不动产管理制度及措施

2024-06-21

不动产管理制度及措施（共6篇）

篇1：不动产管理制度及措施

不动产登记信息安全管理整改措施

为强化不动产登记信息安全管理，严防失职渎职及违法违纪行为，经认真排查，针对存在问题，制订整改措施如下：

一、存在漏洞问题

一是系统权限配置不尽合理。不动产登记操作系统多且不完善，除登记系统按照业务岗位进行权限配置外，大多系统均存在公共账号，电脑上安装过系统的人均可以登录并访问系统，存在很大的权限配置漏洞。同时，个人账号密码设置过于简单，容易造成账号被挪用的情况。

二是访问日志功能不尽完善。由于系统不尽统一，存在系统建设承建公司多、建成时间先后不

一、功能设计未考虑等原因，一些系统的访问日志(尤其是查询记录)无法追溯，日志管理方面也存在或大或小的漏洞。

三是人员保密意识不强。新进人员较多，虽安排过多次廉政、保密等方面培训，也形成许多相关规章制度，但是制度落实方面、个人保密管理、资料的合理使用方面存在漏洞，存在工作人员可随意拍照截取登记资料的可能。

四是制度执行不严。虽已出台相关信息安全制度，明确严控外部端口，但实际中所有电脑等设备均未关闭或禁止USB、光驱等外部输出端口，在数据批量外泄存在很大的安全隐患。

五是个别岗位信息泄露隐患较大。有些岗位（如批量受理岗、首次登记审核岗、查（解）封岗、特定档案查询岗等）因工作原因需要更大的系统访问权限，接触的信息会更多，如不加强人员管理会存在很大的信息泄露安全隐患。同时因掌握住房信息，受人之托查询相关信息可能性大，各个具有查询权限的工作岗位均存在一定程度的泄密风险。

二、对策措施

对以上排查发现的漏洞和问题，中心以“人防”和“物防”为核心，强化整改落实。

一是加强人员安全保密警示教育和风险防控。以“人”为核心，通过处室学习、个人谈心、通报警示材料等途径不断加强保密和安全意识，加强对业务人员纪律作风、职业操守的要求；与全体工作人员逐级签订安全保密责任书。加大对下属的人文关怀，防微杜渐，及时发现风险苗头；同时，对一些可能与房产公司、中介公司和企业有密切联系的岗位以及工作性质单一枯燥、长期积累负面压力的岗位进行合理轮岗，内外兼顾降低职责风险。

二是加强系统功能完善和权限管理。完善登记平台中各类系统功能，加强权限的统一、合理配置，对因工作需要需访问系统的正式在岗人员实行“一人一账号”，如有人员离岗立即进行销号处理；对所有有系统账号的工作人员按照岗位职责，严格区分查询访问、修改等权限，整改并适时取消公共账号相关权限，实施“一岗一权”严格管理，如发生人员岗位调动，及时调整调整相关权限；对于一些需临时访问系统的协作单位、拆迁办、组织部等特殊需要人员，实行“专人、专房、专机、专簿”管理，依照申请并经审批开通临时账号和权限，设置一定的失效期，并加强查询记录的登记管理。同时，加强设备管理，对已安装可访问登记、档案数据的每台电脑进行登记，固定专人使用，并在使用期限内永久性关闭USB、光驱等外输端口，防止电子数据外泄；并加强打印管理，防止具有敏感信息的纸质件外泄。另外，对一些系统进行升级更新，加强访问痕迹管理和日志记载，由专人负责定期检阅维护。

三是建立健全制度并严抓落实。进一步建立健全安全保密相关制度，制定《不动产登记信息数据查询制度》，认真落实各项内控制度和操作规程，严格规范数据收集、整理、上报、发布等各个环节的保密审核制度和发布流程。第一，强化时间段管控，通过技术手段关闭非工作日的数据访问权限或查询接口；第二，强化个人账号管控，不得出借不动产登记用户查询账号，离岗要及时退出登录账号；第三，强化网络管控，明确涉密信息资料数据报送必须专人负责，严禁通过QQ、微信、网络、邮箱等途径传送；第四，强化外设管控，取消相关外设数据输出端口，严禁对档案随意拍照、复印；第五，强化审批管控，严格控制原始档案的查阅、借阅，严格控制数据的拷贝、导出，有特殊需求必须办理相关审批手续。同时，建立安全督察机制和安全事件报告制度，建立安全分析团队，以系统日志为依据，定期进行安全抽查，及时发现问题，从源头防控风险，并通过督察等形式，真正起到威慑作用。

篇2：不动产管理制度及措施

[摘要]本文针对农村土地经营流转相关问题，首先概述了土地经营流转相关情况，分析了目前我国不动产登记及土地经营流转相关政策形势要求，进而系统的论述了改进完善农村土地流转的建议思考，可以为农村土地经营流转管理提供相应的参考。

[关键词]农村土地不动产登记经营流转

[中图分类号] F301.11 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-5-391-1

0引言

近年来，随着我国社会经济的飞速发展，尤其是工业化、城镇化的加速推进，大量农村劳动力进城务工，农村土地流转更是明显加快。土地经营流转有利于提高土地价值回报与农业的综合效益，推进农村的城镇化进程。在党的十八届三中全会上，中央对农村土地制度改革作出了新的全面部署，对于农村土体的占有、使用、收益、流转及承包经营权作出了明确的规定，土地流转制度不断完善，农村土地流转工作也将加速推进。随着《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》正式出台，农村土地经营流转迅速发展。当前，引导农村土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营的意见，已经成为我国土地管理制度改革的关键内容。这对于推进大规模机械化的农业生产，降低农业生产成本，提高土地利用效率，增加农民收入与土地价值回报也具有重要的作用。

1不动产登记及土地经营流转背景形势分析

2014年12月22日，国家颁布出台《不动产登记暂行条例》，条例规定将于2015年3月1日起施行，届时包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等在内的10类不动产权属纳入登记，条例的正式实施，将有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，这更是促进了土地经营流转市场的发展。然而，农村土地流转在具体落实中也并非是一帆风顺，产权关系不清晰，农民权益没有保障，土地流转行为混乱，土地流转后“非农非粮化”，土地经营流转市场体系不完善，服务监管不到位等一系列的问题，制约了土地经营流转的规范有序开展。这就要求必须结合《不动产登记暂行条例》，完善土地经营流转，解决土地经营流转中出现的流转混乱、运作机制不健全、服务监管不到位等问题，这不仅是土地管理工作的关键，对于深化农村土地制度改革，推动农业经济发展与农民增收也具有关键的作用。

2我国农村土地经营流转完善实施策略分析

2.1以不动产登记工作规范完善土地流转管理

实施以土地为基础的不动产统一登记制度，将会赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民，为土地的流转提供完整信息依据。在这种情况下，管理部门应该整合职能，理顺部门职责关系，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少土地登记办证环节，为土地流转提供良好基础。同时应该完善登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一建设，实现土地经营流转的审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，加快土地经营流转体系的改革进程。

2.2完善农村土地流转制度，规范土地流转行为

在《意见》中明确规定了农村土地承包经营权属于农民家庭，因此在农村土地经营流转的管理上，应该严格坚持这一点，明确权益归属，确保农村土地是否流转、流转价格、流转形式等决定权都交由承包农户进行决定，保护农村土地经营流转中承包户的流转收益。同时，应该强化对农村土地经营流转的监管，真正将农村土地经营流转置于法律框架范围内，以具有土地经营承包权的农户书面委托合同作为基础，规范农村土地承包经营流转的过程，避免土地经营流转过程中出现各种侵权行为。

2.3强化农村土地经营流转中介组织建设

虽然现阶段国家针对土地经营流转工作的开展制定了相应的手续与法律程序，但是由于土地经营流转涉及到较多的法律政策问题，一些承包农户并不是很清楚这些法律政策，为了确保土地经营流转整个流程的规范化，应该进一步的加强农村土地经营流转专业中介组织的建设，通过土地流转中介组织作为经营流转的中间平台，实现流转信息的共享共用，为农户提供全面的政策咨询，并提供经营流转土地的价值预测、评估等管理工作，进一步对农村土地经营流转市场行为进行规范，避免土地经营流转纠纷的发生。

2.4进一步加强对于土地流转用途的监管

对于土地经营流转管理，最基础的一项就是必须严格遵循耕地保护制度的要求，确保所经营流转的土地都是用于农业生产建设，严厉打击各种在经营流转土地后进行开发建设的违法行为。同时，在土地经营流转的监管上，应该强化经营流转的审批管理，对于各种“以租代征”或者是各种“非农化”的行为应当通过停发补贴或者其他措施予以处理，通过强化用途监管来确保土地经营流转不违反国家农业生产政策的要求。

2.5健全农村土地经营流转相关配套制度的建设

农村土地经营流转制度对于农业生产、农民生活等都会产生较大的影响，为了确保农村经营流转制度的有序开展，除了完善农村土地经营流转管理以外，还应当完善相关配套制度的建设。特别是进一步的健全农村社会保障制度，完善城乡一体化的户籍制度建设等措施，通过强化社会保障功能，促进农村人口城市化，解除农民土地经营流转的后顾之忧。此外，还应该注重加强对农民的非农职业技能教育培训，提高农民的综合素质，提高农民从农业生产转出以后的就业能力，促进农村剩余劳动力的平稳过渡，为农村土地经营流转工作实施提供良好条件。

3结语

在不动产登记的催化下，农村土地经营流转加速，已经成为当前我国农业发展的新常态，这对于推动农业规模化经营，提高农业生产现代化水平具有重要的作用。由于土地流转是一项资源优化配置的过程，因此在土地经营流转的管理上，应该遵循市场规律以及法制规范要求，尊重农民意愿，保护经营者权益，充分发挥农业生产规模效益，提高农业生产效率水平。

参考文献

篇3：不动产管理制度及措施

1.1 造成了登记范围的不明确

登记范围的确定,是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定,不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中,缺乏统一的规定,加之各地经济差异加大,地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同,各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。

一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。从前面分析可以看出,目前我国不动产登记的权利客体主要有土地、房屋、林木、草原、海域、滩涂、矿藏等,但随着经济和社会的发展,传统的不动产开始分化和组合,一些新型的不动产权利开始出现,如,土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视,涉及这些不动产客体的登记法律没有规定;有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场,如,铁路、电网、公路、输油(气)管道、城市地下管道等等,也未列入不动产登记的范畴;某些市场交易频繁的不动产未能登记,如,农村房屋的买卖。这不仅与我国深化市场经济体制改革的要求不符,更使权利人利益难以得到保护,不利于发挥物的使用价值。

二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例,《土地登记办法》中专设总登记一章,其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记,而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念,其他登记包括的则是更正登记及异议登记,预告登记另设章节;《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里,而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记,地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突,容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱,给不动产物权市场交易带来安全隐患。

1.2 阻碍了不动产市场的交易

前面分析到,我国现行不动产登记实行多部门登记制,至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等8个部门进行不动产物权登记,并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的,其弊端很明显。

1.2.1 影响不动产交易的安全

不同的登记部门依据的法律不尽相同,而且法律规定之间有很多矛盾和冲突之处,容易产生对同一项不动产物权实行不同的政策,使不动产市场交易的主体无所适从,影响他们的投资热情和交易的安全感。即使依据同一部法律,多部门登记也会造成当事人的权利难以实现。

1.2.2 增加了权利人的登记成本

权利人在进行不动产登记前,往往要花费一定的时间和精力,首先搞清楚将要登记的权利归哪家部门管理,对登记具体有哪些程序和实体的特殊要求,这在无形中增加了当事人的登记成本。由于不动产自然联系上的紧密性,权利人就一项不动产物权的变动,往往需要到不同的部门分别登记,重复交纳高昂的登记费用。同样,如果权利人同时拥有多个不动产权利,也需要到不同的登记机关分别提出申请,耗费权利人的时间成本和费用成本。

1.2.3 造成了登记资源的浪费

土地、房产、林地等不动产权利在不同的部门分别登记,均需要专业的登记人员队伍和专项财政保障,不仅机构臃肿,大大增加了政府负担,而且由于登记信息由各个登记机关垄断,不能实现有效的资源共享,容易造成大量的错登、漏登情形,降低了服务效率,从而造成了登记资源的大量浪费。

1.3 导致了登记程序的混乱

尽管《物权法》对不动产登记程序进行了原则性的规定,但不动产登记程序是具有明确法定性、严格的顺序性以及过程完整性的活动,不进行明确规定,容易造成实践中的混乱。遗憾的是现在没有新的法律、行政法规规定不动产登记程序,主要还是靠部门规章和地方立法进行规定,立法层次低,加上各地理解不一,不仅破坏法律的严肃性,而且对不动产统一登记是背道而驰的。

1.4 降低了登记信息的公开程度

不动产登记信息公开是登记体现公信力的重要保证,但是现在这项制度还存在很多不足,表现在以下几个方面。

1.4.1 信息公开不足

尽管各登记机关均承诺当事人可以公开查询不动产登记资料,但由于计划经济时代形成的思维定势,登记机关仍对不动产登记资料信息的查询设置了严格的限制,当事人只能查看到一些比较简单的粗略的内容,这与物权变动公示公信原则要求的登记信息充分、有效的公开相差很大。

1.4.2 查询程序不够明确

除国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询程序做了较详细的规定外,其他相关法律、法规和规章缺少对不动产登记的查询规定。很多地方立法中也只笼统规定土地登记资料、房屋权属状况可以查询等内容,极少有涉及对登记查询具体程序和范围的规定。

1.4.3 查询手段单一

对不动产登记资料的查询,当事人一般要到登记机关申请、提供相关证明,经登记机关审查和缴纳查询费用后,才能查看到相关资料,缺少方便、快捷地查询途径。有些地方当事人虽然可以通过登记机关的专门网站查询登记信息,但是由于登记机关网上公布的信息往往不完整或经过技术处理,当事人想获取自己需要的不动产登记信息资料很难。法国、日本、瑞士、我国台湾地区等国家和地区的民法典和有关的不动产登记法无不为第三人的查询提供了便利。

2 建立我国不动产统一登记制度的思路研究

建立国家不动产统一登记制度,目前在立法界和理论界并无疑义,《物权法》第10条第2款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”,可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来,国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法,可见要建立不动产统一登记制度的艰巨性和复杂性,特别是在我国地域辽阔、区域间发展极不平衡的国情下,如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题,确实值得我们思考和探究。

2.1 完善的不动产登记制度

布立克德尔曾言,一个完善的不动产登记制度,应具备下列几项条件,此乃办理不动产登记不变的原则:稳固、简易、精确、适境。结合我国实际,笔者认为,完善不动产登记制度至少具有以下4个特点。

2.1.1 登记机构的统一

登记机构不统一,容易造成不动产登记体系散乱,政策规定前后矛盾,登记信息不完整,登记成本提升,登记公信力下降等种种问题,我国现行“政策多门、多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。统一不动产登记机构,不是仅仅满足国家行政管理的需要,而是要根据现代社会不动产市场交易的特点,充分体现物权公示公信原则,对产权人权利和交易安全进行有效保护。

2.1.2 登记程序的便捷

市场经济社会财货交易十分频繁,大量的交易需要快速流转,这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段,为加快不动产交易的节奏,登记也必须“提速”,这不仅能节省权利人的登记成本,而且能使买受人避免遭受限制登记的处分,保证取得权利的安全。

2.1.3 登记信息的真实

不动产登记的基本法理,就是作为物权公示原则具体表现方式的不动产登记,必须要在物权变动中发挥实质性的决定作用,而且要发挥积极的权利正确性证明的作用。

无论从登记发挥促进私权交易、保护交易安全、降低交易成本的功能,还是从登记作为国家管理社会重要资源的目的来看,登记信息的真实性均不可或缺。

2.1.4 一定公权力的介入

登记之所以能成为物权变动的公示手段,具有公信力,与国家公权力的介入是分不开的,是国家专门机关将权利人的申请事项记载于不动产登记簿后,才赋予了登记强大的公示公信力。同时,登记还有一个利益平衡的问题,作为国家管理和规范社会财产交易秩序的依据手段,也需要一定公权力的介入。

2.2 建立我国不动产统一登记制度

根据《物权法》规定,我国目前急需制定一部《不动产统一登记法》或《不动产统一登记条例》(以下统称“不动产统一登记法”)。在这部统一的不动产登记法里,我国要改变现行的登记管理体制,对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产适用统一的登记办法。

结合上文对完善的不动产登记制度和我国建立不动产统一登记制度注意问题的分析,笔者认为,我国要制定不动产统一登记法,应该从以下7个方面,努力建立统一的不动产登记制度。

2.2.1 明确不动产登记范围的标准

物权法定原则要求物权的类型、物权的内容、物权的变动等必须由法律直接规定,任何人不得随意创设物权。从严格的物权法定原则上说,其所称的“法”仅指法律而言,命令和习惯法不包括在内,亦不得类推适用而创设物权。

登记作为不动产物权的表征方式,其登记的范围和内容也必须遵循法律规定,物权法定原则也是登记制度的基础。目前我国尚处于经济转型期,没有严格遵循物权法定原则,物权设立处于开放状态。这不仅有违物权的绝对性和排他性,而且容易导致以物权为内容的契约不能明晰权责,给市场交易安全带来隐患。这反映在不动产登记制度上,表现为登记范围不明确、登记内容和程序混乱等种种问题。

2.2.2 统一不动产登记机关

笔者赞同建立由土地管理部门(在实行房地统一登记的地方为土地和房屋管理部门)负责统一的不动产登记制度,具体制度设计上也统一于土地为中心,并对管辖范围作出适当的调整,实行不分级登记和属地管辖原则,即不动产登记在其所在的县(市、区)土地部门登记,国家和上级土地主管部门进行指导和监督,不具体办理登记事务。

2.2.3 明确不动产审查方式

登记范围的审查。为了充分地发挥登记作为物权变动公示手段的功能,增强登记的公信力,保障不动产权利交易的安全,登记机关应该对引起物权变动的原因进行适当地审查,重点放在民事主体是否适格和意思表示是否真实方面,以保证登记结果的正当性。在不动产登记为使登记的内容与真实的权利相一致,就应对登记的内容进行实质性审查,实行实质性审查,是登记具有公信力的必要前提。

同时,登记机关审查的权利必须与责任的承担应当挂钩,遵循权责一致的原则,因审查不实导致登记错误,登记机关也须依法承担相应的责任。登记信息真实性的审查。信息的真实性,是不动产登记制度赖以存在和作用发挥的基础,其重要性不言而喻。

2.2.4 统一不动产登记效力

统一不动产登记效力,也应该结合我国的现实,充分考虑社会、经济、文化背景等因素,根据不动产市场交易安全和效率的需要,来做出分析和构建制度。目前,我国社会经济处于转型期的现实决定了不动产市场培育还不健全,市场交易的风险相对较大,各种扰乱市场交易的行为仍然存在。在这种情况下,法律应更关注对不动产交易的安全,不动产登记采取登记生效主义模式。赋予登记更强的公示公信力。这符合目前市场经济条件下交易频繁的社会保护交易安全和善意第三人的价值取向,同时对真正权利人则给予制度上的救济。

3 结语

不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度,目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥,不利于当事人权利的保护,不利于市场交易的安全,不利于管理的规范,必须予以改变。

摘要：该文以不动产登记制度的弊端与解决思路为研究对象,论文首先分析了不动产登记不统一的弊端,论文中主要分析了4个方面,在此基础上,论文论述了建立我国不动产统一登记制度的几点思考。论文是笔者长期工作基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：不动产登记制度,弊端,解决思路

参考文献

[1]常鹏翱.物权公示效力的再解读[J].华东政法大学学报,2006(4):128-134.

[2]陈淑端.谈不动产登记资料的公开查询工作[J].云南档案,2008(8):49-50.

篇4：不动产管理制度及措施

[关键词]动产抵押；历史发展；立法现状

动产抵押制度，突破了传统民法抵押权客体只能限定在不动产范围之内、动产只能设定质权的局限，动产亦可设定抵押，该制度对传统民法理论和民事立法带来了很大的影响。

一、动产抵押制度的历史发展

从该制度的历史发展来看，罗马法最先创立了动产抵押制度。在罗马法上，先有质权后有抵押权，质权是担保物权的最初形态，先前质权以不动产为标的，后来发展为仅以动产为标的，设定质权还须移转标的物的占有。由于在不动产或不动产用益物权上设定担保，交付占有十分困难，罗马法学家在吸收希腊法的基础上创立了抵押权制度。

共和国末年和帝政初期，贫苦农民仅能以其农具或牲畜为担保而租种土地，但是，按照质权制度须转让担保物的占有，其结果是农民无法耕作。有鉴于此，大法官萨尔维乌斯认为，佃农保留农具和牲畜的占有权，若其果然无法缴纳租金时，债权人可以提出“对物诉讼”（即著名的塞尔维亚那之诉），请求扣押作为担保物的农具和牲畜，并以其变卖价金自行偿清，此制度因其较之质权更为便捷和优越，迅即扩展至罗马境内，非农民债务也大量采用。[1]动产抵押自此产生。

以后随着不动产物权制度的发展，抵押仅以不动产为标的，不需要移转标的物的占有。质押则仅以动产为标的，并转移占有。最终形成抵押和质押两种相互并立的担保物权制度。由于动产上设定不移转占有的抵押权，缺乏公示制度的支撑，对交易安全有所妨害。故而，动产抵押制度并未得到普遍建立。

罗马法的抵押制度对大陆法系国家产生了一定影响。典型的两大法系国家的法律在担保物权的结构上采取了两分法的模式，按照这种模式，担保物权的体系是以动产与不动产的区分而分别形成质押和抵押制度的，动产实行质押，不动产实行抵押。按照这种模式实际上已经否定了动产抵押制度。如《法国民法典》“动产不得设定抵押权”，《德国民法典》同样对动产抵押不予认可。

然而，随着市场经济的发展，动产的种类、数量及价值发生了巨大的变化，有些动产的价值甚至超过了不动产，同时经济的发展带来融资的需求，传统的不动产抵押制度和动产质权制度面临着许多新问题。

法国遂在民法典之外另立特别法以求动产抵押制度之设，以实现动产的担保及用益权能。法国法规定诸如船舶、航空机、汽车、耕耘机、家畜、农业动产、收获物、旅馆营业用具、石油、石油生产物及营业财产可以设定动产抵押权。德国实务界还发展出了两个制度，所有权保留和让与担保。在日本，日本民法本不承认动产抵押，将抵押物限定于不动产。为适应经济的需要，日本通过特别法将抵押制度扩大适用于动产，其中规定，对于船舶、航空机、汽车、农业用动产、建设机械等可以设定动产抵押权。

在英美法国家，将物的担保设在动产上并不存在理论和立法上的障碍，原因在于英美属于判例法国家，设立动产抵押权并不存在大陆法国家所谓物权法定原则的障碍。英美法系动产抵押比较发达，根据英美法的理念，将物的所有权分为法定所有权和实益所有权，抵押权人取得前者，抵押人保有后者，不因动产或不动产而有所差异。在英国，只要债务人拨出财产以担保债务的履行，抵押即告成立，动产抵押成为抵押制度的应有之义。美国于1952年制定《统一商法典》以前，其继受英国普通法，动产抵押分为两种，即以担保权为基础的动产抵押与以所有权为基础的动产抵押。二战后经济迅速发展，为简化法律关系、方便交易、合理保障交易当事人的利益，其颁布实施了《统一商法典》該法典在形式和名称上废除了《统一动产抵押法》、《统一附条件买卖法》及《统一信托收据法》三种担保制度，仅规定一种担保形式即“担保约定”，从而使该法在动产抵押、附条件买卖、信托收据以及一切双方当事人依契约创设的担保利益上均可适用，当事人可以根据自身的利益选择适合自己的担保方式，尤其是对于动产，既可选择质押，也可选择抵押。

由上可以看出，随着市场经济的发展，动产抵押制度也开始活跃起来，并被很多国家立法所接受。

二、动产抵押在各国的立法现状

（一）大陆法系国家和地区动产抵押立法现状

大陆法系国家，民法典制定时基本上沿袭了罗马法的做法，以土地为中心构建抵押权制度，动产只能成为质押权的标的，不能成为抵押权的标的，如法国民法典2119条明文规定“动产不得设定抵押”。但随着各国经济的发展，工商业的兴起，对资金融通产生了巨大的需求，企业的资产除有限的厂房和土地外，绝大部分为机器设备等动产，这就为动产抵押制度的发展提供了社会基础。大陆法系国家在民法典之外逐步建立起动产担保制度。

法国先后制定（或修订）了《海上抵押权法》（1882）、《河川船舶之登记与河川抵押权法》（1917）、《农业担保证券法》（1906）、《旅馆业担保证券法》（1913）、《航空法》（1924）、《收获物证券担保法》（1935）等，这些特别法中规定诸如船舶、航空机、汽车、耕耘机、家畜、农业动产、收获物、旅馆营业用具、石油、石油生产物及营业财产可以设定动产抵押权。在2006年法国担保法改革以后，也有所谓“不移转占有的质押”这种方式已经类似与动产抵押了。

德国民法实务上承认了一些非典型担保，即动产让与担保和所有权保留。德国还先后制定了《农地用具租赁人员资金融通法》（1926）、《有关已登记船舶及建造中船舶权利之法律》（1940）、《船舶登记法》（1940）等，规定对于船舶、航空机、海底电缆、农地用具租赁人属具（如牛、马、锄锹等）及营业财产可以设定动产抵押权。

日本通过特别法将抵押制度扩大适用于动产。相关的特别法有：《海商法》（1899）、《工厂抵押法及矿业抵押法》（1905）、《农业动产信用法》（1933）、《汽车抵押法》（1951）、《航空机抵押法》（1953）、《建设机械抵押法》（1954），其中规定，对于船舶、航空机、汽车、农业用动产、建设机械等可以设定动产抵押权。

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我国台湾地区，动产抵押制度产生经历了一个曲折的过程。1929年因当时工业不发达，以机器设备进行融资担保并不普遍，因此，未规定动产抵押制度。只在1939年颁布的《海商法》和1953年颁布的《民用航空法》中对船舶抵押权和航空器抵押权作了规定。但其后台湾地区工商业迅速昌盛，1955年，台湾地区制定了工厂抵押法和工厂财团登记办法，确认了财团抵押。1958年，台湾地区倡议制定不转移占有的动产担保，全面继受美国法，于1963年公布了《动产担保交易法》，该法确立了三种动产担保方式：动产抵押、附条件买卖和信托占有，从而以法律的形式确立了动产抵押制度。

（二）英美法系国家动产抵押立法现状

英美法系没有动产与不动产的严格区分，实行的又是判例制度，不受物权法定原则的限制，因而动产抵押制度也比较发达。在英国，抵押（charge）“是指这样的担保，债务人拨出财产，以清偿债务，但不把担保物的绝对产权、特别产权、占有权转移于债权人，只给予债权人这个权利：在担保的义务不履行时，向法庭要求把担保物变卖”。抵押权的创设无须特别形式，只要债务人拨出财产以担保债务的履行，抵押即告成立。在实务中，一般由债务人作成证书表明在标的物上设定财产负担以担保债务的履行以创设抵押权。债权人取得标的物的衡平法上物权，尽管他并不占有标的物，也不享有标的物的任何形式的所有权，主要担保债务一经清偿，债权人在标的物上的权利自动消灭，而这种标的物既可以是动产也可以是不动产。

在美国现行的动产抵押制度，主要体现在《美国统一商法典》第九编“担保交易编”中。该编的主旨就在于制定一套关于动产上以及不动产附着物上的担保新制度以取代以前各种动产担保交易立法。其中，可以作为担保的动产非常广泛，如消费品、设备、农产品、库存、不动产附着物、添附物、动产契据、票据、所有权凭证、账册及一般无形财产。1952年颁布实施了《统一商法典》，其中一项重大改革是采取契约自由原则，变更了物权法定主义，给予了交易当事人更大的民事權利。通过增强担保权的地位和削减担保权创设的形式要件，以增加在特定情形下担保权人可以直接取得动产。1990年美国法学会和美国统一州法委员会聘请了一个研究小组对该法第九编的条文进行了仔细研究并提出了修改建议，并最终形成了《美国统一商法典》第九编修正案1998年正式文本。经过一些技术修改后，2001年7月1日40个州及华盛顿特区通过了《美国统一商法典》第九编修正案并生效。至2001年12月31日，该编在全美各州均通过。

（三）我国动产抵押立法现状

我国《民法通则》沿袭前苏联的民法典，未对抵押权和质押权进行明确区分，于第89条笼统地规定，“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”。

在1995年通过的《中华人民共和国担保法》对抵押权和质押权作了区分，并分别予以规定。并在该法第34条第1款规定，“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产”。虽然没有明确提出动产抵押的概念，但是从该条文第二、四、六项中可以得出动产亦可以成为抵押权的标的。

2007年通过的《中华人民共和国物权法》更为明确地规定了动产抵押制度，该法第180条第1款规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，第2款规定，“抵押人可以将前款所列财产一并抵押”。该条第1款第四、五、六、七项即是有关动产可以设定抵押的规定。第181条，“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿”，是对动产浮动抵押的规定。第185条；“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”，是设立抵押权的形式的规定。第188条，“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”，则是对动产抵押的效力的规定。

此外，我国《海商法》第12条也规定了，“船舶所有人或者船舶所有人授权的人，可以设定船舶抵押权”。《民用航空法》第16条，“设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人”《机动车登记规定》第22条，“机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的，应当向登记地车辆管理所申请抵押登记；抵押权消灭的，应当向登记地车辆管理所申请解除抵押登记”。这些特别法中也规定了船舶抵押权、航空器抵押权、机动车抵押权等特殊动产抵押权。

从以上我国的立法来看，我国立法明确了动产抵押制度，而且可以设定动产抵押的标的也比较广泛。

小结

在传统民法上，动产物权的公示是以占有的方式，不动产则是以登记的方式。所以在设定担保物权时，动产通常是通过转移占有的方式设定质押权，而不动产则是通过不移转占有只进行登记的方式设定抵押权。

但随着市场经济的发展，更多的融资成为企业发展的一重要推动力，企业借贷或者其债务就需要担保，但是由于企业不动产往往比较有限，通过抵押担保债往往捉襟见肘，用动产设定质押，又需要移转标的物的占有，所以，传统的担保物权制度不能满足市场经济发展的需要。所以，动产担保交易在这样的社会经济背景下，有个很大的发展。同时，动产财产的种类、数量、价值也都有很大变化，甚至有的动产的价值超过了不动产，通过设定质押的方式，会浪费这些动产资源，导致资产的闲置，所以动产抵押制度开始获得很大的发展。

在大陆法系国家，由于受到传统担保物权体系的限制，只对一些特殊动产，如汽车、船舶、航空器等准不动产可以设定抵押，动产抵押在理论和立法上还不够发达。

在英美法系国家，动产抵押制度则比较发达，英国抵押权的标的本身就包含了动产，而在美国更是把动产抵押推到了极致，《美国统一商法典》第九编动产担保交易法对动产抵押制度规定的非常详尽。

我国台湾地区也顺势吸收了美国《统一商法典》的经验，制定了《动产担保交易法》。我国大陆地区从《担保法》开始，并没有排除动产抵押，在《物权法》中更是对可以设定抵押的动产作了细致的规定，不仅列举了可以作为抵押权标的的动产，还规定了动产抵押的公示方式以及公示效力。

但是，动产抵押制度，毕竟是对传统的担保物权体系的颠覆，如何让动产抵押与传统民法物权理论体系相协调，有些理论还准备不足，所以，学界不乏有对动产抵押制度的反对之声。另外，虽然，我国在立法上肯定了动产抵押制度，由于我国《物权法》的概念体系借鉴的大多是大陆法系的概念体系，所以，在理论上深入研究动产抵押很有必要。同时，我国的动产抵押有关立法还比较粗糙，有些地方还需要细化，甚至有些地方还有错误，无法平衡动产担保交易人的利益以及对交易安全都无法保障，难以发挥该制度的功能。所以，无论是从理论上还是实践上，都需要对动产抵押进行深入研究。

参考文献

[1]周枬.罗马法原论[M].北京：商务印书馆，1994：394.

作者简介

李珏，女，法学博士，哈尔滨工业大学深圳研究生院与深圳市房地产评估发展中心博士后.

篇5：不动产管理制度及措施

2016-04-08中国注册税务师协会中国注册税务师协会CCTAAWX发布注册税务师行业重要信息，为会员提供更加便捷的服务。近日，国家税务总局连续发布了六项政策及解读，详细解读了“营改增”相关的2016年第14-19公告，即：

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

《国家税务总局关于<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）

《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）

《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本文中，小编将税务总局昨日发布的六项政策解读汇总，以便阅读。

关于《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>

公告》的解读

一、背景和目的

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定出台了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对纳税人转让其取得的不动产的税收征管问题进行了明确。

二、适用范围

本办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

三、主要内容

（一）政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产类型，分别对纳税人转让其取得的不动产如何在不动产所在地预缴、如何在机构所在地申报纳税，作了进一步细化和明确。

（二）扣减税款的凭证要求：纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额或计算预缴税款的依据的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。

（三）发票问题：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

（四）其他问题：《暂行办法》还明确了纳税人销售不动产的税款计算、增值税发票开具以及纳税申报等具体税收征管问题。

关于《国家税务总局关于<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的

公告》的解读

一、背景和目的

经国务院批准，自2016年5月1日起，增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。为便于征纳双方执行，国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》，对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。

二、适用范围

本公告明确的不动产分年抵扣办法，适用于增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额抵扣不适用本公告的规定。

三、主要内容

（一）纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额，需分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣进项税额的60%，第2年抵扣进项税额的40%。

（二）纳税人新建不动产，或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

（三）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额。

（四）按规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，公告明确了其进项税额抵扣的具体方法。

关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

暂行办法>的公告》的解读

一、背景和目的

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，明确纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理问题。

二、适用范围

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

三、主要内容

（一）细化政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产地点等，分别对纳税人以经营租赁方式出租不动产如何预缴税款、如何申报纳税，作了进一步细化明确。

（二）明确了纳税人应预缴税款的计算公式：按照纳税人适用的计税方法、不动产类型等，明确了如何计算应预缴税款。

（三）明确已预缴税款抵减及凭证要求：单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，允许在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为依据。

（四）明确了其他个人出租不动产应纳税额的计算及申报缴纳问题：区分住房和非住房，明确了其他个人出租不动产应纳税款的计算公式，并明确其他个人出租不动产，应向不动产所在地地税机关申报缴纳增值税。

（五）明确了发票问题：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

关于《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收

管理暂行办法>的公告》的解读

一、背景和目的

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。为统一营改增后纳税人跨县（市、区）提供建筑服务的征收管理，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定了《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。

二、适用范围

单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务，适用本办法。在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。

其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地申报纳税，不适用本办法。

三、主要内容

（一）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按规定向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）区分增值税一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法和选择适用简易计税方法，以及小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务三种情况，明确了预缴税款的相关规定。

（三）明确了纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，预缴税款的计算公式、扣除支付的分包款的合法有效凭证、预缴税款时应提交的资料、自行建立预缴税款台账等问题。

（四）明确小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

（五）明确纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间按照《通知》规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。

关于《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读

一、背景和目的经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。

二、适用范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的，适用本办法。

三、主要内容

（一）一般纳税人

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。

（二）小规模纳税人

1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法进一步明确了如何计算应预缴税款。

2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.办法还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。

关于《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开

增值税发票的公告》的解读

为实现税制变更的平稳过渡，最大程度上减少对纳税人的影响，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》（税总发〔2015〕155号）等有关规定，我们制定了《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》，明确了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的申报缴税流程均维持现状，仍在地税局办理，不发生变化，便利纳税人办税。