再抵押贷款的手续

第一篇：再抵押贷款的手续

贷款需要的相关手续

各种贷款方式需要的手续

1. 房产抵押贷款：

询问客户房子在什么位置(哪个区的，小区名字)，多大面积，几楼，有没有贷款(包括银行的房贷或抵押贷款等)，房子几年了(未满5年的房子买卖要有税，贷款时要考虑)，是否结婚(若是婚后共有财产，抵押需要夫妻双方到场)然后到二手房网站(在网页右上角的收藏夹里)上查询房价，计算出房子的市值，去掉各种贷款，房产的净值的60%——70%就是该房产能贷的数额

贷款人需要提供的手续：

1).贷款人的身份证、户口本;

2).房屋的房产证和契证，缺一不可;(若是垫还贷款的，提供复印件)

3).若房产在银行有贷款，需要提供银行的贷款余额单;

4).房屋所有人的信用报告;

5).未婚的需要贷款人提供单身证明;

6).若房产是婚后财产，需要夫妻双方到场，双方的结婚证;

7).若已婚但是婚前财产，需要贷款人提供单身证明(单身证明开到结婚的前一日)和结婚证。

8)没有贷款的房产每月利息在2-3分，有贷款的房产每月利息在3-4分，尽量让客户上公司来。

9)查看身份证的照片是否和本人相符。

房产抵押要进行公证、房产大厦查档

2.车辆抵押手续

询问客户抵押车辆的车型比如是宝来还是中华等，哪一年的车，有没有贷

款，是否是车主本人，然后到二手车网站查询该车的目前价值，现值的70%——80%就是该车可提供的贷款数额，若是高级轿车(比如奔驰、宝马等)，要询问经理能贷多少钱。

贷款人需要提供的手续：

1)机动车登记证;

2)机动车行驶证;

3)完税证、购车发票;

4)保险手续;

5)车主身份证。

6)若进行抵押贷款，要查一下车辆的违章情况。

车辆抵押的把车放在公司，若车开走，车辆进行过户。

3.无抵押贷款的手续

要求必须在沈阳有房产(能提供房证、契证、购房合同、购房发票等，不需全部提供)，沈阳有工作，若和父母一起住，也得提供房子的相关手续。 贷款人需要提供的手续;

1)

2)

3)

4) 身份证、户口本; 工作证明、工资流水 房证、契证、购房合同、购房发票，不需全部提供; 信用报告

无抵押贷款是短期和小额的

第二篇：办理贷款卡的手续

一、出示《企业法人营业执照》(法人企业)或《营业执照》(非法人企业)或《事业单位登记证》(事业单位)副本原件并提供复印件。

二、出示《中华人民共和国组织机构代码证》副本原件并提供复印件。

三、出示企业开户许可证原件并提供复印件。

四、出示企业验资报告原件或有关证明注册资本来源的证明材料并提供复印件。企业资本由单位出资的提供出资单位组织机构代码证复印件，个人出资的提供本人身份证复印件;非企业法人无需提供此项内容;事业单位出示国有产权登记证原件并提供复印件。

五、企业法人(负责人、代理人)及总经理、财务负责人身份证复印件及履历证明材料;企业贷款卡经办人身份证复印件及委托书。

六、企业会计报表。包括上年度和办理贷款卡上季度资产负债表、利润表和现金流量表。企业未编制现金流量表请开具证明。

七、出示地税及国税《税务登记证》副本原件并提供复印件。

八、 子公司企业需要提供母公司的授权书，母公司的代码证及贷款卡复印件和总公司法人代表身份证复印件。

九、上述要求提供的复印件均要求每页加盖公章。

十、填写贷款卡申请报告书及相应电子版信息档案。(请自备移动盘) 填写要求：(请注意!!!)

(一) 报告书第二页有填表说明，按说明认真填写，请勿涂改;电子版信

息中：基本信息包括9张工作表，财务报表包括3张工作表，且每

页均有说明，请注意按照说明认真填写;

(二) 注册资本及资本构成情况请按验资报告填写，非企业法人及事业单

位无需填写此项;

(三) 集团公司/母子公司的情况只属非企业法人的分公司填写;

(四) 高级管理人员情况包括法人、总经理、财务负责人，法人可以兼职

总经理，因此高级管理人员情况至少填写两人;

(五) 法人代表家族企业人员表示法人代表的家族里有其他开办企业的

人员，请慎填;

(六) 报告书内的会计报表填写上一年度的年报;

(七) 报告书内的日期以受理日期为准，因此在申请时请勿填;

第三篇：对不良贷款的再思考

作者： 魏国雄 / 时间： 2011年 1月号

经过十几年的努力，中国银行业的贷款质量得到了很大改善，已达到了比较优良的水平，大规模处置问题贷款的时期基本结束了，而且随着银行风险管理水平的提高和社会信用环境的改善，违约贷款也在不断减少，每年贷款的劣变额、劣变率都在降低。在这种情况下，如何深入认识和把控不良贷款，管理好银行的信贷资产质量，就成为人们需要关注的新问题了。

现行对不良贷款的有关规定

世界银行在2003年公布了对巴塞尔核心原则联络组国家的贷款分类和准备金计提做法进行的一次调查报告，其中提到，在许多贷款分类制度中使用的一个词是“不良贷款”(NPL)，然而这个词有多种不同的解释。在有些国家，不良贷款是指受到损失的贷款，而在另一些国家，则是指逾期的贷款，但是超过期限多少天才算逾期贷款，各国的情况差别较大。根据现在掌握的资料，美国监管当局把次级、可疑、损失三类统称为“分类贷款”(classified loans)，在此基础上，加上关注类贷款，合并称为“受批评贷款”(criticized loans)。受批评贷款或分类贷款主要供银行监管当局和商业银行内部使用，公众注意的主要是不良贷款(即分类贷款)。

中国银行业在信贷风险管理中，习惯用不良贷款(NPL)来反映和评价贷款的质量。根据《贷款通则》(1996年)第三十四条规定：“不良贷款系指呆账贷款、呆滞贷款、逾期贷款。”银监会2007年发布的《贷款风险分类指引》规定：“商业银行至少将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称为不良贷款。”并规定“借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失”，要划为次级贷款;“借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失”，要划为可疑贷款;“在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分”，要划为损失贷款。该文件还规定，“逾期天数是分类的重要参考指标。商业银行应加强对贷款的期限管理”。并明确“下列贷款应至少归为次级类：逾期(含展期后)超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益”。银监会在《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》中规定：“有下列情况之一的一般划入次级类：?本金或利息逾期91天至180天的贷款或表外业务垫款31天至90天。”同时，对于住房按揭贷款和汽车贷款，分类标准为：“次级类：借款人连续违约期数达4～6次，贷款本金或利息逾期91～180天以内;可疑类：借款人连续违约期数达7次以上，贷款本金或利息逾期181天以上。”此文件中明确给出逾期天数与分类结果的对应关系，但只适用于农村合作金融机构。

在《贷款风险分类指导原则(试行)》(1998年4月)的附件《贷款风险分类操作说明》中对于住房按揭贷款给出了参考依据，即“对于住房按揭贷款可参考以下方法进行分类：如果贷款本金或利息拖欠还款6次或180天以上，至少分为次级;拖欠还款12次或360天以上，至少分为损失类”;“对于信用卡透支，可参考以下方法进行分类：如果贷款本金或利息拖欠还款3次或90天以上，至少分为次级类;拖欠还款6次或180天以上，至少分为损失类”。

对不良贷款的定义在现行的一些规范性文件中都给出了一个定性的原则，在实际操作中各家银行至少都是把逾期90天以上的贷款或预期本息有损失的贷款划为不良贷款。

由于各家银行的风险偏好及具体经营目标的差异，将逾期多少天的贷款划归为不良的标准还是有些区别，只要不超过国家规定的原则，每家银行对划入不良贷款的期限可以有不同的要求。如有的银行在贷款合约或贷款协议中约定，贷款到期后还可以有一个还款宽限期，过了宽限期的贷款才是逾期贷款;有的银行对逾期贷款还有一个容忍度，寄希望借款人能在这个容忍期内继续履约，偿还贷款本息，没有把它计入不良贷款，如有的银行对个人贷款逾期90天后还给10天的宽限期，然后才归入不良贷款;有的银行则规定比较严，对逾期欠息的贷款容忍度很低，如工商银行从2007年开始把逾期或欠息30天以上的公司贷款划定为不良贷款。

在贷款本息预期损失率的确定上，由于人的主观判断会受到各种因素的影响，如利益不同、对信息理解不同等，也会产生差异，有时差异还会比较大。财政部《金融企业呆账准备提取管理办法》规定：“金融企业可参照以下比例计提专项准备：关注类计提比例为2%;次级类计提比例为25%;可疑类计提比例为50%;损失类计提比例为100%。其中，次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。”据此中国银行业基本都是把预期损失在25%左右的贷款划为次级类贷款，把预期有50%左右损失的贷款划为可疑类贷款，把预期无法收回本息的贷款划为损失类贷款，并都是按这个标准来计提专项准备。银行的内部审计、外部监管、外部审计也主要据此来检查对贷款质量分类的偏离情况。

不良贷款与违约贷款的关系

对不良贷款与违约贷款是否有区别，区别在哪里，它们之间有什么样的关系，要回答这个问题，我们首先需要进一步明确不良贷款的含义。

不良贷款可以有两层含义：一是监管规定的含义，其界定得比较窄，也可以说是狭义的不良贷款，如上面所表述的不良贷款。二是银行自行定义的不良贷款，含义要宽泛些，即从广义上讲，不良贷款是与优良贷款相对应的，银行可以把贷款质量分为优良与不良两大类。优良贷款就是指那些借款人没有违约、风险可承受又可控且收益较高的贷款;不良贷款是指借款人违约或风险损失已暴露或预期收益较低的贷款。

随着中国经济的快速发展，企业实力的增强和社会信用环境的改善，中国银行业的贷款质量也实现了根本好转，现在所面临的是资本的约束、资源包括人力资源的约束。银行经营只能通过由资源粗放向资源节约、提高资本回报的方式转型，尽可能地提高经营效益。单位资源的效益、单位资本的回报将成为银行信贷经营业绩的评价标准，因此对贷款质量的评价要求也应由狭义的以违约损失为主转向更广义的以风险增效为主。只要是低于平均收益的贷款就不是优良贷款;低于经营成本的贷款就是不良贷款。那些收益高、不违约的贷款就应是优良贷款，即使风险大一些，只要是在预期之内，即属于可控、可接受的风险;而那些收益低、风险低的贷款也不能算是优良贷款。

这种广义的贷款质量评价标准也反映了银行的本质特性，银行是信用的中介，是经营贷款的金融机构，其经营的目的是要获取盈利。银行为了获取尽可能高的盈利，就要以尽可能低的价格(利息)来获得资金所有者的暂时让渡，并以尽可能高的价格把它贷给需要资金的借款人，在这个过程中利差就是银行的收益。如银行经营贷款的收益达不到预期的平均利润，也就失去了竞争力;如果连经营成本都覆盖不了，那么银行就无法经营下去。

贷款违约与不违约相对应，是一个法律范畴的概念，是借款人未能履行与贷款人在借款合同中约定的责任、义务的贷款。根据巴塞尔Ⅱ，银监会制定的《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的规定，违约贷款是指“

(一)逾期90天以上;

(二)商业银行认定，除非采取变现抵质押品等追索措施，债务人可能无法全额偿还的信贷债务。”违约贷款是否会有本息损失是一种预期，只有当实际处置时，才会成为现实的损失。尽管违约贷款不一定都是有本息损失的贷款，也不一定都是没有收益，甚至有些违约贷款的收益还可能比不违约的正常贷款高，如可以收取较高的罚息，但违约贷款至少不能算是优良贷款，即使它的实际收益可能高于其他正常贷款，也是问题贷款的一种。因为对银行来说，最重要的是贷款本息能按期收回，借款人违约就增加了不确定性，超出了预期的风险，有可能造成贷款本息的损失，最终实际没有形成损失是银行经过保全等措施而取得的。为加强信贷风险管理，在贷款发放出去后，银行就要根据借款人是否履约，违约了是否会有本息的损失，是否有代偿等保全措施等情况定期进行质量分类。巴塞尔Ⅱ中所定义的贷款违约率(PD)和违约损失率(LGD)与我们所说的不良贷款、不良贷款率是有区别的。巴塞尔委员会没有用不良贷款，而是用了违约贷款，用贷款违约率来替代不良贷款率，但违约贷款并不一定都会损失，而其中又肯定会有损失，所以在巴塞尔Ⅱ中又有贷款违约损失率，与不良贷款损失率较接近，只不过我们很少用贷款损失率这个指标。

正常贷款与不正常贷款主要是从借款人是否违约为标准来判断的，这里有两种情况：一是借款人没有违约，不论本息是否有损失，贷款都是正常的，违约了就是不正常贷款;二是借款人没有违约，如贷款的预期收益低于经营成本，即本息实际会有损失，虽仍可划为正常贷款，但也不能算作是优良贷款。

不良贷款是与优良贷款相对应的，是银行根据其自身经营的要求来确定的，尽管对狭义的不良贷款已有明确的外部监管标准，且在这个标准之内银行还可以有更严格、更细化的规定，但对广义的不良贷款尚没有明确的监管方面的规定。

根据上述分析，可以把不良贷款与违约贷款的关系概括为，违约贷款不一定都是收益低或有损失的贷款，不良贷款也不一定都是违约的贷款，但一定是收益低的贷款或本息有损失的贷款，只要预期收益不能覆盖风险敞口或成本的贷款，就应视为不良贷款。

市场风险对贷款质量的影响

现在我们对广义的不良贷款再来做进一步的分析。借款人按合同约定还本付息，也可能实际是有部分本息损失的贷款，如固定利率贷款、外汇贷款等因受到利率、汇率等市场风险的影响使得贷款本息受到损失。按现行的规定，这类贷款没有违约，就应当是正常贷款，不应纳入不良贷款。但从银行信贷风险管理和经营要求上来看，这类贷款的本息已经有预期损失，应当把隐性的问题显现出来。只有把这种没违约却有预期本息损失的贷款划为不良贷款，才能更真实、全面地反映贷款质量，才可能引起管理层对此类贷款更多的关注。这既是全面信贷风险管理的重要内容，也是信贷风险管理深化的一个具体体现。

我们知道，信贷风险不都是信用风险，信贷风险与信用风险的含义有较大区别，信用风险只是信贷风险中的一部分风险，贷款的操作风险最终是通过客户的违约反映出来的，在违约贷款或不良贷款中，已经包含了信用风险和操作风险，但是市场风险没有含在内，这部分信贷的剩余风险对银行贷款的影响会越来越大，需要引起关注。

在完全市场条件下，银行贷款利率主要由市场供求来决定，当市场上的资金供给大于需求的时候，资金的价格就低，银行贷款的利率就会降低;当市场上资金需求大于供给时，资金价格就会上涨。国内现阶段银行的盈利是由利差大小决定的，由于在以存款为主要资金来源的中国银行业，筹资的成本在发放贷款时已知，关键是贷款的利率怎么定。

银行贷款的利率=资金成本+营运成本(费、税)+风险成本+目标收益

资金成本+营运成本+风险成本=经营成本(如图1)

贷款利率不仅要覆盖包括资金成本在内的全部经营成本，还要有合理的经营收益，这是贷款定价的基本原则。贷款的基准利率就相当于市场平均利率，就是可覆盖全部经营成本并获得平均利润的利率。由于在同一时间内资金成本、营运成本是一定的，如果贷款的风险小于市场的平均风险水平，那么利率就可以低于这个基准利率水平，即给予优惠利率，银行仍可取得平均利润。由于对客户的经营结果判断失误、客户没有达到预期要求，或由于银行在内部管理中把业务量及其同业市场占比作为对分支机构业绩评价和考核的要求，导致只顾业务总量指标、市场同业占比指标，而不顾成本、不顾收益回报、不顾资源占用，结果形成不少的低收益、没收益，甚至负收益贷款，也有盲目竞争等原因，对一些不该下浮利率的贷款也下浮了。对此目前还有一个政策限制，利率下浮最低不能超过10%。一旦国家放开这个政策底线，利率完全市场化了，那么对银行将是一个极大的考验。如一笔贷款的利率低于银行的资金成本，假定不考虑其他的业务收益或相关派生收益，那就会给银行造成损失;如高于资金成本，低于银行经营成本，也会有损失，只是损失小一点;如果贷款利息收入低于平均贷款利息收入高于银行经营成本，那就没有损失，只是少盈利了。(如图2)

对银行贷款收益影响较大的是固定利率，一些有实力的客户对银行贷款定价往往会提出较高的要求，不仅要下浮贷款利率，还要在利率下浮的基础上再实行固定利率，锁定贷款利率。对这种利率的贷款，在市场利率或基准利率不发生变化的情况下，银行还可以承受，但是当利率预期进入上升通道时，市场(基准)利率持续上升，就会使银行的利差收窄，当贷款利率低于市场平均利率时，银行就得不到平均收益。如果这类贷款的数量比较多，那么就会影响银行的资产收益率(ROA)、资本收益率(ROE)，对银行的市场形象、市场竞争力带来负面影响;如果当固定贷款利率等于银行经营成本时，那就只是一笔保本贷款了，这样的贷款对银行就没有经济意义了;如果固定利率低于银行经营成本，那么这笔贷款的损失就比较大了，不仅要损失利息，甚至还有可能要损失本金。(如图3)

再从外汇贷款的汇率上分析。由于汇率的市场化程度更高，不仅贷款利息会受到影响，而且连贷款的本金也会同时受到损失。如当美元兑人民币的汇率是1∶8.27时发放的1亿美元贷款，客户没有任何违约，信用等级保持优良，借贷双方都在按合同履约，是一笔正常贷款。但是现在对这笔贷款进行市值评估，就会发现这是一笔本息损失较大的问题贷款，因为汇率已经从1∶8.27上升到了1∶6.62了，原先用8.27亿元人民币兑换的1亿美元本金，按现行汇率只能兑6.62亿元人民币了，损失了贷款本金(8.27-6.62=1.65)1.65亿元人民币，加上美元利息的损失就更大了。(如图4)

按信用风险分析，借款人没有违约，当然也就没有相应的违约损失;按市场风险分析，则市值浮亏很大，到期收回后就会成为实际的损失。按现行的贷款质量分类规定，客户没有出现违约，就应是正常贷款。但这笔贷款已经出现浮亏，如收回后计入汇兑损失，在损益表中反映为损失。显然这种贷款分类管理方法不能全面、准确反映贷款的真实质量，还会误导人们对这类贷款风险的识别和防范。

由此可见，我们对贷款的质量分类，不仅要从信用风险的角度来考虑，也要从市场风险的方面来分析，随着中国经济金融市场化程度的不断提高，利率、汇率市场化进程的加快，市场风险对银行贷款的影响也会越来越大，在信贷风险管理中必须重视这个问题，要关注这类不是由客户违约形成的广义不良贷款。

对不良贷款再思考的意义

通过对不良贷款定义内涵的分析，可以使我们更加清楚地看到，明晰和细化银行贷款质量的分类及其标准，对推进精细化的信贷风险管理十分必要。虽然目前利率还没有完全市场化，汇率的形成机制还需进一步完善，但市场风险已经影响了银行贷款的收益，对银行贷款构成了现实的风险。所以我们不仅要从狭义上，更要从广义上来认识不良贷款，其意义主要有：

一是提高员工的盈利意识，改变信贷人员消极的风险防范。对不良贷款的严格分类实际就是要提高员工对银行经营贷款目的的认识。银行是企业，发放贷款不是目的，而是达到目的的手段和途径，获取尽可能高的收益才是贷款的目的;防范信贷风险的目的，也是为了保障预期收益的实现;贷款的分类管理就是要看贷款的预期收益情况。风险管理的基本要求就是在风险与收益之间寻找一个合理的平衡点，而不是拒绝任何风险。我们不能总是在追求低风险、零风险，低风险、零风险也同时意味着低收益、低回报;也不能总是在政策的保护下维持生存。要倡导推进积极的风险管理，要积极地走进市场，感受市场。不仅要敢于，更要学会善于做高风险的业务，要在经营风险的实践中来提高自身对风险的识别能力、风险定价能力、风险掌控能力。不仅要审查贷款的信用风险，用担保等风险防范的措施来做好保全，用第二还贷来源作风险化解的保障条件这种传统的信贷风险管理模式;还要关注贷款的市场风险，善于利用收益覆盖风险的途径，充分运用各种先进的风险敞口管理工具，通过风险补偿、风险对价等方式来覆盖风险，使实际的利息收益大于风险承担，大于市场平均风险，大于普遍可承受的风险。

二是统一人们对不良贷款的认识，提高对市场风险的识别能力。不良贷款不都是违约贷款，既包括借款人违约了，不论本息是否有损失，都应要纳入不良贷款，也包括贷款本息有损失了，不论借款人是否违约，就应纳入不良贷款。从广义来认识衡量贷款质量的标准，可以使我们在信贷风险管理中更加关注贷款的市场风险，努力提高对市场风险的识别能力。并研究出一套信贷业务市场风险的防范措施，如对贷款定期进行市值评估，分析是否有浮亏损失。又如要强化对市场上贷款转让出售行情的分析，如果能溢价转让的贷款就是优良贷款;如果能不受损失转让出去的贷款也应当是好的，至少不能算是不良贷款;如果转让不出去或需折价转让的，那就是不良贷款。所以对客户信用风险小市场风险大的贷款、预期收益低于平均收益的贷款也应当如同控制客户信用风险一样，要有相应的政策和办法。

三是进一步细分不良贷款，可在分类原则、分类口径、分类方法上能有个统一的标准。要对现行不良贷款分类标准进行调整，按照广义的不良贷款把关注贷款、次级贷款、可疑贷款再细分为：违约和没违约的关注贷款;违约损失和没违约损失的次级贷款、可疑贷款。并按有关规定计提风险拨备、计算资本占用，以便使同一时期不同银行间或同一银行不同时期的不良贷款可以进行真正的比较。

把不良贷款分为狭义的不良贷款和广义的不良贷款，使得我们可以把狭义的不良贷款率用来对外披露，进行同业的比较，并满足监管的要求，使国内外的同业能有一个共同的标准来比较贷款的质量水平。而广义的不良贷款率则主要用于银行内部的信贷风险管理和贷款质量评价，不仅要考虑借款人的资信、借款人的风险承受能力和风险掌控管理能力，还要考虑资源配置的效率，资源使用的回报率。这样既能满足内部管理的要求，又能与境内外的同业进行比较，在条件成熟的时候就可以实现同业的狭义和广义不良贷款的比较。

要避免在信息披露中出现既有不良贷款率，又有贷款违约率，又要注意不要把不良贷款视为损失贷款，把不良贷款率视为不良贷款损失率。由于历史的原因，中国的银行业通常是不用不良贷款损失率这个概念，因为不良贷款的损失时点很难说清楚，当贷款出现违约后银行就一直在清收，直到最后实在无法清收的部分才会列入损失贷款，等待核销处理。这个过程有时会很长，甚至几年都完不了，而且在这个过程中贷款还会不断地被重组。但不良贷款损失的大小，在不同的银行金融机构也会有很大的差异，管理比较好的银行，损失会小一点，管理差一些的银行损失会大一点，我们应当积极创造条件适时按统一标准对贷款损失率进行披露。

四是对不同风险类型的贷款进行不同的管理，采取不同的风险防范对策措施。一要严格控制在利率上升预期时的固定利率贷款总额，除非已经有了一个有效的对冲方案或风险补偿按排;二要严格控制利率下浮贷款的数额，努力提高贷款议价的能力，对优良客户的优惠利率要根据客户的综合贡献来合理确定，随着利率市场化的加快，银行要学会利差收窄后的经营转型;三要改变现行的只有总量外汇贷款风险管理办法，对银行账户中的外汇贷款要定期逐笔进行市值评估，根据评估结果是浮盈还是浮亏及其程度来确定分类，可每月做一次;四要在计算剔除风险后的收益(RAROC)中，要把汇率风险考虑进去。尤其是随着国家汇率形成机制的改革进程加快，将会加剧银行外汇贷款的风险，汇率的不稳定会使更多的外汇贷款出现问题，当然银行可以通过外汇市场的运作来锁定风险、控制风险，以降低汇率风险的敞口和损失。

(作者系中国工商银行首席风险官)

第四篇：吉时贷教您怎样办理房产抵押贷款的手续

吉时贷教您怎样办理房产抵押贷款的手续 现在很多人都办理房产抵押贷款，但如何办理房产抵押贷款的那，现在吉时贷的业务人员为您解答：

申请房产抵押贷款的手续有：

(1) 房产证、土地使用证书

(2)权利人及配偶的户口本

(3)权利人及配偶的身份证

(4)权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

(5) 收入证明

(6) 如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

(7)如房产内还有银行贷款，请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

(8) 为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

第五篇：办理土地使用权抵押的手续

一、 有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、 违法建筑或非法占地;

2、 土地使用权和房屋所有权有权属争议的;

3、 未经登记领取土地证书的;

4、 依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的;

5、 已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地;

6、 县级以上人民政府依法收回的土地使用权;

7、 房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押;

8、 无土地所有权;

9、 耕地、宅基地、自留地、自留山;

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的;

11、列为古文物保护的古建筑;

12、其他法律禁止的。

二、 有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。

1、 共有的房地产，未经共有权人书面同意的;

2、 集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的;

3、 出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的;

4、 乡、村集体土地使用权单独抵押;

5、 国有土地使用权出让金未缴清的;

6、 征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的;

7、 土地现状用途与登记用途不一致的;

8、 抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积;

9、 未依法及时办理变更登记的;

10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的;

11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。

三、 土地使用权抵押登记需要提交以下材料：

1、 土地抵押登记申请表;

2、 国有土地使用证(复印件，原件备注后退回);

3、 抵押贷款合同(原件);

4、 土地抵押合同(原件);

5、 价评估报告(原件);

6、 经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书;

房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》(复印件，原件现场备查后退回);

集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财 产涉及集体土地征为国有;

抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料;

国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;

合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料;

已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料;

出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料; 单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件;

多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：

1、 房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。

2、 有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。

3、 抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。

4、 抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。

5、 抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》，并在《国有土地使用证》上记载。

6、 抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序;属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处置清偿，在提供物权存续时效终结后(一般为自诉时效结束后2年内)办理注销原土地抵押登记手续。

7、 抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门。

8、 在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。

五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。

1、 出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。

2、 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。

3、 集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。

4、 以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。

5、 房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。

6、 对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80%。

六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿;如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人;属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。

1、 房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋(不需要办理房屋他项权利变更登记);

2、 房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权(需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》;

3、 抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金(依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例);

4、 抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权数额的部分(归抵押人所有)。

七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同，抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土地登记归户卡上注明：

(一)、双方当事人姓名(签章)、地址;

(二)、抵押土地使用权的座落位置、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号; `

(三)、抵押目的、期限以及他项权利设定;

(四)、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率;

(五)、违约责任(含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理;

(六)、双方的权利和义务;

(七)、双方认为应约定的其他事项。

划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交土地出让金事宜;集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项。

土地抵押合同中不得约定：债务履行期届满，抵押权人尚未清偿时，将抵押土地使用权转移为债权人。

土地使用权抵押合同与主合同存在着对应关系，不得在抵押合同中出现与之不相关的内容，不得出现用于抵押登记的主合同与实际放贷合同不一致的现象，也不得脱离主合同而签定抵押合同或重新签贷款合同发放贷款。

对于提前办理好的抵押登记，为解决企业流动资金不足，发放新贷款必须在主合同约定的期限内，不得提前放贷，贷款合同签约日期须在抵押合同签约日之前或同日。

抵押登记起始期为抵押登记主要材料收件齐全时为登记日期。

抵押期间，抵押人因企业兼并、分立、更名、资产重组、改制、成立有限公司、改变用途、拆迁、出租和转让等新情况出现时，应征得抵押权人书面同意。(1)、应由新的企业或新的权利人继续履行抵押合同;(2)、签订补充抵押合同;(3)、在抵押合同发生变更后十五日内在土地变更登记基础上办理抵押变更登记手续。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出示证明文件与抵押合同、《土地他项权利证明书》一起交抵押人，办理注销登记手续。

八、计划经济时代，按行政方式操作的企业旧贷款，有的是多年沉淀的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按市场方式运作，应由新设立的改制、改革企业继承债务，债权人必须采取土地抵押的保全措施，按下列程序履行补办土地抵押登记手续：

1、 债务人和债权人协商;

2、 职代会或董事会讨论通过;

3、 上级主管部门(特殊情况要报政府)批准;

4、 总债务情况公正;

5、 债务人申请地价评估和出让金解缴比例核定;

6、 债权人对债务结构和抵押担保物权价值进行法律有效性和处置可行性论证(由法律顾问签署意见);

7、 当事人对贷款主合同进行变更完善;

8、 签订土地使用权抵押合同;

9、 申请土地抵押登记;

10、土地抵押登记审核颁发证书;

对于将发生的新抵押贷款，作为土地抵押权人的金融信贷部门应加强对担保物权的抵押可行性调研论证，注重分析房地产中介评估机构的估价结果，积极协调房产、地产两个主管部门的预审意见，努力确保抵押的合法性、有效性，杜绝房地产分离抵押、重复抵押、超值抵押、欺骗抵押行为的发生。

抵押权的消灭

抵押权的消灭，是指抵押权对于抵押物所具有的支配力终止。[5]抵押权消灭的方式即指抵押物消灭的原因。抵押权消灭可因法律规定原因也可因当事人约定的原因。从各国立法看，大体有以下几种方式：

1.因主债权全部消灭而消灭

因为抵押权具有从属性，所以，在一般情况下，当主债权因履行、抵销、混同、免除或其他原因而消灭时，抵押权也随之消灭。

2.因抵押物的灭失而消灭

抵押物是抵押权的客体，抵押物灭失之后抵押权作为设定于抵押物之上的物权，也随之消灭。但抵押物灭失之后存在代位物的，抵押权人依据物上代位原则，可继续在代位物上设置抵押权。

3.因抵押权的实现而消灭

在债务履行期届满，债务未获清偿时，抵押权人以折价、拍卖、变卖的方式实现抵押权后，抵押权人以抵押物担保债权的目的已实现，抵押权自然归于消灭。抵押权实现后，无论债权是否全部受清偿，抵押权均归消灭。

4.因独立的消灭时效的经过而消灭

日本民法规定：“债权因十年不行使而消灭;债权及所有权以外的财产权因二十年不行使而消灭。”法国民法规定：“一切诉讼，无论是对物权还是对人诉讼，时效期间均为三十年。”需要注意的是，以上规定的抵押权消灭时效均是独立的，并不依附于债权的诉讼时效。

5.因除斥期间的经过而消灭

例如台湾民法第880条规定：“以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后，五年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。”此为典型的除斥期间的规定。抵押权作为物权，原则上不因债权诉讼时效的消灭而消灭，但如果允许抵押权永远存在而不受限制，则使抵押物的所有权永远处于不确定的状态，不利于物的流转和使用。

6.由于除权判决而消灭

如《德国民法典》第1170条规定，已向债权人交付的抵押证书因除权判决而归于消灭。这种立法体例要求抵押权人长期不行使权利时，抵押人必须诉请法院以除权判决的形式来宣布抵押权的无效。这不仅会大量增加法院的工作负担，还会由于抵押人不提起除权申请，致使抵押物的权利处于不确定状态。[6]在司法实践中，抵押权行使的期限与诉讼时效是一个重要问题。抵押权的行使是否适用诉讼时效，是否受债权诉讼时效的支配﹖通说认为，诉讼时效仅适用于请求权，而不适用于支配权，抵押权作为一种支配权，自然不适用诉讼时效。那么抵押权所担保债权的诉讼时效能否限制抵押权的行使﹖从各国的立法来看，大多数国家规定抵押权的实行不受所担保债权的诉讼时效限制。例如德国民法典第223条第1款规定：“以抵押权、船舶抵押权或质权担保的请求权，虽经时效消灭，但不妨碍债权人就其担保物取偿。”日本民法典第296条规定：“抵押权，除非与其担保的债权同时，不因时效而对债务人及抵押人消灭。”我国台湾地区民法第145条规定：“以抵押权、质权或留置权担保之请求权，虽经时效消灭，债权人仍就其抵押物、质物或留置物取偿。”我国《担保法》对此未作规定，但于《解释》第12条规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。从这一规定看，抵押权的行使不受债权诉讼时效消灭的影响。在债权诉讼时效消灭后的二年内，也就是自主债务履行期届满之日起4年内，抵押权人行使抵押权的，人民法院应予支持。对于这个“4年”期间到底是属于抵押权行使的诉讼时效，还是除斥期间，亦或是抵押权受强制性保护的时间，法律规定并不清楚。依据物权法原理，诉讼时效并不适用抵押权。根据我国《担保法》对于抵押权消灭上的从属性的规定看，抵押权随着债权的消灭而消灭。债权的诉讼时效消灭只是意味着其胜诉权的消灭，而债权并不消灭，那么抵押权作为债权的从权利也无从消灭。因此，这“4年”期间除非有明确立法，否则，不能将其视为抵押权的诉讼时效或除斥期间，目前，只能将其视为是抵押权受国家法律强制性保护的时间，即使过了这一期间，抵押权仍将继续存在。但依笔者之见，我国应借鉴台湾的立法例，规定抵押权的除斥期间，如果允许抵押权不受限制地永远存在，将会对抵押人的权益造成损害，同时由于抵押权的存在，使抵押物上的其他权利处于不确定的状态，限制了物的流通和使用，对抵押物的社会经济价值的充分实现也十分不利，而除斥期间的规定，则可以督促抵押权人实现抵押权，使抵押物上的权利尽快稳定下来，加速财产流转过程，理顺社会经济关系。

四、抵押权消灭的程序：

抵押权的设定应当登记以作为公示。以登记为生效要件而设定的抵押权，在消灭时，抵押权人负有注销抵押登记的义务。抵押权消灭后，抵押人有权请求抵押权人负责注销抵押登记。抵押权已经消灭的抵押物的取得人，亦有权请求抵押权人注销抵押登记。抵押权人不在抵押权消灭后进行抵押注销登记的，抵押人或者抵押物的取得人可以诉讼请求法院强制抵押权人进行抵押注销登记。以登记为对抗要件而设定的抵押权，抵押人和抵押权人已经办理登记的，在抵押权消灭时，抵押注销登记的要求相同。[7]

注：[1]马俊驹、余延满著《民法原论》 上 。法律出版社，1998年1月第1次印刷，第475页。

[2]余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，2000年6月第1版，第129页。 [3]郭明瑞、杨立新著《担保法新论》，吉林人民出版社，1996年9月第1版，第159—160页。 [4]郭明瑞、杨立新著《担保法新论》，吉林人民出版社，1996年9月第1版，第164页。 [5]余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，2000年6月第1版，第136页。 [6]余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，2000年6月第1版，第139页。 [7]余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，2000年6月第1版，第139—14