通信企业房产物业规范化管理规章制度

2024-05-01

通信企业房产物业规范化管理规章制度（精选9篇）

篇1：通信企业房产物业规范化管理规章制度

第三节提升房产价值管理

第一条提升房产价值的理念

通过社区文化建设规范物业各类服务管理制度的建立和执行，通过各类保障措施，充分提升房产价值，实现业主利益最大化。

第二条提升房产价值的措施

（一）社区业主文化建设管理

通过有目的的组织社区业主文化活动，增加业主对社区认同度，进而提高社区房产价值。

（二）基础设施保障及产品设计管理

依据《经营服务管理制度》评估社区产品，基础设施问题，并依次整改，提高基础设施功能，不断完善和保障基础设施运行完好，使社区保值、增值。

（三）配套服务保障管理

依据《经营服务管理制度》和部门业务制度认真做好公司七大配套服务建设保障工作，通过服务保障提升房产价值。

（四）杜绝网络、颐和城社区内各类颐和城负面信息及房产交易广告

1、责任人：区域客服专员

2、责任部门：物业部

3、管理要求：

1、客服专员如通过微信、网络搜索、查找、发现关于京都颐和城各方面负面信息及房产交易广告；微信中房产交易信息客服专员发现等负面信息时后立即上报部门经理，部门经理逐级上报消除信息；网络上查找到的京都颐和城负面信息客服专员、会员专员每日17:00前上报部门经理，部门经理上报至执行总经理、社区服务部总监。

2、法律处理

发现某平台出现公司负面信息时,可利用法律知识,网络取证(如:内容抓取,IP拦截)与律师事务所合作要求清除页面信息页面，通过发律师函，利用法律方式去执行。

3、暴力处理：

利用攻击型软件或黑客技术去处理负面信息，该办法是针对微信群、中小型的个人网站。

4、发布软文覆盖、压制负面信息：

可以选择发布一些正面报道的软文，来覆盖在聊天群内或网站论坛上面的负面信息。

5、报警处理：

对于重大的恶意、诽谤等网络负面信息，要立刻上班部门逐级上报，可以联系网警部门协助消除网络信息，并追究其刑事责任。

（五）做好颐和城与物业部的营销宣传培训管理。责任人：经理助理、客服专员、维修专业、巡逻队、保洁员责任部门：物业部

1、立足于物业部现有条件，通过社区活动、微信公众号、节假日业主拜访等形式，充分加大对颐和城经营理念、配套设施及服务、高尔夫练习场活动的宣传。

2、在充分了解业主需求和自身资源的基础上，结合公司社区文化目标（中小型社区文化活动应至少提前10天，大型社区文化活动至少提前1个月）制定活动方案。

3、设计宣传计划与想达到的预期效果，确定宣传对象和宣传内容，设计样稿，培训统一宣传口径。

4、宣传要至少提前一周到位，对所有面向业主的岗位工作人员，进行活动信息培训或传达，鼓励业主参与，扩大宣传面。

建议：关注业主需求，多做调研，根据社区业主的兴趣爱好、年龄有针对性的组织活动，注重活动创意，增强吸引力，扩大参与面。

第三条二手房买卖

1、责任人：物业客服专员、销售部销售顾问

2、责任部门：物业客服部、销售部

3、管理要求：

销售部负责宣传京都颐和城社区二手房的房产价值，并保证二手房转卖价格不低于现房价格；

物业客服部负责统计二手房信息，掌控京都二手房买卖信息详情。

4、二手房买卖流程：

（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

（4）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（5）买卖双方共同携带以下资料到该房产物业公司办理更名登记手续，签订《物业服务合同》及《管理规约》。携带资料包括：受让方身份证复印件、房产买卖合同复印件、新房屋产权证复印件、契税票据复印件、公共维修基金票据复印件、地籍调查表、宗地图。

（6）在物业公司办理更名手续时需结清该房产全部费用：物业费、滞纳金、水电燃气费等。

5、二手房交易注意事项：（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用

从而引起较多纠纷。

（4）物业费是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

6、二手房管控：

责任人：物业客服专员、巡逻队员、销售部销售顾问责任部门：物业部、销售部

（1）受业主委托查看房屋的房产中介人员，应当向物业部出示以下资料，物业客服专员应当做好以下工作：

1、身份证；

2、业主委托书；

3、所属中介公司的营业执照复印件或相片；

4、对中介人员及随行人员的身份、事项等信息进行询问及登记，记录其随行人员人数；

5、告中介人员及其随行人员关于物业管理区域内物业管理的注意事项和禁止事项；

6、客服专员应及时劝告业主，并说明二手房买卖的损失及房产增值空间，尽力说服业主阻止二手房交易。

7、业主带领中介人员进入物业管理区域内的，可不出示任何证件。（2）中介人员受托查看房屋有下列行为的：

1、未经物业公司同意，在物业管理区域内散发传单、卡片、张贴广告等，罚款500-10000元；

2、未经物业公司同意，擅自上门寻求房源，影响业主生活的，罚款500-10000元；

3、违反物业管理区域内物业使用、管理、维修养护和公共秩序、环境卫生维护等方面的规定，罚款500-10000元；

（3）禁止本公司人员存在下列行为：

1、与中介公司及其中介人员进行排他性合作的，开除或扣除当月全部绩效工资；

2、泄露或出售业主信息等，开除或扣除当月全部绩效工资，追究刑事责任。（4）当发现业主在其房屋专有部分张贴宣传或广告

1、本部门工作人员都有责任和义务，对发现业主其建筑物的专有部分张贴含宣传性质的广告时，都应立即将问题反馈客服专员，由客服专员采取劝说的方式与业主沟通撤掉广告，如沟通未果客服专员可使用，合法的非正常手段阻止其广告继续散播。

篇2：通信企业房产物业规范化管理规章制度

各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人：

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下：

附件：

1、成都市普通住宅物业服务等级标准

2、五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度

物业服务等级基准价（元/米2•月）浮动幅度

有电梯无电梯

一级1.751.15±20％

二级1.350.85±20％

三级1.000.55±20％

四级0.600.35＋20%

成都市物价局成都市房产管理局

二○○七年十二月二十日

成都市房产管理局关于我市已取得物业管理企业资质企业名单的公示（截止2008年3月25日）企业名称注册所在区（市）县法定代表人资质等级证书编号资质取得时间证书有效期

成都武城三泰物业管理有限公司武侯区李向东一级（建）1030076 2005-3-1

四川省润无声物业发展有限责任公司武侯区向国荣一级（建）1050273 2006-1-12 成都嘉宝管理顾问有限公司武侯区杨晓初一级（建）1050275 2006-1-12

成都忠信物业管理有限公司武侯区田永云一级（建）1060281 2006-2-7

成都市向阳物业管理有限责任公司武侯区干久强二级 510000W0050 2005-10-21成都合力物业管理有限公司武侯区谢卫东二级 510000W0062 2006-4-24 2007-4-23成都威斯顿经营管理有限责任公司武侯区陈进二级 510000W0063 2006-6-15 2007-6-14 成都市金华物业管理有限公司成华区冯伟三级 5101080561 2008-1-17

成都市青春物业管理有限公司成华区蒋晓英三级 5101080567 2005-4-20

篇3：通信企业房产物业规范化管理规章制度

关键词：物业管理,业主委员会,IPR维权

当前,我国房产开发企业及物业管理存在很多侵害业主权益的问题。这一问题已经成为经济活动中的普遍现象。如果政府有关部门和社会对这一问题不给予足够重视,并对业主与业主委员会理性维权加以正确引导,必将引起社会的不安定因素,这与创建和谐社会、宜居城市的发展主题背道而驰。因此,全社会都应营造业主与业主委员会理性维权的社会氛围,促进社区和谐、建设美好家园。

当前,业主权益被侵害主要包括在签订购房合同时遭受的侵权、在日常管理中遭受的侵权,尤其是消费者购房时可能受到来自开发商的权益侵害的问题最为严重。房地产开发商在房屋销售时,当位置、户型和面积一旦确定,为了增加房屋的卖点,只有增加其配套附加值。开发商为了赚取利润,做夸大其词的宣传和不切实际的承诺,最后交房后出现一系列问题,如环境、配套不完善,不符合售房时承诺的规划设计;绿地率降低;墙体裂缝,地板不平;私自改变墙体位置;保温板裂缝,装修偷工减料;四周不通,屋顶和水管漏水;产权归属有争议;采光与通风条件不具备;周边配套交通得不到及时解决等。有的开发商虽然承认房子有问题,却不承认违约。因为承诺不兑现,给后期的物业管理及物业费用的收缴埋下了隐患,使业主和物业公司的权利都遭受到了侵害。因此,针对房产开发企业及物业管理的维权行为要理性。

一、业主维权从选购房开始

买房之初,购房者除去要考虑房屋所在小区位置、户型、价格、小区环境、交通及配套服务设施外,还要对房产开发商、建筑施工企业、物业管理做一个大概的了解,主要了解开发商有无不良背景:以往开发楼盘是否不明原因地延期交付、房产登记确权手续是否延迟办理、承诺的物业规划设计有没有到位等;对建筑施工企业要了解:是否规模和资质不够、管理混乱、施工过程监管不严、建筑质量不佳、竣工交付问题多、售后维修不到位等;对开发商所成立的物业公司要了解其所管理物业的业绩、服务是否有不良记录、社会声誉如何、内部管理怎样、人员素质状况等。购房时还可以到开发商以前所开发的物业小区转一转、看一看、听一听,了解在此物业居住的业主对开发商和物业管理的意见,这种客观的一手资料有助于你对开发商旗下的物业楼盘的选择。

二、要严格审阅购房合同和物业管理服务协议书

由于业主在购房时对相关的专业知识缺乏了解,对合同或物业服务协议书中的内容很难理解到位,处于消费关系中的弱势地位,因此,在购房和签订物业服务协议书时,要认真审读,对于不清楚的条款和强制性的约定要做到心里有数,并进一步提出质疑,要求做出合理解释。

三、要注意提取和保留法律文书及相关管理服务资料

为了更有效地维护业主的合法权益,在日常生活中注意提取和保存购房合同及协议书所承诺的条款。业主委员会成立后,对房地产开发商履行的售后服务状况进行了解,听取业主对物业物流管理服务的意见,督促开发商和物业管理企业做好售后业主所需要解决的各种服务项目;明确物业小区公共部位的所有权属,减少因权属不明而引发的权益之争;在广大业主中做好理解、尊重、遵守公约、协议及其他法律文书的教育宣传,提高业主素质,增强业主市场经济条件下的契约意识;培养友善解决问题的能力和方法,促进小区的和谐和稳定。

四、发生矛盾和纠纷时要保持头脑清醒

物业管理企业在日常服务中要经常和业主打交道,因此物业企业对员工素质的培养和业务能力的培训至关重要,员工在服务过程中的一言一行、与业主之间的沟通表达和处理问题的态度能力都代表了企业的形象和要求。所以,一旦与业主发生纠纷,作为企业应保持应有的素养。如果发生群体纠纷,说明双方在前期问题萌发时没有做到及时有效的沟通,业主委员会应在处理纠纷时,本着以解决问题为目的,防止掺杂个人情绪甚至私愤,防止事态进一步发展和演变。无论发生怎样的矛盾,协商、调解都是解决问题的最好办法。当事者双方,通过摆事实、讲道理、查明事实、分清是非、明确责任的方式达成和解,自觉承担自身过错给对方带来的损失,做正义使者。当协商、调解都不能解决问题时,当事人还可以向仲裁机构申请仲裁,要求做出对双方均有约束力的裁决。仲裁本着意思自治的原则,以事实为依据,独立公正一裁终局,对物业纠纷进行裁决。物业管理纠纷最终也可以到当地人民法院进行诉讼,依法审明物业管理活动中发生的各种关系,分清法律责任,依法强制执行。

总之,社会的和谐与发展是各种社会关系平衡协调的结果。住宅区业主和业主委员会作为今后城市社会多元化人群构成的一种新的模式,保护其利益和合法权益,引导他们增强市场经济下的契约意识、自觉履行义务的意识、有矛盾协商解决的意识是非常必要的。只有业主和业主委员会的知识素养、法律素养、公德素养、文明素养得到提高,才会促进房地产开发企业、建筑施工企业、物业管理企业管理和员工素质的进一步发展与提高,才会有更加和谐、安居的城市家园。

参考文献

[1]朱伯润．“美丽园”事件大家谈[J]．中国物业管理，2006，(9)：23-35．

[2]卢新海，张继道．物业管理中心主权益保护问题浅析[J]．中国房地产，2006，(9)：78-98．

篇4：物业企业规范化管理的实践与思考

关键词：物业企业；规范化管理；实践与思考

管理本身就是企业的一项重要工作，起着监督员工和设备等作用。而近些年来随着管理意识的提升，物业企业对于管理工作的重视程度也明显提升。当前社会大环境是市场经济大力发展，为了提升企业经济效益，减少成本和故障，提升企业综合竞争力，进行规范化管理是必行的。而且在企业中，由于人为疏忽导致的故障和损失层出不穷，为了避免这种情况的发生，就要实行规范化管理，使员工的每项工作和每个章节都有章法可依，进而提升工作效率、减少人为损失。

一、建立完善的规章制度

要想实行规范化的管理，首先就要有一套可以遵循的规章，来对企业内的员工行为做出规范。而且并不是所有先进的规章制度和经验理念都可以吸收，规章可以不是最好的，但一定要是最合适的，要适应企业单位的实际工作。而且物业企业本来就是一个特殊的存在，它的存在影响着千家万户的日常生活，任何一个环节出现问题都会导致人民的生活出现问题，也给企业带来经济和名声的双重损失。政府在这方面制定了相关的法律法规，对物业企业需要遵循的规范进行了规定，使物业企业能够提供合理的服务，并重点在收费这方面进行了标准制定，不允许存在乱收费的情况。企业在进行本单位规章制度的制定时，要以政府的法律法规文件作为基础和模版来进行完善和提升，对每个部门的工作进行规范，这项工作要细致到部门进行活动的每个环节，甚至精确到什么样的员工应该做什么工作并负起什么责任。而企业的员工也要熟记企业制度和了解企业的情况，依照规章办事，为百姓办实事，为避免出现因为员工舞弊或者疏忽而造成的损失，对每项工作和每个员工都要建立合理的考核制度，对员工所进行工作的每项环节进行校核，确保办实事。而制度的制定原则是删繁就简、适用易行，抓紧对于企业中繁重、错误的制度的改、废、立工作，确立实用的工作标准、业务流程并完善基础资料。

在实际操作中，企业可以建立以班为单位的执行队伍，并选择熟知企业制度、表现良好的员工作为班级的班长来带领班级进行工作，同时班长也要对所进行的工作进行监督和负责。除了人员管理外，还要对现场管理进行关注，完善现场质量监督管理体系和长效机制，使现场管理进退有致、细致分明，提升管理水平和服务水平。

二、吸收先进的服务理念

在企业管理规范的制定中，企业可以对其他企业或者国外企业的先进管理理念和经验进行借鉴吸收，选取适合自己企业发展的部分进行消化。对于企业来说，虽然最终确立的规章制度必然是条例一大堆，但总的来说都是以一条原则或者思想进行扩展的，它是以让企业盈利和让用户满意为标准的。或者可以说它是企业的一种文化和氛围，在这之下企业的员工都能够以这条思想为中心进行工作。而实际工作中，难免会遇到企业规章中没有明确规定的，这时候就要以企业的中心思想作为参考来进行办事，保证办事效率和企业口碑。对于物业企业来说，主要是要在服务这方面下功夫，将服务人民和企业发展作为规章的中心。在这个基础之上可以进行完善细致的制度的扩展，也可以依托这条思想来开展各种活动，如深入社区开展零距离服务、努力保证小区的绿化和清洁、创建文明服务榜样岗位等，通过这些活动全心全意为人民服务。

三、完善的考核制度和奖惩制度

虽然合理规范的制度能够最大化地规范员工的行为，但是最终的工作效果还是受到多种因素的影响，并不能一定按照预期而进行。所以除了规章制度外，还要建立完善的考核制度，对各个员工和部门所进行的工作进行考核，查看其工作完成程度和群众满意程度并调查人民意见。在考核完成完成要与预期的工作效果做对比，分析工作进行的好还是不好，并在此基础上用奖惩制度，对于工作完整完成或者超额完成的予以奖励，对于工作不认真、态度消极的个人和部门进行惩罚，做到赏罚分明。如果企业工作的进行不管完成的好坏最后结果都一样，那么企业就成为一潭死水，人们没有工作的动力，也会不遵守所制定的制度。所以考核制度和奖惩制度是必要的，做到赏罚分明才能让员工信服、增强企业的凝聚力和约束力，也会增加员工的工作积极性。

四、管理人员要起带头作用

很多企业的管理制度其实都很合理，但是在实际管理工作中得不到应用，这是因为企业制度缺乏执行力。而论及带动企业制度的执行，自然是要企业的员工带动。管理人员做出带头作用，给企业的员工做出榜样示范。一方面管理人员落实企业管理制度更能让人信服，另一方面如果管理人员都不遵守制度，那么企业的制度就更没有说服力和执行力了。如在平时进行管理工作时，要在布置完工作后做好对工作的跟进检查和监督，确认管理工作得到了落实，对于出现问题的工作，要及时发现问题并对实行工作的员工进行指导和培训，使之改正并牢记。

参考文献：

[1]李慧君. 油田物业企业规范化管理的实践与思考[J]. 江汉石油职工大学学报，2007，03：73-74.

[2]陈吉明. 高校物业管理企业规范化问题思考[J]. 浙江树人大学学报，2007，03：65-67.

篇5：通信企业房产物业规范化管理规章制度

成房发〔2008〕14号

各区（市）县房产管理局（办），高新区规划建设局，各物业服务企业：

根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》（建设部令第164号）的相关规定，现结合我市实际，对《成都市房产管理局关于修改<成都市房产管理局关于进一步加强物业管理企业资质管理的意见>的通知》（成房发〔2007〕101号）作出相应修改，具体通知如下：

一、将第一条“物业服务企业的资质管理”的内容修改为：“注册地在本市的物业服务企业申报三级（含暂定三级）资质核定、资质变更的，由市房产管理部门负责受理、审核、发证；企业申报二级资质核定的（在省工商行政管理部门注册的除外），由市房产管理部门负责初审，提出初审意见后报省建设厅审批；企业申报二级资质变更和申报一级资质核定、变更的，按《办法》和《通知》的规定执行。”

二、删去第四条“物业服务企业资质年检”的内容。

三、将第八条修改为：“市房产管理部门对已取得物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书的企业进行监督检查。”

四、删去附件2“告知承诺书”的第四条第五款。

特此通知。

二○○八年一月二十九日成都市房产管理局

关于进一步加强物业服务企业资质管理的意见

各区（市）县房产管理局（办），高新区规划建设局，各物业服务企业：

为进一步贯彻建设部《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第125号，以下简称《办法》）、四川省建设厅《关于贯彻执行建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》（川建房发[2004]329号，以下简称《通知》）和《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》），加强物业服务的监督，规范物业服务市场准入，现结合我市实际，提出以下意见：

一、物业服务企业的资质管理

注册地在本市的物业服务企业申报三级（含暂定三级）资质核定、资质变更的，由市房产管理部门负责受理、审核、发证；企业申报二级资质核定的（在省工商行政管理部门注册的除外），由市房产管理部门负责初审，提出初审意见后报省建设厅审批；企业申报二级资质变更和申报一级资质核定、变更的，按《办法》和《通知》的规定执行。

二、物业服务企业的资质核定

（一）凡经工商行政管理部门注册登记，有物业服务经营内容，并拟在本市行政区域内从事物业经营服务，具有独立法人资格的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，向市房产管理部门申请物业服务企业资质核定。

（二）物业服务企业按照《办法》第五条、第六条的规定申报三级（含暂定三级）资质核定的，应通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质核定申报表》，并按《办法》第六条、第九条的规定准备相关申报材料，申报材料要求真实可信，完整齐全。

（三）新设立的物业服务企业应申请暂定三级资质，并提交以下资料：

1、物业服务企业资质核定申报表（原件一份，并提交电子文档）；

2、企业法人营业执照（正、副本复印件各一份）；

3、企业章程（复印件一份）；

4、验资证明（复印件一份）；

5、企业法定代表人的身份证明（复印件一份）；

6、物业管理专业服务人员的身份证、职业资格证书及劳动合同，管理和技术人员的身份证、职称证书及劳动合同，工程、财务负责人的身份证、职称证书及劳动合同（复印件各一份）。

（四）物业服务企业申请核定三级资质的，应提交以下资料：

1、物业服务企业资质核定申报表（原件一份，并提交电子文档）；

2、企业法人营业执照正、副本（复印件各一份）；

3、企业资质证书（正、副本原件）；

4、物业管理专业服务人员的身份证、职业资格证书及劳动合同，管理和技术人员的身份证、职称证书及劳动合同，工程、财务负责人的身份证、职称证书及劳动合同（复印件各一份）；

5、受聘提供物业服务签订的全部所有物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）；

6、物业服务行为情况表（附件（1））（原件一份）；

7、物业服务业绩材料（包括物业服务项目创优评定及县级以上政府部门的表彰情况等）。

（五）企业将申报材料交到企业注册所在地区（市）县政府政务服务中心的房产管理窗口，房产管理部门按《办法》第六条、第九条的规定受理申请；企业的法定代表人或委托代理人按规定签署“告知承诺书”（附件（2））后，由市房产管理部门物业服务企业资质评审委员会实地核查，提出实查意见，符合条件的，由市房产管理部门批准发证。

（六）物业服务企业受聘提供咨询、顾问或受聘提供环卫维护、秩序维护、维修养护等单项服务的建筑区划，不计物业服务建筑面积。物业类型、建筑面积以有效的物业服务合同、前期物业服务合同中记载的为准。建筑区划内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。

（七）《办法》规定的物业服务企业资质申报条件中的工程、管理、经济等相关专业类，是指与物业服务有关的工程、管理、经济、财务专业。

（八）《办法》规定的物业服务企业资质申报条件中的物业管理专业服务人员，在成都市是指取得国家注册物业管理师、市房产管理部门认可的岗位培训合格证书并进入成都市物业管理专业服务人员执业名册中的专业服务人员。

（九）《办法》中专业人员的专职认定依据，是指专业人员与用人单位确立劳动关系、签订劳动合同、持有用人单位依法为其办理的社会保险凭证。

（十）《办法》规定的物业服务企业资质申报材料中的劳动合同，是指专业人员与用人单位确立劳动关系后签订的劳动合同。根据《劳动合同制度若干规定的通知》（劳部发〔１９９６〕３５４号）的相关规定，已享受养老保险待遇的离退休人员被再次聘用的，应与用人单位签订聘用协议。

（十一）申报三级（含暂定三级）资质的企业，须具备必要的设备、器材等实物资本，具体参照《成都市物业服务力量配备指导标准》（成物协〔2007〕22号）执行。

（十二）市房产管理部门物业服务企业资质评审委员会由市房产管理部门纪检监察部门、市物业管理协会、区（市）县房产管理部门派员与市物业服务企业资质评审专家等共同组成。物业服务企业资质评审委员会对申报材料予以实地核查时，应对专业人员身份、劳动合同、（前期）物业服务合同、企业实物资本配置等的真实性进行核查。

（十三）物业服务企业由暂定三级申请核定三级资质未获批准的，可重新申请核定暂定三级资质。

三、物业服务企业资质变更

（一）三级（含暂定三级）资质物业服务企业，因名称、住所、法定代表人等事项发生变更的，应将申报材料交到企业注册所在地区（市）县政府政务服务中心的房产管理窗口，并通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质变更申报表》。

（二）三级（含暂定三级）资质物业服务企业申请资质变更的，应提交以下资料：

1、物业服务企业资质变更申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（正、副本原件）；

3、企业法人营业执照（验原件，收正、副本复印件各一份）；

4、变更原因说明书（原件一份）。

四、物业服务企业资质备案

（一）注册地不在本市的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应向市房产管理部门申请资质备案；备案有效期为一年。企业应将备案结果及时告知项目所在区（市）县房产管理部门，并接受其指导、监督。备案后的企业应在有效期届满前一个月或发生有关变更后重新备案。

（二）物业服务企业申请资质备案的，应通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质备案申报表》，并提交以下资料：

1、物业服务企业资质备案申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（验原件，收正、副本复印件各一份）；

3、企业法人营业执照及在本地设立的分支机构营业执照（验原件，收正、副本复印件各一份）；

4、在本市从事物业服务的物业管理专业服务人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同（复印件各一份）；

5、在本市受聘提供物业服务的物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）。

（三）注册地在本市的物业服务企业跨注册地在本市其他区（市）县从事物业服务的，应当持以下资料向物业项目所在区（市）县房产管理部门进行资质备案，并接受其指导、监督：

1、物业服务企业资质备案申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（正、副本复印件各一份）；

3、企业法人营业执照（正、副本复印件各一份）；

4、聘用物业所在地的物业服务人员的职业资格证书和劳动合同，工程负责人的职称证书和劳动合同（复印件各一份）；

5、受聘提供物业服务的物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）。

五、物业服务企业及其从业人员信用档案的建立

（一）对申报三级（含暂定三级）资质核定的企业，申报资料应当与其按规定建立的企业及其从业人员信用信息系统中的相关信用信息一致；且在申请之日前一年内不存在《办法》第十一条规定的十三种行为之一。

（二）已取得三级（含暂定三级）资质证书的物业服务企业，应当按《成都市房地产行业信用信用管理办法》（成房房政[2006]57号）等相关规定建立并完善企业及其从业人员信用档案。

（三）物业服务企业所聘物业服务人员、专职管理和技术人员，因故解除与该企业劳动关系的，自劳动关系解除之日起30日内，物业服务企业应按规定向原资质审批机关备案，并修改企业及其从业人员信用信息系统中的相应信用信息，以确保其符合原定资质等级条件。

六、物业服务企业未取得资质证书从事物业管理的、以欺骗手段取得资质证书的、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员或未按规定聘请成都市物业管理专业服务人员执业名册中的专业服务人员从事物业服务的，市房产管理部门按国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）第六十条、第六十一条和《条例》第八十六条的规定予以处理。

七、市房产管理部门对已取得物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书的企业进行监督检查。

八、本意见与《成都市物业管理条例》配套施行，本意见实施以前我局发布的文件，与本意见不一致的，以本意见为准。

篇6：物业管理企业档案管理制度

企业档案管理制度

一、档案管理规定

根据国家有关法律法规的规定，结合企业实际制定的档案管理方面的总制度，它应对本企业档案工作原则、管理体制、各项业务和工作人员职责等内容做出具体规定。

二、企业各类文件材料的归档制度

是保证企业各种文件材料、准确、及时归档的一项重要制度。主要包括各类文件材料的归档范围、归档时间和归档要求，必要时须明确归档份数和归档手续。

三、企业档案利用制度

是企业档案利用工作进行规范的制度。一般应包括利用范围、利用手续、利用要求及注意事项等内容。

四、企业档案保密制度

是为保证企业档案信息安全而制定的专门制度。内容主要包括档案人员的保密职责、利用涉密档案的审批手续、涉密档案管理规定等。

五、企业档案保管制度

—1—

是有关档案保管条件和档案管理人员保管档案职责的规定。具体内容应包括档案的接收、档案的排架、库房的管理以及特殊载体保管等要求。

六、企业档案鉴定销毁制度

是规定档案保管期限鉴定方法、组织以及对保管期满档案进行鉴定销毁的程序、手续的制度。内容应包括档案鉴定的依据、鉴定工作的组织、档案销毁的程序和手续等。

七、企业档案人员岗位责任制

这是专门针对企业档案管理人员岗位职责而制定的制度，其内容主要包括主管档案工作领导、档案部门负责人、档案部门档案员、各部门（物业管理项目）负责人和兼职档案人员、形成或承办文件的管理及专业技术人员档案工作责任制。

—2 —

一、档案管理规定

为了加强本企业档案业务建设，进一步提高档案管理水平，根据国家有关档案管理的法律、法规，制订本规定。

（一）本规定所指的档案，是指本企业在物业管理活动中形成的对国家、社会和企业有保存价值的各种形式的文件材料。

（二）企业档案工作是企业各项管理的基础工作，是维护本企业经济利益、合法权益和历史面貌的一项工作。

（三）企业档案工作实行统一领导、分级管理的原则。

（四）企业成立综合档案室，指定专责的档案人员，负责统筹、协调、组织和管理本企业档案工作，开展综合档案室的日常管理工作和各项具体的档案工作事务。

（五）档案员必须忠于职守，保守企业和业主的秘密，接受档案专业培训，具备档案专业知识。

（六）综合档案室由企业一位领导分管，并纳入主管领导任期目标管理和岗位职责。

（七）各部门（物业管理项目）应指定兼职档案员，负责本部门（物业管理项目）形成的文件材料积累、整理，并按规定向综合档案室移交档案。

—3—

（八）企业文件材料的形成和积累须纳入各部门（物业管理项目）工作计划和有关人员岗位职责。

（九）凡本企业在经营管理活动中形成的对国家、社会和企业有保存价值的各种形式的文件材料都必须归档。归档的具体范围、时间和要求按相关文件材料的归档制度执行。

（十）企业综合档案室对接收的档案要按照一定要求，编制必要的档案检索工具。

（十一）开展档案的鉴定。根据本企业档案保管期限的规定，定期对保管期限已满的档案进行审查鉴定，剔除确无保存价值的档案，经企业主管领导批准后进行销毁。

（十二）开展档案的统计工作。建立档案管理台帐，对档案数量、档案借阅人次，档案的利用效果、编研情况进行统计。

（十三）认真做好档案库房管理。按照防火、防盗、防光、防尘、防虫、防高温、防潮湿、防有害气体等防护要求，做好档案库房的管理工作。

（十四）将档案管理现代化列入企业现代化管理的整体计划，努力实现企业档案管理信息化。

（十五）积极开发档案信息资源，为企业生产和各项管理工作服务。对积极开发和提供利用档案并取得显著效益的人员，企业将给予表扬和奖励。

—4 —

二、企业各类文件材料的归档制度

为了完整、系统地保存本企业工作活动中形成的各种门类、各种载体的档案，提高归档文件材料的质量，以满足企业各方面的需要，特制定本制度。

（一）归档范围

根据附件所列内容，结合企业实际工作，制定具体归档内容。

（二）归档时间

1、企业自身形成的管理性文件材料一般应在办理完毕后的第二年上半年归档。

2、基本建设、设备项目文件材料在其项目鉴定、竣工后或财务决算后三个月内整理归档，周期长的可分阶段、单项归档。

3、外购设备仪器或引进项目的文件材料在开箱验收或接收后即时登记，安装调试后归档。

4、企业职工外出参加各种公务活动形成的文件材料应在活动结束后及时归档。

5、会计文件材料在会计终了后由会计部门整理归档，保管一年后向档案部门移交。

6、电子文件的逻辑归档实时进行，物理归档要与纸质文件归档时间一致。

7、磁带、照片及底片、胶片、实物等形式的文件材料应在工作结束后及时归档。

—5—

8、需要随时归档的文件有：物业管理项目交接，基本建设和设备设施类变更、修改、补充的文件材料；企业内部机构变动和职工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料；企业产权变动过程中形成的文件材料；其它临时活动中形成的文件材料。

（三）归档要求

1、归档的文件材料应为原件。因故无原件的可归具有凭证作用的文件材料。

2、文件材料归档后不得更改。

3、归档的文件材料要齐全完整，同一份文件、一个问题的内容要完整。

4、归档的文件材料字迹要符合长期保管需要，严禁使用易褪色的书写材料如圆珠笔、铅笔、复写纸、纯蓝(红)墨水等书写。

5、对破损的文件材料要予以修复或托裱，用易于褪变、扩散的材料（热敏纸等）书写的文件，要予以复制并与原件一起归档。

6、对大于A4规格的文件，应按A4规格加以折叠，对小于32开规格的文件，应按A4规格托裱。

7、两个以上单位合作完成的项目，主办单位保存全套文件材料，协办单位保存与其承担任务相关的文件材料，有合同、协议规定的，按其要求执行。

8、非纸质文件材料应与其文字说明一并归档。外文（或少数民族文字）材料若有汉译文的应与汉译文一并归档，无译文的要译出标题后归档。

—6 —

9、具有永久、长期保存价值的电子文件，必须形成一份纸质文件归档。

（四）归档份数

归档文件材料一般一式一份。重要的利用频繁的和有专门需要的可适当增加份数。

（五）归档手续

向档案部门移交档案时，必须填写《归档文件移交清单》一式两份，归档时交接双方按清单交点清楚，确认无误后，双方签字，各留一份，以备查考。

三、企业档案利用制度

为维护档案的完整与安全，服务企业各项工作，根据企业档案管理的具体情况，制订本制度。

（一）本企业员工因工作需要，可以借阅与其工作有关的档案和资料。

（二）借阅本企业档案须办理登记手续，保密的档案须履行相应的手续经主管领导批准后方可借阅。

（三）本企业档案一般不外借，借阅时应在档案部门指定的地方进行阅览。确须外借的档案，要经主管领导或办公室主任同意，按时归还，借阅期一般不得超过七天，确因工作需要不能如期归还者应办理续借手续。

—7—

（四）所借档案不得随意折叠和拆散，严禁对档案进行更改或涂写。对借阅档案时造成的档案丢失、损坏或泄密的，要追究当事者责任。

（五）借出和归还档案时，应办理清点手续，由档案员和借阅者当面核对清楚。

（六）摘抄或复印档案材料的有关内容，须按有关规定，经主管领导批准后方可复制。

（七）借出档案只限在本部门有关人中查阅，不得转借其部门或个人，如需转借时，应到档案室办理转借手续。

（八）调离本单位的工作人员，必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。

（九）外单位人员借阅本室档案须持有所在单位介绍信和本人工作证，并办理有关手续。

四、企业档案保密制度

为确保企业档案信息的安全，制定本制度。

（一）档案管理人员必须严格遵守职业道德、遵纪守法、保守本企业和业主的机密。

（二）档案管理人员应适当区分文件的密级并划分范围，采取保密措施，对不同密级范围的档案采取相应的保管措施和借阅制度。

—8 —

（三）档案管理人员不得私自将秘密文件、档案资料带出档案室，未经批准，不得将秘密档案、资料给无关人员阅读。在调换工作时，对所管的档案要办理交接手续，离职后对所了解的机密情况，不得泄露。

（四）有关部门需查阅机密以上档案须经企业主管领导批准。

（五）不得与无关人员谈论涉密档案内容。

（六）下班时，应将涉密档案文件收起锁好，并关好门窗。

（七）经批准销毁的档案材料和不需要归档的文件，应指定专人进行销毁，销毁机密文件应登记造册，并有人负责监销。

（八）档案人员一旦发现档案材料有丢失、损毁情况，应及时向有关领导报告，采取必要的挽救措施。

五、企业档案保管制度

为保护好本企业的档案材料，维护档案的完整与安全，制定本制度。

（一）接收档案必须认真验收，并办理交接手续。

（二）案卷入库要做到卷、目、卡相符，排放整齐，便于查找，以保证提供利用快速准确。

（三）管理人员要掌握各门类档案的特点和规律，熟知案卷摆放地点、上架顺序，做到调档、还档及时准确。

—9—

（四）研究和改进档案保护技术，定期对档案进行检查，发现问题及时采取措施进行处理。

（五）档案的接收、移出、鉴定、销毁、利用要有登记，统计准确。

（六）借阅完毕的档案经核对无误后，要及时入库，以防丢失。

（七）存放胶片、照片、录像带、磁带要用专用卷盒。

（八）每年要对库藏档案进行一次全面的检查，认真核对，做到账物相符。对破损或载体变质档案，要及时进行修补和复制，发现档案发霉或虫害，必须及时采取消毒杀虫措施加以处理。

六、企业档案鉴定销毁制度

（一）企业成立档案鉴定工作小组，由主管领导、办公室主任、档案人员及业务部门负责人组成。

（二）企业各部门在文件材料归档时，应根据本企业制定的《档案保管期限表》，准确区分档案的保管期限。

（三）对保存在企业档案部门的保管期限届满的档案，先由企业档案部门进行初步鉴定，提出鉴定意见，交企业档案鉴定小组审定。

（四）对经过鉴定小组审定应该销毁的档案，由企业档案部门写出鉴定报告，连同档案销毁清册一起送企业主管领导批准后进行销毁。

— —10

（五）销毁档案时，应指定二人以上进行监销。档案销毁前，监销人应认真核对要销毁的档案与销毁清册，档案销毁后，监销人应在销毁清册上签字，并注明销毁的方式和日期。

（六）销毁档案时要严格执行保密规定，对在销毁档案过程中出现失密或对单位造成损失的，将根据国家和单位有关规定进行处理。

（七）档案销毁后，应将销毁清册，鉴定形成的材料及领导批示等，一并整理存入全宗卷，永久保存。

七、企业档案人员岗位责任制

为加强本企业档案管理工作，充分发挥档案应有的作用，不断提高档案管理水平，特制定主管档案工作领导、档案部门负责人、档案部门档案员、各部门（物业管理项目）负责人和兼职档案人员、形成或承办文件的管理及专业技术人员档案工作责任制。

（一）主管档案工作领导

1、统一领导本公司档案工作，认真贯彻国家《档案法》和上级关于档案工作方针、政策、规定在本公司的实施。

2、及时协调解决档案工作中存在的问题。

3、负责本公司的档案的鉴定销毁审批工作。

4、监督执行档案工作岗位责任制的考核及奖惩。

—11—

（二）档案部门负责人

1、认真贯彻执行上级关于档案工作的指示、规定及有关标准，发动和组织本公司档案工作人员全面完成档案工作任务。

2、审批或拟定本公司档案工作各项制度和档案工作计划、总结，并认真听取档案部门工作汇报、检查档案工作落实情况。

3、适时地召开全公司档案工作会议，总结布置档案工作，交流档案工作经验;研讨工作中存在的问题和解决办法。

4、负责组织企业专(兼)职档案人员的业务培训及学习，负责企业档案工作责任制的考评工作。

5、负责对借阅机密档案和外单位借阅档案的审批及对销毁档案鉴定的组织和鉴定工作。

6、参加本企业有关物业管理项目验收等有关活动。

（三）档案室专职（专责）档案人员

1、认真执行上级有关档案工作的指示要求，维护档案的完整、准确、系统。

2、负责本公司档案的收集、整理、保管、提供利用、鉴定工作，并按有关规定进行档案的销毁工作。

— —123、负责各有关部门（物业管理项目）档案工作的监督检查和业务指导工作，做好文件材料形成、积累、立卷归档工作，把好质量关。

4、认真执行档案入库的清点、登记、验收、移交目录、保管期限的确定工作，做到帐物相符。

5、做好室藏档案的管理，建立健全档案基础性工作，确保档案文件材料的齐全、完整、准确、系统和安全。

6、做好档案的保密和保护工作，维护档案的完整与安全。

7、对档案库房、设备、专用工具等设施的添置和档案管理中的问题，及时向领导提出建议，对保管档案的安全、完整、保密负责。

（四）各部门（物业管理项目）主管档案工作的负责人

1、掌握本公司档案工作有关制度规定，熟知涉及到本部门的具体要求。

2、将档案工作列入本部门（物业管理项目）的工作内容之一，做到档案工作与本部门（物业管理项目）其他工作布置、检查、总结三同时，配备能适应本部门（物业管理项目）工作需要的兼职档案人员，并保持相对稳定。

3、督促兼职档案人员按时完成文件材料的积累、整理、归档工作，并对本部门档案的完整、准确进行审查。

—13—

4、督促搞好本部门（物业管理项目）文件材料平时立卷和整理、移交工作，部门成员应将开会带回、承办完毕的文件材料及时交给文档人员，以保证文件材料的齐全、完整。

5、负责对本部门（物业管理项目）档案人员和有关专业人员的档案考评工作。

（五）各部门（物业管理项目）兼职档案人员

1、实施本公司档案管理规定和制度，随时将本部门形成的档案文件材料进行收集、整理，按规定立卷后向档案室移交。

2、熟悉本部门各阶段文件材料的形成情况，指导督促、协助本部门内人员做好文件材料的积累，整理并进行平时立卷(预立卷)工作。

3、对保存在本部门的档案，文件材料做好提供利用工作及安全保护工作。

（六）本企业各专业技术人员、行政干部

1、对本部门在业务、行政、管理等各项工作中所形成的文件材料的完整、准确、系统负责。

2、对办理完毕的文件材料，应根据本部门文件材料归档范围交部门档案人员，任何个人不准将材料归为已有或久拖不交。

3、在物业项目接管和退出时，必须将文件收集齐全，及时立卷归档，并保持材料内容准确、字迹工整、图样清晰。协同本部门兼职档案人员做好保管期限和密级划分工作。

篇7：《房产中介公司日常制度及规范》

一、休假及考勤制度

1、工作时间为上午8：30—12：00，下午13：00—19：00.。值班人员下班时间为22：00。9点必须准时到店，迟到10分钟以内罚款10元，10分钟以上半小时以内罚款20元，迟到半小时以上又无电话说明者按旷工一天计。早退按每分钟5元计，早退20分钟以上者按旷工半天计。

2、事假一律提前1天报备，并由经理批准，没提前申批或不被批准的一律作为旷工处理（旷工一天罚款50元，旷工3次以上者作辞退处理）；病假必须提供医院病假单。

二、日常制度（以下违反制度情况则由分行经理及秘书酌情处罚）

1、保持工作区接待区的干净整洁，并不得在台面上放任何私人物件。如发现接待区凌乱，每次罚款值班人10元。

2、公司员工上班时间必须着正装，上班时间必须佩戴工牌和领带。上班时间保持仪容仪表整洁，不得穿拖鞋、牛仔裤、运动系列。男士必须系戴领带，衣着整洁，白色或蓝色粉色衬衫，深色西裤，黑皮鞋，黑袜子，不留长发，不留长指甲，违者每次罚款10元。女士不得披散头发，戴夸张耳饰、项链，涂指甲油，不得穿皮裤皮裙，低领或过份透明衣物。

3、每位员工用餐后必须清理干净，垃圾不允许留在公司内，违者每次罚款10元。

4、每位员工在会议室谈完案源后必须清理干净烟灰缸及桌面，会议室不使用时关闭灯及空调，违者每次罚款10元。

5、每位员工不得在工作区域内抽烟，违者罚款10元（工作需要除外）。

6、如遗失委托、意向金合同、买卖合同等公司重要文件，罚款200元。

7、填写公司相关合同及各类表单必须用黑色水笔填写。

8、工作时间不得打游戏，不得上与房产无关的网站，违者罚款10元，举报者奖励5元。

9、拿钥匙带看一定要登记并及时归还钥匙箱，如忘记影响其他业务员带看房屋的，一次罚款10元。员工不得在公司说脏话，发现一次罚款五元。

10、每位员工必须爱护公司财物，节约能源，如有蓄意破坏者按价赔偿。

11、每位员工要安全节约用水用电，电器需注意安全使用，并保持良好的卫生环境。

三、值班制度

1、主动接待客户，注意服务态度。客户进店：欢迎光临！有什么可以帮您！客户离店：谢谢光临，欢迎下次再来！

2、上门客户归值班人员客源，如值班人不在其岗位或橱窗客户，谁接待算谁客源。

3、业务员必须轮流就餐，保持店内有1人值班。

4、值班人员工作时间为早8：20—晚22：00，负责当日店内卫生，清扫不干净者罚款10元/次。

四、业务施策规则

1、每日有效跟进10条，发现一条假跟进罚10元，周六日每天带看不得少于二组，少一组10元。

2、签定正式买卖合同三日内必须收到总佣金的一半。

3、未经经理批准不得擅自折佣。

4、每人每天新增房源信息五个以上，少一个罚款2元。

5、主营楼盘精跟，要做到熟悉每个在售房源。精选强案笋盘，每个业务员熟记，不得少于30个，不定期抽查。

6、每日百分计划：

大项：签约100分

签定60分

带看20分

买卖委托20分

OPENHOUSE20分

小项：租赁委托10分

售后10分

派单50份10分

跟进20条10分

新增有效客户3名10分

新增有效房源5套10分

新增房源信息20个10分

设点灯板，每日工作明面具体化，每日完成工作量少于60分者不许离岗。周末工作不得少于90分。一周总分少于300分者，下周每日工作量增加到80分。二周总分少于600分者，罚款100元。一周总分高于1000分者，奖励100元。

7、5.8的使用：发布房源必须全满，优质房源不少于90%，房源描述不少于50字，登陆天数每周不少于6天，刷新率不低于85%。当月标准完成且签约金不少于2000元者，安居客费用由公司支付。否则自行承担5.8费用。

8、每月设定业绩目标，前半月签约金少于5000者，后半月取消半日休息；前半月完成即定目标者，奖励200元；每月第一名开买卖单者，奖励300元。当月业绩目标未完成者，罚款100元。

9、当月业绩高于5万元者，奖金3000元；当月业绩高于10万元者，奖金8000元，国内二日游一次。季度业绩高于30万者，奖金10000元。业绩高于100万者，奖金3万元。

五、发薪日期

每月15日为工资日，每周礼拜一和礼拜五为发佣金日，离职人员工资以办理离职时的次月20号（1日至30日为一个月）结算工资和佣金。

六、其他制度

1、恶意撬单的除名并扣除所有工资和佣金。

2、案源超佣部分与贷款返利直接归客户方业务员的业绩，不分地主方业务员（特殊情况协商好的除外）。

3、离职人员未交易完成的案源按工作量扣除佣金（3-5成）。

七、注意事项

要时刻维护公司利益和形象，泄露公司机密或破坏公司制度、挑拨闹事者作辞退处理。

以上制度内罚款均纳入乐捐箱，若有互相掩蔽事实者一经发现加倍处罚。

如违反上述公司条款者需当日将罚金交至文员处（并登记确认），如当日内不交者在工资内双倍扣除。

—

END

篇8：探索高校房产物业管理的思路

1 高校房产实行物业管理的必然性

首先, 高校住宅房屋的维修经费比较紧张。随着房屋的逐年老化, 维修工作量也在不断加大, 少量的物业维修基金难以从根本上解决问题。因此, 部分维修经费还需要学校承担, 导致学校的包袱越来越重, 不利于学校的长远发展。其次, 大多数高校对房产管理仍采用传统的行政管理方式, 管理观念也比较落后。高校房产的日常管理和维修工作由几个行政部门负责, 由于实行的是多头管理, 权责不清, 遇到问题难免会有相互推诿扯皮的现象。尽管各高校针对房产管理都做出了一些改革, 但是本质上没有改变。再次, 随着衣食住行基本问题的解决, 人们对生活的品质提出了更高的要求。传统的房产管理方式, 服务内容单一, 服务功能较差, 已经无法满足职工日益增长的物质文化需求。长此以往, 会引起教职工和房产管理部门之间的矛盾, 不符合高校和谐稳定的大局。

2 高校房产实行物业管理的制约因素

2.1 高校物业管理还处于探索、不成熟阶段

经过调查研究, 大部分高校房产管理仍然以行政福利型为主, 从业人员一般为高校房产管理部门或者为其下属的后勤服务集团, 有些高校实行房产管理兼具物业管理模式的特点, 但也属于物业管理和行政管理相结合的管理类型。因此, 高校实行物业管理没有成熟的经验可以借鉴, 只能边摸索, 边完善。

2.2 广大教职工思想观念还没有及时转变

物业管理是物业公司提供给住户的服务, 它体现了物业管理的市场化、社会化特性。因此, 实行物业管理的前提是物业公司和业主双方达成一致意见, 任何一方持反对意见, 那么便无法实行物业管理。多数高校一直实行行政福利型的房产管理方式, 房屋及其附属物的维修和养护, 一直由高校统一负责, 广大教职工已经接受并习惯了这种福利型的管理方式。房产实行物业管理以后, 教职工定期向物业公司交纳数额不小的管理费用。由于受传统观念和经济利益的影响, 一些职工很难接受物业管理模式, 这势必成为阻碍高校房产实行物业管理的不利因素。

2.3 年代久远、环境较差的住宅影响物业管理的有效实施

年代久远、环境较差的小区, 不仅给教职工工作、生活上带来了不便, 而且职工难以承担高额的维修费用。同时, 物业公司维修量也会增多, 承担的风险将增大。因此, 对于这样的小区, 很难竞聘到优秀的物业公司来管理, 这势必成为阻碍高校房产实行物业管理的另一个不利因素。

3 高校房产实行物业管理的思路

3.1 更新观念, 统一思想

房产管理者的观念要转变。高校实行物业管理是一门新的学问, 新的尝试, 新的行业。作为房产管理者应该认识到物业管理是一种有偿服务, 是把高校房产的行政管理转变为社会化、专业化、市场化的物业管理。针对广大教职工, 我们要广泛宣传物业管理的优点和重要性, 并且用优质的服务打动教职工, 使职工从思想上接受物业管理。

3.2 培养一批高素质的物业管理人才

高素质的人才是实现物业管理现代化的基本条件。由于受传统的行政管理方式的影响, 以及对物业管理专业化认识不足, 很难保证管理人员能够高效率、高质量的完成管理和服务职能。因此, 加强对物业管理人员的培训, 引进专门的物业管理人才是十分必要的。人员的选聘要摆脱旧体制的束缚, 实行公开、公正、透明的选拔制度, 不断提高从业人员的专业技能和服务水平, 加强同国家、省市模范小区的交流与学习, 建立一支善于管理, 专业过硬的优秀物业管理团队, 从而实现科学规范的物业管理, 提供优质高效的物业服务。

3.3 做好物业管理的基础性工作

高校房产实行物业管理的基础性工作, 主要包括:第一, 在小区实行物业管理之前, 要先考察各个小区的现状, 做好建筑物及其附属物的维修、违章建筑整顿、危旧房排查、房屋面积测绘、房屋产权证的办理等情况的统计工作, 并对需要处理的问题 (如房屋大修、产权的办理) , 及时予以解决, 以免影响物业管理的实行。第二, 建立科学的管理体系和健全的规章制度。首先成立业主委员会, 产权单位作为业主代表参与委员会的日常管理工作。其次, 逐步制定各类规章制度, 做到管理和服务有章可循, 克服管理和服务过程中的随意性和盲目性。第三, 选取一个相对封闭、基础设施完好的小区作为物业管理的试点。在试点的过程中, 总结物业管理过程中的缺点和不足, 待形成一定的经验后, 再逐步推广。

3.4 完善服务内容, 提高服务质量

物业管理是一种有偿服务, 服务的内容和质量是至关重要的。同以往的行政福利型管理模式相比, 物业管理提供的服务内容更为广泛。主要包括:房屋建筑及其附属物的维修和管理, 水、电、暖等基本设施和设备的维护, 治安保卫服务, 清扫保洁服务, 环境绿化服务和医疗、停车、便利店、幼儿看护等内容。作为物业管理从业人员应该不断完善服务内容, 提高服务质量, 使教职工真正享受到物业管理的优质服务。同时, 物业管理实行的是企业化管理, 自主经营, 自负盈亏;因此, 物业管理者应该在提供优质服务的基础上千方百计降低成本, 最终实现物业管理高效率, 低损耗, 实现经济、社会、环境、效益的和谐统一。

摘要：以高校房产实行物业管理的必然性和制约因素为探索点, 从更新观念、统一思想;培养物业管理人才;做好物业管理基础工作;完善服务内容, 提高服务质量四个方面探索高校房产物业管理的思路。

关键词：高校,房产,物业管理

参考文献

[1]张玲, 姚伟.高校物业管理改革趋势分析[J].山西高等学校社会科学学报, 2001 (6) .

[2]方自明.高校住宅实施物业管理应注意的几个问题[J].安庆师范学院学报, 2002 (5) .

篇9：房产物业管理对策的探讨

【关键词】房产；物业管理；现状；对策

通过多年的改革和不断地探索，我国物业管理服务作为一种新兴的行业诞生并得到迅速地发展。我国物业服务行业在管理规模、覆盖面积、从业人数、管理水平方面都有了相当大的提高，并且在改善人们生活环境方面做出了极大的贡献。

但是，我国的现行的物业管理体系还不够完善，政府相关部门对此的监管力度也不够，因此暴露出了一些不同层次的问题，比如说物业公司的服务质量差、物业公司乱收费、业主与物业公司纠纷频繁发生等。这些问题都严重的制约了物业管理行业的良性发展，给人们也带来了许多困扰。所以说如何加强物业管理业的服务质量，已经成为社会各界关心的问题。业主们希望享受到更优质的物业服务。

1.房产物业管理的现状及问题

1.1物业公司存在强迫业主接受物业合同的现象

我国的物业管理业在不断发展，它的服务覆盖面积越来越大，随之而来是各种各样的问题。目前，楼房开发商在售楼之前都会委托一家物业公司来负责整个小区的物业管理，而物业公司通常会要求购房者与公司签订一系列的相关合同。当业主对物业服务不满意要求解除合同时，物业公司就会以合同未到期作为推脱的理由，這给业主带来了很大的困扰。

本来业主作为消费者选择服务是自由选择，可以享受消费者的正当权利，但正是由于开发商和物业公司的不规范的操作，同时缺乏相应的法律监管，造成了业主不能正常地享受权利。所有业主都期望可以解决这种损害他们利益的问题。

1.2物业公司存在服务质量差和乱收费问题

目前，我国物业管理行业发展还不完善，缺乏相关的政府部门的监管，导致业主和物业公司的服务关系不明确，这使得物业公司的经营不规范、服务差。有的物业公司只是追求利益，不按约定提供服务，他们只收费不提供服务，这使得业主极其不满。而我国缺乏对物业管理业进行法律约束，国家没有制定一个统一的物业收费标准，因此物业公司可以自行设定收费标准，物业费的多少完全由物业公司说了算，这个过程中业主完全是被动接受服务的。有相当一部分物业公司为了进一步的获取利润，更是乱收费。

与此同时，物业公司的服务态度是极其恶劣，他们随便的停水、停电，严重的影响了业主们的正常生活。还存在着一系列的服务问题，如小区卫生条件差，打扫不及时；小区门卫形同虚设，闲杂人可以随意出入导致小区治安问题严重。

1.3物业管理企业结构单一

物业管理是一个新兴的行业，它在发展过程中收到了多种因素的限制和约束，使得物业管理企业结构单一，没有更好地全力的发展。物业管理发展的单一导致了很多业主在享受服务时受到了很大的限制，而且企业的单一就意味着不能为更多的业主提供服务。这使得我国物业管理业的发展严重缺乏后劲，物业公司只是依靠管理费来维持公司的运转，这大大地影响公司的发展壮大。因此，公司没有能力提供更优质的服务。

1.4公共设施以及维修基金归属不明确

物业公司在和业主进行委托管理时，应该明确设施和维修基金归属。但是，很多住宅小区房屋的公共设施产权界定尚未明确，这些公用设施的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确。同时，法律责任也不清楚，比如说在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任？目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。

我国相关的法律也不完善，这使得设施和基金的管理存在一系列的问题。到目前为止，有些地方仍没有按照国家规定建立起维修基金的归集、使用、管理制度；有些地方没有按照国家规定从房改售房款中提取专项维修资金；也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，使用手续繁琐。维修基金不到位给住宅共用部位维修和共用设施的更新改造造成困难。

2.房产物业管理存在的问题的解决办法

2.1政府加强对该行业的监管

我国要解决物业管理中存在的问题就要成立专门的政府机构，加强行业的监管力度。由于我国的地域辽阔、生活结构复杂多样，所以要实现对物业管理的完全监管，国家需要设立更多的下级机构，而且需要一个漫长的过程。

政府的监管不仅可以起到指导监督的作用，而且引导物业管理行业按市场和法律规律办事。政府要制定符合物业管理业发展的实际政策，规范物业企业的经营，从而推动物业管理的快速发展。同时，让市场主体发挥杠杆作用，实现物业管理企业的优胜劣汰。

2.2物业公司要加强服务和收费合理化

物业管理业本身就是一个新兴的服务行业，所以，物业公司都要本着服务好业主的宗旨。把给业主提供最优质的服务作为企业发展的最终目标，这反过来对企业的发展是有好处的。物业公司要努力的提高服务质量，避免任何服务问题的发生，努力得到业主们的认可。

与此同时，物业公司一定要杜绝乱收费，公司要在政府的引导下制定出一套切实可行的收费标准，做到不乱收费、做到收费合理化。物业公司不仅要让业主享受到优质的服务，而且还要让业主觉得公司的收费是合理的，这样业主们也就心甘情愿地按时缴纳物业费了。这对公司的发展也是有利的，公司可以进行良性的运作。

2.3物业企业需要多元化发展，提升企业的实力

任何企业处于长久发展考虑都会选择走多元化发展道路，因此，物业管理企业朝着多元化发展是一个必然的趋势。物业想走多元化道路提升企业的实力就要从以下几个方面着手。

第一，企业要建立大物业的经营理念，物业公司要跳出住宅物业的局限，不断地扩展业务范围，逐渐实现走多元化道路。

第二，物业企业要走兼并重组的道路。物业企业必将通过自然的淘汰和联合等手段得到调整。

第三，物业公司要走专业化服务的道路。物业服务公司要逐渐的实现各领域的专业服务。