不动产登记申请书在哪

不动产登记申请书在哪（通用8篇）

篇1：不动产登记申请书在哪

收件	编号		收件人		单位:□平方米 □公顷(□亩)、万元
日期

申请 登记 事由	□土地所有权 □国有建设用地使用权 □集体建设用地使用权  □房屋所有权  □国有农用地使用权 □构筑物所有权 □森林、林木所有权 □抵押权 □地役权  □其他
□首次登记 □转移登记 □变更登记 □注销登记 □更正登记  □异议登记 □预告登记 □查封登记 □补证登记 □换证登记 □其他
申 请 人 情 况	登  记  申  请  人
权利人姓名(名称)
身份证件种类		证件号
通讯地址		邮 编
法定代表人或负责人		联系电话
代理人姓名		联系电话
身份证件种类		证件号
代理机构名称
登  记  申  请  人
义务人姓名(名称)
身份证件种类		证件号
通讯地址		邮 编
法定代表人或负责人		联系电话
代理人姓名		联系电话
身份证件种类		证件号
代理机构名称
不 动 产 情 况	坐  落
不动产单元号		不动产类型
面  积		用  途
原不动产权属证书号		林  种
构筑物类型
抵押 情况	被担保债权数额 (最高债权数额)		债务履行期限 (债权确定期间)
在建建筑物抵押范围
地役权情况	需役地坐落
需役地不动产单元号
登 记 原 因 及 证 明	登记原因
登记原因 证明文件	1.
2.
3.
4.
5.
6.
申请证书版式	□单一版   □集成版	申请分别持证	□是   □否
备注
本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任。 权利人(签章):                              义务人(签章): 代理人(签章):                              代理人(签章):                    年   月   日                                      年   月   日

篇2：不动产登记申请书在哪

xx国土资源局(不动产登记局)：

我区于20XX年5月18日正式启动不动产登记工作，经过近三个月的不断摸索和学习，逐渐完善不动产统一登记业务流程，规范操作登记程序，基本实现便民高效的登记要求。但是在我区不动产登记运行过程中，也暴露出了原来分散登记中的弊病，导致了部分不动产统一登记严重滞后，大大影响了我区不动产登记中心的受理和形象，故特向上级反馈存在的问题，恳请给予指导。现将问题反馈如下：

问题一：办理了房屋登记，但没有办理土地登记，查询房屋登记资料只有土地权属证明。

20XX年之前，金安区各乡镇普遍存在由当地土管建设所为登记申请人开具土地使用证明，证明的基本内容是申请人所占土地属于国有土地，界址清晰，面积准确，无权属纠纷、土地证正在办理之中等，申请人仅凭借该证明就进行房屋登记并办理了房屋所有权证，但土地一直没有登记，其国有土地使用权划拨、出让不明确，四至模糊，面积未实测。

问题二：办理了房屋登记，但没有办理土地登记，查询房屋登记资料也没有土地权属证明。

金安区早期房屋登记中不需要土地登记或土地证明，但房屋登记材料中写有土地证书号(经查没有土地登记资料)，其土地性质集体、国有不清晰，划拨、出让不明确，也无土地使用权的任何信息，但已经办理了房屋登记并取得了房屋所有权证，现在办理不动产，无法鉴定土地使用权性质。

问题三：办理了土地登记但没有办理房屋登记。

金安区于20xx年已完成“三权”登记发证工作，但因乡镇规划等原因，特别是农村宅基地没有建房部门颁发的《规划许可证》，房屋信息不能记载，无法实现不动产统一登记。

问题四：早期取得了土地使用权证书，但现在查询不到土地登记资料，在变更时，如何解决不动产统一登记?

特此请示。

篇3：不动产登记申请书在哪

一、依不同法律文书作出的登记

《实施细则》第十九条列出了登记机构可以直接依几类执法机关的法律文书办理的登记,此条规定登记机构直接登记的依据是生效法律文书和协助执行通知书,但是事实上未必非要提供协助执行通知书。因为根据《物权法》第二十八条规定,只要法律文书生效则物权设定或变更,登记机构当然可以只凭生效法律文书办理登记。此外,法律文书除了有生效的要求外,尚需要对不同文书作进一步细化分析。

1. 民商事类司法文书

在此类法律文书中能够直接用于登记而不需要当事人申请的有两类:一类是物权认定、变更等;另一类是物权产生的基础被认定为无效或依法解除的。第一类法律文书会对物权的归属作出认定或改变,这就是《物权法》第二十八条所规定的,如夫妻离婚时就财产纠纷法院作出认定不动产归男方所有,则男方凭此生效法律文书可单方申请登记,登记机构也可直接凭此生效法律文书登记为男方所有。再如因房屋买卖发生民事纠纷,法院判决认定转让方应继续履行合同义务、配合受让方办理过户登记,则这判决不属于对物权认定的形成判决,不能依此判决由登记机构直接将买卖房屋登记在买受方名下。第二类是对于已经物权登记的不动产,由于其民事法律关系被撤销或解除导致原登记的基础丧失,则登记机构也应根据生效法律文书直接予以撤销或更正。如甲购买乙的房屋共同申请过户登记,当登记在甲名下后,甲提起诉讼要求认定合同无效,法院审理认定合同无效并作出相应的判决书,一旦此判决书生效,则基于此合同关系登记的不动产物权也就应予以撤销,登记机构可凭此生效判决书直接办理撤销登记。虽然《实施细则》中未提及仲裁类民商事法律文书,但仲裁裁决书应与法院裁判书具有同等法律效力,也应参照上述规则执行。

2. 行政类司法文书

这里是指当事人对不动产登记机构提起诉讼或复议后,如果裁判书或复议决定就登记行为作出了认定,则登记机构可直接依生效的行政判决书予以登记。如甲委托乙购买房屋并申请登记,某登记机构要求其提供经公证的委托书,否则不予受理。当事人认为登记机构的做法没有法律依据便提起诉讼,要求登记机构在没有提供公证委托书的情况下给予办理登记,如果法院认定登记机构应当给予办理登记并作出相应的行政判决书,在行政判决生效后,则登记机构可直接予以登记。对于复议决定,由于不是终局性法律文书,因此《物权法》并未将其纳入第二十八条物权变动的依据。

3. 行政机关作出的生效文书

部分行政机关有执法需要,需执行当事人房地产,如税务机关对于拒不缴税人可以依法查封甚至处分房地产,人民政府的征收决定是最为常见的对不动产物权变动发生效力的法律文书。征收或收回土地使用权、征收房屋都有国家明文规定的程序和要式文件,征收决定作出并生效时,原不动产权利人的物权便归于消灭。在权利人未申请注销登记的情况下,根据《物权法》第二十八条,登记机构可以凭生效的征收决定注销原不动产权利人的房屋所有权或土地使用权。

二、其他非依申请登记的类型和注意事项

1. 登记机构发现登记错误的

登记簿的错误既可能是权利人自己提出更正,也可能是利害关系人提出更正,还可能是登记机构自身发现登记簿错误,三种情形都可以启动更正登记。当登记机构依职权更正时,首先要能确证当初记载是错误的,其次要在不影响善意第三人的情况下才能启动更正。假如甲的房产转让给乙,乙又将房产转让给丙并办理了转移登记,而登记机构发现甲与乙发生的转移登记存在收件不齐登记有误,但因为丙已在形式上善意取得(登记机构只能从形式上判断丙是否善意取得),登记机构就不能再依职权更正或撤销乙的物权登记。最后如果依职权更正或撤销登记,则要事先履行告知程序,通知权利人更正不动产权证或证明,当然如果权利人不配合,则可在通知的时限届满后直接更正。因此,依职权更正或撤销等登记关键要把握两点:事实确凿、程序正确。

2. 应依法登记为全体业主共有的

全体业主共有的不动产常见于建筑区分所有权的住宅小区内,由于权利人既是个集合体,也是个不确定人员和人数的团体,而且在共有不动产设立登记时尚未成立业主委员会等组织,没有合适的权利申请主体。因此,《实施细则》第三十六条规定了由开发建设者一并申请属于全体业主所有的不动产,这其实是强加给开发者的义务,当开发者不予申请时,登记机构可依职权直接就业主共有不动产进行登记。

3. 依法直接转为正式登记的情形

在建工程抵押、预告登记以及预查封是实践中常见的预先登记行为,也往往是正式登记的前奏。首先,在建工程抵押经登记后产生抵押权,与房屋所有权抵押权具有同等效力。只是因为房屋处于在建状态无法办理房屋所有权登记,故在标的物没有取得所有权的情形下以在建工程做抵押登记,抵押权自在建工程抵押登记时生效,一旦在建工程完工并办理了房屋所有权登记,则在建工程抵押自然转为房屋抵押。正因为抵押权没有重新发生,只是因房屋建造状态而顺延,因此无需当事人申请而直接由登记机构在所有权登记完成后将在建工程抵押转为房屋所有权抵押。其次,预告登记后产生准物权,即因购买或抵押行为产生的债权请求权经预告登记后产生准物权效力,房屋权利人未经预告权利人同意不得处分房屋。预告登记也是因为登记的标的物尚不具备物权登记条件或者正式登记条件未成就时为顺利取得将来的物权而进行的登记,预告登记的目的是为了今后取得物权,在因标的物具备物权登记条件的情况下,而且债权合同中双方有约定“当标的物具备物权登记条件时预告登记转为物权登记”,则登记机构可以依此约定直接将预告登记转为本登记。最后,根据最高院、国土部、建设部《关于依法规范执行和协助执行通知》(法发〔2004〕第5号)规定,预查封的情形有两大类:被执行人的可售而未售房屋、被执行人的已购房屋但尚不能办转移登记的房屋。这是因为被执行人房地产未能办理物权登记而采取的预先查封措施,预查封与查封具有同等效力,因此只要房地产能够登记在被执行人名下,则预查封可自动转为查封。

4. 依法组织开展的涉土权利登记

篇4：不动产登记申请书在哪

一、依不同法律文书作出的登记

《实施细则》第十九条列出了登记机构可以直接依几类执法机关的法律文书办理的登记，此条规定登记机构直接登记的依据是生效法律文书和协助执行通知书，但是事实上未必非要提供协助执行通知书。因为根据《物权法》第二十八条规定，只要法律文书生效则物权设定或变更，登记机构当然可以只凭生效法律文书办理登记。此外，法律文书除了有生效的要求外，尚需要对不同文书作进一步细化分析。

1.民商事类司法文书

在此类法律文书中能够直接用于登记而不需要当事人申请的有两类：一类是物权认定、变更等；另一类是物权产生的基础被认定为无效或依法解除的。第一类法律文书会对物权的归属作出认定或改变，这就是《物权法》第二十八条所规定的，如夫妻离婚时就财产纠纷法院作出认定不动产归男方所有，则男方凭此生效法律文书可单方申请登记，登记机构也可直接凭此生效法律文书登记为男方所有。再如因房屋买卖发生民事纠纷，法院判决认定转让方应继续履行合同义务、配合受让方办理过户登记，则这判决不属于对物权认定的形成判决，不能依此判决由登记机构直接将买卖房屋登记在买受方名下。第二类是对于已经物权登记的不动产，由于其民事法律关系被撤销或解除导致原登记的基础丧失，则登记机构也应根据生效法律文书直接予以撤销或更正。如甲购买乙的房屋共同申请过户登记，当登记在甲名下后，甲提起诉讼要求认定合同无效，法院审理认定合同无效并作出相应的判决书，一旦此判决书生效，则基于此合同关系登记的不动产物权也就应予以撤销，登记机构可凭此生效判决书直接办理撤销登记。虽然《实施细则》中未提及仲裁类民商事法律文书，但仲裁裁决书应与法院裁判书具有同等法律效力，也应参照上述规则执行。

2.行政类司法文书

这里是指当事人对不动产登记机构提起诉讼或复议后，如果裁判书或复议决定就登记行为作出了认定，则登记机构可直接依生效的行政判决书予以登记。如甲委托乙购买房屋并申请登记，某登记机构要求其提供经公证的委托书，否则不予受理。当事人认为登记机构的做法没有法律依据便提起诉讼，要求登记机构在没有提供公证委托书的情况下给予办理登记，如果法院认定登记机构应当给予办理登记并作出相应的行政判决书，在行政判决生效后，则登记机构可直接予以登记。对于复议决定，由于不是终局性法律文书，因此《物权法》并未将其纳入第二十八条物权变动的依据。

3.行政机关作出的生效文书

部分行政机关有执法需要，需执行当事人房地产，如税务机关对于拒不缴税人可以依法查封甚至处分房地产，人民政府的征收决定是最为常见的对不动产物权变动发生效力的法律文书。征收或收回土地使用权、征收房屋都有国家明文规定的程序和要式文件，征收决定作出并生效时，原不动产权利人的物权便归于消灭。在权利人未申请注销登记的情况下，根据《物权法》第二十八条，登记机构可以凭生效的征收决定注销原不动产权利人的房屋所有权或土地使用权。

二、其他非依申请登记的类型和注意事项

1.登记机构发现登记错误的

登记簿的错误既可能是权利人自己提出更正，也可能是利害关系人提出更正，还可能是登记机构自身发现登记簿错误，三种情形都可以启动更正登记。当登记机构依职权更正时，首先要能确证当初记载是错误的，其次要在不影响善意第三人的情况下才能启动更正。假如甲的房产转让给乙，乙又将房产转让给丙并办理了转移登记，而登记机构发现甲与乙发生的转移登记存在收件不齐登记有误，但因为丙已在形式上善意取得（登记机构只能从形式上判断丙是否善意取得），登记机构就不能再依职权更正或撤销乙的物权登记。最后如果依职权更正或撤销登记，则要事先履行告知程序，通知权利人更正不动产权证或证明，当然如果权利人不配合，则可在通知的时限届满后直接更正。因此，依职权更正或撤销等登记关键要把握两点：事实确凿、程序正确。

2.应依法登记为全体业主共有的

全体业主共有的不动产常见于建筑区分所有权的住宅小区内，由于权利人既是个集合体，也是个不确定人员和人数的团体，而且在共有不动产设立登记时尚未成立业主委员会等组织，没有合适的权利申请主体。因此，《实施细则》第三十六条规定了由开发建设者一并申请属于全体业主所有的不动产，这其实是强加给开发者的义务，当开发者不予申请时，登记机构可依职权直接就业主共有不动产进行登记。

3.依法直接转为正式登记的情形

在建工程抵押、预告登记以及预查封是实践中常见的预先登记行为，也往往是正式登记的前奏。首先，在建工程抵押经登记后产生抵押权，与房屋所有权抵押权具有同等效力。只是因为房屋处于在建状态无法办理房屋所有权登记，故在标的物没有取得所有权的情形下以在建工程做抵押登记，抵押权自在建工程抵押登记时生效，一旦在建工程完工并办理了房屋所有权登记，则在建工程抵押自然转为房屋抵押。正因为抵押权没有重新发生，只是因房屋建造状态而顺延，因此无需当事人申请而直接由登记机构在所有权登记完成后将在建工程抵押转为房屋所有权抵押。其次，预告登记后产生准物权，即因购买或抵押行为产生的债权请求权经预告登记后产生准物权效力，房屋权利人未经预告权利人同意不得处分房屋。预告登记也是因为登记的标的物尚不具备物权登记条件或者正式登记条件未成就时为顺利取得将来的物权而进行的登记，预告登记的目的是为了今后取得物权，在因标的物具备物权登记条件的情况下，而且债权合同中双方有约定“当标的物具备物权登记条件时预告登记转为物权登记”，则登记机构可以依此约定直接将预告登记转为本登记。最后，根据最高院、国土部、建设部《关于依法规范执行和协助执行通知》（法发〔2004〕第5号）规定，预查封的情形有两大类：被执行人的可售而未售房屋、被执行人的已购房屋但尚不能办转移登记的房屋。这是因为被执行人房地产未能办理物权登记而采取的预先查封措施，预查封与查封具有同等效力，因此只要房地产能够登记在被执行人名下，则预查封可自动转为查封。

4.依法组织开展的涉土权利登记

通常情况下，如果没有政府大规模的统一组织登记，集体土地权利人不会积极主动申请登记，虽然集体土地上各类权利的登记率不高，但集体土地及房屋登记对于新农村建设却是极其重要的基础资料。《土地管理法》第十一条第一款规定，农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；第二款对集体建设用地使用权登记也作了类似规定，而《物权法》第一百二十七条第二款规定了县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。有此上位法依据，所以《实施细则》第二十五条规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产组织开展集体土地所有权、使用权、土地承包经营权的首次登记。对于这三种权利，集体土地所有权和集体建设用地使用权、宅基地使用权经登记才发生物权，而土地承包经营权只要合同生效则成立。由政府组织这三类权利的登记时，要获取相应的权利来源证明还需要权利人相应的配合，如提供生效的土地承包经营权合同等。但是由于涉及集体土地权利的政策性极强，而且登记有利于保护现有的权利人，经过登记也能更好地为以后的权利变化提供基础，顺利办理各种权利变更、转让。因此，在权利人不配合的情况下，组织登记的政府可以凭充分的权利来源材料直接登记为权利人所有。

篇5：不动产登记申请书在哪

编号

（工作人员编写）

收件人

（工作人员填写）

单位：√平方米□公顷（□亩）、万元

日期

2015年×月×日

√一般抵押□最高额抵押□在建工程抵押□其他

√首次登记□转移登记□变更登记□注销登记□预告登记□其他

申请人情况

登记申请人（抵押权人）

权利人姓名（名称）

云南省昆明市

身份证件类型

营业执照工商注册号

证件号

0301020101

法定代表人或负责人

周彦宏

联系电话

***

代理人姓名

周彦宏

联系电话

***

登记申请人（抵押人）

义务人姓名（名称）

刘静宇

身份证件类型

身份证

证件号

B00112231000001

法定代表人或负责人

陈奕安

联系电话

/

代理人姓名

刘静宇

联系电话

139×××××××

不 动 产 情 况

不动产单元号

（工作人员填写）

坐落

云南财经大学中华职业学院图室5楼

权利类型

国有建设用地使用权/房屋所有权

权利 性质

出让/商品房

不动产权证书号

/ 面积

900亩

共有情况

√单独所有□共同共有 □按份共有（所占比例%）

不动产权利设立期限

/

抵押 情况

债务人

周彦宏

被担保债权数额（最高债权数额）

500万元

债务履行期限（债权确定期间）

从2006年4月1日起，至2006 年6月31日止。

地役权情况

需役地坐落

/

需役地不动产单元号

/

登记原因及证明

登记 原因

原材料采购，抵押行政大楼

登记 原因 证明 文件

(根据实际申请情况填写,如预告登记约定书、抵押合同等）

申请证书版式

√单一版□集成版 申请分别持证

□是□否

本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任。

申请人（签章）：申请人（签章）： 代理人（签章）：代理人（签章）：

年月日年月日

篇6：不动产登记申请书在哪

一、办理程序

申请人递交申请资料→登记机构审查核准→登记机构将登记事项记载于登记簿→申请人交纳税费后领取房地产权属证书。

二、申请资料

1、深圳市房地产登记申请表（表2）。

2、申请人身份证明

（1）属个人的，提供身份证明：内地人士提供身份证，无身份证的，可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明；未满16周岁的未成年人可提供户口簿；港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证；台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证；境外人士提供护照。

（2）内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明；境外（包括港、澳、台）法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。

（3）国内事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；国家机关提供法定代表人或负责人证明。

（4）单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

（5）未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。

3、房地产权属证书。

4、房地产权利发生转移的证明：深圳市房地产买卖合同书，或房地产赠与书，或房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书，或生效的法律文书，或行政机关行政决定书等。

5、除上述文件外，有下列情况的还需提供：

（1）单位房改福利房的，提供市（区）房改部门的批复、房改住房分户表、安居房房价审查表。

（2）夫妻离婚涉及共有房地产分割的，提供离婚证、离婚协议或者记载有关房地产分割内容的生效离婚判决书或者调解书。单独申请的，除生效离婚判决书或者调解书外，还需提供法院协助执行通知书；房地产为政策性住房的，提供市（区）房改部门的变更批复及清单。

（3）因共有的房地产约定为个人所有，或者个人的房地产约定为共有，或者按份共有份额变更申请转移登记的，提供约定房地产权利改变的协议书。

（4）因政策性住房退房的，提供市（区）住宅局房改部门同意退房批复及分户清单、退房协议书。

（5）因拆迁赔偿的，提供拆迁赔偿协议书。

（6）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，或权利人自行委托拍卖的，提供委托拍卖合同、拍卖成交确认书。

（7）楼花转现楼的，提供楼花转现楼申请书。

（8）已设定抵押权的，提供抵押权人同意的书面文件。（9）房地产有共有人的，提供共有人同意转移的意见书。

（10）行政划拨、减免地价的土地，提供主管部门的批准文件和付清地价款证明。（11）非法人企业、组织转移房地产的，提供产权部门同意转移的批准文件。（12）收购或合并企业的，提供有关部门的批准文件。

（13）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，提供有关部门的批准文件。（14）企事业单位撤销的，提供主管企业或当地政府的批文，企业清算的提供清算报告和成立清算组或管理人的文件。

（15）作价入股的，提供入股协议和评估报告，国有企业的提供其行政主管部门的批准文件。

（16）人民法院强制性转移的，单方申请的提供协助执行通知书；生效法律文书未明确转移登记价格的，提供确定登记价格的证明材料，但人民法院、仲裁委员会确权的生效法律文书除外。

（17）申请人为未成年人的，由其监护人出具为未成年人利益而处分其房地产权利的承诺书。

6、符合《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的家庭购房条件的，需提供：

（1）《家庭成员情况申报表》。

（2）已婚、离异和未成年人提供家庭成员的户口簿和（二代）身份证。（3）已婚的需提供结婚证，离异的需提供婚姻状况证明。到法定结婚年龄的未婚居民，提供户籍所在地民政部门出具的未婚证明。

（4）非本市户籍居民，提供主管部门出具在本市最近连续1年以上纳税证明或交纳社会保险的证明文件。

7、纳税相关证明材料

（1）个人转让二手房的（包括住宅类和非住宅类），提供《存量房交易税款计征申明》。（2）符合减征契税条件的，提供《深圳市地方税务局房地产交易环节契税减征申报表》。符合免征个人所得税条件的，提供《深圳市地方税务局房地产交易环节个人所得税免征申报表》；减免其他税款的，提供税务部门出具的有关批复。

（3）单位转让一手或二手房产的（包括住宅类和非住宅类，开发商的商品房项目除外）、个人转让一手非住宅类房产的，需提供房产所在地主管税务机关出具的土地增值税完税凭证、《土地增值税扣除项目核实通知书》或其它相关证明。

（4）其他纳税相关证明材料。

※在税务部门完税的，提供完税凭证，无需提供相关纳税申报材料。

8、法律、法规及规范性文件规定的其他文件。

注：

1、身份证明材料中，除第（4）项的授权委托书、法定代表人或单位负责人证明、监护人关系证明材料（除户口簿）需提供原件外，其他提供复印件并核验原件，第（2）、（3）项提供的复印件需加盖印章。

2、户口簿、结婚证、离婚证明、未婚证明和家庭成员（二代）身份证提供复印件并核验原件，无法提供原件的须提供经公证的证明文件。

3、其他材料提供原件，如已交档案馆归档而无法提供原件的，可提供盖有该馆“原件已存档”章的复印件。

4、房地产权利发生转移的证明材料中，涉外买卖合同、赠与合同、继承证明等文件需公证，但能提供人民法院生效法律文书的除外。

5、境外或涉及处分权的授权委托书需经公证。

三、办理时限

篇7：不动产登记申请书在哪

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

篇8：不动产登记申请书在哪

通说认为不动产登记错误是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或者过失导致登记薄上的权利与物权的实际状态不一致的情况, 包括登记有误和登记有遗漏。不动产登记机关登记错误是指由于登记机关的原因造成的登记错误。

1 不动产登记行为的性质

不动产是重要的生活资料, 是财产的重要组成部分, 具有重大的价值和意义。不动产只要登记就产生了公信力, 如果不动产登记产生错误, 可能会导致不动产物权及不动产期待权丧失, 甚至会导致房地产市场经济的混乱, 所以登记赔偿责任很值得研究。要确定不动产登记错误的责任, 首先要确定不动产登记错误责任的性质。这是不动产相关问题研究的基础。不动产登记行为的性质是指不动产登记行为的法律性质, 对此理论界有私法行为说、公法行为说、证明行为说和折衷说四种学说。笔者赞成不动产登记行为是行政行为。行政行为是指行政机关行使行政权力, 为实现行政管理目标而做出具有行政法律效果的行为。首先, 从不动产登记机关来看, 《物权法》没有对登记机关做出明确规定, 而是适用其他法律法规的规定, 《不动产登记暂行条例》中规定不动产登记由国土资源部负责。由此可见不动产登记机关是行政机关。其次, 不动产登记具有浓厚的行政管理色彩, 实现了国家对不动产的管理及不动产税收制度的完善, 同时有利于维护不动产交易市场的秩序。此外, 在我国不动产登记实行的是权利登记模式, 登记生效主义。《物权法》明确规定登记是物权的设立、变更、转让和消灭, 只有经登记才发生效力, 未经依法登记, 不发生效力。可见登记具有强制性。登记机关的审查核准具有单方性和强制性, 不动产一经登记的公信力需要行政行为的公定力, 拘束力, 确定力来保障。所以不动产登记行为是行政行为, 并且以当事人申请这一民事行为为基础, 会产生私法上的效果。

2 不动产登记错误赔偿责任的性质

《物权法》对不动产登记机关错误登记责任只是作出原则性登记, 理论界存在对不动产登记错误错赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任的争议。有学者主张是国家赔偿责任, 如梁慧星教授。有学者认为是民事赔偿责任, 如杨立明教授。也有学者认为是双重性质。笔者认为定为行政赔偿责任有利于保护权利人的合法利益及不动产统一登记工作的进行。

登记机关工作人员对不动产进行登记是职务行为, 代表的是国家行使职权, 不是个人的行为, 其后果应当归于国家, 而事后对故意或有重大过失的工作人员追偿, 是一种纪律手段是内部处罚。就现在司法实践而言, 是将登记机关的责任定为行政赔偿责任, 高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定司法机关处理为模式通过行政诉讼获得国家赔偿。从操作方面看, 将行政机关的赔偿责任定性为行政责任更能补偿受害人的损失。不动产登记错误赔偿责任数额较大, 但是我国又尚且没有建立登记赔偿基金或者强制责任保险制度等配套制度, 如果有工作人员直接对当事人承担民事责任, 不利于权利人的权利得到根本的实现。

此外, 如果把将登记错误赔偿责任认定为民事责任, 那么按照"谁主张谁举证"的规则, 当事人就负有主要的举证责任。由于登记机关当事人地位的不平等, 当事人证明登记机关的登记行为有过错是十分困难的, 这显然是不利于当事人权利保护的。同时也和现有的规则相冲突。

3 不动产登记机关登记错误的赔偿责任的归责原则

对于登记机关登记错误赔偿责任的归责原则, 有的学者认为依据《国家赔偿法》第2条和《民法通则》第121条的规定, 不动产登记机关赔偿责任的规则原则为过错原则。有学者认为当适用无过错规则原则, 如王利明教授。也有学者认为是过错推定责任, 只要登记机关有违反登记制度的行为, 就推定有过错, 如许明月教授等。笔者认为以"违法性"来判断登记机关是否承担赔偿责比较好。

《物权法》第21条并没有明确规定不动产登记机关的归责原则是适用过错原则, 仅仅是涉及责任主题问题。目前, 也没有其他法律对此做出明确规定。

依据《物权法》和《不动产登记条例》的规定, 登记机关有义务对不动产登记申请人提供的材料是否齐全及合法进行审查, 必要时还要进行实质性审查。如若采用无过错责任, 那么对于行政机关是十分严苛的, 加重了行政机关的责任负担, 这样可能导致一些负面影响, 例如造成行政机关的不作为, 或者怠于拖延进行行政登记。其次不动产的价格高昂, 在社会生活中有着重大的价值, 其赔偿的金额巨大。

不论是过错责任, 不过错责任还是过错推定责任, 这都是民事责任的归责原则, 是民事侵权行为的范畴。但是前文已经论述行政机关登记错误赔偿责任的性质是行政赔偿责任, 行政赔偿的构成要件之一就是行政机关的职务违法, 可见"违法性"是归责事由。依据高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 (法释[2010]15号) 第9条规定:被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。可见在具体司法实务中, 法院就是以登记机关是否违法, 是否尽到"合理审慎职责"来判断登记机关是否应当承担赔偿责任。并且这个举证责任是有登记机关负责, 这种举证责任的分配能更好的维护当事人的权益。

4 不动产登记错误救济制度完善的建议

没有完整的救济途径, 权力也无法得到完整的实现。我国不动产登机关登记错误的救济途径有行政救济与司法救济两种。首先, 行政救济主要包括更正登记和异议登记。更正登记是对错误登记的修正, 以保证真实权利状态与登记薄上的权利一致。启动主要是依靠权利人和利害关系人的申请, 是受动更正登记。异议登记是指实际权利人及利害关系人对登记薄上记载的权利提出异议登记。这是对登记公信力的对抗, 向其他人发出此不动产登记的权利存疑的, 但是异议登记是一个暂时性的保障措施, 从根源上消除登记的错误状态。司法救济主要是采用行政诉讼救济。为完善不动产登记错误救济制度, 提出如下建议。

(1) 建立专项不动产登记错误赔偿基金。由于不动产价值高, 赔偿数额巨大, 如单靠行政机关支付, 会给国家财政增加负担, 也会影响行政机关继续履行职责。参考国外立法, 德国、瑞士和美国都设有专项赔偿基金, 用以赔偿权利人损失。我国台湾和深圳地区也建立了专项赔偿基金, 将此制度在全国范围内实施, 由登记机关建立专项账户, 将登记费用中按一定比例提取存入账户中, 用来作为赔偿基金。但因我国的不动产登记收费不高, 国家可每年在财政预算中安排一部分资金, 与登记费用中提存的部分资金共同组成赔偿基金。

(2) 完善行政救济制度。增加登记机关依职权异议登记。当登记机关发现登记事项出现错误, 但采用更正登记程序繁杂, 花费的时间较多时。可先进行异议登记, 并告知预登记不动产的权利人及相关的利害关系人, 可及时保护当事人权益, 也避免了在申请更正登记期间第三人的利益受损, 维护了市场秩序。扩大异议登记范围。异议登记只是对原始产权登记错误提出异议, 登记范围过于狭窄。建议扩大异议登记范围, 对于登记薄上记载的不动产面积, 位置等信息也应该适用异议登记。

(3) 明确登记机关赔偿责任归责事由"违法性"的判断标准。上文已经论述了, 登记机关不动产登记错误赔偿责以"违法性"为归责事由, 要如何判断登记机关的行为是否违法, 应做出明确规定。应当将登记机关是否尽到"合理注意"以及"合理审慎职责"纳入评判标准, 这就要求进一步明确登记机关的登记审查义务。

摘要：在不动产登记制度中, 不动产登记错误责任是重要的内容之一。不动产登记行为的性质是会产生司法效果的行政行为, 登记机关登记错误赔偿责任属于行政赔偿责任, 以"违法性"为归责事由。针对我国现有的不动产救济途存在的缺陷, 提出完善建议:一是建立专项不动产登记错误赔偿基金;二是完善行政救济制度;三是明确规定登记机关登记错误赔偿责任归责事由"违法性"的判断标准。

关键词：不动产登记,登记错误,归责原则,法律救济

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