房地产销售心得之成交技巧

房地产销售心得之成交技巧（通用13篇）

篇1：房地产销售心得之成交技巧

房地产销售心得之成交技巧

第一招，表现善意及诚意——礼多人不怪。递名片给对方时双手奉上，递笔给 对方时笔尖朝自己；谢谢、对不起，要讲得自然得体；除了“价格、条件”外处替对方着想；要取信对方，攻心为上

第二招，表现善意及诚意——不要忘记客户的姓名。尊称某先生、某小姐、某伯伯、某妈妈，是有礼貌之举动。

第三招，同步原则。为了解除彼此陌生、拉近距离，可以从聊天戒发问中发现彼此共同认识的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距离的话题。

第四招，五同——同姓、同乡、同学、同宗、同志，产生亲切感。

第五招，同步坐位原则。坐在洽谈桌的右侧或左侧（客户）较佳，这样敌对心小，较易接纳别人，反应也较快。与客户并排而坐是“理性”的，与客户左右而坐是“感性”的，与客户对立（面对面）而坐是“恐惧”的！到客户家里，就座前应礼貌的问：“我可以坐在这里吗？”注意方位、光线，借机会调换座位。

第六招，不怕乱拍马屁——高明地奉承。看见客户有女儿，就说：好漂亮的女孩，将来一定跟妈妈一样是大美人（适合女性讲）。或说：好漂亮的女孩，将来可以选中国小姐（适合男性讲）。奉承时避免引起反感或 误会。

第七招，弄清对象——M.A.N原则。弄清对象，才能对症下药。M.A.N原则是，M（MONEY）即出钱的人，通常是父母；A（AUTHORETY）是有权决定的人；N（NEED）是有需求的。有需要才会挑剔，嫌东嫌西的人才是买货人。有时这三种要素集中在一个人身上，即买房子的人是出钱的人，决定权在自己，又是自己住，这时只要说服一人即可。有时出钱的是父亲，有权决定的是母亲，需要的却是儿子和媳妇，这时便要同时说服三人或四人。

如果一群人来看房屋，三种人不能得罪：出钱的人，有权决定的人，最会出问题的人，这三种人都要拍马屁。

第八招，引导策略。客户下订金时可说：“今天给我几万元订金，二万元好吗？”客户签约时可说：“请读完契约内容，如果没错请签名。”

第九招，二择一法。预先安排好两种选择给对方选，我方将目的隐匿于内。

比如：您要边间，还是中间一点的房屋？您要这间大面积的，还是这间小面积的？您打算付多少订金，一万元还是二万元？您上午来看房子，还是下午？

篇2：房地产销售心得之成交技巧

1、排解疑难法 当顾客说要再考虑时 陈先生，您说要再作商量，我非常理解和欣赏您这种处事认真的态度，毕竟买楼对于每 一个家庭都是一项重大投资，它不是吃顿饭，买件衣服那么简单。为了能向您和您的家 人提供更多相关的资料，以帮助您们商量研究，请问，您要考虑的主要是价格问题还是 付款方式问题？或者还有其它的什么问题。。。

2、以退为进法 当顾客迟迟末能作出购买决定时 陈先生，您至今还未能作出购房的决定，我相信这一定不是房子不适合您，而是我在介 绍的进程中还未能将房子和小区的种种设施和您将来会获得的利益表达清楚。陈先生请 不要人间介意，是因为我工作没做到位而延误了您的购买时间，陈先生我有个请求，我 有希望你能指出我在哪方面还做得不够。。。

3、推他一把 当顾客犹疑不决时。。。陈先生，您看看，对自己喜欢的房子要尽快作快定，其他同事的客户也在考虑购买这个 单位，您迟疑，别人就会夺您所爱。现在是公司的促销期，如果您现在个定金就还能享 受到各种的折扣优惠。假如，您已经决定购买，您会下一万定金还是两万定金。

4、询问法 当你设法去促成交易或者想清除顾客的某些抗拒点时，你首先可以以探问的方式，来了 解顾客内心的想法。。。。你虽然无法消除顾客每一个抗拒点，但你任何时候都可以问顾客一个问题，假如您会购 买，您主要会考虑哪几方面因素？假如您不会购买，我想知道以又是哪些因素影响您作 出这样的决定。

5、逆反技巧法 当你对顾客购买心理摸不透时 陈先生，我是认为这房子非常适合您的，但是很显您是不会花时间考虑了，除非您真的 像我其他的客户那样，真正了解到这项物业的价值所在，对吗？您不会借考虑为籍口躲 开我吧？ 假设您会很认真地考虑这项物业的投资，您能否告诉我您要考虑的将会是哪方面的问 题。钱不是问题 当顾客总认为价格太贵了供不起，您太歉虚了，我相信这下是你所成功的秘诀。陈先生，钱不是问题，我们有多种付款方式可以配合您的预算，您会感到轻松自如，一 定不会不压力的。。。。购买快乐 利用人性的得益法则 陈先生，我催促您尽早成交完全是出于对您的关心，您越早购买，您就能越早享受到在 小区生活的种种快乐。生命和时间都是宝贵的，能够主自己和家人早一天享受生活，为 什么不选择早享受到在小区生活的种种快乐。如果为了小小的折扣而拖延，那就更不值 得了。

成交技巧

1、心理暗示法 通过不断重复一些有利于增强顾客购买信心
的语句，来达到暗示和推动成交的作用。例句：您一定不要错过机会啊？ 您一定要买啊！请相信我，这一定是您最佳的选择。

2、发问成交法 开门见山（案例）售楼员：陈先生，我相信无论您是否会购买我们的小区的房子，首先您都希望能得到更 多的相关资料和专业的服务，对吗？客户：是的 诱敌深入（案例）售楼员：陈先生，为了能向您提供更有针对性的楼盘资料和专业意见，我想我们有必要 先来讨论一下您购楼所要关注的主要问题好吗？客户：好的。引蛇出洞（案例）售楼员：陈先生，假设您真的会购买我们小区的房子，那么我想知道您最关注的三个主 要意问题是什么？客户：配套设施、价格和物业管理 拔云见日（案例）售楼员：陈先生，您认为一个符合您要求的价格应该是怎么样的小平范围？3000~5000 或 6000~8000。陈先生，您认为一个符合你要求的物业管理应该是怎么样的？ 一网打尽（案例）售楼员：陈先生，如果我们的不区都能满足你上述的各项要求，那么假如您现在就决定 购买，你还有其它问题吗？客户：没有了。皆大欢喜（案例）售楼员：陈先生，恭喜您选择到一个完全符合您个人要求的小区。那太好了，您是选择 一次付款，还是分期付款。顾客购买决策过程分析与销售控制 顾客购买决策过程一般分为 5 个阶段 认识需要——》搜集信息——》评估备选商品——》购买决策——》购后行为 购买过程的阶段模式主要适用于高度介入的产品。对于低度介入的产品，顾客可能跳过 某些阶段，跳过了信息收集和务选品牌评估的阶段。顾客购买心理分析 顾客购买七个心理阶段的操控术

1、引起注意

2、产生兴趣

3、使用的联想

4、拥有的欲望

5、进行比较

6、最后确认

7、决定购定

2、购买心理的“比较法则” 支配人类行为的动机，都可以分为二种：

1、追进快乐

篇3：房地产销售心得之成交技巧

在大多数情况下，顾客在听了导购员进行销售要点说明以后，仍犹豫不决，后来即使下了决心，但还没有向导购员明确表示，这时，就需要导购员做进一步的说明和服务工作，这一阶段称之为“促成”。

顾客购买信号

(1)语言信号

顾客征求同伴的意见不断重复地问同一问题顾客话题集中在某—件货品这款的销售情况怎么样你们的最低折扣是多少现在购买有赠品吗?多少钱?

(2)行为信号

顾客突然不再发问当顾客同意试穿时拿起商品认真地查看有无瑕疵重新回来观看同一种商品同时索取几个相同商品来比较、挑选表示愿意先试商品。

开始注意或感兴趣，比如反复翻看价格单、翻阅商品说明和有关资料不再发问，若有所思，或不断地观察和盘算。

离开后又转回来，或转向旁边的人说：“你看怎么样?”

(3)表情信号

顾客不断赞同点头面露兴奋神情，盯着商品思考顾客身体微向前倾，并频频点头，表现出有兴趣的样子脸部表情由沉思变成明朗轻松。

1)优惠让步法

案例

“先生，本来我们的促销活动规定了只有买三件才可以赠送一份礼品的，不过如果您现在就决定购买的话，您买两件我们也给您赠送一份，希望您给我们多宣传，多带朋友来惠顾!”

2)用二选一法

案例

拿出两件以供选择，用二选一建议购买。一定要注意，选择是要让顾客选择购买哪种产品，而不是选择买还是不买，所以不能问“您要…色的…吗?”而是应该问“您想要…色还是…”

3)从众成交法

案例

服装店的导购小肖在向—位顾客推荐服装时说：“您看这件衣服，式样新颖美观，是今年最流行的款式，颜色也正适合您的气氛和肤色，您穿上一定很漂亮。我们昨天才进的货，今天就只剩下两套了。”

附加销售

一个乡下来的小伙子去应聘城里“世界最大”的“应有尽有”百货公司的导购。老板问他：“你以前做过导购吗?”他回答说：“我以前是村里挨家挨户推销的小贩子。”老板喜欢他的机灵：“你明天可以来上班了，等到下班时候，我会来看一下。”一天的时间对乡下来的穷小子来说太长了，而且还有些难熬。差不多该下班的时候，老板来了。老板问他：“你今天做了几单买卖?”“一单。”年轻人回答说。“只有一单?”老板很吃惊的说：“我们这儿的导购一天基本上可以完成20－30单生意呢。你卖了多少钱?”“30万美元。”年轻人回答道。“你怎么卖到那么多钱的?”老板目瞪口呆，半响才回过神来问道。“是这样，”乡下来的年轻人说：“一个男士进来买东西，我先卖给他一个小号的鱼钩，然后中号的鱼钩，最后是大号的鱼钩，接着。我卖给他小号的鱼线，中号的鱼线，最后是大号的鱼线。我问他上哪儿去钓鱼，他说海边，我建议他买条船，所以我带他到卖船的专柜，卖给他长20英尺有两个发动机的纵帆船。然后他说他的大众牌汽车可能拖不动这么大的船，我于是带他去汽车销售区，卖给他一辆丰田款豪华型‘巡洋舰’。”老板后退两步，几乎难以置信地问道：“一个顾客仅仅来买个鱼钩，你就能卖给他这么多东西?”“不是的，”乡下来的年轻导购回答道，“他是来给他妻子买卫生棉的，我就告诉他，您的周末算是毁了，干吗不去钩鱼呢?”

附加销售绝妙方法

量大优惠

介绍配套产品

推荐畅销品

介绍互补类产品

介绍新品

篇4：房地产销售心得之成交技巧

销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是指成交没有成交再好的销售过程都没用，但是顾客总是不够朋友，经常卖关子所以只有我们自己去想办法解开顾客心中的结，就可以成交。1．顾客：我要考虑一下

对策：时间就是金钱，机不可失，失不再来。方法一：询问法

通常情况下顾客是感兴趣，但可能还没清楚你的介绍，如某一细节，或有难言之隐（没有钱）弄清楚再对症下药（先生，我刚才到底哪里没有解释清楚，所以你需要考虑一下，可＋表情以免文字太生硬）方法二：假设法

假设马上成交，顾客可以得到什么好处，如果不马上成交肯能会失去什么东西。利用人的虚伪性寻思成为交易（某某先生，您一定对我们产品很感情趣，假设您现在购买可以获得XX礼品哦，我们一个月可能才有一次促销活动，现在很多人想买我们的产品，您看现在这么合适，您不妨可以试一试我们的东西，真是机会难得啊+表情）方法三：直接法 通常判断顾客情况，直截了当的向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在金钱问题时，直接可以激将他，迫使他付款（先生说真的，会不会是钱的问题，或者是您在推脱我，想躲开我，所以才想考虑一下的）2.顾客：太贵了

对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。方法一：比较法

与同类产品进行比较（我们的产品和市场XX牌子的产品比起来便宜多了，质量也是没得说）

与同价值的其他产品进行比较（如其他酵素梅啊，要吃很多才有效果，我们吃1粒就有效果，我们果蔬粉有3盒无效退款政策，还有粉爱我们5只抵别人10只）方法二：拆散法

将产品的几个组成部分拆开说，每一部分都不贵，合起来还更加便宜（功效方面，减肥，护肤，美容养颜，清肠，通便，排脂，„）方法三：平均法

将价格分到每月，每周，每天。可以用很久值得购买（138➗15，一天花了9.2。给你一个健康漂亮的身体，）方法四：赞美法

通过赞美让顾客不得不为面子掏腰包（一看您就是平时追求生活注重仪表的人，您看你这皮肤保养得真好或者声音甜美等，不会不舍得买这么好的多方位产品）3.顾客：市场不景气

对策：不景气时买入，景气时卖出、方法一：讨好法

聪明的人都有个诀窍。那就是当别人都卖出的时候成功的人买进，别人买进的是时候，成功人卖出，现在需要的就是勇气和智慧，许多人都在不景气的时候建立了基础，通过说购买者聪明，是成功的人来讨好顾客（更多的是关于代理方面，让他们看准时机）

方法二：例证法

举前人的例子，成功者的例子，身边人的例子，明星„让顾客向往，体现出产品确实功效好，造福了很多人。4.顾客：能不能便宜

对策：价格是价值的体现，便宜没好货 方法一：得失法

交易就是一种投资，有的必有失，光看价格会忽略品质和服务。（淘宝是便宜但是没什么售后，只有支持退款但是不会给您一些温馨提示，以及护肤常识，知识生硬的对话不会把顾客当朋友。假货也多。微信我们的正品，我们会时不时的关心顾客，懂护肤知识并且真的有效果）方法二：底牌法

这个价位真的是目前最低价了，已经到了底了，实在不行了。即使不是最低也要说成最低体现出我们的难处，但要让顾客觉得这个价格可能真的是情理之中了）方法三：诚实法

在这个世界上，很少有机会花很少的钱买到高品质的产品，这是真理。（如果您确定需要低价格的话我们这里真没有，但是除了我们这别的地方也没有除非是假货，您可以去看淘宝但是别忘了淘宝%80都是假货，您实在想看可以去京东，哪里%80都是正品，您看下之后就知道我真的没在多要您的，京东就是128）5．顾客：别的地方更便宜

对策：服务有价，现在假货泛滥 方法一：分析法

从三方面来分析我们的产品比其他人的好在哪，品质，价格，服务就是售后。要体现出我们的品质真的是没的说，效果好的不得了，价格整体看是不便宜但是我们的售后服务也好，如果您过不瘦我们还全额退款，但其他低价那可没有质量保证哦

方法二：转向法

不说自己的优势，转向的客观公正的说低价人的弱势，摧毁顾客心理防线（我的朋友XX上次在XX低价哪里买的伊瘦，查询不出正品假货不说，还没效果，要退款还语气不好，特别不公正..）方法三：提醒法

一定要记得提醒顾客，现在假货泛滥，不要贪小便宜吃了大亏，自己的脸可是本钱。（为了自己的容貌，优品质的高服务和价格比起来，还是前者更好吧，这要是买到了假货，您这身体可是一辈子的事情，我们不就是为了瘦才会去减肥吗？。所以请你三思）

6.顾客：没有预算（没有钱）

对策：制度是死的，人是活的，没有条件可以创造条件。方法一：前瞻法

将产品可以带来的利益好处讲给顾客听，促使他进行预算。跟之前方法差不多，让他分解开算价格 方法二：攻心法

分析产品不仅可以给购买者本身带来好处还可以给周围的人带来好处，工作好找不说，亲戚朋友也可以一起用，因为现在身边的人基本上很胖，要让人家要知道这一点）

7.顾客：他真的那么值钱么？

对策：怀疑是奸细，怀疑的背后就是肯定 方法一：投资法

如果不值钱就不会那么多人购买，我们也不会投资那么多钱去做这个产品，既然是好的产品，我们就要多投资不是么？所以他真的很值得您购买。方法二：反驳法

利用反驳，来让顾客坚信自己是正确的（您是位眼光独特的人，您现在难道怀疑自己的么，您最初来找我的时候就是英明的决定，您不信任我可以，但是不能不信任您自己最初的想法。既然选择了产品想要试试，就应该相信这款产品）方法三：肯定法

就是肯定我们产品值这个价格，好的没得说，可以继续用拆散分析，对比分析以及举例分析

8.顾客：不，我不要„

对策：我的字典里没有“不”字 方法一：吹牛法 吹牛虽然是讲大话，但是也并不是让你在说没有事实的东西。是想要我们更加坚定这个产品并且让顾客对产品更加进行了解。让顾客觉得你就是销售方面的专家（我知道您在来询问我的时候一定问了很多家，都是货比三家，但是在我这基本上问过的顾客都达成了交易。即使少数没交易我们也成为了朋友。因为我们一直都是想要帮助你们减肥，而不是在利益的去贩卖）方法二：比心法

也可以通过，向别人推销产品，遭到拒绝后将自己的真实处境与感受讲出来，让顾客产生同情心，促成购买（就是说你在这个顾客身上这么努力的销售顾客不可能体会不到，让顾客自己感觉你是诚心，当然了前提是你真的很用心）方法三：死磨法

篇5：售楼部销售技巧[成交流程]

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一、站岗接待—————初步接触，获取好感，展现公司形象 当客户来到售楼部，门岗是第一时间接待的，要怎样的门岗形象呢？

门岗形象：着装整洁.精神饱满.站姿挺拔.谈吐清晰.亲切微笑.热情专业

形象的重要性：在这里体现的不仅仅是个人形象，同时也代表了销售公司及开发商的形象，这同时也关系到客户对你个人的第一印象！

接近客户，热情大方地对客户表示欢迎：“您好，欢迎光临!”“您好，有什么帮到您”等等

注意：切忌对顾客视而不见，切忌面无表情、态度冷漠，切忌话语生硬机械，避免过分热情，过分浮夸等等

态度：这里是一个职业素养问题，每个进入售楼的，不管男女老幼，有钱的没钱的，途径纯参观，踩盘，还是咨询其他的，都必须要招呼，把服务放第一位。为什么？

不是公司对个人有要求，这里体现的是一个人的素质，形象跟内涵。建议：可阅读观看《金正昆-商务礼仪》等等

二、区域讲解，沙盘讲解

揣摩顾客需求，初步了解客户基本情况做好推货准备 问：为什么每个项目都区域、沙盘模型？

当我们在为客户初步介绍项目讲解模型时，一定要体现项目的优势卖点，同时要不断“试探”客户需求，是自住还是投资？需要多大面积？家里多少人住？您预算总价多少左右？看过附近什么项目？以便扬长避短，针对性的介绍推销

注意：讲解沙盘时必须要讲重点，切忌滔滔不绝单方面说，多与客户进行互动，注意观察顾客动作，表情了解其是否对楼盘感兴趣，与客户沟通不要只懂介绍不懂倾听，不要打断客户的谈话

三、板房介绍

确定户型、大概楼层、处理客户疑问

观看样板房可以说是成交过程中最重要的部分，客户会否选择本项目进行置业，很大程度取决于第一次观看的到的小区环境、样板房是否心动，引起其购买欲望。注意点：①对待客户的态度 ②是否适当的推荐 ③出色的板房介绍

① 这个时候是客户最多疑问的阶段，在这个时刻应耐心倾听客户问题，观察客户的身体语

言，即刻准确的回答客户提出的问题——态度：刁钻刻薄的问题，无理的问题，鸡蛋里挑骨头的问题如何保持好心态？

注意：不得与顾客发生争执，切忌不能让顾客难堪；切忌认为顾客无知，有蔑视顾客情绪，切忌表示不耐烦；切忌强迫顾客接受你的观点，销售不是辩论，赢了其实就是输。

② 能不能准确把握到客户的家庭需求，购买意向，资金情况是避免推销错误无效的关键 ③ 把握准确的推荐重点，简洁精确地把握最能打动客户的卖点刻画到客户心底

情景对话：①信基城太贵了，比招商金山谷贵了5000元/平米？

②信基城没有合适的户型，我家里只有三口人，小三房就足够了？

③这个户型朝向不好，那个户型格局不佳，那个那个户型太小

„„

四、计价洽谈

选定单位楼层，解决认购、按揭条件问题，解决价格问题

观察顾客对楼盘关注程度，进一步强化产品优点，锁定顾客的购买目标及楼层，帮助客户做明智的选择，让顾客相信购买是正确的决定。

情景模式：①我要02单位，你把销控表给我看一下，看看各个楼层价格是多少？„„

购买信号：当顾客发出什么样的信息，是告诉你他想买了呢？

1、顾客不再提问在进行思考时，话题已集中于某单一产品时；

2、顾客不断点头对你的话表示赞同时；

3、顾客开始关心售后服务，包括物业管理，收楼时间，办证时间等；

4、顾客与朋友私下进行讨论；

5、客户开始询问如何办手续；

6、客户开始要求优惠打折时；等等 注意事项：不要再介绍其他产品，让顾客集中精力看锁定的目标，强调此时购买的好处，如优惠折扣，楼层等，强调优惠的期限，强调产品不多，再加上卖的又好，今天不买明天就没有了

情景模式：①帮我再打个折啦，再打个98折我就马上下定？

②我是旧业主介绍，送我两年管理费吧？

怎样营造现场抢购气氛？

注意：在这里要注意成交信号，大胆提出成交要求，进行交易要干脆利落，切勿拖延。但此过程切忌强迫顾客购买，切忌不耐烦，切忌过分的焦急迫切。

五、成交及售后服务

避免成交后出现问题，以及1+1的销售链条

①仔细耐心地聆听顾客的问题，表示乐意帮助，及时提供解决办法

按揭的条件及所需提供的资料，办理时间地点

合同签订的相关事项，费用的缴纳数额及时间，收楼时的相关注意事项，款项

注意：必须熟悉业务知识，切忌对顾客不理不睬，切忌表现的漫不经心，绝不可冷落客户 ②关心客户，在节日发去信息或打电话进行沟通维系，为旧带新创造条件

以上是简化的各个成交环节，平时接待的每一台客户都有不同的特征，每个销售都必须灵活应对，针对性的去引导客户，从一个销售代表转化为一名置业顾问

卖楼不是在商场简单卖一件商品，一个优秀的置业顾问能够就具体的问题情况灵活的应用相应的办法技巧去解决各类状况，这里要求我们一定要认真用心地去了解客户，解决真正阻碍成交的问题。

应用自己的智慧多花时间去思考，了解更多解决问题的办法，成交绝不是件困难的事

反省工作上的失败问题

篇6：房地产销售心得之成交技巧

(1)让客户感觉他是特别的，你的优惠只针对他一个人，让客户感觉到自己很尊贵很不一般。

(2)千万不要随便给予优惠，否则客户会提出更进一步的要求，直到你不能接受的底线。

篇7：导购销售成交技巧：打破沉默时间

今天，我们要探讨的问题不是通过空间改变和产品陈列来影响顾客的购买，我们要谈的是作为一名终端销售人员如何来控制整个销售过程，你可以跟顾客讨论产品的使用，也可以跟顾客谈论一下关于时尚潮流明星八卦的事情，但是你绝对不可以把大把的时间浪费在一个没有购买可能的顾客身上。快速识别出顾客的购买信号，从而主动出击要求成交，对于柜台式销售人员来说是至关重要的。在走访市场的过程中，我发现有很多导购人员喜欢紧跟在顾客的身后，我也发现有很多导购人员总是在滔滔不觉的介绍产品而不要求成交。

所谓“沉默的时间”是指在销售过程中，顾客跟销售人员之间没有语言上的交流，彼此之间处于一种无语的状态，这种情况一般会出现在销售的接触阶段和顾客决策阶段。顾客走进店内正在进行产品浏览，此时导购人员不知道如何跟顾客进行交流，一般跟顾客打过招呼以后，紧跟在顾客的身后。另一种“沉默的时间“是当导购员推荐完产品以后，顾客进入了沉思阶段，此时顾客在思考“买，还是不买”的问题，我们的销售人员一般会给出一段思考的时间，问题的关键是这段时间到底多长才够用呢，

打破沉默的时间1：破冰

“先生，你好，欢迎光临**专卖店。有什么需要请随时叫我。“跟顾客打完招呼以后，很多导购人员开始观察顾客脚步的移动和正在触摸的商品，从而判断出顾客的购买动机。其实，柜台式销售需要导购人员对销售流程能够进行有效把控，加快销售节奏，询问是跟顾客建立有效沟通的第一步，也是收集顾客购买动机的重要一环。

询问哪些内容，怎么跟顾客进行询问，这里面有一定的技巧。由于还没有跟顾客建立起信任关系，所以此时的询问只能问顾客显性需求的问题，比如，“先生今天是想买哪里的家具呢?”，“小姐，您今天是准备买床上用品吗?“虽然顾客逛到了你的专卖店，但因为才刚刚接触，所以很多废话这个时候反而是最有价值的，不要一下子表现得咄咄逼人把顾客赶走。怎么问?问二选一的问题，最能有效收集到顾客的背景信息，节省沟通时间。去年，我去苏州冠芝霖手机专卖店去买手机，三星的促销员从柜台里拿出一款时尚的翻盖手机递给我，说“先生，这是我们今年的新款，销售的很好，您看看喜不喜欢?”，再看看诺基亚的促销员是怎么介绍的，她一边跟着我走，一边开始询问，“先生，您是打算自己用还是送人呢?“，“先生，您是喜欢翻盖的还是直板的呢?”，最后的结果可想而知，诺基亚的销售人员用专业的表现促成了我的购买。

篇8：优秀销售要掌握的简单成交技巧

直接要求法

在销售中，直接要求法是最常用而且有效的方法，对客户直接说出自己的诉求。当客户已经了解产品后，直接提出“既然您没有其他意见，我们就可以签署书面文件了”。切记：这句话表述完之后，一定不要有其他的言语，要等客户的反馈。

总结成交法

把产品的卖点和客户当前的情况与需求相结合，总结这款产品是最符合客户利益，也是最合适的产品。例如：李女士，既然您下半年有送小孩出国的计划，那这款**是跟您的需求最吻合的。

佐证法

客户以前不了解该产品，了解之后能够接受但是因为是首次投资，心里有担心，这个时候，佐证法更适合客户。例如：这款万能险产品，是目前投资最好的产品，我们单位的很多同事都投资了。

宠物试用法

销售中的宠物成交法来源于宠物店，就是我们经常逛到宠物店的时候，容易看到可爱的小萌狗瞪着大眼睛看着你，一旦摸摸头就不忍心放下。这种类似于我们的体验式营销的方法。在电子银行的线上销售中，经常可以使用该方法。在实物贵金属中，也可以让客户有类似的体验。

优惠成交法

优惠的使用慎重，要让客户形成三点感受：第一，优惠最好让客户觉得只针对他自己，获得尊重的感觉;第二，不要轻易地给出优惠，优惠也不能随便加码;第三，表现出自己权利有限，优惠很不容易争取的。关于优惠的争取，这个过程要让客户感受到，是否争取到并不重要，客户也会感谢你。

成家的方法有很多，有销售书籍曾总结60种不同场景下的营销，但是，无论哪一种营销方法都有不同的场景和不同的关键点使用。比如，有的是在客户拒绝的时候使用(绝地反击法)，有的是在客户犹豫的时候使用(最终机会法)。对客户的察言观色，对成交也非常重要。

对客户的观察，包括积极的客户肢体语言和消极的肢体语言。

表情面带微笑、轻松自然是积极的;表情僵硬或者漫不经心则是消极的。

手势干脆利落，与语言协调则是积极的;指手画脚、手插口袋或者双手抱胸则是消极的。

篇9：绝对成交的销售话术技巧方法

销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。

销售话术1：

顾客说：太贵了。

对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。

(1)比较法：

①与同类产品进行比较。

如：市场牌子的钱，这个产品比牌子便宜多啦，质量还比牌子的好。

②与同价值的其它物品进行比较。

如：钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，而这种产品是您目前最需要的，现在买一点儿都不贵。

(2)拆散法：

将产品的几个组成部件拆开来，一部分一部分来解说，每一部分都不贵，合起来就更加便宜了。

(3)平均法：

将产品价格分摊到每月、每周、每天，尤其对一些高档服装销售最有效。

买一般服装只能穿多少天，而买名牌可以穿多少天，平均到每一天的比较，买贵的名牌显然划算。

如：这个产品你可以用多少年呢?按年计算，月星期，实际每天的投资是多少，你每花钱，就可获得这个产品，值!

(4)赞美法：

通过赞美让顾客不得不为面子而掏腰包。

如：先生，一看您，就知道平时很注重(如：仪表、生活品位等)的啦，不会舍不得买这种产品或服务的。

销售话术2：

顾客说：市场不景气。

对策：不景气时买入，景气时卖出。

(1)讨好法：

聪明人透漏一个诀窍：当别人都卖出，成功者购买;当别人却买进，成功者卖出。

现在决策需要勇气和智慧，许多很成功的人都在不景气的时候建立了他们成功的基础。

通过说购买者聪明、有智慧、是成功人士的料等，讨好顾客，得意忘形时掉了钱包!

(2)化小法：

景气是一个大的宏观环境变化，是单个人无法改变的，对每个人来说在短时间内还是按部就班，一切“照旧”。

这样将事情淡化，将大事化小来处理，就会减少宏观环境对交易的影响。

如：这些日子来有很多人谈到市场不景气，但对我们个人来说，还没有什么大的影响，所以说不会影响您购买产品的。

(3)例证法：

举前人的例子，举成功者的`例子，举身边的例子，举一类人的群体共同行为例子，举流行的例子，举领导的例子，举歌星偶像的例子，让顾客向往，产生冲动、马上购买。

如：某某先生，人时间购买了这种产品，用后感觉怎么样(有什么评价，对他有什么改变)。

今天，你有相同的机会，作出相同的决定，你愿意吗?

销售话术3：

顾客讲：不，我不要……

对策：我的字典了里没有“不”字。

(1)吹牛法：

吹牛是讲大话，推销过程中的吹牛不是让销售员说没有事实根据的话，讲价话。

而是通过吹牛表明销售员销售的决心，同时让顾客对自己有更多的了解，让顾客认为您在某方面有优势、是专家。

如：我知道您每天有许多理由推脱了很多推销员让您接受他们的产品。

但我的经验告诉我：没有人可以对我说不，说不的我们最后都成为了朋友。

当他对我说不，他实际上是对即将到手的利益(好处)说不。

(2)比心法：

其实销售员向别人推销产品，遭到拒绝，可以将自己的真实处境与感受讲出来与顾客分享，以博得顾客的同情，产生怜悯心，促成购买。

如：假如有一项产品，你的顾客很喜欢，而且非常想要拥有它，你会不会因为一点小小的问题而让顾客对你说不呢?所以先生今天我也不会让你对我说不。

(3)死磨法：

我们说坚持就是胜利，在推销的过程，没有你一问顾客，顾客就说要什么产品的。

顾客总是下意识地敌防与拒绝别人，所以销售员要坚持不懈、持续地向顾客进行推销。

同时如果顾客一拒绝，销售员就撤退，顾客对销售员也不会留下什么印象。

销售话术4：

顾客说：能不能便宜一些。

对策：价格是价值的体现，便宜无好货

(1)得失法：

交易就是一种投资，有得必有失。

单纯以价格来进行购买决策是不全面的，光看价格，会忽略品质、服务、产品附加值等，这对购买者本身是个遗憾。

如：您认为某一项产品投资过多吗?但是投资过少也有他的问题所在，投资太少，使所付出的就更多了，因为您购买的产品无法达到颁期的满足(无法享受产品的一些附加功能)。

(2)底牌法：

这个价位是产品目前在全国最低的价位，已经到了底儿，您要想再低一些，我们实在办不到。

通过亮出底牌(其实并不是底牌，离底牌还有十万八千里)，让顾客觉得这种价格在情理之中，买得不亏。

(3)诚实法：

在这个世界上很少有机会花很少钱买到最高品质的产品，这是一个真理，告诉顾客不要存有这种侥幸心理。

如：如果您确实需要低价格的，我们这里没有，据我们了解其他地方也没有，但有稍贵一些的产品，您可以看一下。

销售话术5：

顾客说：别的地方更便宜。

对策：服务有价。

现在假货泛滥。

(1)分析法：

大部分的人在做购买决策的时候，通常会了解三方面的事：第一个是产品的品质，第二个是产品的价格，第三个是产品的售后服务。

在这三个方面轮换着进行分析，打消顾客心中的顾虑与疑问，让它“单恋一支花”。

如：先生，那可能是真的，毕竟每个人都想以最少的钱买最高品质的商品。

但我们这里的服务好，可以帮忙进行，可以提供，您在别的地方购买，没有这么多服务项目，您还得自己花钱请人来做，这样又耽误您的时间，又没有节省钱，还是我们这里比较恰当。

(2)转向法：

不说自己的优势，转向客观公正地说别的地方的弱势，并反复不停地说，摧毁顾客心理防线。

如：我从未发现：那家公司(别的地方的)可以以最低的价格提供最高品质的产品，又提供最优的售后服务。

我(亲戚或朋友)上周在他们那里买了，没用几天就坏了，又没有人进行维修，找过去态度不好……

(3)提醒法：

提醒顾客现在假货泛滥，不要贪图便宜而得不偿失。

如：为了您的幸福，优品质高服务与价格两方面您会选哪一项呢?你愿意牺牲产品的品质只求便宜吗?如果买了假货怎么办?你愿意不要我们公司良好的售后服务吗?先生，有时候我们多投资一点，来获得我们真正要的产品，这也是蛮值得的，您说对吗?

销售话术6：

顾客讲：没有预算(没有钱)。

对策：制度是死的，人是活的。

没有条件可以创造条件。

(1)前瞻法：

将产品可以带来的利益讲解给顾客听，催促顾客进行预算，促成购买。

如：先生，我知道一个完善管理的事业需要仔细地编预算。

预算是帮助公司达成目标的重要工具，但是工具本身须具备灵活性，您说对吗?产品能帮助您公司提升业绩并增加利润，你还是根据实际情况来调整预算吧!

(2)攻心法

分析产品不仅可以给购买者本身带来好处，而且还可以给周围的人带来好处。

购买产品可以得到上司、家人的喜欢与赞赏，如果不购买，将失去一次表现的机会，这个机会对购买者又非常重要，失去了，痛苦!尤其对一些公司的采购部门，可以告诉他们竞争对手在使用，已产生什么效益，不购买将由领先变得落后。

销售话术7：

顾客讲：它真的值那么多钱吗?

对策：怀疑是奸细，怀疑的背后就是肯定。

(1)投资法：

做购买决策就是一种投资决策，普通人是很难对投资预期效果作出正确评估的，都是在使用或运用过程中逐渐体会、感受到产品或服务给自己带来的利益。

既然是投资，就要多看看以后会怎样，现在也许只有一小部分作用，但对未来的作用很大，所以它值!

(2)反驳法：

利用反驳，让顾客坚定自己的购买决策是正确的。

如：您是位眼光独到的人，您现在难道怀疑自己了?您的决定是英明的，您不信任我没有关系，您也不相信自己吗?

(3)肯定法：

值!再来分析给顾客听，以打消顾客的顾虑。

篇10：房地产销售心得之成交技巧

1)提出意见，挑剔产品。俗话说“挑剔是买家”。当顾客提出异议或对产品评头论足，甚至表现出诸多不满时，有可能是产生购买的欲望，在尽可能地为自己争取利益。

2)褒奖其他品牌。其实和上边的道理一样，顾客是在为自己争取好的谈判地位，以便在下步的购买中得到更多的“便宜”。

3)问有无促销或促销的截止期限。顾客总是想买到价廉物美的产品。能少掏点就少掏点，必竟掏腰包对顾客是最痛苦的过程，能有优惠打折赠品的促销活动消费者是绝对不会放过的。

4)问团购是否可以优惠。这也是顾客在变相地探明厂家的价格底线。

5)声称认识厂家的某某人，是某某熟人介绍的。中国是关系社会、面子社会，人情世故还是非常重要的。

6)打听产品保养、保修之类的售后问题。中国消费者最缺乏的就是消费的安全感，所以顾客对保修等售后问题是必问的问题之一。

7)问与自己同行者的意见。人是需要认同和被认可的。在自己拿不定主意或主意已定时，用别人的意见佐证一下是人之常情。

8)问送货的时间或到货的时间，特别是对一些没有库存、需要厂家定制类的、有一定生产和送货周期的产品。

9)问付款方式。如定金还是全款，分期还是全额等。

10)顾客直接“投降”：“你介绍的真好”“真说不过你了”等等。

二、成交的动作信号：

1)由静变动。在动作上有抄手、抱胸等静态的戒备性动作，转向“东摸摸、西看看”的动态动作。俗话说“爱不释手”。如果，顾客对产品动“手”了，至少说明顾客有了购买的意向。推荐添加ASON微信ason1111111从此你的人生便多一个成功教练

2)由紧张到放松。顾客在决定购买前，心理大都比较紧张，弦绷得比较紧，有一种购买前，很难决策的焦虑和不安。一旦顾客确定下来，心理一般就如释重负，自然在行为动作上会表现出放松的状态。如坐着的顾客动作有原来的前倾变成后仰。

3)看顾客的双脚。顾客的双脚可能透露顾客真实的购买意愿。当顾客说，“你不降价，不给我优惠，我真得走了啊”，上身已经有转身的意思，但顾客的双脚还死死地冲着想买的这套产品时，说明顾客还是在测商家的价格底线，这时候就要看谁撑得住了。

三、成交的表情信号：

1)目光在产品逗留的时间增长，眼睛发光，神采奕奕。俗话说，眼睛是心灵的窗户。观察顾客眼睛、目光的微妙变化可以洞察先机。

2)顾客由咬牙沉腮变成表情明朗、放松、活泼、友好。

3)表情由冷漠、怀疑、拒绝变为热情、亲切、轻松自然。

四、成交的进程信号：

1)转变洽谈环境，主动要求进入洽谈室或在导购要求进入时，非常痛快地答应，或导购在订单上书写内容做成交付款动作时，顾客没有明显的拒绝和异议。

2)向导购介绍自己同行的有关人员，特别是购买的决策人员。如主动向导购介绍“这是我的太太”，“这是我的领导XXX”等。

篇11：房地产销售案场成交实战策略浅谈

随着销售对象由集团向个体转变，旧的销售模式已不能适应现在挑剔的消费者。如何在现场实战激起顾客的购买欲，已是当前销售员面临“难关”，怎样抓住这些“难关”的症结，实现逐个突破；以下是结合我以往的培训和销售过程中 的一些心得：

步骤一：销售过程应对策略

策略A：准备阶段

机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。

客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。

消费行为是客户心理活动的外表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、保值增值、置业经营、投资获利等需求而购买房地产产品的行为。

因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。

策略B：善于发现潜在顾客

销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。

策略C：树立第一印象

消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、直诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。

策略D：介绍

介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。

策略E：谈判

销售人员用销售技巧，使用消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。

策略F：面对拒绝

面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇。判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详细的分析、介绍。

拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：

1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；

2、推托之词，不想购买或无能力购买；

3、有购买能力，但希望价格上能优惠；

4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。

策略G：对不同消费者个性的对策

对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的成功率，具体如下：

1、理性型：表现为深思熟虑、冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。

2、感情型：天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。

3、犹豫型：反复不断态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其决定。

4、借故拖延型：个性迟疑，借词拖延，推三拖四追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”。

5、沉默寡言型：出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。

6、神经过敏型：专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用谨言慎行、多听少说，神态庄重，重点说服。

7、迷信型：缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。

8、盛气凌人型：趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员于千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。

9、喋喋不休型：因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。

步骤

二、现场销售人员操作要诀

房地产开发就如踢足球，临门一脚是非常重要的，它会直接影响到你的销售量、资金回笼等。无论你的楼盘包装得多漂亮。广告打得多响，最后成交与否还是与销售人员自身的素质息息相关。一个好的销售人员不仅要有过硬的专业知识，还有促成成交的手法及现场表现状态等。

要诀A：现场应战能力

表述应力求鲜明生动、句子简练、声调略高、语速适中，并且双目注视对方，面带微笑，表现出自信而谦逊，热情而大方，切不可居高临下，咄咄逼人或拖泥带水，支支吾吾。

要诀B：寓实利于巧问

要确实掌握自己推销的商品“利”在何处？只有对此了如指掌，方能一语中标，问中寓利。“巧”问时，要注意三方面：一是提出的内容要有针对性，把握推销对象的实际需求；二是提问的方式要有灵活性，要根据客户时间、地点、环境等多种因素因情制宜、灵活确定；三是提问的时机要从实际出发，审时度势，把握机会。

要诀C：激发顾客的兴趣

“若要顾客对您销售的楼盘发生兴趣，就必须使他们清楚地意识到获得您的楼盘之后将能得到的好处。”这是激发顾客兴趣的关键，另还必须牢记，兴趣是以需求为基础而产生并发展起来，要唤起兴趣必须充分运用顾客的利益需求这一杠杆。

方法

第一，示范并通过特定的语言动作，场景向顾客展示楼盘或售后服务，激发起客户的购买兴趣。

第二，情感交流，指采用友好亲善言行，努力在推销者与顾客之间创造某种相互信任、帮忙、合作的气氛与情感，有效地激发和维持顾客的购买兴趣，如为之设身处地考虑、出谋献策，投其所好，以诚感人等。

注意点：

第一，销售人员必须懂得如何探寻客户的兴趣，才能有的放矢；

第二，销售人员必须对产品的优点适合什么人的兴趣，需求十分熟悉，而实行因人而异的销售。

要诀D：增强顾客的购买欲望手法

当顾客对楼盘了兴趣后，并不等于就有购买欲望，因为他们还会存在这样那样的疑问，在心理上还有矛盾；既不想失去一次机会，又担心上一次当。解开这个矛盾就要靠销售人员运用事实与道理来使顾客对楼盘的货真价实心悦诚服。经实践证明：最重要的问题不在于您向顾客渲染了什么，而在于顾客内心相信了什么。

要领

第一、阐明明利，持之有据

引导顾客相信该商品的使用价值过程中，销售员必须注意：

1、推销商品的效用，而不是商品，如销售河流山庄，我们不是销售的房子，而是一种生活。

2、站在顾客的立场上，延伸的推销效益，意思是说要充分展示购买该产品将会带来的连锁效应与美好前景，这是激发顾客购买欲的关键。

3、阐明明利要掌握足够的信息，充分的证据，要求售楼员不要让顾客感到销售员有信口开河的感觉，要直接展示有权威性的证所：如五证二书，批文，营业执照等，或各种有利的传媒报道。

第二、待之以诚，动之以情

由于顾客通常会对售楼员有一种本能的戒备心理而造成心理的不平衡。要消除这种心理障碍，售楼员必须要捕以必要的手段来激发对方的情感。因为不少的售楼专家认为：顾客的购买欲望，更多地来自情感的支配而不是理智的选择。销售要懂得和运用这一点，才能取得顾客的信任，有效正确地化解顾客的异议。第三、条分缕析，突出重点

营销公司式：特征—优点—利益—证据

要求售楼员必须要熟悉商品的各项性能，优缺点（要强记楼盘资料）。在介绍时才会十分流畅，更显得理由充分，信心十足。由于这样的介绍十会具体，周密，可以及时细致的观察顾客的反应，把握他们真正的兴趣、要求和疑虑，能及时地开展更深入有效的促销工作。

前提：售楼员在介绍时亦要因人而异，不要千人一面，千篇一律，懂得抓住要领，突出重点，讲究实效。

要诀E：促成交易的秘诀

在下定决心购买之前，顾客还会有一个最后、又是最激烈的思想斗争，同时又是最容易受客观因素影响，即售楼员的言行和旁人的言行影响。在这抉择性的时刻，售楼员千万不要采取“悉听客便”的坐等态度。

篇12：房地产销售心得之成交技巧

物业顾问向顾客开价时一般会开高2-5万元，有的甚至会更多，目的是为了让顾客砍价，即使开高2-5万元，不少时候，顾客还价也还会低过业主低价，因此，在这个上拉下扯的过程中，物业顾问向顾客让价的过程将其直接影响能否成交。

向顾客让价的策略必须以稳住顾客心理，让那个顾客感觉价格已经到底为原则，物业顾问对于到价的顾客一定要想方设法要求顾客交诚意金，同样，对业主谈价也一样，物业顾问要让业主感觉顾客出价已到上限，必须降价才有可能成交，业主的降价达到顾客的出价时，物业顾问要尽快让业主收取定金，锁定成交。

二、常见错误

1、见到爽快的顾客直接报个底价给顾客，以速度求胜（这是一个致命的错误，顾客从来不会相信物业顾问说的低价就是低价）

2、根据顾客及业主的开价，还价来做传价的中间人进行谈价（这种做法很容易失去谈价的主控权）

三、方法技巧

1、不同没有决策权的谈价及放价

他们没有决策权，一旦谈好的价格及条件还会被决策人推翻并要求更有利对方的条件，不但浪费时间，而且极易进入僵局

2、放价不能太快，要进行技术坚持

1）不管买家还价是高于业主低价，还是低于业主低价，不要立即接受，要表示有差距，需向业主努力争取，并要求下一定的诚意金，以免事后买家反悔。

2）同样，对业主还价后，不管业主还价还是高于买家出价，还是低于买家出价，不要立即接受，要表示有差距，需同买家努力争取，如果可能，尽量要求业主签订承诺书，以免事后业主反悔。

关于这个提问话术的使用技巧和玩法，我们在 魔鬼提问术 中已经详细的分享过了，奇正商道，qzsd668，如果你想更加具体的学习提高，那你可以去关注一下这个公众号，你会发现惊喜的，这里就不多说了。

3）绝对不要和自己妥协，一旦你开出合同的相关条件，而对方有一方不接受，绝不要在开出其他条件，一定要问不接受的这方如何约定合理，并根据其约定在做相关调整，否则，对方可能会无休止地提出更多不接受的意见

4）如果买卖双方提出的条件你无法同意，就干脆拒绝，任何乱承诺的事情都有可能造成不可收拾的结果，一宗能达成的买卖，并不一定表示一定要做，一定要考虑到公司的风险，没有人会因为拒绝而下岗，也没有公司会因为拒绝而破产

5）不要纵虎归山，到价后无论如何要求顾客交诚意金

四、话术范例

顾客：这套房子是多少钱？（在接触顾客众多的抗拒后，顾客发出成交信号）

物业顾问：59万元。（业主低价是55万元，物业顾问开高4万元，这是腾出空间让顾客砍价的。）

顾客：这个价格太贵，要是50万元我就就下定。

物业顾问：李先生，我这个人一向不喜欢开高价，59万元是业主低价来的当然我知道您是有心买的这样吧您开过一个实一点的价格，我去帮您同业主谈。（顾客还价太低，销售坚持不让价，此次测试顾客诚意）

顾客：59万元绝对太贵了，我最多可以出到54万元。（顾客果然有诚意）

物业顾问：李先生，54万元我想是不太可能的，我有个同事昨天帮一个香港客人同业主谈价，那个香港客人可以出到58万元，结果业主没同意，我也知道您是一个爽快的人，您要真的想买，就出个实实在在的价，这样好吗？（物业顾问用价格卡位卡在58万元，坚持不让价，要求顾客在58-59万元之间出价。）

顾客：58万元那就算了。这样把，我再让一步，55万元，再多一分钱我就不要了。

物业顾问：55万元我想很难谈到的，您还是出一个实价吧。（虽然到价，但一定要进行技术性坚持，要不然，直接告诉顾客55万元可成交，那会吓走顾客的。）

顾客：我当然知道难啊，我给你们这么多中介费，当然是因为难才给的阿。这样吧，你去帮我谈谈，谈妥55万元，我就考虑下定。

物业顾问：谈到55万元我想不太可能，除非叫我们老板亲自出马，他谈价非常厉害，不过他一般不轻易出手的，这样吧，我还是去强烈要求一下老板出马吧。当然即使谈到55万元，我想业主也有可能随时返价的，如果我们老板一旦谈55万元时我就立即把您的诚意金转给业主，让他没办法反价，您看今天您是交5000元诚意金好呢？还是交10000元好。（虽然到价了，但也要以不到价来坚持，同时一定要让顾客留下，诚意金千万不能放虎归山，因为成交的机会稍纵即逝。）

篇13：房地产销售心得之成交技巧

要想成为销售精英，一定要认真阅读，好好掌握。

进店的顾客一般停留时间不长，大多只是走走就走，而不少导购也反映，无论怎么努力，停留的结果还是很不理想。

首先，导购应与顾客保持一定距离，不要紧跟其后；

第二，不做与工作无关的事情。聊天和看书是这期间最忌讳的，因为这些行为很难让客户相信你是一个标准的品牌。

建议：导购的行为必须与工作相关，最好是动态的，这样你就可以很容易地观察到顾客的状态，找到机会，比如换模板，清理一个角落。

第三，不要给顾客太大的压力

提示：引起行为的压力往往来自错误的语言；

什么是压力？

压力就是让顾客感觉不舒服！

不舒服的结果是什么？

就是心理紧张，警觉，想摆脱不适！

进店顾客不舒服的原因有二：

第一个是客户对为她付款造成的心理紧张最为敏感，或者付款过快；

二是不要侵犯他（她）的私人空间，不要纠缠，因为现在的客户越来越自觉，越来越注重私人空间的自由。

※

提示：不要犯错——导购给予的，不是顾客想要的！

分析：综合以上两个原因分析，现在的导购要么是出现失误，要么是行为不规范，这使得沉默的顾客本就警觉的心理更加封闭，以至于他们产生了这样一种想法，不想去关注导购，只想远离导购。我想快速找到自己喜欢的产品，如果没有，我就快速“转让”。

那么，如何接近，让客户没有压力？

一、不要紧跟其后

与客户保持至少3米的距离，不得阻挡客户前行通道。管住自己的脚，不要给顾客制造任何心理压力或实际障碍；

二、谈对话

尽量避免用质疑的语句接近客户，比如，“您好，您购买的是XX产品吗？”我能为您效劳吗？“如果你愿意，你可以体验一下。“你喜欢什么风格？这样提问压力这么大，顾客才会回避语言保护自己--我先看一看……现状：留不住顾客是目前每家门店普遍存在的问题，也是影响门店销售业绩提升的关键环节”。

分析：在顾客进店之前，公司会花费大量成本吸引顾客进店，从品牌宣传到店面建设，如地面、采光、音响、橱窗等；店内的这些环节比较重要，是吸引顾客进店的硬件设施。

在顾客进店后的3分钟内，如果导购不能与顾客建立起基本的关系，即顾客不愿意听导购的介绍，那么接下来的产品介绍就会事倍功半，甚至招来顾客的烦恼，客户行为描述：

A、我随便看看……

B、要么是转悠一圈走掉。

C、一言不发，面无表情。

那么：

1、为什么顾客不愿意听导购的介绍？

2、为什么不管导购怎样努力都无济于事？

3、为什么顾客只是逛了一圈？

4、为什么顾客总是应付我们只是随便看看？

※

答案是：顾客同导购之间存在一种金钱利益关系，这种关系导致了顾客对导购的不信任，这有一层冰带，它的存在是障碍，也是冷漠！

作为导购，要想让顾客留下来，愿意听我们的讲解，愿意和我们交流，我们必须做到：破冰带，即如何融化冰带

顾客行为心理常规分析

首先我们来分析一下顾客进店时的心理状态，这样我们就可以客观的了解顾客行为，顾客进店时难免会有一定程度的警惕，通常表现为不愿意回答导购的问题，更不愿意多说话，因为担心一旦开口就可能被导购纠缠。因此，为了保护自己，顾客的共同选择是尽量不说话或少说话。

顾客进店门前，我们要进入欢迎状态；

1、迎宾是我们给顾客的第一印象

迎宾——它的最大目标是让进店的顾客感觉舒服，不要让顾客一下子就和我们产生陌生感、疑惑感和距离感；

2、找准接近顾客的时机

按照卖场惯例：顾客一进店就立即接待，接待的第一句话通常有这4种：

A、“先生（女士），需要我帮忙吗？”

B、“先生，请问你需要什么样的产品？”

C、“先生，请问你需要什么价位的？”

D、“先生，你先随便看看，有需要随时喊我！”

面对这样的访问，我们该如何回答？答案往往是：我先看看！或者假装没听见。然后，导购和顾客之间就会有一条沟通的“冰带”，然后介绍起来就会很生硬，甚至尴尬。当然，推销的难度也会增加。

其实，顾客进店是有一定目的的。在他们还没有找到目标，或者找到自己稍微感兴趣的产品之前，导购就提前介入了顾客的思维范围--即使是喋喋不休的介绍产品，也往往会被顾客当下的心理所拒绝……

※

小结：导购接待顾客的时机不能过早，那样会招来拒绝；但也不能太晚，这样也会让人感觉怠慢，服务不周到。导购需要学会用余光去观察，观察合适的时机。

一般情况下，进店顾客分为两类。一类是活跃客户，他们一进店就急于找到目标，或者直接问导购有没有需要的产品。第二类是沉默的顾客，进店不说话，有的比较温和，整体节奏比较慢。

活跃客户相对好评。比如，一个顾客进门时东张西望，有点急。这时，你就可以开始下面的导购流程了。

至于第二类，是大家最头疼的。对于沉默的客户，必须给客户一定的选择空间，包括时间空间和物理空间。

如果此时您再说：先生，我能为您做些什么？那会给客户带来一定的压力，导致客户说“先看一看”。

分析：在迎宾之后，导购应该给顾客10-20秒的独立浏览时间，而这段时间就是导购的寻机阶段，一般情况下，在这短短的时间里，沉默型顾客会出现以下

5种情形；

A、用手触摸商品看标签；

B、一直注视同一商品或同类商品；

C、看完商品看导购，D、走着走着停下脚步，想往里走又有些徘徊；

E、浏览速度很快，无明显目标物。

◆

分析：这时导购应该快速上前，抓住这个关键时机，开始接近顾客……

◆

正确接近顾客的开场，可以采用以下5种方法：

方法1：先生，你很有眼光，这是我们的。。产品，这个款式风格很独特。。（采用赞美的方式接近顾客）

方法2：“先生，我们这款产品现在卖的非常好，我来帮你介绍一下。。（单刀直如，开门见山）

方法3：“先生，您好，这款是我们目前刚刚上货的最新款式，款式简练，与众不同，我帮你打开看看。。！”

方法4：“先生，您好！这款是今年最流行的款式，不但彰显品位，而且它的面料还特别。。这边请！我为您详细介绍”（突出新款的特别）

方法5：“先生，您眼光真好，这款是公司最新推出的，非常适合您这样的人，您不妨感受一下”。

4、沉默型顾客与购买障碍的破解

问题：以上几点只能回避“冰带”的产生，毕竟，不管我们怎么努力，总会有一部分顾客说“随便看看”或者一直沉默，我们又该怎么处理呢？

分析：顾客不开口，我们永远没有机会，因为你不知道他在想什么，你不知道他想要什么，当然，你更不知道你又该做什么？这时，就要进行第二次“破冰”；

卖场情景模拟：

我们平时都是这么应对的：

1、没关系，您先随便看看！

2、好的，你先看看有没有喜欢的，有需要时，请叫我！

3、“。。。”（无语等待）

分析：第1项虽然把选择权给了顾客，但没有引导顾客进入购买阶段，因此，有些消极等待；

第2种虽然在引导顾客注意力到喜欢的货品方向，但导购放弃了主动为顾客推荐介绍货品的权利，导致顾客自由度较大，随时可能离开。导购一旦这样应对，再上前接近顾客就会增加难度，第3种的无声应对，不但甘拜下风，还会显得有些尴尬，顾客也会感到不舒服。属于快速败下阵来的自然性销售行为，自己主动放弃；

正确的应对策略：

1、不要太在意顾客的“随便看看”

分析：因为它已经成了我们每个人购买时的一种“借口”，也就是说它是我们购买习惯中的一部份。

因此，不要在意这些顾客随口说说的话，（不因此而有心理挫折感）更不要纠缠问题本身。

2、要尽快想办法减轻顾客的心理压力

巧妙借顾客的话题转变成接近顾客的理由，然后向顾客提出一些他们比较关心而又易于回答的话题，从而实现朝着有利于积极销售过程的方向前进，起到以柔克刚借势发力的效果。

正确的方式

1、“是的，小姐！买东西肯定是要多看看的！不过，我们最近刚到了两款很不错的产品，很多顾客都很喜欢的，您可以先了解一下！来这边请。。”

2、“没关系，小姐！您现在买不买没关系，您可以先了解下我们的产品，来，我先帮您介绍下。。请问，您比较喜欢什么面料的产品？”

分析：

首先认同客户，缓解客户的心理压力，然后用激动的语气转换谈话内容，引导和强调某一产品的介绍，同时用专业的手语指路。

这时，大多数顾客会感受到好客，进入产品介绍的下一个流程。在引导客户走向某一产品的同时，你也可以顺势发掘需求，更有目的地推广产品。

导购虽然使用了这种方式，但被顾客拒绝了怎么办？

首先，面对这样的客户，不要灰心，不要抱怨，甚至觉得自己的自尊心受到了伤害。要知道，顾客做出这样的反应是很正常的。只要他们还没离开商店，你还有机会。

其次，我们可以采取以退为进的方法，但要让你和客户都有面子，既不表现你的粗鲁伤害客户，把客户赶走，也不显得无聊尴尬，这时你可以说：“没关系，小姐”你再选你喜欢的产品，我是本柜的小张，有什么需要，请马上给我打电话！

要点：记住，说话的时候一定要面带微笑，表现出你的诚意！你也可以倒一杯水或咖啡，拉近你和顾客之间的距离，慢慢实现你的目标。什么才算是扫除障碍？