给基金的融资计划书

2024-04-28

给基金的融资计划书（精选6篇）

篇1：给基金的融资计划书

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基金股票质押融资的法律规制

随着股权分置改革的不断推进，全流通的预期给证券市场造成了很大的扩容压力。而目前市场资金来源有限，平准基金也暂时无望入市。在这种情况下，为了推动证券市场稳定发展，保证股权分置改革的顺利推进，证监会已经会同国务院有关部门拟定了一系列的利好政策，其中在壮大机构投资者和进一步发展证券投资基金方面，将“允许基金公司用股票质押融资”。因为，根据我国目前的法律，基金管理公司自有资金可以投资于银行存款、国债和证券投资基金，但不可以投资于股票。所以，所谓“允许基金公司用股票质押融资”，并不是指基金公司以自己持有的股票作为质押向其他金融机构融资的行为，而是指基金股票质押融资的行为，即基金对外融资，并以基金财产中的股票资产进行质押的行为。

股票质押融资在我国属于金融创新业务。这方面的法律规则在我国仍处于空白状态。监管部门若想推行此项制度，必须从无到有，建立相关的法律规则。本文即将从法律制度的层面对基金融资制度进行初步的构建，指出基金股票质押融资须坚持的一些基本的法律规则。

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一、限制基金过度的长期融资

1、基金长期融资的两面性

基金股票质押融资可区分为长期融资和短期融资，两者应适用不同的法律规则。基金的长期融资和信用交易、衍生金融工具交易等构成了基金资产的杠杆运用。明确基金资产杠杆运用的性质，对基金长期融资具有指导意义。理论上一致认为，基金资产的杠杆运用具有两面性：一方面，适度的杠杆运用对于基金资产和投资者来说可以增加投资资金，调整资产结构，从而起到保值增值的效果;另一方面，过度的杠杆运用也会在很大程度上放大基金的风险，从而背离基金投资固有的分散风险、稳健经营的优势，如果股市长期低迷或者基金的投资策略出现失误，那可能会给基金带来更大的损失。尤有甚者，资本结构过度的杠杆利用，可能也会导致控制公司资金者，采取极度投机之投资政策，盖在此极高度之杠杆利用之资本结构下，这些人可能在认为投机之投资策略一旦成功，则获利可观，若不幸失败，而自己所投入亦不多的考虑下，铤而走险。以上对基金资产杠杆运用的分析，完全适用于基金的长期融资。

有鉴于此，各国对基金长期融资的规制，采取了兴利除弊的方式。一方面允许基金在合理范围内的长期融资，另一方面又限制基金获得过度的长期融资。例如，美国投资公司法第1节(b)(7)就规定，投资

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公司由于举债过多，或发行过量的优先股，导致其发行的普通股带有过高的投机性，才被认为是对国家公共利益和投资者利益造成不良影响的行为。而对投资公司在合法范围内的举债、适当范围内的发行优先股则明确承认其正当性和合法性。因此，本文阐述的限制基金的过度长期融资也同样包含两项内容。

2、允许基金在合理范围内的长期融资

允许基金在合理范围内的长期融资是许多国家的共同做法。按照美国投资公司法的规定，其封闭式公司，只要其发行债券后之“资产担保率”(asset coverage)不低于300%之范围内，则可发行债券;至于开放式公司，由于股东得随时要求以净资产回赎其持股，所以一般禁止发行债券或高级证券(senior securities)，但是，如果符合下列条件，即如果一家已注册的开放式公司获准从银行借款，在借款之后，资产担保率不得低于300%，并且如果资产担保率降到300%以下，这家公司将在此后的3天之内或在委员会规定的更长的时间内减少其借款数额，直到借款的资产担保率回升到300%时为止，开放式公司则被允许向银行借款。

我国香港地区《单位信托与互惠基金守则》也允许基金在必要的时候向银行借款。其第七章“核心规定”是关于非杠杆基金的规定：就非杠杆基金而言，资本市场基金的借款不得超过资产的10%，其他

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基金的借款不得超过资产的25%，就融券而言，由此所生的债务不得超过净资产的10%。国内有不少学者径直以上述规定作为香港基金融资比例的限制。事实上，这是个误解，是不了解香港区分杠杆基金和非杠杆基金立法模式的结果。《单位信托与互惠基金守则》除第七章对基金融资有规定外，第八章“杠杆基金”还规定，如果计划(基金)的借贷能力或其他形式的杠杆比率超过本守则第七章所批准的，计划可根据本章的规定，获认可为杠杆基金。也就是说，在香港获准认可的杠杆基金在融资比率和规模上可以突破上述规定的限制。另外，有的国家如日本，虽然原则上禁止基金的长期融资，但是，日本对基金资产投资于金融衍生产品的限制则相对宽松，这实际上达到了与允许基金长期融资相同的效果。

我国《证券投资基金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第34条规定，禁止动用银行信贷资金从事基金投资;禁止基金从事证券信用交易。这一规定在制度上封杀了基金资产杠杆运用的可能性，从长远来看，不能满足基金市场发展的需求。新颁行的《基金法》虽然没有明文允许基金融资，但也没有禁止。《基金法》第59条虽然规定，基金财产不得用于向他人贷款或者提供担保。但是该规定仅指基金财产不得用作第三人的债务担保，并不禁止基金为自己的债务提供担保。因此，该规定并不构成对基金融资的法律障碍。这样，《基金法》就为基金的长期融资和其他形式的杠杆运用创造了可能，监管部门就有可能在严格限制条件的情况下，另行颁布规定，允许基金资

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产的杠杆运用，包括基金资产向银行质押融资，基金资产的信用交易和基金资产投资于衍生金融产品。鉴于我国目前《证券法》明文禁止证券信用交易;我国的金融衍生产品也不发达，因此，启动基金股票质押融资，在一定程度上发挥基金资产的杠杆作用，有助于基金的资产结构调整，也有助于基金的保值增值。

3、限制基金过度的长期融资

对基金长期融资进行严格的限制，防止基金资产的过度投机，这也是各国的通例。同时，由于其他形式的杠杆运用，在效果上与基金的长期融资相同，各国对其他形式的杠杆运用也一并予以限制。以美国为例，除前文述及的对投资公司发行高级证券和银行贷款进行严格的限制外，限制资产过度杠杆运用之规定，也适用于下列种类之交易：“保证金交易”(margin)、买空交易(short sales)、选择权交易等标的上。日本法规定，基金一般不得融资，只有在下述特定情况下才允许办理：股东名义转换中的股票、转换公司债转换手续中的股票、分割手续中的股票等状况。香港《单位信托与互惠基金守则》第8章规定，杠杆基金，应视乎计划(基金)的性质，适用额外的准则(包括获批准的最高杠杆比率);申请人应就个别情况所适用的特定原则，征询监察委员会的意见。其他国家也都对基金资产发行债券、银行贷款、信用交易以及衍生金融产品交易等进行了比较严格的限制。各国对基金资产的杠杆运用进行严格限制，目的无他，惟防范风险耳。

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我国在实践中多次发生基金管理人为获取高额利润，大量运用银行信贷资金从事投机性交易的情况。例如在2001年12月6日，深高速事件中，多数基金就运用大量银行信贷资金申购深高速股票，由此引发了“基金巨额申购”事件，使基金资产暴露于巨大的风险之中。该事件发生后，中国证监会于2002年3月12日发布《关于证券投资基金参与股票发行申购有关问题的通知》，规定基金管理公司应当运用基金资产参与股票发行申购，且单只基金所申报的金额不得超过该基金的总资产。中国证监会的基本思路是正确的，即在于防止基金资产的过度杠杆利用，避免基金资产的过度投机。近来，中国证监会有意启动基金股票质押融资，也应该继续遵循限制基金资产过度杠杆运用的原则，对基金资产的融资比率进行严格的限制。笔者认为，参照其他国家的经验，结合我国基金市场的发展情况，将基金资产融资比率限制在基金资产总额的30%之内。这样，一方面可为我国证券市场提供一笔不少的资金，另一方面也不至于过分地放大基金业的风险，是一个比较合适的选择。

二、保障开放式基金短期融资的权利

1、我国开放式基金短期融资的争论

开放式基金在运作过程中，当出现巨额赎回，基金资产又难以立

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即变现或立即变现会给基金资产造成重大损失的时候，基金管理人就会对临时性资金产生一定的需求。这时候，国际上通行的做法由托管银行向基金提供短期信贷，属于所谓“过桥贷款”(bridge loan)性质。可见，开放式基金进行短期融资是正常的投资行为，也是各国的通例。我国《基金法(草案)》一审稿和二审稿第54条均规定：“根据开放式基金运营的需要，基金管理人可以按照中国人民银行规定的条件为基金向商业银行申请短期融资。”但是，在审议过程中发生重大分歧，最后立法采取了搁置的办法，暂时不作规定。

为什么国际上的通例，在我国却发生如此大的争议?主要是受限于分业经营的大环境以及可能引发的风险。反对的观点认为，我国对证券业、银行业实行分业经营、分业监管。如果允许基金管理人为基金申请短期融资，将可能会导致银行资金违规入市，从而带来金融风险。另外，对于可能出现的赎回压力，基金管理公司作为专家理财的公司，理应有充分的财务准备和应对措施。如果基金连支付赎回的能力都没有了，说明经营情况已经非常糟糕，这时候通过银行融资来支撑，对银行来说风险非常大。所以，不应当允许为开放式基金申请短期融资。

而支持基金短期融资的观点则认为，当开放式基金遭遇赎回时，允许其申请短期融资可以弥补基金的短期头寸不足，解决基金管理人的燃眉之急，有利于证券市场的稳定。而且只要对融资的额度、期限、法律咨询s.yingle.com

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用途等作出严格限制，是可以避免银行资金进入证券市场的，也不会对银行资金造成过大的风险。如果是因为短期融资会给银行带来风险而禁止基金短期融资的话，那么禁止短期融资所造成的风险也许更大。

此次，中国证监会如果允许基金资产的杠杆运用，准许基金用股票质押来长期融资，那么按照举重明轻的原理，明确规定开放式基金的短期融资权利应该是必然的选择。而且按照基金业发展的规律来看，允许开放式基金短期融资也是势所必然。其理由除了上文所述外，至少可以再加上以下二点：一是，根据外国混业经营的现状，短期融资是开放式基金最起码的权利，我国现行金融立法虽然采分业模式，但是我国金融行业正在或已经由严格的分业经营时代发展到“交叉经营”时代，混业经营已是大势所趋。如果我们再固守传统的严格的金融分业模式，多少有点不合时宜，也会使得我国基金业立法丧失前瞻性。其二，虽然法律规定开放式基金须在基金资产中保持了一定比例的现金和政府债券，以应付持有人的赎回。但是如果不允许基金短期融资，则基金留存资金的比率就相对会较高，这不仅影响基金收益，而且还可能导致基金的运作和其投资目标违背，特别是对于指数基金来说，由于不能高比例投资成分股，会导致它追踪目标指数时出现较大偏差。但是如果允许基金的短期融资，基金的赎回压力就会相对减轻，这样就有利于基金实施自己的投资策略。

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中国资本市场正处在最艰难的时候，市场信心不足，人气不旺，实践中也已经发生过比较集中的申请赎回现象，因此由中国证监会和其他金融主管部门在这个时候明确开放式基金的短期融资权利是非常必要的，也是非常有现实意义的。

2、开放式基金短期融资制度的构建

开放式基金的短期融资不同于前述基金资产的长期融资。但是，短期融资也会导致基金业和银行业的风险，因此，对开放式基金的短期融资有必要进行特别的法律规制。美国《投资公司法》是这样规定的，“在第18节中，如果上述银行或其他人士提供的贷款只是临时性的且金额不超过发行人当时资产总值的5%，那么上述本票或其他债务票据也不包括在优先证券的范围之内。必须在60天之内偿还并且不能展期的贷款被推定为临时性贷款，这种推定可以用证据来反驳。” 借鉴美国法的规定，参考国家惯例，笔者以为，我国开放式基金短期融资法律制度应该从以下几个方面进行规定：第一，对融资的目的进行限定，明确规定短期融资的目的仅限于支付营运费用和应付赎回请求，基金不得单纯为投资而申请短期融资。第二，明确规定短期融资的比率，比如不得超过基金净值的5%或10%，总之具体比率的规定必须与短期融资的目的相符。第三，对短期融资的最长期限作出明确的规定，比如2个月或3个月。第四，基金的托管人须对短期融资使用的合法性进行监督，未经监督责任的，应该向证监会承担行

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政法律责任，造成投资者损失的，还需对基金持有人承担损害赔偿责任。

三、基金股票质押融资的决定权

1、长期融资的决定权

虽然，由于基金的治理结构上的原因，与公司股东相比，基金份额持有人更习惯于“用脚投票”。但是，基金份额持有人是基金财产的出资人和受益人，是基金的剩余索取权人，自然应该享有对基金运行中重要事项的决定权。其行使权利的机构是基金份额持有人大会。实际上，各国基金法一般都明确规定，基金持有人大会对基金运行中的重大事项享有决策权。在我国，无论是《基金法》、《证券投资基金运作管理办法》还是《基金合同》，均对基金份额持有人大会做了详细的规定，在发生对基金份额持有人权利义务产生重大影响的事项时，均需召开基金持有人大会。

基金长期融资具有两面性：一方面，基金的适度融资对于基金资产和投资者来说可以增加投资资金、调整资产结构，从而起到保值增值的效果;另一方面，过度融资也会在很大程度上放大基金的风险。所以，基金长期融资在很大程度上改变了基金的风险与收益特征，增加了投资者的风险，是投资者选择投资对象时的重要指标，因此属于

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对投资决策有重大影响的事项，属于基金份额持有人大会的决策事项。这一点上应该不会有大的争议。

但问题在于，《基金法》颁布实施前，管辖基金的是《暂行办法》。《暂行办法》第34条规定，禁止动用银行信贷资金从事基金投资;禁止将基金资产用于抵押、担保、或者贷款;禁止从事证券信用交易。而《暂行办法》有效实施阶段的基金合同(即当时的“基金契约”)在“基金投资”部分也采用了《暂行办法》中的上述规定。现在《暂行办法》废止了，但那个阶段的基金合同在“基金投资”部分中的限制性规定并没有随之变更。在此情形下，该类基金如要进行融资并以股票资产做质押，原则上必须召开基金份额持有人大会，修改基金合同中的相关条款。当然，大会就基金股票质押融资作出，只须获得参加大会的基金份额持有人所持表决权的50%以上通过即可。但是，由于《基金法》颁布实施前，基金合同中禁止融资的条款非常普遍，如果每只基金都必须召开持有人大会，运作成本会比较高，容易形成事实上的障碍。为克服这种障碍，在法律技术上可以采取“默示同意”的方式，即由基金管理人发布基金股票质押融资的公告，持有人如有异议的，须在一个合理的期限内(比如30天)提出，如果异议人数达到一定的比例(比如10%)，则必须通过召开持有人大会进行决议;否则的话，基金持有人的沉默，就视为默认。

2、短期融资的决定权

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基金短期融资的决定权，笔者认为应该赋予基金管理人，而不是基金持有人大会。因为，基金的短期融资权利，属于基金运作中的一般事务。在风云变幻的资本市场中，这对基金来说是非常必要的、也是非常有益的。而且只要监管部门对基金管理人进行适当的监管，基金的短期融资一般不会对基金持有人造成损害。所以基金的短期融资，无需惊扰基金持有人大会。而且，作为一种节省成本的法律技术，监管部门可以规定，《基金法》颁布之前基金合同中的“禁止资金拆借”条款自此失去法律效力。

四、信息披露原则

信息披露原则是各国证券法律制度的基石，也是各国基金法的共同原则。基金信息的公开披露，不仅可以提示投资者基金的投资风险，引导投资者作出正确的投资决策，而且也有助于缓解基金治理中的信息不对称，降低代理成本问题，同时也便于监管部门更好对基金管理人实施监管。因此，各国的基金治理结构或许有着很大不同，但在强调信息披露上则是共同的。各国都希望藉信息披露制度，提高信息的透明度，从而保护投资者利益。而且，实践也表明，规范的信息披露制度也是基金业发展壮大的必要条件。

为了保证信息披露的真实、准确、完整，我国证券监管部门编制

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了统一的《证券投资基金信息披露内容与格式准则》。但是，为了防止披露时遗漏重要内容，又特别规定，“凡对投资人作出投资决策有重大影响或有助于其作出决策的信息，无论本准则是否有规定，均应予以披露。” 基金融资，不论是长期融资还是短期融资，在很大程度上都改变基金的风险与收益特征，增加了投资者的风险，是投资者选择投资对象时的重要指标，因此属于对投资决策有重大影响的事项，应该予以披露。比较法上，美国投资公司法规定，“该公司对借款的政策;该公司是否会发行优先证券” 属于法定的应该登记的内容。我国如果允许基金股票质押融资，证监会应该规定基金管理人如果有融资计划的，必须在《招募说明书》、《基金合同》中明确基金预定的融资计划、融资比例、融资的时机以及融资后的资金使用方向等;同时，基金管理人还必须在《基金年度报告》中披露基金实际的融资金额、所融资金的投资方向等。基金管理人未尽披露义务的，应该承担相应的法律责任，造成投资者损失的，还须承担民事损害赔偿责任。

本文从防范基金业风险的角度，对基金股票质押融资涉及的几个原则性问题进行了初步的探讨。但是，基金股票质押融资，既涉及基金业的风险，也涉及银行业的风险。因此，构建完善的基金股票质押融资法制，既要考虑基金业风险的防范，还要注重银行业风险的防范，此点不可不察。关于防范银行业风险的法律制度，《证券公司股票质

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押贷款管理办法》已经提供了比较成功的范例，在制定基金股票质押融资的法律规则时，可以借鉴，本文不再赘述。

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篇2：给基金的融资计划书

为什么要融资操作

要研究基金的融资操作行为与其经营业绩的表现关系，首先要求我们深刻认识其融资操作的内在原因。笔者认为，基金管理公司融资经营的动机主要有两个：其一，当股票市场趋好，或预期大势会出现一定的反弹行情时，基金管理公司适当举债，放大其资产的增值效应。其二，融入大量的短期资金参与新股申购。在目前新股发行市盈率较低的情况下，融入大量的短期资金申购新股就是一种“无风险套利”。如9月份证券投资基金在债市上融资动作有所加大，就与基金参与中国联通的新股申购有关。

融资操作能否提高业绩

我们用“融资额与基金净值之比”来度量基金的具体融资情况，从而分析出基金融资行为与基金资产净值增长之间的关系。由统计数据可知：高融资比例的前十只基金平均融入资金额达到其净值水平的13.09％，而实现的基金净值增长却为－6.04％，不仅低于48只基金的平均净值－5.58％，更低于低融资比例的前十只基金－4.81％的净值增长。这主要与同期大盘的表现相关。事实上，在第三季度，我国股市从6月28日的`1732点单边下行至9月27日1581点（以上证指数计量），下跌了9.56％；在没有做空机制的弱市行情中，融入资金进行证券投资就意味着亏损，从而不可避免地给其净值增长带来较大的负面影响。可见，在弱市行情中，减少投入到证券二级市场的融资额是改善基金经营业绩的办法之一；要充分认识基金融资行为是一把双刃剑，如果在投资上出现失误，会放大其亏损额。

融资申购联通带来了收益

上半年新股市值配售政策的实施，迫使部分一级市场申购新股的资金转投其他项目。但9月份中国联通在新股发行时，由于主承销商与公司根据实际情况，采取了网下配销22.5亿股与网上市值配售27.5亿股相结合的办法，从而部分恢复了网下配售的方法。正是由于中国联通有网下配售22.5亿股新股的方案，为基金融资获取无风险利润创造了条件。我们又根据基金中签中国联通的具体情况，可以计算出：48只基金以每股2.30元的价格认购了中国联通1.47亿股。而中国联通在11月1日的收盘价为2.96元，如果我们以此为参照，则不难发现基金申购新股而带来了0.9728亿元的浮动赢利。如果不考虑基金申购新股所融资金的融资成本，则这48只基金申购中国联通平均带来了0.151％的净值增长。综合来看，在目前市场情况下，如果有申购新股的机会，基金管理公司融资申购是有利可图的。而在进行证券投资时需要谨慎，因为他不仅要求基金管理者准确判断大盘的走势，且要把握住大盘的上涨时机，还要控制好融资的额度。只有这样，才能将融资操作行为转化为基金净值的实在增长。

作者：钟健来源：中国证券报

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篇3：浅析房地产基金的融资模式

一、我国房地产行业概况及分析

(一)房地产行业发展特点

1. 房地产是资金密集型行业

国内房地产企业资金来源结构单一,在国家多轮调控政策后,开发商传统的融资渠道纷纷受限,资金链趋紧态势愈来愈明显,资金链相对脆弱。

2. 房地产产品性质既有消费品属性又具备投资属性

对于刚性需求者,其主要属性为消费品属性,而对于资金实力雄厚的投资者,由于国内其他投资渠道较窄,房地产是投资人首选的具备投资属性的产业。而土地资源的稀缺性以及不动产的持续性和不可移动性又增强了房地产的投资属性,上述综合属性使房地产行业更受市场投资资金的关注。

3. 房地产行业的发展是综合性社会问题

房地产行业的发展不单纯是经济问题,由于其涉及行业广,和老百姓生活息息相关,其发展还是个综合性社会问题。

(二)房地产行业发展趋势

1. 房地产市场趋势是整体继续向好但增长速度趋缓

在国家改变宏观经济发展模式,不再单纯追求速度增长的背景下,过去几年量价暴涨的情况将会不出现。但基于供求关系和市场惯性作用,预计房地产市场的量价整体还会处于上涨趋势,但增幅将明显放缓,而且不同城市的分化情况将越来越明显。

2. 开发商分化加剧趋势明显,市场风险将促进行业转型,市场逐步回归理性

近年快速攀升的地价进一步加大了项目投资、占用资金规模,对开发商的项目运作能力有了更高的要求,客观上造成开发商两级分化越来越明显,大型企业规模及领先地位继续扩大,中型企业不进则退,小企业则逐渐被边缘化。

3. 受宏观经济形势和调控政策的影响,房地产行业主要融资方式将从传统的间接融资向直接融资发展

近年来,随着国家对房地产市场的调控,金融调控手段在不断强化,导致房地产企业不得不寻找银行以外的融资渠道,故而催生了房地产行业融资渠道的多元化,开始向信托、资管计划、私募基金、发债等直接融资方式发展。随着房地产项目的差异化以及投资规模的增加,民间个人资本的投资方式开始主动通过信托、基金等间接投资方式进入房地产行业。

二、房地产基金行业概况及优势分析

(一)房地产基金概况

1. 基本概念

房地产基金是一种通过渠道募集社会或个人投资人资金,集中通过专业人员的运营管理,选择房地产项目,用于房地产开发建设、通过销售或持有经营获得投资收益,然后将扣除管理费、渠道费等支出后的净收益返还给投资人的金融产品。开发类房地产投资基金特点是投资回报收益较高。基金管理人的收益主要是房地产投资基金收取的项目管理费和超额收益。

2. 国内房地产基金产生背景、发展现状

国内房地产基金的萌芽出现在2000年,但房地产私募股权基金真正得到快速发展则是在2009年之后,2010年国内市场涌现出20多只房地产私募基金,资金规模达到了500多亿,因此2010年也被称为房地产的“基金元年”。随着房地产行业与金融行业逐步融合并快速发展,房地产基金即将迎来一个高速发展期。

(二)房地产基金融资模式的优势

1. 为房地产企业提供可靠的融资渠道

房地产基金具有强大的融资功能,其资金规模一般比较大,基金期限也比较长。近几年随着楼市的火爆,各地的土地价格屡创新高,更加推高了房地产项目的资金需求量,而不动产建设的性质,客观造成整个项目从开发到竣工到销售或经营.必然需要较长时间的运营周期,所以要求开发商必须要具备雄厚的资金实力,储备期限较长的资金来源。

2. 通过基金方式运作房地产项目,可以提高开发商的专业化水平

房地产基金作为投资人的委托方,其特点就是除募集资金外,要具备专业化房地产运作能力,通过它的外部监管,可以客观上提高开发商的专业化业务能力。而且,除了传统的项目开发,为了满足项目最大化增值的需求,房地产基金还会根据项目需求,市场化选择物业管理、项目运营等专业公司,提高整个房地产行业链上的公司化、专业化水平。

3. 通过市场化的选择,促进行业资源的优化以及企业的优胜劣汰

房地产基金会加快整个行业的资源整合,开发商的优化淘汰。房地产投资基金是在市场上选项目,只有业务能力好、专业水平高的开发商才能吸引到资金。房地产基金将会更加准确地反映开发商之间的能力差距,通过资金调配加快开发商的优胜劣汰。

4. 降低了行业的投资门槛,使投资者可以参与房地产投资,享受行业增值收益

虽然近年房地产行业较高的投资回报一直吸引着投资人的关注,但房地产行业投资动辄十几亿、几十亿的投资一直使民间或个人投资者望而却步。而房地产基金的方式可以给民间或个人投资者一个投资平台,通过这一平台可以将众多分散资金集中在一起,形成大额资金在市场寻找合适项目,以获取更好的房地产行业发展的收益。

5. 发挥房地产行业、项目专业管理优势

成熟房地产企业主导的房地产基金可以充分发挥自身房地产项目运作开发经验,加之掌握的优质土地、项目资源较多,可以选择其中优质项目提供给基金运作。同时,以房地产行业为主的房地产基金一般都保持有长期、良好的公共关系资源,可以便利地利用这些公共关系资源,推动基金的发展。

三、房地产基金融资模式存在的问题及应对

(一)房地产基金融资模式问题

1. 国内房地产基金的相关法律制度急需建立健全

由于目前我国房地产基金正处于发展初期,投资基金、私募基金的相关法律法规还没有建立,如何通过法律来规范、维护房地产基金涉及各方的利益还没有相关基础。尽快建立健全相关法律法规已成为房地产基金发展的前提条件和基础。

2. 国内金融市场环境、信用体系薄弱

房地产基金是以良好信用为基础和保证的运营模式,而我国目前缺乏完整的信用体系,不能在良好的信用基础上,全面维护投资人的合法利益。只有建立起完善、科学的信用体系,开发商和投资人、基金管理人互信互利,才能使我国房地产基金进入到规范、良性的发展轨道。

3. 房地产基金融资模式可能存在的独立性问题

房地产基金还面临着基金独立性问题,如果房地产基金只是作为房地产公司自己的融资平台,那么融资到位后很可能存在利益输送的问题。因此,如何避免关联交易导致的利益冲突,保持基金的独立性将是一个重要问题。

(二)房地产基金融资模式问题的应对

1. 建立健全法律法规体系

梳理房地产基金运作过程中投资人、基金管理人、项目运作人的权利与义务,通过制定相关法律法规,为其在运作中可能遇到的问题设立解决方案,以保护各自利益。我国可以将房地产基金纳入整个金融行业监管范畴,比照银行、信托行业的监管手段,从项目立项、运作、分红、持有等全行业继续规范、监管。

2. 加强监管体系建设

构建一个完善的私募基金监管体系,首先确定一个监管部门,并界定它的权限范围。同时,要兼顾私募基金自身的运作特点,建立一个多层次全方位的监管体系。其次,监管部门应该加强引导与监督,建立私募基金大额交易报告制度,待市场成熟完善后给予放松。此外,基金也必须引入审计师、评估师、监管银行等外部机构。

3. 加强对私募基金参与者的管理

从基金管理人的角度看,应建立基金管理人资格审查机制。同时,可以考虑建议基金管理人的能力、资格审查机制,对其管理人的执业背景、专业学历水平、投资经历提出硬件条件,并对其进行资格审核,维护行业的健康发展。此外,如果能对机构投资者正确加以引导,规范市场上的资金运作,可适当扩大对投资私募基金资金来源范围,这样可以合理配置市场资源。

4. 解决独立性问题需要设立科学的激励机制

科学激励机制的核心是基金管理人个人收益必须跟投资者的收益挂钩。同时,为了减少纯股权带来的风险,一般产品结构设计过程中,可以引入股+债模式,即以债务固定回报的方式保证投资人一定保底收益。此外,基金通常还会采用设置优先劣后级的方式对投资人利益予以保护。

四、房地产基金融资模式的发展方向

(一)房地产基金不仅仅是融资工具,要把它作为房地产金融产业来发展

随着国内经济体制的进一步规范、完善房地产企业要快速扩大规模,必须通过基金等创新融资方式和社会金融资本结合,由传统获取开发产品利差收益方式转变为通过项目管理体现出的资产运营能力收益方式。所以,房地产企业必须明确房地产基金的定位,科学配置资源,将其作为房地产企业未来发展方向。

(二)房地产基金融资模式要发展,基础条件是建立社会公信力,完全按照市场化运作,不能存在利益输送的情况

房地产基金融资模式,投资人最担心的就是其运作的公允性、公平性。因为主导基金的房地产企业通常对基金投资决策具有重大影响,特别是当其主导的基金投入到自身开发项目中,就会出现既当运动员又当裁判员的情况。基于上述原因,房地产基金必须市场化运作,尊重市场规律,尊重市场游戏规则来运作,这样才有长期旺盛的生命力。

(三)基金公司必须建立合理科学的公司结构,配备有专业基金、金融、投资专业人员

房地产企业主导的房地产基金要做强做大,谋求长远发展,一定要建立规范、科学的公司治理架构。即使公司运作初期规模较小,公司运营机制、决策制度也要科学完整。房地产基金公司对于人员的专业素质要求较高,需要有专业的投资、项目开发、项目管理、金融人员。某种程度,房地产基金业务发展能力取决于其人员的投资项目和资金管理、募集能力,所以优秀的人才是房地产基金发展的基石。

(四)房地产基金的金融产品创新化

只有产品模式设计创新,满足融资工具资源互补与房地产开发模式结合优化的要求,满足投资人利益最大化的追求,产品才有生命力。地产基金通常以股+债混合方式投资,或者在基金层面优先级、劣后级的设计,还可以设计为夹层基金。房地产基金应在产品创新设计上做更多分析研究,结合我国本土法律法规,在风险可控基础上,加强房地产金融创新化。

(五)发挥房地产行业专业水平,及时识别风险,严格控制风险

主导房地产基金的房地产企业工作重点是房地产行业与金融行业的结合,明显区别传统房地产企业,在具备更强的市场把握能力的同时还需要有更强的抗风险能力。这类房地产企业应专注的国内一线城市及重点二线城市,有明确的投资区域标准,风险较大的三、四线城市即使暂时市场火爆或土地便宜,也不应介入。

参考文献

[1]钟远,李启明.中国房地产金融[M].北京:法律出版社,2009(12).

[2]中国民生银行地产金融事业部.中国地产金融蓝皮书2012、2013[M].地产金融事业部规划与发展研究中心,2012(12).

[3]江合.城市金融之不动产投资管理:房地产投资信托REITs/产业基金与公共住房保障房[M].万卷出版公司,2012(2).

[4]任纪军(著译).中国式私募股权基金[M].北京:中国经济出版社,2008(4).

[5]张秀青.中国发展房地产私募股权投资基金的路径选择[M].济南:山东大学出版社,2012(11).

篇4：给基金的融资计划书

关键词：投融资体制；偿债基金；项目融资；微利公益项目

一、城市基础设施项目传统投融资机制分析

城市基础设施项目具有微利性公益项目的特征，项目本身的经济效益较差, 但社会效益较高。长期以来，我国此类项目的建设主要依靠政府设立的国家专业投资公司来完成，项目资金主要依赖于政府的财政预算基础设施建设基金注入。

由于基础设施项目“微利”的特质，导致项目本身无法产生足够的投资回报，专业投资公司普遍面临财务状况较差的状况。而且项目本身无法满足项目融资的还贷保障要求，使得微利公益性项目大多不能采用项目融资这一国际上通行的基础设施建设项目的投融资方式，极大地限制了专业投资公司参与利用资本市场。另外，由于无法取得项目融资贷款人的信贷支持，这类项目只能采取专业投资公司负责举贷投资，或由建设单位举贷而由专业投资公司担保这种传统的建设项目投融资体制。

这种体制容易造成以下弊端：（1）由于专业公司所投资项目无法实现资金的良性循环，所但保的项目也因债务单位通常不具备偿还能力而变成专业投资公司的实际债务负担。巨额债务及担保责任过度集中于专业投资公司，风险逐年递增且无法分散，远超过其资本金所能承受的限度；（2）专业投资公司资产中也具有相当规模的收益性资产，其商业化运作客观上要求在投融资机制上与微利公益型项目资产分离，实现独立运作，以提高资产经营效益。但目前状况下，专业投资公司一般实行统收统支，这势必形成前者在资金需求与偿付方面难以平衡的局面，不利于专业投资公司的财务控制及资金效率的提高；（3）在专业投资公司开拓资本市场的范围及能力受到限制的情况下，公司拥有的存量资产，尤其是微利公益性资产无法盘活变现，资金平衡的实现很大一部分只能依赖于向商业银行“举新还旧”，长此以往将形成专业投资公司的信用下降，商业信贷融资渠道变窄的不良局面。

二、改革单一投资主体的状况，构建多元投资主体

投资体制中出现的问题，根本原因在于投资主体的单一化，投资体制的各种责、权、利关系没有理顺。因此，改革的最重要目标就是构建多元的投资主体结构。

对于纯公益性项目的建设，由于不能产生直接的经济效益，仍应以政府部门为投资主体，允许各种类型的企业、个人参与项目投资，形成多元化的主体结构。以市场准则为依据，进行市场化的融资活动和投资管理，依法取得经济回报，获取经济收益。在这部分的投资活动中，要使政府从主导垄断地位转变为投资主体之一，政府更多的是起引导投资方向的作用，并利用政府的其它投资收益补充给纯公益性项目的建设，解决后者的融资问题，形成纯公益项目投资的良性循环。

对于微利性基础设施项目，由于其存在一定的投资收益，因而为项目的市场化运作提供了基础。可以允许和鼓励企业法人(包括外资)和个人进入部分城建领域投资和运营，实现由政府单一投资主体向政府、企业法人等多元化投资主体的转变。通过市场化融资，由市场来选择投资者、项目经营管理者，并由项目投资者对项目的投资建设、经营管理、收益全过程负责，完全实行市场化投资与运营。政府的功能只限于监督及必要的信用担保。

三、推动微利公益性项目的项目融资

基于上述城市基础设施项目投融资体制改革的总体思路，结合项目融资的特质，笔者认为推动微利公益性项目的项目融资是现实可行的选择，具体分析如下。

1．项目融资的特点。

国外基础设施建设项目有很大一部分是采用项目融资的形式。项目融资作为一个专业金融术语有如下特点：（1）项目融资指的是融资者对特定项目的贷款，提供贷款的投资者可以是股权投资者，也可以是独立于股权投资者的贷款人；（2）项目融资依赖于项目本身产生的未来收益作为其还款保障，这是区别于金融机构一般性贷款融资的最根本之处。此外，典型意义上的项目融资并不依赖于所在国家的政府或其他部门机构的担保，其债权人对未履行担保义务的所在国政府及其金融机构无追索权。因此，项目融资也被称为“无追索权融资”；（3）项目融资通过一系列的合同、协议将风险分散到与项目有关的各方。投资者对项目贷款人的责任只以其出资额(股本)为限。换言之，项目融资的贷款者对项目所有者(项目的股权投资者)投入项目之外的资产及其他收益无追索权，因此，项目融资又称为“有限追索权融资”。

由此可见，真正意义上的项目融资，其性质与目前我国专业投资公司所筹措主体城市建设信贷资金有着本质的区别。后者基本上是政策性资金，这部分资金的使用虽然采用商业化运作，但其投资与偿还仍纳入专业投资公司“统借统还”的模式中，由公司的资产加以担保，其债务风险无法分散。而项目融资的投资及还贷机制则较好地平衡了项目与项目各投资主体之间在项目收益、资金风险及金融信用之间的利益关系。与此同时，项目融资本身也有如下要求：项目融资所针对的项目主要是可以产生投资收益的项目(但其中不排除其适用于微利公益性项目的可能性)；由于项目公司承担了项目建设及项目未来运作及管理的主要成本与风险，项目融资的成本、费用一般情况下高于其它方式的融资，至少在项目投资的初始阶段如此。

2．项目融资与基础设施建设项目投资结合的操作模式分析。

针对上述项目融资的特点，基础设施建设项目能否适用于项目融资的投融资机制，关键在于解决项目本身无法产生现金流的问题以及项目的投资者、债权人及政府的各方利益是否可以通过项目融资而取得最大程度的平衡。解决上述问题的可行方式是利用资本市场，积极推动专业投资公司的资产重组，采用资本运作的方法对专业投资公司固有的投融资模式进行创新。同时争取政府部门的协助与支持。