我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响（精选4篇）

篇1：我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

房地产开发与管理 课程论文

北京大学 政府管理学院 王单一

论我国征收房产税的必要性

近几年来，为遏制过快上涨的房地产价格，国家密集出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到各种限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，房地产市场也似乎进入了一场各方相互博弈的胶着期；我们不能忽视房地产调控取得的成绩和积累的经验，但是如果不能深入分析我国住房发展矛盾，从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度，就会陷入“为房价而治房价”的怪圈；从体制和机制上做根本性的改革，着力解决触及房地产市场发展的制度性问题和核心问题，已经成为当前我们不得不面对的课题。改革房地产税费制度和地方政府政绩考核体系，又是制度问题的重中之重。

个人住房房产税作为房地产税费制度改革的重要一环，已经称为各界讨论的热点问题之一，本文将结合我国目前房地产发展的实际情况分析征收个人住房房产税的必要性。

关键词：个人住房房产税 必要性

一、个人住房房产税的概念和范畴

目前，学者普遍赞同的一个阐释方式，是将房地产税分为广义和狭义两种，广义房地产税既包括对土地本身及所提供的服务课税，又包括对土地的附着物、构筑物等土地改良物所课征的赋税（如房屋税、土地改良税），对土地或土地改良物交易行为的课税（如契税、印花税）以及对土地的不当利用行为的赋税（如空地税、荒地税等）。狭义的房产税，又被称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。①

1.房产税是要对个人住房征税并进行税制设计

目前，无论是理论上探讨的房产税，还是实践中试点的房产税，实际上都是对我国1986年9 月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革，即上文我们提到的狭义的房产税。

首先是房产税征税范围的扩大：即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产（即个人住房）① 董潘等《房地产经济学》2012年3月第一版 第268页

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免税；而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。

其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30% 后的余值计算缴纳；计税标准年税率为1.2% ；对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12%。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。② 如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳作为房产税的计税依据的。

再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积（住房建筑面积）免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。③

2.房产税是对房地产保有环节的征税

一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税；交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税；持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有（保有）环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收；因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。

二、征收个人住房房产税可借鉴外国经验④

个人住房房产税是世界上普遍征收的一种税。目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。相对而言，房产是透明度较高的财产，由于房产不能移动、税基固定，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。

1.英国：楼房居民没有土地所有权

②③ 徐策《对我国推进房产税改革的思考》，载于《宏观经济管理》，2010年第12期第24-25页。

郭宏宝《房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例》，载于《经济理论与经济管理》，2011年第8期第53-61页。④ 资料来自互联网http://news.dichan.sina.com.cn/2012/08/17/549146.html

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英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2008年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。英国法律规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权，那就必须首先成立一个公司，以公司的名义购买楼房宅基地，这时，土地实际上就是法人所有，也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有

英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。

英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例，说明这个问题。英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。

英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。

2．德国：炒房者无利可图

在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。

房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

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在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。

德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。

三、中国征收房产税的必要性

1． 房产税有利于完善税制、完善地方税体系并开辟地方政府新的收入来源 我国自从实施分税制以来，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。

从国际上征收房产税国家的实践看，地方财政收入的传统主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50-80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32% ⑤。可见，房产税是很多国家地方财政的主要构成部分，这使地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。我国全面推行房产税后，由于税收基数较大，可以长期成为地方政府财政收入的重要来源，使其摆脱“土地财政”，实现地方的可持续发展。

2.征收房产税可以遏制投机性购房，促进房地产业长期健康发展

造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象—买房，等待升值，再卖房。征收房产税可以有效地降低房产的投机价值。这是由于投机者购房后要面对直接的确定税负，而房产市场在我国政府的重拳出击下面临不确定的未来，使得房地产的投机属性大为削弱。另外开征新购房产税，不伤及改善型需求，并提高了房地产保有成本，将对房地产投资和投机需求产生抑制作用。这种抑制投资和投机需求的调控方式，对于囤积了住房的消费者来说，未来若干年内可以从容地做出出售或出租的选择，彻底改变消费者囤积房源和闲置的行为，提高住房的利用率，并抑制房价过快上涨。

另外，在房地产保有环节开征房产税这样的财产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。在房产税调节之下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率，同时可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于弱化住房价格过快上涨及导致市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。

⑤ 数据来源：EPS区域经济数据库 转引自网络http://，2011年1月27日。

Arthur Cecil Pigou 《福利经济学》，上海财经大学出版社，2006 年。

孙瑞玲 《个人住房房产税改革研究》，载《改革与战略》2012年第4期，第76-79页 ⑧

篇2：我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

我国房产税的改革由来已久,近年来,我国部分地区楼市火爆,房价居高不下,造成多数老百姓买房难,住不起房。针对这种现状,1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经不能适应我国的经济现状和房地产市场,亟待改革和完善。为了使房产税能够真正发挥它应有的作用,所以税制改革势在必行。虽然近几年国家也在对有关房产交易的各种税制进行改革,但效果并不明显。我国房地产市场进入健康发展的轨道,建立健全我国的税收体制,不仅是解决楼市持续低迷的需要,也是房地产市场长治久安的要求。

1 二手房交易税发展历程及实施效果

1.1 二手房交易税介绍

房地产价格上涨过快是我国经济社会发展过程中存在的突出问题。实现居者有其屋是社会和谐安定的基本要求,也是社会公平的基本表现。为了抑制房地产价格的快速上涨,中央不断出台力度越来越大的调控措施。这些调控措施在一定程度上缓解了房价上涨过快给百姓带来的沉重的购房压力,但由于各种因素的存在,调控的意图和政策的目标并没有得到完全的实现。2013年2月20日,国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,被民间称为“国五条”,五条之中影响最大的莫过于对二手房交易征收20%的交易税的政策。

二手房个税就是二手房个人所得税,是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。表面上看,征收个人所得税是为了限制卖方,抑制房地产产业过热。但是卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上,使交易成本增加,从而使房价更贵。2013年3月1日,国务院公布楼市调控新政“国五条”的实施细则,其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。

1.2 政策发展历程及实施效果

对个人转让住房按“转让财产所得”税目征收20%个人所得税,是1993年10月31日发布、1994年1月1日起施行的《中华人民共和国个人所得税法》的规定。虽然该法几经修改,但此条规定从未变更。

在2005年以前,此条规定几乎只是一纸空文,全国绝大多数地方对二手房交易没有实施有效的税收征管(契税除外),更谈不上征收个人所得税。2005年5月27日,为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号),进一步加强房地产税收征管,促进房地产市场的健康发展,国家税务总局、财政部、建设部联合发出《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号),要求“各级地方税务、财政部门和房地产管理部门,要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定,建立和完善信息共享、情况通报制度,加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管,并主动与当地的房地产管理部门取得联系;房地产管理部门要积极配合”。从此,多数地方地税机关开始对个人住房交易征税,但在征税力度上很不平衡,有些地方没有征收土地增值税,有的地方没有征收个人所得税,有的地方土地增值税和个人所得税都不征收。

鉴于不少地方由于难以核定房产原值或者即使能够核定但考虑交易人税负过高,对转让住房所得依然没有征收个人所得税或者征收很不到位,国家税务总局在2006年8月1日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)中规定,对纳税人申报收入不实的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入;对不能提供房屋原值等有关涉税资料的,税务机关可以在住房转让收入的1%～3%比例内核定应纳个人所得税额。2006年8月至今,多数地方对个人转让住房所得按交易全额核定征收1%～3%的个人所得税。

2013年3月1日“新政”出台至今,各地尚无实质性措施推出,一些地方的细则不甚了了,都未涉及个人所得税方面,依然实行核定征收。出现这种局面的原因主要由于按转让所得20%征税增加税负过大。

2 房产交易博弈多方影响分析

2.1 多方博弈

1)中央政府与地方政府的博弈。

中央政府意在引导房价合理回归,平息民众对房价上涨过快的抱怨;地方政府更多地考虑出让土地收入、税收收入以及庞大的房地产产业链条所产生的巨额GDP,对中央政府的调控措施有选择地执行。

2)国家财政与纳税人的博弈。

国家财政(包括中央财政和地方财政,但主要是地方财政)要从房地产蛋糕中依照规则尽数拿取,纳税人(包括开发商和转让住房的个人)尽量规避和减少税收负担,进而衍生出征纳博弈———税务机关是代表国家的征税主体,在税收征管中与纳税人的较量在所难免。

3)供应方与需求方的博弈。

无论房地产市场税收的纳税主体是谁,最终承受税赋的是购房人。一手房交易如此,二手房交易反应得更为直接———通常交易双方约定的交易价格是不含税价格,税收由购房人缴纳。

2.2 动态博弈

在房地产市场博弈中,参与人的行动有先后顺序,且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。地方政府根据中央政策确定土地收储和供应,开发商根据政策调整开发销售策略,购房人根据政策和消费预期判断购房节点。因此近几年来,房地产市场政策的多米诺效应频现。

3 新政策效应

3.1 购房者

房产新政中征收20%二手房转让所得会在一段时间内让购房者和持有多套房产的户主观望,当下出售房产会有纯利收入的20%的损失,由于20%的房产税暂时不会很快转嫁,而购房者又不想承担此20%的利润,所以购房者会在政策进一步明朗和暂时无法转嫁情况下观望。

对销量的影响,首先受到的影响是二手房交易量会急剧地下跌。以往二手房交易税收方面是购房者承担,1%的个税和营业税,购房者需要承担的税总量相对房价只是很小的一部分,现在需要承担房价的20%以上,购房者是坚决不能接受,售房者也不干预因政策受损,所以售二手房者和购房者会进入暂时的对峙状态。

3.2 投资者

因为大力度的个税征收政策刚出台,相信新的领导集体上台后会有其他一些辅助性和调控性新的税收政策和行政性政策出台。在政策明朗化前较小的投资客不会盲目入市,这进一步限制了商品房的销售。前期房产的调控政策已经限制了一部分投资客的入市。也就是说在控制最严的城市的房产销量刚性需求是占了一大部分比例的。刚性需求者该买房子住还是要买的这样会把刚性购房者推向新建商品房的购买上。

3.3 开发商

新20%政策的出台表明了中央政府对房价调控的决心,暂时不论是否科学与适合当前的国情。占住房销售50%的二手房市场会急剧下滑,欲入市的投资客会持币观望,刚需者只能去购买商品房了,这个政策对开发商来说是喜忧参半,既吸引了一部分刚需购房者,也失去了一部分投资者。

4 新政策对房地产市场影响预测

根据法律规定,这20%的所得税是由二手房的供方缴纳的,但由于二手房市场基本不存在垄断,所以供方可以通过税赋转嫁的方式让买方承担,这样就使得买卖双方的成本都会增大,收益都会减少。因此这一政策出台后至正式实施以前最显著的政策效应必然是二手房交易量和过户量的剧增,以逃避20%的税收负担。但在正式实施后,二手房的交易和过户量将出现较大幅度的下降。

从中长期来看,这一政策将会产生以下效应:

1)严厉打击炒房者。

由于所得税的征收,将大大降低了炒房者的收益,会使炒房者把资金转移到相对收益更高的领域,这也是这一新政的目标意图。

2)将使一部分二手房的需求者转而购买新房。

通过税负的转嫁,如二手房的售卖者提高房价,使得二手房需求者的交易成本的上升,因此购买新房相对(下转第240页)(上接第216页)划算,会在一定程度上刺激对新房的需求,也可能导致新房的价格进一步增加。

3)不利于存量房的市场流通。

由于炒房比较严重,很多投机者保有的住房是闲置的,新政实施以后,许多投机者可能会选择暂时停止出售的策略,以进一步观察政策的走向和变动。

4)对于刚性住房需求者也会产生一定的影响,但是程度比较低。

所得税的征收必然会使购房者付出更多的成本,但对于没有房子的人来说,他们会在购房成本与获得住房之间做出权衡,购房成本不是第一位的因素。

新规通过增加交易成本,将有效抑制房屋投机者。因为对于投资者来说,其根本目的就是要通过买卖获得差价收入。但不能从根本上解决房屋供求的失衡。因此,必须通过深化改革,采取更加完善的配套措施。如增加土地的供给,大力兴建保障性住房,征收房产保有税(对多套住宅、豪华住宅或超过人均住宅面积以上的部分征收税收)等。

摘要：阐述了我国二手房交易税制发展及实施效果,分析了我国房地产市场的博弈多方的影响和出台房地产新政所带来的政策效应,总结了新政对购房者、投资者和开发商的影响,并预测了在实施新政后对房地产市场的影响,指出建立健全我国税收体制的重要性。

关键词：二手房交易,税收制度,政策效应,博弈论

参考文献

[1]魏建洲,马国顺,李亚红.房产交易演化博弈分析[J].云南民族大学学报(自然科学版),2012(21):115-118.

[2]项勇.房地产调控政策中各利益主体联盟博弈分析[J].求索,2012(6):9-11.

[3]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界,2005(12):71-84.

[4]孙光晨.论房产新政对房地产市场的影响[J].企业经济,2010(12):142-144.

篇3：我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

关键词：房产税 ，住房市场 ，房价。

一.我国房产税的概述

我国过去通常所讲的房产税是指在 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税，主要指对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房产每年征收房产税。 而现在的房产税原本应该为物业税。物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要按照政府评估出的税基缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但由于中国城市的土地是归国家所有，所以，征税对象可直接归为房产，因此叫其房产税。

2003年，中央提出了在条件成熟时开征物业税，2006 年，又开始物业税的试点工作。2011 年 1 月，渝、沪两市先后出台了开征房产税的细则，表面上此次开征的房产税具有物业税的特征，但是其与真正意义上的物业税还是有很大差距的。我国现在来讲的房产税实际上应指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。既不是真正的物业税，也不是86年时的房产税，而是房屋自由流通后，处于过渡阶段的、带有强烈的调控房价目的性的过渡税种。

二.我国房产税试点工作的分析

2011 年 1 月 27 日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。上海、重庆对个人住房开征房产税反映了政府旨在通过税收调节市场和经济活动主体行为，拉开了个人住房征收房产税改革试点的序幕，同时也留给我们诸多值得进一步思考。

（一）试点房产税的性质未尽明确

房产税是以房产为课税对象征收的一种税，是对货币资金的积累征税，因此也被称作"存量税"。其最大特点是课税对象的非流动性。与财税相比，商品税的税负更易于转嫁。此外，作为商品税征税对象的房产，其税基为房产的交易价值；而作为财产税课税对象的房产，其税基通常为评估价值。因此，为达到控制房价的目的，房产税应定性为财产税，并以评估价值为税基。

（二）我国目前缺少必要的税收征管体系

财产税的建立和完善是以必要的税收征管体系为支撑的。例如，波兰中央政府掌握两个专门为征收财产税收集数据的登记部门：一个负责技术记录鉴定，由国家勘探机构监督；另一個负责所有权记录鉴定，由法律体系监督。地方政府对财产税征管时将自身的财政记录与这两个登记部门进行比对。我国房产税改革也应在建立房地产信息共享机制和完善税收征管的基础上逐步推进。

（三）试点房产税的制度设计与政策目标存在偏离

试点中的房产税在一定程度上体现了对控制房价的关注，但从税制设计上看，达到这一目标，试点方案还需进一步完善。

一个人拥有的房产越多意味着其支付能力就越强。因此，房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入增加或者隐含收入的增加。因此，对纳税人拥有的房产课税，将有利于调节收入分配差距的缩小。但上海方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括《上海暂行办法》施行之日（2011 年1 月 28 日） 起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。这种税制设计使纳税人的税收负担无法全面反映其支付能力，与实现调节收入分配的政策目标尚存在距离。

（四）试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势

政府征税和纳税人缴税的行为隐含着纳税人向政府购买公共产品和公共服务的一种特殊交换关系。因此，政府的征税行为应建立在法制的基础上，课税的种类以及规模大小必由纳税人代表组成的代议机构批准通过。政府收入也应全部纳入预算管理，严格按照由纳税人代表组成的代议机构批准通过的计划安排政府支出，进而保证政府在提供公共产品和公共服务过程中资金使用的合意性和高效率。

上海和重庆的《暂行办法》的印发是当地人民政府的决定，其依据为"国务院第 136 次常务会议有关精神"。然而，国务院于 1986 年 9 月 15 日颁布、自 1986 年 10 月 1 日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。这种不一致很可能使纳税人对上海市人民政府和重庆市人民政府各自出台的《暂行办法》的法律规范性产生质疑。因此，这就要求房产税的征收必须经过严密的立法程序，由全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定相关法律。

（五）开展房产税应解决地方政府取得公共收入的诉求

1994 年分税制的出台， 数据表明，分税制后 70%（2009 年上升到 80%）的公共支出仍由地方政府负担。中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留，使地方财政捉襟见肘。为了满足地方居民对公共产品和服务的需求，地方政府不得不进一步寻找可支配的收入来源。从目前情况看，地方政府越来越依赖于土地及相关产业租税费收入，形成了"土地财政"的格局。

毋庸赘言，在财政支出水平远远超过财政收入的情况下，沪、渝两市开展对个人住房征收房产税试点将为迫切需要增加财力的地方财政开辟新的税源。然而，在未对既有房地产租、税费体系进行合理规范与适当整合的前提下对个人住房征收房产税不仅会增加经济活动主体的负担，也有强化"土地财政"之嫌。税制改革需要逐步进行。

三.我国房产税对房地产市场的影响

首先，房产税会平稳房价。毫无疑问，作为一个税种，房产税恐难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升，使过程较平稳，减少泡沫的效应。

其次，征收房产税会改变政府的"土地财政"。一方面，开征房产税，房产持有者便会考虑持有压力，适当减少对房地产的购买并减少空置率，房地产供需状况会改善，因此，政府会理性定价，减少或者放弃利用卖地来维持地方财政的机会。另一方面，房产税的征收又可以为地方政府拓宽可持续财源。这样不仅会使房地产市场健康成长，而且还会安抚民心。

除此之外，房产税还会起到增加保障性住房的建设、完善收入再分配体系、优化税制结构、提高不动产资源配置效率的作用。

参考文献：

【1】对进一步完善房产税的探讨---由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考，谷成

【2】对话贾康：房产税好于过度行政化调控，商灏，华夏时报/2011 年/1 月/24 日/第 031 版

【3】房产税改革：美国模式和中国选择，贾康

【4】房地产调控中的房产税如何开征--访财政部财政科学研究所所长 贾康，冯京津

篇4：对我国开征住房房产税的思考

关键词：房产税,开征,必要性,建议

一、引言

2011年1月28日, 上海、重庆两市率先进行了房产税改革试点, 对房产税的实施进行积极的探索和实践。总结试点两市经验并借鉴国际经验, 我国应开征住房房产税。按评估价值作为计税金额, 采用超额累进税率;对别墅等高档住宅和两套及以上住宅, 采用起点税率较高的方式征收房产税。

二、重庆、上海房产税试点比较

2011年1月, 重庆、上海开始房产税试点, 这是我国第一次针对个人非营业用房产在保有环节征税。两地从不同侧重点进行了积极的探索, 试点政策有所不同。

为了使房产税顺利启动, 又不造成市场大太的波动和社会震动, 采用了低税率, 涉及面小, 先易后难, 循序渐进, 避免太大的社会阻力。在总结经验吸取教训的基础上, 为下一步房产税扩大试点范围并在全国范围内实施起到借鉴作用。

三、征收住房房产税的必要性

我国现行的房产税始于1986年, 是根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》在全国范围内征收的, 但征收范围仅限于经营性房屋。由于没有对个人住房征收房产税, 从而造成房屋持有成本过轻, 房地产行业投资投机现象严重, 房屋空置率高。住房房产税作为房地产保有环节的主要调控手段, 有必要对住房征收房产税。对住房征收房地产税可以引导个人合理住房消费, 抑制投机性购房, 有利于调节居民收入和财富分配, 也有利于健全地方税体系, 促进资源有效配置及土地节约集约利用。

(一) 增加房屋持有成本, 减少房屋空置率

据2012年6月5日《新京报》报道:为摸清实有人口和实有房屋的底数情况, 北京市开展了专项调查。北京市公安局发布的信息:空置房高达381.2万套, 与1320.5万套房屋总量相比, 占比居然高达28.86%。接近三成的房屋空置率。虽然由于统计方式和对空置房的定义存在分歧, 空置房的准确数据肯定会有变化, 但公安部门发布的信息当然可以参考。按照国际通行惯例, 商品房空置率在5%—10%之间为合理区, 商品房供求平衡;空置率在10%—20%之间为空置危险区, 要采取一定措施, 加大商品房销售的力度;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

我国在房地产流通环节税种多、税负重, 而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻, 使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨, 从而导致房地产闲置。在房屋保有环节上征收一定的税收, 这样可以有效增加房屋持有人的成本和炒作风险, 进而抑制炒房行为, 减少投机性房地产需求, 减少房屋空置率, 从而达到改善房地产供需不平衡现状。

(二) 健全财税体系, 满足社会公共需要

目前情况下, 地方财政很大程度上依赖土地批租, 一次性收取50年-70年的土地出让金, 造成地方政府对土地资源的滥用, “寅吃卯粮”。土地资源具有稀缺性和不可再生性, 当一些城市尤其是大城市, 土地出让金会出现枯竭。通过房产税来增加地方源源不断的财政收入, 使地方政府逐渐摆脱对土地财政的过度依赖, 满足城市基础设施和公共服务的需要, 为保障房建设提供资金支持。

(三) 调节收入分配, 缩小贫富差距

现阶段房产已成为重要的财富杠杆, 住房成为保值增值的工具。随着房产价值的提高, 透过房地产这项财产产生的收入差距也越来越大。税收是调节收入差距的一个重要手段, 而房产税作为保有环节的一种直接税, 可以调节收入分配, 缩小贫富差距。

(四) 促进资源有效配置, 提高资源利用率

我国地少人多, 在经济发达地区表现更为突出。通过房产税的开征, 增加土地和房产的闲置成本, 减少空置率, 减少购建豪宅等奢侈行为的发生, 提高土地资源利用效率, 促进资源有效配置。

四、开征房产税对我国房地产业的影响

(一) 房产税不会对房价产生决定性影响

商品的价格很大程度上是由供求关系决定的。由于房地产空间的固定性、土地的稀缺性, 房地产价格又不同于一般商品。房地产价格受土地政策、信贷政策、人口、货币供应量、可支配收入、汇率政策以及居民对房地产价格的心理预期等多种因素的影响, 房产税的开征对房价不会产生决定性影响。但房产税在保有环节征收, 能对投资投机性购房产生一定的抑制作用, 减少投资投机者囤房数量, 增加房屋供应量, 减轻房价上涨压力上能发挥一定的作用, 减少房地产泡沫, 使房地产行业健康发展, 使住房从保值增值的工具回归到本来的属性中来。

(二) 房产税会对租赁市场产生一定的影响

一方面, 房产税是在保有环节征税, 会促使拥有两套及以上的房产拥有人, 通过提高房租把房产税转嫁到租房户头上;另一方面, 房产税减少了房屋的空置率, 房屋租赁市场上房源会增加。由于房租受供求关系的影响, 租赁房源的增加可以抵消房租增加的幅度, 甚至房租有可能降低。

五、住房房产税实质为房地产税

我国开征的住房房产税实质应为房地产税。房屋折旧后房价却高了, 其中的收益就是土地使用权带来的, 因此“土地使用权”可以看作一项有财产属性的权利并可以带来收益, 可以成为征税对象。《物权法》规定国家保护权利者的物权, 其中包括“用益物权”, 而“土地使用权”就属于“用益物权”的一种。同等的房屋在不同地段, 不同的城市, 房产的价值也不相同, 甚至相差很大, 其原因是由于政府公共的投入, 政府在商业、教育、文化、环境、服务和公共配套设施的投入, 公共投入大的, 土地的价值就高。

从试点房产税的重庆和上海两市计税依据来看, 都是暂按房产交易价格, 条件成熟后, 按房地产评估价格计算。不难看出, 房产交易价格或房地产评估价格都包含土地价值。

六、房地产税制国际比较

房地产税收在目前来看是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税, 甚至在其税收收入中占有相当大的比重。各国在征税方式、税率等方面又有所不同。

(一) 征税方式

具体的征税方式归纳出有四种类型, 具体如下表:

(二) 税率形式

在采用的税率形式上, 各国 (地区) 也有所不同。

(三) 典型国家 (地区) 值得借鉴的经验

1. 美国。

美国的房产税率是根据地方每年的财政支出的需要, 依据本地区房屋的评估价值, 换算当年房产税率, 税率为应纳物业税总额与应纳财产总值的比例。采用的是“宽税基、少税种、低税率”的征收方式。房产税税收收入全部用于地方公共设施建设和提高公共服务水平上。

2. 韩国。

韩国政府为了遏制房市过热, 打压高房价, 征收并提高了财产税和综合土地税。2007年韩国财产税和综合土地税高达房产总值的30%, 而且税率随居民拥有房数的增加而提高。如果第二套房子出售, 各项税率加起来为房产总值的50%, 第三套为60%。韩国政府在开征房产税的同时, 也降低了住房交易税的税率, 从4%下调到2%, 从而促进房地产市场的正常交易。

3. 英国。

英国对非本地居民单独征收房产税, 打击投机性需求。

4. 新加坡。

新加坡是住房问题解决比较好的国家之一。2011年新加坡政府为了更好地发挥房产税调节收入差距、保护低收入者的作用, 将自住房的税率由单一税率4%改为三级税率, 由比例税率调整为累进税率。对于房产用于出租、投资或其他用途的, 征收10%的物业税。

5. 法国。

法国财产税按家庭为单位计征, 这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。法国的房地产价格以每年的1月1日为市价标准, 产权人自己根据市价对自己的房产估价, 自己申报。如果发现估价过低, 具有逃税的企图, 法国政府可以优先购买, 申报人不得反悔。另外, 美国、加拿大、法国、香港等世界许多国家和地区的不动产评估机构都是政府的下属专业机构, 而非私人机构。

七、我国房地产税改革建议

借鉴国际经验, 在总结重庆、上海房产税试点的成效和存在问题的基础上, 结合我国国情, 对我国的房地产税改革提出如下建议:

(一) 赋予地方一定的税收自主权

我国地广人多, 各地经济发展水平不同, 东西部地区发展不均衡。在国家统一税制的前提下, 赋予地方较大的管理权, 包括:征税对象、计税依据、税率和房产税减免税政策等。在不突破国家制定最高税率的情况下, 对经济发达地区, 适当提高房产税税率, 对中西部欠发达地区, 适当降低房产税税率。

(二) 征收对象及原因

1. 个人住房房产税征收对象为独栋商品住宅、别墅、高档住房。这类住房, 房屋价值高, 土地资源利用低, 根据税法的公平性原则及节约土地资源, 抑制浪费土地资源的奢侈行为, 理应对这类房屋征收房地产税。

2. 两套及以上住房。通过对两套及以上住房征税, 增加住房持有人保有成本, 减少房地产投资投机现象的发生, 增加住房供给量, 在一定程度上降低房价, 发挥税法在维护经济秩序上的作用。

3. 评估单价达到当地城区上年年平均交易单价一定倍数 (如达到或超过1.5倍) 以上。这类住房单价高于城区其他位置住房的单价, 是由于公共设施或基础设施投入较大, 而公共设施和基础设施的投入来源于国家税收, 根据税法公平性原则应征收此类住房的房产税。

4. 建筑面积超过一定标准 (如为150m2) 的住房。一般情况下, 房屋面积越大的, 房产的价值就越高。房产税是财产税, 财产多的多征, 财产少的少征或不征。

5. 在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的住房。防止投机房地产市场现象的发生, 防止国际热钱流入房地产市场。

6. 房地产开发企业开发的房屋已达到预售条件, 在规定的期限内尚未出售的房屋征收房产税。防止开发商捂房惜售, 促使开发商降价销售或出租应售未售房屋, 这样可以降低房价上涨的压力或者向市场提供出租房源, 提高房屋使用率, 减少空置房。

上述具体的倍数、面积标准等, 由各省根据当地的实际情况自行制定。

(三) 计税依据

按照房产评估值是世界上采用较多的也是比较合理的计税依据。首先, 按照房产评估值符合受益原则, 受益多的多缴税, 保证财政功能的发挥。因为房产的价值增长主要来源于地方公共投入, 地方基础设施公共福利水平高的, 相对房产价值就高, 因此税负也要高一些, 同时, 地方财政收入也随地方房产价值的升高而增加, 形成良性循环。其次, 按照市场价值计税, 可以保证房产税的调节收入功能的发挥, 因为房产价值高的税负高, 税收收入可以用于地方的保障房建设, 从而满足低收入人群的需要, 房产税计税依据应采用房地产评估价值。

(四) 房产税税率

为了充分发挥房产税在抑制投机投资房地产方面的作用, 引导居民合理消费, 调节居民收入分配, 缩小社会贫富差距, 房产税税率应采用超额累进税率。采用超额累进税率有利于自动调节房地产市场需求, 保持房地产市场相对稳定;有利于调节收入差距, 使富者税负高, 符合公平原则;有利于增加财政收入。

房产税税率建议根据征收对象和房屋套数等来确定。下面根据征税对象分别阐述:

1. 征税对象为独栋商品住宅、别墅、高档住房。税率按超额累进税率征税, 起点税率应稍高。剔除免税评估值后, 假设计税金额未超过50万元的税率按1%;计税金额超过50万元未超过100万元的税率按1.5%;计税金额超过100万元未超过150万元的税率按2%。假设计税金额每增加50万元, 税率增加0.5%。举例说明, 假设免税评估值为100万元, 房屋评估值是300万元, 计税金额为200万元, 按上述假设税率, 可以计算出该房屋年应缴房地产税为3.5万元。

2. 两套及以上住房。房屋套数越多, 起点税率越高。 (1) 根据房屋套数确定起点税率。2套房屋的起点税率假设按1%, 3套房的起点税率按1.5%, 4套房的起点税率按2%, 房屋套数每增加1套, 起点税率增加0.5%。 (2) 根据人口数确定人均免税评估值。假设免税评估值为100万元, 相当于3口之家, 人均免税房屋价值为33万元, 如果为4口之家, 免税房产价值为132万元。举例说明, 假设4口之家, 共有3套住房, 评估价合计300万元, 免税房屋评估价为132万元, 起点税率及增加的比率按上述假设, 年应纳房产税为3.54万元。为防止纳税人采用“假离婚”等方式逃税, 应规定在房产税实行试点后离婚的, 复婚时应补缴以前年度应纳房地产税。

3. 评估价值较高或面积超过标准的唯一住房。由于是唯一住房, 建议采用相对较低的税率。尤其是在住房房产税开征初期, 为减少征税阻力, 应采用相对较低的税率或免税的方式, 逐步推进房产税改革。

4. 在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有住房的税率。可以对这类房屋采用相对较高税率, 并根据房屋的价值采用超额累进税率。一方面是防止投机或国家热钱的炒作, 另一方面只要纳税人具备有户籍、有企业、有工作任一条件的, 可以退还已纳的房产税。

5. 房地产开发企业达到交付使用条件尚未出售住房的税率。由于房地产开发企业应售未售房屋没有免税评估值抵扣, 建议采用相对较低的比例税率。并根据住房闲置时间, 逐年增加税率。

(五) 减免税和退税

征收房地产税的目的是打击投资投机房地产行为、合理引导居民消费, 使住房回归到本来的属性, 即满足人们居住的功能。应保护中低收入者利益, 对于下述情况应实行减免税和退税政策。

1. 家庭唯一住房且房屋的评估价低于当地规定的标准, 免征房地产税。

2. 为改善住房条件, 家庭购买另一住房并且在规定的时间内出售其中的一套, 可以退税。一年内出售的多缴的房产税全部退还, 二年内出售的多缴部分减半退还。假设某居民为了改善居住环境, 购买了另一套住房, 两套住房评估价合并后, 年应纳房产税为3.5万元。如果在一年内出售其中的一套房产后, 仅剩的一套住房经计算应纳的房产税为0.5万元, 可以退还房产税3万元;如果是二年内出售的, 可以退还房产税1.5万元。

3. 在本市无户籍、无企业、无工作的人员, 在本市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的, 从当年起按房屋的价值计算应纳房地产税, 多缴的部分全部退还。

4. 从事保障房建设的房地产开发企业, 在房产税方面给予一定的减免。

5. 保障房、经济适用房和拆迁安置房等免征房地产税。

6. 其他需要减税或免税的住房, 由当地省一级以上政府决定。

(六) 建立科学的评估机制

住房房产税的顺利开征是建立在有效的房产价值评估体系之上。客观公正的房地产价值评估体系是顺利实施房产税的核心环节。在税务、房产等部门建立相应的评估机构, 允许成立符合资质条件的评估公司。加强政府监管, 建立和完善评估机构的准入制度, 资质条件和人员条件。加大行业监管力度, 对弄虚作假提供虚假评估报告的公司和个人, 采用罚款、吊销公司营业执照和个人资质证书等处罚。同时, 建立评估申诉、复议制度和评估结果公示制度, 保证评估价值的公平公正、科学合理。

(七) 实现全国联网和信息共享

依托现代化信息手段, 实现房产、土地、公安、民政、社保等部门全国联网, 建立相关的信息数据库, 全面掌握有关信息, 实现信息共享, 防止房产税错征或漏征。运用评估软件, 进行批量评估, 提高税基的评估效率, 同时也增加税基评估的透明度, 减少人为因素的干扰。提高征收效率, 降低征管成本。

(八) 征收房产税的用途

征收的房产税用于保障房的建设和维护。地方政府征收的房产税一律用于保障房的建设和维护, 不得挪作他用。

八、结论

我国亟待开征住房房地产税。同时应加强房产税的政策宣传, 采用低税率切入, 适当提高减免税标准, 在计税金额上给与一定的折扣, 减少征收房产税的阻力。通过征收滞纳金, 加大处罚力度措施, 将纳税情况进入个人征信系统等方式, 提高居民纳税意识。通过开征保有环节的房地产税, 降低交易环节的税率, 增加持有成本, 减少交易成本, 促进房地产市场正常交易。逐步改革土地出让金等制度, 减少重复征税, 在进一步扩大试点范围的基础上循序渐进地推进房产税改革。通过开征房产税, 增加地方财政收入, 使地方政府逐步摆脱土地财政的过度依赖, 为保障房集聚资金, 实现“住有所居”、“居者有其屋”的目标。

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