苏州工业园项目管理

苏州工业园项目管理（通用6篇）

篇1：苏州工业园项目管理

苏州工业园区工业技术学校财务管理制度

为了加强我校的财务管理工作，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统和作风，严格财经纪律，特制订《财务管理制度》，以规范我校的财务收支行为。

（一）预算制度

1、每年9月份，学校根据财政要求制订出 苏州工业园区工业技术学校 2007年9月12日

篇2：苏州工业园项目管理

一、首 语 非常感谢 给我司制定物业管理方案的机会，我司将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我司新生的实力，为贵司提供值得信赖的物业管理服务。在管理方案中，我司根据在物业管理方面的经验并集合本项目的具体特点和要求，为贵司提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为我司对----在以后物业管理工作中执行依据；如果接管后，我司还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。苏州工业园区恒顺企业服务有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要经营：保安、保洁、绿化、工程维修等服务。公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。目前公司承接了苏州市海关公寓、苏州消防支队修理厂、宝旺坊服饰、世真铸造、苏州仁和汽车有限公司、均诚机械制造有限公司、魁北克金属粉沫有限公司、天香服饰有限公司、三肽药业、可隆化工、常诚胶合、智能配电、律胜科技、大华冷热、新都精密、博瑞达机械、加州服装（苏州）有限公司、庚德服饰（苏州）有限公司、百德缘食品（苏州）有限公司、卓宇服饰（苏州）有限公司、永泰服饰（苏州）有限公司、达信科技苏州有限公司、乔治费歇尔苏州有限公司等物业管理。南京分公司服务单位有南京化学工业园圣诺热管有限公司，南京化工学院，圣得山庄小区，葛塘办事处等公司内部有从事多年各类物业专业管理人员，公司制定了一系列保安、保洁、绿化、工程维修严格的管理制度和计划方案。用心做事、追求完美、让客户满意是我们公司服务的宗旨。诚信为本，廉价优质服务，让您满意也是我公司争创企业品牌奋斗的目标。自2003年我国出台物业管理法条例，这就要求物业管理企业在目前国内市场需求量大、竞争激烈的情形下要塑造自己的品牌，而新生的青源物业就是要在以品质求生存、以品牌求发展的基础上将现代化的高科技运用到物业管理的全过程，为客户创造一个安全、清洁、优良的环境。联系电话: 57799227 *** *** 传真: 57799227 公司地址: 南京沿江工业开发区新华路391号

三、项目管理分析 是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训 ；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作并制定一套符合ISO9000标准管理体系，确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。我们管理的目标是：将重大管理事故发生率为0;将一般管理事故发生率0.1%以下;让客户满意率97%。

四、物业管理初步方案 4.1说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供 项目的物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管 后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。4.2管理机构设置及人员配置 4.2.1管理架构苏州工业园区恒顺企业服务有限公司根据管理服务的总体设想及 小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立 的物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置 人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。恒顺企业 住宅小区 客户服务 保安队 清洁绿化队 维修班 前台接待 大门岗 公共区域清洁 设备运行 事务管理 巡逻岗 绿化养护 维修保养 财务管理 监控岗 住户特约清洁服务 4.2.2各部门人员配置 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理 人，管理员 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。4.2.3.1服务时间及人员分配 人员 时 间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日经理 08:30-18:00 1 1 1 1 1 0 1 管理员 08:00-17:00 1 1 1 1 1 1 0 夜班安排管理人员轮流值班 4.2.3.2岗位安排 岗位名称 人数 工 作 内 容 工作区域 备注经 理 管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉。项目部 管 理 员 安排小区的日常物业服务的开展，监督检查，客户服务。项目部 4.2.4保安队 4.2.1概述根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班 人，名队员，负责小区巡逻、门岗、监控等职责。实行24小时保安运作。4.2.4.2服务时间及人员分配人员 时间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日领班 08：00-17：00 巡逻岗 08：00-18：00 18：00-08：00 门岗保安 08：00-18：00 18：00-08：00 说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。4.2.4.3 岗位安排 部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注领班 领班 管理本部门员工处理本部门日常事务 各区域 门岗 保安员 人、物、车出入检查 门岗内外 巡逻岗 保安员 小区内外巡逻安全检查 各区域 4.2.5保洁绿化队 4.2.5.1概述 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，保洁队需设领班 人，保洁员 人，共计 人。4.2.5.1 服务时间及人员分配 人员 时 间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日领班 08：00-17：00 保洁员 06：30-16：30 注：每天正常有2人工作。星期日轮休。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。4.2.5.2 岗位安排 部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注保洁绿化队 领班 管理本部门员工处理本部门日常事务。室内及室外区域 保洁队员 室外地面公共车库、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。室内及室外区域 4.2.6 维修队 4.2.6.1 概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班 人，维修工 人，实行8小时工作制。星期六日采用轮休制。4.2.6.2 服务时间及人员分配 人员 时 间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日领班 08：00-17：00 维修工 08：00-17：00 注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。4.2.6.3岗位安排 部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注维修队 领班 管理本部门员工处理本部门日常保修、日常设备巡检、维护保养 项目部，各层公共区域、办公室 维修员 完成每天的日常的工作，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务 小区各区域 4.2.7 从业人员的素质要求 部门 岗位 人数 职责 具体条件项目部 经理 全面负责海关公寓项目部工作及与客户联络 大专以上文化，物业管理相关专业，3年以上物业管理经验协调能力强。熟悉ISO 9001质量体系 管理员 费用结算，客户回访，档案管理 高中以上文化，品德高尚，普通话标准，有星级酒店工作经验。维修班 维修工 处理日常报修及设施设备的保养与巡检 四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护保安队 保安员 安全保卫，巡逻 22周岁以上45周岁以下，高中以上学历身高1.70-1.80CM双眼裸视力1.2以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。清洁绿化部 清洁工 公共区域卫生清洁，绿化保养 能吃苦耐劳，工作兢兢业业。4.2.8 员工培训 详见恒顺企业员工培训计划表和培训记录。4.2.9员工日常考核 详见恒顺企业员工日常考核制度。4.2.10奖惩 详见恒顺企业员工奖惩制度。4.3 岗位职责 4.3.1 项目经理

一、主持 的日常管理工作。根据 各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

二、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

三、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

四、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

五、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。

六、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

七、监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

八、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

九、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

十、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。

十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。4.3.2 项目助理

一、协助经理做好部门日常工作。

二、分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。

三、协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。

四、负责短期服务公寓工作，包括：客户接待、收费、房间检查等。

五、对销售部开出的物业联系单的发放与落实，全面掌握客户入住前的各项准备情况，确保客户按期无误入住。

六、办理外籍人员住宿登记，各类施工证的办理及押金收取工作。

七、每周房况表统计及住户档案的及时修改。

八、钟点工的安排，活动室的管理。

九、项目经理交办的其他的工作。4.3.3 客户服务主管

一、负责制定 管理的服务标准、规范、服务人员的配置。

二、协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改。

三、负责对服务人员的技能，态度，礼仪的培训，考核，并保存考核记录。

四、负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。

五、征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。

六、负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。

七、完成项目经理交办的其他工作。4.3.4 工程维修领班

一、制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。

二、检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。

三、负责维保人员的合理配置、培训和考核评价。

四、制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。

五、对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施。

六、按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表:

七、完成项目经理交办的其他工作。4.3.5保安领班

一、负责制定各保安岗位的服务标准、规范;

二、负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好;

三、负责对保安人员的岗位培训、考核、并做好记录；；

四、巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理;

五、负责停车场等保安服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴;

六、检查监控中心的设备系统管理、服务状态;

七、制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理;

八、完成项目经理交办的其他工作.4.3.6清洁绿化队长

一、制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施;

二、巡视保洁区域，保持公寓环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理;

三、巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶;

四、室内摆设优美，使客户满意;

五、巡查停车场清洁，通道畅通;

六、完成项目经理交办的其他工作。4.4 各部门工作内容 4.4.1 客户服务工作详见客户服务工作作业指导书 4.4.2 保安工作详见保安作业指导书 4.4.3 工程维修工作详见工程维修作业指导书 4.4.4 保洁工作 详见保洁作业指导书

五、管理服务内容和标准 5.1 客户服务 5.1.1 接待服务

一、仪表仪容端庄整洁。

二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。

三、接听电话，做好来电记录。

四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。5.1.2 问讯服务

一、接受问讯及查询。

二、处理客户的邮件。

三、函件、杂志收发管理。5.1.4票务服务

一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。

二、经确认后给予办理。

三、预定成功后上门服务。5.1.5叫车、洗车服务

一、为客户联系预定出租车或其它用车服务。

二、代客户到洗车场洗车。5.1.6引导服务

一、门岗保安提供引导客户至小区单元服务。5.1.7 收费、缴费服务

一、代客户缴水费，电费，煤气费等各类费用。

一、在业主办理入住手续时，为业主办理银行卡，物业管理费，水电费，煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。5.1.8 信息服务

一、交通方面信息。

二、主要娱乐休闲，购物，体育信息。

三、旅游观光场所信息。5.1.9 代办服务

一、为客户提供订阅报刊杂志的信息。

二、根据客户要求代订各类报刊杂志。

三、为客户开通有线电视，电话，宽带，煤气。5.1.10 商务中心服务

一、客户可收发传真。

二、商务中心可以为客户提供打字，复印等服务。

三、可提供上网服务。5.1.11家政服务 生活篇 服务项目 说明 收费 免费 访客的接待与引导 为住户招待客人，同时管制陌生人进出 √ 留言服务 为不在住家内的住户留话及传达 √ 挂号包裹代收代客服务 为住户代收取邮件 √ 银行保险事务洽谈 洽请金融机构来小区服务 √ 代办各种订购服务 代订国内外机票，车票，蛋糕，鲜花 √ 衣物送洗代办服务 联络合作洗衣店为住户提供服务 √ 住户室内装修代办服务 安排相关业主执行住家各项修缮业务 √ 住家清洗服务 提供清扫服务 √ 垃圾清洁收集 统一清运住户 √ 计程车的安排 解除住户行的烦恼，代叫计程车来小区接送 √ 影印，传真服务 为客户提供影印，传真服务 √ 健康休闲篇 服务项目 说明 收费 免费 健康体操服务 定期引导住户舒活筋骨 √ 社团活动服务 协助住户成立社团 √ 各种休闲活动服务 为住户提供生活情趣提升人际交流 √ 紧急事故一般处理 提供住户紧急协助服务 √ 紧急疾病送医处理 住户有急迫生命危险救护 √ 5.1.12社区文化服务

一、管理处将结合 的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营小----小区特有的文化氛围。

二、管理处将积极组建社区文化基层组织，适时举办由业主参加的节日庆典晚会，棋类比赛，卡拉OK演唱会，趣味体育比赛，少儿书画比赛等，使住户真正享受到生活的乐趣。5.2保安服务 5.2.1 大门岗服务

一、外来人员，车辆进出管理。

二、物品出入管理。

三、小区的安全防范。5.2.2 巡逻岗服务

一、小区公共区域安全防范管理

二、业主装修状况巡视管理（装修施工，装修时间，垃圾清运，）5.2.3监控服务

一、24小时监控服务。

二、异常情况及时处理。

三、小区的安全防范。5.2.4 车管服务

一、车辆停放管理。

二、机动车泊位使用管理。5.3 清洁绿化服务 5.3.1 清洁服务

一、维护公共区域清洁。

二、负责垃圾清运。

三、半年一次为商铺提供外墙清洗服务。5.3.2 绿化服务

一、公共绿化养护。

二、室内花木摆放。养护，更换。5.3.3住户特约清洁服务

一、代办家庭单位保洁服务。

二、代请清洗地毯，地板打蜡。5.4 维修服务 5.4.1 设备运行

一、设备的日常检查。

二、设备日常与定期维护保养。5.4.2维修保养

一、公用设施的检查。

二、公用设施的维护与修理。

三、入室维修服务。5.5 室内维修24小时有偿服务收费标准（部分）维修类别 维修项目 收费标准 维修类别 维修项目 收费标准通用维修 水、电工 20元/小时 窗、门、锁 更换执手 10元/只 泥工 20元/小时 更换不锈钢半圆锁 10元/只 木工 20元/小时 其它 更换12小时滑撑 20元/副 水暧维修 调换、修理台盆落水 20元/只 更换14小时滑撑 25/只副 普通龙头安装、更换、修理 5元/只 更换滑轮 10元/只 高档龙头安装、更换、修理 15元/只 更换 窗纱 20元/平方米 更换金属软管 5元/根 装橡皮条 5元/米 抽水马桶水箱修理 20元/只 更换玻璃 50元/平方米 水暧维修 角阀修理与更换 10元/只 其它 安装窗帘 15元/扇 分户水表更换 20元/只 挂画、挂镜框 5元/个 修理更换水阀 10元/只 安装毛巾架 5元/只 热水器安装 30元/台 安装浴帘 10元/个 拆热水器 20元/台 更换信箱锁 15元/把 热水器维修 150元/台 修理信箱锁 10元/把 饮水器维修 20元/只 更换铁门锁(需电焊)30元/把 油烟机维修 50元/只 更换木门锁 15元/把 拆抽油烟机 20元/只 修理门锁 10元/把 安装抽油烟机 30元/台 更换日光灯管、灯炮 5元/次 拆空调 150元/台 修理、更换开关 10元/个 安装空调(分体)250元/台 修理、更换插座 10元/个 安装空调(窗计)150元/台 修理、更换电话盒 10元/个 空调维修 50元/只 修理、更换电话盒 10元/个 安装消毒机 20元/台 更换空气开关 15元/个 洗衣机维修 30元/台 更换漏气开关 15元/个 管道疏通 疏通蹲、座厕 50元/只 灯具修理 15元/个 疏通浴缸 50元/只 灯具安装 20元/个 疏通地漏 30元/只 门铃安装 5元/个 疏通洗脸盆洗菜池下水 30元/只 排气扇安装修理 15元/个 疏通下水主管 60元/次 吊扇修理 20元/只 更换电线 6元/米 注：上述维修费用为参考标准，接管后根据实际情况作相应调整。5.6 室内保洁有偿服务收费标准 保洁类别 收费标准 备注钟点工服务 10元/小时 保姆服务 750元/月 包吃住家教服务 1000元/月 地板打蜡 5元/平方米 包工包料大理石抛光 5元/平方米 包工包料小区接管之前我方将会提供更为详尽的有偿服务项目清单和价目表并上墙，总体目标价格低于市场价5％以及提供若干无偿服务项目。

六、各项工作检查标准 6.1 客户服务工作详见客户服务工作指导书。6.2 安保工作详见保安工作指导书 6.3工程维修工作详见工程维修工作指导书 6.4保洁工作 详见保洁工作指导书

七、各类应急处理措施 7.1 停电应急处理措施详见停电应急处理措施工作指导书 7.2 漏水或水堵应急处理措施详见漏水或水堵应急处理措施工作指导书 7.3 电梯故障应急处理措施详见电梯故障应急处理措施工作指导书 7.4 火警应急处理措施 详见火警应急处理措施工作指导书 7.5 盗窃应急处理措施详见盗窃应急处理措施工作指导书 7.6 拾遗管理规定 详见拾遗管理工作指导书 7.7 重大事件报告制度详见重大事件报告制度工作指导书 7.8 紧急事件处理程序详见紧急事件处理程序工作指导书 7.9 打架斗殴等暴力事件处理程序详见打架斗殴等暴力事件处理程序工作指导书 7.10 电梯困人的处理程序详见电梯困人的处理程序工作指导书 7.11 可疑物品应急处理程序详见可疑物品应急处理程序工作指导书

八、管理经费测算 本计划书中我司特别注明物业管理服务费主要由管理，服务人员的工资和按规定提取的福利费，设备日常动运行，维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，安保费，办公费，公司管理费，法定税费等构成。物业服务所需办公用房（小区总建筑面积的千分之二），商业用房（小区总建筑面积的千分之三）和前期固定资产（见附表）由-----小区提供，小建筑面积按平方，绿化面积按平方测算，一年物业管理成本及附加合计为 万元。

一、物业管理成本及附加 保修期内每年费用为（明细见附表）正常年份每年费用为（明细见附表）公共水电测算方法为： 1.水泵 72千瓦*5小时/天*365天*0.65/度=元/年 2.排风风机 商住楼：6千瓦*5.5小时/天*365天*0.67元/度=元/年 裙楼：22千瓦*5小时/天*365天*0.67元/度=269000 3.电梯15千瓦*--部*6小时*365天**0.67元/度=元/年 4.公共照明，公共用水元/年一年合计万元

篇3：苏州工业园项目管理

本项目位于中新合作苏州工业园区首期开发的南部工业区, 厂房占地18000多平方米, 原整个地块东部是厂房, 西部是仓库和预留用地, 厂房是一个层高8.4m (局部单层高达14.5m) 的单层厂房, 建筑面积为6700m2, 整个地块的土地利用率非常低。厂房功能是生产航空机械, 所以原厂房内吊车林立, 还有部分污水处理设备。原有厂区总图布局是以物流运输方便来组织的, 立面也比较简单。

为了节约土地资源, 改造时结合既有建筑现状和苏州的自然条件, 充分利用原有建筑单层8.4m的特点, 在原结构中间加了一层楼板, 在原厂房局部14.5m高的空间里, 增加了两层楼板, 其三层楼面为员工休闲锻炼的健身房和羽毛球场, 总建筑面积由原来的6700m2改造为13100m2的绿色生态创意空间, 使土地利用率增加了一倍。

整个改造可以总结为:六个生态主题, 多样化创新技术。六个生态主题是指本项目的绿色改造过程中, 采用了“自然采光、自然通风、生态遮阳、雨水回用、资源再生利用、能量分项计量”这六项成套技术。

二、创新技术的应用

改造项目在规划、设计、施工及运行过程中充分利用原有建筑, 始终贯彻绿色建筑的三个理念: (1) “自然性”:自然通风, 自然采光; (2) “经济性”:低成本、低资源消耗; (3) “可推广性”:保护环境, 有借鉴价值, 走出了一条多样性的创新之路。本项目灵活创新性地运用了自然通风、自然采光、太阳能热水、地源热泵、雨水收集利用、绿化微喷灌、生态遮阳、活动外遮阳、光导管照明、排风热回收、室内空气质量监控系统、现浇混凝土空心板肋梁楼盖、屋顶绿化等绿色建筑技术, 实施后节能效果达到并超出原设计的预期目标。

1.建筑的三重空间与外环境

厂区总用地面积为1.8万m2左右。改造前厂房为单层混凝土框架结构, 建筑近似80×80m2的一个正方形, 中部的采光与通风效果很不理想。改造后的整个建筑由内至外可以分为三重空间——内庭院空间、办公空间、外廊休息空间。在建筑物中部, 设置了两个“Z”形的开放式庭院。。

中部的第二层空间就是建筑的内部使用空间, 主要作为办公和会议使用。一层为食堂、会议接待、打印、储藏室等房间, 此类功能空间对日照的要求相对较低。所有设计部门办公室均安置在二层, 这样可以减少各部门日常工作中的沟通流线, 提高工作效率。

建筑的东、南、西、北四个立面, 在原有外维护结构基础上, 增加了一圈宽度为2.4m的露天外廊, 在二楼形成一圈休息平台, 作为建筑的第三重空间。平台为使用者提供了一个休憩与沟通的场所, 同时也是一个生态的综合遮阳系统。

2.主体改造

建筑结合了苏州的自然条件和既有现状, 改造中完全保留了旧厂房95%主体结构, 少用6700t混凝土和350t钢材, 减少二氧化碳排放量650t左右。通过在外部加设绿化外廊、加层、内部开挖内庭院等处理, 使原面积6800m2、单层高8.4m的工业厂房, 成为总面积为13100m2的绿色生态创意空间。在原厂房局部14m高的空间里, 还设计了供员工休闲锻炼的健身房和羽毛球场。

建筑外围设置了大面积的可开启落地玻璃改善建筑的自然通风条件。运用计算机模拟分析软件, 对建筑的自然通风模型进行研究, 制定了最为合理的设计方案。在采用合理的自然通风措施后, 室内自由温度可比非自然通风条件下降低2~3℃, 平均减少室内极端温度时间570h, 室内满意小时数增加720h, 减少空调开启时间平均约为350h/a。

原有建筑外围的实墙也进行了改造:墙体使用了ALC蒸压加气块, 加强建筑的整体保温与隔热性能, 同时降低建筑荷载, 减少结构用钢梁。对原有建筑屋顶的11个天窗也进行了改造, 设置了可开启电动天窗, 改善建筑内部的空气流通, 同时保证设计空间的照明需要。根据办公楼占地面积大、层数少的特点, 办公楼照明采用了日光照明系统, 日光照明系统可通过高效的光导管和带有紫外线滤除功能的透光罩将屋面四周的日光引入室内, 建筑内二层的走道、门厅、大开间办公室、会议室等场所白天利用自然采光, 基本不需要额外的人工照明, 最大限度地节约了照明用电消耗。

3.外维护结构与生态遮阳系统

建筑的外廊上部为铝合金遮阳隔栅。建筑的东西立面还增加了竖向木饰遮阳板。种植的凌宵、紫藤等攀缘植物可以通过柱子和竖向遮阳, 攀爬至顶部的水平金属隔栅上, 形成覆盖形生态遮阳。冬季植物叶子脱落后给室内带来充足的阳光。阳台外围一圈结合景观, 还设置了可移动式条形种植槽。

建筑物墙体外维护采用了自保温的墙体材料, 外墙的主色调为白色。白色涂料有90%的高反射率, 可反射大部分热辐射。外窗采用了断热铝合金型材和中空隔热玻璃, 减少了空调负荷。西侧外墙增加的绿色攀缘植物也加强了建筑的隔热保温效果。

4.给排水改造

给排水改造时根据建筑类型及当地供水状况, 生活给水充分利用城市供水压力, 由城市自来水压直接供水, 避免再次增压的供水方式。同时保留了原厂区内的大部分主要给排水管道, 并设置雨水回用系统, 利用雨水进行景观灌溉绿化、洗车之用。非传统水源利用率达到22.3%。给水管道采用C-PVC塑料给水管, 粘接连接;选用性能高的阀门、零泄漏阀门避免管道渗漏。用水设备与器具选用节水型卫生设备与器具。小便器及大便器均采用感应冲水器。本建筑生活热水供给全负荷采用太阳能热水系统。

5.电气节能改造

a.原有电气设备的利用

原有厂房变电所内的变压器、高低压柜等设备, 在改造过程中得以充分利用。通过合理地规划用电负荷, 将原有的变、配电设备全部保留;通过合理地规划线路走向, 最大限度地利用了原有的配电电缆。b.电能计量的科学管理

办公楼装有分项计量远传装置, 对建筑内各种耗能环节如空调、照明、办公设备和热水能耗等实现独立按部门计量, 其信号传送至物业管理用房, 物业定期记录, 通过数据软件化管理做到能耗可测量, 通过分析避免能耗的浪费。

6.暖通空调系统改造

办公楼中空调能耗约占建筑物全年能耗的50%左右, 节约空调的耗能是本项目设计重点。

a.办公楼内设置了全热交换式新风换气机。在进行新风换气的同时能回收室内排风的温、湿度所包含的能量, 可节约空调能耗的10%~15%。还设置了CO2浓度探测器, 根据室内的CO2浓度决定新风机组的运行时间。

b.根据设计院办公的特性, 房间数量较多, 人员加班频繁, 同时使用率不高, 我们设计使用了变制冷剂多联空调系统, 该系统使用灵活, 各办公区域温度可独立控制, 并且可根据各核算单位进行分别计量, 综合性能系数 (IPLV) 值大于国家规定的一级能效3.55。

7.室内设计

前期设计相关准备工作包括:吊顶系统、给排水系统和天花板内部系统等配合调整设计。另外大部分空间设计为大空间办公, 并采用灵活隔断, 避免今后重新调整装修时的材料浪费和垃圾产生。所有设计部门办公室均安排在同一楼层, 减少各部门日常工作中的沟通流线, 提高工作效率。

材料选择上按照节能、环保及可持续利用的原则, 地面采用了环保亚麻地材;在原建筑墙面基础上采用负离子耐水腻子;采用无挥发性有害物质的环保型油漆及涂料;局部采用环保实木复合地板;所有施工使用的辅材均采用低VCO (低挥发性有机化合物) 、低甲醛产品, 包括黏合剂、密封剂、胶合板等。另外, 我们还将土建施工过程中使用过的废弃木质模板重新加工利用, 作为部分房间木地板铺设的基层材料。

三、实施效果和效益

1.实施效果

根据统计, 建筑年耗电量考虑从2011年1月到2011年12月, 共耗电量为99.26万k W·h, 单位面积耗电量为75.59k W·h/ (m2.a) , 低于能耗模拟计算的126.83k Wh/ (m2.a) (包括照明用电) 。全年自来水总用水量为16381m3/a, 实际非传统水源利用 (雨水回用) 量3653m3/a, 非传统水源利用率22.3%。

本项目相对与其他绿色建筑设计, 在外遮阳处理、旧建筑的利用与改造、自然通风和自然采光、绿化景观的设计等方面具有鲜明的特色。建筑整体节能率达到65%, 可再生能源利用率中, 生活热水量的100%采用太阳能热水。非传统水源利用率为22.3%, 可再循环建筑材料用量比为10.6%。

2.经济效益

经测算分析, 相对常规建筑每年可减少运行费用32万元。

其中电费:28万 (照明8万, 太阳能3万, 空调17万)

水费:4万

建筑节水率:37.6%, 建筑综合节能达到65%。

3.绿色增量成本分析

通过对本项目各种绿色技术进行统计, 以采用传统技术为基准建筑, 得到绿色建筑增量成本。根据项目的相关决算统计, 项目总增量成本为104.21万元, 绿色建筑可节约的运行费用32万元, 投资回收期为3.25年。

4.环境效益

充分利用了可再生能源 (太阳能、地热能等) , 降低了能源消耗, 同时也保护环境。经过改造后的苏州工业园区星海街9号, 不仅整个场地环境取得了极大改善, 而且为苏州的城市面貌争光添彩:不仅成为苏州的城市亮点, 更成为产业转型升级、节约型城乡建设、绿色建筑的典范。

5.社会效益

苏州设计研究院股份有限公司自完成新办公楼绿色节能改造以来, 因在节能、绿色、环保等方面的技术创新所取得的成果受到了各级领导的高度关注, 部分省、市各级领导前来视察。在听取公司领导的详细汇报后, 均高度赞扬我公司在暨有建筑节能改造建设中响应国家节能环保号召, 充分利用自然采光、通风、雨水回用、生态遮阳等绿色节能方面所取得的成果。该项目已成为“产业转型升级、节约型城乡建设、绿色节能建筑”的典范。

四、结语

篇4：苏州工业园

地 区：江苏 苏州市

地 址：苏州工业园区苏州大道东351号工商大厦1-3楼

官方网站：http：//www.sipac.gov.cn/

行业：综合

成立时间：1994

联系方式：0512-62886666

可提供的孵化面积：200平米以上

区位优势

苏州工业园区以纳米技术为引领，重点发展了光电新能源、生物医药、融合通信、软件动漫游戏、生态环保等新兴产业。

生物医药产业：既有排名世界500强的跨国医药企业，也有掌握自主知识产权的民族企业。园区的生物类医药、新型医疗器械，以及化学制药在国内医药产业占据重要地位。

光电新能源产业：已形成拥有高端核心技术的覆盖LED上游衬底材料、外延生长与芯片封装及照明产品的上下游完整产业链。

软件产业：聚集省级软件企业219家，年均产值增长率超过50%。多家企业入选“国家规划布局内重点软件企业”、“中国软件企业出口、外包十强”。

集成电路产业：拥有从IC设计、芯片制造到封装测试的完整产业链，及以中游面板模组制造为主的包含上游材料及相关电子材料制造的产业集群。

动漫游戏产业：聚集拥有较强研发能力的动漫游戏企业80多家，超过半数企业从事原创，多款动漫游戏产品成功打入欧美、东南亚等地。

融合通信产业：涵盖芯片、网络设备、智能终端、应用软件、增值业务及数字内容等多个领域，并在芯片设计、网络设备等产业链环节积累了丰富的技术优势，受到了英特尔等国际知名企业的高度认同。

生态环保产业：园区已在环保设备、资源综合利用、环保产品及环境服务领域形成100多家具有特色的企业，环保产业结构优化。

孵化器特色

篇5：苏州工业园区规划管理常见问题

设置临时停车场场如何办理手续？

第一步：向园区工商局申办工商名称预核准证；

第二步：准备材料：

1、正确填写完毕并加盖公章的《苏州工业园区停车场设置申请表（第一类）》；

2、停车场设置位置图、加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的总平面图和停车位图；

3、主要设施情况说明和设备配置明细（加盖单位公章）；

4、对占用空地的，需提供场地产权或使用权证明复印件（原件送交检验）。如设置单位非场地产权或使用权所有者，还需提呈设置单位与产权或使用权所有者的租赁合同或协议复印件（原件送交检验）

第三步：若需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区交警大队审批；无需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区城管执法大队审批；

第四步：将填写完毕的申请表、相关申请材料与以上专业部门审批意见报园区一站式服务中心办理城市管理审批并取得停车场设置意见书；

第五步：到园区工商局申领营业执照；

第六步：完成设置后，业主应分别向原设置审批部门（交警或执法大队，以及城管）报送加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的验收申请，并提交《苏州工业园区停车场设置验收申请表（第一类）》；

第七步：专业部门验收合格后，到一站式中心申办城管局验收；验收合格，业主与园区城市管理局签订市容环境“门前三包责任书”；并提交保证书，城管局核发《停车场设置证（第一类）》。

对厂区容积率有何规定？

厂区容积率0.5-2.5。厂区用于后勤、办公的建筑面积不超过总建筑面积的25%，用于生产的建筑面积应超过总建筑面积的50%。厂区内不得建造住宅、宿舍、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

建筑物坐标点如何确定？

坐标体系采用苏州独立坐标系。应标注宗地界址点、建构筑物控制点、围墙外边线转点、道路中心线转折点、管线转折点坐标。

对厂区内道路的宽度有何规定？

厂区内车行道路面宽度不小于3.5米,道路两边至建筑物距离不小于3米,用作绿化种植;人行道路面宽度不小于2.5米,道路两边至建筑物距离不小于2米,用作绿化种植。

工业用地厂区出入口的设置有什么要求？

出入口一般设置在次要的道路上，开口宽度6-8米，与一般道路交叉口间距不小于50米，与主要的道路交叉口间距不小于80米，避开道路交叉口渠化展宽车道，距桥隧坡道的起止线的距离不小于30米，与其它出入口间距不小于100米。

选址意见书的有效期是多少？

建设项目选址意见书》自发出日期壹年内，建设单位必须到苏州工业园区规划建设局办理《建设用地规划许可证》和《规划批准书》，否则选址意见书自行失效。

门卫、配电房（包括环网室）、围墙、出入口什么时候报规划批准？

项目在第一次报规划批准时，门卫、配电房（包括环网室）、围墙、出入口应一并报批。

住宅项目中公益和商业配套用房的比例是多少？

在住宅开发过程中，公益和商业配套设施面积按住宅建设面积的1％比例配置，其中：居民委员会、物业管理公司等管理机构所需用房不低于0.4％；老年活动室、儿童游乐场等健康活动用房不低于0.25％，便民诊所以0.05％的比例配置；便民商业配套设施面积按不高于0.3％的比例配置。

厂区门卫后退用地红线有何要求？

厂区规划总平面图中建筑物的退线必须满足《建设项目选址意见书》的要求，对于门卫，如建筑面积大于9平方米，其建筑物后退用地红线与一般建筑物一样，如建筑面积小于、等于9平方米，临道路退线可比原规定的要求适当减少，后退用地红线至少5米。

厂区配电房（包括环网室）后退用地红线有何要求？

厂区规划总平面图中的配电房（包括环网室）退线必须满足《建设项目选址意见书》的要求，配电房（包括环网室）不能突破建筑控制线。厂房建筑物立面一般有什么要求？ 工业厂房建筑物的立面要求造型简洁、色彩淡雅，采用涂料饰面。

对厂区内后勤用房建设有哪些规定？

厂区内严禁建宿舍和培训楼，或以办公楼、研发楼的名义变相建宿舍和培训楼；各种后勤服务、办公、实验等附属用房的建筑面积之和不得超过厂区内总建筑面积的25%。

厂区围墙如何设置？

围墙高度不超过1.8米，应采用金属栏杆漏空围墙，其实心底座高度低于0.3米，围墙基础不出红线；其中沿公共道路、河道和其他公共用地围墙外边线后退红线0.5米;沿相邻单位围墙中心线与地界线一致。

厂区内标高如何确定？

沿主干道场地地坪标高不低于黄海3.12米，场地其他地坪标高不低于黄海2.82米，场地填土标高一般不高于黄海高程3.5米，厂区排水不能影响周围地块。

厂区停车位大小规模如何确定？

厂区停车场建议利用地下空间，设计在地下，小汽车位不少于1辆/600平方米建筑面积；货车位不少于1辆/3000平方米建筑面积；自行车位不少于1辆/3名职工。

对厂区内建筑物的排列有无要求？

有，厂区内建筑物的排列一般要平行于主要道路，如不能平行于道路，要注意与周围建筑物相协调。

厂房竣工规划验收须符合哪些条件？

建筑工程的竣工规划验收必须在临时用房、违章建筑物全部清理、绿化种植到位以后进行，同时须附竣工测绘总平面图3份。植草砖、屋顶绿化能否计入绿化面积？

植草砖、屋顶绿化不计入绿化面积。设置室外经营性停车场如何办理有关手续？

第一步：向园区工商局申办工商名称预核准证；

第二步：准备材料：

1、正确填写完毕并加盖公章的《苏州工业园区停车场设置申请表（第二类）》；

2、设置位置图、加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的总平面图（包括电子文件）和停车位图；

3、主要设施情况说明和设备配置明细（加盖公章）；

4、对占用地块的，需提供场地产权或使用权证明；如设置单位非场地产权或使用权所有者，还需提呈设置单位与产权或使用权所有者的租赁合同或协议复印件（原件送交检验）；

5、经营性停车场，还需同时提供工商名称核准书或营业执照复印件（原件送交检验）。

第三步：若需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区交警大队审批；无需占用机动车或非机动车道的，准备好规定的材料后报园区城管执法大队审批；

第四步：将填写完毕的申请表、相关申请材料与以上专业部门审批意见、经营性停车场的工商名称核准书或营业执照，一起报园区一站式服务中心办理城市管理审批并取得停车场设置意见书；

第五步：到园区工商局申领营业执照；

第六步：完成设置后，业主应分别向原设置审批部门（交警或执法大队，以及城管）报送加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的验收申请，并提交《苏州工业园区停车场设置验收申请表（第二类）》；经营性停车场申请时还需到园区物价管理部门办理收费标准核准；

第七步：专业部门验收合格后，到一站式中心申办城管局验收；验收合格，业主与园区城市管理局签订市容环境“门前三包责任书”；并提交保证书，城管局核发《停车场设置证（第二类）》。

设置室内经营性停车场如何办理手续？

第一步：按基建报批程序取得施工图纸规划、环保、消防和建筑结构批准书；

第二步：准备材料：

1、正确填写完毕并加盖公章的《苏州工业园区停车场设置申请表（第三类）》；

2、工商名称核准书或营业执照复印件（原件送交检验）；

3、规划批准书；消防图纸批准书、建筑结构施工图纸批准书、环保图纸批准书复印件；

4、设置位置图、加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的总平面图（包括电子文件）和停车位图；

5、设备配置明细和设施情况详细说明（加盖公章）；

6、场地产权或使用权证明。如设置单位非场地产权或使用权所有者，还需提呈设置单位与产权或使用权所有者的租赁合同或协议复印件（原件送交检验）。

7、经营性停车场（库、楼）还需提呈工商名称核准书或营业执照复印件（原件送交检验）。

第三步：带上述材料到园区一站式服务中心办理城市管理审批并取得停车场设置意见书；到园区物价部门进行收费标准核准；

第四步：完成设置后，业主应分别向规划、环保、消防和质量监督机构报送验收申请，分别以上部门的竣工验收意见书（意见中注明有停车场）；

第五步：向一站式服务中心提交加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的《苏州工业园区停车场设置验收申请表（第三类）》、园区物价部门出具的收费标准批文，申请城管局验收；

第六步：经验收合格后，业主与园区城市管理局签订市容环境“门前三包责任书”，由城管局核发《停车场经营登记证（第三类）》。绿化用地中是否要求种树？

临城市道路的绿化必须种植树木，其中临40米以上的城市主干道必须种植胸径200MM的大树，间距6米以内。

小型附房设计有何要求？

锅炉房、小泵房等小型附房不得临城市干道设置。

设置特种停车场（库、楼）如何办理手续？

第一步：按基建报批程序取得施工图纸规划、环保、消防和建筑结构批准书；

第二步：准备材料：

1、提交正确填写完毕并加盖公章的《苏州工业园区停车场设置申请表（第四类）》；

2、按建设项目报批手续分别取得的该项目施工图纸的规划、环保、消防和建筑结构施工图批准书复印件（原件送交检验）；

3、设置位置图、加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的总平面图（包括电子文件）和停车位图；

4、设备配置明细和设施情况详细说明（加盖公章）；

5、场地产权或使用权证明。如设置单位非场地产权或使用权所有者，还需提呈设置单位与产权或使用权所有者的租赁合同或协议复印件（原件送交检验）；

6、经营性停车场（库、楼）还需提呈工商名称核准书或营业执照复印件（原件送交检验）。

第三步：带上述材料到园区一站式服务中心办理城市管理审批并取得停车场设置意见书；到园区物价部门进行收费标准核准；

第四步：完成设置后，业主应分别向规划、环保、消防和质量监督机构报送验收申请，分别以上部门的竣工验收意见书（意见中注明有停车场）；

第五步：向一站式服务中心提交加盖有道路交通安全设施专项资质单位公章的《苏州工业园区停车场设置验收申请表（第四类）》、园区物价部门出具的收费标准批文，申请城管局验收；

篇6：苏州工业园项目管理

第一阶段：方案阶段

1-1市国有土地挂牌成交确认书

1-2国有土地使用权出让合同

1-3建设项目定点选址意见书

1-4工业园区土地预审表

1-5地形图

1-6工程测量及控制点放样成果

1-7建设项目环保审批意见

1-8立项批准书

1-9规划方案设计

1-10设计资质核准通知

1-11勘察工程资质核准通知

1-12项目现场地上（下）管线布置图

1-13报批模型制作

1-14日照分析

1-15房屋面积预测成果

1-16人防工程核准联系单

1-17规划方案批准书

1-18建设用地规划许可证

1-19国有土地使用证

第二阶段：施工图阶段

2-1岩土工程勘察报告批准

2-2苏州市抗震设计初步审查意见

2-3施工图审图批准（建筑、结构、水、电）2-4白蚁防治合同书签订

2-5规划验线合格

2-6工程现场开工查勘批准

2-7工程招投标备案审查批准

2-8消防设计审核意见批准书

2-9人防工程立项批复

2-10人防工程审查抄告单

2-11环保工程图纸批准书

2-12建设工程规划许可证

2-13建设工程施工许可证

第三阶段：预售阶段

3-1景观规划批准书

3-2小区公共设施布置图

3-3前期物业管理招标

3-4前期物业管理委托合同及服务协议 3-5 苏州工业园区商品房价格备案表 3-6房屋预售面积预算成果表

3-7房屋预售许可证

第四阶段：交房阶段

4-1工程质量竣工验收报告 4-2环保工程验收合格通知书 4-3自来水质量检测报告书 4-4消防检测报告