今天小编为大家推荐《广州限购令论文范文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。摘要：本文将对“限购令”给买卖合同效力带来的影响进行阐述，并探究“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法，希望可以为相关工作者的研究提供一些帮助。
第一篇：广州限购令论文范文
初探“限购令”实施中存在的问题与纠纷
【摘要】高房价已经成为人们关注的热点话题。为解决高房价问题，政府出台了一系列的政策性文件，先是限贷令，然后是“限购令”。“限购令”的出台有效地遏制了房价的过快增长，同时也引发了不少法律纠纷。在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底抑制过度投资，确保行业长期平稳健康发展。在法律实务中，人民法院要根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，同时也要充分地保障合同的有效履行，遵循合同法中鼓励交易原则，兼顾买卖双方的利益，维护稳定的市场秩序和社会和谐。
【关键词】“限购令”；合同纠纷；公平原则；抽象行政行为为抑制房价过快增长，限制公民购买多套住房，从而打击房地产投机行为。2010年4月北京根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台实施细则，规定“每户家庭只能新购一套商品房”。效仿北京，许多一二线城市也相继推出限购政策。一方面，“限购令”在一定程度上打压了房价，但另一方面也给非炒房买卖者带来一些负面影响。
1因“限购令”的施行引起的纠纷
根据房屋买卖合同将涉及到的主体分析，一般可能会导致买卖双方的合同纠纷、买卖双方与房屋中介的合同纠纷、购房者与登记机构的登记纠纷等。主要表现在：
11买方因贷款不能进行要求解除合同。城市出台的限购政策，提高购房首付款比例及贷款利率，使购买方不能顺利从银行获取贷款，导致合同无法继续履行。由于房价的上涨，卖方为了取得高出的差额房价，违反诚实信用原则，以买方按照限购政策已不具备过户条件，合同目的无法实现为由，向法院起诉要求买方解除合同。
12房屋买卖双方与房屋中介的合同纠纷。房屋的买卖信息多是由房屋中介发布出来的，买方有购买房屋的意思，就要与中介公司签订代理合同，支付居间费用，并与房屋出卖方签订房屋买卖合同。由于限购政策的出台，致使原本可以过户的房屋不能办理，这样就会产生中介方与买方或卖方之间的纠纷。
13购房者与登记机构的登记纠纷。买方按照房屋买卖双方的约定向卖方支付了房款，房屋登记部门以政府出台的限购政策为依据，拒绝办理登记，从而可能产生行政诉讼。此时，法院将面临一个严峻的考验，审判的法律依据是什么，与行政诉讼法的规定是否相悖。毕竟“限购令”只是一项政策或地方规范性文件，而不是法律或法规。
2对于“限购令”所引发的问题的法律建议
实务中，常出现根据情势变更原则处理上述合同纠纷，但笔者认为，“限购令”的出台对房屋买卖合同产生的影响主要目的是迫使房屋买卖双方变更合同条款，是必须接受、没有商量余地的，如果把“限购令”用情势变更原则进行调整并不合适。因为情势变更原则下合同当事人有权请求人民法院解除的合同是双方达成合意的合同，而双方达成合意的合同在“限购令”調控政策下已经不存在了，由于合同基础已不存在，情势变更原则的适用当然就无从谈起了。对于此类合同纠纷，不应拘泥于哪一法条的规定，而是应当根据公平原则处理具体问题更为合理。在双方不能协商的情况下，也要充分地尊重和考虑房屋买方意见，虽然“限购令”的出台不能被作为情事变更情形处理，人民法院仍应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。买方是由于限购才导致其不能继续履行购买房屋合同，作为限购的限制主体，更应当在审判过程中充分听取买方的意见，以防止买卖双方利益失衡，特别是在买方已入住的情形下，继续履行还是解除合同关系到家庭生活的稳定，也会影响到社会的安定和谐。
根据2003年最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，由于国家信贷政策变动，而不能向银行贷款并订立贷款合同，还清首付款以外的欠款，导致房屋买卖合同不能继续履行的，买方可以请求解除合同而不用承担违约责任。在法院在处理案件过程中，发现买方不符合限购条件，超过购买房屋数量限制或缴纳社保或个人所得税期限不足法定期限的，应审查该合同是否可以履行，而不是简单地根据“限购令”来解除合同。如果买方已经缴纳社会保险或个人所得税，仅仅是因为期限没有达到要求，对于这种情况，该合同应该继续履行的，只是合同的履行期限要往后拖延一下，并没有因此损害卖方的合同利益。所以，可以变更合同的履行期限或认定原合同有效继续履行。因国家信贷政策变动而不能订立贷款合同、导致房屋买卖合同不能继续履行的，买方可以请求解除合同且不承担违约责任。当合同出现确实无法履行、合同目的无法实现的情况时，可以根据法律规定解除合同，且免除当事人的法律责任，由出卖人将收受的购房款或者定金退还给买受人，中介公司收取的居间费全部或部分退还给付款方。
同时，“限购令”从法律性质上属于一种抽象行政行为，抽象性行政行为不具有可诉性。因此，会被认为是一种经济政策而存在于法律责任范围之外。但是，要妥善处理由于限购所引发的法律纠纷，“限购令”就不能不涉及到司法权管辖。建议将政府的宏观调控行为纳入宏观调控法的调整范围，如果宏观调控行为违法，政府也应承担相应的法律责任。应当将限购政策通过立法程序上升至法律法规，相比政策更具有稳定性和规范性，执法和司法过程中就有了法律依据，从而才能具有合法性和强制性。
参考文献
［1］金俭中国住宅法研究［M］北京：法律出版社，2004：59。
［2］梁慧星合同法上的情势变更问题［J］中国民法经济法诸问题，1999：170。
［3］邢海洋房产“限购令”［J］中国海关，2010(06)。
［4］江平中华人民共和国物权法精解中国政法大学出版社，20073。
（作者单位：兰州大学法学院)
作者：秦明
第二篇：“限购令”下房屋买卖纠纷及其处理探究
摘 要：本文将对“限购令”给买卖合同效力带来的影响进行阐述，并探究“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法，希望可以为相关工作者的研究提供一些帮助。
关键词：限购令;房屋买卖;合同纠纷
我国出台了“限购令”这一政策，但在具体实施过程中，必须了解“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响，并通过相关措施的实施，有效解决各种纠纷，为“限购令”顺利进行提供保障。
一、“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响
一方面，若合同主体或者是内容与“限购令”要求不相符，合同是否无法发挥效力。我国的《合同法》中明确规定，若双方签订的合同内容与法律和行政法规强制性规定相违背，那么合同必然是无效的。然而，通过探究“限购令”法律属性可知，其属于政府的抽象行政行为。同时，“限购令”仅仅是法律事实，其无法为民事法律纠纷提供相应的法律依据。由此看来，买卖双方之间签订的合同不会因为与“限购令”要求相违背而失去效力。
另一方面，“限购令”会给颁布之前签订的合同效力带来怎样的影响。法不溯及既往属于基本法治原则，其指的就是人们不能通过今天法律对昨天行为进行评判。这也就意味着，法律应该是可以被人们预见的，人们能够在法律引导下，实施并评价自身行为。若在行为实施时并不存在相关的法律，就认定人们该行为是合法的，即使在日后出台了相关法律，也不能通过这一法律内容对之前行为进行惩罚。由此可知，“限购令”对发布之前签订的合同无法产生约束效力。
二、“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法
(一)纠纷表现
1.颁布前后签订合同的纠纷
在“限购令”颁布之前，买卖双方在合同签订方面主要存在两种情况可能导致争议纠纷的产生。第一，购房者和开发商之间完成了协议签订但没有签订正式合同，在这种情况，双方均不存在过错，这也就使得在是否履行协议方面会存在争议;第二，双方签订正式合同，但没有进行网签备案，在这种情况下，购房者不能申请贷款，也不能办理过户，无法继续履行合同，会导致纠纷的产生。
2.买卖双方合同纠纷
“限购令”出台后，购房者认为是因为这一政策使得合同无法履行，在解除合同后自身就不用承担责任，并且应该收回自身定金。而买房者则认为“限购令”并不会让购房者无法履行合同，因此其经常主张变更合同，这也就造成了双方争议。
3.买方和中介纠纷
在购房过程中，中介发挥着重要作用，买房者和中介之间会形成居间合同关系，在“限购令”颁布后，双方会因为中介费用产生纠纷。
4.购房人和登记机构纠纷
“限购令”出台后，一些不具备购房资格的买房者无法完成过户登记，这时，其会以行政不作为为由对登记机构提起诉讼，这也就导致了双方之间的争议。
(二)处理方法
1.颁布前后签订合同纠纷解决措施
一方面，对于在“限购令”出台前签订认购协议但没有签订合同的问题，若购房人由于不具备购房资格而使得双方不能签订合同，或者是因为贷款利率提高、贷款资格丧失等导致购房人不能对合同义务进行履行，那么买卖双方协商不成时应该以情势变更为依据，向法院或仲裁机构提出申请，以此实现协议内容变更或解除。通常情况下，如果购房者失去了购房资格，那么双方可以解除协议，并不需要对协议无法履行承担责任;若由于各种经济原因而导致购房者无法履行合同，那么买卖双方可以选择终止、变更协议内容或者是签订正式合同并由利益失衡方自行解决经济问题。
另一方面，对于“限购令”颁布之前签订完买卖合同，但由于无法进行房屋过户、申请房贷或者是网签备案而导致不能履行合同的情况，也应该遵循情势变更制度原则。双方可以提出申请以此来完成合同变更或解除，并且不需要承担任何责任。需要注意的是，若双方没有在合同中明确规定以按揭的方式进行付款，那么在原则上购房者无法因贷款利率提升、贷款等事项主张情势变更，并达到合同变更或解除等目的。
2.买卖双方合同纠纷解决措施
針对因为贷款被限制而无法履行合同的问题，应该分情况探讨：若合同中明确指出是按揭支付方式，那么应该遵循情势变更原则，双方申请对合同进行变更或解除;若合同中没有明确指出通过按揭的方式付款，那么就无法适用情势变更原则，双方要继续履行义务;若合同中已约定无法办理贷款的解决方法，则依照合同内容进行处理。
3.买方和中介纠纷解决措施
一方面，对于“限购令”颁布前买方已经和中介签订好居间合同，并在“限购令”颁布后解除合同的情况，中介机构应该适当退还中介费。目前，我国法律虽然规定买卖双方在中介作用下签订合同之后，中介机构就可以获得中介费用，但若买卖双方因“限购令”而解除了合同，双方均不存在过错，那么仍依照法律规定就会给委托人造成较大损失。因此，在考虑公平原则的基础上，法律应该认可委托人要求返还相应中介费的要求，同时还应该对中介机构索要合理费用的请求进行支持。另一方面，若居间合同是在“限购令”实施后签订的，只是因为“限购”政策使得合同不能履行，那么当事人应该以自身过错程度为依据，对相应损失进行承担。例如，对于无法获得贷款、不能完成过户以及居间人免除自身义务等情况，应该由居间人自己承担相应赔偿责任与风险。
4.购房人和登记机构纠纷解决措施
在“限购令”实施后，购房资格不符的购房者即使履行了相应义务，登记部门也会拒绝为其办理过户登记。这时，人们会提出异议并提起行政诉讼。要想有效解决这一纠纷，应该先了解登记机构实施这一行为的依据，并判断其是否合法。“限购令”属于一项正规的宏观调控政策，登记机构以政府行政命令为依据，对“限购”政策进行执行是合法的，并且是必须履行的义务。因此，若当事人起诉登记机构，那么法院在受理之后应该判定机构行为合法。
综上所述，解决“限购令”下的房屋买卖纠纷已经成为了一项重要工作。因此，必须明确房屋买卖合同的效力，通过变更合同、解除合同等方法，有效解决买卖双方、买方和中介以及购房人和登记机构等纠纷，从而促进“限购令”顺利实施。
参考文献：
[1]孟波.论房产买卖中网签行为的法律效力——以广州地区为例[J].法制博览，2017(21)：232.
[2]戴智.房产买卖合同管理中的执行监管机制构建[J].中国新技术新产品，2013(02)：215.
作者：肖悦
第三篇：浅论限购令对商品房买卖合同的影响
[摘要]随着国家对楼市的调控，各地纷纷出台限购令，由此产生了一些商品房买卖合同纠纷。从限购令的法律属性来讲，它应当是政府的政策，而不是属于法律法规。因限购令的原因导致商品房买卖合同不能履行，不能认定合同无效。限购令的出台实施不属于不可抗力，而应当认定为情势变更，因限购令导致商品房买卖合同出现履行障碍，当事人可以请求人民法院变更或者撤销合同。
[关键词]限购令;法律属性;商品房买卖;合同效力;情势变更
限购是政府对楼市进行调控的一项重要措施，通常，我们把中央和地方政府出台的这种限制一般公民购买商品房的措施和具体规定都称之为限购令。2010年4月30日，北京出台的“国十条实施细则”中率先明确提出，5月1日起北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。而9月29日国务院出台“国五条”掀起二次调控后，上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市也纷纷推出限购政策。而各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。
房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。[1]
限购令是有效抑制房产投机和空置的一把利剑，成为第三轮调控的重要法宝，在全国一二线城市遍地开花，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”成为打击投机性和投资性购房的最有效工具之一。
有关以限购令为代表的楼市新政的出台引发了不少的商品房买卖纠纷。在商品房买卖合同纠纷中，限购令能否成为认定合同效力、解除、变更合同等履行障碍的法律理由?因限购令导致合同不能履行是否属于不可抗力?要理清这些问题我们应当先对限购令的法律属性进行分析。
一、限购令的法律属性
限购令的法律属性，应属于“国家政策”、“行政命令”。因为从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，性质只能是行政性法律文件。如《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(俗称国八条)，发文机关是国务院办公厅，文号是国办发〔2011〕1号，发文对象是各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构;又如郑州市人民政府的《关于贯彻落实国办发〔2011〕1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》(郑政〔2011〕13号)针对各县(市、区)人民政府、市人民政府有关部门、各有关单位发文。限购令的制订与执行均屬于抽象性行政行为，而非具体性法律行为，对商品房买卖的当事人、银行金融机构、政府有关部门等不产生法律约束力，不能把它作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的法律依据。
二、限购令对商品房买卖合同效力的影响
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”所谓的限购令，只是中央、地方政府的规范性文件，不是行政法规、地方政府规章，更谈不上是法律。因此，以此来断定合同自始无效是错误的。
(一)违反限购令并不导致商品房买卖合同无效
1.合同无效的法律依据
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。
《中华人民共和国合同法》认定合同无效的情形：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
既然限购令不具备法律法规的属性，它不是法律，也不是行政法规，因此签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，“合同的履行”与“合同的效力”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对商品房买卖合同而言，只要买卖当事人主体合法，买卖标的有效，双方意思真实，表示一致，双方签订的商品房买卖合同就依法产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》实施以后，法院确认、判定合同无效，必须依据法律或者行政法规。而政府出台的房产调控颁布的文件，充其量只是行政规范性文件，同时，限购令仅仅是政府针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，其产生的法律效果也仅仅涉及房产交易过程中的一个环节，并不影响和涉及对合同效力的判定。
2.限购令是否溯及既往
限购令并不导致限购令执行之前所签的商品房买卖合同无效。如果在限购令实施前，已经过网签的，不执行限购令的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。在限购令出台前的商品房买卖合同不应受到限购令的限制，这是溯及既往法律概念的基本理念。
三、因限购令导致合同不能履行应属于情势变更
(一)因限购令不能履行合同不能依照不可抗力条款要求免责
对违反限购令签订的商品房买卖合同不能履行，不属于法律上的不可抗力。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”从上述法律规定我们得知，如果遇到不可抗力，可免除当事人部分或全部责任。可是《中华人民共和国合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，构成不可抗力的客观因素是“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”，这三者要同时具备，缺一不可。因为国家对于房地产市场调控就一直没有停止过，所以限购令的出台并非完全不能预见。
2010年1月7日，国务院办公厅要求：“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”2010年4月17日，国务院要求：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会要求：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”
由此可见，限购令正是基于上述政府文件中的精神出台的，限购令随时可能会出台，其制定和实施并非完全不能预见，因此不属于不可抗力，不能依照不可抗力条款要求免责。
2.限购令的出台属“情势变更”，当事人可变更或解除合同
由于限购令的影响制约，继续履行合同已经不能实现合同目的。2009年4月24日，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
虽然限购令出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是对于具体出台的时间、套数的限定、首付款的比例、户籍与非户籍居民是否区别对待等方面，房地产交易双方均是无法预见的。因限购令导致商品房买卖不能履行应属于“不可归责于当事人双方的事由”，“导致商品房买卖合同不能继续履行”，“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的“客观情况”。
因限购令只是暂时限定购房套数，故可变更房地产买卖合同中相关条款，如待“解限”时继续履行合同。当然，一般的合同双方当事人是没有这种耐心的，且对市场预期如房价升降无法把握，何时解禁也无时间表。当事人很难等到 “解限”时继续履行合同，因此大多选择适用解除合同。
如果在限购令出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行限购令要求，如果因为执行限购令致使合同不能履行，可以依据情势变更原则主张变更或解除房屋买卖合同，主张变更后可以达成新的协议。如果不愿变更或不能达成新的协议，合同的任何一方均可要求解除合同，且不需要支付违约金。在双方均无过错的前提下，依据公平原则，双方合理分担，对合同责任做出明确区分。
目前对于国家调控在法律性质上的界定还比较模糊，尚存在争议，法院也尚未有权威的终审判决出台，所以限购令导致的合同纠纷尚处于不确定状态，但是通过综合的法律分析来看，适用情势变更的解决办法更为妥当。
[参考文献]
[1]邢海洋.房产限购令[J].中国海关,2010,(06).
[2]中华人民共和国合同法.
[3]中华人民共和国民法通则.
[4]最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》,法释[1999]19号.
[5]最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》,法释〔2009〕5号.
作者：买保江