试论房屋土地资产纠纷的处理

2022-09-11

1 房屋土地资产纠纷的概念和特征

房屋土地资产纠纷是指公民与公民之间、法人与法人之间、公民和法人相互之间以及他们与房屋土地资产管理机关之间有关土地和房屋权利、义务的争议。这里的纠纷涉及房屋土地资产的拥有、使用、经营、管理, 以及由于买卖、租赁等因素引起的经济利益和权利争议。房屋土地资产纠纷特征有:

(1) 房屋土地资产纠纷的争议的对象价值大。

(2) 房屋土地资产纠纷涉及的面广、他们之间的法律关系复杂。

(3) 房屋土地资产纠纷的政策性较强。

2 房屋土地资产纠纷的种类和原则

2.1 房屋土地资产纠纷依不同的标准有不同分类

(1) 按照纠纷所涉及的对象不同, 可分为土地方面的纠纷和房屋上的纠纷。 (1) 土地方面的纠纷, 是指当事人之间因土地的权属、交易或其他法律问题而发生的纠纷。这种纠纷按照他所牵涉的内容又分为土地的权属纠纷、土地的交易纠纷和土地的侵权纠纷。 (2) 房屋上的纠纷, 是指房屋的所有人基于房屋的权利义务上所发生的纠纷, 包括对房屋产权上的纠纷、房屋的转让过程中发生纠纷和房屋在租赁上的纠纷。

(2) 按照纠纷所涉及的法律性质不同, 可分房屋土地资产的行政纠纷、房屋土地资产的民事纠纷、房屋土地资产的消费者权益纠纷。 (1) 房屋土地资产行政纠纷, 是指房屋土地资产的行政管理机关在行使管理权过程中与管理的对象发生的纠纷。 (2) 房屋土地资产的民事纠纷, 是指在平等主体的公民之间、法人之间以及公民与法人之间的有关房屋土地资产权利义务的纠纷。 (3) 房屋土地资产消费者权益纠纷, 是指房屋土地资产的经营者与房屋土地资产的消费者之间的纠纷。

(3) 按照纠纷所涉及的有关民事权利的性质可分为房屋土地资产的物权纠纷、房屋土地资产债权纠纷。 (1) 房屋土地资产的物权纠纷, 是指对房屋土地资产的所有权及相关的财产权而发生的纠纷。 (2) 房屋土地资产的债权纠纷, 是指公民、法人因对房屋土地资产及其有关权益进行交换和协作过程中发生的纠纷。

(4) 按照发生纠纷的法律关系有没有有涉外因素可分为国内房屋土地资产纠纷、涉外房屋土地资产纠纷。 (1) 国内房屋土地资产纠纷, 是指在发生纠纷的法律关系中没有涉外因素。 (2) 涉外房屋土地资产纠纷, 是指纠纷所涉及的法律关系诸因素中至少有一个因素涉及外国或我国港澳台地区, 适用的法律主要为不动产所在地法律, 也可包括国际惯例。

(5) 按照在发生纠纷的时间可分当前房屋土地资产案件和历史遗留房屋土地资产案件。

2.2 处理房屋土地资产纠纷的原则

一是公民的住宅利益优先原则:公民的住宅利益不仅受房屋土地资产法保护, 而且他所体现的公民对其居住权和房屋所有权必须受宪法保护, 比其他一般财产权更重要的法律地位。房地产纠纷的处理如果造成公民被剥夺居住权而成为无家可归者局面, 不是一种好的社会效果。二是保护消费者原则:在商品住房条件下, 公民的住宅利益往往表现为消费者利益, 直接受消费者权益保护法保护。保护法规定的各项权利, 包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等。三是利益既要协调又要兼顾的原则:房屋土地资产的法律关系涉及三方以上当事人的利益, 即有国家作为土地所有者的利益、又有房屋土地资产经营者的商业利益及公民对房屋土地资产消费者利益。三者利益产生纠纷的时候, 法律是在保护消费者权益优先前提下, 还要兼顾各方利益, 发挥法律的协调利益功能, 实现公平正义。

3 房屋土地资产纠纷的行政处理

(1) 房屋土地资产发生纠纷时的行政处理有两种:一是行政的调处, 行政调处是指行政机关对房屋土地资产纠纷的调解和处理。这里的行政机关是指土地管理部门、房产管理部门以及工商行政管理部门等。二是行政的处罚, 房屋土地资产行政处罚是指房屋土地资产的行政管理机关, 对违反有关的行政法规的当事人做出的一种行政处罚。房屋土地资产的行政处罚要依照法律行政的原则、采取适当的原则、自由裁量的原则和法律救济的原则。

(2) 对发生房屋土地资产纠纷处理不服, 可申请行政复议。房地产纠纷案件的行政复议是指对房屋土地资产行政机关的行政处罚或处理决定不服, 可以依照法律向上一级的房屋土地资产行政部门提出重新处理, 上一级的机关部门依法重新对此案件进行复查、复审、复核。并根据复议的情况, 做出是维持还是变更或撤销、部分撤销原行政处罚或行政处理的决定。

摘要：房屋土地资产纠纷处理的法律制度是房地产法制的重要保证和组成部分。房屋土地资产纠纷具有争议的对象价值大、他们之间的法律关系复杂、政策性较强的特点, 处理房屋土地资产纠纷应遵循公民住宅利益优先原则、保护消费者原则、利益既要协调还要兼顾的原则。

关键词：房屋土地资产纠纷,行政调处,行政处罚,行政复议