 (双栓者为两个) , φ19mm水枪1支 (双栓为2支) , DN65水龙带25m (双栓为2×25m, 消防电梯室为15m) 及消防紧急按钮及指示灯各一个, DN25mm消防卷盘 (地下室消防电梯前室, 住宅楼及试验消火栓不设) 一套。每套消火栓箱配置MF-5A磷酸盐干粉灭火器两具。

3 自动喷淋系统

采用湿式自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系管网内的压力不应大于1.2MPa, 考虑到系统管网安装在吊顶内, 适当降低管网的工作压力可减少维修工作量和避免发生渗漏。本设计中的自动喷水灭火系统不需设减压装置。

3.1 消防流量

商场属中危险级I级, 喷水强度为6.0L/ (min.m2) 作用面积为200m2, 设计喷水量为30L/S.采用临时高压系统, 由自喷给水专用加压泵 (两台, 一用一备) 供水;地下钢筋混凝土消防贮水池 (396 m3) 内储存有108m3自喷用水量;屋顶上水箱间设有容积为27 m3的消防水箱1个 (与消火栓系统合用) , 可提供火灾初期用水量。

自喷系统为湿式系统, 由湿式报警阀, 压力开关, 水力警铃, 水流指示器及闭式玻璃喷头组成, 喷头动作温度为68℃。

3.2 喷头布置

喷头布置:商场喷头最大间距为3.6m, 最小间距为2.4m;距墙梁柱最大间距为1.8m, 最小间距为0.6m;距墙梁柱最大间距为1.7m, 最小间距为0.6m。原则上尽可能对称布置, 两喷头的最大间距不大于3.6m;对于本例中危险级来说, 一个报警阀最多可负荷800个喷头;水流指示器与层数相同;所有的喷淋水必须先经过报警阀 (包括水箱在内) 。

3.3 自动喷水灭火系统控制

火灾发生时喷头因玻璃破碎而喷水, 水流指示器动作其讯号传递至消防控制中心 (显示火灾位置) ;压力开关动作其讯号传递至消防控制中心 (显示火灾区域) 及自动喷水加压泵控制箱, 启动自喷给水加压泵并反馈讯号至消防控制中心, 加压泵还可在消防控制中心遥控启停。报警阀前后及水流指示器前所设置的阀门均采用信号蝶阀, 阀门开启状态信号传递至消防控制中心。

3.4 其它

为保证最不利喷头的喷水压力, 在水泵房设置两台增压泵和一台气压罐.外墙设有两套喷洒系统水泵接合器, 供消防车往自动喷水灭火系统补水。自喷系统给水横管若需上翻或下弯, 应在上翻设自动排气阀。在下弯处设截止阀;DN<50mm的支管可在上翻或下弯处设三通或堵头。自喷系统的喷头为闭式玻璃球喷头, 动作温度为68℃, 有吊顶处采用下垂型喷头, 喷头溅水盘距吊顶不小于75mm, 不大于150mm;无吊顶处采用直立型喷头, 喷头溅水盘距顶板不小于150mm, 不小于75mm。若喷头在直径大于1 000mm的风管上方, 则应在风管下方设喷头。消火栓系统和湿式自动喷淋系统应保证系统有足够的压力, 同时要适当的减压措施, 防止超压和背压。因此在消火栓系统设置减压孔板保证栓口压力的稳定, 在自动喷淋系统中设置增压泵和气压罐保证上区系统有充足的压力及系统压力的稳定是很有意义的。

4 结语

总之, 本文基本上涉及到了高层商业楼消防设计的主要内容。限于篇幅有些细节未能详述, 某些计算过程也忽略了。但本文还是能给该类设计起到借鉴作用。

摘要：高层建筑都具有建筑高度高、面积大、用电设备多、供电要求高、人员集中等特点, 这些都给建筑的防火提出了很高的要求。以某商住楼工程为例, 分析了高层建筑给排水消防设计的要点。

关键词：建筑,消防,喷淋,设计

参考文献

[1]JGJ16-2008民用建筑电气设计规范[S].

杭州某大型商住小区电气设计探讨 篇8

1 工程概况

该大型商住小区位于杭州市郊区, 规划总用地面积为10.0137hm2, 分成A、B两个区块。A区块属住宅用地, 为高层住宅, 其中2#楼为33层住宅, 6#~9#为23层住宅, 地下为层大底盘地下室。B区块为高层商业及社区公建, 其中1#楼为28层商业及2层裙房, 地下为2层大底盘地下室。

2 户内配电电气设计

对于商住小区而言, 每套住宅中所布置的电源插座、空调电源插座、照明插座需要分路设计。对于厨房以及卫生间而言, 以上区域内所布置的电源插座还应当设置独立回路装置。除空调插座以外, 其他插座回路均应当对应独立运行漏电保护装置, 以确保回路运行的安全与可靠[1]。在满足以上设计要求的前提条件下, 可在两种比较典型的户内配电方案中进行综合优选[1]。具体方案如图1、图2所示 (方案A对应图1, 方案B对应图2) 。

结合图1、图2来看, 笔者认为:对于方案A而言, 其应用存在一定局限性, 主要适用于经济条件限制或标准较低的住宅, 与商住小区的高标准要求不契合。对于方案B而言, 由于该方案执行下能够增强在户内事故停电状态下的可选择性, 因此可达到减少事故波及范围的目的, 可适用于对商住小区的户内配电工作, 故将该方案作为本工程的户内配电方案[2]。

3 消防系统电气设计

本工程高层均为一类高层建筑, 按消防规范, 大楼按一级保护对象设计消防火灾报警及联动控制系统。在本区块4#楼 (已建好) 1层设消控中心, 负责本大楼消防报警及联动控制。本设计消防报警系统采用集中报警、集中联动方式实现对消防区域状态的监控, 实现自动和手动灭火控制, 实现消防设施的紧急联动。消防控制中心内设集中报警控制器、事故广播通讯设备、消防联动设备、消防设备运行工况选择开关设备等。与此同时, 在地下汽车库、住宅楼公共部位及屋顶机房均设置火灾报警探测器。

消防控制室在火灾报警后, 应停止相关部位的空调送风, 关闭电动防火阀, 启动相关部位的防排烟风机和排烟阀, 作为防火分隔用的防火卷帘下降到底, 并接收其返回信号。消防控制室在确认火灾后, 切断相关部位的非消防电源, 接通报警装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯, 控制电梯全部停于首层并接收其返回信号同时启动消防电梯。走道、公共场所设置消防广播扬声器。消防广播的控制程序如下:首先, 2层及以上楼房发生火灾时, 先接通着火层及其相邻的上下层;其次, 首层发生火灾, 先接通本层、2层及地下各层;最后地下室发生火灾, 先接通地下各层及首层。

4 照明系统电气设计

首先, 从住宅区域内照明设计的角度上来说, 本商住小区内住宅照明所选择的灯具主要为普通节能灯。对于卫生间以及厨房等湿度较大的特殊区域, 需要选择具有良好防潮效果的灯具, 同时在通电前还需要做好对灯具的PE线保护工作。同时, 针对住宅区域内的公共性照明灯具而言, 可以采取单电源的供电方案。以上区域当中以层为单位, 设置带有蓄电池功能的应急照明灯具, 配合对声光控开关的应用, 在满足照明需求的同时, 使整个照明设计方案具有更加突出的节能性优势。

其次, 从商用区域照明设计的角度上来说, 考虑到商用区域内的人员分布比较集中, 一旦发生事故可能产生严重的安全隐患, 因此需要做好对照明装置的安全防护工作[3]。本工程中, 针对商用区域照明系统所采取的供电方案为:基于双电源切换箱的供电模式。这种供电模式下, 以层为单位, 设置带有蓄电池的应急灯具, 蓄电池连续供电时间不应少于30min, 应急灯具与独立的回路供电保持对应关系, 普通灯具同样按照原声光控开关的方式进行控制。还需要特别注意的一点是:疏散走道的地面最低水平照度不低于0.5lx;人员密集场所地面最低水平照度不低于1.0lx;消防泵房、消防风机房等发生火灾时仍需工作的其他房间的消防应急照明, 按正常照明照度值设计。

5 防雷、接地系统电气设计

根据国家标准《建筑物防雷设计规范》 (GB50057—2010) 本工程高层按二类防雷建筑考虑, 屋面设置避雷带接闪器及避雷针防止直击雷破坏, 利用结构柱内主筋做防雷引下线, 利用基础地梁、桩基、沉台等内部钢筋作接地装置, 进建筑物的金属管道在进出建筑物处就近与防雷接地装置相连, 防雷接地、保护接地、变压器中性线接地共用一套接地系统, 接地电阻不大于1Ω;低压配电系统采用TN-S制。

为了避免整个电气系统在正常运行的过程当中受到接地故障因素的影响而诱发火灾事故, 需要在住宅单元电源总线进线位置装设漏电火灾报警系统, 同时将该指标取值控制在300~500m A范围内, 并且还需要引入具有延时功能的三相 (注意:该环节中所引入的延时性三相剩余漏电动作保护器需要与住宅室内插座回路所对应的剩余漏电动作保护器形成有选择性的配合关系) 。在接地系统电气设计[4]的过程当中, 需要工作人员根据商住小区所处的地理环境条件, 遵循现行设计规范进行计算。

6 小区供配电系统设计

负荷计算[5]采用单位指标法估算, 用电指标高层住宅为50W/m2, 高层商业为85W/m2, 地下车库为15W/m2。本工程用电负荷总容量8162k W, 详见表1。

本期工程中一级用电负荷包括一类高层消防电梯、火灾应急照明、电梯前室及走道照明、加压风机、机房电源、变电所及发电机房等设备用电[6]。其余用电负荷属于二三级用电负荷。本工程在地下1层设10/0.4k V公共变配电所6座, 高压电缆埋地引入小区开闭所。高压配电系统采用10k V双路独立供电 (1用1备, 设母联, 变压器台数为偶数) , 低压侧采用Blokset型抽屉式开关柜, 单母线分段接线, 母联常断, 分列运行, 保护方式为低压断路器作过载和短路保护。为了改善功率因数, 在低压侧采用无功功率自动补偿装置, 补偿后的功率因数达到0.92以上。根据人防规范的要求, 人防面积大于5 000 m2的建筑需要设置人防柴油发电机电站, 为附近人防工程提供战时电源。

7 结语

本文将关注的重点集中在商住小区的电气设计工作中, 认为电气设计的质量会直接影响整个商住小区的安全性, 从户内配电、消防系统、照明系统, 以及防雷、接地系统和小区供配电系统这5个方面入手, 探讨了电气设计的工作要点与注意事项, 希望能够引起各方关注与重视。

参考文献

[1]刘桂涛.住宅小区电气设计中的节能途径——以孝感学院园丁小区电气设计为例[J].孝感学院学报, 2008, 28 (3) :104-106, 125.

[2]马小燕.浅谈城市住宅小区电气设计的若干问题[J].中国新技术新产品, 2011 (17) :169.

[3]杨晓林.现代住宅综合小区智能化电气设计[J].建筑管理现代化, 2005 (4) :22-24.

[4]路江.浅谈城市住宅小区电气设计的若干问题[J].山西建筑, 2011, 37 (4) :121-122.

[5]中国建筑标准设计研究院.全国民用建筑工程设计技术措施电气 (2009年版) [M].北京:中国计划出版社, 2009.

广州某商住楼总平面设计 篇9

1.1 设计依据

广州市城市规划局——穗规批[2009]395号《关于原则同意修建性详细规划的复函》。

1.2 广州市城市规划局对本工程批示的规划许可技术条件:

1.2.1 用地性质为商品住宅用地, 总用地面积24918平方米, 可建设用地面积16161平方米。

1.2.2 容积率不大于2.17, 建筑密度不低于30%, 绿地率不小于35%。

1.2.3 各向建筑间距应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则——建筑工程规划管理篇》规定的建筑间距要求, 建筑物退让用地红线及市政道路中线间距原则上按上述建筑间距的一半计算。

1.2.4 建筑物退让20米及以上规划路的道路边线应不小于5米, 退让东侧规划路边线不小于3.0米。

1.2.5 城市道路两侧建 (构) 筑物的退缩地带, 为绿化和人流集散场地, 建筑工程外伸地下建 (构) 筑物、步级 (含台阶) 和外挑建 (构) 筑物 (含雨篷、招牌) 应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则——建筑工程规划管理篇》的有关规定。

1.2.6 建筑物控制高度无特别要求。

1.2.7 项目主出入口设在东面, 南面地块次出入口设在南面, 北面地块次出入口设在东面。

1.2.8 规划应配建机动车停车位351个 (实建488个) , 非机动车停车位351个 (实建365个) 。

1.3

3本工程地形图编制单位为广州市城市规划勘测设计研究院, 编制日期为2007年12月, 采用广州市坐标系统和广州市高程系统。

2 场地概述

南洲路商品住宅楼项目位于广州市海珠区南洲路三小学以东, 整个地块被15米宽的规划路分为南、北两大分区;用地南侧为40米宽的南洲路, 东侧为15米宽的规划路, 该规划路东侧则为条35米宽的河涌。

用地范围内地势平坦, 场地内无交大高差地块。

场地内原有建筑物、构筑物已经拆除, 无需要保留的名木及古迹。场地内原有地形及植被根据工程设计要求进行改造, 并重新按规划要求进行绿化。

场地内无地震、湿陷性或胀缩性土、地裂缝、岩溶、滑坡与其他地质灾害。

3 总平面布置

根规划用地被一条20m宽的城市规划路穿过, 将用地划分为南北两个组团。

北组团为一个“7”字形用地, 在“7”字形用地的西北角布置一座托儿所, “7”字形的中心布置1栋17层的E-1塔式住宅, 在E-1住宅的南面布置一个707平方米的室外健身设施广场。由托儿所、住宅、广场形成“三足鼎立”的布局。

南组团沿南洲路布置为一层的沿街商铺, 其北面通过两排南北向布置的住宅形成一个半围合的住宅社区。其中第一排住宅包括3栋10~11层的单元式A1、A2、A3住宅及1栋17层的B1塔式住宅;第二排住宅为2栋11~25层的D1、D2单元式住宅及1栋28层的C1塔式住宅。三排建筑从低到高布置有利于整个南区的通风与采光。

通过南组团花园, 及北组团E-1住宅南面的室外健身设施广场形成一个有机的景观整体。

项目规划总用地分为:可建设用地, 代征市政道路用地及代征城市用地。可可建设用地分为:住宅用地、公建用地、商业用地、公共绿地及道路绿地。住宅用地尽量形成一个整体, 避免与其它功能用地使用交叉。公建用地按需要布置在可建设用地的西北角及东南角, 商业用地则沿南洲路布置, 实现价值最大化。公共绿地则布置在组团花园的中心。

主要建筑布局

根据项目用地定位及用地本身的特点, 布置成南北两个组团。南面组团南临40m宽的南洲路, 噪音相对较大, 故沿街布置一层的商铺, 既为其北面的住宅住户阻挡噪音, 也提高了沿街地块的价值。单元式的住宅南北通透, 塔式住宅的三面临空。三排建筑从低到高布置有利于整个南组团的通风与采光。北组团地块为一个“7”字形用地, “7”字形的中心布置1栋17层的E-1塔式住宅, 在E-1住宅的南面布置一个707平方米的室外健身设施广场。由E-1住宅到广场, 经过规划路与南组团 (D1、D2、C1) 的住宅呼应。

4 竖向设计

4.1 竖向设计依据:

4.1.1 根据南侧南洲路及东侧规划路的道路标高。

4.1.2 根据周边住宅小区标高。

4.2 竖向设计原则:

4.2.1 尽量减少土方工程量, 减少工程造价。

4.2.2 方便生活污水和雨水排放。

现状地形:南洲商住楼花园项目用地南侧是规划40m宽的南洲东路, 东面为15m宽的东临河涌的城市规划路, 西面是雅盈居住宅小区。项目用地地势平坦。

竖向规划构思:结合广州地区常年主导风向及夏季主导风向特征, 在充分利用的基础上, 把建筑布置“中间高, 两边低”的形式, 即一层的沿街商铺→10~11层的住宅及1栋17层点式布置的塔式建筑→11-28层→17层的住宅, 该布置形式在不影响北组团住宅 (偏东西向采光通风) 的情况下, 有利于南组团内住宅的通风。

室内外地地坪标高设计:室内±0.000标高相当8.100m, 与室外相临路面标高为300mm, 绿地标高与相临路面标高不大于200mm。

道路坡度、坡向及标高设计:道路最大纵向坡度<3.0%, 园林道路及靠近北面用地红线的道路, 中间坡向东西向;7m和4m的南北向道路, 则中间坡向南北向, 道路标高设计最高7.90m, 最低7.70m。

地面排水坡向设计:根据道路竖向标高的设计, 南北分区均以南北中心轴为分水线, 分别坡向东西向, 最大坡度为3‰。

本项目的场地地表雨水采用自排方式, 雨水就近排入市政排水渠。本小区南侧南洲路上有一条现状排水暗渠, 南侧地块区内雨水经支管收集后沿线排入该现状暗渠;北侧区内雨水排至小区东侧现状河涌, 本区雨水管道尽量利用自然地形坡度, 尽可能扩大重力流排放雨水的范围。经计算, 本区雨水管径为D300-D800, 坡降控制不小于3‰, 起点管道的覆土不小于0.7M。规划区内道路每隔30M设一雨水口。

5 交通组织

5.1 总体道路系统

路网结构:项目用地南面为规划40m宽的南洲路, 东面为15米宽的规划路, 中间则为20m宽的城市规划路, 社区内则有7m和4m宽的组团路和园林路。

道路分级:道路分为7m的组团路和4m宽的车行路, 及4m宽的宅旁路 (仅在紧急时作为消防车道, 平时仅供人行之用) , 以及园林道路。地下车库出入口布置在7m的组团路和4m宽的车行路上, 都靠近社区车行出入口, 方便、快捷、安全, 且人车分流。

停车场布局:按照规划设置机动车停车泊位488个, 其中地下机动车停车泊位437个, 负一层地下停车库207个, 负二层地下停车库230个, 地面停车位51个。非机动车库, 设置在负一层地下室中, 停车位365个。

停车设置标准:机动车和非机动车位按每100平方米计算容积率面积每个计算, 机动车停车采取地下为主, 地上为辅的方式, 非机动位在车库内解决。

5.2 消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置

住宅A1-3、C1D1D2栋建筑周边设有环形消防车道 (部分平时为园林道路, 火灾时为消防道路) , 在其南面和北面设有建筑消防扑救场地和建筑消防登高面。

B1、E1住宅楼为17层高建筑, 建筑南面、西面及北面设有消防车道 (部分平时为园林道路, 火灾时为消防道路) , 在其东面和北面设有建筑消防扑救场地和建筑消防登高面。

托儿所G2及商业G2为低层建筑, 建筑北面或南面设有消防车道, 在其南面设有建筑消防扑救场地和建筑消防登高面。

某高层商住楼结构设计浅析 篇10

某高层商住楼位于福州市炉边街北侧,建华支巷西侧,建筑地上22层,地下2层,建筑总长51.46 m,宽17.5 m,主体高度64.85 m,2层地下室总高8.1 m,总建筑面积为16 566 m2。地下2层平时为车库和设备用房,战时为人防地下室,1层～3层为商场,4层～22层为住宅,顶部局部为机房层。

抗震设防烈度为7度,场地土的特征周期为0.45,对应于设计基本地震加速度值为0.1g,设计地震分组为第1组,根据建筑使用功能的重要性分类,工程建筑抗震设防类别为丙类。建筑场地类别为Ⅲ类。

本文主要针对该工程上部结构进行阐述分析。

2 结构设计

本工程1层～2层为商场,需要较大的自由、灵活空间,柱网要大,墙体要少。本工程采用的结构体系是框架—剪力墙体系并采用个别短肢剪力墙。并在梯井位置设置足够的落地剪力墙,形成短肢剪力墙与筒体共同抵抗水平力。短肢剪力墙因混凝土墙数量相对较少而整体刚度较小,所以可以较好地解决上部采用一般剪力墙而产生的问题。另外剪力墙尽量在端部增加翼墙,以提高结构的抗扭刚度。结合房间的四角等位置布置成T形,L形或一字形短肢剪力墙。按对称布置各墙肢由连梁连接,协同工作。做到刚心与质心基本重合,减少结构扭转,使之形成一个良好的抗震体系。具体结构平面图见图1。

2.1 混凝土强度等级

本工程主要构件混凝土强度等级见表1。

2.2 主要构件尺寸

剪力墙4层以下核心筒部分内墙厚300 mm,外墙厚300 mm,5层以上核心筒内墙厚250 mm,外墙厚200 mm。

楼面和屋面均采用现浇梁板体系。

3 结构计算分析

本工程按7度抗震设防,场地类别为Ⅲ类,基本风压值0.85 kN/m2,设计采用中国建筑科学研究院编制的SATWE进行整体结构电算,计算考虑了偶然偏心和双向地震作用两种情况,周期、位移、剪重比最大位移与平均位移之比等参数见表2。

3.1 结构计算分析

结构的最大层间位移,地震作用下,风荷载作用下均在规范的允许范围内,第一扭转周期与第一平动周期的比值最大为0.88,符合《高规》不大于0.9的要求。楼层的最大弹性水平位移及层间位移与该层两端弹性水平位移及层间位移平均值的比值最大为1.28,符合《高规》中不超过1.5的要求,各楼层的侧向刚度均不小于相邻上一楼层的70%,且不小于其上相邻3个楼层平均值的80%,满足《建筑抗震设计规范》的要求。电算结果显示:柱墙的轴力设计值均为压力;墙柱大部分为构造配筋;墙柱及加强部位轴压比均满足《高规》的要求;梁无超筋,符合抗剪、抗扭要求。计算结果大体正常,可在工程的设计中应用。

3.2 计算过程中需要注意的事项

短肢剪力墙结构中的部分连梁因连梁墙肢较短造成跨度较大,且跨高比不小于5时,由于其线刚度较小,在水平力作用下所分配到的内力较小,而其承受的竖向荷载往往较大,其内力分布与一般框架梁类似,所以计算中此连梁如按一段连梁进行刚度折减,计算结果将偏不安全,因此计算时应将此类连梁指定为非连梁,按框架梁进行设计。

梁与剪力墙正交时,宜将相交处做铰接处理,因剪力墙不宜承受过大的平面外弯矩,未设铰时,应验算该处的墙配筋。

4 结构加强措施

1)地下室顶板板厚取180 mm,混凝土强度等级C30,采用ϕ12@150双层双向配筋,每层每个方向的配筋率为0.42%,大于0.25%的要求,楼板内钢筋向两侧延伸一跨,锚固在墙体或梁内。2)凹口两侧弹性板板厚取120 mm,配筋双层双向且不小于ϕ10@150。3)对于楼梯间,电梯井以及楼板开大洞等,其周边布置剪力墙或设置边梁,将洞口附近楼板加厚并适当提高配筋率。4)由于本工程平面狭长,抗扭性能不好,故采用以下措施:加强两端抗侧刚度,向中部依次减弱抗侧刚度,加强梁板平面内刚度可有效提高狭长平面结构抗扭性能。5)由于短肢剪力墙在地震作用下的抗扭性能较弱,抗震性能较差,因此墙肢均按对称布置,结构外墙角部的墙肢尽量加大受力翼缘,以增加结构的整体抗扭性能,同时尽量避免采用一字形墙肢。6)设计时将短肢剪力墙的抗震等级提高一级,按二级设计,轴压力均控制在0.6以下(一字形墙肢除外),并对其剪力设计值乘以增大系数1.2,纵向钢筋配筋率不小于1.0%[2]。

5 HRB400级钢筋的应用

由于HRB400级钢筋价格仅比HRB335级钢筋高100元/t～150元/t,而前者强度是后者的1.2倍,材料供应有保障。同时,考虑到为开发商节约成本,降低造价,经讨论决定在工程中部分采用HRB400级钢筋。

由于楼板钢筋直径通常为6 mm,8 mm,10 mm,局部加强部分和跨度较大板块用到12 mm,对于剪力墙中大量的分布筋,规范中只有配筋率的要求,而和钢筋强度无关,且设计时加强区分布筋为ϕ12@200,非加强区分布筋为ϕ10@200即可满足受力和构造要求;对于剪力墙约束边缘构件,连梁,框架梁等需要充分利用钢筋强度的构件,钢筋直径一般都在14 mm以上。同时又充分考虑到既要方便施工现场管理和工人操作,又容易达到设计要求。综合以上,设计时对钢筋直径和强度等级作如下规定:直径为6 mm,8 mm时,采用HRB235级;直径为10 mm,12 mm时,采用HRB335级;直径为14 mm以上时,采用HRB400级。通过采取以上措施,在工程中取得了较为显著的经济效益。

6结语

通过以上阐述与分析,在7度抗震设防地区中高层商住楼采用框剪力墙结构形式。在设计过程中必须对短肢剪力墙等抗震不利及薄弱部位采取有效的加强措施,只有这样才能保证整个结构安全可靠,设计合理。另外,由于新规范中一些构件配筋率与钢筋的强度联系在一起,同时HRB400级钢筋具有较高的强度价格比,而且市场供应充足。因此采用高强钢筋是当前结构设计中降低造价,节约成本的有效途径。

摘要：结合工程实例,针对框架—剪力墙结构的优缺点,进行了结构计算分析,对重要及薄弱部位采取了有效的加强措施,保证了整个结构安全可靠,设计合理,同时简要叙述了HRB400级钢筋在工程中的应用。

关键词：框架剪力墙,短肢剪力墙,结构设计,HRB400级钢筋

参考文献

[1]GB 50011-2000,建筑抗震设计规范[S].

[2]JGJ 3-2002,高层建筑混凝土结构技术规程[S].