富力地产

富力地产（精选七篇）

富力地产 篇1

在熬过了2008年的瓶颈之后, 富力在广州的商业地产似乎已经渐入佳境。

6月1日, 富力公布其5月完成销售收入22.82亿元, 完成销售面积16.97万平方米。其城市中广州贡献最大, 销售额为5.6亿元, 销售面积为4.13万平方米;其次是天津, 合同额4.47亿元, 销售面积为2.69亿平方米。北京的销售则稍逊于天津, 销售额4.47亿元, 销售面积达1.99万平方米。

而19日, 富力仅在广州的盈盛广场一个项目, 就完成订单8亿元。

富力盈盛广场处于珠江新城商圈, 与体育中心商圈、琶洲商圈紧紧相邻, 并在未来珠江新城、员村金融创新基地中抢占着中枢位置, 形成“三圈商脉, 四区中枢”的商务办公区位优势。

据仲量联行此前发布的关于珠江新城的研究报告称, 从2010年到2011年一季度, 全市的甲级写字楼租赁成交额中, 珠江新城均遥遥领先市内其它区域。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪认为, 未来五年, 珠江新城持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度, 对租户来说是一个有利的进入时间。而至今年年底, 珠江新城甲级写字楼供应量预计将达200万平方米, 将占广州全市总存量的一半。

相对于新落成的商业项目如珠江城、利通广场、广州国际金融中心等都只租不售, 定位为甲级写字楼的富力盈盛广场是少数出售的写字楼之一。富力地产销售策划部项目经理周丽英介绍说, 自从端午假期接受VIP登记以来, 目前有超过300批的意向买家登记, 其中六七成登记客为中小企业主, 19日开盘也成为珠江新城今年最快交付使用的写字楼。

自2003年至今, 富力地产在原有住宅市场之外, 不断拓宽经营路径, 多种物业形态并举, 并着力发展商业地产, 先后在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区, 重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店。

随着北京富力广场、成都富力天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营, 富力地产已经在商业地产领域走出了具有自己特点的运营模式。

事实上, 从涉足商业地产开始, 富力便不讳言自己是在学习新鸿基——以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

尽管与之前相比, 富力已经大大改善了其现金流及财务状况, 但在北京贝塔咨询中心发布的《2010中国地产上市公司50强》报告中, 将富力的财务安全性排名列为第45名。

显然, 对商业地产运作不到十年的富力而言, 其还处于商业地产布局的初步阶段, 未来的转型之路还将极其漫长。

商业地产频繁亮剑

随着限购令在全国各一线城市的相继落实施行, 住宅市场的投机情况得到抑制, 2011年, 可谓是商业地产十分兴旺的一年。

据搜房网数据监控中心统计显示, 2011年1~5月份住宅均价稳中有降, 5月份更跌破1.1万/m2。相比之下, 商业地产写字楼部分均价则稳中有升, 今年1~5月写字楼每月均价升幅接近10%。

面对调控政策, 商业地产的前途显得更为光明。随着19日珠江新城的富力盈盛广场开盘, 近期保利地产位于珠江新城的保利中达广场、保利V座、保利克洛维写字楼项目纷纷亮相, 加上天河北区域在售的保利中汇广场, 一时广州形成中心城区商业地产项目井喷之势。有分析人士认为, 当前房企亮剑商业地产, 也是顺应形势而为, 希望以业绩冲淡当前住宅市场的低迷。

据了解, 城建地产旗下就有着数十亿的商用物业存货, 其总经理梁由潘也曾表示今年将加大商用物业的销售。而其他各大开发商也都不约而同地在调整着商用物业的发展战略。富力在加快商铺的销售, 恒大更是将注意力集中在打造各大中心城市综合体之上。

中原策略研究中心的分析人士认为, 商业地产红火在目前看来是一个比较明显的趋势。调控导致住宅市场的冷清使得很多开发商不得不转变思路, 市场的投资资金也会不断地转向商业地产。

富力地产企业简介 篇2

重庆富力房地产开发有限公司是富力地产（香港联合交易所上市编号：2777）强势进入重庆房地产市场成立的全资子公司。

广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,2005-2009年连续五年蝉联国家统计局颁发的“全国房地产行业综合实力第一名”。

企业拓展

“规划与时俱进，紧扣城市化建设”是富力多年来的拓展模式，成功的策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标，极大提升了富力品牌影响力。富力地产从华南地区的广州大本营拓展到华北、华东、西南地区，成功布局以广州、北京、上海、重庆四城市为中心，具体扩展项目包括北京、上海、天津、重庆、成都、惠州（含龙门）、海南（含三亚、海口）、西安、江苏、沈阳、太原、哈尔滨等十多个城市和地区，基本实现全国性的布局策略。公司目前拥有超过80个物业项目，土地储备约2500万平方米。2009年底，富力联合体成功以255亿拿下亚运城项目；2011年富力地产和世茂地产投资400亿元共同打造2万亩的滨海度假综合体——富茂·威尼斯湾项目。

随着中国经济正突飞猛进的发展，对商业地产的需求也日益高涨，各地CBD商务圈的逐渐形成，深具战略眼光的富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产拿下珠江新城CBD商务核心区域高达十七个地块。另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团等合作，共同打造多家超五星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。在北京、天津、上海等全国一线城市，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，商业地产的拓展，不仅能满足了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶级标准。

富力地产在成就与责任与日俱增的今天，站在企业公民的高度，不断关注民生，回馈社会。十多年来，公司各类慈善捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，累计一亿五千万人民币。

目前重庆公司现开发运作“富力海洋广场”、“富力现代广场”、“富力城”等大型精品项目，总建筑面积将达到800万平方米，新的地块正在洽谈中，为保障重庆项目的顺利展开及西南地区人才储备，重庆富力房地产开发有限公司公开向社会招聘，诚邀您的加盟，愿与您共同再造事业、人生新的高峰！

联系方式

一、简历投递方式

公司为员工提供良好的发展空间、完善的培训体系、富有竞争力的薪资待遇和良好的社保福利机制，我们期待更多精英的加入，有意者请将个人简历、学历证书、职称证书、身份证等相关证件复印件及近照（一寸）发送到公司邮箱：cqrfchina@yahoo.com.cn(请在主题中注明应聘职位，不要用附件形式发送）。

或邮寄至： 重庆市江北区北城天街15号富力海洋广场1幢 “人事行政部（收）”邮编：400020

二、联系方式

联系人：周女士

联系方式：023-67733288-2606

手机：***（周一至周五09：00-17：00）

传真：023-67752833

公司地址：重庆市江北区北城天街15号富力海洋广场1幢（洋河体育场练习场对面或力帆驾校斜对面）

富力地产晋升“百亿豪门”等 篇3

净利增长69％

回顾2006年，随着中国经济和房地产市场的持续繁荣，富力地产取得了卓越的业绩，年报显示，2006年富力地产毛利润和经营溢利分别达人民币32．46亿元及31．82亿元，较去年同期分别大幅上升110％及1 35％。营业额(包括物业销售及租金收入)上升74％至人民币101．87亿元，纯利为人民币21．45亿元。每股基本盈利为人民币0．69元。

2006年，富力地产的销售业绩再创新高。北京加上天津以及广州已销售并交付的住宅及商业项目总建筑面积合共约102．5万平方米，较去年增长19％。销售金额上升49％至约人民币101．08亿元，在各地均取得满意的增长，平均价格约为每平方米人民币9865元。尤其北京的项目继续保持了良好的预售业绩，协议销售的金额为人民币38．14亿元，较去年增长7．7％。按已签署的销售协议，2006年富力地产共计已预售的可售面积约119万平方米，预售金额约人民币115．58亿元。其中约47．9％为2006年度完成及交付的物业，另46．4％已销售物业将于2007年完成及交付。

谈及2006年度业绩，富力地产董事长李思廉先生表示，2006年度为富力地产发展重要的一年，凭借企业过往的优异表现，富力地产连续两年蝉联国家统计局评选并公布的中国房地产企业综合实力第一名。

进军华东地区

2006年，富力之所以在调控下取得迅速发展，得益于其珠三角和华北战略布局，而巨大的土地储备也成为其未来决战的制胜法宝。

年报显示，截至2006年12月31日，富力地产在全国共有19个发展中项目，其中北京5个，广州10个(不包括投资项目)，重庆2个，天津及西安各一个。在建项目总建筑面积合共约357万平方米，较2005年增长44．4％。此外，预计于2007年上半年度落成的总建筑面积约50．4万平方米，下半年度约165万平方米。

而在新增土地储备上，2006年富力地产新增21幅土地，以用作发展19个项目，总建筑面积约1094万平方米。据了解，截至2006年12月31日止，富力地产拥有土地储备的总建筑面积达1789万平方米，可售面积约1605万平方米，分别他于北京、天津、西安、重庆、广州、海南。目前，富力地产尚有约662万平方米的新增土地储备正办理转让权益的手续，待手续完成后，富力地产的土地储备将增至总建筑面积约2451万平方米。

而特别值得关注的是，富力地产董事长李思廉出席业绩说明会时表示，富力地产今年将斥资100亿元增购土地储备，除北京和广州外，今年将进军华东地区市场，并有可能在近期宣布一项华东地区的收购计划，地点是毗邻上海的昆山，据悉，该项目涉及总价约6亿元。李思廉告诉记者，公司已经对上海市场关注研究一年多，之所以在现在宣布进军上海及华东地区，主要原因在于，上海房地产经历过去年的调控之后，房价已经有所回落，房地产市场开始趋稳，正是进入之机。

加大商业地产投入

如果对富力地产近期入账的土地详加留意，便会发现，在其新增的土地储备中，商业用地的份额已越来越大。而一个明显迹象是，2003年之后，富力地产开始从以往“短、平、快”的住宅销售强势介入写字楼、商业等类型物业的开发与销售。显然，富力地产的战略转变正在进行，展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会成为富力地产拓展业务的一个新的侧重点。

而从年报我们也可以看出这一战略思变的主线：2006年富力地产商业物业的销售额占总销售的可售面积及销售额分别约16．8％及26．4％；其以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约人民币7866万元，较去年的人民币4339万元，升幅逾81％。可以预见，经过近一两年的深耕细作，北京及广州投资物业项目必将在今明两年为富力地产带来可观收入。

富力地产董事长李思廉出席业绩说明会时表示，随着集团业务发展多元化，商业物业对集团业绩的贡献有较大提升。在规划商业物业的用途时，会因应项目的地理位置，以确定作出售或长期持有的用途。开发的商业物业中，仍以出售项目占大比数。然而，集团用于长期持有的物业需具备较大的增值潜力，并且在建成后可为集团带来长期可观的收入。

李思廉还表示，未来会加大发展旗下投资物业组合，投资物业收入比重预计可能大幅提升至近25％，以期为集团提供稳定收入来源。

深耕北京市场

2007年是富力地产进京第五年，随着富力地产品牌在京城的外拓内深，一个有着深厚企业底蕴和坚实市场基础的领军企业在京城购房者心中扎根生长。

回溯五年发展历程，富力地产不断获得高速、高质增长，实力为证，厚积薄发的雄厚实力必结硕果，截止2006年底，富力北方区总销售额已经创下近148亿元佳绩。2006年报也显示，集团2006年广州和北京的项目继续保持良好的预售业绩，北京的销售则主要来自北京富力城、富力信然庭和富力爱丁堡公寓，共取得人民币41．57亿元，升33．2％。

富力北京副董事长谢强日前接受媒体采访时乐观地预计：“目前北京的在售项目正迎来旺销阶段，数千户业主加入了富力大家庭，而且集团目前在北京的土地储备还很充足，同时也有数块土地正在洽谈或进行前期调研中。”而富力地产北京公司相关负责人也表示，2007年北京富力将继续加快推货节奏，在原有项目稳健推盘的基础上，将有一批新产品陆续全新面市。富力地产将继续通过提升产品的附加值以寻求市场优势从而获得越趋理性的消费者的认可，同时，持之以恒的“精品升级”配合富力地产“产品主义”路线，将成为富力地产制胜市场的法宝。

在产品上，2007年，富力地产(北京)旗下项目有两个特征值得关注：

一、住宅楼盘发力做强做大，低密度高端项目重磅上市。据悉，作为2007年北京富力城的重头戏，“富力公馆区”的公馆将于7月盛大推出，可谓弥足珍贵的藏品建筑，北京乃至中国城市公馆的最高成就。而别具北欧风情的纯别墅项目“富力·丹麦小镇”将在近期揭开神秘面纱；同时作为2007年中下旬鼎力

推出的重磅项目，位于顺义的富力湾项目也在紧锣密鼓的推进中，而品牌项目富力又一城和富力桃园的升级产品年初一面市即受到市场追捧。

二、商用物业塑造京城地产价值新高度。目前位于北京富力城的在建投资物业，包括将于2007年落成的富力中心、以及将于2008年落成的富力购物中心和富力万丽酒店目前正在施工建设及招商推广中。而富力爱丁堡广场、富力(北京)国际珠宝饰品城等商业项目也是今年富力北京新的发力点和增长点，清晰地贯穿着集团多元业态发展的主线。

越境：梦想的远征

——首创·A-ZTOWN爱这城开创地产品牌新纪元

经过二十余年的发展，伴随着房地产产品的日趋同质化，中国房地产业逐渐意识到品牌对企业的深远影响。

首创置业作为国内卓越的大型房地产综合营运商，清晰地认识到“在新价值经济中，品牌是公司价值增长的驱动力”，并于2005年起，开始着手在全国范围内实施品牌标准化建设，将标准化的品牌在全国范围内进行复制，以适应首创置业的全国发展战略的需要。

在首创置业品牌建设过程中，北京首创·A-Z TOWN爱这城有幸成为其品牌标准化战略的第一站。北京首创·A—Z TOWN爱这城品牌的构建，将为首创置业乃至中国地产品牌标准化运作提供实证典范和借鉴意义。同时，作为首创置业品牌战略布局的重要棋子，北京首创·A-Z TOWN爱这城也必将会推动首创置业企业品牌价值的再度升华。

立足城市运营诠释社会责任

随着城市化进程的不断深入，在都市的繁华表象下，所谓的“大都市病”也日益严重。尤其在中国，各个大都市一般都采取了功能板块型的城市规划模式，更加剧了“都市病”的不利影响。

在这样的规划模式下，城市居民每天都在各个功能板块问疲于奔命，交通堵塞成了城市的通病；城市公共资源被极大地不均衡使用——大型居住区的城市公共资源工作时间使用率极低，商务区的城市公共资源在非工作时间内也被闲置，等等；生态环境恶化，喧嚣繁杂，城市的宜居度越来越差……

这难道这就是现代化的城市生活?

当然不是，但是面对这些问题，必须找到解决的办法。

首创置业以城市综合地产营运商的姿态，将城市运营的理念贯彻到每一个项目的经营中，顺应城市发展脉络，推动区域和城市发展，同时也解决城市发展中产生的种种问题。

面对日益严重的“大都市病”，首创置业作出了他的努力，那就是——首创·A-ZTOWN爱这城。

首创·A-ZTOWN爱这城以“生活的世界，中心的城”为核心理念，在都市中心的辐射区，打造复合型城市功能综合体：一方面，可以分担部分核心区的城市功能，缓解城市核心区资源萎缩和交通拥挤的情况；另一方面，可以满足居者生活、购物、休闲、社交等多种需求，为城市居民免去了大量的往来奔波之苦；同时，通过打造大面积的城市景观和生态公园，为居者创造绿色生态的居住空间。

创造销售神话解读品牌能量

北京首创·A-ZTOWN爱这城是一座丰富之城。这是一个物质天堂，整体规划有“朗仕公馆－商客会馆－悠客公寓－早安公园－再见百货”五大物业形态，辅以两大会所及教育配套，集“栖居、社交、购物、休闲、娱乐、教育”等多种功能于一体。这也是一个精神圣殿，殿堂之上，熔炼一种全能、无所不包的生活，提供给都市精英阶层一种淡定从容的生活状态。

北京首创·A－ZTOWN爱这城是一座秩序之城。在这里，秩序与和谐不是一种境界，而是实实在在的事物。这里的规划是秩序与和谐的，建筑井然有序，社区动静分离。生活是和谐的，离城不远，离生活很近。人、建筑与自然三位一体。知性生活是秩序的另一种印象，意味着一种城市中心的生活秩序，相对于中心的商务秩序而存在。

北京首创·A-ZTOWN爱这城，作为A-ZTOWN爱这城系列品牌的第一站，已经成为都市综合体的典范之作。

2006年11月至12月，北京首创·A-ZTOWN爱这城用两月狂销4亿的神话，掷地有声地解读了其品牌价值的能量。步入2007年，北京项目产品线更成熟，品牌形象深入人心，如今，它已启航北京，成功登陆成都。

在成都，首创置业将A-ZTOWN爱这城的品牌理念与本土的人文特征及生活方式相结合，必将使成都首创·A-ZTOWN爱这城成为继北京之后的又一品牌力作。

我们有理由相信，以北京为起点，以成都为跳板，首创·A-ZTOWN品牌必将闪耀全国，“生活的世界，中心的城”将继续生动地讲述有关丰富与秩序的故事。

国门商务区重装上阵

作为首都临空经济港经济价值的最高体现，投资额将达220亿元的北京国门商务区的开发里程进入了一个新的历史时刻。

2007年3月20日上午9时，北京国门商务区开发建设管理委员会(下称“国门商务区管委会”)挂牌仪式在北京市潮白河供水管理所院内举行。顺义区区长张延昆、区人大常委会主任马庚良以及刘志远、王海臣、赵荣山等顺义区领导出席了揭牌仪式。

管委会正式挂牌

“作为顺义区人民政府一个新的派出管理机构，国门商务区管委会对所规划区域范围内的规划建设、招商引资、社会管理等将起到积极的统一、协调及主导作用。”在揭牌仪式上，国门商务区管委会主任胡杰表示，管委会主要任务就是要把国门商务区建设成为“规划建设国际化、招商引资高端化、社会管理规范化”的一个以聚集高端眼务业，特别是突出航空商务总部办公和国际商务的新型CBD。

胡杰表示，国门商务区的目标是建设成为中国乃至亚太地区临空产业基地、环渤海经济圈各类要素的控制性基地、首都国际商务活动和国际文化交流基地、顺义总部经济及现代服务业集中发展基地，“在国内外享有较高的知名度和美誉度，拥有着显著的国际特征和地域特色的现代化国际商务中心区，将是我们追求的最高目标。”

顺义区副区长王海臣也表示，建设北京国门商务区，对于丰富临空经济内涵，开创集约化增长模式，调整优化产业结构，实现产业呼应，向北辐射，促进顺义区经济又好又快地健康、平稳发展具有重要意义。

欲创临空经济模式典范

北京国门商务区位于首都机场南侧，横跨机场第一和第二高速路东西两侧，总面积19．64平方公里。可建设面积9．46平方公里。在这个区域内形成机场服务办公区、航空商务区、国际商务核心区、综合服务区、服务配套区五大组团，分别建设为航空公司总部、高新技术研发中心等服务的办公区和商务酒店、休闲娱乐等配套设施。

北京国门商务区开发建设总投资将超过220亿元人民币。2007年－2015年的九年时间为理想周期。2008年前北京国门商务区可以提供的商务办公及配套服务空间将达到15万平方米。

预计到2015年，北京国门商务区内将建设商务办公面积约200万平方米，酒店及公寓面积约150万平方米，商业服务面积约70万平方米，文化休闲面积约20万～30万平方米，各类建筑总面积约450万平方米。吸引各类入区单位2000～3000家，就业人口达到4万～5万人，区域内GDP总值达到170亿～200亿元人民币，税收实现50亿-60亿元人民币。

富力地产 篇4

富力地产在广州地区的最大住宅楼盘:富力金港城。在过去其它项目 (富力君湖华庭、珠江新城盈尊广场等) 的砂浆应用经验基础上总结、改进、提升;成功在富力金港城460亩G区、F区等达40万平方米的住宅区运用湿拌砂浆。

工程交楼二年, 没有出现质量通病的开裂、空鼓、渗漏情形。技术效果、社会效果良好 (目前业主满意, 楼盘销售一空, 没有现楼销售) 。

本文从原因分析、现场经验、技术总结、改进等方面, 对抹灰砂浆的应用情况进行总结, 希望为业界提供有参考价值的技术资料。

2 我司预拌砂浆运用技术历史回顾

2009年及之前, 我司在珠江新城、广州市流花路君湖华庭等项目用过干拌砂浆。但是技术不成熟, 出现过一系列的问题:

⑴现场加水搅拌干拌砂浆时产生的粉尘大, 不利于作业人员健康, 不利于环境保护。

⑵现场安装小型搅拌设施, 场地限制, 接电线、接水成本需要投入。同时, 水电线路的敷设, 影响现场布置及文明施工。

⑶散装干拌砂浆存在“砂粉”离析情况, 配合比波动, 导致现场出现砂浆抹灰质量差。

⑷现场加水搅拌砂浆的另外一个不利效果是流动性及和易性不佳, 作业工人存在凭“感觉”加水配料的漏洞, 砂浆要么过稀, 造成流坠;砂浆要么过稠, 造成抹不开。工人作业工效低, 赚不到钱, 投诉到公司工程技术部。

经过以上的经验总结之后我们开始使用湿砂浆。但是, 在使用初期, 对市场的不了解及技术研究总结的不成熟, 又使我们在现场碰到了新的问题:

⑴湿砂浆外加剂的运用研究不足。在砂浆中, 湿砂浆外加剂的品种及掺量不同, 对产品的使用效果尤其是工人作业的效率提高, 起到决定性的、举足轻重作用。

由于有的供应商外加剂技术不成熟 (而且目前国家还没有砂浆外加剂的应用技术规范, 该技术仍然在摸索、探讨、总结阶段) , 导致砂浆要么过稀, 造成流坠;砂浆要么过稠, 造成抹不开。严重的甚至出现像“橡皮糖”一样, 刮尺根本刮不开, 工人干脆停工。

⑵界面材料及处理方式不良, 导致空鼓、开裂。

⑶湿砂浆的配送时间、开放时间没有控制掌握好, 导致砂浆快干、失水, 影响质量及操作作业。

⑷针对蒸压加气混凝土砌块的配套抹灰技术措施没有跟进, 导致墙面开裂、空鼓、渗漏。

3 现场问题的原因分析

3.1 蒸压加气混凝土砌块墙体

加气混凝土及各类轻质砌块 (如硅酸盐发泡保温板) 是各类建筑节能围护结构的重要构件, 但因为这类产品表面疏松多孔, 存在表面粘结力差及容易渗水等问题。大量实际工程实践证明需要针对该类产品专门开发出适当的防水抗裂砂浆。

加气混凝土砌块墙面抹灰空鼓、开裂、渗漏的主要原因:

⑴收缩较大, 特别是龄期28d前的收缩不仅数值大, 而且发展快。

⑵吸水率大, 干燥的加气混凝土砌体容易吸收抹灰层中的水分, 影响砂浆强度与墙面粘结力。

⑶导湿性差, 加气混凝土砌块的吸水速度仅为粘土砖的1/4~l/5, 当墙体含水率不足, 新抹砂浆层中的水分会不断被加气混凝土砌块吸去, 造成砂浆强度和粘结力下降, 抹灰层粉化、空鼓、剥落。

⑷解湿时间长, 加气混凝土砌体表面水分蒸发较快, 内部水分蒸发较慢, 造成砌体和抹灰面水分蒸发不同步, 干燥收缩变形差大, 使抹灰层收缩开裂、空鼓。

⑸加气混凝土砌块切割表面呈鱼鳞状, 并有疏松颗粒, 若抹灰前未清理干净, 会在砌体和抹灰层间形成隔离层, 因粘结力下降而出现空鼓。

⑹加气混凝土砌块的干燥收缩比抹灰砂浆大, 在温度和湿度变化的条件下, 两者之间的干燥收缩应力差导致空鼓。

⑺加气混凝土砌块强度较低, 在抹灰砂浆强度较高时, 砌体承受砂浆收缩应力的能力往往不足而导致空鼓。

⑻加气混凝土砌块的不均匀性影响。这方面的问题较多, 诸如砌块外形尺寸偏差过大, 造成灰缝宽窄不一, 抹灰厚薄不匀, 导致收缩变形差异;又如加气混凝土砌块密度不一致, 造成变形也不一致;再如砌块出厂时间、存放条件、环境影响、施工操作等诸多原因都可能造成其含水率不一致, 而产生变形差。此外, 砌块缺损 (表面孔洞、裂缝、酥松等) 也会影响墙体与抹灰层之间的粘结。以上这些因素都可能导致抹灰层空鼓或裂缝。

⑼砌块尺寸过大, 墙面灰缝少, 墙体对抹灰层嵌固力不足, 易造成抹灰层空鼓。

3.2 砂浆性能的影响

⑴砂浆的保水性差, 其水分易被加气混凝土砌块吸收而影响砂浆硬化, 其强度、粘结力也随之下降。

⑵若砂浆强度过高, 其弹性模量也高, 因收缩而产生的应力也较大, 这种应力往往超过砂浆层的抗拉能力而导致开裂。

⑶制作砂浆的原材料质量差, 如水泥安定性不合格、添加剂或外加剂质量差、砂子过细或含泥量高等都可能造成抹灰层开裂。

3.3 施工操作的影响

⑴砌块含水率控制不当, 加气混凝土砌块吸水慢, 没有提前浇水湿润。

⑵砌体灰缝饱满度达不到规范要求, 灰缝不密实或有空头缝。

⑶墙面凹凸不平过大, 导致抹灰层过厚, 易出现开裂、空鼓。

⑷加气混凝土砌块与柱、梁、板连接处未按设计要求嵌填密实, 未采取加强措施。

⑸砌体墙面浮尘、鱼鳞状酥松物未清理干净。

⑹砂浆制作不良, 如配合比控制不准, 砂浆搅拌时间不足, 出机后停放时间过长等。

⑺抹灰不分层进行, 或两层间隔时间太短。

⑻门窗框与加气混凝土砌块墙体连接不牢。

3.4 设计的影响

⑴结构构件 (柱、梁、板) 与砌块间的连接、填塞要求不明确, 没有适当的加强构造措施。因钢筋混凝土与加气混凝土砌块的温、湿度变形不一致而造成开裂。

⑵建筑物立面设计未能考虑适应温度应力变化, 如外墙粉饰未设分格缝, 或分格缝间距过大。加气混凝土砌体外墙, 特别是山墙的抹面没有适当的防裂、防空鼓的构造措施。

⑶抹灰材料选用不合理, 尤其多见的是墙面抹灰砂浆强度要求过高。

⑷装饰板条的约束。有的工程外墙面设计有装饰板条分格, 因为施工时, 先作墙面抹灰, 后作装饰板条粉刷, 这些装饰板条实际上加大了整个墙面抹灰的约束, 所以更易开裂。

3.5 界面处理的影响

⑴传统的界面处理材料:水泥净浆+108胶+细砂, 人工“拍毛”或“拉毛”, 由于材料的选择、计量, 以及施工的随意性, 容易出现如图1所示弊端:

间距稀疏、涂布不均匀、流浆、挂浆等“拉”而不“毛”, 与基面的粘结强度低, 不能起到界面处理效果。

⑵由于界面处理效果差, 严重的甚至在抹灰层与基层之间形成一个薄弱的隔离层, 导致产生抹灰层与基层的空鼓。按照传统的这种“拉毛”工法处理的基层抹灰, 按照JGJ/T220-2010《抹灰砂浆技术规程》的质量验收标准对水泥抹灰砂浆拉伸粘结强度的规定值0.2MPa, 经实体检测, 经常出现不达标的情况。

⑶先进的机械喷涂界面处理:采用机械喷涂方式, 将专业的“SJ-706”界面处理剂喷涂在基层表面, 其优点:间距紧密、涂布均匀、强度高, 粘结力强, 极大提高抹灰砂浆层与基层的粘结强度, 如图2所示:

⑷机械喷涂的界面处理剂在基层表面以不规则点状均匀分布、强度高, 与基层的粘结力高, 极大地提高了抹灰砂浆层与基层的粘结面积并明显提高抹灰砂浆的粘结强度, 同时, 可以有效地分散抹灰砂浆在凝结过程产生的收缩应力, 降低抹灰层开裂、空鼓的概率。按照机械喷涂施工的界面处理后的基层抹灰, 经实体检测, 抹灰层的拉伸粘结强度达到0.2MPa是很容易通过的, 大部分在0.3~0.5MPa之间。

3.6 墙面挂网的影响

内墙面和外墙面没有满挂网, 没有提高抹灰层的抗拉强度。对墙面空鼓、开裂, 有直接的影响。

3.7 抹灰墙面养护的影响

为减慢砂浆的失水速度, 避免收缩过快, 引起开裂, 应对抹灰层进行淋水养护。最好使用喷雾气对墙体进行均匀的全面养护, 养护3天以上。

4 处理对策和技术改进

4.1 砌块质量控制

建议设计采用干密度不小于600~700kg/m3 (B06、B07) 的砌块作墙体材料;砌筑时, 砌块出厂龄期大于28d;砌块应防止雨淋。

⑴砌块砌筑前应提前2d浇水湿润, 砌筑时还应向砌筑面适量浇水。

⑵严格控制灰缝厚度 (宽度) 、平整度、垂直度和饱满度。边砌边用原浆勾缝 (勒缝) , 缝深度一般为3~5mm, 以加强砌体对抹灰面的嵌固作用。

⑶认真检查验收框架柱、构造术与砌块墙体的拉结筋, 保证数量、位置正确无误。

⑷墙体砌至接近梁、板底时, 应留一定空隙, 并停歇至少7d以后, 再将其补砌挤紧;也可采用C20细石混凝土塞紧、填嵌密实。

⑸楼面上砌筑砌块时, 应先砌4皮普通粘土砖, 以免做水泥踢脚线时产生空鼓、裂缝。

4.2 抹灰砂浆选择 (供应商的选择及质量控制)

⑴实践证明, 无论用加气混凝土砌筑砂浆还是抹灰砂浆, 砂浆与基材的适配性都很重要, 如何提高抹灰砂浆的抗裂能力尤其重要。随着加气混凝土砌块使用量的加大, 对于使用于这种特殊要求的抹灰砂浆体系的要求必将出现。

⑵在满足设计要求的前提下, 砂浆性能重点注意以下要求:

(1) 增加基层砂浆的粘结力。

(2) 尽量降低砂浆自重。

(3) 降低砂浆的弹性模量, 以减少收缩应力。

(4) 应采用质量优良的水泥配制抹灰砂浆。

(5) 砂浆外加剂的应用及配合比。

⑶抹灰层与基层、抹灰层与抹灰层材料的物理力学性能应接近或缓慢过渡, 以减少温、湿度变形产生的应力差。

4.3湿砂浆运用针对性技术措施

⑴现场贮放时间:根据2010年11月22日会议讨论结果:确定为4~10小时。

⑵报料时, 一定要分清楚:砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、天花抹灰砂浆、地面砂浆。并注意是地下室部位还是地上建筑部位。厂家根据不同部位的情况, 供应相应性能的 (粘结强度、稠度指标等) 预拌砂浆。

⑶报料时, 注意认真看清楚图纸, 不同部位的预拌砂浆强度等级是不同的。

⑷通常情况下, 不同部位的预拌砂浆强度等级如下 (仅供参考, 具体以设计图纸为准) :

砌筑砂浆:M7.5 (用于地下室) ;M5 (用于地上部分墙体、花池) ;

内墙抹灰:M15;

外墙抹灰:M15;

天花抹灰:M15;

地面砂浆:M15 (1:3) 用于地上部分楼地面;

地面砂浆:M20 (1:2) 用于地下室车库。

⑸由于湿拌砂浆加了开放时间调节剂, 为避免凝结时间过长, 导致墙面抹灰困难 (墙面砂浆定型慢, 砂浆流坠下来, 需多次、多遍抹压才能成型) 。应与供应商说明砂浆使用时间, 以便厂家根据现场使用需要调整开放时间。

⑹为避免湿拌砂浆在现场贮放时水分挥发过快, 可采用彩条布覆盖、保水, 需设置遮阳和遮雨措施。

⑺砂浆未达到硬化状态时, 不得浇水养护或直接受雨水冲刷。砂浆达到终凝硬化后, 可淋水养护3天。

⑻湿拌砂浆:不得在干固的砂浆再加水搅拌使用, 不得人为加入水泥、砂或其它材料混合。

⑼对于剪力墙与蒸压加气混凝土砌块交接处位置, 为防止剪力墙空鼓, 应注意:

(1) 基层使用界面剂;机械喷射。界面砂浆:应采用专用界面砂浆:拉伸粘结强度≥0.6MPa (防墙面空鼓、起壳措施) 。

(2) 满挂网。

(3) 根据剪力墙面相对加气砌块墙收水慢特点, 抹灰时, 尽量先抹剪力墙面, 稍后抹蒸压加气混凝土砌块墙面 (间隔约5分钟) 。

(4) 墙面大面采用2m刮尺搓压时, 应待墙面 (尤其是剪力墙面) 初步收水后 (现场检查, 用手指轻压抹灰面不深陷) , 再搓压牢固。避免砂浆未初步收水前就大面抹压, 结果砂浆流坠, 粘结不牢固。

5 成功运用于金港城项目介绍

根据以上的原因分析和技术对策, 我们在富力金港城大胆运用、严格把关, 收到了良好效果。

5.1 项目介绍

富力金港城位于广州市花都区花东镇, 毗邻新机场。港城总占地6000亩, 集小高层洋房、风情别墅、五星级酒店等。

建设单位为广州富力地产股份有限公司, 设计单位为广州市住宅建筑设计研究院, 监理单位为广州天富建设监理有限公司, 施工单位为广州天力建筑工程有限公司, 湿砂浆供应单位为广州协堡建材有限公司。

2010年至2012年开发的C区、E区、F区、H区住宅总建筑面积达60万平方米。工程设计多为地下1层, 地上18层的住宅楼, 结构形式为框架剪力墙结构。房间、客厅墙面为水泥砂浆抹灰, 面刷乳胶漆。

5.2 湿砂浆运用效果

主要取得以下实效:

⑴达到进度快效果:其中H区、F区26栋18层建筑在2011年一年内全部竣工, 超额完成年度计划, 成为富力地产集团2011年度的学习标杆, 集团北京公司、南方各分公司都到金港城进行参观学习过。

⑵达到住宅楼盘销售一空效果:所有交付的楼盘, 业主验收满意, 目前所有楼盘已经销售一空。

⑶质量效果好:40万平方米的建筑墙面, 基本上没有开裂、空鼓、渗漏情况。

⑷无搅拌设备, 不用拉电源;

⑸成品化生产, 质量稳定;

⑹现场无扬尘, 文明施工良好;

⑺不用现场搅拌, 提高工效;

⑻符合政府建设部门要求, 避免被处罚。

⑼政府建设部门满意, 协调消耗的时间、财力大为降低;

⑽积累了经验, 便于生产技术提高:朝机械化抹灰方向发展。

5.3 现场实拍图片 (见图3)

6 总结

湿砂浆在富力金港城40万平方米住宅区的运用说明, 湿砂浆在业界发展的空间及前景十分广阔。湿砂浆在预防开裂、空鼓、渗漏的技术关键在于:

⑴良好的外加剂及施工配合比。

⑵根据砂浆技术要求, 进行合理的配送计划及贮放时间。

⑶界面材料必须采用专门的界面砂浆 (剂) 。

⑷界面处理必须采用机械均匀喷射。

⑸剪力墙面要清理干净油污 (模板余下的) 。

⑹内外墙必须满挂网。

⑺严格按规范工艺标准分层抹灰。

⑻重视并落实抹灰层的养护。

实践证明, 只要按以上八大环节认真加强技术质量控制, 落实到现场;内外墙开裂、空鼓、渗漏的问题及湿砂浆的运用技术问题是完全能够解决的。

参考文献

[1]GB/T25181-2010, 预拌砂浆[S].北京:中国标准出版社, 2010.

[2]JGJ/T220-2010, 抹灰砂浆技术规程[S].北京:中国建筑工业出版社, 2010.

[3]JGJ/T223-2010, 预拌砂浆应用技术规程[S].北京:中国建筑工业出版社, 2010.

[4]GB175-2007, 通用硅酸盐水泥[S].北京:中国标准出版社, 2007.

富力地产 篇5

房价下降，房产商又如何看待？《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者近日在广州采访了富力地產董事长李思廉，他明确表示：“广州楼市早已超出承受力。”

“广州楼市超出承受力”

据介绍，从1994年在广州成立之日算起，李思廉带领下的富力地产运作内地地产已十年有余，对广州地产业界发展态势可谓“知根知底”。据李思廉介绍，目前富力地产已经占有广州房地产10%的市场份额。

面对日前媒体披露深圳楼市“暴跌”、广州楼市出现“价高量缩”（房价很高、交易量缩减）的报道，李思廉十分坦然：“我们在房地产市场第一线，比媒体、政府有更深切的感受，我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”

对于“价高量缩”，他认为，“价量之间的关系所折射出的是市场的承受力，广州楼市的压力已经超过承受力。虽然房子不是每个人都买得起的商品，但是当面粉贵过面包的时候就会出现危险。”

在李思廉看来，此前不少房地产商对土地有一种“稀缺”的预期，认为土地会一直涨，所以四处高价拍地。但如果土地供应充足，那么地价上涨就只能是暂时的。“政府的一些政策，比如大量供应土地的决策是正确的，这会打击开发商高价拿地的热情。”

“调控政策并未咨询开发商”

自2005年开始，国务院相继出台“国八条”、“国六条”和“国十五条”，力图平抑过快上涨的房价。而在“国十五条”中规定的“70/90”（指房地产新开工项目70%以上面积应建90平方米以下小户型）政策一经披露，就引起了市场各界的强烈反响。李思廉表示，从目前的统计数据显示，房价快速上涨并未由于此政策出台而有所改变。

“政府对于房地产市场大部分的调控办法，据我所知，开发商都有可能和能力通过各种渠道把价格转嫁给消费者，”李思廉说，“其实我们很清楚，政府的调控政策有两个目的，第一是希望能够多一点人买房，因为未来一段时间内，中国将有3到5亿人口从农村转移到城市；第二是政府不希望房价大起大落。”

“去年‘70/90’政策出台的太突然，政府部门从来没有征询过我们这些房地产商的意见。”李思廉表示。

在李思廉看来，目前政府和房地产企业之间形成了对立，而这种对立导致房地产企业太“难”了：政府通过繁琐的手续从资金、审批、监管各个方面对房地产整个行业发展进行严格控制。而在这控制之下，不少房地产商仍然“抗得住”，因此选择了“慢慢卖”，政府打击供给的结果反而造成房价上涨。

“开发商回归A股将推高地价”

李思廉透露，今年富力地产的合约销售额预计为160亿。他表示：“2006年，国内房地产销售总额为1.7万亿，各大企业中只有万科以200亿合约销售额可以超过1.7万亿总额的1%，而在美国最大房地产公司该数据可以是4.5%到5%，可见中国还没有出现房地产巨无霸，大部分公司都不是很大。”

据透露，富力地产将于今年年底前回归上证A股市场。回归A股融资是否为了更多的拿地提高市场占有率？李思廉并没有直接回答《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)，而是表示：“如果地价太高，拿地的风险就比较大。”

据知情人士透露，今年国庆节期间，国务院曾向证监会发出征询意见，主要内容是，现在房地产价格上涨与房地产公司在市场募集资金之后高价买地是否有关，这让证监会十分“紧张”，从而延缓了对于地产公司上市的审批。

“我个人认为两者肯定是有关联的，当这些上市公司募集资金之后，地价即使上涨对这些房地产公司来说也并不是很贵，”李思廉表示，“好的房地产公司应该比较好地运用资金杠杆。对于房地产企业来说，除了日常开支之外，资金如不用在购买土地，那就别无他求了。”

富力高速扩张VS质量“缩水” 篇6

垃圾填充天花板

22日, 新民网报道称, 上海青浦区富力桃园C区工程存在严重质量问题, 其中4号楼的天花板内填充的全是垃圾, 且工程停建已长达半年之久。业主还称, 3栋楼均出现外墙变形问题, 10号楼的一楼外墙变形达8厘米左右, 并且室内墙壁也出现变形达5厘米左右。

“一共150套别墅, 除了一套没有报修过, 其他都有质量问题。”一位业主如是说。今年3月, 业主们综合整理出富力桃园项目存在的主要质量问题并通过信访途径进行投诉, 这些质量问题涉及渗水、门窗五金、给排水、外墙、室内墙及地面、绿化等六大项27个小项。

此前, 也有媒体报道, 据不完全统计, 富力地产在北京、上海、广州、西安、天津、重庆等多个城市的项目都被购房者揭发存在房子质量和装修等方面的诸多问题。有业内人士称:“在业界, 富力地产建造的房子质量差是公开的秘密, 富力几乎成为豆腐渣楼盘的代名词。”

扩张狂飙突进

富力频频陷入质量纠纷, 但其销售业绩还在一路飚歌。富力地产日前公布了公司2010年9月份销售业绩, 从公司报告来看, 富力地产于9月内获得销售收入共约36.29亿元, 销售面积达26.86万平方米。与去年同期相比, 分别增长65%和48%。截至今年9月底, 富力地产共取得销售收入216.63亿元, 与去年同期相比, 增长17%, 达集团全年销售目标300亿元的72%。

据中国经济时报20日报道, 从2002年开始, 尤其是2005年之后, 富力开始进入了大规模跑马圈地、高速扩张、规模迅速膨胀的阶段, 每年的销售规模和开工面积都几乎整倍翻涨, 而扩张速度也曾是富力对地方分公司的主要考核指标之一。高速扩张给富力带来了巨大的资金压力, 并直接导致富力债台高筑, 其负债率一直高于房企平均水平。

大规模扩张而导致“缺钱”的结果, 只能让富力在压缩成本方面想办法, 那么楼盘质量自然就很难保证。由于没有足够的资金支持, 富力旗下楼盘频繁发生质量丑闻也就不难理解。

富力前景遭考验

在广东曾经依靠装修与建材起家的张力与李思廉, 或许不曾想到, 当他们共同掌舵的富力地产经历了超过五年的高速扩张后, 却开始面对来自房屋质量的考验。

一直秉承着“肥水不流外人田”理念的富力, 建立自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司, 坚持“自己买地, 自己设计, 自己建设, 自己卖楼, 自己管理, 连泥沙和水泥都自己制造”。这样固然能够降低成本, 便于管理, 然而, 接二连三出现质量问题的富力楼盘还怎样让业主放心?

富力双雄:张力&李思廉 篇7

双雄所想略同

1993年，在广州已经做了5年多装修工程的张力，邀请自己的好朋友、香港人李思廉一起合伙，成立了广州天力房地产公司(富力集团的前身)。从此，他们人生中最重要的商业合作，以一场“君子之交”的方式开始了。

张力是个不安分的人，在生意场上生龙活虎，勇于开拓，人送绰号“豹子头”。他1973年参加工作，从工^做起，后来在广州郊区二轻局当团委副书记。1986年，张力任花园村酒店总经理。不久，他又被借调去建设白云区政府办公楼。这段时间里，张力发现了自己做生意的禀赋和市场上的商机。1988年，张力决定辞去工作，下海做装修工程。刚开始主要是搞装修，从接小工程起步，断断续续做了5年多时间，积累了二三百万元左右。

正是在这段时间，他结识了李思廉。李思廉毕业于香港中文大学数学系，曾在证券金融业工作过一段时间，后来做贸易，最后转向房地产。张力和李思廉性格反差很大，张性格外向率直，而李性格内敛含蓄，不过两人做事都喜欢踏实认真，厌烦装腔作势地空谈，所以一接触就成了最好的朋友。

1993年，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，张力为之怦然心动。但考虑到自己资金不足，想找一个合作伙伴。他首先想到的就是好朋友李思廉。有了和朋友一起创业的想法，张力心里很激动，马上打电话给李思廉。李思廉一听也很激动，连声说：“好，好!”因为在这之前，他也想过要创办一家房地产公司。多年以后，提起他们决定携手创业时，两个人都认为：“很简单，我们是心有灵犀，一拍即合。”

在细致分析了广州市房地产市场的现状后，他们一致认为，随着经济的发展，广州急需高水平、高效率的房地产公司，而当前的一些房地产企业，因为还有利润，日子还能混下去，于是就不思进取，没有大的作为。在这种情况下，他们要组建一家公司，无论是远景目标还是精神面貌上，一定要区别于前者，必须勇于开拓又扎扎实实。只有这样，才能将公司做大做强。他们决定要么不做，要做就做最好的。很快，他们共同投资2000万元，成立了广州天力房地产公司。

投资这么大，公司的一切章程制定得特别齐全详细，但在利润分成这个在别人看来最重要的事情上，李思廉和张力却没有签署任何一份文字的东西。他们完全相信对方，讲的是友情和信用。

一个前锋，一个后卫

公司成立伊始，两人就进行了明确的分工：张力主管项目开发和工程管理，李思廉主管公司财务和市场营销。李思廉说：“我们一直合作很开心，公司的各种事务都是双方共同参与的。只不过一般是张先生打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜(即财务)和销售。”

两个人都恪守自己的职责范围，不去干扰对方的决策，尊重对方的权力和判断。“像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用一个小时就可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提。”张力对自己的判断力非常自信。

其他像公司招人、提拔人、搭班子，工资定多少，工程用多少钱、怎么用法，成本怎么控制，定价多少，都是张力一个人说了算，他不会和李思廉打招呼、商量，李思廉也不去参与。表面上看，张力干得比较辛苦。大到公司的架构、部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地、拿地，小到人员的调配、新员工的面试，如今已经年过半百的张力都是亲力亲为。

张力最爱冲在第一线，他觉得在第一线打拼最过瘾。创业之初，他几乎整天摸爬滚打在工地，和工人们吃住在一起，同甘共苦。有时累得都要瘫倒，但他还乐呵呵地带领大家一起唱歌，给大家鼓劲。

1994年盛夏，因连续的大雨影响了施工进度，雨停之后，张力连续几天泡在工地不回家。一天傍晚，李思廉打电话找他，请他上酒店，他说自己在工地呢，离不开。

于是，李思廉就买了烧鹅等一些张力最爱吃的菜肴送到了工地上。一见到张力，几乎认不出了：头戴安全帽，身穿工作服，脸和全身还沾满泥污。看他这样子，李思廉心疼得眼圈发红，说：“看你，和刚进城的农民打工仔一样了……”张力大口吃完他送来的饭菜，李思廉硬将他拉上车，让他去好好洗个澡。到车里还没一分钟，再一看，他靠着椅背呼呼睡过去了。

在冒险中平衡

在项目开发上，张力有着敢于冒险的开拓精神。1994年，张力买下一家外迁化工厂的地皮，开发公司第一个小区项目——富力新居。别的公司都不敢接这个工程，怕把财力和物力全砸在里头，因为那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买。可张力不怕，他大胆地接了。

张力回忆说：“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水把地冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少有人搞普通住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”

他们在这个工程上成功掘得“第一桶金”，为公司以后的发展奠定了基础。之后，公司摸索出一套“拆旧厂，建新房”的经验，走上了一条独特的快速成长之路。他们先后在广州旧城开发多个花园小区，在业内被称为“旧城改造大王”，以至在广州房地产业内流传着这样一句话：“别人不敢拿的地，富力敢拿!”以富力在广州东山区黄花岗拿下一地盘为例：这里原本是一座殡仪馆，人称“煞气重地”，许多开发商不愿碰。但富力不但拿下了，还挑衅地起了个盘名——御龙庭。

还有1995年果断买下富力广场地块的决策，也充分体现了张力“敢于冒险”的风格。占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地。当时，要买这块地必须先给工厂付3000万元定金，这笔钱对当时的富力来说可不是一个小数目，况且还没有得到政府批准，能否把钱打到对方账号上呢?“高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。”

假如富力广场的房子卖不动，资金流一断，对富力的打击将是致命的，事实却证明张力的冒险是值得的。1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元。它令广州人从此对一家本不起眼的开发商有了最直观的认识，也为富力集团带来了众多荣誉，至今仍被富力上下视为公司发展历程中的一大转折点。

与张力相比较，李思廉在资金运用和市场营销方面计胜一筹，他总能将资金及时地调配到最需要的地方。创业之初他们总共的资金才2000万元，对于在广州这样一个大都市的房地产

公司来说，显得有点微薄。如何调度使用，使之发挥最大的效益，是颇费脑筋的事，而李思廉总能平衡协调好。一次做一个楼盘要先垫付一笔巨额材料款，这远远超出他们公司所能承受的范围，李思廉和建材商谈判，使他们同意延期付款，及时地化解了资金不足的危机。

在楼盘销售上，李思廉更是善于策划和操作。1995年，公司在广州珠村拿了一块宅基地盖富力花园。但房子卖了一半就卖不动了，李思廉果断决定，以很低的价格卖给天河区做教师宿舍。表面上看这是亏了，实际上既快速回笼了资金，又为公司赢得了声誉，形成了巨大的广告效应，为以后的楼盘销售创造了便利。

李思廉打广告独具特色：报纸广告不惜版面，通篇全是价格罗列，类似中介公司门口的租售信息。有人说，他不会做广告。但这样的广告朴朴素素、实实在在，效果出人意料地好。

就这样，张力和李思廉一个在前面抓项目建楼盘，一个在后面巧妙运作资金、策划销售，他们各自的优势组合在一起，形成了巨大的合力，使公司规模迅速扩大、实力不断增强。到1999年，公司年销售额超过20亿元，名列广州房地产销售第一名，并成为广州民营企业纳税冠军。

经得起考验的友谊

事业成功之后，有人来拉拢张力，先是恭维他有能力、有魄力，是一员难得的干将。之后又说富力公司之所有这样神速的发展，90％是他的功劳，若没有他在第一线冲杀拼打，有今天这样的成功是不可能的。张力一听这话就感觉不对味儿，赶紧让对方住嘴。

可对方不仅没停下来，反而说得更露骨了，鼓动他和李思廉分家，自己拉出一伙人单干，那样的话，一切收益都是自己的，岂不比给别人当苦力好得多吗?对方话还没说完，张力就变脸了，对他说：“告诉你，我和李思廉的情谊是谁也动摇不了的，请你不要再多说一个字，要不然，我这杯酒就会泼到你的脸上去!”对方见他这样，尴尬地笑笑，马上转移了话题。

也有人找到李思廉，同样也是从恭维他开始的，称他是销售之神、资金运作之神，说富力公司的成功就是他经营的成功，而张力那样一个只知道埋头干活的低智商粗人，顶多就是一个高级马仔。没等对方说完，李思廉就用手势止住了他，对他说：“如果你还想和我做朋友，就把你刚刚说收回去。若不然，你就转身走出去，我们以后不要再见面了，因为你不再是我的朋友了。”

合作10多年来，他们不但创造了一个庞大的地产王同，而且彼此之间的融洽关系始终如一。张力曾表示，“我和搭档(李思廉)10年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用”。而李思廉则表示，公司决策上的事情，“有一方坚持做，就做了，有一方坚持不做，就不做了；而一方坚持做，另一方坚持不做的事情，我印象中好像没有出现过”。

挥师北上

在广州发展了近10年后，时间到了2001年。这一年，广州市加大了对房地产市场的宏观调控，土地投放量减少。在这种宏观形势下，张力提出了公司要向外发展的策略。

后来的事实证明了张力的判断，到目前为止，广州的土地供应仍然紧张。张力开始到其他城市找地。2002年2月，在北京广渠门“东五厂”48.78公顷地块公开招标中，富力以31.98亿元一举夺标。北京富力城开盘当年(2003年)，即实现销售额18.5亿元。2004元，富力城单盘销售业绩更是高达30.7亿元，与发展了10年的富力集团广州在售项目的销售额之和几乎持平(广州在售楼盘总成交额33.6亿元)。

在经营决策上，两个人仿佛也心有灵犀，一个想到了，另一个几乎也会同时想到。

2003年年初的一天，张力对李思廉说：“你看，我们是不是使公司上市?”李思廉一听笑了：“我这些天正在琢磨这事呢。”两人便坐下研究了起来。经过努力，富力公司于2005年7月15日上午10时在香港联交所正式上市，每股以10.8港元平开，随后一路攀升至11.45港元，最后报收于11.15港元。当日成交617万股，成交额为6863万港元。

10多年来，张力与李思廉把富力集团的能量发挥到了极致，其销售额从1995年的3000万元增长到2008年的153.6亿元，公司也从起步时10多个人的小公司发展到成为今天名副其实的地产大鳄，因此两人被人们冠以“地产双雄”的美誉。