房地产补充协议（通用8篇）
篇1：房地产补充协议
一、合同签订前，出卖人已向买受人明示了《商品房买卖合同》及补充协议，告知买受人所享有的各项权利义务，并按买受人要求对合同及本补充协议各条款做了明确解释，双方对各条款的意思内容理解一致。
二、本合同约定的价款仅为房款，其它税费由买受人按有关规定据实自行交纳。因买受人逾期交纳或拒绝交纳其他费用，所造成的一切后果由买受人自行承担。
三、关于按揭付款的特别约定：买受人已被告知，获取银行按揭贷款时银行将对买受人、共有人及其配偶的还款能力和信誉度进行调查，银行经审查后可能会拒绝贷款，同时提供按揭贷款的银行可能因为买受人不具备贷款资格或者国家政策改变而拒绝贷款，这种风险由买受人承担。
1、买受人应在签订《商品房买卖合同》后七日内按银行要求将按揭贷款所需资料提供给出卖人，且保证所提供资料的真实性和合法性；如逾期提交，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售。
2、买受人应在合同签订后30日内完成银行审批、抵押、放款等相关事宜，在贷款银行放款之前因政府政策调整或银行贷款条件发生变化，需买受人补充按揭贷款申请文件资料或增加首付款比例时，买受人应在出卖人通知的期限内办理，以使贷款按期到达出卖人账户，否则视为买受人违约，出卖人有权按合同第七条的约定追究买受人的违约责任；同时，若合同约定的交房日期已到，出卖人有权顺延交房，待银行贷款到达出卖人帐户后七日内交付。
3、如买受人未能获得银行贷款，买受人同意改变付款方式为现款购房并自接到出卖人通知30日内一次性补足原按揭部分的房价款，逾期支付，买受人须向出卖人按日支付应补房款额万分之三的违约金，且出卖人有权解除合同；若买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。
4、如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付出的律师费、取证费、诉讼费等相关费用。
四、合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》被解除的，买受人应支付总房款5%的违约金给出卖人，并应配合出卖人办理退房、水电气过户等相关手续，承担由此产生的一切费用。如因买受人拒绝办理退房、过户等相关手续而影响出卖人售房时，自出卖人向买受人送达催告后的次日起，买受人还应参照该房物业管理费用标准，按日双倍赔偿出卖人管理该房的损失。
出卖人应在本合同解除和买受人配合办理退房、水电气过户等相关手续完结后一个月内将买受人已支付的购房款在扣除买受人应承担的违约金和上述相关费用后，将剩余的款项返还给买受人。
五、①经协商双方同意，本合同第十一条交接中交付地点为项目案场物业管理处。②买受人应当本人携带购房合同、交款和纳税凭证、个人身份证等相关资料前来办理交房手续。买受人因故不能前来，还必须出具授权委托书和本人身份证原件，交由代理人前来办理。授权委托书应注明代理人与委托人的关系以及有无接收房屋的权限范围，代理人还应当持本人身份证件。
③双方确认，出卖人取得本合同约定有关部门出具的该房屋质量验收合格文件即视为已满足本合同约定的房屋交付条件。出卖人向买受人出示上述证明文件及提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务。验房时如发现该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人应填写维修单有权要求修补，由出卖人核实后按照实际情况和国家施工规范予以修补或合理解决，但不能作为买受人拒绝收房的抗辩理由。买受人不得以所购房
屋有国家施工规范允许范围内的正常工程误差或存在属建筑物保修范围内的质量问题为由拒绝收房，否则，视为出卖人已履行了交房义务，买受人无论是否入住均应自约定的交房日起承担该房所产生的物业管理费用。
六、买受人已知道，须依法在抵押合同签订之日起30日内向有关部门缴纳契税并对不能按时缴纳税费承担责任。
七、买受人如改变本合同上填报的地址及电话时，应书面通知出卖人。如因买受人变更通讯地址未及时通知出卖人，出卖人所发出的相关通知或函件无论是否退回均自寄出之日起的第五日视为已送达买受人。
八、买受人同意在签订本合同时和出卖人公开招投标所选定的物业管理公司签订物业管理协议，接受物业公司的统一管理。
篇2：房地产补充协议
《房地产买卖合同》补充协议
卖方：
地址：
法定代表人 ：身份证号码 ：
电话：传真：
买方：身份证号码 ：地址：联 系 电 话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，买卖双方在签订深（南）网预买字（）号《房地产买卖合同》的基础上，经协商一致，就买卖深圳市南山区“海怡东方花园”栋层号房，卖方向买方附送户外花园事宜签订本补充协议，以资共同遵行。
一、鉴于买方自愿购买“海怡东方花园”栋层号房，卖方同意附
送由于房屋造型设计形成的可利用户外花园的使用权。
二、花园面积为：平方米，结构见附图（附图为本补充协议的有效组
成部分）。
三、卖方附送花园供给买方使用，买方知悉该花园不可能获得有效产权，仅
获得该花园的合理使用权，使用年限与所购房产一致，即自该房交付之日起至2072年7月10日止。
四、卖方保证该花园在符合有关建筑法律规范要求的同时，能够被买方合理
利用，并不得就该花园与任何第三人签定与本补充合同含义一致或相似的协议或作出任何相似的承诺（行政或司法机关的命令或指令除外）；买方应合理使用花园，由于买方使用不当发生的与第三人的纠纷与卖方无关。
五、买方对花园进行任何形式的装修、绿化必须符合国家及深圳市的相关规
定，并应取得合法手续，同时征得卖方同意方可进行。买方不得对花园的结构、地面、防水层、外墙、围栏等进行改造和造成任何形式的破坏；否则，买方须对因此而产生的一切后果负责。
六、双方在执行本补充合同中发生争议时，应本着互谅互让原则协商解决。因该房屋的定价考虑了户外花园的使用权因素，在使用过程中，若因买方以外的原因造成该花园使用权终止从而导致必须解除本补充协议时，卖方将根据花园的剩余使用年限按每平方米人民币贰拾捌元陆角整（￥28.60元/平方米）的价格给买方予以补偿，双方同意不存在其他任何赔偿，此种情形的出现也不影响双方签定的《房地产买卖合同》的效力。
七、本补充协议，经与《房地产买卖合同》同时签署，并自双方签字盖章之日起生效。
八、本补充协议是《房地产买卖合同》的组成部分。
九、本补充协议一式两份，买卖双方各执一份。
卖方（签章）：买方（签章）：
篇3：房地产补充协议
人民调解是我国一项独特的法律制度,是现行调解制度的重要组成部分。我国现行调解制度主要包括三部分:一是法院调解,也称诉讼调解,是指双方当事人在人民法院的主持下自愿就民事权益的争议平等地进行协商达成协议,解决纠纷所进行的活动;二是行政调解,是指在具有调解纠纷职能的国家行政机关主持下,通过对双方当事人的说服与劝导,促使双方当事人平等协商达成协议,解决有关争议的活动;三是人民调解,是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法,促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议,解决民间纠纷的活动。人民调解、行政调解与法院调解相比,属于诉讼外调解。
人民调解协议主要是指发生民事纠纷的双方当事人在第三方人民调解委员会的主持下,本着平等、自愿的原则,为解决民事纠纷而达成的具有民事权利义务内容,并由各方当事人签名、盖章或者按指印,人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章的书面协议。根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》和《人民调解工作若干规定》的规定,“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容,并由双方当事人签字或者盖章的调解协议,具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除调解协议”。这就对人民调解协议性质进行了界定,即符合一定条件的人民调解协议具备民事合同性质。
根据《人民调解工作若干规定》第5条、第35条规定,人民调解协议要具备民事合同性质,应当符合下列条件:1.经人民调解委员会主持达成的调解协议;2.具有民事权利义务内容;3.采取书面形式;4.双方当事人签名、人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章。符合上述四项条件下的人民调解协议就具备了民事合同性质。民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此,凡是在民事主体之间就财产利益或者某些身份利益所自愿达成的协议,均属民事合同。当事人在合同订立过程中所采用的不同协商方式,不能改变民事合同本身的性质。人民调解协议无论是设定当事人之间的民事权利义务关系或者是变更当事人之间既存的民事权利义务关系,或者是终止当事人之间既存的民事权利义务关系,均不影响其民事合同的性质。既然人民调解协议具有民事合同性质,当事人就应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除调解协议。当事人一方不愿履行人民调解协议,另一方向人民法院起诉的,人民法院将依法审查人民调解协议的效力。
二、人民调解协议的效力
人民调解协议的效力是建立在有效的调解协议基础之上。何为有效的人民调解协议?根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第4条,需符合三个实质要件:一是当事人具有完全民事行为能力,即当事人具有能够独立实施任何民事法律行为的资格;二是意思表示真实,调解协议正确反映当事人的意志,并非因重大误解、欺诈、胁迫或者乘人之危订立的调解协议或者订立调解协议时显失公平的;三是不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。
人民调解委员会主持下达成的调解协议,它的性质是群众自治组织的调解文书,具有合同性质的法律效力,但不等于强制执行力。调解协议主要靠当事人的诚信自觉履行,只有经过人民法院确认的调解协议,才具有法律强制执行力。人民调解协议的法律效力主要表现为以下几点。
1.人民调解协议具有法律约束力
人民调解协议对矛盾纠纷争议事项的调解结论是依照法律规定和社会道德规范作出的。为了引导公民在自愿的基础上慎重地处分权利,使调解协议得到有效履行,《人民调解法》第31条规定,经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。这一规定,明确了人民调解协议在法律上的约束效力,履行调解协议不仅是当事人的道德义务,而且是法定义务。同时,《人民调解法》要求人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督,督促当事人履行约定的义务。
2.人民调解协议具有证据的证明力
这主要是针对一方不履行人民调解协议,另一方提起诉讼或申请人民调解协议司法确认时,人民调解协议可以作为证据采纳。人民调解协议具有民事合同性质,民事合同在人民法院的证据种属上归类于书证。当事人一方向人民法院起诉,请求对方当事人履行调解协议的,人民调解协议是本诉的证据。当事人一方以原纠纷向人民法院起诉,对方当事人以调解协议抗辩的,人民调解协议是反驳证据。当事人一方以原纠纷向人民法院起诉,对方当事人以调解协议书为据提起反诉的,人民调解协议是反诉证据。
3.人民调解协议可申请司法确认
根据《人民调解法》第33条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,双方当事人认为有必要的,可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认,人民法院应当及时对调解协议进行审查,依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效,一方当事人拒绝履行或者未全部履行的,对方当事人可以向人民法院申请强制执行。人民法院依法确认调解协议无效的,当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议,也可以向人民法院提起诉讼。
人民调解协议虽然也具有一定的群众权威性和社会约束力,但是却不具有不可争议的国家权威性和强制执行力。因此,任何一方反悔,对协议的合法性、公正性与可行性提出质疑,法律上都不是禁止的。
三、人民调解协议在房地产登记中的应用
1.申请房地产登记的主体是人民调解协议双方当事人
人民调解协议是具有法律约束力且一般具有民事合同性质的书面协议。目前,当事人之间的社会矛盾和纠纷通过人民调解手段化解的,与日俱增。根据人民调解协议的法律特性,当事人是可凭人民调解协议作为权利来源证明文件申请房地产登记的。登记机构办理此类房地产登记时,应要求调解协议双方当事人共同申请,不能由一方当事人申请。因为人民调解协议毕竟不是人民法院、仲裁委员会等有权部门出具的生效法律文书,不适用单方申请情形。
2.人民调解协议作为房屋权利来源证明的登记条件
(1)人民调解协议签章应完整。人民调解协议上双方当事人、人民调解员应签名,并加盖人民调解委员会印章。
(2)签订人民调解协议的主体应适格。签订人民调解协议的当事人应具备完全民事行为能力。人民调解委员会的设立必须符合《人民调解法》的规定。人民调解委员会设立主要有三种形式:村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会;企业事业单位根据需要设立人民调解委员会;乡镇、街道以及社会团体或者其他组织根据需要参照《人民调解法》设立人民调解委员会。
(3)人民调解协议所涉房地产合法。登记房地产合法性表现在该房地产是否经有权部门批准建造、是否可自由流通、权利是否受到法律法规政策限制等三方面。
(4)人民调解协议内容符合法律规定。人民调解协议内容应符合法律规定,不得出现其无权认定和协议的事项。如对有关当事人的民事行为能力的认定,笔者曾遇到一起人民调解协议认定张某某为限制民事行为能力人的精神病人,并将张某某的房地产转让给另一方当事人。根据《民法通则》第19规定,只有人民法院才有资格宣告精神病人为无民事行为能力、限制民事行为能力人。
3.不符合登记条件的人民调解协议处理建议
(1)单方凭人民调解协议申请房地产登记。登记机构遇到比较常见的情形是当事人认为人民调解协议是经过人民调解委员会盖章确认的,是一种生效的法律文书,可以参照《房屋登记办法》第12条“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”的情形,单方办理房地产登记。其实,当事人的这种认识是有误的。从本文对人民调解协议性质、效力的分析可以看出,人民调解协议只是一种特殊的民事合同,不能等同于人民法院、仲裁委员会的生效法律文书,应参照一般的房地产民事合同如买卖、赠与、交换、抵押等合同处理,由双方当事人共同申请房地产登记。若双方当事人根据《人民调解法》、《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》,在人民调解协议生效之日起30日内共同向人民调解委员会所在地基层法院申请确认调解协议的效力,且人民法院确认调解协议有效的,可单方申请房地产登记。因为,经人民法院司法确认有效的人民调解协议可与法院判决书一样具备强制执行效力。对于单方凭人民调解协议申请房地产登记的,除按正常的房地产登记提交申请材料外,还需人民法院出具的人民调解协议确认决定书。
另外,有些房屋继承、受遗赠纠纷通过人民调解达成协议的,可否参照经过公证的继承、受遗赠,由单方申请房地产登记呢?笔者认为,法律并未赋予人民调解协议具有公证效力,就不能将其作为公证文书对待,因此,当事人也就不能凭人民调解协议单方申请房地产登记。
(2)人民调解协议有超越调解范围的内容。在实践中笔者发现,有的调解协议中会出现对有关当事人的民事行为能力、身份关系、收养关系、婚姻关系等事项的认定,如认定房屋所有权人系无民事行为能力的精神病人,认定当事人之间为养父子关系或夫妻关系等。这些内容都是人民调解协议无法认定的事项。如果人民调解协议出现上述内容的认定,却无法提供有关部门的认定依据,登记机构就不能办理房地产登记,而应告知当事人通过向有关部门认定相关事项。如民事行为能力认定可通过人民法院宣告,收养、婚姻关系可向民政部门确认。
篇4：购房补充协议该怎么签
原本，开发商通常都是使用《商品房买卖合同》示范文本的，正式合同无法修改，但是购房者却可以通过签署补充协议，来保障自己的权益。然而如何签订补充协议才更为有效，不会让其反而成了开发商乱开霸王条款的便利工具呢？我们在购房前就必须先弄清补充协议该怎么审、怎么签。
买卖合同成摆设
去年，李先生看中了一套商品房，并缴纳了认购款和定金。今年3月，他到售楼处签订正式购房合同时，却发现之前广告宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间。不仅如此，在签订《商品房买卖合同》时，开发商还要求所有购房者必须再签一份补充协议，且该补充协议是事先打印好的格式合同，其中有许多内容与主合同相违背。李先生发现，不少条款都是开发商强行约定的，如 “甲方（开发商）自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。”
除此之外，李先生还发现补充协议中有多项内容明显与主合同原内容违背，大量免去了开发商本应有的责任和义务。“这哪是补充协议，根本是本末倒置。”更让李先生无法接受的是，他在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商却称，可以退房，但先前交付的认购款和定金不能退还。之后，他向多个部门反映都没有结果，而开发商也只是口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但表示签补充协议没有商量的余地。
先防霸王条款
记者了解到，目前全国各地因补充协议所造成的购房纠纷日益增多。虽然补充协议原是为了完善标准合同，但现在则往往成为开发商的霸王条款，消费者基本上没有商量的余地。
按理，补充协议应由双方共同协商签订，如果消费者认为有关约定不合理，可以提出来进行修改，如果因补充协议产生分歧，消费者可提出退房并退回认购款和定金。法律人士也指出，合同双方的权利和义务应当是对等的，李先生所遇到的补充协议却强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者权利。而其有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款。
另外，补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。同时，补充协议一旦签署也就具有了法律效力，因此对于这类明显的霸王条款、无效条款，购房者还是要从一开始就据理力争，防止交了钱、付了款之后才发现利益受损。
遵循三大原则
其实，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。对于补充协议，购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商，并遵循三大原则：
一是细致。首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑；其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确；最后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。
二是违约责任。订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。
三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。
细数八个问题
另外，对于许多购房合同所没有提到的细节问题和容易出现纠纷的部分，购房者则要仔细罗列，具体则可以重点关注以下八个问题：
1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。
3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。
4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。
篇5：房地产合作开发补充协议
甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）为进一步明确责任，完善《房地产合作开发协议》的有关事宜，保障双方的利益，保证工程的顺利进行，根据市场机制调整双方的权利和义务，鼓励施工企业开展技术创新，节约费用。按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平、互利和诚实信用的基础上，双方达成如下协议并承诺将严格遵守本协议规定。
一、工程名称
1.1
1.2
二、工程范围
2.1一标段：6、8、10号办公楼及所在范围的商业裙房、地下车库；
2.2二标段：7、9、11号办公楼及所在范围内的商业裙房、地下车库，与一标段分界线为地上临10号楼裙房变形缝、地下车库临一标段楼体地下通道西边线；
2.3三标段：
1、3号科研办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库，与二标段分界线为地上临3号楼裙房变形缝、地
下车库临3号楼地下通道东边线；
2.4四标段：
2、5号科研办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库；
2.5五标段：12、15、16号办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库；与四标段分界线为地上临5号楼裙房变形缝、地下车库临5号楼地下通道西边线；
三、乙方支付甲方费用范围
3.1甲方开发前期准备费用（含项目土地费用、独立费、勘测设计费、施工许可、报批报建、临时用电、临时用水、临时设施费用及相关手续的费用）；
3.2由甲方组织施工的小区公共设施（含室外给排水、采暖、燃气、室外电气及高低压设备、新建开闭所、室外智能化系统等）工程费；
3.3由甲方组织施工的园林环境费（含绿化建设费、道路广场建造费、室外照明及其他零星设施）；
3.4开发间接费，包括工程监理费、竣工结算编审费、施工图审查费等；
3.5财务费用
3.6以上五项费用按总建筑面积705元/㎡记取；
3.7建设单位管理费以合作工程总造价的3%记取。
3.8乙方应支付甲方费用为3.6、3.7两项费用之和。
四、项目开发建设管理
4.1乙方必须无条件服从甲方的统筹管理；
4.2所有工程项目必须依法进行招投标方可进行施工。为确保园区外部形象统一、所用材料、颜色及施工工艺统一，裙房外立面石材工程、楼体玻璃幕墙工程，由甲方统一招标、统一施工，乙方负担所属标段内以上两项工程招标至施工结算所有费用；电梯工程、消防工程也由甲方统一组织招标，乙方负担招标至施工结算所有费用；
4.3甲方向乙方派驻现场管理人员1-2名，代表甲方对相应项目进行监管、协调，乙方应提供相应的办公用房及办公设施；
4.4乙方必须按期完成依据进度目标制定的形象进度计划；
4.5乙方应按照实际发放农民工工资，严禁出现年终农民工讨要工资闹事、投诉等恶性事件。
五、销售
5.1甲乙双方共同销售，销售费用由乙方承担；
5.2销售价格定位必须依据实际发生成本、合理利润及增值空间进行定价；且应满足甲方为园区企业服务的宗旨，确保园区企业购买楼盘价位统一、定位最低；
5.3明确财务目标和市场销售目标（具体标准由甲乙双方协商制定）；
5.4目标市场：郑州电子电器产业园园区企业及个人；相关
配套服务企业、服务行业及个人；
5.5广告宣传：根据市场定位的目标市场，大力宣传低价位、高舒适的特点。此项费用由乙方承担，双方共同操作；
5.5未尽事宜依据甲乙双方另行订立的销售协议处理。
六、利润分配
6.1利润分配原则是根据甲乙双方出资比例进行利润分配；
6.2乙方可以商业房产（房产定价依据政府权威估价机构估算的房产价格、经甲乙双方确定认可）计价冲抵应付甲方费用；相应房产销售利润归甲方所有；
6.3依据郑州高新区土地及房地产年增值幅度8%，建设周期暂定二年，乙方应支付甲方所属项目总投资额的16%增值补贴。
七、违约责任
7.1合作开发协议约定的违约责任；
7.2乙方未按总进度要求完成形象进度，应向甲方支付该阶段总投资额5%的违约金；因甲方原因造成的甲方应向乙方支付相应的违约金；
八、适用法律及争议解决
8.1依据合作开发协议约定。
九、其它
9.1本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效，协议生效后，未经另一方许可，任何一方
不得向外公开本协议内容。
9.2补充协议与合作开发协议具有同等效力。
甲方：（法人签字）
年月日
篇6：房地产买卖中介合同之补充协议
本补充约定与《房地产买卖中介合同》具有同等法律效力，具体如下：
一、税费约定：
1、办理甲方房产证、土地证产生的税费由
2、办理该笔交易产生的一切税费由
二、付款方式与交易过户约定：
1、乙方于年月日支付甲方定金计人民币）；
2、乙方于年月（¥），并于当日办理交易过户之交件手续；需用该笔款项解押的，当日办理贷款还清手续，甲方需在通知拿解押注销材料后的3个工作日内办妥解押注销手续并与乙方办理交易过户之交件手续；
3、不申请按揭贷款时，乙方于年支付甲方第二笔房款计人民币元整（¥）；
4、乙方符合贷款条件并向银行申请贷款时，须于年日前提交所有办理贷款需要之材料并签署相应文件，乙方拟向银行贷款元整（¥）作为部分房款支付给甲方，并承诺贷款不足部分用现金补齐，贷款方式为；
5、甲方同意乙方保留尾款计人民币元整（¥于交接房屋当日付清；
6、乙方不按上述约定支付房款拖延超过10天的，视作乙方违约，乙方承担违约责任并支付中介方服务费（合同成交价格*2.4%）；
三、交房及附属设施约定：
1、甲方须于年月
2、甲方同意与月日前交接房屋给乙方使用，甲方承担房屋交割前的相关水、电、气、数字电视、物管、车位、电话、宽带等相关费用，并保留相应的缴费凭证；
3、甲方随同房屋一并转让给乙方的设施有： ；
4、甲方不按约定配合乙方办理交易过户手续、贷款手续或不履行交房约定的，视作甲方违约，甲方承担违约责任并支付中介方服务费（合同成交价格*2.4%）；
四、关于交易前房屋权利的约定：
1、签订本合同前，如果该房屋处于出租状态，甲方承诺已获得承租人放弃优先购买权的书面承诺，否则承担由此造成的一切后果；
2、签订本合同前，如果该房屋处于抵押状态，甲乙双方商定采取下面 a、甲方自行筹钱办妥解押注销手续
b、用乙方的首付款办理解押注销手续，乙方首付款不足部分，由甲方自行筹钱解决； c、其他方式：
五、合同解除和撤销交易过户的约定：
1、因国家政策的变动或自然灾害等不可抗力导致本合同不能继续履行时，合同解除，三方互不追究任何责任；
2、因非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除需承担应有的违约责任外，还需承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担中介方服务费（合同成交价格*2.4%）；
六、其他约定：。
甲方：乙方：丙方（签章）：
篇7：房地产补充协议
特别提示
为确保买受人充分理解合同条款,出卖人特提示买受人在签订前,详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款,附件等合同全部条款及内容,若有解释或说明要求,请买受人在签约时向出卖人提出,出卖人将依法给予解释或说明.本合同一经签订即对双方均具有约束力.出卖人:中山市 XX房地产开发有限公司
买受人:张三
双方经平等协商,一致同意订立以下条款,作为对该商品房的<<中山市商品买卖合同>>以下简称”合同”的修改和补充.一,关于房屋的建筑层高(补充合同第三条)
合同第三条所列”层高”是指本合同项下商品房的卧室,客厅的层高,且该层高为上下两层之间的垂直距离,除卧室,客厅外的其他部位在符合规范前提下,局部高于或低于该层高.对于合同第三条所列”层高”,买受人允许有正负10%的误差,在该误差范围内买受人不追究出卖人任何责任,也不午解除买卖合同,但该层高应当符合相关法律法规这之规定.二,关于面积差异处理(变更合同第五条,当事人选择按合同第四条第二种方式计价的,不适用本条约定)
商品房交付使用后,合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的,以实测套内建筑面积为准,实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异(含误差,下同),双方同意按以下原则处理:
1.该商品房套内建筑面积差异值为±0.6%以内(含0.6%)的,合同继续履行且买卖双方不作任何补偿;
2.该商品房套内建筑面积差异值超过±0.6%以上(不含0.6%)的,买受人不退房,合同继续履行,且差异值超过±0.6%以上(不含0.6%)的该部份套内建筑面积,双方同意按本合同第四条约定的套内建筑面积单价采取多退少补形式处理〔差异值在±.0.6%以内(含0.6%)的该部份套内建筑面积,买卖双方不作任何补偿〕;买受人同意届时在出卖人通知的期限内签订有关确认文件,若须补回房款价时,买受人应按通知期限补足,逾期按应付未付款每天万分之一支付违约金,另由此造成的逾期办证违约责任由买受人自行承担.面积差异百分比=(实测套内建筑面积-合同约定计价面积)X100%/合同约定计价面积
三,关于办理银行按揭(补充合同第六条)
买受人采用银行按揭方式付款,买受人必须在签订本<<中山市商品房买卖合同>>的同时签署及提供按揭所需文件(如买受人申请的是住房公积金贷款,则买受人须于签订<<商品房买卖合同>>的当日提供贷款所需数据,并签署公积金贷款申请书),缴交按揭申请所需的律师费,公证费等费用,如买受人违反上述约定,(包含不限于买受人出现未签署办理贷款所需数据,签署文件后未提交文件,未缴清费用等任一违约情况),逾期超过七天的,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人已支付的房款(含定金)作为违约金归出卖人所有不予退回,且出卖人有权收回上述商品房另行出售,出售所得全部款项归出卖人所有;如出卖人不解除合同的,合同继续履行,但买受人自逾期之日起,每逾期一天,按日向出卖人支付总房价款万分之四的违约金.买受人保证已对其自己的购买能力有足够的评估,并向出卖人表示其有足够的支付能力在不能以按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以支付购房款时,以现金支付的方式一次性付清余下购房款,因此买受人承诺:若签订合同之后,买受人能否获得银行/公积金中心按揭贷款及申请银行/公积金中心按揭的年限,金额,利率以银行/公积金中心最终批复为准,且无论任何时期因政府调整金 融政策的原因,或者其它非出卖人的原因,导致买受人不能以按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以支付购房款的,买受人必须在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更付款方式并以现金方式交清余下全部购房款,逾期出卖人有权立即解除合同,出卖人解除合同的,买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金,且出卖人有权收回上述商品房另行出售,出售所得全部款项归出卖人所有;如出卖人不解除合同的,合同继续履行,但买受人自逾期之日起,每逾期一天,按日向出卖人支付总房价款万分之四的违约金.第21页
若因出卖人原因未能获银行/公积金中心审批而导致本合同无法继续履行的,双方同意解除本合同,出卖人仅需退回买受人已付房价款本金和按活期存款利率计算的利息,买受人其它损失不作赔偿,补偿.四,关于规划,设计变更(对合同第十条的修改)
该商品房预售后,出卖人不应擅自变更该商品房项目的规划设计,但该变更经规划部门批准及经设计单位同意的,视为合理变更.只有出卖人变更该商品房的结构形式,户型,朝向,楼层,买受人有权在知道或应当知道该变更的30日内提出解除合同,逾期买受人丧失合同解除权.若由出卖人通知(含公示)该变更的,买受人在出卖人通知15天内未提出解除合同,买受人丧失解除权.如果买受人选择解除合同的,出卖人应在合同被解除且在国土部门办妥注销登记备案之日起60天内退回已付房价款,并按银行同类同期贷款利率由付款日起至退款日止支付利息给买受人后,买受人同意不再向出卖人要求支付其已付购房有关费用,已供银行按揭利息,其它费用及补偿,赔偿金.若该商品房为现房的,不适用本条的规定.在不影响该项目总体功能规划指标的前提下,出卖人有权对项目平面布局进行局部调整.除非买受人因布局改变而遭受直接损失的,出卖人不承担违约责任.由于政府行政命令直接导致的规划设计变更,属于不可抗力.出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人,但不承担违约责任.由于”经典名雅园”项目为分期开发,合同第十条所称的”该商品房项目”仅指该商品房所在期,出卖人保留对”经典名雅园”后期规划调整的权利.五,关于商品房交付(补充合同第十一条)
买卖双方同意:买受人未收到交付通知的,则以合同约定交付期限届满当日为交付时间,以房屋所在地为交付地点,买受人应于合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续,若买受人超过合同约定交楼期30天,仍未办理交收楼手续,则视同已进行验收交接,且房屋毁损,灭失的风险转移于买受人承担,并开始起计房屋的保修期及物业管理费,此外由此产生的一切不利后果均由买受人承担.该商品房在交付使用时只要符合<<中山市商品房买卖合同>>第八条约定的条件的,买受人应无条件收楼并办理交接手续,同时商品房保修期开始起算,如果该商品房有未妥之处或存在属工程保修范围的质量问题,买受人有权要求修补,由出卖人按实情负责修补,保修或给予合理解决,买受人不得籍此拒绝收楼,买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴义物业管理费,专项维修基金等相关费用,买受人不接收时,出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任.六,关于基础设施,公共配套建筑
1,本项目未计入分摊面积部分的配套建筑,包括但不限于地下停车场(库/位),架空层等其所有权属于出卖人,出卖人有权自行决定出售,出租,自用.出卖人保留的自用物业的产权,预留用地,均属出卖人所有.2,本合同第三条约定的该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积若有差异,买卖双方不调整总房价款.七,关于产权登记(补充合同第十四条)
1,产权登记期限,商品房实际交付时间早于合同约定的,以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限;商品房实际交付时间晚于合同约定的,以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限.2.若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理<<房地产权证>>,<<国有土地使用证>>时,买受人在出卖人将该商品房交付其使用时,有责任付清办理产权登记所需分户产权的测绘费,契税,印花税等办证税费,房价款,专项维修基金等相关费用及签订面积差异确认文件.3,由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的,出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限:(1),买受人未按出卖人或相关部门通知的时间,逾期提供办理房地产权属证书所需的资料,缴交有关税费及相关费用;
(2),买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过;(3)买受人有未按时还款记录导致银行不移义商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的;(4),由于政府政策,法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为;(5),因政策,规定变化等原因而需要买受人增加新的费用,资料或手续的,买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的;(6),买受人未按时向银行偿还按揭贷款,导致出卖人承担保证责任;(7),买受人未按合同约定付清全部购房款(含买人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖
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人尚未实际收到该部分款项),违约金(若有),物业管理费,专项维修基金及其它应付的款项的.(8),不可抗力.(9),属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的;
4,房屋权属证书办妥后,买受人应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内, 办理现房抵押登记所需全部手续.九,关于保修和质量争议处理(补充合同第十五条)
1.保修期限内,在正常使用情况下,发生本补充协议<<住宅质量保证书>>中所到项目的质量问题,可以书面通知出卖人,出卖人或物业管理公司应派员前往处理,依据<<住宅质量保证书>>,及时给予保修服务,因买受人使用不当或擅自改动房屋结构,设备位置和不当装修等造成的质量问题及其它损失,一概由买受方承担责任.因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题,出卖人不承担责任.2.若买受人在约定交付期限届满时仍未缴付或少付专项维修资金,预付物业管理费的,出卖人或物业公司将对买受人保留通过包括法律途径在内的一切手段进行追偿的权利,买受人不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用.3,买受人未按约定的日期办理房屋交付手续,保修期自本合同约定的交付之日起计算.十,其它内容补充
1,(本条款仅适用于买受人采用银行按揭方式付款)买受人选择按揭付款时,为保证买受人顺利获得银行按揭贷款,在商品房权属证书办妥并交付银行之前,由出卖人为买受人向按揭银行提供担保,作为买受人贷款之保证人.买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的,出卖人有权解除合同并要求买受人支付总房价款30%的违约金,且出卖人有权收回上述商品房另行出售,出售所得全部款项归出卖人所有.2,若因买受人违约导致合同被解除,且合同被解除时买受人已收楼入住的,则买受人必肱在出卖人书面通知的限期内迁出,并将商品房完好交还出卖人,买受人室内已有的装修,设施等不可动财无偿归出卖人所有.如买受人故意损坏该商品房结构或装修设施,出卖人有权要求其恢复原状并承担费用.买受人逾期拒不交还商品房时,出卖人有权会同有关部门直接开门接收或通过法律途径解决.3,买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的,应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求,否则,视为买受人放弃解除合同的权利,买受人在约定时间内行使合同解除权的,买受人配合办理本合同备案登记的注销,抵押登记注销及按揭合同解除等手续,出卖人前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项(其中:尚欠的按揭款由出卖人直接向按揭银行支付),按照约定或法律规定应计算违约金或利息的,退款时一并计算.4,本合同的履行过程中,出卖人向买受人发出的任何通知(包括但不限于收楼,提交XX交数据,缴交或补交费用,领取数据文件,变更规划设计等通知),出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人,且均为有效通知:
(1),以挂号信或特快专递邮寄通知.以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构(即取得邮寄机构的惧年回执)视为送达.买受人未收到交付通知的,以本合同约定的时间为交付时间,以房屋所在地为交付地点.(2),于该商品房当地主要媒体(如中山日报)刊登交付公告,以报纸刊登该公告视为送达.(3),电话/短信通知.送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间.5,买受人的通讯地址和联系电话已记载合同中,如买受人通讯地址和联系方式发生变化,应及时书面通知出卖人及银行,否则造成的通知不能达到的后果,由买受人自行承担.6,出契证前该商品房的物业管理费,买受人承诺同意按本合同第三条约定的总建筑面积(套内面积+公摊面积)按标准计付,出契证后按产权登记面积计付,自出证日期次月起调整计收,之前已缴付的管理费双方同意不作调整,物业专项维修基金,由买受人承担;买卖人缴付的首次物业维修基金按合同第三条约定的建筑面积计算,每平方米30元,且买受人应当在办理收楼手续前缴付,余下的维修基金由买受人按业主大会的决定缴纳.7,出卖人以广告,售楼书,模型,示范单位(样板间)和其他宣传数据等方式展示的相关内容均为要约邀请,仅供买受人认购参考,不视为出卖人对本项目任何要约及承诺,亦不 构成相应购房合同的组成部份,且示范
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单位(样板间)的装修,设备,设施及室内陈列的家具,装饰物品,电器等内容,均不包含在房价和交付范围之内,有关内容及交付标准均以合同及合同附件为准.8,出卖人已对该商品房及其周边的所有设施,周边的情况及可能产生的影响向买受人作了详细的介绍和说明,出买人已告知买受人有关本项目规划设计的有关情况,且因比例或表现方法所限,部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示,双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准,买受人知悉因本项目规划设计要求,不排除在该商品房的周边或花园内有公共建(构)筑物或安装公用设施设备(包括但不限于有给排水管,消防箱,沙井盖,柱,绿化,配电房,垃圾房,装饰建筑,消防控制中心,水泵房等),买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔.9,因合同需网上备案登记的,买受人确认在签定<<中山市商品房买卖合同>>时已认真核对该合同及其附件,如<<中山市商品房买卖合同>>签定后内容出错的,所产生的一切终止合同的费用及责任由买受人承担.10.本项目楼宇顶层屋面花园,露台,平台的使用权买受人同意授权甲方指定相应单位享有,但该使用时不得改变其用途和外观,并须遵守小区物业管理有关规定以及<<临时管理规约>>和业主大会/业主委员会,物业管理公司制订的管理规则及议案.作为买受人,本人在签定本合同及其补充协议时,已清楚地知悉和理解前述规划,除甲方指定给归本人享有使用权的部分外,本人放弃本项目其它部分楼宇顶层屋面花园,露台,平台的使用权.11,出卖人指定买受人享有□顶层屋面花园□露台□平台的使用权,该面积未计入本合同项下商品房计价面积,亦不立契.买受人在使用时不得改变其用途,并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制订的管理规则.12.在”经典名雅园”项目最后一期竣工交付之前,出卖人有权在项目内(包括但不限于外墙)进行该项目的广告宣传活动并无需向买受人支付费用,但以不影响已入住业主的正常生活为限.13.买受人在此明确:买受人于签订合同时,其已知悉中山市地税局,财政局有关纳税申报及缴交契税的现行规定及政策,买受人承诺一定会在中山市地税局,财政局规定的期限内进行纳税申报及缴交契税;否则,如出现逾期 情况,有关罚款及法律责任均由买受人独自承担.14.如由于买受人违约,导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款,违约金或其它费用或者要求买受人承担其它违约责任的,出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失(包括但不限于利息,诉讼费,律师费,保全费,执行费,评估费,拍卖费等)
十一,关于解决争议的途径(补充合同第十八条)
双方在履行合同过程中如产生争议,应通过平等协商解决,如协商不成,任何一方均可向该商品房所在地的人民法院起诉解决.十二,关于补充协议的效力(补充合同第二十条)
本补充协议为<<中山市商品房买卖合同>>不可分割之部分,是双方的真实意思表示,是买卖合同的有效组成部分,买受人在签署本补充协议时对双方各自权利,义务清楚明折,并愿意按照本补充协议严格执行,若买卖合同与本补充协议有抵触的,以本补充协议为准.十三,本协议一式参份,自双方签署生效.出卖人(签章):中山市xx地产开发有限公司受买人(签章):
【法定代表人】:【法定代表人】:
【委托代理人】:【委托代理人】:
年月日年月日
签于: 中山市签于: 中山市
篇8：房地产补充协议
房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下, 正确地选择投资项目, 从而实现房地产企业价值的最大化。因此, 房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感, 而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大, 这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。
房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节, 决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天, 决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。
现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段:第一阶段是以净现值 (NPV) 法为代表的传统投资评价方法;第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法;第三阶段是以Black&Scholes (1973) 的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷, 为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法, 它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值, 是一种更为科学合理的评价方法。
二、实物期权投资决策法
1、实物期权理论概念。
期权是一种特殊的合约协议, 它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是, 期权持有者拥有选择买或卖的权利, 而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产, 如货币、债券、股票等;实物期权是以各种实物资产为标的物的期权, 如土地、技术、项目等。自从著名的Black-Scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来, 期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷, 麻省理工学院的Myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策, 正式提出了实物期权的概念。他指出, 一个投资项目产生的现金流所创造的利润, 是来自于对目前所拥有资产的使用, 再加上一个对未来投资机会的选择。
房地产行业是一个不确定性极强的行业, 其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时, 房地产投资项目一般都具有多阶段性, 因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订, 这就充分体现了管理上的灵活性。另外, 房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金, 即使市场情况出现了不利的趋向, 但已投入的巨额资金已无法收回, 成为沉没成本, 这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征, 因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。
2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。
实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚, 它是在保留传统方法合理内核的基础上, 并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑, 是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值, 即:
项目价值=扩展的NPV (ENPV) =静态NPV+期权价值
3、实物期权定价模型。
实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论, 即著名的B-S模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为:
C=V (O) ×N (d1) -I×e-r T×N (d2) , 其中:
在上述定价模型中, V (O) 为投资项目的预期现金流;I为投资项目的投资成本费用;T为项目投资的最后决策时间;σ为项目的市场波动率, 即项目价值的变动标准差;r为无风险利率;C为项目的实物期权价值。
三、实物期权定价方法应用实例
某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目, 共分两期, 并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2, 整体项目只有在进行完一期投资后, 方可进行二期项目。根据市场取贴现率R=15%。 (表1、表2)
根据传统NPV法:。式中:其中, CIt、COt则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。
以2004年末为项目初期考察点, 计算一期项目的净现值, 可得NPV1=-35.3 (万元) <0。由净现值法的理论, 表明公司不应该投资该房地产项目。但决策者可能会考虑到:如果投资项目的一期, 则可以获得项目的第二期投资机会。于是, 以2006年末为二期期初的考察点, 根据NPV公式可计算第二期的净现值NPV2=26.1>0万元。说明二期项目在单独决策时, 项目是可行的。综合项目的一二期作总体决策, 将现金流折现到2004年末, 总体项目的整体收益为:NPV=-35.3+26.2/1.152=-15.5<0 (万元) 。结果很明显, 根据净现值法的理论, 表明同时考虑两期的总体项目也是不适合投资的。
可是, 由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值, 可能低估项目的价值。接着, 采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰, 所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定, 无风险利率常取同期政府债券利率, 投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点:不确定因素多、风险大等, 一般可估计为σ=30%。
在上述净现值方法计算中, 因方法本身的局限性, 所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值, 即未来项目期权的价值。随市场的变化, 一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性, 假设其波动率为σ=30%。用实物期权理论观点来分析, 两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此, 若现在投资第一期项目, 除得到两年现金流入和现金流出量之外, 还有获得第二期项目的投资机会, 这个投资机会 (实物期权) 价值多少应当被考虑。
为此, 用实物期权分析方法来分析这一投资项目, 以2006年末为当前时间点 (2004年末) , 这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年, 约定价格 (投资金额) 为:I=400+300/1.15+300/1.152=887.7 (万元) 。
标的资产 (是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产) 当前价格 (项目的流入现值) 为:V (O) = (600/1.152+700/1.153) /1.152=691.1 (万元) 。
假定σ=30%, T=2, t=0, 无风险利率为r=5%, 则根据上述实物期权定价公式有:
据标准正态分布变量的概率分布函数N (X) 计算:
增长期权价值E=V (O) ×N (k1) -I×e-r T×N (k2) =75.9万元, 即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为:75.9/1.152=57.4 (万元) 。为此, 该房地产项目扩展净现值应为:ENPV=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑, 应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资, 最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。
四、结论
实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定, 而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上, 对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应, 并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比, 实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题, 并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧, 房地产市场的不确定性在不断提高, 实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。
摘要：房地产项目投资具有较大风险和不确定性, 而运用传统投资评价方法已不能准确计算不确定性所带来的价值。本文分析传统投资评价方法在房地产投资决策中存在的缺陷, 提出对于房地产项目投资而言, 充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的实物期权法是一种更为科学合理的投资决策方法, 最后利用B-S模型对实物期权在房地产投资决策中的应用进行案例分析。
关键词：房地产,实物期权,投资决策
参考文献
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[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海:复旦大学出版社, 2003.
[5]潘长风.实物期权视角下的房地产投资理论与应用研究[D].厦门:厦门大学博士论文, 2006.