住房贷款论文范文

2022-05-09

小伙伴们反映都在为论文烦恼，小编为大家精选了《住房贷款论文范文(精选3篇)》仅供参考，大家一起来看看吧。摘要：近年来，随着个人住房贷款的快速增长，相关业务风险逐渐显现，为促进个人住房贷款健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略。努力控制风险。文章对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议，供有关部门参考。

第一篇：住房贷款论文范文

发展农民住房贷款　助推新农村建设

从2006年开始，江西省农村信用联社与省新村办互动，率先在赣州市试点并推广了农民住房贷款业务，较好地满足了农民建房资金需求，拓宽了金融支持新农村建设的范围和领域，有效支持了新农村建设。

一、主要做法

2006年初，省农村信用联社和省新村办决定在赣州开展农民住房贷款试点，并联合制定了《关于在赣州试办农民住房贷款业务的指导意见》。2006年下半年开始，赣州市10个县级联社根据《指导意见》要求，先后选择了67个乡镇进行农民住房贷款试点。2007年初，赣州市在总结各县联社试点经验的基础上，全面推开了农民住房贷款业务。至今年3月底，该市农村信用社农民住房贷款余额达20 317户、32 405万元，有效解决了农民建(购)房资金不足的难题，成为支持新农村建设的“助推器”。

(一)政府引导，政策扶持。赣州市各级党政组织将农民住房贷款作为新农村建设的一个重要切入点，列入重要议事日程，加强引导，加大扶持。一是成立机构。各县(市)都明确规定，新农村建设领导小组即为农民住房贷款领导小组，县(市)新农村建设办公室负责农民住房贷款日常事务和具体协调工作。二是财政扶持。该市寻乌县对农民住房贷款实行财政贴息，大大激发了农民群众贷款建房的热情。该县县委农工部、县财政局、县农村信用联社三家联合发文，对农民建房贷款贴息及相关政策进行了明确和规范。财政实行全额贴息，贴息的期限为2年。具体操作是，从贷款办理之日起，贷款户按季度向农村信用社缴交利息，农户凭村委会开具的证明和缴息单到县新村办审核并兑现贴息。至今年3月底，寻乌县联社共发放农民住房贴息贷款183户、965万元，今年将兑现贴息60万元左右。寻乌县这一惠民举措在今年1月25日中央电视台《新闻联播》进行了报道，引起了社会强烈反响和各界广泛关注。

(二)部门支持，合力推进。农民建房涉及到国土、规划、建设等相关部门，是一项系统工程。这些部门按照市、县的统一部署，从支持新农村建设和促进和谐社会建设的高度，来看待农民建房、来支持农民建房，形成全面推进的合力，大大推动了农民贷款建房。一是减免规费，二是提供设计，三是配套建设。对在规划区内兴建的住宅，其供电设施、电信设施均由供电、广电、电信部门统一拆迁，统一总线到点，安装到户。分户安装入户材料费按现行价格收取，免收安装工资;初装费按规定标准的50%收取。原有供电、电信、广电等户头需过户的，只收取材料费，免收过户安装费。

(三)信用社主动，积极放贷。一是完善制度流程。各县联社根据《关于在赣州试办农民住房贷款业务的指导意见》，结合实际制定了《农民住房贷款管理办法》，明确了贷款对象、申贷条件、申办程序、贷款方式、贷款期限、贷款利率、贷款管理等内容。赣州市办事处还专门设计了《农民住房贷款操作流程》，明确了农民住房贷款的办理程序、风险防范要点、岗位职责等，为农民申请住房贷款和基层信贷人员放贷提供了简易操作模式。二是创新贷款方式。实行“一户一策”，有效破解农民购(建)房贷款担保难问题。到3月底，该市共发放农民住房小额信用贷款10 170户、11 310万元;保证贷款4 877户、10 437万元(其中信用共同体贷款49户、57万元，抵质押贷款3 318户、9 239万元)。三是贷款优先优惠。在贷款对象上，实行“五优先”：参与“空心房”拆旧建新流转改造的农户优先;参与村庄改造的农户优先;参与移民新村建设的农户优先;遭受“6·8”、“7·21”洪涝灾害，重建房屋的农户优先(主要是受灾的信丰、龙南、上犹);有合法可靠的产业支撑和还款保证，预期收入稳定并具备偿还能力、有较好信誉的农户优先。

二、存在的问题

农民住房贷款业务虽然取得了初步的明显成效，但在发展中也存在一些不容忽视的问题，突出表现在三个矛盾：

(一)农民建房积极性很高与配套政策支持滞后的矛盾。赣州市推广农民住房贷款优惠政策后，各地农民建房的积极性空前高涨，但要满足大量农户建房贷款需求还需要很多政策及时跟进。一是政府在扶持农民发展产业方面办法不多，农民建房的经济支撑不强。不少从事传统种养业的农民，仅能维持低水平的生活，建房缺乏必要的自有资金。二是抵押担保难突破，仅凭信用获贷款。《中华人民共和国担保法》和即将实施的《物权法》明确规定，土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，特别是农村没有开展房屋产权发证工作，农民不能提供有效的贷款抵押担保物，信用社只能凭农民的信用发放贷款，这在一定程度上增加了信用社的金融风险。三是政府对新农村建设资金投入不足，引导农民建房的作用发挥不够。

(二)农民建房资金需求量大与农村金融供给不足的矛盾。农村信用社在发放农民住房贷款的同时，还承担着支持“三农”和地方经济发展的重任，农民建房资金需求量大与农村金融供求不足的矛盾在不少地方十分突出。2006年，寻乌县农信社为满足农民住房贷款的资金需求，在用足自有资金的情况下，先后向人民银行申请支农再贷款12 000万元，存贷比例虽然超过了100%，但仍有4 000万元农民住房贷款的有效需求无法满足。据初步测算，赣州市新农村建设全面铺开后，2007年该市农村信用社仅满足农民住房贷款资金需求就面临8 445万元的资金缺口。

(三)农民住房贷款面广与风险分担补偿机制不完善的矛盾。农民住房贷款分布千家万户，贷款面很广，自然风险、市场风险、信用风险都较大，但由于缺乏相应的风险分担补偿机制，对农民住房贷款有抑制作用。一是农业保险缺失。由于农业自然风险、市场风险等无法预测因素多，导致农业保险赔付率高，商业保险机构不愿进入。二是风险分散补偿机制不健全。目前，政府还没有建立完善的住房贷款风险分散补偿机制(即使个别地方政府贴息但却难以弥补贷款本金损失)，农民住房贷款可持续发展仍面临着各种风险的考验。

三、几点建议

(一)完善农民抵押担保机制。国家应制定农村房屋产权登记制度，在明晰产权的基础上对农民发放房屋所有权证，并建立和健全农村房屋的评估、抵押、流转机制，切实解决农民建房和发展生产中资金短缺而又缺乏有效抵押担保的难题，借助金融手段帮助广大农民脱贫致富。

(二)建立风险分散补偿机制。各级政府应进一步加大对新农村建设资金投入力度，并从中切出一块资金用于对农民住房贷款，或进行贴息、或提供担保、或作为最终风险补偿基金，建立完善住房贷款风险分散补偿机制，实现农民住房贷款可持续发展。政府可设立农村专项发展基金，对农村信用社发放的农业贷款，通过贴息、免税、补助等形式予以扶持。

(三)推行农业政策性保险。按“政府主导、财政扶持、市场化运作”的原则，建立农业政策性保险体系，变灾后救灾为灾前预防，有效分解信贷风险，使信用社更加放心放贷。借鉴农村医疗保险模式，通过政府出一点、农民出一点的方式，把组建政策性“三农”保险机构纳入新农村建设的总体规划，对商业保险公司开办农业保险进行财政补贴，形成贷款保障机制，有效分散信贷风险。

(四)增强信用社支农实力。目前，在其他金融机构退出县域以下农村市场、农村信用社已成为支持农民建房和农村经济的金融主力军的情况下，要满足农民建房和新农村建设需求，各级党委、政府及有关部门应该采取切实有效的推动和引导措施，帮助农村信用社增强支农资金实力。地方财政涉农资金和对农业农村的转移支付，应全部到农村信用社开户和办理业务;社保资金、地方行政事业单位工资、税费征收等，在同等条件下优先由农村信用社代理。同时，要清理和纠正不利于增强农村信用社融资能力的歧视性政策。

(五)形成部门支持农民建房的合力。各级政府、财政、税务、国土资源、城建、规划、供电、供水、电讯等部门要加强协调合作，出台更优惠的政策配合政府支持符合新村镇规划的中小城市和重点城镇、中心村镇的有关三清(垃圾、路障、污泥)、三改(水、厕、沼气)、六通(水、电、路、电话、电视、宽带网)等基础设施方面的建设，为更多农户建房创造条件。加大对农业农村转移支付的力度，减免办理建房手续的税费、各示范点的征地补偿费、城市规划设计费、各种配套设施的初装费、材料费。公开农民建房时需交纳的规费项目。

(六)完善农民住房贷款可持续发展机制。农村信用社要在总结试点经验基础上，逐步完善和推广农民住房贷款，在有效防范风险的前提下，扩大农民住房贷款对象和适用范围，让更多的农民享受到农民住房贷款的便利和优惠。要进一步简化农民住房贷款手续，缩短农民获取贷款的时限;对讲信用、有产业支撑的农户，适当提高贷款额度，把支持建房与支持产业发展结合起来;对信用良好、家庭贫困的农户适当降低贷款利率，减轻农民还贷压力和负担;把政府的各项优惠政策与农民住房贷款的风险防范有机结合起来，通过用财政资金或新农村建设资金贴息、担保、风险补偿等方式，分散农民住房贷款风险，促进农民住房贷款的可持续发展。

(作者单位：安义农村合作

银行、南昌市洪都联社)

作者：魏　青　张　燕

第二篇：个人住房贷款风险研究

摘　要：近年来，随着个人住房贷款的快速增长，相关业务风险逐渐显现，为促进个人住房贷款健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略。努力控制风险。文章对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议，供有关部门参考。

关键词：个人住房贷款　风险　管理　防范

一、个人住房贷款风险出现的背景

1999年个人住房贷款开办以来，金融机构由过去单纯的企业房产开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持，从此，个人住房的银行信贷逐年上升，发展迅猛。以太原市为例，2000年个人住房贷款余额仅有12.09亿元，到2006年6月末，个人住房贷款余额已达78.71亿元，增加了66.62亿元，是2000年的5.5倍。作为消费贷款的重要组成部分，个人住房贷款占全部消费贷款的比重也由2000年的50%迅速上升为目前的74%。

个人住房贷款的超常规发展速度，一是源于个人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变;二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，这也就意味着目前我国个人住房贷款已经步入高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。如我们在调查中了解到，由于业务开展早期粗放型管理埋下了隐患，太原市某金融机构个人住房贷款不良贷款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。可以说，随着城市个人住房贷款的快速增长，业务风险还将逐渐显现，控制风险研究已成为当务之急。

二、个人住房贷款的风险分析

根据近期我们对金融机构个人住房贷款情况的了解，目前个人住房贷款风险主要体现在以下几方面。

1　借款人风险。对借款人的资借情况难以准确评价带来的风险。一方面由于目前个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行不能通过个人税赋，准确了解借款人的收入情况;另一方面目前个人征信系统虽然开始运行，但还很不完善，不能全面地帮助银行了解个人信用情况，银行只能凭贷款人提供的工资收入证明等材料对其还款能力有所了解。在这种情况下，银行对借款人收入的完整性、稳定性和还款意愿等信息不能准确判断，因此就可能会影响将来贷款的偿还。

2　担保方式风险。抵押物价值不足。个人住房贷款基本上是以其所购房屋抵押，贷款时，抵押物是按照当时的市场价格来确定贷款额度的。但在贷款期间，房价的剧烈波动可能会给贷款银行带来较大风险。由于市场上房价下跌，使得借款人贷款债务高于其抵押房屋本身的现有市场价格，借款人违约就在所难免。此时，银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。

3　开发商风险。

(1)房屋延期交付和质量风险。由于个人住房贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中，他可以保证按期归还贷款本息，但是房地产开发商延期交付房产和交付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛盾得不到解决时，往往会造成借款人不能按照规定归还贷款本息。这时银行要花费一定的人力物力去催收，甚至调解开发商与购房人之间的矛盾。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。

(2)假按揭风险。个人住房贷款最高额度为房价的70%(发展初期为100%)。一些开发商由于项目销售不理想，而为了提前收回其项目投资，往往恶意利用银行个人住房贷款骗取资金。一是开发商自己垫付20%～30%的首付款，以亲属、朋友、员工的名义向银行申请个人住房贷款，给银行以正常销售的假象，在很短的時间内将银行贷款骗走，然后逃之夭夭。二是开发商重金贿赂银行工作人员，内外勾结，并故意将房价抬高，套取银行资金。由于抵押物价值高估，一旦借款人停止还款，银行拍卖抵押物无法完全抵偿贷款本息。

4　银行内部管理风险。商业银行的个人住房贷款业务是通过内部分工协作进行运作和管理的，其中任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实。(1)贷后管理不善的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多。期限长，一般在10年以上，变化因素较多，这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。如由于档案资料和抵押物在整理、保管、移交等环节的损坏或丟失，使收贷无据可依;贷款发放后，银行监控催收不力造成借款人赖账或拖欠不还等。对借款人的未来缺乏有效的跟踪和监控手段，借款人的就业情况和收入能力的变化。直接影响借款人是否按期还本付息。(2)违规操作的风险。个人住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件，只求数量扩展，不求质量提高，形成风险隐患。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款业务风险。(3)流动性风险。由于个人住房贷款期限较长，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长却只有5年，资金来源与运用的时间差异明显，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免地会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。如果个人住房贷款业务发放超出合理比例，将有可能引发银行资金流动性危机。

5　操作过程中的法律风险。主要是期房抵押风险。个人住房贷款最基本、最重要的信用抵押物是借款人所购住房，住房抵押的依据是产权证，但在实际运作过程中有两个问题极为突出：一是期房担保，期房在建过程中只能由开发商提供反担保。但仅有这种反担保，在出现“烂尾工程”时，银行实际上仍对保障自身信贷资产安全无能为力;二是即使拿到产权证，一般也很难按法律要求进行产权抵押登记。而不完成产权抵押登记，重复抵押的风险就无法避免。在这种情况下，发放个人住房贷款的银行风险极高。特别是在期房市场上，银行的信贷资产实际上处于并没有法律意义上的信用担保状态下。

三、个人住房贷款风险防范的一些思考

随着住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，个人住房贷款已成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分散以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了个人住房贷款

的风险性。从银行经营管理的角度讲，在认真分析了个人住房贷款风险隐患客观性的基础上，应当建立风险防范体系，提高风险防范能力，以确保个人住房贷款投放的安全和高效。

1　正确处理好业务发展与风险防范的关系。个人住房贷款在我国还属于正在发展中的新型金融业务，国外银行业发展个人住房贷款的经验告诉我们，银行只有积极参与个人住房消费信贷业务，才能真正抢占市场，获取更大的综合经济效益。就我国目前情况看，个人住房贷款业务出于各方面原因，在经营管理指导思想和消费观念上还有一些亟待解决的问题，个人住房贷款业务存在较大风险，在各项贷款中的占有率也还很低。但是因此而追求无风险的“保险”经营，已不适应现代商业银行发展的需要，这不仅会束缚新型信贷业务的发展，也会使银行由此失去市场，在激烈的同业竞争中处于不利地位。因此我们建议，金融机构要积极发展个人住房贷款业务，重点要在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全。从而推动个人住房贷款业务的良性发展。

2　加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。(1)强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑细化个人征信管理系统，全面掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、家庭成员等信息，以便金融机构更全面掌握借款人信息。同时，金融机构在审查借款人时特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，应重点核实其经济效益情况，审查足以证明其收入的依据，甚至通过其纳税证明才能认可。要根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。避免某些借款人在申请贷款时，虚报家庭收入情况;以少报多，以低报高等情况的发生。(2)严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况。尽量寻求与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对项目进行审查时，必须要求开发商提供合法、有效、完备的项目资料(国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证等)，以证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。同时还必须审查项目的建设资金是否落实，位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合实际，市场销售前景等等。在选定按揭项目后，应落实专人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制，以防范欺诈行为可能给银行带来的风险和行内工作人员的道德风险。(3)加强对抵押物的评估工作。房产是银行发放个人住房贷款的重要步骤，也是银行把贷款风险转移给借款人的重要手段，在个人住房贷款业务中，银行对抵押物(房产)的估价是至关重要的。据了解，绝大部分银行在办理个人住房贷款时，往往以借款人的住房交易价格作为核定贷款额度的依据，这就给银行带来了潜在的风险。因为交易价格是受买卖双方及多种因素制约的，未必能真实反映房屋的实际价格，特别是私房买卖价格的审核尤为重要。往往买卖双方为了中请高额贷款，故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低占因此。为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，以免在需要处理抵押物时，发生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时由于个人住房贷款一般都在10～20年，期限较长、期间房产的价值极易受社会各方面条件的影响而发生难以预测的变化，而发生债务纠纷或处理抵押物时又将同时产生各种费用(诉讼费、拍卖手续费等)，因此银行应坚持以不高于抵押物。全部价值的80%为限额的原则，这样才能有效地规避抵押物价值风险。

3　加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约;对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单;以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失;对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为。避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

4　加强风险研究，创新抵押物处置渠道。一是研究建立二级抵押市场。为了转移和分散个人住房贷款风险，主要是解决商业银行个人住房贷款流动性较差的问题，西方不少国家建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的个人住房贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款债券。如美国：就有联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等金融机构在二级抵押市场上开展业务，以筹集资金和推动个人住房贷款风险分摊的社会化。二是银行可以考虑变抵押权为产权，将住房租赁给借款人继续居住，向其收取租金、实现抵押关系向租赁关系的转变，暂时既可解决借款人的住房问题，银行的利益又能得到维护。当然这一切都有賴于通过法律程序来解决，这样做的同时也解决了法院执行难的问题。

5　加强立法促进消费信贷市场健康发展。消费信贷需要法律来规范和调整。加快消费信贷立法，不仅是市场经济条件下的居民消费生活的客观需要，同时还是深化城镇住房制度改革的需要，有利于金融资产的保护，有利于提高城乡居民消费生活的质量，有利于消费信贷市场的健康发展。

(责编　若佳)

作者：段云燕

第三篇：个人住房贷款的风险和防范对策

【摘要】本文在当代中国时代經济的背景下通过分析了近年来我国商业银行个人住房贷款的发展情况和存在的不良现象，引出我国个人住房贷款存在的风险，并提出了相关的防范措施。通过对我国个人住房贷款风险的研究，让我们认识到虽然我国的个人住房贷款还存在很多的不足，但从未来的发展趋势看，我国的个人住房按揭贷款会有很大的发展空间。

【关键词】个人住房贷款发展风险风险防范

一、我国个人住房贷款的现状

(一)我国个人住房贷款的不良现象

1.不良贷款率逐年增加。随着我国经济体制改革的不断深入，社会经济水平明显提高，市场经济发展速度越来越快，人们对住房需求越来越大，但由于目前中国的基本国情，大部分普通民众并不具备现金购房条件，因此商业银行个人住房抵押贷款业务受到了欢迎，在住房体制改革和提高居民住房条件，优化住房消费方面发挥了重要作用。但由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚，所以在发展中存在着诸多问题，随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，使得这些问题日益突出，其不良贷款率明显提高，且呈现上升趋势，个人住房贷款风险被大大提高，这十分不利于我国房地产业的发展，更不利于个人住房抵押贷款业务的持续发展，逐年增加的不良贷款率，让银行感受到了危机感。从相关统计数来看，自一九九五年后，商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款率就开始呈现上升趋势，二零零七年其影响越来越明显，虽然比率不高，基数却比较大，其风险已不容忽视，加强不良贷款风险治理势在必行。

2.个人住房贷款的流动性差。当中长期贷款比例较大或到期时间分布不合理时，会给银行带来流动性风险。由于个人住房贷款的期限一般都在10～20年，最长可达30年，属于长期贷款。危机来临前，市场流动性过剩，低成本资金随处可见，个别个人住房贷款的风险不易被察觉。但危机袭来时，很多贷款的风险集中爆发，使得尽管资本状况良好的银行仍因为流动性紧张而经营困难，甚至被迫关闭。究其原因，是因为很多银行没有审慎的管理流动性，背离了流动性风险管理的基本原则，最终使自己陷入了困难的局面。

3.个人住房贷款易受到市场和政策的影响。个人住房贷款很容易受到市场的影响。当经济处于繁荣期时，市场对个人住房贷款的需求量比较大;当经济处于萧条期时，市场对个人住房贷款的需求量较少。另外市场周期的波动带动利率的波动，由于个人住房贷款的利率为浮动利率，当利率高涨时，借款人承受更大的利息负担，造成借款人还款意愿降低;个人住房贷款易受到政策调控个人住房关系到民生，关系到社会的安定，当个人住房情况不利与社会时，国家将出台政策对房地产行业进行调控，比如2010年4月出台的房产新政国十条遏制了房地产行业的捂盘惜售和房价高涨的现象，人们对房地产行业持观望态度，期待房价的进一步下跌，使个人住房贷款的增量降低。

二、个人住房贷款存在的风险

(一)个人的信用风险

个人信用风险是个人住房贷款中存在的主要风险之一，且也是最长发生的风险。个人信用风险通常分为三种情况。第一种情况也是危害最大的情况，借款人通过伪造信用资料故意诈骗，骗取银行贷款，并逃避还款。第二种情况是由于借款人家庭、工作、收入等客观因素导致借款人失去偿还能力，无法按期偿还，不得不放弃购房，这便会对银行损益产生影响。第三种情况是由于借款人不按合同定额期限还款，进行提前还款，造成当时的市场利率低于合同利率，使银行利息收益降低。其中任何一种风险都会对银行最终的贷款收益造成影响，使银行遭受损失。

(二)银行的流动性风险

从个人住房贷款的性质来看，属于中长期贷款，可能会带来流动性风险。这种风险对商业银行的影响较大，极有可能给银行带来经济损失。这种风险的具体表现为：银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，给商业银行带来资金问题，影响整体的运营。另一方面，贷款抵押物也会给商业银行带来风险。例如，抵押物处置风险，抵押物价格风险等等。从处置风险来看，如果抵押物成本过高，而变现渠道缺乏，就会造成抵押物难以变现，银行就会遭受损失。并且目前我国对于抵押物的处置相关法律法规比较缺乏，交易法规并不完善，且交易费用高，造成抵押物难变现。另外，如果抵押物价格下跌，造成抵押物价值不能覆盖银行贷款本金和利息，也会给银行带来损失。抵押物变现的风险通常是在贷款人违约的情况下给商业银行带来流动性风险。

(三)市场和政策风险

市场风险是影响最大，影响效果最明显的风险。近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入，市场环境日益复杂，市场风险随之提高，经济活动中从繁荣到萧条的周期波动较大，这种波动就会对房地产产业造成影响，使银行遭受顺势。并且房地产对经济周期敏感性较强，失业率的上升，贷款数量的增加，房价的下跌，都会引起坏账损失。

政策风险对整个银行的运用都会产生影响，自然会对个人贷款业务产生影响。政策风险是由于政府进行政策调整以及经济宏观调控随引起的市场变化或经济环境变化，给商业银行带来的损失，引起的损失风险。近几年来，我国对经济政策的调整十分频繁，因此银行可能遭受到的政策风险越来越多，虽然一些宏观调控目的处于对产业的控制与优化，但控制结果却事宜愿为。

三、个人住房贷款风险的防范对策

(一)发展住房贷款证券化，通过二级市场提高流动性

住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。这样商业银行可以大量回笼资金，解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题，从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行，否则就有可能酝酿出金融危机。

住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围，提高其经营效益。银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

(二)加强对开发商的监管

通过前文分析不难看出，个人贷款风险防范的重要性和必要性，想要保障房地产经济的持续发展，必须降低个人贷款风险，加强对开发商的监管。俗话说“没有规矩不成方圆”，所以必须要构建想要的审查制度，严格规定开发商资质和资金，约束开发商行为，确保每一项项目都要“四证”齐全。另外，要规定开发商自有资金比例，从而降低整个工程的风险，自有资金比率不应低于总投资的百分之三十。若开发商自有资金比例低或不具备相应资质，必须限制放款。制度的制定能够为开发商监管提供依据，能够为个人房贷风险防范创造条件。

其次，在为某一项目提供个人住房贷款支持时，应当与开发商签订合作协议，明确双方的权利、义务和责任，特别要约定如因开发商原因造成贷款风险，开发商需承担连带责任;签订合作协议应逐级报批和“一事一审、一事一批”，即使是同一开发商建设的不同项目也要分别审批。

最后，要构建开发商筛选机制，明确准入条件，把优质、诚信的开发商及政府扶持的重点住宅项目作为贷款支持重点。建立退出机制，根据开发商资质、经营状况、诚信度等情况及时调整客户结构。积极联合金融、工商、税务及相关行政管理部门，及时掌握开发商的信贷及商业活动信息，联合抵制不诚信行为及不良发展倾向。

通过上述的分析，我国个人住房贷款业务需要通过完善我国的信用体系，加大对借款人的信用要求来降低信用风险，降低不良贷款率;需要发展住房贷款证券化，通过二级市场提高个人住房贷款的流动性;需要建立风险预警系统，加强对宏观经济的监控，防范市场和政策风险;需要规范银行的操作，降低操作风险;需要加强对开发商的监管，降低来自开发商的风险。

信贷发展应遵循一定经济规律科学运营，如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化，必然会给商业银行带来巨大的风险，也会影响信贷业务健康发展。从前面我国房贷风险控制存在的问题出发，根据国民经济发展的内在需求的变化，科学构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制。

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