在确认合同无效后

在确认合同无效后（精选8篇）

篇1：在确认合同无效后

建设工程合同被确认无效后，实际损失如何确定

汪良富等与株洲市鸿泰建筑有限责任公司等建设工程分包合同纠纷上诉案分析

（本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载）

编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。

一、本案要旨

本案要旨为，建设工程合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的应当承担赔偿责任。因此建设工程合同解除后，承包人依法应当返还实际施工人所缴纳的合同保证金和质保金，以及根据双方的过错承担合同缔约过失责任。若当事人主张对因合同解除而遭受的实际损失予以赔偿的，应当提供合法有效的证据予以证明，否则法院不予支持。

2009年5月8日，两原告汪良富、熊太平作为乙方与被告罗佳及案外人王异军作为甲方株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部的委托人签订了一份《劳务承包合同》，两原告与株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部签订劳务分包合同后，原告汪良富、熊太平在诉讼中主张向被告鸿泰建筑公司交纳了合同保证金(质保金)100万元，两原告分别提供了收款人为被告罗佳，并盖有株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部财务专用章的收款收据或株洲市往来结算统一凭据三份和收条一份，两原告向被告交纳劳务分包合同工程保证金后，因被告鸿泰建筑公司与株洲新住宅房地产开发有限公司签订的顺鑫佳园三期号住宅楼合同一直未履行，故两原告与以被告罗佳、案外人王异军签名并盖有株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部印章的劳务分包合同亦未履行。

本案的争议焦点主要为：原告履行合同实际损失额的确定问题 一审法院审理认为，合同签订后，两原告向被告交纳了工程保证金，因合同并未履行，且两被告未及时退还两原告保证金，故两原告确实产生了保证金的利息损失，因签订合同的签订双方均存在过错，两原告产生的保证金的利息损失理应由原告与被告双方负同等责任平均分担。两原告的损失以中国人民银行同期贷款剩率计算较为恰当，两原告诉请要求两被告支付原告因该项目实际造成的损失，包括厂房租金、搅拌机购置，材料费用及人工工资等18万元的证据材料不充分，两原告主张的上述损失，且两被告不予认可，加之两原告主张的损失的证据材料不能证实是因双方签订的劳务分包合同项目所产生，故两原告诉请理由不能成立，法院不予支持。二审法院审理认为，上诉人上诉称自与被上诉人签订劳务分包合同之后，已为该合同项目的履行包括厂房租金、购置搅拌机、材料费及人工费共计实际造成损失18万元损失，但从本案上诉人所提供的损失清单中来看，包括“送货清单”、“销货清单”、“送货单”、“房租、水电、物业费”等票据，均系非合法有效票据，法院无法确认上诉人损失依据的有效性。而上诉人所缴纳的保证金或质保金的法定利息损失是明确的，一审法院参考中国人民银行同期贷款利率计算为58549元，依法根据本案双方当事人的缔约过失责任，确定被上诉人赔偿上诉人利息部分损失的民事责任划分并无不当，法院予以确定。

二、案件来源

湖南省株洲县人民法院(2011)株县法民一初字第49号；湖南省株洲市中级人民法院(2011)株中法民四终字第131号

三、基本案情

2009年5月8日，两原告汪良富、熊太平作为乙方与被告罗佳及案外人王异军作为甲方株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部的委托人签订了一份《劳务承包合同》，合同约定由两原告为株洲顺鑫佳园三期工程提供劳务分包。合同约定了工程名称，工程地点，建筑面积，承包方式及范围，分包工作期限等具体事项。该合同第14条还就保证金的交纳和退还方式作了特别规定，即：“签订本合同后，由乙方（即两原告）向甲方(即株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部)交保证金共计贰百万元。交纳方式：合同签订时，乙方交付贰拾万元整到建筑公司财务，”进场7天内付足总额贰百万元整到甲方指定的建筑公司财务帐上。”“2009年5月20日，被告鸿泰建筑公司作为乙方与株洲新住宅房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《顺鑫佳圃三期号住宅楼合同》，该合同约定：顺鑫佳园三期号住宅楼采用包工包料的方式发包给乙方承担施工。该合同第九条付款方式中的第1项规定：本合同签订时，乙方自愿交50万元信誉保证金给甲方，待基础验收后退20万元，其余在竣工验收前一次清退。被告罗佳在上述《顺鑫佳园三期号住宅楼合同》乙方的委托代理人栏签名。合同签订后，被告鸿泰建筑公司向该合同向株洲新住宅房地产开发有限公司交纳了信誉保证金50万元。但双方签订的合同中的工程项目至今并未履行。两原告与株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部签订劳务分包合同后，原告汪良富、熊太平在诉讼中主张向被告鸿泰建筑公司交纳了合同保证金(质保金)100万元，两原告分别提供了收款人为被告罗佳，并盖有株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部财务专用章的收款收据或株洲市往来结算统一凭据三份和收条一份，分别是：汪良富于2009年5月8日交纳的顺鑫佳园三期质保金20万元(提供的是复印件，没有提供原件)，汪良富于2009年6月5日交纳的质证金55万元（提供了原件)，熊太平于2009年8月5日交纳了信誉保证金20万元(提供了原件)，熊太平于2009年8月11日向被告罗佳交纳了5万元(提供了收条复印件，未提供原件)，在诉讼中，被告鸿泰建筑公司和被告罗佳认可两原告提供了原件的75万元，不认可两原告提供复印件的25万元。两原告向被告交纳劳务分包合同工程保证金后，因被告鸿泰建筑公司与株洲新住宅房地产开发有限公司签订的顺鑫佳园三期号住宅楼合同一直未履行，故两原告与以被告罗佳、案外人王异军签名并盖有株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部印章的劳务分包合同亦未履行，故两原告以诉称理由诉来本院，请求本院依法判如所请。

另查明：l、被告鸿泰建筑公司通过他人介绍与被告罗佳认识，顺鑫佳园三期工程业务本来是被告罗佳揽下来的，被告罗佳再将该业务介绍到鸿泰建筑公司，然后以被告鸿泰建筑公司名义与株洲新住宅房地产开发有限公司签订了顺鑫佳园三期号住宅楼合同，被告罗佳在双方签订的合同上以被告鸿泰建筑公司委托代理人的名义署名，据被告鸿泰建筑公司在庭审中称被告鸿泰建筑公司当时有意向让被告罗佳任项目负责人来修建该工程。

2、被告鸿泰建筑公司与株洲新住宅房地产开发有限公司签订顺鑫佳园三期号住宅楼合同后，被告罗佳因涉嫌犯罪被立案查处，株洲新住宅房地产开发有限公司即终止了与被告鸿泰建筑公司之间的合同。故双方就该合同约定的工程顼目一直未履行。

3、原告汪良富、熊太平向被告罗佳交纳保证金中，两原告与被告罗佳均认可其中有50万元交给了被告鸿泰建筑公司。

4、两原告向被告交纳保证金后，两被告均认可原告熊太平分三次在被告罗佳手中以支付民工工资和民工生活补贴名义领取现金25万元；

5、两原告在诉讼过程中主张因合同纠纷造成了两原告损失18万元，并提供了损失的相关证据材料，但两被各均不予认可。

四、法院审理

原判认为，本案系建筑工程分包合同纠纷。本案争议焦点是：

一、两被告是否是本案合同纠纷的相对方？是否应该对两原各诉请的保证金100万元承担偿还责任？

二、两被告是否应该对两原告诉请因合同纠纷所造成的损失承担赔偿责任？针对上述争议焦点，分别评述如下：

一、两被告是否是本案合同纠纷的相对方？是否应该对两原告诉请的保证金100万元承担偿还责任?

原告汪良富、熊太平与以被告罗佳、案外人王异军为委托人的株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部于2009年5月8日签订《顺鑫佳园三期工程项目部劳务分包合同》后，被告鸿泰建筑公司又于2009年5月20日与株洲新住宅房地产开发有限公司签订了《顺鑫佳园三期号住宅合同》，且被告罗佳在该合同乙方（即鸿泰建筑公司）委托代理人栏签名，加之被告鸿泰建筑公司在诉讼中承认有意向将顺鑫佳园三期工程交由被告罗佳具体实施，故此，本院可确认被告罗佳与被告鸿泰建筑公司之间建立起了挂靠关系。由此可认定，两被告应为本案合同纠纷的相对方。依原告汪良富、熊太平劳务分包合同向被告罗佳交纳工程保证金，两原告提供了交纳保证金的原件(即汪良富于2009年6月5日交纳保证金55万元的株洲市往来结算统一凭据一份，熊太平于2009年8月5日交纳质保金20万元的收款收据一份)两份，被告罗佳对此予以认可。两原告还提供了交保证金的复印件（即汪良富于2009年5月8交纳顺鑫佳园三期保证金20万元的株洲市往来结算统一凭据一份、熊太平于2009年8月11日交纳5万元的收条一份)两份，被告罗佳对此以两原告未提供原件为由不予认可，被告鸿泰建筑公司以收款人均为被告罗佳，该公司未收过上述款项为由予以抗辩，本院结合本案事实，对被告罗佳认可的以被告罗佳为收款人的两原告提供了原件的25万元应予确认，对罗佳不认可的以被告罗佳为收款人的两原告提供的复印件25万元，因两原告没有提供原件，且被告鸿泰建筑公司对复印件不予质证的抗辩理由成立，故本院对两原告提供复印件的两份凭据(往来统一凭据和收条，金额为25万元不予确认。诉讼中两原告和被告罗佳均认可两原告交纳的保证金中有50万元交给了被告鸿泰建筑公司，结合本案案情，对此事实本院可予确认。两原告交纳保证金后，原告熊太平又分三次以发放民工工资和支付民工生活补贴为由从被告罗佳手中支取现金25万元，此事实有被告罗佳提供的证明和原告熊太平出具的三份领据相互印证，被告鸿泰建筑公司亦予认可，故本院应予确认。

综上，本院可确认两原告向被告罗佳交纳了工程保证金75万元，其中有50万元交给了被各鸿泰建筑公司，另外25万元已由原告熊太平支取，目前两原告交纳的保证金尚有50万元未能收回。原告汪良富、熊太平以自然人名义与以被告罗佳、案外人王异军为委托人的尚未经批准成立的株洲鸿泰建筑有限贵任公司顺鑫佳园三期工程项目部签订《顺鑫佳园三期工程劳务分包合同》，签订合同双方均不具备主体资格或资质，故双方签订的劳务分包合同为无效合同，依照合同法及相关法律、法规规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。两原告诉请要求两被告返还保证金100万元，经本院审核确定两被告应返还两原告保证金50万元，故两原告的诉请理由部分成立，本院予以支持。对超出部份的诉请，因两原告举出的证据材料为复印件，未能提供原件，且两被告均对复印件不予质证或不予认可，且被舍罗佳举证证明原告熊太平已从其手中支取现金25万元，两被告的抗辩理由成立，故两原告超出50万元部分的诉请理由不成立，本院不予支持。

二、两被告是否应该对两原告诉请因合同纠纷所造成的损失承担赔偿责任?

原告汪良富、熊太平与以被告罗佳、案外人王异军为委托人的株洲鸿泰建筑有限责任公司顺鑫佳园三期工程项目部签订劳务分包合同为无效合同，合同签订后，两原告向被告交纳了工程保证金，因合同并未履行，且两被告未及时退还两原告保证金，故两原告确实产生了保证金的利息损失，因签订合同的签订双方均存在过错，两原告产生的保证金的利息损失理应由原告与被告双方负同等责任平均分担。两原告的损失以中国人民银行同期贷款剩率计算较为恰当，据此认定两原告的利息损失为58549元，该损失由原、被告双方各承担29274.50元。故两原告诉请要求两被告按照中国人民银行同期贷款利率支付双倍利息117000元，理由不成立，本院不予支持。两原告诉请要求两被告支付原告因该项目实际造成的损失，包括厂房租金、搅拌机购置，材料费用及人工工资等18万元的证据材料不充分，两原告主张的上述损失，且两被告不予认可，加之两原告主张的损失的证据材料不能证实是因双方签订的劳务分包合同项目所产生，故两原告诉请理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：

一、由被告株洲鸿泰建筑有限责任公司、被告罗佳在本判决生效后三十日内负连带责任返还原告汪良富、熊太平工程保证金50万元整。

二、由被告株洲鸿泰建筑有限责任公司、被告罗佳在本判决生效后三十日内负连带责任赔偿原告汪良富、熊太平工程保证金的利息损失29274.50元。

三、驳回原告汪良富、熊太平的其他诉讼请求。

二审法院认为，被上诉人鸿泰公司应否退还上诉人缴纳的合同质保金数额为100万元、赔偿利息损失117000元以及赔偿合同项目实际损失费18万元等为本案二审当事人纠纷的讼争焦点。

一、本案纠纷当事人分包合同的民事责任承担问题

两上诉人汪良富、熊太平以自然人名义与以被告罗佳、案外人王异军为委托人的尚未经批准成立的株洲鸿泰建筑有限贵任公司顺鑫佳园三期工程项目部签订《顺鑫佳园三期工程劳务分包合同》，签订合同双方均不具备主体资格或资质，故双方签订的劳务分包合同为无效合同，且双方对该合同并未实际履行，已无履行的可能和必要，故该合同依法应当解除。依照《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的应当承担赔偿责任。因此本案诉争合同解除后，被上诉人依法应当返还上诉人所缴纳的合同保证金和质保金，以及根据过错承担合同缔约过失责任。

二、本案上诉人所缴纳保证金和质保金的数额认定问题

本案两上诉人与被上诉人自2009年5月8日签订劳务分包合同后，两上诉人向法院提交的四笔向两被上诉人缴纳的费用证据来看：

1、2009年5月8日被上诉人“顺鑫佳园三期工程项目部财务章”开具由汪良富缴纳的质保金20万元，系票据复印件；

2、2009年6月5日被上诉人“顺鑫佳园三期工程项目部财务章”开具由汪良富缴纳的保证金55万元，系票据原件；

3、2009年8月5日被上诉人“顺鑫佳园三期工程项目部财务章”开具由上诉人熊太平缴纳的质保金20万元，系票据原件；

4、2009年8月11日由被上诉人罗佳收到上诉人熊太平现金5万元，系白收条复印件。上述四笔收款票据中，系原件票据的金额有第2笔和第3笔，共计金额75万元，为有效票据；且与被上诉人罗佳于2010年5月16日证明在上诉人汪良富手中共收到现金75万元相互佐证。第1笔和第4笔为票据复印件，被上诉人不予认可，所以依我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，因该两项票据的复印件无法与原件核对，不能单独作为定案事实的依据，本案又无其他有效关联证据予以佐证，故该两项复印件票据金额本院不予确认。另上诉人熊太平自签订合同后从被上诉人罗佳手中领回25万元，可以抵扣两上诉人所缴款项的本金。因此，一审法院对被上诉人收到上诉人现金共计75万元，减去上诉人已经领回的现金25万元，最终认定两上诉人尚有保证金50万元保证金的认定的事实本院无异议，予以认可。

三、本案上诉人履行合同实际损失额的确定问题

上诉人上诉称自与被上诉人签订劳务分包合同之后，已为该合同项目的履行包括厂房租金、购置搅拌机、材料费及人工费共计实际造成损失18万元损失，但从本案上诉人所提供的损失清单中来看，包括“送货清单”、“销货清单”、“送货单”、“房租、水电、物业费”等票据，均系非合法有效票据，本院无法确认上诉人损失依据的有效性。而上诉人所缴纳的保证金或质保金的法定利息损失是明确的，一审法院参考中国人民银行同期贷款利率计算为58549元，依法根据本案双方当事人的缔约过失责任，确定被上诉人赔偿上诉人利息部分损失的民事责任划分并无不当，本院予以确定。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款

（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

五、与本案及类似案例相关的法规索引 《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

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篇2：在确认合同无效后

（1）返还财产。返还财产是指劳动合同被确认无效以后，当事人应当返还从对方因该合同所取得的财产。一般来说，返还财产只能发生在双方当事人之间因该无效合同存在财产转移的情况，如果不存在财产转移，则不负返还责任。在实践中，有的用人单位要求劳动者以一定财产或金钱作担保，更有甚者向劳动者收取“押金”、“保证金”等各种费用，这时，如果劳动合同被确认无效，就产生返还财产责任。同时应当明确，用人单位向劳动者收取所谓“某某费用”的做法是没有法律根据的，即使劳动合同有效，这部分款项也应当返还劳动者。

（2）赔偿损失。劳动合同被确认无效后，如果过错方给对方造成了经济损失，则必须由该当事人向对方承担赔偿责任。如《劳动法》第97条规定：“由于用人单位的原因订立的无效合同，对劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。”最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款规定：“根据《劳动法》第97条之规定，由于用人单位的原因订立的无效合同，给劳动者造成损害的，应当比照违反和解除劳动合同经济补偿金的支付标准，赔偿劳动者因合同无效所造成的经济损失。”劳动合同被确认无效后所产生的损害赔偿责任主要包括：（1）赔偿因劳动合同无效而使对方因此所遭受的经济损失。经济损失的赔偿应当以实际损失为限，包括直接损失和间接损失两种，而可得利益的损失不应当予以赔偿。（2）赔偿劳动者因从事禁忌劳动而遭受身体伤害所产生的损害。凡造成劳动者生命或健康损害者，用人单位应赔偿医疗费、营养补助费等相关费用。（3）对第三人造成损害的赔偿责任。《劳动法》第99条规定：“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者，对原用人单位造成经济损失的，该用人单位当依法承担连带赔偿责任。”

篇3：在确认合同无效后

2002年, 北京市通州区宋庄镇农民马海涛以4.5万元的价格将自家宅院卖给画家李玉兰, 2006年马海涛“依据法律精神”决定将房子要回。经过2007年的一审二审, 北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定, 判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房, 马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。

因为身处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇, 李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。2008年3月3日, 以“信赖利益损失”为主要诉讼理由, 李玉兰反诉马海涛, 要求赔偿48万元。目前此案还在审理过程中[1]。

二、合同无效的责任承担主体

在本案中, 导致合同无效的根本原因在于该合同违反了《合同法》52条第5款的规定, 即“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据我国《土地管理法》第63条的规定, “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。尽管关于小产权房的争议不绝于耳, 在国家土地政策、法律没有进行修改之前, 法律的严肃性必须得到维护, 况且, 国务院办公厅国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》) 进一步明确指出“农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。从政策上对城市居民购买农民住宅进一步作了明确限制。在宋庄房产案中, 马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋, 还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民, 且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至其名下。因此, 法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定, 认定合同无效是正确的。

在宋庄房产案的责任认定中, 二审判决书指出“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效, 故应对合同无效承担主要责任”, 对此笔者认为界定得并不十分清晰, 试从两个方面加以细化:

一是在对强行法的违反上, 双方均有责任。在此案中, 判决指出, 出卖方明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 那么何以推知买方对此不是明知?判决中并未给出明确的证据支持。甚至, 由于知识水平的差异, 买方可能还更清楚一些。因此笔者认为, 二者在对法律规定的违反上, 责任应当是相当的, 而非卖方承担主要责任。

二是卖方违反了合同法上的诚实信用原则。在本案中, 导致合同无效的根本原因在于合同违反了国家法律规定, 但引起合同效力争议的直接起因在于卖方在卖出房屋四年后要求收回房屋的不诚信行为。而引发卖方起诉要求收回房屋的一个重要原因在于土地升值带来的利益考量。由于宋庄画家村的集团效应, 使得该地的土地升值至少5倍, 并且, 由于宋庄已经在做整体规划, 如果拆迁, 农民能得到一笔巨额补偿款, 本案所涉房产若补偿, 大约也有50万元, 这也是大多是农民起诉要回房子的根本原因。“合同法的基本功能, 在于维护市场经济中交易关系的稳定性。只有在交易有序进行的情况下, 交易当事人才能够最大限度地实现其通过交易所取得的利益, 特别是期待交易所实现的利益[2]。在宋庄房产案中, 由于当地政府需要借助画家村来拉升经济, 因此对这种农村住宅的买卖并未强行查处, 因此大多数此类房产买卖多年相安无事。买方李玉兰信赖合同有效成立, 才会在所买房屋上进行一系列投资, 并且由于卖方的不守信行为, 使得其丧失以2002年的低廉房价购买其他房屋的机会。法官在审判中要做到既要维护法律的严肃性, 也要维护各方当事人的合法权益。因此从公平合理角度上看, 对买方的这种信赖利益损失, 理应予以法律救济。

三、受损失方的法律救济

如上文所述, 虽然说在合同的无效上, 双方均有责任, 但由于卖方的违反诚信的行为, 使得买方的损失明确化, 对这种损失, 应当予以赔偿。

在本案中, 损失的认定是赔偿的关键。在损害事实的认定上, 应包括直接损失和信赖利益损失。这里的信赖利益的损失, 是指缔约人信赖合同有效成立, 但是因为法定事由的发生, 致使合同的不成立而造成的损失[3]。对合同无效给对方当事人所造成的直接损失, 应当全部赔偿, 对于因合同无效给对方当事人所造成的信赖损失, 也应当给予赔偿。正如宋庄房产案中指出的, 应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得的利益等来确定对卖方的信赖利益赔偿。

具体体现在赔偿上, 不仅应包含: (1) 缔约费用, 如赴订约地或察看标的物所支付的合理费用; (2) 准备履约和实际履行所支付的费用, 如信赖合同成立而购买、装修房屋等的费用; (3) 因缔约过失导致合同无效所造成的实际损失; (4) 因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。还应包括: (1) 因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失, 亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失; (2) 其他可得利益损失等。

摘要：宋庄画家房产案涉及当前比较敏感的小产权房的转让, 涉及农村宅基地不能自由流转带来的利益困境。在依法判令合同无效的同时, 应区分责任, 注重对相关当事人的信赖利益保护。

关键词：画家房产案,无效合同,信赖利益保护

参考文献

[1]王小乔.宋庄案还在开庭[N].南方周末, 2008-3-13.

[2]王利明, 崔建远.合同法新论[M].中国政法大学出版社, 1996.72.

篇4：在确认合同无效后

关键词：无效保证；合同；擔保；保证合同

一、无效保证合同的含义

无效保证合同是合同中的一种，这种合同是保护债权人的利益的合同，这就是保证合同而保证合同又是主合同的从合同，而从其生效要件上判断，分为有效保证合同与无效保证合同。我国的观点大致与域外的观点大致相似。是指当保证人与债权人之间达成保证合同后，保证合同不产生我国现行法律中应该产生的效力的时候，从而使保证合同变成无效。我国的主流观点认为保证合同如果被认定无效，即其法律效果上为自始无效，当然无效，绝对无效。

二、无效保证合同的确认立法现状

（一）保证合同违反合同法规定的保证合同无效

在我国现阶段的立法中对于合同无效条件的规定有一下几种：①一方以欺骗动机是当事人作出的意思表示所订立合同，并且这种合同侵犯了国家利益；②当事人非善意的串通杂一起，去损害公共利益或者个人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤合同不遵守法律的规定和行政约束。而对于担保合同的无效情形没有特别规定我国学者主流的观点是主合同无效保证合同会无效。

（二）保证合同中保证人主体资格不合法的保证合同无效

保证是一种标准的民事行为，它的主体是有一定要求的，主体必须是要有一定的民事行为能力与民事权利能力的自然人或者法人。不具备民事权利能力或者民事权利能力的其他组织所作出保证行为无效。关于保证人的具体规定，法律没有具体说明，但是应该与法人或其他组织有所区别。

（三）保证合同中保证人的意思表示不真实的保证合同无效

保证合同有效成立是必须要有明确意思表示去保证债务的实施履行。而合同的首要的精髓就是意思表示真实与一致，保证合同是由债权债务关系中的债权人与保证债务之人之间签订的。如果意思表示不真实就是合同就是无效，不管债权人用什么方法只要意思表示不真实就是无效。

三、无效保证合同的确认的缺陷

（一）关于无效保证合同确认法律规定的缺陷

1.保证合同对相对无效和绝对无效区分界限不明显

保证合同在我国的主流理论中是没有相对无效保证合同这一说法的。在普通情况下，无效保证合同是绝对没有效力的，任何人都可以自己主张无效，而法院也是可以依照自己的职权来确定保证合同无效。但是合同法立法中这种区分绝对无效与相对无效不尽完善，没有考虑到社会生活中一些必要的事实所以有一定的缺陷性。

2.关于无效保证合同未确认区分强制性规范与禁止性规范

从中国的传统来看我国现阶段把禁止性规范归为强行性规范这实际上是不合理的。但是身为大陆法系的德国对此区分的比较详细。我国现代合同法有着这样的规定：违反现行法律的规定与违反行政规范的合同一律认定为无效合同。比如有些禁止性的物品的规定。所以对涉及此类物品的合同就应当对其合法效力予以否认，其无效。这样就不管当事人的主观意愿直接认定其无效。在现代生活中，在我国现行的合同法中规定，有在合同法的领域明确的区分这两种规范而只是简单的混合，且扩大的解释为强行性规范。这样把强制性规范扩大成强行性规范直接导致很多情况下干涉合同的自由性。这样严重限制了民事主体在合同中的自由性。这样不仅加大司法成本，社会成本而且不利于合同在社会经济社会中发挥作用。

（二）无效保证合同确认中立法理念的缺陷

1.无效保证合同的确认注重公共利益的保护而忽视合同自由

根据我国在合同领域的立法是更加重视对于公共利益的保护与对风险的控制。而诚实守信原则作为公共利益的代表也体现了对合同自由在社会中的比重较少。而且在我国的法律体系中，同自由原则的确立的时间也是明确晚于以公共利益为代表的诚实守信原则。这种现象的产生是当时社会必然所产生的也是无可避免的，这是由社会经济政治文化这些重要的因素所决定的。当时我国还存在于一种不可比拟的特殊时期。市场经济在那时有着重大的缺陷所以我们对合同自由的限制在那个时期是十分必要的。

2.保证合同是实现合同交易公平正义的合同

针对市场中合同交易的公平正义，节约交易成本是我国现行合同法的重要精神。保证合同是保证主合同债权债务关系正确履行与适当的合同，保证合同同时也是实现主合同公平正义的一种附属性的合同。保证合同保证债务的按时履行，不拖欠。这样就保证了债权人的权利。以保证人的身份来保证合同的公平正义的履行。以其的人格或者财产作为担保。保证主合同的相对公平。保证合同保证主合同这就是变相的鼓励交易促进社会经济打发展，并有效的结尾了交易成本。

四、无效保证合同的确认以及其的法律思考

（一）无效保证合同是诚实守信原则对于合同自由原则的制约

诚实信用原则对于合同自由原则的制约是无效保证合同制度的一种解释。根据时代的发展社会的进步诚实守信原则对合同的约束越来越明显，但是也越来越不适用与合同中效力的确认。而合同自由原则在现代生活中保证主合同的是否有效中地位越来越明显。当时的一种特殊的时期当然是不能完全否定诚实守信原则。虽然在当时是一种特殊过渡时期诚实守信在合同中的确是一个十分重要的原则。只是现在的作用不是那么明显了。

（二）保证合同应当限制公权力对合同自由的制约

根据我国现阶段的经济水平与政治水平，以及立法者对法律的理解。对于公权力对合同自由原则的制约是十分应当限制的。对于公权力的制约应该是重中之重，无数的行政法规，规章等等，就连地方政策都可能干涉保证合同效力问题，这样就给司法上造成可巨大的损失。虽然公权力的发挥在一定程度上有利于合同交易，社会的稳定，经济的进步。但是过度了就导致妨碍了合同的自由精神从而交易受到限制不利于市场经济的发展。公权力对保证合同有效性的一种限制，这在无效保证合同制度的一定程度上有所体现。

无效保证合同制度的目标不可能仅仅是确认保证合同无效而设立的，其深处就本质的含义是维护社会经济社会的稳定与交易的发展，节约在交易中本部应该浪费的成本。因此我国的法律就应该顾及到这一方面。确定相对无效的概念。使有些可以救济的或者只是效力有小瑕疵的保证合同被确认有效。解决社会中很多时候遇到的问题都是可以用相对无效的概念。而在我国传统的观点中认为，相对无效是只侵犯个人的一些财产利益与人身留意并且绝对没有涉及相对比较严重公共利益与国家利益。由此可见区分这两者的关键是在于是否涉及公共利益与国家利益，但是其具体完善却没有具体的规定，这样就对司法实践有着巨大负面影响。很容易导致本来应该可以相对无效的但却没有，不利于社会交易。我国现阶段的立法只是作了一些原则性的说明并没有具体的规定而这些原则性的规定只能作为区分合同不同效力的基本原则而不能作为其的具体规则。所以我国急需将相对无效的具体准则确立出来。

参考文献：

[1][德]卡尔.拉伦茨著.王晓华，邵建东，徐国建，谢怀栻译.《德国民法通论》，法律出版社，2003年1月第一版，第588页.

[2]孙笑侠.《论法律与社会利益》[J].中国法学，2009（4）.

[3]张耕.《质疑无效合同性质的绝对化》[J].法学，2010（5）第116页.

[4]顾培东主编.《中国企业运行的法律机制》[M].重庆出版社，2001（6）.

作者简介：

篇5：确认合同无效起诉状

原告

被告广州金鸿顺房地产开发有限公司，地址：广州市天河北路30号东923房

法定代表人曾昭抗

被告广州市越秀区城市建设开发公司，地址：

法定代表人

被告正恒地产集团有限公司，地址：

法定代表人曾昭抗

诉讼请求：

判决确认被告广州金鸿顺房地产开发有限公司与被告广州市越秀区城市建设开发公司于2004年12月13日签订的《国有土地使用权转让合同书》无效

事实和理由：

原告为广州市北京路号房屋的所有权人。

2004年8月31日，广州市国土资源与房屋管理局与广州市越秀区城市建设开发公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，前者将广州市北京路西侧、高第街南侧地块使用权出让给后者，而原告所有的上述房屋座落在该地块范围内。上述《广州市国有土地使用权转让合同》第12条规定，广州市越秀区城市建设开发公司“应当自合同签订之日起15个月内对该合同项下的土地进行动工开发；应当自签订合同之日起27个月内完成建设项目主体工程总投资额的25％以上的建设工程量。”2004年10月14日，广州市人民政府向广州市越秀区城市建设开发公司核发穗国用（2004）第275号《国有土地使用证》。2004年11月11日，广州市越秀区城市建设开发公司在广州市房地产交易中心挂牌转让涉案地块使用权。2004年11月25日，广州市房地产交易中心出具穗国土交易（2004）第10048号《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》，确认该地块使用权由正恒地产集团有限公司竞得。2004年12月13日，正恒地产集团有限

公司设立的项目公司广州金鸿顺房地产开发有限公司与广州市越秀区城市建设开发公司依前述确认书签订《国有土地使用权转让合同书》。2005年1月5日，广州市人民政府向广州金鸿顺房地产开发有限公司核发（2004）第10048号《国有土地使用证》。2006年4月14日，广东省人民政府根据萧仕北、程佩贞的申请，作出粤府复决（2006）4号《行政复议决定书》，决定撤销广州市人民政府颁发给广州金鸿顺房地产开发有限公司的穗国用（2004）第10048号《国有土地使用证》。广州金鸿顺房地产有限公司不服，向广州市中级人民法院起诉。2006年12月19日，广州市中级人民法院以（2006）穗中法行初字第6号《行政判决书》，判决撤销广东省人民政府上述复议决定。广东省人民政府和萧仕北、程佩贞不服，向广东省高级人民法院提出上诉。2010年8月31日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法行终字第14号《行政判决书》，撤销广州市中级人民法院上述判决，驳回广州金鸿顺房地产开发有限公司提出的诉讼请求。

广州市越秀区城市建设开发公司将涉案地块使用权转让时，对涉案地块的开发不符合与广州市国土资源与房屋管理局签订的《广州市国有土地使用权出让合同》第12条的规定。其递交给广州市房地产交易中心的《土地使用权挂牌委托书》上填写了“拆迁面积28000㎡，已拆迁安置36户，拆除了约2887㎡。”广州市国土资源与房屋管理局与广州市越秀区城市建设开发公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，该合同项下的土地出让金，全部由广州市金德盛实业有限公司代广州市越秀区城市建设开发公司缴纳。曾昭抗系广州市金德盛实业有限公司的主要股东和法定代表人，也系正恒地产集团有限公司的主要股东和法定代表人。曾昭抗也系广州金鸿顺房地产开发有限公司的法定代表人。而在广州市越秀区城市建设开发公司转让涉案地块使用权前，曾昭抗即以广州市越秀区城市建设开发公司的名义就涉案地块的开发进行招商。广州市越秀区城市建设开发公司在委托广州市房地产交易中心挂牌转让涉案地块使用权前2003年7月1日，向广州市越秀区人民政府请示，“鉴于我公司现经济困难情况，无资金能力自行开发发展我公司名下高第街项目及其用地„„我公司决定一1300万元人民币把本项目及其用地以挂牌转让形式转让给正恒地产集团公司（香港）。”

原告认为，被告广州市越秀区城市建设开发公司与正恒地产集团有限

公司、广州金鸿顺房地产开发有限公司明知涉案地块不符合法定转让条件，恶意串通，将涉案地块使用权转让，双方签订的《国有土地使用权转让合同书》违反了《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和《城市房地产管理法》中的禁止性规定，损害了国家利益和社会公共利益，依法应确认为无效合同。原告所有的房屋，座落在涉案地块上，被告违法签订《国有土地使用权转让合同书》，也损害了原告的利益。为此，原告依法向法院起诉，要求法院依法支持原告提出的诉讼请求。

此致

广州市越秀区人民法院

起诉人：

篇6：在确认合同无效后

１９９１年６月７日法（经）函〔１９９１〕５８号宁夏回族自治区高级人民法院：

你院［１９９１］宁法经字第３号“关于借款合同当事人未经保证人同意达成新的《财产抵押还款协议》被确认无效后，保证人是否继续承担担保责任的请示报告”收悉。经研究，认为：

本案《财产抵押还款协议》是在借款人银川市第三地毯厂采取欺诈手段，将他人委托其代加工物品充作自己的财产进行抵押，致使债权人宁夏回族自治区信托投资公司作出错误的意思表示的情况下签订的。这一无效民事行为的实施，不应影响借款合同和从属于它的保证合同的法律效力。借款合同主债务存在，保证人的保证责任即不应免除。因此，原则同意你院第一种意见，即，债权人向保证人主张债权，只要在保证合同的诉讼时效期限内，保证人仍应对原合同承担保证责任。

此复

附：宁夏回族自治区高级人民法院关于借款合同的当事人未经保证人同意达成新的《财产抵押还款协议》被确认无效后保证人是否继续承担担保责任的请示报告〔１９９１〕宁法经字第３号

最高人民法院经济庭：

我院受理的宁夏信托投资公司与银川市第三地毯厂、银川市亚麻厂、银川市民族家具厂、宁夏电工产品检验站借款合同纠纷上诉一案，经审理查明：１９８８年７月２日，宁夏信托投资公司与银川市第三地毯厂签订了一份借款５０万元的合同，由银川市亚麻厂给予担保，１９８８年１２月３１日到期。１９８８年７月９日，原银川市城区皎皎综合门市部（１９８８年３月与第三地毯厂联营，同年１１月变更为隶属于第三地毯厂）与信托投资公司签订了借款９８万元的合同，由银川市民族家具厂和宁夏电工产品检验站自力公司（已撤销）给予担保，同年９月９日到期，此贷款全部由第三地毯厂使用。上述两份合同到期后，共有６０万元贷款及利息拖欠未还，信托投资公司不断地向第三地毯厂及担保方催收，在此期间，１９８９年７月第三地毯厂隐瞒真相，用他人让其代加工的成品、半成品仿古地毯谎称自己所有，作为抵押物，与信托投资公司签订了一份《财产抵押还款协议书》，规定：限期一个月，第三地毯厂将抵押物加工销售，收入归还贷款本息。签订这份协议时担保方未参加，协议签订后没有履行，信托投资公司于同年８月诉至法院，协议抵押物的主人知道后，也纷纷索要。在法院主持下将抵押物退回原主。本院审判委员会在讨论此案时，一致认为两份借款合同为有效合同，《财产抵押还款协议书》无效，但对于本案的保证人是否还要承担连带的还款责任，有两种意见：一种意见认为双方当事人所签订的《财产抵押还款协议书》是无效的民事行为，不受法律保护，并非成立了新的法律关系，也未造成任何后果，因此，在保证合同的诉讼时效限期内，保证人均应对原合同承担保证

责任。最高法院法（经）复［１９８８］４号批复系指形成了新的法律关系，属有效协议，不符合本案实际情况，不宜引用。另一种意见认为该《财产抵押还款协议书》虽然无效，但产生了新的民事行为的事实存在，按照无效合同的处理原则，签订《财产抵押协议书》的双方当事人应承担法律后果。依据最高法院法（经）复［１９８８］４号批复精神，产生了新的法律关系，原借款担保合同终止，因此保证人不应再承担原合同的保证责任。

以上两种意见，哪种正确，我们拿不准。

请批复。

篇7：在确认合同无效后

在实践中，我们很多人可能都会接触到有关于租赁合同已履行完毕,被确认无效这类的问题，但是因为我们对此不是很了解，所以很多的东西都不是很清楚。那么接下来，华律网小编整理了一些相关的资料和各位朋友一起来了解了解关于租赁合同已履行完毕,被确认无效如何处理。

一、租赁合同已履行完毕,被确认无效如何处理本案中，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签订的土地租赁合同没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，故涉案租赁协议及补充协议均为无效。对此，各方当事人亦无异议。本案的关键在于，租赁合同被确认无效后的处理问题。关于合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到无效租赁合同，应如何适用上述.基本情况某A公司(以下简称甲方)与某B公司(以下简称乙方)于1995年10月1日签订了《协议书》。协议书内容如下：甲方(A公司)将河西第二苗圃的土地，租赁给乙方(B公司)三亩计2，000平方米供乙方使用，年租金为24，000元;土地租赁期限为六年;乙方在租赁土地上经甲方同意批准，可自筹资金自建生产用厂房 628平方米及部分临时厂房、围墙及生产设施，供乙方生产使用，产权归乙方;如遇拆迁或征用，对方所付拆迁费归乙方;如甲方征用或转租该租赁土地场所须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。协议签订后，B公司即投入资金建设厂房，平整建设了宽6.6米、长 83米的道路，购置变压器。2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司与B公司又续签了《协议书》，除租期(一年)外，其余条款与 1995年10月1日《协议书》一致。1999年6月2日，以A公司为土地出租方(甲方)、B公司为土地承租方(乙方)，又签订了《协议书》，约定：乙方筹集资金，在甲方的2, 667平方米土地上修建围墙及房屋设施，建房屋约 500平方米;新建设施以租赁方式由乙方先期使用，乙方每年交纳租金36000元;乙方先期使用期限为六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需继续使用，甲方应充分考虑到乙方所做的先期投入，而优先租用给乙方继续使用;如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中与土地有关部分归甲方所有，与房屋有关部分归乙方所有;如甲方征用或转租乙方租赁的土地场所，须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。该协议签订后，B公司又投入资金建设厂房和其他房屋及围墙。B公司为履行1995年10月1日《协议书》和 1999年6月2日《协议书》，投资建设厂房、道路、围墙以及变压器等生产设施。协议书约定由乙方投资建造的建筑物的产权到期后归A公司，涉案房屋仅有期限2年的临时建设手续，没有办理其它建设或产权手续。2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除双方签订的《协议书》。涉案土地为国有划拨地，该土地于2004年8月变更为某集团公司所有，土地性质为出让地。2006年3月23日，某集团公司向B公司发出通知搬迁，限令B公司于 3月31日前搬迁出租赁土地。B公司不同上述解除或搬迁的通知，并函告A公司与某集团公司。至二审判决作出时，B公司一直占用上述土地。2005年5月，B公司诉至一审法院，请求确认B公司与A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年 10月1日以及 1999年6月2日签订的协议无效;请求判令A公司与集团公司赔偿其经济损失330万元人民币。B公司为证实其损失主张，提供了其厂房、围墙、道路及管道等设施明细及土地征用补偿计算标准，总计3279677.3元。两被告均不予认可。

二、一审审理情况一审法院经审理认为，根据关法律规定，国有划拨土地需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转让、出租、抵押。本案B公司与A公司所签订的土地租赁合同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，应认定双方当事人签订的协议及补充协议为无效。B公司所主张的330万元的经济损失，因证据不足，法院不予支持。一审法院判决：B公司与A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年10月1日以及 1999年6月2日签订的协议无效;驳回B公司的其他诉讼请求。

三、二审审理情况

1、诉辩意见B公司不服，向二审法院提起上诉。B公司的上诉理由主要有两点：(1)原审法院查清四个事实，一是B公司与A公司签订了两份主合同，到期日最迟的是 2005年9月30日。因此合同期限应为 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工厂得到了补偿并据为己有的事实。三是原审判决虽确认了土地租赁合同无效，但回避了A公司对于无效合同应承担主要过错这一要害。四是B公司为履行无效合同而造成的损失，原审法院没有查清。B公司基于对土地租赁合同的有效性、合法性的信赖，投入160万元的资金建设了仓库、厂房、道路等建筑物和地上附着物。B公司的建筑投入损失，与协议书无效有着直接因果关系。(2)两被上诉人之间存在征地补偿协议，两被上诉人拒绝提供，依据证据规则应作出对两上诉人不利的认定。请求二审法院予以改判。A公司提出三点答辩意见：(1)土地租赁协议书约定的土地使用期限已经届满，B公司的合同目的已经完全实现，协议书的效力对B公司并未产生任何影响，B公司没有产生任何损失。(2)B公司的建房行为是投资而非损失，在租赁期限届满的情况下，B公司的所有投资行为均已通过其经营行为获得满足，没有任何损失可言。(3)根据协议书约定，土地租赁期满，B公司应当返还土地，涉案房屋产权归A公司。至于涉案土地是否被征用及有无补偿，均与B公司无关，B公司对此不享有任何权利。请求法院驳回上诉，维持原判。集团公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，B公司与A公司签订的合同为无效合同，因无效产生的法律责任应由B公司承担。B公司建造的建筑物为违法建筑，不应得到任何补偿。B公司已经实现建造房屋的价值，合同到期后，B公司拒不搬出的行为违反合同约定，请求驳回上诉，维持原判。

2、判决结果二审法院认为，虽然A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提前解除租赁协议，集团公司于 2006年3月23日向B公司发出通知，要求其搬迁出租赁土地，但上述两公司并未采取任何强制措施。依据B公司与A公司的协议，2005年9月30日已到租赁届满期限，且B公司没有任何证据证明A公司承诺将土地继续租赁给其使用，B公司至今仍在租赁土地上正常经营。因此，B公司上诉称生产设施的损失不能成立。B公司主张的330万元的损失不能成立。综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

四、律师视点本案中，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签订的土地租赁合同没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，故涉案租赁协议及补充协议均为无效。对此，各方当事人亦无异议。本案的关键在于，租赁合同被确认无效后的处理问题。关于合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢?

1、租赁合同的无效不适用返还原则租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。本案中，因B公司并未提出返还租金主张，根据民事诉讼“不告不理”的原则，不在本案所涉范围之内。

2、租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。

篇8：在确认合同无效后

我与丈夫李先生共有两处住房分别为120平米和90.6平米。最近打算将90.6平米房屋出售。为规避“国五条”房产税, 双方经协商达成假离婚协议, 约定90.6平米房屋归我所有并由我出售, 120平米房屋归李先生所有。双方到当地婚姻登记部门自愿办理离婚手续后不久, 李先生竟然与马女士建立特殊关系, 准备结婚。我以种种办法强烈要求复婚, 却遭到李先生的拒绝。为阻止李某, 我打算以离婚有假为由起诉, 申请法院确认协议无效, 会得到法律的支持吗?

读者:高晓溪

高晓溪读者:

尽管你与李先生是为了规避“国五条”之房产税而假离婚, 但实际是真还是假, 只有你们双方当事人知道。对于当事人签字订立的“假离婚协议”, 上面也没有写“假”字, 人民法院自然应依法视其为有效。事后若一方反悔, 提出离婚协议是假的, 要得到法律的支持, 必须提供能够足以推翻原协议的证据来证明离婚协议确实是假的, 是为了规避“国五条”之房产税而签订假离婚协议。如果能举证证明当初签订假离婚协议具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形, 即: (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益; (二) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益; (三) 以合法形式掩盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。否则, 难以得到人民法院的支持。