海南短租公寓市场分析

海南短租公寓市场分析（通用4篇）

篇1：海南短租公寓市场分析

基本介绍 定义

所谓家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。类型

在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种：一种叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，家庭旅馆

由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。值得指出的是，现在一些人把家庭旅馆的概念泛化，把家庭成员不住在内、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆，是不够严谨的。我们认为，家庭旅馆必须是家庭自己经营、成员住在该设施内。起源与发展 产生

家庭旅馆起源于英国。二战后，许多美国士兵等待回国，但许多人要等待好几个星期才轮到机会，因此士兵们就利用这个机会去看看他们曾经战斗过的地方。由于当时旅馆房源紧缺，出现严重的供不应求的现象，当地妇女便向年轻的士兵开放自己的家。这种行为立即得到了当地政府的支持，于是家庭旅馆就这样应运而生了。发展

家庭旅馆在欧、美发展迅速。今天的英国，约40%的一夜旅客都在家庭旅馆住宿。欧洲的其他国家如意大利、德国等国的家庭旅馆也发展很快。在美国，由于乡村与城市两种互异文化的吸引，家庭旅馆分为乡村家庭旅馆和城市家庭旅馆。20世纪60年代末，两种形式的家庭旅馆在美国都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的发展。据有关资料统计，1998年美国有5000万旅游者选择了家庭旅馆，是1994年的两倍。日前，美国家庭旅馆代表了一个50亿美元的产业。这两年我国为适应假日旅游的需要而涌现了大量的家庭旅馆，市民将有闲置的商品房进行装潢，配备了全面的住宿设备，并向公安部门、工商和卫生部门申报，经核查符合条件的核发治安证、卫生许可证、经营许可证等。这种“家庭旅馆”在一露面，立即以它的独有的温馨魅力、经济实惠、简洁方便而受到老百姓的青睐，有些家庭出外旅游，已经不再选择那种传统的商住旅馆，而是选择家庭气氛比较浓的家庭旅馆，让自己身处异乡也有一种在家的感觉。国内产生必然性

（一）“假日旅游”呼唤家庭旅馆

家庭旅馆的起源告诉我们：家庭旅馆是旅馆业在特殊的时期供不应求的产物。随着我国假日旅游的发展，大量游客集中在国家的法定假日出游，旅游基础设施与管理上的薄弱环节越来越突出。以张家界2000年“五一”的假日旅游为例，张家界平均每天接待的游客量为6万人次，而全市所有大小宾馆酒店的接待能力仅为5万个床位，近万名游客只好住在市区或武陵源的居民家中，有的则住在离景区较远的常德、石门等地，有的因找不到住处只好在车上过夜。因此，解决游客“假日旅游”住宿难的课题迫在眉睫，家庭旅馆呼之欲出家庭旅馆采取淡季居家、旺季接客的灵活经营方式，可以弥补旅游旺季各大宾馆酒店床位的不足，较好的实现了节假日期间游客量合理分流。

三亚家庭旅馆

（二）国内游客需要家庭旅馆

随着我国人民生活水平的不断提高，人民生活方式的转变，旅游成了人民的需要。如2000年“五一”期间，全国有4600万人出游，北京外出旅游150－170万人次，外地来京旅游250—270万人次，国内旅游市场全面启动。但是国内游客的消费主要集中在中低档饭店，且以家庭旅游者为主体。据中国旅游报报道，2000年“五一”期间，各地中低档酒店的出租率是100%，热点景区的饭店均告爆满，而四五星级的高档饭店则无明显提升。目前，价格是决定国内游客选择饭店的关键因素。如福建省泰宁县农民自筹资金兴建了近50家家庭旅馆，有1300多个床位，其收费标准仅是星级饭店的20－30%，深受广大国内游客的欢迎。

（三）家庭旅馆是满足旅游者探求异地文化的需要

大多数旅游者出游的主要目的是探求异地文化，了解异地民族风情，满足自身的求知欲望。家庭旅馆是以当地家庭为依托，以当地居民为经营管理者，以当地的特色为支撑点。旅游者入住家庭旅馆可以全面感受当地民风民俗，可以全真领略一番异地风情，原汁原味地收获一种文化的体验与感受。

（四）家庭旅馆是旅游业可持续发展的需要

旅游业可持续发展是以保护资源、尊重资源的原貌为前提的，既满足当代人旅游的需求，又不对后代人旅游的需求造成危害。家庭旅馆可以缓解旅游地的社会承载力和环境承载力，降低各种现代文明对旅游地的污染。在各景区尤其是自然风景区建立家庭旅馆，对旅游业的可持续发展有着重要的意义。

（五）家庭旅馆是促进区域经济发展的需要

目前，在部分风景名胜区，农民问题是制约旅游业高速、高质发展的瓶颈。家庭旅馆可以是低投入高产出，为农村脱贫致富提供了一条捷径。在区域内大力发展家庭旅馆，不仅可以促进区域经济的发展，而且可以节省国家的投资，避免重复建设，解决供需矛盾。定位与风格 定位

假日旅游，家庭形式唱主角，家庭形式的旅游队伍是假日旅游市场的主力军，这支旅游队伍的旅游消费能力大约为1000－1500元/家次，另外，众所周知的原因，家庭形式出游一般只能是节假日，而商务游客出游时间一般不受节假日限制，因此，我们可以说，家庭旅游者是造成假日旅馆供求变化的主要因素，家庭旅馆的目标市场定位应该是经济型的家庭出游队伍，而非商务客人。另外，由于我国出现假日客房供求矛盾显著的旅游区主要是自然风景旅游区，这些旅游区往往地处广大农村之间，或者说那些旅游区以前本来就是以农为主，旅游开发一方面使一部分人先富了起来，另一方面也有一部分人面临就业压力，在这种情况下，开办农家乐家庭旅馆是一种两全齐美的办法。因此，与国际上家庭旅馆发展特点不同的是，我国的家庭旅馆将首先从农家乐家庭旅馆开始。建设风格

一般而言，家庭旅馆有与客同住式和与客分住式两种，根据我国家庭旅馆的目标市场以及家庭出游者的特点，家庭旅馆建设一定要充分体现当地特色和家庭氛围，具体可作如下考虑：

家庭旅馆房间

1．家庭旅馆所处地理位置的交通相对方便，可进入性较好。

2．家庭旅馆宜成片集中建设，总体风格要体现村落特点，同时也便于统一管理,保证安全。

3．家庭旅馆的总体建筑风格必须与当地民宅风格一致,充分体现当地民俗民风，与周围环境融洽和谐。

4．家庭旅馆内部构造尽量做到客人房进出不经过主人客房,有共用客厅，但也要有客人独用客厅。

5．客房内必须有客人独用卫生间，洗漱间。

6．客房内摆设尽可能亲切、温馨，房间装修要简朴。

7．客房卧室必须干净、整洁、安静和空气流通。

8．提供的早餐必须卫生，并具有当地特色。优点 优点

传统的家庭旅馆主要有下面优点：

1、省钱——在同档品质下，家庭旅馆的费用将比宾馆便宜30%~70%，活动空间却更大。是节约差旅费用的好办法。

2、舒适——均备齐包括床铺被褥在内的居家必须用品。您放下行李即可入住，就像回到自己的家，尽享家的温馨与方便。

3、自助——您可以按自己的习惯和喜好洗衣做饭打扫卫生，完全私密的独立空间，不受外界干扰。

4、灵活——因为租期完全灵活，客人可随意安排自己的行程，而不必担心诸如“房租没到期”“自己添置的家具”等棘手 的问题。家庭旅馆与酒店、一般旅馆旅馆的区别:费用低于酒店，可以提供居家的服务，租期一般比酒店长些,计价、租期更灵活.酒店式公寓在提供住宿的同时，还提供类似酒店式的服务，比如：定期打扫房间、送餐等；而家庭旅馆提倡自助服务，住在这里更像一个自己的“家” 家庭旅馆与青年旅馆和小旅馆的区别青年旅馆虽然也提倡自助服务，但是他们同样也是旅店，以1天－7天的住宿为主；众多游客拥挤在有限的空间内，缺少个人的独立空间；家庭旅馆却弥补了以上缺点，同时又不失青年旅馆的实惠.家庭旅馆更有居家的感觉。

5、闹中取静——一般家庭旅馆都处在市区的繁华位置，交通便利，而且独享私密房间，免受打扰，让您远离都市的喧嚣，尽情享受安静的个人空间。装修考究，风格独特，给租住者以家的感觉。

6、家居享受。房间的床单被套抛弃酒店那种纯白的单调，改用高档的居家温馨。并且您可以按自己的习惯和喜好生活，可以像在家一样洗衣做饭，不用担心饮食的差异，享用自己亲手做的饭菜。有了我们的服务，您更有一种在家的清闲享受。社会效益

1、各级工会组织围绕深入推进新一轮创建全国文明城市工作，通过丰富多彩、形式多样的活动形式，加强诚信教育和诚信实践，特别是庭旅馆为契机，制定文明诚信家庭旅馆建设标准，开展文明礼仪诚信教育。

2、增强从业者的诚信意识，通过诚信文明经营，为职工增收，为社区发展发挥了积极作用。

3、通过家庭旅馆示范街年接待游客，增加职工群众人均收入，解决安置职工就业。操作模式及入住流程 操作模式

一般家庭旅馆的操作模式如下——

1、业主自己拥有一套或多套房产，装修后自己经营。

2、专业人士经营，业主把自己的房产委托其经营，利润分成。

3、业主把自己的房产委托物业管理公司，由物业管理公司经营，收取一定费用。

*报价不包括发票钱，如需索要发票，在总房费上加收8%的税点费。

*提前预订房间，必须交纳押金，不提供留房。

*每套房间超过标准入住人数后，加床加钱（婴幼儿除外）入住流程

一般家庭旅馆注意事项及入住流程——

一、入住：

1、客人需要提前电话通知店家大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。

2、入住时需要准备全部房费和押金，如果房客事先支付了定金，将会从房费中扣除定金。家庭旅馆不接受退房时交费，请谅解,填写入住单.3、店家向房客交代相关事宜。

4、查验身份证等有效证件；

5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙。

二、退房手续：

1.退房时间为中午12：00，12：00～18：00算半天，超过18：00算全天；

2.现场清点物品和检查相关设施后返还押金。

三、退住：

1.如果在入住期间需要延长住宿，需提前一天以上通知店家，经确认后方可生效，否则只好让给已经预定的客人居住。

2.房客如果需要提前缩短租期，需提前二天以上通知店家，经店家确认后方可生效；没有提前确认或未经认可，店家有权扣押定金作为补偿。（如需签合同的客人请按合同约定执行）。规范建设 问题

由于种种原因，自发形成的家庭旅馆存在问题比较突出。主要表现在：

（一）家庭旅馆普遍档次较低、特色不突出、服务不能规范。

（二）有特色的家庭旅馆数量少，如何打造高品位、功能齐全，有一定规模的家庭旅馆品牌产品，仍有得进一步的探索和实践

（三）对家庭旅馆的管理、协调、疏导以及宣传推介仍有许多不足。

（四）发展有特色家庭旅馆、受资金及配套设施制约。主要环节

在家庭旅馆发展工作中，首先必须重视建设规范化。其中主要环节是以下四个方面：

1、卫生间。家庭旅馆一般位于农村，农民对于卫生间的卫生要求往往达不到游客的标准，需要进行改造，并加强卫生管理。例如，藏族的卫生间是传统的蹲式，没有冲水设备，粪便从二楼直接露天下落到一楼，在一楼自然堆积，难以满足游客对卫生状况的要求。在林芝家庭旅馆规划设计中，广东省旅游发展研究中心对其进行了改造，增加冲水和排污管道，使游客能够接受。

2、通水通电：一些村落的自来水管道尚未建成，往往用山溪水或井水，水质卫生得不到保证。家庭旅馆的建设首先要完善基础设施，铺设供水管道。

3、床铺。各地的床铺各不相同，我们认为没有必要统一，但是对于床铺的结实、平整、卫生、舒适四个方面不能马虎。睡在北方的炕上、睡在南方古镇的老式大床上都能够增加游客的兴奋感。在家庭旅馆规划建设中，我们提倡被褥用有地方特色的花布，在窗户和家具方面增强地方文化气息。

4、公共活动场所。家庭旅馆客人需要与居民交流，与共同住宿的游客交流。家庭旅馆往往也难以做到每个房间都有电视，所以需要有一个公共活动场所。这个场所一般与餐厅在一起。在阳朔和拉萨、丽江，这个公共场所是酒吧。在林芝的家庭旅馆，这个场所是二楼的大厅，旅游者可以与藏民一起用餐，看藏民打酥油茶、做糌粑，马上品尝酥油茶和糌粑，还可以一起看电视、打扑克牌、下棋，交流旅游经历。

5、标准图则和审定标准。

一般群众对于如何改造出一个家庭旅馆没有经验，政府应给予一定的指导。例如，房间和床位的大小如何适应游客的习惯。标准图则的出台十分必要。在林芝家庭旅馆建设规划中，广东省旅游发展研究中心制定了三个标准图则，指导当地群众改造和新建家庭旅馆。对于申报营业的家庭旅馆，当地旅游主管部门也可以对照图则进行审定，确定其是否可以成为家庭旅馆协会的一员。管理 标准

家庭旅馆是以原有的住宅为基础进行改造。为了提升家庭旅馆的规模、档次，家庭旅馆采取“公司+农户”的经营方式，由社区工会牵头注册成立了公司，按照现代企业制度制定了章程和家庭旅馆星级管理标准，又在星级家庭旅馆的基础上制定了文明诚信家庭旅馆的标准，对家庭旅馆从卫生、安全、价格及服务等方面进行规范，实行统一管理、统一标准、统一标识。在内部硬件建设方面，要求做好基础设施配套和精装修，在外部环境建设方面先后投资200余万元整治环境卫生、硬化、绿化和亮化，基本做到四季常青，三季有花，营造了良好的旅游环境。途径

建设是一时的，管理是长期的。家庭旅馆的健康发展，需要政府加强管理。

1、首先，要让家庭旅馆合法经营。税收、工商、卫生等部门要提前介入，预先审核登记、年审，办理有关证照。

2、其次，要建立家庭旅馆协会，负责进入审核许可和日常管理，各家庭旅馆也通过协会交流信息，提高水平。目前，国外家庭旅馆的发展较为成熟，英国、法国、加拿大等国的家庭旅馆已经基本形成网络，信息、中介宣传、预订等都十分方便。以家庭为单位进行经营、自己招徕客源是很难的，协会可以收取会费，编印一些小册子，组织一些宣传活动，开拓游客市场。广东南昆山旅游区成立了“旅游协会”和“个体劳动协会”两个机构，对家庭旅馆进行协调管理，同时制订了管理规定和协会章程，使各成员单位守法经营和行业自律。

3、第三，要统一家庭旅馆的徽标和形象。这主要是规范市场秩序，便于开拓市场，让旅游者住得放心。广东省旅游发展研究中心建议林芝地区家庭旅馆采用“家”的汉藏双语言艺术字徽标。游客如果在路口就可以看到家庭旅馆的招牌随风飘扬，也就知道歇脚之地已经不远。

4、最后，在家庭旅馆集中的村落要建立“接待中心”，起到管理中心的作用，处理游客投诉，解决拉客问题，集中洗衣、救护，同时可以解决游客的基本的购物需求。

篇2：海南短租公寓市场分析

甲方：君宜不动产经纪有限公司北京分公司

乙方：

甲、乙双方经过友好协商，本着互惠互利的原则，就乙方作为甲方的长期合作伙伴事宜，达成一致条款如下：

一、乙方为经合法登记的公司法人，因业务需要长期包住甲方的短租公寓。

二、乙方长期包住的公寓为甲方经营的复地国际公寓（北京市朝阳区朝阳北路_235号），房间类型为“”。

三、合作期限自年___月___日至年___月___日止。

五、合约优惠房价为人民币50000元/月。房价款不包含：

1、早餐；

2、发票。

乙方入住人员产生的其他消费不包含在房价款内。

七、押金：

乙方于本协议生效后____日内向甲方支付押金人民币壹拾万元。该押金不计息，包住期限届满乙方付清全部费用后，甲方予以退还。

八、房价款及其他费用的结算和支付：

8.1房价款实行先付后住，乙方应于每月的第五个工作日将下一个月的房价款支付至甲方的银行账户。

8.2甲方于每月的第2个工作日，将乙方入住人员上一个月未结清的消费项目清单送交乙方，乙方于收到清单后3个工作日内按清单所列项目结清费用。

8.3甲方的银行账号：

8.3.1名称：

8.3.2开户银行：

8.3.3账号

九、乙方入住人员应配合做好入住登记，并自觉维护甲方的一切设施设备（见附表一），如有损坏乙方应予赔偿（见附表二）。

十、为维护良好的消费秩序，乙方入住人员在应遵甲方的合理的规章制度，文明消费。

十一、本协议的签署、生效及履行情况，双方均应保守秘密，不得向第三方透露。

十二、乙方不得利用包住房屋从事非法活动。否则，因此而致的一切法律责任，均由乙方承担。

十三、本协议一经生效，任一方不得无故提前解除或终止协议。

十四、甲方9号楼B1层有小型游泳池一个（暂无水），为防止客人进入发生意外，不对外开放。若乙方入住人员擅自进入发生意外，甲方不承担责任。

十五、9号楼一楼、二楼为艺术品展览区域，乙方入住人员应按照甲方规定文明参观，如发生损害，由乙方承担赔偿责任。

十六、未尽事宜由甲、乙双方协商解决。

十七、因本协议的履行发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会裁决。裁决结果为终局的，对双方均具有约束力。

十八、本协议一式三份，甲方执贰份，乙方执壹份，双方签署盖章后生效。

甲方：乙方：

篇3：短租公寓制约因素及发展路径选择

一、短租公寓的起源与内涵

短租公寓前身为上个世纪60年代源自欧洲、盛行于美国的“家庭旅馆”, 在西方国家, 家庭旅馆的形式分为两种, 一种叫B&B, 由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营;另一种叫Guesthouse, 家庭经营的小型旅馆, 其房间大部分用来出租。据查相关资料, 英国约40 %的一夜游客都在家庭旅馆住宿。在美国, 1998 年有5000 万旅游者选择了家庭旅馆, 是1994 年的两倍。 目前, 美国家庭旅馆业代表了一个50 亿美元的产业。[1]

目前, 短租公寓在中国还没有明确的概念, 它可以被叫做网上宾馆、移动公寓、移动之家、自助公寓和日租公寓等, 最初的短租公寓经营商一般取名为移动公寓或移动之家, 是直接从国外MOBIL APARTMENT 翻译过来的。按照目前中国的发展情况看, 短租公寓通常没有门面, 物业分散, 主要分布在市中心地区的一些单身公寓、酒店式公寓, 或是一些社区的住宅, 地理位置优越, 交通方便, 提供的是类似与酒店的理念, 但在服务上又偏向于自助形式, 即客人在居住期间, 一切服务基本自理。租赁时间可以为1天至几个月。根据它的特点, 短租公寓可以定义为:整合了城市住宅资源与酒店服务理念, 介于酒店旅馆和长租房中间, 为在异地的商务人士、旅游度假人士以及其他有需求的顾客等提供自助式服务的住宿业新产品。作为中国新发展起来的利基市场, 短租公寓满足了部分客人在时间和价格上灵活选择的需求, 填补了酒店旅馆和住宅租赁之间的市场空白。

二、短租公寓在中国的发展特征以及制约因素分析

(一) 全国整体发展速度迅猛, 地区发展不平衡

无论在Google, 还是百度上输入“短租公寓”、“移动公寓”、“自助公寓”等关键词, 都会出现上千万条相关信息, 短租公寓已经在短短的四五年时间内在全国各地开花结果。根据相关经营商回忆, 在2004年年底, 全国的短租公寓经营商还不足50家, 而现在短租公寓每年的增长率都在300%以上甚至更高。

但由于各地的实际情况, 全国短租公寓的发展出现了地区发展不平衡的情况, 总的来看, 北京上海等大都市发展比较快, 此外, 成都、海南也形成了一定的规模, 武汉、长沙、厦门等发展也较快, 而在杭州、宁波等城市发展较缓慢, 分析原因在于地价、人流量和政策的问题上, 北京上海地价高, 外来人口也多, 需求比较旺盛, 武汉长沙厦门等地方人流量没上海北京多, 但地价便宜, 具有价格优势, 因此发展也较好, 而杭州从地价上看与上海北京几乎不相上下, 而人流量不及上海北京, 因此发展处于相对缓慢状态, 成都发展较好的原因主要在于当地政府的鼓励扶持政策, 据业内人士了解, 成都在2006年将六七家短租公寓转为酒店业的执照经营, 与此类似, 这种业务在海南可注册为家庭旅馆, 政府十分支持, 包括税收方面都会有一定的优惠。而绝大部分城市的短租公寓在国家政策没有对这个行业明朗化之前, 都带着保守的态度经营。

由此看来, 短租公寓更多的是受到了上下游市场以及政策的影响。

(二) 经营模式以长租短出为主, 单体规模普遍偏小

通过调查了解, 目前市场上主要有五种经营模式存在, 第一种是长租短出模式, 即经营商长期租赁业主公寓或住宅, 通常是签订两年以上合同, 再通过短期租赁给客人的经营模式;第二种模式是既是业主又是经营商的自营模式, 这种模式规模最小, 通常就是经营自己家的两三套房子;第三种模式是加盟连锁模式, 这种模式又分为两种模式, 即直营和加盟, 如上海的笑天短租公寓, 在杭州已经有直营店和加盟店;第四种模式是联盟模式, 即多家小经营者集成联盟的形成统一的网络宣传和销售平台, 如中国短租之家联盟;第五种模式为单纯中介的模式, 主要是网络平台服务商, 在统一平台上统一营销, 通过佣金的形式收取费用。

五种模式在实际经营中, 以长租短出的经营商为主, 同时五种模式中也有相互交叉的现象, 即有些经营商即使长租短出模式又是加盟模式又是联盟模式, 有些自营模式即使联盟, 又加入了单纯中介模式等。

从规模上看, 实体经营商的规模普遍偏小, 大多在5到20套之间, 30到60套的为其次, 原因主要在于, 目前的实体经营者多是自我创业型的投资者, 他们普遍缺少资金, 此外, 他们还要考虑政策风险, 不想树大招风, 在这个行业没有规范之前, 不会肆无忌惮的发展。

(三) 房源类型多样化, 单身公寓占主导

目前市面上作为短租公寓的房源多种多样, 在上海, 短租起始阶段, 租赁房源中包括了市中心的成套老公房、普通型居民住宅、上海老洋房、酒店公寓、单身公寓等。在杭州, 房源主要有四大块, 一是置换出来的一些老式住宅, 以市中心为主;二是近几年新交付的公寓, 环境和设施都还不错;三是投资意味比较浓的单身公寓;此外还有一块就是“蓬勃发展”的城中村租房市场。但从现实发展来看, 上海短租机构基本转向以出租酒店式公寓、单身公寓为主, 杭州主要以单身公寓为主。从户型上看, 虽然多种多样, 但考察各短租公寓网站, 多以小户型一室户公寓为主。投资商之所以看重小户型的酒店式公寓与单身公寓, 原因之一在于这些公寓有相对健全的24小时保安值班以及监控设施, 很大程度可以保护业主的公寓财产;原因之二在于, 小户型公寓价格经济, 适合市场需求, 出租率高, 据不完全统计, 目前这些房源出租率已达百分之八十以上。

(四) 客源多为商务客人, 市场淡旺季不明显

短租公寓的客源形式多种多样, 据网上了解, 客源包括商务客人、游客、应试者、培训者、探亲访友者、海外讲学者等, 而且各个城市情况也有差异, 如北京、上海的短期公寓有很多是海外讲学、商务客人租用, 但是在大连、昆明这样的城市, 大部分短期公寓的客人都是因旅游入住。但从总体来看, 是以商务客人为主, 主要原因在于商务客人的居住时间较长, 一般在一个星期到一个月, 还有些时间更长的, 一方面经营商认为这些客源相对稳定, 另一方面商务客人喜欢这种经济舒适又可以有家的感觉的居住方式, 而且短租公寓是居住时间越长价格越便宜。因此一些经营商还与一些小单位建立了商务客人居住的业务关系。这与酒店与旅行社的团队客、大企业的员工的协议是类似的, 但在规模上, 不允许短租公寓的经营商接纳大的客户。

正因为短租公寓的主要客源是商务客人, 并且有其他客源作为补充, 因此市场的淡旺季不明显, 这就给了这些短租公寓一定的市场生命力。

(五) 网络经营推广占主流, 客源层次年轻化

短租公寓由于自身房源分散、没有门面的特点, 以及外部环境网络化的快速发展, 使得短租公寓应用网络渠道进行宣传以及预定成了必然性。与经营模式相对应, 网络宣传渠道平台主要有四种, 第一种是实体经营商的网络平台, 如杭州家到家短租公寓网;第二种是加盟连锁的网络平台, 如无忧移动公寓服务网;第三种是联盟者的网络平台, 如中国短租之家联盟, 第三种是专门短租公寓服务平台, 如521移动公寓网, 第四种是综合网络平台。

短租公寓的经营推广既然以网络为主, 客源也多是互联网用户, 根据相关短租公寓经营商的介绍, 客源也多是分布在20到35岁之间。

(六) 行业竞争开始出现, 市场经营出现细分化

随着短租公寓的逐渐发展, 一些形成规模的城市开始出现行业竞争, 从某种意义上来说, 中国短租公寓联盟的出现在一定程度上是为了与连锁加盟的经营者竞争。从行业竞争的表现来看, 除了网络上的宣传加强外, 还出现了市场的细分化现象, 从客源与层次上, 出现了一些求职短租公寓, 商务短租公寓, 学生短租公寓等, 如起步较早的杭州恋之家短租公寓网变成了专门的求职公寓网, 上海已经有了上海商务短租公寓网, 杭州家到家的经营者也正在准备增加一批供高端的商务、海外人士居住的单身公寓。随着市场的不断发展, 这种趋势将越来越明显。

从客源市场来细分是市场的横向细分, 另一方面, 从市场的专业化分工来看, 还有纵向细分。短租公寓经营商的出现本来就是把部分业主从长租中业务中分离出来, 这就是纵向分工, 而随着专业网络平台的不断出现, 更多经营商将短租产品交由专业平台宣传, 有些甚至出现了与国外类似的直接网上预定平台。随着专业分工的更细分化, 专门的管理公司、品牌宣传公司等等也将出现。

(七) 行业处于边缘状态, 管理服务存隐患

短租公寓在我国还是一个新行业, 还没有专门的部门机构对此进行管理, 处于管理的边缘状态, 这不但给管理部门带来了尴尬, 也给行业的“身份证”带来了混乱现象, 目前市场上的短租公寓很大一部分还没有执照, 部分领取执照的是以租房中介、商业咨询公司或是物业管理的营业执照, 这些办理执照或签订合同的经营商在法律上取得了合法的形式, 但在实际服务管理中出现了很多问题。

首先是安全与治安问题, 短租公寓分散在城市的各个地方, 不像酒店有门面, 有保安等系统的管理制度, 并且与公安系统联网。而短租公寓做得比较好的也只是进行身份证实名制登记, 没有与公安系统联网, 而且短租公寓租期灵活, 多数公寓内还安装了可视电话, 可能会为一些流窜的案犯提供理想的躲避场所。

其次是服务卫生问题, 短租公寓一般对室内用品实行一客一换, 在打扫卫生上, 有的雇用了专门的员工打理, 有的请家政打理, 没有统一标准, 在卫生消毒等方面也没有酒店那样的规范制度。

第三是设施保障问题。一般的物业管理在水电上会对公寓进行统一管理, 但在其他硬件设施上没有义务管理, 因此当室内电器或其他设施出现问题时, 客人要打电话给经营商, 因为距离, 经营商不能像酒店那样第一时间赶到, 在维修上也没有酒店的专业队伍, 通常是自己修理搞定, 这一定程度上给客人不专业的感觉。

由上述现状可以看出, 目前短租公寓在中国发展的制约因素主要有三点:一是政策风险因素;二是资金不足因素;三是服务管理因素。

三、短租公寓经营商良性发展的路径研究

(一) 整顿规范市场, 加强行业管理

首先, 短租公寓行业应该被确定行业“身份”。短租公寓行业究竟属于那个行业范畴, 在中国还没有一个明确的界定, 而在国外, 短租公寓大多归酒店行业管理, 像法国的studio 6, 日本的“樱花之家”等。短租公寓行业的“身份”不明确, 使得经营商注册公司时不知道该注册什么公司, 很多经营商甚至没有营业执照, 有些只有与业主的租赁合同, 其他一些公司注册中介公司、物业管理等营业执照, 身份五花八门, 这给部门管理也带来了不便。针对这些问题, 国家应果断采取措施, 界定行业范围, 使得相关部门可以进行针对性的管理, 使行业正真走上合法道路。

其次, 短租公寓行业应建立相关的法律法规。短租公寓行业的性质介于酒店与租赁业之间, 目前一旦出现酒店式公寓的投资纠纷或短租公寓服务纠纷, 一般是根据《合同法》或者《城市房地产管理法》等房地产专项法律法规来处理。涉及酒店餐饮服务内容的, 也会参照酒店餐饮服务行业的相关政策规定来处理。因此建立规范的短租公寓行业的法律法规迫在眉睫。

第三, 制定行业标准和认证体系。各行各业都有一定的标准和体系, 如星级酒店在硬件和软件上有一定的硬性规定, 目前发展不久的农家乐也有了一系列相关的进入准则和体系。而短租公寓行业目前在价格、规格、服务标准等上面都没有一定的硬性规定, 基本处于行业管理的空白, 对此, 相关部门应借鉴酒店或其他相关行业的经验, 制定短租行业的标准和认证体系, 以促进行业步入正规。

(二) 促进连锁联盟, 注重品牌建设

连锁经营是世界酒店发展的主要趋势, 据英国一家投资机构对全世界酒店业的调查和统计发现, 到20 世纪末, 世界上酒店客房总数的1/6 被34 家酒店集团连锁经营, 而欧美等发达国家的饭店总数中超过半数都是连锁经营的。[2]短租公寓行业类似于酒店, 相比酒店, 更需要连锁经营的模式, 一是短租公寓行业没有门面, 二是短租公寓行业物业分散, 而连锁经营可以使得客源得到共享, 其统一营销的模式还可以降低营销成本。目前已有部分短租公寓经营商走上了连锁的道路, 但规模还不大, 如上海的无忧移动公寓, 据不完统计, 全国约有近500套物业连锁, 已经算规模比较大的。另一方面, 短租公寓虽然有了连锁的模式, 但大多是借助连锁的名义, 而没有真正走上有标准的有规范的连锁道路。因此在这方面应予以规范。

相对于连锁经营, 另一种形式为联盟形式, 根据麦克尔.波特的“竞争优势”理论, 联盟是与其企业形成的长期联合而不是彻底兼并, 联盟包括与结盟伙伴相互协调或者共同分享价值链, 这有利于提高企业的竞争力[3]。

(三) 拓展宣传渠道, 扩大行业影响

由现状可知, 当前的主流客源为通过网络预定的20-35岁之间的商务客人, 一些不上网或者不经常上网的客户对此了解甚少, 而其他潜在市场, 如老年休闲度假者、探亲访友者、培训者等潜力巨大。因此针对宣传渠道相对单一的现象, 经营者应该从电视、报纸等接触面比较广的媒体出发, 吸引更大的市场。这个前提是行业的明确化、规范化之后, 这也是广大经营商的意愿。

此外, 随着短租公寓行业的细分化, 高端的商务短租公寓已经出现, 这些产品除了国内的高端商务客人, 可以同时面向国际商务客人, 因此在网络的运营上, 应开辟国际语言网络预定系统, 如日本的“樱花之家”可以用八国语言预定。在网络渠道上, 短租公寓行业可以尽快与携程、E龙、芒果网等专业的预定系统接轨, 共享更广阔的客源。

四、小结

短租公寓的发展是应时而生, 促进了社会的就业与创业, 在资源上充分利用了闲置资源, 促进了资源的优化配置, 形成了一道新的产业链, 为和谐社会的发展创造了条件。但由于短租公寓在中国还是新事物, 笔者查阅文献, 对此的理论研究几乎没有, 对该论文的撰写是主要基于对经营商的QQ、电话以及当面访谈, 由于能力有限, 在全面性上还有所欠缺, 但希望对今后的研究引起启发和帮助。

参考文献

[1]王晓辉.论西部民族地区家庭旅馆业的发展现状及对策思考[J].成都大学学报 (自然科学版) , 2004, (03) :57-61.

[2]赵炜.经济型酒店的现状与发展策略探析[J].生产力研究, 2007, (11) :131-133.

篇4：酒店式公寓目标市场的选择

关键词：酒店式公寓；市场分析；市场细分

最近一两年，全国各地的房地产市场上，关于“酒店式公寓”的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。“酒店式公寓”这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。

一、酒店式公寓市场兴起的原因

1、市场细分催生酒店式公寓

房地产市场上的房地产商品淋漓种种，各种商品都在功能、格局、价格等多方面吸引消费者，市场竞争颇为激烈。这种情况下，惟有对市场进行充分的细分，进行准确的市场定位，深刻把握市场需求特点，开发出符合市场需求的差异化产品，才能免于陷入产品同质化的价格竞争，才能在市场竞争中获得竞争优势。

产品多样化形成功能互补。目前，酒店式公寓市场从功能上可以细分为：商务型公寓、居住型公寓和混合型公寓几种产品。以上三种不同类型的公寓，在功能上相互补充，满足了不同需求的消费者的不同需要，形成了较为完善的酒店式公寓市场。

差异化竞争引导产品升级。酒店式公寓一直以来都在根据所在城市区域的特点进行进一步的功能定位细分和合理规划。这就要求不同区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。

这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，可以避免价格战等形式的恶性竞争，而且可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。

2、投资优势催生酒店式公寓

酒店式公寓作为居住建筑与一般住宅公寓相比较，主要有以下几个方面的投资优势：

出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的承租客源，保证了公寓的出租率。

租金稳定性较有保证。酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。

性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高，但在软、硬件的配置上与酒店相差无几，租金价格却相去甚远。因此许多酒店长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

随着国家对房地产市场的宏观调控力度的加大，使得在房地产市场上的投机成本急剧增加。因此，许多以前在房地产市场上进行投机的流动资本逐渐转向于房地产商品的中长线投资。而酒店式公寓的高投资回报率便自然成为这些投资者的首选。

二、酒店式公寓目标市场的选择

由于酒店式公寓是一种既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务的居住类建筑。因此，其目标消费者应当是有这两方面需求的人群。主要有以下几个方面的人群可作为酒店式公寓的目标消费者：

年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，负担不会太重，也不会对今后的生活造成影响。

小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织。而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。

长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。他们大多数是高学历、高速之人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求，酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。

商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，目的不同，要求也有差异，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。

作者单位：沈阳航空工业学院管理系

（编辑 雨露）

参考文献：

[1] 金立印.消费者企业认同感对产品评价及行为意向的影响[J].南开管理评论，2006（3）:12-13.