开盘活动执行案

2024-06-20

开盘活动执行案（精选6篇）

篇1：开盘活动执行案

瑞达·边疆世贸中心开盘入市营销推广执行案

瑞达边疆世贸中心位于新疆边贸财产起源地的核心商圈，毗邻边疆宾馆，西北临延安公园，东北临延安路，总修建面积 12 万平方米，商业修建面积 9 万平方米，是一个聚集外贸生意业务中心、涉外酒店、边贸商务办公、高端公寓、边贸商学院于一体的大型综合国际贸易平台，它聚合商品生意业务、外贸休闲、中俄互易、电子商务、政策政务、商务办公、商业拓展和人才培养等七大平台，项目成果性、兼容性强，从现有配套及业态漫衍可以预测未来将会衍生出旅游、会展、娱乐等更多财产形态。

兵法云：

“ 谋定尔后动 ” ”，经过前期的市场调研阐发，本项目性质开端确定为现代化、多成果的国际边贸生意业务综合体。凭据此定位，结合目前项目现状，本营销策划方案对本项目作了比力系统的市场定位及营销可操纵性阐发，形成了对本项目的着重从营销策划的角度出发，对项目开盘入市的整体形象推广、营销组织运行、告白战略摆设、等方面都作了全局性和可操纵性的论述。

第一章

项目总体营销策划

一、营销总体战略

仔细阐发、科学分别并准确切入目标市场，通过全方位的营销战略的运用，极大地提升项目的附加代价，获取项目的最大利润，并全面树立和提升公司形象及项目形象。

归纳综合本项目的营销总体战略，可以简述为“四个一”：

树立一个新锐边贸生意业务看法，提倡一个国际化边贸商业地产理念，提炼一个鲜明主题，酝酿一场提升延安路边贸区域代价的财产风暴，引领新疆边贸商圈核心市场，锁定全疆及全国重点都市的边贸大户入驻，重塑边疆宾馆多年积淀的边贸商业领跑者的职位。

二、营销目标目标

拟定本项目的营销目标目标如下，作为本项目营销事情大纲的完善和充实。

1、树立一个新锐边贸生意业务看法：现代化、智能化边贸商务平台，集约化、高率运转的边贸商务生意业务模式。

2、提倡一个边贸商务的生长理念：向国际化边贸商务综合体看齐！、提炼一个鲜明的主题：新疆核心外贸商圈首产业权式边贸商铺

4、酝酿一场提升延安路边贸区域代价的财产风暴：本项目将以国际化边贸商业综合体的久远目标来引导和营造，力争推动边贸市场的全新厘革，聚合更多实力雄厚的边贸商户，突破边疆宾馆多年恪守的传统商业模式，提升项目所在边疆宾馆周边辐射的整体区域代价。

二、目标商户群阐发

◆看重新疆外贸核心商圈的整体区域升值潜力。

◆看重项目在外贸核心商圈的稀贵性。

◆注重项目是新疆核心外贸商圈首产业权式边贸商铺。

◆认同项目的整体商业筹划、业态漫衍、完善配套等。

目标商户群

1、本地边疆宾馆商户 2、北京、福建、江浙、成都等地的边贸大户 3、有投资意向的本地团体、企业

三、“惜售捂盘”营销战略阐发及应对：

瑞达·边疆世贸中心位于新疆边贸核心商圈内，紧邻边疆宾馆，作为新疆首产业权式边贸商铺，借助边疆宾馆二十多年的深厚边贸能量积淀以及项目自己的稀贵特性，在周边无强势竞争敌手的情况下，未来的市场生长潜力巨大，在经历了国际金融危机及 7·5 事件的影响，边贸商圈极其市场现状也有了新的颠簸，出于对市场需求现状的斟酌考量，蓄势已久的能量不可一次释放，“物以稀为贵”，如果将 600 间商铺一次性推向市场，存在许多不可控的风险：1 1、难以包管产物因稀贵而以高端高价定位。2 2、难以包管产物热销抢手的势气。3 3、难以一次性占据边贸市场的边贸中高端客户。

瑞达•边疆世贸中心开盘入市的时机、营销节奏的掌握成为项目成败的要害。国际化边贸综合体的定位以及新疆首产业权式边贸商铺是项目天赋稀贵的自身优势，项目占据绝版地段，拥有深厚的外贸商圈积淀是不可复制的资源优势，基于以上阐发，瑞达•边疆世贸中心将“反其道而行”，采取“惜售捂盘”的营销战略将产物分阶段分批次的推向市场，充实利用项目的自身优势，整合项目的资源优势，不绝挖掘项目的稀贵代价，不绝升华项目的未来升值潜力，在产物每次推出即造成“求过于供”的市场态势下，充实占领市场主动性，绑架房价，针对边贸商圈的中高端商户酝酿一场分批着陆的财产风暴。

惜售捂盘”营销战略的乐成操纵必将促使项目的利益最大化：1、分批分次销售可凭据入市产物的市场反响实时调解代价，规避了商户因抵抗心态而引发“团体张望、产物滞销”的市场风险，在有效控制销量的情况下确保代价稳中有升，使项目的风险性低落。2、首批入市即针对边贸商圈的顶尖大户展开攻势，通过高端商户的入驻乐成确立瑞达•边疆世贸中心国际化边贸综合体的高端定位，后期分批吸纳中高端优质商户入驻，以占据边贸市场的所有中高端边贸商户的团体影响力提升项目自身的代价，同时提升了新疆核心边贸商圈的整体升值潜力。3、瑞达•边疆世贸中心以边疆宾馆二十多年的深厚边贸商业积淀和富厚的边贸运营经验为底子，通过国际化边贸商务综合体的定位，择优而取，吸引中高端优质商户的入驻将对项目未来的乐成运营起到举足轻重的作用。

应对战略要害词：借力借势，高调入市，不绝提炼代价，增强信心

1、如何制造入市限量推出 “求过于供”的市场局面，以凸显项目的稀缺性和自己的代价？包管差别的营销阶段有足够的优质、抢手铺位推出，并使难销铺位提前消化。2010 年营销预计分三批入市，为了到达“惜售捂盘”的目的，需要制造每一次入市都由于“限量供给”而“哄抢一空”的局面。

原则一：认购、开盘期间限量推出铺位，开盘当日即引起抢铺的火爆局面。

原则二：预留足够的优质铺位，分批推出，确保每次入市均会引发一次抢铺热潮。

原则三：按“金角银边”原则，可预留几套“铺王之王”，采取拍卖的方法销售，以抬高代价，抹杀代价理性。

首次开盘入市营销战略：1、开盘即限量推出，锁定疆内外高端边贸商户

首批开盘入市，针对疆内外顶尖外贸商户仅推出 60 套商铺，开盘当日即引起抢铺的火爆局面新疆：40 套

北京、福建、成都：20 套 2 2、内部认购为依托，有效发动目标客户火爆抢购

为包管开盘当天的火爆认购，在首批目标客户群中——疆内外目标客户群，分地区筛选出 3—5 位内部认购客户，私下赐与这部分客户以内部认购代价销售，通过这种特殊客户在开盘当天的带头购买的行为，有效发动其他商户争相购买。3、首次认购的客户将得到以下优惠政策：

★

首批认购者将由瑞达•边疆世贸中心在中国银行做包管，得到商铺首付款 90%的高额贷款。

★

首批认购者将作为瑞达•边疆世贸中心物业公司的股东，享有充实的话语权和治理的主动性，以保障日后的运营。

首次认购的客户将以抽奖运动的形式得到以下超值优惠方案：

◆ ◆

首批认购客户可免费使用车位 1 年； ◆ ◆

酒店、娱乐休闲配套场合等所有办事配套链接与一体，首批认购客户可得到 VIP 一卡通，内有储值 5000 元，再次充值使用可享受 VIP 折扣消费。

◆ ◆

首批认购客户可在当年免费使用商业中心展示厅四次，并提供展会策划人员协助举办产物展示会。

◆ ◆

首批认购客户，由瑞达•边疆世贸中心携手中亚知名报纸，为该商户刊登告白，在中亚市场宣传推广商铺。

◆ ◆

首批认购客户可得到瑞达•边疆世贸中心商业中心的优势告白位赠送，1 年免费使用。、借力造势·借势造市 →多媒体推广组合连续熏染客户政策优惠

+ 增值优惠

= 开盘火爆抢购

介于项目为边贸商业综合体，锁定目标客户群为边贸商圈圈内人士，针对这一特殊群体，我们所有行动都似棋局博弈，每走一步，预见全盘，高调的同时，力求营造高格调，摒弃开盘入市常用的狂空乱炸式盲目推广，而是通过逐步渗透，仅与部分圈内客户产生心灵共鸣。

占位高端，形象领先；高举高打，以形象创建为总体目的，我们的推广战略不是抢夺客户，也不是单纯的储客，而是找到追求独占资源和特殊圈层的高端客户，冲动他们的心灵，展现一个超出他们期望的投资商体。

◆ 借助项目驻北京售楼处的落地创建，密切跟进北京及全国其他都市的客户签订情况，将内地边贸商户的行动转嫁为瑞达·边疆世贸中心的强势，提高项目在疆内客户心中的产物力和代价力，结合分阶段分批次限量推出战略给疆内客户造成无形的竞争压力，直接影响和熏染疆内商户下定决心，赶早行动，◆ 实时将疆内的销售情况和市场走势转到达北京等内地客户群手中，一方面可以增强他们对项目的信心，另一方面能够逐渐在内地市场形成目标客户群，提升项目稀贵的特性，以包管长期恒温的市场效应，确保“惜售捂盘”的战略能够行之有效。

第二章 2010 年营销推广阶段分别好的产物是销售乐成的底子，而精准切实的推广宣传更是不可忽视的制胜之道。

阶段性推广战略制定前提：

瑞达•边疆世贸中心在 2010 年的一切营销推广的渲染造势都是为了 “惜售捂盘”战略能够旗开得胜，逐步深入人心，实现预期营销筹划，凭据项目销售的阶段性推进战略和告白运动自身的特点，将项目的宣传推广按蓄势导入期、形象展示期、强势行销期、连续推广期四个阶段进行。

第一阶段：蓄势导入期

时间：

2010 年 3 月 1 日——3 月 15 日阶段特征：在竞争趋于白热化的商业地产市场，一个新的项目介入，市场的反响一定是非常谨慎的，结合经济大情况的走势以及市场的变革，导入期的推广事情是带有一定的试探性展开的，告白推广战略到流传手法在此阶段中对市场的反馈的敏感水平和应变能力是决定后期整个推广筹划乐成与否的要害。

推广目标：推出项目，事件炒作，引发存眷，营造势气，到达市场的预热，引发市场良性启动。

具体行动：

开盘气氛酝酿= = 舆论导向+ + 现场包装

1、以

“瑞达•边疆世贸中心牵手北京皮草协会” “北京万邦大厦 60 家皮草大户入驻瑞达•边疆世贸中心” 事件营销、新闻炒作

“全国边贸商业巨擎群聚新疆” “京城客户看好新疆边贸商圈新地标”，“福建、安徽边贸大户团体来疆探宝” „„ 此类强势商业事件为炒作点，在主流报纸媒体投放软文告白，以引发市场存眷瑞达•边疆世贸中心的动态。

2、开盘前利用软文炒作采访业内权威人士阐发商业地产房价走势，例如北京天雅等商铺代价上升阐发为开盘代价浮动做铺垫，使客户预先担当商铺抢手代价一定上升的大情况，阐发新疆边贸市场的未来生长形势可观，吸引目标客户的高度存眷，为项目的开盘入市埋下伏笔。

3、做好项目现场围挡及通道、样板间、售楼处的包装更新，营造即将开盘的浓厚气氛。

产物主要卖点提炼、办事代价体现

1、项目现场包装

商业中心七大平台目标客户群会合于

2、围挡及通道

业态漫衍

边疆宾馆周边辐射区域

3、边疆宾馆周边

金融保险箱车位等配套

4、完成户型平面图、认购条约、最新沙盘模型、展板等销售配套预备事情。

第二阶段：形象展示期

时间：2010 年 3 月 15 日——3 月 20 日阶段特征：经过前提的宣导试探，项目的开盘入市已“呼之欲出”，吊足了市场的胃口，此阶段将项目高调亮相，进一步刺激客户群高度存眷项目。

推广目标：进一步明晰项目的高端定位及鲜明的形象，为第一轮火爆抢铺的热潮做好蓄势渲染。

具体行动：

1、针对商户春节往返期，在航空杂志上宣布业内人士阐发阐发新疆边贸市场的未来生长形势可观，吸引目标客户的高度存眷，为项目的开盘入市埋下伏笔。

2、围绕开盘主题，在乌市主干道选择显眼户外告白牌渲染浓烈的开盘气氛。

3、以项目的核心代价支撑项目的稀缺性，以软文、新闻通稿形式宣传瑞达·边疆世贸中心与百富餐饮、大型

物流、通关、报检公司、银行签约，以不绝实现允许的事实增强客户对项目的信心。

卖点提炼：＊大型通关、报关、边检、国际物流

推广形式：报广

主标：

一体化边贸商务流通方法

轻松做边贸总裁

副标：

国际大型品牌物流公司与瑞达•边疆世贸中心形成战略联盟

随文：

瑞达•边疆世贸中心的问世，创领了一个外贸新时代的到来，一个俯瞰外贸商圈的顶峰，给真正渴望逾越边贸财产梦想的人一个崭新的边贸生长平台。

瑞达•边疆世贸中心以行动印证实力，业已与国际品牌物流公司正式签约，形成强势战略联盟，边贸商户在瑞达•边疆世贸中心进出口商务办事平台，将从容享受一站式商务流通方法，轻松做边贸总裁！

第三阶段：强势行销期1、银行金融

推广形式：软文炒作

主标：办事创新，代价来自对需求的洞察

副标：

—— 瑞达•边疆世贸中心业已与中国银行正式签约

内文：

瑞达•边疆世贸中心从商家的切实需求入手，业已与中国银行正式签约形成办事联盟，携力打造全国首个边贸市场金融保管业务，为每户商铺配备专属金融保险箱，随时为商户提供各项金融保管、增值办事，真正体现了国际化边贸商务生意业务办事平台的精细化、人性化。„„详略2、、大型餐饮

推广形式：软文炒作

主标：边贸休闲商务平台

餐饮、娱乐、商旅一站尽享

副标：

—— 瑞达•边疆世贸中心吸引新疆著名餐饮百富烤霸入驻

3、„„

紧抓每一个可作事件营销的项目契合点，以具有说服力的事实支撑项目的稀贵特性，提升项目的美誉度，增强投资者对项目的信心。

时间：2010 年 3 月 20 日——4 月 10 日阶段特征：前期系列造势铺垫已到达预期的市场高度存眷，引发了消费者的购买欲望。

推广目标：借盛大的开盘运动完成从良好的市场预热期到销售实效的转化，实现首期预定销售目标。

具体行动：

1、乐成举办开盘运动。

2、为开盘后的强势行销展开系列软文炒作——开盘现场火爆抢铺的新闻报道。

第四阶段：连续推广期

时间：2010 年 5 月——10 月阶段特征：树立了良好的市场形象，通过项目卖点的充实渲染，成熟期的到来已是“弓成满月，引而待发”，进行北京方面的最新进展炒作，连续熏染市场，进一步提升项目的代价。

推广目标：依据项目占据市场的现状，进一步扩大项目的知名度，深度挖掘项目的升值潜力，将北京方面的项目销售情况以报广形式定期投放市场，给张望客户造成压力，掌握消费者“买涨不买跌”的心理，确保商铺的连续热销。

具体行动：

1、组织北京等异地客户来疆考察，制造具有存眷点的新闻事件，连续进行新闻炒作。

2、针对银行系统 VIP 客户进行点对点的有效信息通报。

3、机场高速路的路牌告白投放。

第三章 2010 年营销推广执行开盘媒体组合战略

◆ 以精确媒体为主（高端媒体、有效通报）

◆ 以大众媒体为辅，选择受存眷率最高的主流媒体 ◆ 专业媒体创建项目的业界形象开盘运动策划执行发起

 要有吸引人们注意力的亮点，足以引起全城瞩目的亮点：、开盘前户外告白牌在项目开盘前 10 天，即 2010 年 3 月 10 日起，户外告白牌安装完成后，先用赤色幕布将告白牌整体遮住，形成强

烈的视觉打击力，给观者制造悬念，引发高度存眷，制造新闻热点，开盘前两天，揭开赤色幕布，开盘告白牌亮相，新闻报道配合炒作，瑞达·边疆世贸中心盛大开幕。、开盘 “ 砸金蛋赢大奖 ” 运动发起在开盘当天，针对 40 位签约客户，举办 “砸金蛋赢大奖”运动，针对前面的捆绑增值 5 套优惠方案，设置五种奖项，40 颗金蛋均有超值大奖，40 位客户均可享受到超值的惊喜优惠奖项。

特等奖名

代价（）元终身免费使用专属车位 1 个代价一等奖：2 名

代价（）元 VIP 金卡 1 张，内有充值现金 8888 元，终身享受配套办事的 8.8 折优惠。

二等奖：3 名

代价（）元专属金融保险箱 1 个，终身使用免费三等奖：6 名

代价（）元免费使用商业中心展示厅四次，并提供展会策划人员协助举办产物展示会。

幸运奖：30 名代价（）元瑞达·边疆世贸中心商业中心优势告白位 4、开盘启动仪式三套方案方案一：“黄金罐稀贵，好风水招财”

在开盘前传出消息瑞达·边疆世贸中心要在项目中心埋下 10 公斤的黄金发达罐的消息，引发话题，让大众口口相传。开盘当天，请风水大家在现场举行埋坛开盘仪式，真正将 10 公斤镀金金罐埋于地中，取发达、祥瑞之意，制造事件营销，提升项目知名度的同时，给商户增强投资信心。

方案三：“启动财产航向，引领边贸未来”

在开盘当天使用特制船舵揭幕器，启动项目，寓意项目的国际化边贸综合体界说将左右边贸未来，引领边贸财产的新航向。

：

方案三：

“ 边贸能量场，财产一触即发 ”

开盘启动仪式使用特制能量球，瑞达所涉及地区的经纬线均为电子镭射光，用手触摸能量球，马上散发耀眼光芒，并陪同出现“瑞达·边疆世贸中心”字样的激光字。

运动主题：、比肩北京天雅，引领边贸未来 2、风云际会财产汇聚 3、亲历边贸生长见证明日繁华、边贸正中心延安路新地标 5、力铸最优国际化边贸综合体，引领边贸新航向 „„再议待定配套包装方案 1、区域包装（（1））

户外告白牌位置：延安路及边疆宾馆旁设立告白牌选择理由：车流量大，目标客户群会合，利于项目信息流传内容设置：

比肩北京天雅，引领边贸未来销售热线售楼中心地点

（（2））

项目现场导示牌数量：交错路口各一块

选择理由：充实展示项目的地理位置优势内容设置：

边贸财产，向左照旧向右，仅在于您的选择！

销售热线售楼中心地点

（（3））

灯箱告白位置：本项目现场主干道交汇处建立高架灯灯箱选择理由：全方位利用项目周边适合的告白资源内容设置：

新疆边贸财产圈新地标 ——瑞达·边疆世贸中心销售热线售楼中心地点

（（4））

路灯挂旗数量：整条街的路干挂旗，营造浓烈的现场气氛

内容设置：

瑞达·边疆世贸中心 —— 比肩北京天雅，引领边贸未来销售热线售楼中心地点

2、项目现场包装 5 月前完成对项目楼体外立面的包装，摒弃大块喷绘包装的方法。

采取简约、大气的楼体外立面包装吸引消费者的眼球，在项目正式亮相前在消费者的脑海中留下深刻的印象。（参照深圳会展中心后侧修建的包装气势派头）

部分文案构思参考：

风云际会

财产汇聚

瑞达• • 边疆世贸中心

今日开盘 ○

同样的先行，差别的时代，同样的惊叹！

同样的理想

差别的轨迹

同样的目标承前启后的创新，大海只是一滴水，需要的不但是勇敢

天空不外是一个舞台，更得以气魄和睿智

没有什么，比人的心更大。

瑞达·边疆世贸中心，如果你的胸怀，执掌边贸生长的先锋旗帜，包涵天下，在一片边贸能量汇聚的财产地，世界其实可以更小引领一个新时代的到来。

瑞达•边疆世贸中心，向国际化边贸综合体致敬！

总有一种精神，引领着时代！

谋在心，行于动！

天地因理想而辽阔

并非所有目光都望向其他偏向！

历练只是一定

我们应有更高视野，瑞达•边疆世贸中心，万人瞩目，掘金之地，从来只在边贸商圈核心流传，延安路 28 号——瑞达·边疆世贸中心以高瞻远瞩的精神引领边贸商圈的新风向！

边贸财产能量场，吸引预见未来的目光。

收支这扇门的人，都正影响着边贸核心商圈的未来。

胜利者的姿态征服者的偏向

不需要在意被影响，要害是被怎样的人影响。

世界上有两小我私家让渴望征服的人惊羡，就像这扇门，每个收支其中的人，都优先享有边贸核心商圈的天赋资源，一个登上了 •珠穆朗玛峰„„ 在此所作的每一个抉择，随时可能改变你的人生。

另一个晋身瑞达•边疆世贸中心

篇2：开盘活动执行案

1、活动主题：

家庭明星运动会（由XX楼盘最终审定）

2、活动内容概述：

此次活动围绕运动、娱乐为主题，设置丰富的游戏活动内容，以及轻松、前卫的娱乐环境。使此次开盘活动在轻松愉悦的气氛；温暖甜美的春日中进行。

首先，为了渲染浓烈的喜庆

气氛，我们将在大厅外设印有活动主题的拱门一个、空飘四个、献花篮六对、红地毯以及礼仪小姐四人以迎接宾客的到来。进入大厅，由工作人员（房产公司）对来宾进行接待、讲解。我们将为大厅装饰金色围布增添气氛，设礼仪小姐二人进行人员疏散、活动讲解及辅助工作。

在大厅通往活动区入口处我们将设有指示牌（即活动区域分布图）一个，使宾客清清楚楚，轻轻松松的娱乐。在整个活动-http:///区域共设有空飘六个以及刀旗若干。

篮球区和足球区将是本次活动的热点之一，我们将在这两个区域各设主持人一名、礼仪小姐二人、球童二人。两名主持人将以“现场直播”的方式对两个区域内的比赛情况第一时间报告给在场的宾客，我们相信以这种“现场直播”的方式和两名主持人幽默的调侃会使活动在愉悦的气氛中进行并且可以更多地吸引大厅内的宾客来到活动场地，避免发生大厅拥挤的情况。并且每整点由主持人对部分获大奖嘉宾在舞台颁发奖品、对其进行采访，让嘉宾发表获奖感言，增添游戏可玩性。另外，在两个比赛场地各设活动参加方法和奖项设置的指示牌各一个，以减少语言沟通带来的误解和工作人员的劳动强度。

网球表演区除了四名选手外设球童一名，用于与宾客沟通，使宾客可以参加到其中来，与选手切磋球艺、体验乐趣。

乐队设在舞台区，作为整场活动的背景音乐，不但演奏前卫乐曲，也可以和宾客互动K歌，增添可玩性，调动无参赛资格的宾客的气氛。

活动的另一个热点将是免费冷餐，我们设有礼仪小姐二人维持现场秩序（因考虑宾客感受，建议使用礼仪小姐，不使用保安）。

活动区北部为样板间，宾客可随意观看（房产公司工作人员）。让看房、娱乐、运动结合在一起。

3、活动时间：

-------年--月---日9：00——17:00

4、活动地点：

房产公司销售中心大厅、运动场

5、活动参与人员：

来访客户及全体业主

心海假日全体工作人员

精艺堂全体工作人员

6、奖项安排：

(由心海假日)

7、现场环境布置：

8、活动准备时间推进表：（后附）

9、活动预算：（后附）

10、我们需要您提供：

A：--月--日前您需要对我们的细化方案及预算进行审核并给予确认，双方签订合同。

B：--月--日前您需要确定现场的分布图、游戏奖项的设置、足球门改造喷绘画面的内容、球童服装印刷字的内容以及条幅和献花篮的内容，以便于我们开始制作。

C：--月--日您需要对我们的准备工作进行检验。

篇3：金牌案场——从执行力到驱动力

重要性之一,在于案场要实现临门一脚、去化回款的任务。如今每一个客户都来之不易,好的销售团队能实现最大化的转化率和销售指标。在如今总体供过于求、产品差异性不大、策划概念式微的时代,案场销售团队的战斗力可能直接决定项目营销的成败。

案场做转化的任务始终未变,营销对案场执行力的要求也是永无止境的。但在今天,仅用客户转化来定义案场是不够的,案场管理也不仅仅是强调执行力那么简单。所谓互联网思维,本质上是用户思维,互联网时代所倡导的扁平化管理,就是把指挥部设置在听得到炮火的地方,让最贴近客户的人来主导决策。这种思维体现在房地产营销上,就是要把销售案场从原来整个营销链条的执行末梢,改变为营销体系的引擎;对案场的要求从原来主要强调执行力,改变为同时要求驱动力。

我们习惯的营销是自上而下的决策模式,领导拍板、下面人干活。可以说策略是灵魂、是大脑,案场销售只是手脚,策略与销售脱节的现象时有发生。但在营销越来越要求灵活快速的环境下,销售案场作为营销体系的前沿阵地和情报哨所,是所有战事信息的入口,这个行动的手脚需要和决策大脑合一。具体来说,销售案场对整个营销体系的驱动至少有以下三个方面。

首先,销售策略必须基于销售一线做出。价格、推案、促销和团队配置奖惩,必须基于精细化的案场数据,销售队伍对客户的把握度至关重要。这一点,无需赘述。

其次,推广召集策略也应由案场驱动。以前推广和销售基本是两条线,推广负责影响力和来访量,销售负责转化。这种分工方向上没错,但在营销越来越精细的要求下,泛泛的影响力和兑水的来访量意义不大,“不以来访量为目的的策划都是耍流氓,不以成交为目的来访也是耍流氓”。竞争环境越来越复杂,营销反而要更简单。除了企业和项目大品牌的树立,销售过程中推广召集强调的是务实高效,以带来有效客户为终极目标。这时候,案场不仅仅是向企划提供一张来电来访统计EXCEL表那么简单,而是要深入地了解客户信息,包括客户画像、分布地图和购房心理,并形成精细的数据分析,用来策应推广和渠道。

最后,案场还应该能够驱动产品策划。房地产营销,产品无疑是第一位的。现在产品一般由设计部基于市场部的调研报告完成,这种报告往往具有滞后性、样本量小且随机的特点。而案场每天接触到大量鲜活的客户,能够及时获得最真实的客户反馈,也能最早感知市场的温度变化,案场反馈的信息应当成为产品设计的理性依据和灵感来源。

如果从上述三个方面重新定位销售案场,我们的案场团队会肩负不一样的使命。我们的案场不应是简单地执行上级定的方案,不仅仅是接待客户完成销售,而是以销售指标为导向,以客户为中心,拉动整个销售体系。销售案场扛着最终的指标,就必须向整个营销链条传输决策信息,就应该大胆向营销体系提要求、给建议。所谓金牌案场,不仅是卖房子执行力强,而是通过案场这个引擎拉动整个营销体系向销售目标冲。只盯着案场的一亩三分地,把销售遇到的问题推诿给推广、工程乃至产品,并不足以成为一个金牌的案场经理。

篇4：浅析案外人执行异议之诉

关键词：执行异议；案外人执行异议之诉；司法解释

民事诉讼法和民诉法解释中有关执行异议之诉的规定是对民事执行救济制度的很大完善，可以看做是执行立法史上的里程碑，指导并规范着今后更为文明的执行工作。案外人执行异议之诉作为执行异议的一种正当性保障的救济方法，发生在民事执行环节中，是一项特殊的民事诉讼制度。具体是指在有关权利主体提出执行异议，经受理的执行法院进行初步审查和处理作出裁定后，案外人对执行异议裁定不服，请求执行法院通过审判程序解决争议而提出起的诉讼。将执行异议之诉明确规定下来，由最初的一元的实施程序，变为二元的实施、审查程序，使执行救济制度的构建更加完善。

一、执行异议之诉的性质定位

（1）案外人执行异议之诉的目的。案外人执行异议之诉的提起，是由于案外人对执行标的享有并且法院的执行行为妨害了其享有的实体权益。在某些情况下法院只需要根据异议之诉，作出禁止强制执行的决定即可，并不需要进一步作出执行标的实体权利归属的判决。因此，在执行过程中，若要排除法院对执行标的的执行，案外人只能通过提起异议之诉达到目的，其他诸如确权诉讼等均不能实现这一目的。所以，案外人执行异议之诉的目的应为请求法院排除对特定执行标的的执行行为。

（2）案外人执行异议之诉的性质定位。目前学界对于执行异议之诉的性质大致有形成之诉说、确认之诉说、给付之诉说、救济之诉说等。笔者赞同将其定位为形成之诉。从形成之诉的基本功能来看，是要变更或消灭既存的法律关系，从其裁判效果来看，是改变或消灭原法律关系的内容，追求的是实体法上的一种“形成效果”。案外人执行异议之诉的诉的目的是排除对某财产的执行行为，若将该诉理解为给付之诉或者确认之诉，其判决效力并不能必然排除法院对执行标的物的执行行为，也不能实现诉讼的目的。由此可见，执行异议之诉所追求的效果是程序法上的形成效果，排除法院对案外人享有权利的标的物的执行行为，从而保护案外人的实体权利。所以，其本质上是程序法上的形成之诉，这种解释更加符合案外人执行异议之诉制度的功能本源和目的。

二、关于前置程序——执行异议的问题讨论

（1）执行异议的审查方式。民诉法将执行法院对案外人异议的审查作为案外人提起异议之诉的前置程序，但是对案外人异议程序的审查形式在司法实践中一直有颇有争论。不少学者的观点认为应当采取严格的形式审查或实质审查，此观点过于片面化，会导致执行异议审查的无法达到制度设定的效果。笔者认为应将形式审查与实质审查相结合，在形式审查的基础上，适用有限的实质审查，这样既能为当事人提供充分的救济途径，也能兼顾执行程序本身的效率和效益，充分发挥该制度的积极作用。司法实践中，案外人的异议主张本身就是基于实体权利而提起，所以主要作为程序保障的案外人异议制度不可避免地要承载着一部分实体审查职能的任务。如果执行裁决部门完全采取形式审查标准，那仍旧是对标的物权属进行表面判断的简单重复，案外人异议程序也就失去了其存在的制度价值。

（2）执行异议作为前置程序是否必要。作为前置程序的执行异议审查，首要突出的特点是其程序的简单性，将其设置在前，可以先行解决一部分案外人异议问题，有利于减少当事人诉累，节约司法资源，提高执行效率。其次，若案外人不经前置程序，直接提起诉讼，则可能出现审判部门已对案外人异议进行审理，而执行机构不问甚至不知案外人异议的尴尬。再次，随着我国财产登记制度等完善，财产权属状况越发明晰，在此情形下由执行机构通过相对简单的程序对案外人异议先行审查，其难度较小且裁定迅捷，还能够起到释法、教育的效用，避免一旦表示異议就必须另行提起诉讼的呆板与繁琐。所以，执行异议制度作为前置程序是十分必要的。

三、案外人执行异议之诉起诉条件的问题分析

民诉法解释用了多达13个条文对执行异议之诉的多个方面做了详细规定。其中不乏大力完善和进步的亮点，但也有值得商榷之处。

（1）管辖法院的确定。立法规定由执行法院管辖，但执行法院受理案件后，还可能存在“委托执行”的情形。从法理上分析，受托法院的执行行为应当视为委托法院的行为，案外人应当向委托法院提出异议之诉。然而，这样对当事人和法院都会产生不便，特别是对执行处分的具体内容等难以查明。而且，受委托法院具体实施的行为，都应当是其可以自主裁定和实施的。那么，既然是受委托法院的执行行为侵害了案外人的权利，执行异议之诉也应当向该法院提起，由该法院审理并撤销执行行为才为妥当。因此，在存在委托执行的情况下，受理执行案件的法院只是行使了形式意义上的执行管辖权，而实质意义上的执行管辖权是由受托法院行使的，此时受托法院应当理解为执行法院。

（2）案外人的证明责任。立法明确规定了执行异议之诉的证明责任都是由案外人来承担。针对案外人执行异议之诉来说，将证明责任分配给案外人是无可厚非的，但为何在申请执行人提起的执行异议之诉中，案外人也承担着证明责任呢？

执行异议之诉的正是基于案外人的前置程序的裁定来处理实体权利主张，导致了执行申请人无法通过充分的前置程序维护实体权益，因此法院在作出停止强制执行裁定时再给予执行申请人提起异议之诉的机会。所以不管何类主体提起，诉讼实质上都是处理的同一诉讼标的，简单的来讲就是阻碍强制执行的措施，这符合的是案外人的利益主张，所以应当要求案外人对存在足以排除强制执行的民事权益承担证明责任，从本质上看，这仍符合证明责任的一般规律。

参考文献：

[1]杨与龄.强制执行法论[M].北京：中国政法大学出版社，2002.

[2]张卫平.案外人异议之诉[J].法学研究，2009（1）.

[3]唐力.案外人执行异议之诉的完善[J].法律实务，2014（7）.

作者简介：

篇5：“芭堤雅境”楼盘开盘活动策划案

第一部分

一、芭堤雅境项目开盘需要达到的目标 1.提高项目本身的人文价值，使楼盘增值。

2.塑造高尚高品质的形象，为芭堤雅境的后续项目开发奠定品牌基础。3.通过开盘活动为芭堤雅境销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛。

二、芭堤雅境开盘需要达到的效果

1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的客户当天前往芭堤雅境销售现场，提高登记客户的成交比例。

2.通过隆重热烈的开盘活动为芭堤雅境销售现场带来更多的客流。3.通过开盘活动，再次将珠海市购房目标客户群的注意力吸引到芭堤雅境上来，让芭堤雅境成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。

4.通过开盘活动展示芭堤雅境的建筑产品特色，特别是户型、开阔的视野、迷人的泰式风情色彩展示。增强客户信心，为芭堤雅境的销售创造有利的现场条件。

三、芭堤雅境开盘活动的核心要点

1.通过现场环境展现人文气息和异域风情为楼盘增值，是开盘准备工作的重点。

2.新颖、不落俗套是开盘活动的原则，吸引客户的注意力，一定要鲜明体现这一特点。（组织好现场的活动）

第二部分

一、开盘时间

日期：2007年7月8日

时间：10：00am——14：00pm

二、开盘地点

芭堤雅境售楼处门前空地

三、活动板块构成（一）活动板块

主题——宽世界，彩生活

核心内容：

1、开发公司领导致词

2、嘉宾致词

3、新颖剪彩

（二）活动板块二

1、泰国风情节目表演。

2、主持人组织有奖问答互动。

3、泰国风味冷餐，乐队伴奏。

四、仪式整体流程，时间安排：

07：00－09：00 所有工作人员进场。包括广告公司、开发商主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：00－09：30 来宾陆续进场。签到。来宾进入会场休息；来宾休息区乐队奏迎宾曲。09：40－10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。

10：00－10：05 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。10：08－10：13 公司总经理致欢迎词。10：13－10：18 政府领导致词。

10：18－10：28 主持人邀请剪彩嘉宾为“芭堤雅境”开盘揭幕剪彩。吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

10：32－12：30 歌曲舞蹈、有奖竞猜节目开始。

12：30－12：50 主持人宣布典礼结束，伴随乐队轻柔的音乐。冷餐由泰式礼仪小姐顶在头顶，陆续迤逦入内。

13：00—14：00 用餐完毕，来宾陆续离场。

五、会场布置（图）：

会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。

主席台：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有金色地毯，台前及左右侧有小盆景绿化。

嘉宾席：可放在剪彩区域前方空地特大帐篷内。

签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的泰式礼仪小姐。签到处设置签到处背景。礼品放置在签到处。

贵宾休息区：可放在芭堤雅境售楼处现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

创意表现一：

迎宾泰式礼仪小姐双手合十，用泰语问来宾“沙瓦立·卡”，意为您好，让来宾感受到浓浓的泰国风情。

创意表现二：

剪彩突破传统，使用“五色喜彩”代替红绸，更显精致典雅，暗合“彩生活”主题。如图：

创意表现三：

在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈的开盘气氛。

创意表现四：

风味冷餐，采用即时摆放的形式。在此之前，一排整洁的长桌上放置鲜花等物品，午餐时，鲜花撤下。伴随音乐，泰式礼仪小姐头顶托盘，成一排移步场内。吸引众人目光。

创意表现五：

充分发挥演艺公司的优势，精选调用精品节目及演艺人才，营造现场欢快热烈气氛

六、前期准备：

主持：女主持一名或男女主持搭档。

提前印刷好请柬，请柬要在典礼前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图。

提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

做好活动现场的礼品、礼品袋，提前8天办理升空气球所需的消防审批等。

七、活动执行要点说明：

来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。

停车位安排：（具体规划根据双方沟通后的具体情况参照平面图所示）

应急措施准备：音响系统：高级音响，保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦克风立式2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。准备来客胸花、剪彩用品要多点，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。

八、人员安排：

礼仪小姐8名：统一发式，统一泰式着装。

开发商工作人员；

我司工作人员；

具体操作执行时，双方将提供人员名单及不同人员分工安排。

贵宾、嘉宾、客户。

附表一：演出节目单

1、女子街舞

亮点：珠海首支女子街舞团队，获奖团队，渲染热烈气氛

2魔术表演

--白纸变钞票、空中飞牌、空袋变花、丝巾变棍亮点：邀请现场观众参与，互动神奇

3、男声独唱（两首）

4、女声独唱（两首）

5、辣妹热舞（四人组）亮点：聚集人气，气氛热烈

6、民乐坊（民乐五人组：扬琴、二胡、古筝、琵琶、笛子）亮点：获奖团队作品，效果--时尚优雅，古典而浪漫

7、泰国功夫和尚亮点：真功夫，很精彩

8、歌舞《宝贝啦啦队》 1 亮点：时尚动感，渲染热烈气氛

9、互动游戏环节（三个）

亮点：间隔安排在节目中，嘉宾或现场观众表演互动参与、搞笑气氛十足

10、有奖问答环节（间隔插入节目中）。

附表二（午餐单）

风情饰品：大型泰国龙船，摆放在食品正中；银壶，用其装特色饮料，别俱风情；碗、碟、刀、叉、勺、牙签等。

午餐特别筹划

一、午餐时分，主持人向听众传达以下信息：

l 开发商介绍（包括成立时间、企业性质、业务范围、经营理念、目标等）； l 芭堤雅境简介（重点介绍地理位置、突出风水宝地、高档住宅、居住文化等）；

l 沿途的配套设施（包括学校、幼儿园、商场、银行、书店、医院）；

l 可到达芭堤雅境的公交车和交通线路组织（重复两遍）；

二、舞台背景更换为建筑平面图，主持人采访销售负责人，向午餐中的听众传达以下信息：

l 项目总体情况：占地面积、建筑面积、总栋数、总户数、开工时间、规划完成时间等； l 基本情况：建筑面积、开工和完工时间、目前进展；

l 指出建筑设计单位和施工图纸设计单位（对设计单位作简介，突出实力雄厚）； l 技术指标：车位、绿化率；

l 由规划师介绍建筑风格（简单介绍风格的特点）； l 等等其他的„„„„

三、现场有奖问答，由主持人发问，礼仪小姐手持麦克风在台下配合，来宾回答。来宾答对时，将获得一份精美的纪念品（纪念品另拟）。具体问题举例： l 芭堤雅境的开发商是谁？

篇6：开盘执行流程

开盘策划方案

3）各岗位人员熟悉操作本岗流程，等待开盘。停车场区域保安组织客户停车，由指定停车区开始沿公路辅道停放汽车。3、9：00—9：38：（责任人：）

举行简单的开盘仪式，由地产公司领导致辞剪彩。在其等待区域将安排一系列活动以供等待客户打发时光。4、9：38：开始按流程进行客户选房（责任人：）

客户在等候区等待时，安排工作人员提醒客户准备前期的VIP卡、入会费收据、身份证原件等资料。5、9：30开始，外场工作人员

1）负责升空气球的维护、所有导视系统的维护。

责任方：

2）负责外场的督导及协调、内场的秩序及清洁。

责任人：

3）干果、水果吧台服务人员：

责任人：

在外围区域服务中，在干果摆台处摆放干果、饮料等。（随时注意食品存量，不足时应及时补充。）4）现场活动配合销售的安排有序

责任人：

6、中午12：00午餐发放及活动流程跟进 1）12：00～12：30午餐发放：将午餐（盒饭）向等候区客户进行发放。

开盘策划方案

2）在发放过程中，由保安协同向现场参观客户进行发放，注意秩序的维护。预留工作人员的午餐，并向各个岗位的工作人员发放，工作人员可进行轮流用午餐。根据天气情况，若下雨，需向客户发放雨伞。同时活动出口处摆放收集箱，向离开的客户收回伞。

7、应急措施及其他建议

1）由于项目现场场地面积有限。为了便于现场管理、交通组织。故开盘当天现场不停放任何机动车辆。停车主要考虑在项目路口旁街道（需与街道办及交警队协调辅道停车位及占道事宜）。当天停车需要通过保安引导及指示。

2）本次活动，部分活动在室外进行，天气的不可控成为影响活动开展的主要因素。查询开盘当天天气预报，为防备可能出现的下雨天气，应急预案设定如遇雨天，部分环节应做及时调整。3）销售内场和外场的主要负责人员建议每人配备一个对讲机，统一调到一个频率，可以使所有人员的沟通及信息流通非常顺畅。

二、框架时间表：

时间流程安排

07：00~07：30 全体工作人员结合点名、吃早餐 08：00前所有物料、人员到位、礼仪就位 08：00—09：00 客户签到、嘉宾媒体签到 09：00—9：38 开盘仪式

开盘策划方案

9：38—17：00 客户按顺序进行入场选房外围等候区助兴演出、客户抽奖互动

三、开盘活动具体流程

1、开盘活动当日开盘流程当天

9：00，举行简单的开盘仪式，由地产公司领导致辞剪彩。8：30~9：00 领导嘉宾到场由礼仪人员引领为其佩带胸花，并引领至休息区休息。9：00~9：10 外场音乐热场

9点锣鼓准时响起，由礼仪人员（4名）将领导从休息区邀请至舞台前嘉宾席就坐，准备正式开始。

9：10~9：20 讲解和报幕

主持人对现场需要遵守的安全事宜和选房流程进行讲解，讲解完毕后开始报幕 9：20~9：25 主持人致辞

领导嘉宾全部就坐后，开场音乐响起。主持人伴随音乐上台，介绍活动主题、内容，并简短对项目做介绍。而后依次介绍到场的公司领导。9：25~9：35 公司领导致辞

主持人邀请政府领导上台讲话，由礼仪人员引导领导上台及下场就坐。9：35~9：38 剪彩仪式

主持人邀请政府领导、公司领导以及嘉宾为项目开盘剪彩，礼仪引导剪彩嘉宾上台，由领导用剪刀剪断花球之间的红绸，与此同时，礼炮齐鸣，烟花四起。9：38 开盘仪式结束

主持人宣布开盘仪式结束、第一轮摇号开始 9：38~12：00 开盘活动摇号、选房

开盘策划方案

2、销售认购流程

客户至签到区后等待抽号——►抽到号的客户进入选房等待区（主持人摇号）——►工作人员放摇到号的客户进入选房等候区——►销售人员接待选房客户，预选房源——►客户进入内场成交区，在规定时间内引导其快速下单——►相关工作人员引导客户至签约区—►规范引导客户签订《定购协议》或者——►内、外场可售房源及时更新并唱号（内外场需紧密配合）——►已定客户到礼品区领取礼品离场（梳理现场未能选到房的客户及其它闲散人员出场），引导下一轮客户进场认购。

3、外场演出流程

9：50~10：00 表演

10：00~10：20 有奖问答及互动游戏 10：10~10：20 电声小提琴演奏 10：20~10：50 表演

10：50~11：00 演奏

11：00~11：10 有奖问答及互动游戏 11：10~11：20 演奏

11：20~11：30 表演

开盘策划方案 11：30~11：40 演奏

11：40~11：50 有奖问答及互动游戏 11：50~12：00 演奏

12：00~13：00 背景音乐播放

时间

节目流程

销售流程