不动产登记档案

不动产登记档案（精选十篇）

不动产登记档案 篇1

不动产登记档案管理是最基础的工作也是不动产登记中最重要的工作, 这项工作的真实记录, 还是业务办理的依据, 在办理转移、抵押、限制等各类业务时均需先行查询原档。它不仅是物权登记公示的重要体现, 也是当事人证明个人权益的重要凭证。同样在国家土地资源保护、地籍调查、住房保障、法律诉讼、国家征税、户籍管理、居民信用管理等各个方面起到了至关重要的作用。为交易安全, 维护不动产市场健康有序发展及领导决策提供了有力支持。当社会信息化以及网络化不断进步发展的时候, 电子档案应用逐渐变成一个强劲的发展方向。电子档案运用能够非常显著提升档案利用率, 不断降低业务人员的工作量, 逐渐变成工作时候广泛采取的方式。我国的不动产登记工作长期处于分散状态, 受历史原因和地区发展条件影响, 不动产登记档案管理和使用还存在不少问题。

1 不动产登记档案管理的基本概况

在我国, 不动产登记的历史最早可以追溯到20世纪初, 1922年北洋政府颁布了《不动产登记条例》, 这部法令可谓是详实可靠便于操作, 但由于民众的不响应, 该法令并没有得到预期的效果。近年来, 随着我国人民群众法律意识的提升, 老百姓开始逐渐放弃使用容易丢失或造假的老地契老房契, 积极主动地向登记机关申请各类不动产登记证。

多年来, 不动产登记分散在各个部门, 各类不动产登记档案形成、保管于不同的职能单位。主要有房屋登记档案、海域登记档案、林地登记档案、草原登记档案、土地登记档案等, 其中, 还有农村土地承包经营权、采矿权登记等类型档案。由于机构编制、归档标准、管理机制不尽相同, 各类型、各级不动产登记档案工作发展并不均衡。但都普遍存在缺少档案专业人才、馆库建设落后、历史数据资源整合困难、查询口径标准的问题。这些问题导致了不动产登记信息资源迟迟无法全面共享, 成为制约着不动产登记工作发展的短板。

2 不动产登记档案管理存在的挑战

如前所述, 我国的不动产登记档案因历史的原因, 分散在不同的职能单位:如房屋登记登记档案归于住建 (房管) 机构, 土地登记档案归于国土机构, 林业登记档案归于林业机构等。二零一三年十一月, 国务院常务会议通过决定, 通过整合分散的多个部门建立一个整合部门来对不动产进行登记工作 (不动产登记机构) 。这就给新成立的不动产登记机构带来了档案管理上的挑战。

2.1 不动产登记档案的交接困难

档案的顺利移交是不动产档案管理后续工作顺利开展的基本前提。档案移交难存在着多方面的原因:以住建 (房管) 部门为例。首先住建 (房管) 部门通过一体化管理对房屋登记进行管理, 房屋交易登记中的各个资料进行整合;其次遵守建设部规定, 房屋交易档案房产部门也要进行整理;三是将一些对资料进行保护, 一些时间较长的档案一经拆分就可能损坏。如何实现档案顺利流转, 这是不动产登记档案管理中亟待解决的问题。

2.2 不动产登记的信息整合困难

信息整合存在困难的原因是多方面的:首先是各个不同地产的登记信息在不同部门, 由于不同部门内容和标准也是不同的;另一方面, 不同的市县也不同, 从而在各个信息的统一上难以整合, 并且一些地方统计都是通过纸质进行统计, 所以缺失和错误较多, 仍需要改善。

2.3 专业人员大量缺失

人才问题是关系档案事业发展的关键问题, 档案工作顺利开展的前提是人才队伍建设。档案人才队伍往往存在思想落后的情况。这是由于单位和个人对于档案工作的认识不足, 对档案工作缺乏热情和积极性, 不愿意深入学习和思考档案知识。而不动产登记档案具有法定性、唯一性、动态性、政策性、私密性等特点, 这些特点决定着不动产档案管理人员必须具备较强的专业技能和业务素养。随着民众法治意识的增强, 选择用不动产登记的形式保障自己的权利的老百姓越来越多, 不动产登记档案数量也迅速增加, 而不动产档案的专业人才数量的增加远远不能满足需求。要保证不动产登记档案工作的顺利开展, 各级登记机构一定要注重培养档案管理人才。

3 不动产登记档案管理的有效措施

3.1 制定档案交接方案

各级国土资源部门要在加快人员划转的基础上, 会同住建 (房管) 、林业、海洋等部门, 不动产的登记及档案资料的交接和工作的衔接方式上制定明确数据的整理、移交、保存的方式及时间要求并按计划开展资料交接工作并将原来所保存在, 相对应部门的各类不动产的登记卡、表、图等纸质资料档案真实、清楚、完整地移交到国土资源部门, 各级国土资源部门要根据国家档案资料存放保管的相关规定, 要指定专业人员负责, 明确落实专门场所, 以用来确保不动产登记资料完全及完整, 为不动产统一登记提供基础档案保障。

3.2 登记信息成果整合

不动产有着属地性及不动性, 而其所有信息涉及着落、界限、面积、用途等在地理信息中通常使用多边形作为表示, 具有一定的空间化特点。随着土地及房屋登记的管理精细化, 逐步向立体化发展, 三位地籍及房产成为今后的发展方向。简单的说, 就是要做到“图文一体”。而“图文一体”又是权籍调查成果在入库前的有效保障。通过开展权籍调查, 确保界址明确, 权属清晰, 做到“房落地”、“林落地”, 构造精准的不动产单元, 并生成不动产单元号。在此前提下进行登记发证, 真正做到准确发证。另外, 通过不断充实的空间信息, 还可为后续登记避免出现权利纠纷提供数据分析基础, 真正实现“以图管权”的目标。

3.3 扫描纸质档案

不动产的登记机构 (下转第129页) (上接第105页) 因业务办理时的需要, 会在办理业务时出现大量实体的纸质材料或证明, 各种各类的买卖合同、有效证件的扫描件以及各种需要备查存档的资料, 其数目是非常庞大的, 实体的纸质材料其占地大且保存不方便, 所以有的就将这些材料档案进行扫描储存, 就可以将大量并且体积巨大的纸质档案转变为数字档案。因此, 应当对不动产登记档案进行统一的管理, 包括对业务办理过程中的各类电子附件进行自动归档、档案信息的查询、查看以及实体档案管理等功能, 灵活应用于档案工作的实际需要。其目录数据应采用文本录入, 全文的实体数据可采用图像扫描录入存档;而一些经常需要使用的数据可制作成光盘方便使用。

纸质资料的数字化处理基本流程包括案卷整理、资料扫描、图像处理、图像存储、数据挂接、数据验收、数据备份与异地保存。资料数字化转化过程中形成的电子资料目录与数字化图像, 应通过网络及时加载到数据服务器进行汇总、验收, 并应实现目录数据对相关联的数字图像的自动搜索、数字图像的排列顺序与纸质资料相同。

3.4 进行档案管理人才培养

不动产登记档案是对先前分散于各机构的不动产档案的整合, 其数量和整合难度均是对不动产登记档案管理人员的巨大挑战。因此各级不动产登记机构应重视档案管理人才的培养, 确保能够有足够的人才满足当前档案工作的需要, 同时, 档案管理人员也应积极主动学习最新的业务知识, 不断完善自己的业务技能和专业素养。

4 结束语

从2015年3月1日, 全国第一本不动产权证在江苏徐州颁发至今也只有短短的一年半。不动产统一登记才刚刚开始, 不动产登记档案管理工作也是在不断探索的过程中, 遇到困难在所难免, 重要的是不怕困难, 积极解决问题。作为不动产登记档案管理的工作人员, 首先要做到重视自己的工作, 只有不动产登记档案科学、有序, 后续登记工作才能顺利开展;其次要不断学习业务知识, 提升专业素养, 从而更好的迎接工作中的挑战。

摘要：伴随着我国市场经济体系的健全, 人民对于个人财产的保护意识逐渐重视, 在产权和交易的过程中安全意识也不断提升, 所以人们对不动产的登记制度也产生了新的认识。首先不动产登记是由多个部门分开进行登记来运作的, 从而使一些资料产生了重复和交叉, 这种管理模式极大阻碍人们保护自身合法权益, 也影响了人们在交易过程中的安全问题, 对我国市场作用的发挥起到了反作用力。与此同时, 由于在统计方面的错误安排, 使得各部门的效率低下, 极大的影响了整体的工作效率和人工成本, 也让政府的公信力受到影响。所以改革不动产登记制度势在必行。不动产登记档案在不动产登记工作中至关重要, 文章对近年来不动产登记档案管理出现的一些问题进行总结, 并提出了改进的策略。

关键词：档案管理,不动产登记,改进策略

参考文献

[1]赖俊峰.不动产登记档案集约化管理[J].中国档案, 2014, (2) :50-51.

[2]莫晓兰.对不动产登记档案管理的思考[J].兰台世界, 2014, (S3) :55-56.

山丹县不动产登记档案管理办法 篇2

为确保全县不动产登记工作的顺利推进，规范我县不动产登记档案管理工作，实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化，有效保护和利用不动产登记档案，根据《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》等法律、规章、规定，结合我县实际情况制定本办法。

一、不动产登记档案内容和移交资料清单

不动产登记档案，含纸质档案和电子档案两种形式。包括在登记工作中形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案以及权属来源资料、登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料（如：实地查看记录、登记现场询问笔录及照片或声像、各种税费的缴纳凭证、契约、司法协助文书、不动产登记簿、不动产测绘资料、不予登记决定、查询申请表等）。

根据不动产登记工作要求及我县实际现状，为保障全县不动产登记工作的正常运行，各相关部门应向登记部门移交如下资料：

1.房产数据

房管部门按照不动产统一登记工作的要求和标准，提供所有房产信息，进行房产数据的分析、检查，录入不动产登记信息平台数据库中，为统一登记发证奠定数据基础。

需提供：辖区范围内所有的房产测绘报告、房屋楼盘表数据、房屋分层分户图数据、登记台账数据、登记档案数据等。

2.其他不动产数据

已办理的草原、林业不动产登记数据按照不动产统一登记标准转入不动产登记数据库中，并关联图形与属性信息，实现图形、属性与登记业务的关联。

林业管理部门

需提供：林地调查信息、林地图形数据、林业登记数据、林业登记档案数据等；

草原管理部门

需提供：草原调查信息、草原图形信息、草原确权数据、草原登记发证数据、草原登记档案数据等；

农业管理部门

因土地承包经营权确权工作正在进行中，根据国土资源部和甘肃省国土资源厅要求，农业登记数据拥有5年缓冲期，所以目前暂时不提供。

二、建立档案共享机制。

县国土资源局、房地产管理局、林业局、畜牧兽医局、县农委（五年过度期完后照此制度执行）等各不动产登记相关部门建立不动产登记档案共享机制。2016年9月15日之前各相关部门形成的纸质不动产登记档案，由原单位保存、管理和利用，县不动产登记中心与各部门建立档案查询互用制度。各部门不动产登记档案须集中归档管理，任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。每件（宗）不动产登记工作完成后，登记人员应当及时将整好的权属资料、文件等经登记负责人审查后，送交档案室立卷归档。档案管理人员对移交的资料进行审查，确保移交资料符合要求后签字接收。

三、建立电子档案库，方便档案的查询工作。由纸质档案扫描录入而成的电子档案，应建立电子档案与不动产登记数据的关联。按照不动产统一登记的工作要求和标准，为确保不动产登记工作的顺利推进，各相关部门原不动产登记纸质档案须2016年11月20日之前全部完成电子扫描，通过数据接口与不动产相关部门共享，逐步进行档案资料融合形成不动产登记电子档案库。不动产登记簿以电子介质存放为准，存储于不动产登记数据库中，应实时做好电子备份，确保不动产登记电子文件与实体档案的安全。

在各部门扫描电子档案未全部移交不动产登记中心前，不动产登记中心因登记不动产需要查询的各类不动产登记档案，各相关部门出具的档案查询结果，必须由原单位查询人员签字，分管领导审核签字加盖公章后提交不动产登记中心。

四、不动产登记档案管理和维护

不动产登记中心登记工作开展后，形成的不动产登记纸质档案、测绘资料，须存放在不动产登记中心。不动产登记中心负责保存、管理、查询和电子档案的共享。

档案管理人员应当忠于职守，遵纪守法，具备专业知识。各部门应当保持档案工作人员的相对稳定，若需变动，应由各相关部门分管领导主持办理书面交接手续。加强对档案管理人员的教育和培训，建立健全不动产登记的档案工作责任制度，制定不动产档案管理人员职责、信息保密制度。各不动产登记相关部门应当严格执行国家档案管理的保密规定，防止档案散失和泄密。利用涉密不动产登记档案，须严格履行审批手续，未经批准的，严禁提供利用。不遵守保密规定造成损失、泄密并给单位造成损失的，应按有关规定给予责任人党纪、政纪处分，情节严重的应追究刑事责任。

规范档案查询，各部门因工作需要借阅不动产登记档案的，借阅人须持本单位分管领导审批的借阅单，经存档单位分管领导批准，借阅人和经办人在档案查询记录上均签字后，方可借阅，否则不予借出。

查询原始登记凭证，应由不动产登记档案管理人员进行查询，查询人不能进入档案室。查阅档案，一般不出档案室。未经许可不得摘录、复制，因工作需要确需摘录或复制，须按有关规定办理，并审核加盖不动产登记单位公章。

登记机构正在受理、办理、整理、维护、修缮登记资料过程中暂不提供原始凭证的查询服务。

任何查阅人须对查阅的信息做好保密的工作，严禁私自泄露，对于泄露个人隐私、国家机密等信息等将追究法律责任。

不动产登记档案 篇3

【关键词】不动产登记档案信息资源；概念；特点；管理模式

【Abstract】In this paper， the concept， characteristics， measures， management and other aspects of real property registration and information resources elaborate.

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记档案是不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更等工作中形成的真实记录。

（2）不动产登记档案信息资源的基本组成包括：不动产登记档案、不动产登记簿和在不动产登记行为中产生的相关资料。

（3）不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为称之为不动产登记。

（4）不动产登记档案信息资源的完整性、准确性、安全性，是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的必要条件，也是进行城市规划和建设必备的基础材料，它是体现一个城市管理和房地产管理水平的标志，也是城市房屋和土地现状的缩影。

（5）不动产登记档案信息资源的重要作用：无论是在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收，还是在户籍管理、个人信用等管理等领域都起着不可替代的作用。

2. 特点

2.1凭证性。

（1）专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。

（2）提供可靠的法律依据。在实施产权管理和产权保障时，记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证。

2.2多样性。 构成多样，涵盖了不动产登记的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成。形式复杂，传统与现代相结合（纸质档案与电子档案相结合），原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。信息多样，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息，可称得上空间地理信息与属性综合信息相融合。

2.3连续性。 房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。不动产登记档案体现了房产全部：从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产，反映了房屋产权的真实情况。在房地产交易市场中，产权转移频繁更替，甚至存在过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成。因此，不动产登记档案信息存在动态常规性和连续必然性。

2.4增量性。 由于交易频繁，不动产登记业务量不断增加，不动产登记档案不断扩容。所以不动产登记档案既要永久保存又必须要求高质量的保存条件。 以上几点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有专业性，复杂多样性，管理模式要适应于连续性，保障高质量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国展开。《物权法》规定，不动产物权归属和内容的根据是不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。可见，不动产登记工作的原始依据是不动产登记档案，也是不动产登记工作开展的基础。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立非常重要。不动产登记档案基本构成：电子档案和纸质档案，不动产登记档案信息资源管理模式包括两个方面：虚拟管理与物理管理。

3.1虚拟管理模式，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理。虚拟管理必须符合对信息平台建设的要求：建立不动产登记信息管理基础平台，实现信息在有关部门间依法依规互通共享，消除孤立信息；推动建立依法公开查询系统，保证交易安全，保护群众合法权益。信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为登记档案数据中心，建立统一查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指纸质档案、权籍图册的管理。就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状，面对不动产登记档案管理问题，如馆藏档案、管理水平、库房条件、规模、人员状况等诸多情况，要采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则，要因地制宜，统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会使用。专业性程度较高，分为高度集中式和相对集中式两种模式。

（1）高度集中式。 确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。 高度集中式管理模式的优点：档案的完整与安全，同时要求高标准的档案库房。目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，库房压力不小。要丰富馆藏，也要优化馆藏。如果采用高度集中式，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。

（2）相对集中式。 比如房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。 相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，可以在不动产登记档案管理的实践中寻找其适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。

4. 措施

两种管理模式都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，从而达到管理规范化、标准化、科学化。

（1）建立各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范档案管理；

（2）采用现代信息技术，管理不动产登记档案，实现现代化管理，两个转变：由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变。

（3）提高管理人员素质，熟练掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。

参考文献

[1]张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4.

[2]王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5.

[3]孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作.档案天地.2012.4.

[4]钟振科.房产档案数字化后的管理和资源利用.经营管理者.2012.4.

不动产登记档案 篇4

在部门职能整合、减少管理层面、推进简政放权的大背景下, 经广泛的社会公开征求意见讨论后, 国务院于2014年底正式颁布了《不动产登记暂行条例》, 并于次年3 月起开始执行。与最初的意见稿相比, 条例对于不动产登记的类型进行了修改, 在原先的基础上对登记员制度、登记类型、登记审查要求及因登记错误如何进行赔偿等方面, 进行了适当的调整。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物, 在遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理等原则的同时, 着手建立统一的信息平台, 对于不动产的自然及权属状况实现详细、明确的登记。通过在国土、民政、公安等部门之间实现信息的共享互通, 以达到统一管理的目的。《条例》的实施, 不仅有效规范了登记行为、提高了工作质量, 对于现代产权制度的建立起到了积极的作用, 更有益于公民合法财产的保护, 为企业和居民提供了极大的便利。

2 不动产登记档案信息资源整合现状

在当前大数据的背景环境下, 不动产的登记档案信息早已产生了质的飞跃, 其范围不再局限于某一机关单位。相比于传统的档案信息资源, 有着极大的广泛性特征, 从国家层面、到信息服务部门、再到广大公众, 都成为其有效的参与主体。不动产统一登记制度的建立与实施、专职登记机构的成立、登记簿册的统一与完善、以及信息平台的建立, 实现了立法思路方面的“四个统一”。基于“国土资源云”的信息平台, 集办公、监管与服务功能于一体, 充分运用了云计算、大数据等先进技术手段。在技术架构上促进了国土资源信息化技术的进一步完善, 对于实现基础设施资源与数据服务的集中起到了很好的推动作用, 有效统一了业务应用与服务功能, 充分实现了部门内部与部门之间的数据共享[1]。

“国土资源云”以国土资源信息化建设成果为基础, 通过有效的整合互联, 有着极为显著的建设意义。包括了国家——省级两级中心, 涵盖了互联网、业务网与内网三种网络, 服务范围覆盖了国家——省 (市、区) ——地 (市、州) ——县 (区) ——乡 (镇) 五个层面。不仅加强了信息化发展的统筹力度、改变了分散应用的格局, 还有助于提高安全保障系数、实现数据的充分共享。大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合, 其关键在于国家宏观层面的政策引导, 以及合理的规划和必要的法律保障。鉴于其职能长期分散在各个相关职能部门, 有着不同的管理运行机制与档案归档标准, 造成了档案信息管理系统的差异。上述因素给不动产登记档案信息资源整合工作带来了诸多不便, 其管理与服务方式还需要不断优化。

3 存在的问题和不足

3.1 职能分散, 标准不一

我国的不动产登记机关相对分散, 包含的种类有6 个、涉及的登记机关更是多大20 多个, 以及成为制约档案信息资源实现有效整合的重要瓶颈。登记机关职能的过于分散, 不仅不利于部门之间的信息沟通, 更给当事人进行查阅带来了极大的不便, 且给交易安全的保护造成了一定的安全隐患。由于各个部门之间采用不同的数据标准, 数据的采集方式、精度要求等方面存在着较大的差别。加上不同部门有着各自的侧重点, 对采集对象所进行的数据描述也产生了一定的差异。因此, 需要改变当前职能较为分散的情况, 建立相对统一的标准, 以实现不同部门之间数据的协调统一[2]。

3.2 数据实时调查与更新不足

不动产登记数据的基础是土地数据, 同时还包含了草原、林权等方面的数据, 以此建立统一的代码索引。因此, 数据的实施调查与更新, 对于档案信息资源的有效整合来说, 显得至关重要。而在实际的工作中, 业务开展的模式不够明确、缺乏数据调查与更新的标准、数据的入库汇总不够及时、数据信息共享程度偏低, 整体水平还有待进一步的提高和完善。尤其是在数据共享方面, 不仅在政府职能部门之间的共享程度偏低, 更难以满足企事业单位与公众的数据共享需求。对于共享的级别设置与实现形式, 还缺乏完善的考虑和规划, 数据共享的安全性保障还有待进一步提升。

3.3 行政管理色彩偏重

不动产登记的目的, 是依据物权公示的原则而开展的, 是对当事人之间的物权变动所进行的公示。由于我国长期的行政体制所束缚, 不动产登记被作为政府日常的行政管理工作之一, 具有浓厚的行政管理色彩。但整体来看, 尚未形成健全的不动产权变动登记制度, 在法律法规建设方面也存在着较大的欠缺, 受行政权力干预的影响较大。缺乏公开化的不动产登记信息, 对于查询的主体、范围和程序有待完善, 且存在不合理收费的现象。对于因工作过失而出现的错误登记, 登记机关的赔偿责任划分不够明确。

4 建议与措施

4.1 完善体系标准, 去行政化色彩

建立统一规范的信息资源管理标准体系, 应当从数字化信息采集入手, 逐步形成档案信息检索与资源标准。一方面要实现政府职能部门之间的网络办公系统互通, 借助于统一数据的数据格式标准, 完成不动产登记档案的信息管理、传输与发布功能。另一方面要进行有效的整理归档, 通过对不动产登记档案的统一规范管理, 以实现互联网大数据环境下的优质公共信息服务功能。进一步梳理整合相关部门的职能, 改变多头登记、分散管理的不合理现状。

4.2 控制质量, 保障安全

实现不动产登记档案信息资源的质量控制, 其目的在于通过建立相互协作的信息平台、充分利用档案信息资源, 以满足用户的需求、解决用户的问题, 充分发挥档案信息资源的社会效益与价值。在互联网的大环境下, 为不动产档案信息资源提供了较为开放便利的网络环境, 信息资源以数字化的形式存在, 必然会受到来自于多方面的安全威胁。信息资源的整合工程本身就具有周期长、复杂性高等特点, 加上人为的操作因素与偶然的事故因素, 使得信息安全的现状令人堪忧[3]。

5 结束语

大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合, 是一项极为庞大而复杂的工程, 涉及到社会领域的方方面面, 职能更是较为分散。同时, 由于地区之间经济与环境等方面的差异, 使得不同地区之间的档案信息资源整合工作难以实现同步。需要通过制度科学合理的战略措施, 加强与社会其他领域的协作, 提高政府部门的办公效率, 不断推进不动产信息化工作迈上新的台阶。

参考文献

[1]尚静波.不动产登记信息管理平台数据安全管理研究网络[J].安全技术与应用.2015, (1) .

[2]郑少楠.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报 (理学版) .2015, (1) .

不动产登记档案 篇5

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

不动产登记档案 篇6

本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。

一、登记发证主体发生重大整合

《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。

《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县（市）人民政府的不动产登记局为登记机构，也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。

二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施

由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多，仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言，国土局地籍处（挂牌不动产登记局）仅有3-4个人，而不动产登记业务每年达30多万份，因此必然要有专门从事登记具体事务的团队，一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法，成立具有事业单位性质的登记中心，由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论，不动产登记属行政确认行为，登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任，还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢？这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记，而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作，因此，不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的，则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作，虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律，但仍不能独立承担责任，而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。

三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一

当前，不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用，登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作，从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前，由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体，如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆，作为登记信息保管主体提供对外利用，有些地方由从事具体事务的登记工作机构（受托单位或被授权单位）直接对外提供信息利用，还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为，对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化，由于登记簿的管理归登记机构，根据《条例》第二十七条规定，不动产登记机构依申请提供信息利用，这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此，在没有法律法规、规章授权的情况下，对外提供信息只能以不动产登记机构的名义，而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。

四、跨区域的不动产登记主体如何确定

不动产登记实行属地管理，对于跨行政区域的不动产登记，《条例》第七条规定了确定登记主体基本原则。在各地行政区划调整中，难免会发生土地所属行政区的变化，当土地所在行政区发生变化时，则该土地自然应由变化后所在行政区的不动产登记机构进行登记。涉及到不动产特别是同宗土地分属于不同行政区的，尽管《条例》规定由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，但实践中，从便于登记簿记载、整体管理和公示一体化、行政诉讼的需要，应当商定或指定由一个县级登记机构统一办理。

不动产登记档案 篇7

首先是受理场所,也就是申请场所。《条例》规定,当事人应当到不动产登记机构办公场所申请登记。那当前各地实施的上门服务、流动车(站)服务、网上申请是否与这一规定存在冲突?上门服务(包括流动车服务)作为许多登记机构的便民服务举措在一些地方得到推广应用,但在当前登记机构人员偏紧的情况下,上门服务确实不应大力推广。因为,本来在办公场所一个人就能受理完成的业务,如果换成上门服务则必须动用两名工作人员同行,在满足一部分特别人群需要的同时会加大办公场所受理窗口的压力, 行政资源并未能得到很好的配置。 《条例》之所以没规定网上申请, 是考虑到全国各地网络平台应用的不平衡性,但没作规定并不否定网上申请的发展趋势,如果网络申请同时能解决安全和便利问题,则是合乎《条例》本身所提倡的行政法原则之一——便民高效。 因此,在不动产登记信息平台建设较为先进的城市,网上申请模式可以先试先行。

其次是受理中的告知要求。在以往的不动产登记中,登记机构习惯采用口头方式告知当事人应当补件或不予受理,这种方式对于能够解释得清楚、当事人能接受的前提下是既快捷又省事的,但也容易发生扯皮现象。从对受理人员有效监督和对当事人负责的角度出发,无论受理与否,都应当予以书面告知。因此,《条例》从严要求登记人员的行为规范,规定受理中的告知行为应以书面形式进行。一是对于符合登记条件可以受理的, 应当受理后书面告知申请人。交付给申请人的受理凭证既是受理完成的标志,也是申请人届时领取权属证书的凭证。二是对于不符合登记受理条件的,应书面告知不予受理。尽管不予受理没有形成申请材料,但不予受理有可能损害申请人利益,为给申请人提供救济途径,应当出具不予受理的书面通知书。申请人认为不予受理存在错误、属登记机构不作为的,可以凭不予受理通知书提起行政复议或行政诉讼。三是对于需要补件的业务应一次性告知补正内容。现实中往往存在当事人因缺件问题而多次往返于登记机构的情况,在没有书面告知为证的情况下很难说清是由于登记人员未一次性交待清楚还是当事人未记全而导致, 造成双方之间出现矛盾。因此,无论从便民服务还是提高工作责任心的角度出发,都有必要以书面方式一次性告知申请人需要补正的收件。

再次是受理中告知与否的法律后果。受理是登记程序中至关重要的环节,是登记人员直接面对申请人并领受申请人登记意思的过程,每个前来申请的相对人都希望在登记机构的指导下一次性完成申请受理程序。受理与不受理的正确与否既反映出登记人员的业务水平,也影响着后序工作环节的效率。不正当的受理会使申请人不知所措,甚至会导致登记结果的错误。因此,《条例》规定了不予受理而未书面告知的法律后果, 即视为受理。这个规定将彻底改变我们以前的做法。如果不能受理的业务因为缺少书面告知的程序而导致法定受理的,则会给登记机构带来极大的被动局面。因为一旦视为受理则必然进入审查、登簿、发证环节,等到发证时限届满,申请人无法领证则会引起更大的矛盾。 因此,从完善登记机构自身做法考虑,登记机构应制作“不予受理通知书”的规范格式,根据常见的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性补正的材料要求, 改变登记机构原来的不受理无凭证的简单做法,从而更好地保护当事人利益、规范登记人员的受理行为。

不动产登记档案 篇8

近期颁布的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)是我国第一部不动产登记方面的行政法规。它的颁布意味着我国在建立统一的不动产登记制度,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”上迈出了重要的、关键性的一步。《条例》共分六章,三十五条,依次对立法目的、基本原则、不动产登记簿、登记程序、登记信息和法律责任等做出了规定,笔者将对这些内容进行系列解读。

《条例》第一条规定:“为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。”这是对立法目的的规定。也就是说,制定《条例》有以下目的。

一、整合不动产登记职责

这一点是毋庸置疑的。《物权法》第十条第二款就明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”2013年3月15日十二届人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中就明确要求,“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责,理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,……分别整合由一个部门承担”。同年3月26日国务院办公厅发布的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求:由中央编办负责,在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责,在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月20日国务院常务会议决定:将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门。

《条例》将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一,正是为了贯彻落实《物权法》和《国务院机构改革和职能转变方案》的要求。为了实现这一点,《条例》第六条规定,“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。

二、规范登记行为

不动产登记行为非常复杂,既涉及到各种复杂的法律问题,也涉及到不同的主体,如不动产登记机构、登记申请人、有关国家机关。在这个过程中,如果要规范各方的登记行为,确保登记依法有序进行,做到登记的真实与准确,就必须要有明确而详细的规定对登记行为加以规范。这对于实现统一登记的我国而言更为重要。因为以往不同的不动产权利由不同的登记机构依据不动产的登记程序记载于不同的登记簿上,而现在要统一登记职责,将土地、房屋、林地、草原、海域等不动产上的权利由统一的登记机关依据统一的程序记载于统一的登记簿上,这就更加需要对登记行为加以规范。正因如此,《条例》从登记机构的管辖、登记簿册的制作与管理到登记的申请、受理、审核等各个环节做出了明确的规定,以规范各方的登记行为。

三、方便群众申请登记

方便群众申请登记是此次《条例》立法的一个重要目标。这里的“群众”泛指所有的申请登记的民事主体,包括自然人、法人、其他组织等。可以说,《条例》在第三章“登记程序”的规定中处处贯彻落实了方便群众申请登记的立法目的。

第一,以往由于登记机构、登记程序的分散,导致人民群众因为一桩房地产交易要分别到土地登记机构、房屋登记机构办理两次登记,缴纳两次费用并领取两本权属证书,极不方便。因此,统一登记职责在很大程度上能够方便群众申请登记。

第二,为方便群众申请登记,《条例》第十六条第二款要求,不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。这样一来,申请人就可以按照公示的材料目录准备材料并事先填写好示范文本,从而节约了登记申请的时间。

第三,《条例》第十五条第一款规定,当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。也就是说,申请人可以自行申请登记,也可以委托他人代为申请登记。

第四,依据《条例》第十七条,“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理”。该规定的目的就是要方便人民群众,防止一些不动产登记机构的工作人员麻木不仁、滥用权力,随意折腾老百姓。

第五,《条例》第二十条要求,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,除非法律另有规定。这样可以防止登记机构随意拖延办理登记的时间,当然具体的每一类登记的时限是不同的,有些登记如所有权初始登记、抵押权设立登记可能复杂一些,需要时间长一些,有些登记时间很短,甚至要求一个工作日内就完成登记如异议登记。但无论如何,最长也不能超过30个工作日。

第六,《条例》第二十一条第二款规定,“不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。该款与《条例》征求意见稿的规定相比,删掉了“相应的”。之所以如此,就是考虑到便民的需要。以往因为不动产登记机构不统一,所以各类不动产登记机构发放不同的不动产权属证书和登记证明,甚至同一不动产因其权利不同发放的权属证书名称也不同。有鉴于此,为了方便人民群众,今后将使用名称统一的不动产权属证书和登记证明,不再按照不同的权利来区分不同的证书。最后,为了稳定交易,防止给人民群众造成麻烦,《条例》第三十三条规定,“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。

四、保护不动产权利人合法权益

应当说,《条例》最根本的目的就是保护不动产权利人的合法权益,维护不动产交易的安全与效率。如果没有这个目的,所谓整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记之类的目的就没有任何意义。这是因为,不动产登记实质上就是不动产权利的登记,更确切地说,是不动产物权登记。此点从《条例》第五条对于可以依照《条例》的规定办理登记的不动产权利的列举也能看出,全部是所有权、用益物权以及不动产担保物权。不动产物权之所以需要登记就是因为物权是一种对世权与绝对权,物权的变动应当通过一定方式(即公示方法)向外界加以展示。在我国,不动产物权变动的公示方法就是登记(《物权法》第六条)。而作为不动产物权变动的公示方法,登记可以清晰准确地展现出不动产上物权的归属和内容,起到保护权利人物权的功能。主要表现在以下两个方面。

1.原则上,登记是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件。对于依法应登记的不动产物权变动,其效力自记载于不动产登记簿时发生。对此,《物权法》第十四条以及《条例》第二十一条第一款有明确的规定。实践中判断某一不动产物权是否发生了变动,关键在于看是否完成了登记。故此,不动产登记既有利于明确物权的归属,也有利于法院或仲裁委员会裁决因不动产物权归属引发的各种纠纷。

不动产登记档案 篇9

最近, 看了我国将通过加快实施不动产统一登记制度的报道, 为这一问题终于有了解决的时间表而倍感欣喜。

统一登记制度, 主要是统一房、地的登记, 因此, 不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。

时下有一种观点:认为世界上无论大陆法系国家, 还是英美法系国家, 都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产 (房屋) 登记的前提。因此, 由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而, 我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制, 当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权, 这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此, 这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记, 才更为有利。

一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权

确实, 很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词, 德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》, 我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》, 澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。这种登记模式以土地所有权为登记标的, 而把地上建筑物、构作物等视为土地上的定、附着物。但是, 这种制度有一个前提就是登记的是土地所有权, 而非我国大陆登记的只是土地的使用权。在这一框架下, 土地可以由私人拥有, 房屋所有权人同时又是土地所有权人。如果是在他人土地上建造的房屋, 并不能获得房屋的所有权, 而只是一种他物权即地上权。我国台湾地区的“民法”就规定了地上权, 德国还专门制定了《地上权法》, 以保护这类房屋建造者的权利。如果按照这一模式进行登记, 在我国大陆除了土地所有权人以外, 就没有人能拥有房屋的所有权了, 众多的房地产开发企业也不能再销售房屋而只能转让地上权。这显然不切合实际, 也和我国现行的法律规定相悖。

二、土地使用权登记不是房屋登记的前提

土地使用权登记是否是其他不动产登记的前提?这一问题也是很值得商榷的。

1. 从理论上说, 房屋所有权是自物权, 而土地使用权则是他物权。他物权的登记如何能成为自物权登记的前提呢?这是缺乏法理依据的。

2. 从实际情况来看, 早在1987年, 原城乡建设和环境保护部就部署了全国范围的房屋总登记, 此时国家土地管理部门还刚刚设立。土地登记还无从谈起, 而房屋所有权登记在1992年已基本完成。因此, 不存在土地使用权登记是房屋登记的前提之说。

3. 受理登记时需要收取的要件不等于就是登记的前提。建设部《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》的相关规定都明确了房屋初始登记应当凭土地使用权证明申请, 未办理房屋所有权初始登记的, 不得办理房屋的其他登记。但这并不是说土地使用权登记就是其他不动产登记的前提, 土地使用权证是房屋初始登记的必收要件。除了土地使用权证明以外, 初始登记的必收要件还包括建设工程规划许可证等登记文件, 要求申请人提供土地使用权证明和建设工程规划许可证只是用以证明申请人的房屋是合法建造, 而非前提。如同规划并非不动产登记的前提一样, 土地使用权登记并非不动产登记的前提。

三、由房屋登记机构管辖不动产登记, 有许多有利因素

1.“建设部管理下的房地产部门…

…目前拥有中国最为详备的不动产登记资料” (梁慧星:《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第142页) , 无论是管理工作的覆盖面还是社会公众的认知程度, 房屋登记机构都明显优于土地管理部门, 这也为社会各界所公认。

2. 有利于客观、公正地进行不动产登记。

土地管理部门作为土地的主管部门, 从土地作为资源来管理开始, 到土地的出让、划拨、转让和抵押直到土地使用权的收回, 几乎涵盖了权利流转的全部过程。如再由这一部门管辖包括土地在内的不动产登记, 不利于客观、公正地进行。

如现行的《土地登记规则》把土地租赁列入不动产物权登记就是一个明显例证。国有土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。然而, 土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念, 犹如房屋的租赁, 承租人因租赁而取得房屋的使用权, 这种方式也是房屋的有偿使用方式, 但是, 承租人因租赁而取得的房屋的使用权属于债权, 并不存在进行物权登记的问题。

国家土地管理局在1995年12月重新印发的《土地登记规则》[ (1995) 国土 (法) 字第184号]第一章第二条第二款规定了“本规则所称土地他项权利, ……包括抵押权、承租权”。

房地产他项权利是公认的物权, 而且这种权利应当是长期而稳定的, 不能通过租赁来取得。我国的法律至今未将土地承租权确定为物权。按照物权法定的原则和《立法法》的规定, 部门规章无权对基本的民事权利进行规定。然而, 有很多当事人依据上述规定以租赁方式取得土地使用权。这类以租赁方式取得土地使用权明显地不同于出让、转让或划拨所取得的土地使用权, 而《物权法》所规定的建设用地使用权不可能有两种不同的解释。

在《物权法》公布实施的2007年, 国土部门颁发的《土地登记办法》仍将土地租赁列入不动产物权登记 (第29条:“依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的, 当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料, 申请租赁国有建设用地使用权初始登记”) 。这不能不说是出于部门的某种考虑。

3. 土地经界的范围, 有相当大的比例应以建筑物所在的空间位置来确定。

土地是一个空间概念, 《物权法》第136条就规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。目前, 城市的房屋有半数左右是建筑物区分所有权, 如大量的单元式住宅、写字楼、商铺及一些工业厂房。《物权法》也设了专章来予以规定。对建筑物区分所有权所占用土地的范围, 平面的位置已无法准确地表达其权属经界, 而只能以建筑物所在的空间位置来确定。因此, 由房屋登记机构来管辖不动产登记, 更为驾轻就熟。

不动产登记单元 篇10

(一) 物权确定、特定原则的涵义

由于物权属于支配权, 它使权利人可以对特定的物进行排他性的支配, 因此物权的客体必须是单个的、特定的。原则上, 无论是所有权、用益物权还是担保物权, 都必须指向特定的物。这就是所谓的“物权特定原则”, 该原则也称“物权客体特定原则”, 它要求物权的客体必须是单个的、特定的物。具体来说, 物权特定原则有两层含义:其一, 《物权法》不承认集合物上可以存在所有权, 一个特定的物上只能有一个所有权, 任何物上不可能同时存在两个以上的所有权;其二, 作为物权客体的物必须是单个的物, 即具有独立性的, 可以被独立加以支配的物。只有坚持物权特定的原则, 才能有效明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立加以支配并投入流通, 从而实现对物的有效利用。

物权人有权对其享有的物权加以处分。如果处分的对象不确定, 外界第三人将无从得知哪一个物上的物权发生了变动, 对于交易安全的保护显然是不利的。因此, 物权人的处分行为指向的必须是已经确定或者至少是可以确定的物, 此即“物权确定原则”。例如, 甲与乙订立房屋买卖合同, 甲将房屋的所有权转移给乙, 甲这一处分行为必须指向的是具体的房屋, 而非泛泛的某一类或某一些房屋。

尽管《物权法》第181条规定了动产浮动抵押制度, 允许企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的、将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押。但是, 在抵押权实现时, 抵押财产仍然必须被特定下来。故此, 动产浮动抵押也并未违反物权特定与物权确定的原则。

不动产登记法属于不动产物权程序法, 自当遵循物权特定原则与物权确定原则。首先, 被记载入登记簿的不动产必须是特定的和确定的。不动产虽不可移动, 但因其相互连接, 所以必须运用不动产测量制度将不动产从地理空间上将位置或坐落加以确定, 并明确该不动产的界址、面积等其他自然状况, 使之成为独立的、特定的物, 方能成为物权支配的标的物并被记载于不动产登记簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物, 虽未成为独立的不动产, 仍必须是可以特定的或可以确定的, 方能成为物权的客体, 进行不动产登记。其次, 只有可以独立成为物权客体的不动产上的物权变动才能进行登记, 并以登记为生效或对抗之要件。

(二) 不动产登记单元的涵义

为了解决登记中不动产的特定问题, 不动产登记法中就有所谓“登记单元” (也称“登记单位”) 的概念。登记单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割, 可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。具体来说, 具备以下三个要件的不动产才满足登记单元的要求。

1.具有明确的界址或界线

无论是土地还是房屋, 只有具有明确的界址或界线时, 才能和其他不动产相区分, 成为确定的、单个的物, 进而为物权人所支配, 该物上的物权才可以被记载入不动产登记簿。故此, 《物权法》第11条明确规定, 当事人在申请不动产登记时, 应当提供不动产界址。如果没有明确具体的界址或界线的不动产, 则该不动产并非独立的物, 不能单独成为物权的客体, 不符合不动产登记单元的要求。所谓不动产界址, 就土地而言, 意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。只有这样, 它才是法律意义上的土地即“地块”, 而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说, 不动产界址要求房屋有明确的四至界线, 从而将此房屋与彼房屋相区分, 形成一个特定的、独立的物。

2.地理空间上的确定性与唯一性

土地和房屋属于不动产, 不可移动。因此, 任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定。对于土地而言, 确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码, 登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置, 据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落, 则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定, 并赋予唯一、确定不变的号码, 据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

3.具有独立的使用价值

不动产属于物, 具有使用价值, 能够满足人们的生产、生活的需要。因此, 只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如, 最高人民法院颁布的《建筑物区分所有权解释》第2条明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性, 可以排他使用”, 方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。

二、土地的登记单元

(一) 地籍块与地籍册

只有当土地能够被精确地加以测绘 (测量与制图) , 从而使其位置与范围被毫无疑问地确定下来时, 土地登记制度才能发挥其功能。在法律上, 实现确定土地位置与范围这一任务的是通过官方地籍测量制度形成的地籍册或地籍图。地籍测量是指利用测量仪器和测量技术, 在一定区域内, 测量每块地的位置、形状、界址、面积, 从而绘制地籍图或地籍册, 明了土地的分布状况, 为土地登记提供依据的活动。地籍图或地籍册就是在地籍测量后绘制的, 用以表示土地的位置、界址及形状的官方图册。透过地籍图或地籍册, 人们可以清晰地了解地块的位置、界址、形状、面积、用途等自然状况, 而被纳入地籍册或地籍图的每一个地块, 会获得一个特定的号码, 从而成为所谓的地籍块。土地登记簿应依据地籍册来标明被登记的土地。例如, 德国《土地登记条例》第2条规定, “在土地登记簿中, 应当通过各州的官方目录来标明土地”。这个官方目录指的就是地籍册, 其目的是为了在地理位置上确定地块 (Grundstueck) , 从而使得地块能够被特定下来, 成为物权的客体, 以便进入法律交易中。每一个被纳入地籍册中的地块都会获得一个特定的号码 (该号码由数字与地籍号组成) , 在地籍册中取得特定号码的地块为“地籍块”。

(二) 我国的土地登记单元为宗地

在我国, 地籍块就是所谓的“宗地”。《城镇地籍调查规程》规定, 地籍调查以一宗地为单位。凡是被权属界址线所封闭的地块, 称为一宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的, 也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。地籍编号以行政区为单位, 按街道、宗两级编号, 对于较大城市可按街道、街坊、宗三级编号。地籍号统一自左到右、自上而下, 由“1”号开始顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上基本地籍图分割时, 应注记同一地籍号。界址点应按街坊或图幅统一编号。

通过地籍调查形成的主要成果就是地籍图, 包括基本地籍图和宗地图。基本地籍图是全面反映房屋及其用地的位置和权属状况的基本图, 是测制宗地图的基础, 包括分幅铅笔原图、着墨二底图。基本地籍图比例尺一般为1:500或1:1000, 城镇宜采用1:500, 独立工矿和村庄也可采用1:2000。基本地籍图中分幅铅笔原图包括的内容为:各级行政界线, 地籍平面控制点, 地籍编号, 宗地界址点及界址线, 街道名称、门牌号, 在宗地内能注记下的单位名称, 河流、湖泊及其名称, 必要的建筑物、构筑物, 地类号, 宗地面积。而着墨二底图内容除不注宗地面积外, 其他与铅笔原图相同。宗地图只表示特定的宗地及其四至的内容, 是土地证书和宗地档案的附图, 一般用32开、16开、8开纸, 从基本地籍图上蒙绘或复制, 宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。宗地图的内容包括:本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长;邻宗地号及邻宗地界址示意线等。

由于地籍册上的地籍块是宗地, 因此我国的土地登记单元也就是宗地。《土地登记办法》第5条第1款规定:“土地以宗地为单位进行登记”。同条第2款规定:“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。德国法上, 地籍册中的一个地籍块可以构成一块“土地登记簿意义上的土地”;多个地籍块也可以共同构成一块登记簿意义上的土地, 但是, 一个地籍块则不能被分为数块登记簿意义上的土地。在我国, 地籍图上的一宗地就是土地登记簿上的一个登记单元, 一宗地不能作为多个登记单元, 一个登记单元也不能包括多宗地。依据《土地登记办法》第14条以及《土地登记表格使用及填写说明》的规定, 土地登记申请时, 申请书应当以宗地为单位填写。如果一个土地使用权人或者所有人使用或拥有两宗以上的土地, 则应当按照宗地分别填写申请。如果一宗地有多个土地使用权人的, 由各个共有土地使用权人分别填写申请书, 审批表也应当以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的, 按照各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。土地登记机构在办理土地登记时, 应按照下列规定办理登记手续。

1.根据对土地登记申请的审核结果, 以宗地为单位填写土地登记簿。土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。如果是土地权利人独自拥有一宗地的, 土地登记时, 只填写土地登记卡及续表。如果是两个以上的土地使用权人共同使用一宗地, 土地登记时, 填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。

2.根据土地登记簿的相关内容, 以权利人为单位填写土地归户卡。土地归户卡以土地权利人为单位填写, 土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的, 应当填写在同一土地归户卡上。

三、房屋的登记单元

(一) 房地产测绘资料

房地产测绘资料包括房地产分幅平面图、房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等。这些测绘资料主要就是用于确定房屋的建筑面积、地理位置、界线范围等自然状况, 登记簿中记载的房屋的自然状况就来自于其中。没有房地产测绘资料, 就无法确定房屋的位置、面积、界址, 房屋就不可能作为特定的物被记载于房屋登记簿, 进而展现其上的权利状况。

按照测绘的范围不同, 房地产测绘可分为房地产基础测绘与房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域中, 大范围建立整体的房地产平面控制图, 测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图———房地产分幅平面图。房地产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况的基本图, 它是房地产基础测绘的成果, 也是测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图的基础资料。房地产分幅平面图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。

房地产项目测绘是指在房地产管理与经营中, 根据需要或申请人的要求, 测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面及相关资料。房地产分丘平面图是房地产分幅平面图的局部图, 它反映的是本丘内所有房屋及其用地情况、权属位置、分界点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状况等内容。依据《房产测量规范》, 房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行, 丘是指地表上一块有界空间的地块, 一个地块只属于一个产权单元时称独立丘, 一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘的划分标准为:有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。丘的编号按市、市辖区 (县) 、房产区、房产分区、丘五级编号。

房地产分层分户图是指在房地产分丘图的基础上绘制的细部图, 以一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋某一层中的一户为基本单元, 表示房屋权属范围的细部图, 它展现的是具体的每一个房屋登记基本单元的坐落、结构、层数、面积等自然状况。因此, 该图应当按照房屋登记的基本单元绘制。

(二) 房屋基本单元的涵义

房屋登记基本单元也称房屋基本单元。《房屋登记办法》第10条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号 (幢号、室号等) 的房屋或者特定空间”。依据这一规定可知, 房屋基本单元应当具备以下三项要件。

首先, 有固定界限。在我国房屋登记实践中, 固定界限是指经过房屋行政管理部门审定或确认的能够明确房屋或特定空间的范围与面积的界限, 如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性的围护结构界限;经过规划设计、消防、安监等部门审定批准的, 以永久固定于地面的界标作为界址点构成的界限。即便是房屋经过实物分割, 被分割后的新房屋, 也必须具有固定的界限。例如, 南京市房产管理局规定, 只有当被劈分的房屋的自然状况同时满足以下条件时才能测量:各户面积均要达到25平方米以上 (含25平方米) ;劈分后房屋至少有三面外墙是本户独自使用的自有墙 (无邻户借用) ;各户有独立的出入口;分户墙体必须与原有房屋结构一致。实践中, 在一些地方曾出现所谓的虚拟产权式商铺销售, 开发商并不通过实体墙壁将销售的各个商铺加以区隔, 而是以划线、地钉或铜条等方法将之区分开来。如果此种区分方法得到有关主管部门的审核, 也属于具有固定的界限。例如, 2009年合肥市房地产管理局颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》规定:“商业设施分割可以采用实体墙进行分割;亦可在室内装修活动结束后, 采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的, 铜条宽度不应小于1厘米;铜条末端应钉有铜钉, 铜钉直径不应小于2.5厘米;铜钉应当依次进行编号, 以确定出售区域的具体位置;编号标记应嵌入铜钉螺帽, 防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时, 房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表, 各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。

其次, 可以独立使用。独立使用意味着房屋或特定空间能够满足人们的社会生活需要, 属于法律上的物。判断是否具有独立使用价值应当从社会一般观念加以判断。在我国实践中, 曾出现一些人为了孩子上学落户等需要而一套房屋分割为非常小的部分, 并要求登记机构办理房屋分割登记。登记机构在决定是否办理此种登记时, 不仅要考虑被分割后的房屋是否具有固定的界限, 还需要考虑是否具有独立的使用价值, 如果分割后的房屋不具有独立的使用价值, 则不应办理分割登记。例如, 吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定 (一) 》第8条规定:“房屋分割应满足独立使用功能要求, 符合强制性技术标准规定”。

再次, 具有明确的、唯一的编号 (幢号、室号等) 。房屋建筑在土地上, 房屋的编号也应建立在房屋地理定位的基础上, 即先确定房屋的幢号, 然后再确定户号, 从而为作为登记单元的房屋编制唯一的、确定的、不变的登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码由基本单元幢号代码与户号代码组合而成。实践中, 房屋基本登记单元幢号代码的编制方法有三种:其一, 基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位法, 简称“坐标法”, 即以幢西南角平面坐标表示, 由横坐标 (6位) 、纵坐标 (6位) 构成;其二, 基本单元所在幢地籍宗地代码定位法, 简称“分宗法”, 即以土地地籍分宗图为基础编制, 由街坊号 (3位) 、宗地号 (4位) 、幢编号 (4位) 构成;其三, 基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法, 简称“分幅法”, 即以房产分幅分丘图为基础编制, 由分幅图 (6位) 、分丘图号 (4位) 、幢编号 (4位) 构成。户名代码 (4位) 以每幢房地产内基本单元为单位, 按照一定顺序的登记流水编号。

(三) 房屋基本单元的类型

依据房屋的功能, 可将房屋分为住房和非住房, 《房屋登记办法》第10条将房屋的基本单元分为:住房基本单元与非住房基本单元。其中, 住房基本单元又进一步分为国有土地范围内的住房基本单元与集体土地范围内的住房基本单元。

1.国有土地范围内的住房基本单元

依据《房屋登记办法》第10条, 国有土地范围内成套住房, 以套为基本单元进行登记;非成套住房, 以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。首先, 所谓“成套住房”是指由卧室、起居室、卫生间、厨房、室内过道、客厅等不同功能的房间组成的住房。尽管成套住房中各个房间都是有规定界限的, 但由于它们在空间上相连、组合起来后才能满足人们日常生活居住之用。因此, 《商品房销售管理办法》第12条规定:“商品住宅按套销售, 不得分割拆零销售”。《房屋登记办法》也要求成套住房只能以套为登记基本单元, 不能按间登记。其次, 非成套住房是指不具备单独的卫生间、厨房或起居室的住房。非成套住房是我国房地产业发展初期阶段的产物, 主要集中在一些建造年代较早的社区。对于那些非成套住房, 则可以以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。需要注意的一点是, 《房屋登记办法》第10条只是规定“套”属于成套住房进行登记的基本单元, 并不意味着成套住宅不能以更大的登记单元———“幢”、“层”来进行登记。例如, 房地产开发企业在房屋建造完毕进行所有权初始登记时, 完全可以选择可以是以幢、层或套作为登记单元。但是其按照幢进行所有权初始登记后, 如果是按套销售的, 则应当先办理分割登记, 然后才能办理所有权转移登记。

2.集体土地范围内的住房基本单元

集体土地范围内村民住房的情况比较复杂, 《房屋登记办法》第10条区分不同情形对集体土地范围内的住房基本单元做出了规定。首先, 考虑到我国农村大多数村民的住房属于独立建筑, 因此集体土地范围内的村民住房原则上以宅基地上独立建筑为基本单元。其次, 对于几户村民利用共有宅基地上建造的村民住房, 则以套、间等有固定界限的部分为基本单元。

3.非住房的基本登记单元

《房屋登记办法》第10条规定:“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。非住房可以成套销售, 也可以按照幢、层、间来销售。无论是幢、层、套、间, 只要是具有固定界限的, 都属于非住房的基本单元。

四、其他自然资源物权的登记单元