要写好一篇逻辑清晰的论文,离不开文献资料的查阅，小编为大家找来了《住房制度论文范文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。【摘要】目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。在我国现行住房政策条件下，住房供给主要涉及三个方面：即通过商品房来解决高收入者的住房需求;通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求;通过廉租住房政策来解决没有购买能力者的居住需求。
第一篇：住房制度论文范文
加快中国住房制度创新步伐
摘要：德国的住房租赁市场、住房租赁市场政策及廉租房等对中国住房制度创新有重要借鉴意义。加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议。
关键词：住房 住房制度 住房租赁
住房问题是关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平与和谐。不久前我国民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国、瑞典等国住房制度作了考察。我们在考察中看到：现在的德国住房制度是一种市场化的住房制度。
从历史上看，德国住房市场制度经历了一个逐渐制度创新的发展过程。
早在19世纪三、四十年代，德国工业革命时期，大量农民进入城市成为市民，需要大量住房，城市住房短缺，这时，一批商人作房产企业主的私人房产公司应运而生，它们建造公寓、别墅作商品房，以市场价出售或出租给市民。私人房产公司以市场价出售或出租住房这标志着住房市场制度已经形成。
同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量吸引工人，也建了许多工矿企业工人住宅，以低于市场租赁商品房的低廉价格出租给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助的廉租房租赁市场制度也已经形成。
二次大战以后，德国许多地方居民几乎都无房居住，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，建造了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的形成和发展
上世纪90年代东西德统一后，德国住房出现新的较大短缺现象。这时，德国政府不再从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造或买卖公寓和别墅出售或出租。社会福利房也由政府赞助，房产公司和私人建造并提供市场满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善和发展。
欧洲考察归来，我对中国与德国、瑞典等市场经济发达国家的住房制度情况进行了一些比较分析和研究，感到一个实行市场经济制度国家的住房制度也应逐步建成市场化的住房制度。成熟的市场化的住房制度，即房地产市场制度应当是租售并举，居住与投资兼容并行发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创新探索中取得的许多成熟经验都很值得我国借鉴。要搞好我国住房制度建设，要保持我国房地产市场平稳、健康、可持续发展，在当前和今后相当长的时期内，我国应努力加快市场化住房制度建设步伐，尽快努力把我国房地产市场制度建成规范的租售并举，居住与投资兼容并行发展的房地产市场制度。
一、德国与中国的住房租赁市场
德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。
现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42%，租赁住房率为58%。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往;现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。
现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62%。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)
据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38%。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38%会要大些。
但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49%。
从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求;同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。
为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。
与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。
二、德国与中国的住房租赁市场政策
德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供
应来源和构成是：在占全部住房58%的住房租赁市场的出租住房中，98%左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66%和22%，另外8%为基金或保险公司出租住房，3%为专业建房公司出租住房。在占全部住房58%的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2%为政府公房出租住房。
德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。
德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50%，生产者补贴占21%。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。
德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。
由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。
现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受;同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。
目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。
三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房
德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50%左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。
德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1 998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。
目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小;廉租住房制度还很不完善;还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道;有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。
四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议
1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展
加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。
当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服
务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。
2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场
较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。
3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房
当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。
目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源;随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源;随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源;此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。
由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策;对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。
为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。
为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房;由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策;由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金;政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴;政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本;政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应;政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给;二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源;三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。
4、加强租赁市场法制建设和监督管理。
为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。
首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作;二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、代理的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展;三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。
5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设
由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任;解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持;三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。
本文作者：纪尽善 西南财经大学经济研究所所长、教授
责任编辑：姚开建
作者：纪尽善
第二篇：我国住房保障制度分析
【摘要】目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。在我国现行住房政策条件下，住房供给主要涉及三个方面：即通过商品房来解决高收入者的住房需求;通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求;通过廉租住房政策来解决没有购买能力者的居住需求。为此，各地逐步建立起了以经济适用住房制度，廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策的基本框架，但是，在实际操作过程中，住房保障政策的落实还远远不够。政府的有效宏观调控、严格制度监督和健全高效的房地产开发机制，应该是解决这一问题的关键。借鉴美国、英国和新加坡等国家住房保障制度建设经验，研究和落实我国中低收入者住房保障制度，进一步明确政府宏观调控、市场监管和住房保障制度建设三大任务，最终解决我国中低收入者住房问题，对于建构社会主义和谐社会，改革和完善政府职能，落实科学发展观，具有重要理论意义和实践价值。
【关键词】住房保障制度 经济适用房制度 廉租住房制度 住房公积金制度
序 言
随着市场经济的深入，住房的商品化程度越来越高，住房作为一种特殊的商品，也受市场经济这只看不见的手的调节。不可否认，市场经济调节住房在社会各阶层的分配，刺激了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。但是另一方面，这种无形的调节很大程度上造成了住房在社会各阶层的分配不公。结果是有钱的人住高档别墅，没钱的人只有穷居陋室甚至露宿街头。住房保障制度就是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的，它是政府保障人民行使居住权的有效手段，也是解决社会矛盾，构建和谐社会的必然要求。我国现阶段住房保障以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主，在理论上指导上很正确，但是在实际操作中却困难重重。这就要求我们善于借鉴其他国家住房保障制度的先进经验，完善我国的住房保障制度。
一、我国住房保障制度现状
住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观。自1998年的住房制度改革以来，随着改革的深入推进，市场化进程的加快，我国住房保障制度经历了巨大的变革，从福利分房到如今的廉租房、经济适用房和住房公积金，都体现着我国社会保障制度的发展。
(一)我国的经济适用房制度
经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式，是1998年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一住房供应制度是从美国引进的，当时大家都觉得美国的住房政策很合理。
1.经济适用房制度的含义。根据2002年国家计委、建设部发布的《经济适用房价格管理办法》规定，经济适用房，是指纳入政府经济住房建设计划，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房的目标是解决城市中低收入者的住房困难，使城市中低收入者能够得到适合人居且价格便宜的房屋。这样的目标决定了经济适用房制度定位于社会住房保障体系。它与商品房不同，后者完全以市场方式运作，而经济适用房是国家给予城市中低收入家庭的社会福利。
2.我国经济适用房的特点。首先是经济性。经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。其次是适用性。是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。再次是政府扶持、干预性。主要表现在以下几个方面：土地可以划拨;政府给予一定财政支持和信贷支持;政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费;价格实行政府审批，有最高限价;其利润率严格控制在3%以内等。并且出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层(年家庭收入在3万元以下);对购买资格实行审批、地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附近;对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市交易审批，需补交土地出让金。
(二)我国的廉租房制度
我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，2004年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。
1.廉租房制度的含义。廉租房制度，是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。
2.我国廉租房的特点。(1)供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房;(2)以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅;(3)具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度;(4)廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等;(5)廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。
(三)我国的住房公积金制度
1.住房公积金制度的含义。住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。
2.我国住房公积金的特点。(1)普遍性。住房公积金的普遍性体现在它覆盖了城镇所有在职职工，包括行政机关的干部、职员和各类企业职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论其是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。(2)强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金，具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互助性所决定的。住房公积金是用于解决职工住房问题的互助性基金，它区别于其他基金和储蓄资金，在利率上低存低贷，从职工个人的经济效益来看，显然不如银行储蓄和其他各类的投资，如果按照市场的原则，则有相当多的职工不愿意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾，就必须制定相应的法规来强制实行。(3)专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，“专款专用”。《住房公积金管理条例》明确规定：“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪着他用。”(4)福利性。住房公积金是相互性的基金，具有明显的职工福利性。这种福利性主要表现在两个方面：一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额，两者都归职工个人所有，也就是说，职工单位为职工提供了福利补贴;二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率，具有明显的福利性，这样在很大程度上减轻了职工的经济负担。(5)返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出以及出境定居，可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额;职工死亡或者宣告死亡的，职工的继承人，受遗赠人可以提取职工住房公积金账户年的存款余额。也就是说，在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。
二、我国住房保障制度与其他国家的比较
(一)我国经济适用房制度与其他国家经济适用房制度的比较
1.我国的经济适用房制度。经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。
经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之—，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。
2.美国的经济适用房制度。我国的经济适用房是在20世纪末借鉴美国住房保障制度实践经验的产物。美国是20%的高收入者自行购买商品房，62%的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策，但对户型和造价有较严格的控制，剩下18%的低收入家庭，采取廉租房政策。美国的空房率达10%左右，主要采取政府补贴租金做法，各城市标准不同。
3.日本的经济适用房制度。二战结束时，日本因为住宅短缺，政府决定设立住宅金融公库，面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。
住宅金融公库(以下简称“公库”)的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。目前，公库用于贷款的资金主要来源于向政府财政投融资的借款和已经回收的贷款。每年政府在财政投融资计划中决定当年的贷款额和预定贷款户数。由于公库以低于财政投融资借款的利率进行贷款，中央财政还为公库提供相当于利率差额的补助金。
公库的贷款对象主要包括：建造或购置私有住宅的个人、建造租赁用住宅的个人(或法人)以及地方住宅供给公社、建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商和从事旧城改造的企业等。其中以第一类为主要的业务内容。从到2001年年末为止的贷款实绩来看，这一类贷款在贷款总额中占84%，在住宅套数中占75%。
从公库对个人申请贷款的审查标准来看，公库的目标客户群主要是中等收入阶层。公库要求申请贷款者的月收入应在月还款额的5倍以上。公库可为购房者提供占房款总额60%的贷款。贷款的偿还期最长可达35年，借款人可选择等额本息分期还款方式或等额本金分期还款方式。
在贷款利率的设定方面，日本政府于1996年为加强公库的政策性引导作用而制定了相关的优惠政策，对适应人口老龄化需求的、符合无障碍设计要求的住宅和节能住宅等实行优惠利率。自2000年度开始，又增加了对耐久性符合一定标准的住宅的利率优惠，以及在住房价格昂贵的大城市地区对首次购建住房者提供利率优惠。另外，所有优惠条件仅限于贷款后的前10年，以及住宅建筑面积在175平方米以下者。接受贷款者前一年的收入如果超过1200万日元，也不能享受利率优惠。
(二)我国廉租房制度与其他国家廉租房制度的比较
1.我国的廉租房制度。相比经济适用房，廉租房建设一度处于相对迟缓的状态。廉租房作为低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很难发挥保障、“救命”作用，而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。一些地方政府的重视力度不够更使得廉租房建设“雪上加霜”。一些地方已建成的廉租房甚至如同“花瓶”成了摆设，丧失了其应有的保障作用。对此，接受记者采访的专家指出，资金匮乏仅是廉租房建设迟缓的托辞，地方政府重视不够推动不力才是主因，而制度建设缺失则是廉租房政策落实难的根本症结。
2.美国的廉租房制度。美国在住房保障方面美国最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题,先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房;也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。
凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。
3.日本的廉租房制度。日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。
日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。
在这些廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。
(三)我国住房公积金制度与其他国家住房公积金制度的比较
1.中国的住房公积金制度。住房公积金基本安全完整，业务持续快速发展，管理体制逐步完善，对解决职工住房困难发挥了重要作用。各级人民政府和相关部门为完善住房公积金制度、加强住房公积金监管工作做了大量卓有成效的工作。
根据建金管[2005]5号第三条规定缴存住房公积金的工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。辽宁省省直住房公积金的每月缴存基数为上年月平均工资，缴存比例从2005年3月17日起调整为20%，其中单位为10%，个人为10%。
截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。
同时，住房公积金制度运行中仍存在一些亟待解决的问题。一是单位不缴、欠缴、少缴、超标准缴存住房公积金，以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的问题依然突出。二是住房公积金的内控制度、风险防范机制不够健全，决策、监督工作不到位，违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。三是部分公积金管理机构服务意识不强，手续繁杂，提取难、贷款难等现象还比较普遍。
2.新加坡的住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。
三、我国住房保障制度存在的问题
通过和以上几个住房保障制度相对成熟国家的比较，可以看出我国住房保障制度主要存在以下问题：
(一)经济适用房制度存在的问题
1.购买对象界定不准，涵盖面过广。购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中最大问题与障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。而目前，就整个社会来说，我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，也没有完善的个人收入金融管理机制，个人经济收入的多少很难确定，高、中、低收入的标准也很难统一，在执行中就留下了明显的政策漏洞:无法限制高收入者购买这类住房。经济适用房政策的适用面较为宽泛，基本涵盖了居住困难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。而在其他国家以日本的住房金融共库制度为例，公库的贷款对象主要包括以下四类：一是建造或购置私有住宅的个人，二是建造租赁用住宅的个人(或法人)以及地方住宅供给公社，三是建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商，四是从事旧城改造的企业等。虽然该制度与我国的经济适用房制度在执行方式中有所区别，但其对享受对象的准确界定是者值得我们借鉴的。
2.投资比重下降，供求矛盾尖锐化。建设部曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房{1}，但《2008年房地产蓝皮书》显示，2007年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降，由2006年的7.13%下降至5.61%显然，经济适用房现有供应水平，既无法平抑住房价格，也远满足不了城市现有政策对象的需求。另外，严格限定3%的利润，导致开发商投资经济适用房的积极性不高，开发商为了尽可能增加实际利润，采取虚增成本、扩大面积、打擦边球等，导致了经济适用房政策不能很好落实。
3.监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公。经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管，特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核，采取多种分配方式，但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实，难以保证审核的有效性、分配的公平性。
(二)廉租住房制度存在的问题
1.政府对廉租房重视不足，导致廉租房发展迟缓。目前，廉租住房制度覆盖面小，且实施面小，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右，且这些廉租房大部分都建于比较偏僻、交通极不方便的郊区。而反观其他国家，仅以日本为例，日本共有廉租房超过220万座，超过全国住房总数的4.7%，不光如此，这些廉租房大部分还坐落在东京、大阪和名古屋这三大城市中，其政府对廉租房制度的重视程度可见一斑。
2.缺少统一的制度，导致各地差异较大。由于经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同，并且在执行过程中难以确定廉租主体对象的收入(水平)线。
在发展廉租房制度的同时，制度建设是发展中不可或缺的一部分，在同样运用廉租房制度的国家中，以美国和日本为例：美国为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定;日本廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。而这些都是我们需要学习借鉴的。
3.资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源主渠道。这部分资金比较灵活，但后续资金没有保证，许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，资金供应没有长效保障机制。
(三)住房公积金制度存在的问题
1.住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄。在一些大城市，如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%，约4000万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外，其来源仅为城镇在职职工，尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充，也没有公积金贷款的证券化机制，公积金筹集渠道过于狭窄。而在新加坡，住房公积金可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付，这一措施大大调动了低收入者缴存住房公积金的积极性。
2.住房公积金缴存率偏低且缴存率单一。据不完全统计，居民住房消费占家庭收入比例约为12%而我国目前各地实施的10%的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例，较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣，根据舒瓦贝尔法则，不同阶层其收入中用于住房消费的比例也应不同。而我国并没有考虑这一差别，每个城市均采用单一的缴存率，既不利于公积金筹集规模的扩大，也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金贷款需求。而在新加坡，政府首先根据收入情况分级确定住房保证水平，其次在对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3;三室一套的，政府只补贴5%四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润;五室一套的，政府按成本价加15%的利润。并且在新加坡，住房公积金还可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。
3.住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够。由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚，抑制了公积金作用的正常发挥。
四、我国住房保障制度的改革措施
(一)我国经济适用房制度的改革措施
1.完善相关经济适用房保障制度，明确购买对象及覆盖范围。根据现实情况，经济适用房应作为低收入者的主要保障和社会福利，而不应成为大多数中低收入阶层享受的福利。所以，国家应对政策的受益群体进行明确定义，使经济适用房的覆盖范围明确为低收入者。
2.改变政府补贴方式，提高经济适用房的供给效率，减缓供需矛盾。从世界各国的住房补贴制度来看，只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”，即开发商从政府得到价格优惠的土地，再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。
3.加强经济适用房的建设与供给监管力度，建立有效审核机制。经济适用房是由政府补贴，开发商开发、销售。作为经营者的开发商，其目标是实现利润，不宜作为资格审核者。必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的，可以在其户籍所在地进行公告，促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通，打击经济适用房投机行为。对于那些随收入增加，而不再居住经济适用房的居民，其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购，并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”实现准确而高效的审核，有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。
(二)我国廉租房制度的改革措施
1.强化政府在廉租住房建设中的责任，保证廉租房供应。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务，是构建和谐社会的重要组成部分。廉租住房建设是社会住房保障制度的核心，具有社会救济、社会优抚等多方面的性质，地方政府应会同社会保障部门，尽快纳入社会保障体系，从制度上对其建设进行保障。拓展廉租房来源，扩大廉租住房对象覆盖面。消化空置商品房可以盘活住房市场，使资源合理有效配置，引导住宅市场走向成熟合理。国家通过设立隶属于政府的廉租房房地产管理机构对空置商品房进行收购，并按照廉租房标准进行如内部分隔的必要改建。这样的投入远远小于出资新建，而且改造技术难度也不大，具有可操作性。
2.应尽快因地制宜制定相关廉租房保障制度，明确廉租房主体的收入水平线。这一措施主要是使廉租房制度真正落到实处，为低收入人群解决住房难问题。
3.拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上，鼓励民营房地产企业建设廉租住房。房地产企业参与公共住房的建设，在法国等房地产较为成熟的地区已经有很多成功案例，其公共房屋建设的三分之一以上都有民营企业参与，其收益率在10%左右。
(三)住房公积金制度的改革措施
1.加强对住房公积金制度推行的监管力度。以新加坡的经验来看，新加坡实行的是强制储蓄制度，就大大提高了住房公积金制度的覆盖率。
2.提高公积金存、贷款额。从新加坡的成功经验来看，其公积金的缴存比例已从10%提高到40%，占据了居民收入的相当一部分，而我国目前这一比例还是10%必须提高缴存比例才能更好地满足贷款需求。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定，实际收入增长大于标准收入的1%但小2%时，公积金的缴存的增加额按照1%的比例缴存。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。
3.完善住房公积金管理工作监督体系。(1)把财政监督的职能落到实处，统一核定住房公积金管理中心的管理费用标准。财政部门应当真正负起监督职责，对住房公积金的收益进行核实，统一上缴财政部门，由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准，由财政部门统一拨付、监督使用;(2)建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会监督;(3)运用先进科技手段，对公积金实行网络化管理。对城市范围内的住房公积金管理中心和受托银行的资金账户实行上下级之间、同级中心与银行之间的联网，以保证数据的一致性，从而使住房公积金实现良性循环;(4)建立住房公积金外部审计制，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等进行全面审计，重点审计运用是否合规，是否有挪用资金等违规违纪行为。
注释
{1}袁志舜.目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析[J].企业经济，2004(6)
参考文献
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[4]王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示[J].世界经济与政治论坛.2006，(04)
[5]文林峰.城镇住房保障[M].中国发展出版社.2007
[6]刘东方.廉租住房保障办法贯彻实施与低收入家庭住房保障制度建设及规范化管理实务全书[M].中国建设出版社.2008
作者简介：温小蓉(1961-)，女，汉族，陕西富平人，本科学历，毕业于中央党校函授学院经济管理专业，是中国建设银行陕西省分行信贷审批部专职审批人，主攻房地产与住房保障方面的研究。
作者：温小蓉
第三篇：浅议企业的住房制度改革
摘 要：住房问题一直是紧密关系社会民生的问题，也是人们关心的热点问题，我国住房制度的几次改革，都引起人们不同的反响。随着我国住房制度的改革，企业单位也不断地调整着本单位系统的住房制度，在解决职工住房的基础上，稳定企业职工队伍，促使企业和谐健康地发展。文章从企业住房制度改革的指导思想、原则、目标入手，分析了我国住房制度改革的发展轨迹，指出了企业住房制度改革中应注意的问题，提出了企业住房制度改革的建议。
关键词：企业 住房制度 改革 目标 原则 建议
文献标识码：A
“衣、食、住、行”极大地影响着人们的生活质量。改革开放以来，衣食问题已基本解决，住房就成为突出的民生问题，关系着社会的稳定，因此，解决人们的住房，进行住房制度改革，使“民有所居”，就成为国家政府和各企业单位关注的问题。
一、企业住房制度改革的指导思想、目标和原则
党的十五届四中全会通过的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在通知中指出了企业住房制度改革的指导思想、目标、原则等问题。企业住房制度改革的指导思想是：以适应社会主义市场经济体制建设为基础，要符合新的企业住房体制的需要，企业住房体制的改革要服务于企业的改革和发展需要，要能够调动企业职工的住房消费积极性，要从根本上改善职工的住房条件，起到稳定职工队伍的作用。
企业住房制度改革的目标是：逐步改变住房分配制度，实行住房个人购买，企业不再负有住房建设和住房管理维修的责任，逐步推行住房建设社会化。
企业住房改革的原则：在国家住房制度改革的基础上，采取多种形式，和现代企业制度相结合，把国家、单位和个人的利益有机结合。
二、住房制度改革的发展轨迹
我国的住房制度改革分为两个阶段，一个是1998年以前的制度改革，一个是1998年之后的制度改革。从1979年起，我国的住房由单位进行计划分房，开始向住房商品化、私有化方向发展转化，其主要措施就是提高公房的租金和把一些价格较为低廉的住房出售给职工，当然也包括从职工工资中强行扣除一定的住房公积金。国家住房制度的改革，也带动和推动了企业住房制度的改革，各企业也根据我国的住房制度调整了本单位的住房制度，使本单位住房制度和国家住房制度改革融合接轨。我国的住房制度改革，使得住房体制发生了根本性的改变，也使得城市面貌有了很大变化。我国企业原来单位职工的住房，都是企业出资建设，职工只是象征性地交极少部分的房租。住房制度改革后，有一部分职工，用自己的积蓄购买单位中自己原来的住房，较为年轻的职工，只好考虑在市场上购买商品房，以满足自己的住房需求。这个制度的转变，产生了房地产市场，也使得有一部分人拥有了自己的住房。
1986年，国务院成立了住房改革小组，重点指导我国的住房制度改革工作，处理在住房制度改革实施过程中出现的问题。当时改革的重点，就是一方面提高公房租金，一方面对职工发放住房补贴，并鼓励职工购买公房。但是这一阶段的住房改革却遇到了企业和职工的双重阻力，一方面企业单位不能承受职工的住房补贴，一方面还要给职工上调工资待遇，企业的经济负担比较重，要职工对于上涨的公房租金也表示不满。这直接导致了企业单位以低价出售公房的现象。
1994年是我国住房制度改革深化的一年，建立了以市场为导向的住房制度，完善了住房改革配套措施，推行了住房金融、住房保险、住房贷款等相关制度。这次住房改革，取得了令人满意的效果，人均住房面积增加，住房公积金制度在全国范围内铺开，房地产业发展迅速，极大地推动了国民经济的发展。
1998年，是我国住房制度改革的分水岭，我国彻底结束了企事业单位的住房分配制度，职工的住房，需要从房地产市场购买或者进行住房租赁，来满足自己的住房需求。至此，住房分配责任进行了国家单位和个人之间的完美转变。
1998年之后，住房制度进一步完善和深化，房地产市场发展迅速，住房供需两旺，房地产业逐渐成为我国国民经济的重要产业。2005年后，我国房地产业呈现过热现象，国家随后对房地产市场进行了调控，采取了诸如税收、金融、廉租房、经济适用房等重大举措，从而抑制了房地产的投机性交易和投资性需求，但是没有从根本上解决房价上涨过快的问题。
2008年出现了全球性的金融危机，经济下滑明显，为了抑制这种经济的下滑趋势，我国政府暂时放弃了对房价的调控，转而希望通过房地产业来刺激经济的复苏，给与了购房贷款的优惠政策，从而使得房地产业重新出现繁荣景象，掀起了新一轮房价上涨风潮。
之后，房价的增长过快极大地影响了人们的生活，政府再次进行房价调制。
三、企业住房改革应注意的问题
1.要加大对企业员工住房改革的宣传力度。企业要利用各种宣传工具，加大对住房制度改革的宣传力度，把党和国家深化企业住房制度改革的的意义宣传透彻，做好政策的解释，提高职工对于住房改革的正确认识，建立职工住房商品化意识，以利于企业住房制度改革的顺利进行。制定本单位从事住房改革人员的培训计划，加强相关人员对于住房改革政策的理解深度，学习其他住房改革制度推行较好单位的经验和做法，为自己企业单位的住房制度改革提供借鉴和帮助。
2.多渠道解决职工住房问题。企业要想办法多渠道解决职工的住房问题。例如可利用企业闲置土地进行集资建房，住房面积按照国家对于企业单位人均规定面积，其他超出部分按照當地商品房价格出售;也可以采用危房改建，改善职工的住房情况。
3.企业要建立和完善住房公积金制度，积极为本单位职工缴纳住房公积金，克服种种困难，从企业成本中划出职工的住房公积金，加强对企业公积金管理中心的管理和监督，让住房公积金发挥应有的作用，不得以任何理由挪用职工的住房公积金，可以配合企业住房补贴制度，作为住房公积金的补充。
4.加强对公有住房出售工作的管理，对于在销售公有住房过程中不合理的规定要及时发现和制止，应对所有符合条件且有购房意向的职工出售公有住房。加快廉租房制度推行工作，企业对于那些困难职工，应减免住房租金，对于家庭收入低于当地最低生活保障的职工家庭，应给与廉租房。
5.在推进企业住房制度改革的同时，要针对不同的企业采用不同的方式。例如对于跨省子公司的大公司来说，其住房改革制度不能采取“一刀切”的做法，应允许下属公司根据当地的情况适当调整和制定自己的住房制度。
6.各企业要加强对已售住房的物业管理工作。各企业不能只管销售不管售后，对于那些已出售的住房应建立维修管理体制，不断完善住房配套基础设施建设，要实行规范、透明的物业管理工作，并逐步把物业管理推向社会。
企业住房制度改革是社会发展的必然结果，在推行过程中必然会遇到各种各样的问题，因此，作为企业来说，既要解决职工的住房困难问题，也要不断深化企业住房制度改革，这就需要国家、企业、职工三方面的努力。我国企业涉及面广，情况多，因此，在推行企业住房制度改革的过程中，不能死搬照抄某一个方案，要根据自己本单位的实际情况，在科学发展观的指导下，坚持以人为本，在关注民生，稳定大局的基础上，多渠道，多方式、多途径落实企业住房改革制度，建立多样化的企业住房保障制度，维护企业职工利益，稳定职工队伍，从而促进企业的和谐发展。
参考文献：
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(作者单位：太原煤炭气化(集团)有限责任公司 山西太原 030000)
(责编：李雪)
作者：王碧江