旅游地产发展模式

旅游地产发展模式（共6篇）

篇1：旅游地产发展模式

【案例分析】国外乡村旅游地产度假发展模式及典型

案例分析

■“筑梦乡村”公众平台成立于2014年，时至今日，平台已汇聚众多关注美丽乡村建设价值链上各方面专家与专业服务人员。

■ "筑梦乡村”公众平台 关注新农村建设，现代农业，城市农业和农业旅游的发展，分享古村古镇，农业文化遗产，自然生态、田园风光、民俗文化、休闲农业、乡村旅游等。

■“筑梦乡村”公众平台包括美丽乡村、产业园区、商业地产、养生养老、建筑设计五个板块，并且在公众平台上已搭建互动交流的微社区，及时为关注者提供美丽乡村建设全过程资源整合服务。

欧美发达国家的旅游者最喜欢的旅游方式是度假。乡村度假是乡村旅游发展过程中的新兴事物，然而它却以极快的速度在各国发展起来。特别是在欧美一些发达国家，乡村度假已具有相当的规模，并显示出强大生命力和发展潜力。

一、国外农业观光发展历程

观光农业从明芽发展到成熟阶段，国外己先后出现了农业观光园区、度假农场、家庭农园、农业公园、乡村民俗博物馆、生态农业示范区等多种类型。其发展大致经历了四个阶段：

二、国外乡村旅游发展模式 根据乡村旅游开发项目、游客的旅游动机来划分，国外乡村旅游可划分为三种主要类型，观光型乡村旅游、休闲型乡村旅游、乡村文化游。

三、国外乡村旅游度假发展模式

四、著名乡村度假国家及代表案例

德国的“度假农庄”、意大利的“绿色度假”、日本的“度假农业园”、法国的“乡村度假庄园”、澳大利亚的“休闲牧场”、波兰乡村生态旅游度假、匈牙利乡村文化旅游度假等，都是乡村度假发展的典范。

1、日本——度假农业园：城乡互动的“食”与“绿”的结合日本的休闲农业(又称观光农业)可分为自然景观、高品质农产品和体验型农业三种基本形态，有市民农园、观光果园、观光渔业、自然休养村、观光牧场、森林公园、自助菜园、农业公园等多种类型。

<特点>

以城郊互动型的都市农业著称； 一日游类型的观光农业居多； 过半数的农业休闲观光景点由政府机关或当地集体组织开发经营； 重视当地的特色和农业的多功能性。

<开发模式>

•森林资源开发与利用型。代表案例：茨城县那珂郡美和村。•景区边缘与都市郊区型。代表案例：和歌山县白滨町。•闲置农地开发利用型。代表案例：饭田市。

2、法国——专业农场型度假庄园：非政府组织引导型的发展模式

法国休闲农庄主要有九种：农场客栈、点心农场、农产品农场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、暂住农场以及露营农场。

<经济效益>

这种新兴的“绿色度假”旅游活动方兴未艾，每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。

<特点>

1.这些农场基本上是专业化经营；

2.法国休闲农业的发展得益于多个非政府组织机构的联合，为法国农场划出明确定位区域，连接法国各大区农场，成为法国农场强有力的促销策略。

<代表案例>

法国普罗旺斯——普罗旺斯给世人最主要的几大印象：海滩、薰衣草、法式美食、嘉年华、罗马特色的古城堡，是完美的度假组合。在满足经济生产的同时，在旅游吸引力的打造上，具有以下特点：

•打造唯美浪漫的景观环境。•举办丰富多彩的节庆活动。•富有地域特色的民俗文化。

3、德国——市民农园：自家庭院的农家生活体验

德国的休闲农业大致可分为度假农场、乡村博物馆及市民农园等三种类型。<特点>

主要是市民农园的形式出现，即由政府或农民将位于都市成近郊的土地出租给城市居民，以种植花草、蔬菜、果树或经营家庭农艺为主。

<机制>

市民农园土地来源于两大部分：一部分是镇、县政府提供的公有土地，一部分是居民提供的私有土地。

4、意大利——绿色假期：从城市走向农村

目前，休闲农业已成为意大利现代农业的一部分，它融合了当地自然、人文、社会等环境，综合开发和利用当地农业资源，对城乡统筹具有重要意义。“崇尚绿色、注重提高生活质量”，在“绿色假期”出现后成为意大利人的新追求。<特点>

1.意大利最先成立的“农业与旅游全国协会”，专门介绍城市居民到农村去体味农业野趣，与农民同吃、同住、同劳作，或者在农民土地上搭起帐篷野营，或者在农民家中住宿。

2.“绿色农业旅游”的发展使得农村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”，有效地扩大了生态农业耕地面积。

3.通过合作经济组织的桥梁作用，为休闲农业提供了完善的管理体系。

(转自：中国房地产总裁俱乐部）

篇2：旅游地产发展模式

许豫宏教授认为葡萄产业驱动的GTT旅游小镇开发模式。以葡萄产业为小镇发展的产业基础，构建完整的社会框架，GTT模式即“旅游景区+葡萄经济+城镇建设”的发展模式。

“旅游景区+葡萄经济+城镇建设”的旅游地产开发方式具体说来是一种产业驱动型旅游地产发展模式，与传统的地产开发比较具有如下优势：1）产业经济同时构建起来能够确保旅游地产的可持续发展，改变了传统地产开发的单一结构体系；2）旅游观光与多业态休闲同时并举，保证了旅游观光经济与居住消费经济能够链条完整；3）主题特色明确形成一种值得推广的中国城镇发展路径，有利于特色化、主题化、差异化、功能化、产业化等综合要素实施。

篇3：旅游地产发展模式

随着中国城市化进程的明显加快,城市功能也日趋完善,商业街区作为城市发展的一个重要标志越来越受到各地政府的重视,也成为了商业发展的热点。特色商业街则是在有人气有商气的基本要求上,更讲究独具特色。其特色或表现在建筑风格上,或产品特色上,或经营特色上。

仿古旅游开发及存在的问题

随着国家经济的发展,人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。人们在认识、追求、吸纳西方文化之后,开始重新意识到中国传统文化的魅力,全国上下形成了多元文化的局面。因此,在全国进行如火如荼的城市化建设时,千篇一律的几何形现代建筑,商业气息浓厚的现代商业模式,无法满足现代人物质、精神文化的需求。保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列,在这种需求与呼声之下,有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来,并成功地转变成为宝贵的旅游资源。然而,一些地方在利益的驱使下,盲目地进行仿古建设,不仅没有达到保护文化遗产,获得经济效益的目的,反而浪费了财产资源,甚至破坏了原有的文化生态。

其实,成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑,并规划成具有长远开发价值的旅游资源,是应该遵循一些原则的:

古城镇、古街区旅游开发的原则

(1)保护优先原则

古城镇、古街区的最宝贵之处在于,它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。如果失去了文化的内涵,消失了原生态的文化氛围,那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣,不会有独特的吸引力。因此,对古城镇、古街区进行旅游开发,一定要首先遵循保护优先的原则。在保护原生态的文化环境的基础上进行开发,才能获得长远的利益。

(2)独特性原则

唯一性是旅游资源的魅力所在。丽江古城之所以大受欢迎,不仅仅是700多年历史的古建筑群,同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式,有小桥流水,有柳暗花明,有纳西古乐,还有雪山草地。其实,由于历史、文化、环境的独特性,古城镇、古街区都应具有其独特之处。因此,开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色,包括民族特色、地方特色,地方文化。只有具有民族、地方文化特色的旅游资源,才能对全国乃至全世界产生吸引力。

(3)合理开发原则

北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过:“若要文化与旅游结合发展和双赢,就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。一是要原点打造,原汁原味地展现当地的文化内涵;二是要符合时代观念和实际消费需求;三是拓展产业链,从吃、住、行、游、购、娱等方面,全方位地开发旅游资源。”旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,同时还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。

(4)经济原则

经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。因此,要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发,必须从经济的角度,全面分析投入和产出,确保旅游开发活动能够带来经济效益。

仿古旅游开发中存在的问题

目前,传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视,传统文化的魅力又重新焕发光彩,全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发,并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。在利益的驱使下,一些地方便开始盲目跟风,不科学地进行仿古旅游开发,造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。总体来讲,现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题:

(1)“仿古”仅仅仿的是“皮毛”

四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出:“目前,仿古建筑有一种泛滥趋势,好象一和古代建筑打交道就能身价百倍,有品位、有艺术。继承传统并不只是修建仿古建筑,也要讲究品牌。否则,当一座座仿古建筑拔地而起的时候,那多半是失败的决策,就如候鸟飞来了又走,落下的是一地鸡毛。”

其实,现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费,为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色,而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。如果没有了历史、文化内涵,古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳,不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。

一些地方忽视了历史文化的重要性,大量建设一些仿古建筑,使得古城、古镇、古街区遍地开花,而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息,一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。

2)以牺牲原生态为代价

纵观国内现在的仿古建筑,大多基本上仍停留在具象的模仿之上,简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合,与当地特有的民俗风貌相结合。更让人心痛的是,很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。

在全国各地,一些地方热衷于仿古建筑,却忽略了保护有历史文化价值的古建筑,甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。比如在本世纪初,广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街)作为当地旧城改造的重点工程。新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格,也不是真正的古建筑,可以说是破坏了原生态。结果,短短八年以后,这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。当地声称,今后将建成五大历史文化街区,以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。但我们不得不说,这仍然是一种“仿古”。

很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态,是价值巨大的旅游资源,“严格保护”才是开发工作的重中之重。以保护为基础,进行科学合理地开发,采用与现有资源相匹配的运作模式,发挥其可支配的功能,才是古城镇、古街区旅游开发的正途。

(3)功能被移位,文化被清空

许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中,与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起,形成了独特的社会和经济功能。对这些古城镇进行开发,如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量,而进行简单的以新换旧的仿古建设,必然导致水土不服的局面。

旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。例如浙江的乌镇,四川的黄龙溪、五凤镇,云南的和顺古镇等,在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。正是依靠这些特殊地位和功能价值,这些古镇才能创造出辉煌的历史。现在虽然随着时代的变迁,现代的贸易方式和交通路线发生很大变化,这些古镇已经退出了历史的舞台,但它们作为历史文化活的标本保存了下来。我们今天进行旅游开发,就是要对其历史面貌进行保护和再现,使中外游客能真正走入历史文化的情境中。然而一些地方的仿古旅游建设,却把原来的历史遗貌进行搬迁,建起了古香古色的商业地产和商铺,徒有古建筑的外表,使得古镇的功能被移位了,文化被清空了,自然不能长久地吸引游客。

4)对“复古”的误解和滥用

建筑大师梁思成说:“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化,如果有复兴国家民族的决心,我们就不能忽略中国建筑的研究。”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。可是,现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花,而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用,甚至在建筑过中粗制滥造,使用伪劣材料,建筑艺术粗糙。

因此,在进行仿古建设时,必须在规划、设计、施工时认真推敲,精心从事,切不可粗制滥造,搞出一些造型丑陋,不堪入目的东西。既糟蹋了环境,又玷污了祖先的智慧。同时还要接合当地的历史文化环境,建设有地方特色的仿古建筑。对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑,更应像珍惜生命一样去保护、维修它,给城市留些记忆,给民族留些根本。

旅游房地产开发及存在的问题

说到仿古旅游开展,就不得不说旅游房地产,因为这二者之间有着千丝万缕的联系。目前,关于旅游房地的界定,业界有许多不同的说法。我认为,青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确:“旅游房地产是以旅游物业为开发对象,以为旅游服务为主要功能,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要,拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联,但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。”从这一界出发,旅游房地产的各种项目中,就包括了仿古旅游建设项目。为此,我们在这里谈论旅游房地产,也就是从全新的角度认识仿古旅游开发,并探讨其中的问题。

目前,全国旅游地产开发越来越热,它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区,比如,主题公园群(迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO)、主题社区(佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄)、度假酒店(拉斯维加斯)、高尔夫别墅,等等。这些不同类型的旅游地产,都有各自独特的经营规律与理念。

然而,我国的旅游房地产开发才刚刚起步,对开发商来说,由于先前是以住宅导向型为主,现在要从事旅游地产的开发,缺乏经验。因此,现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。其中,最大的问题是差异化不够。其实,旅游房地产究竟应该采用何种样式,必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。由于中国幅员辽阔,气候差异较大,每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。

下而,我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题:

1.全盘规划,分步实施,先做旅游,后做房产

根据旅游地产项目特征,开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的,因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。以全盘规划,分步实施的方式,合理运作。

旅游房产在开发在原则上应该先做旅游,后做房地产。因此在开发过程中,应该把旅游项目放在前面,并当做非盈利性的精品来做,这样便可以提升人气,带动区域价值,增强政府和公众对项目的关注度和信心,为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大,开发周期长,资金压力大。因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。

2.综合开发、全面收益、合理衔接

一般情况下,旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的,必须配套齐全。它们的子项目往往很多,这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。大多数情况下,旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成,因此在开发过程中,要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。在项目的开发过程中,要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系,使各子项目能够共同组成有机的整体,同时又具有相对的独立性,可以合理分担整个项目不同的功能诉求。

充分挖掘项目周边原来的旅游资源,使项目与当地整个大的区域景区环境相融合,并开展多种方式的合作经营,在尊重历史文化、保护生态环境的前提下,提升区域整体旅游资源的内涵和价值。

3.优先保护环境、实现可持续发展

篇4：丽江旅游地产发展模式思考

前言

房地产业往往是一个国家和地区的支柱性产业，而旅游业作为丽江经济发展的一个主要推动点，如何将房地产行业和丽江旅游业有机结合起来，从而形成丽江经济的有一个新的带动点，是丽江现在面临的一个问题。本文通过对丽江市旅游地产行业发展的描述，分析其在发展过程中存在的一些问题，对丽江市旅游地产业未来发展提出一些思考，旨在为丽江经济发展及城市定位给予一定的参考。

一、旅游地产定义

国内外学者对旅游地产的定义有多种，国外旅游地产源于上世纪六十年代欧洲的分时度假概念，我国旅游地产观念起于上世纪八、九十年代，观点不一。2010年1月4日，国务院在《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中首次出现“与旅游业相适应的房地产业”的表述，对我国旅游地产的定义有指导意义。

结合国内学者的观点，本文中的旅游地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅、旅游投资、养生养心等产业为依托，以游客（即旅游观光和旅游度假的人）及投资者作为主要消费者而进行的房地产开发项目，其开发经营特点是以旅游业为依托，辐射生活、休闲、养生、娛乐、购物、投资等各方面，从而刺激消费、带动经济增长。

二、丽江市旅游地产发展情况

1.丽江旅游地产的类型

丽江市以休闲生活、民族文化、自然景观、环境气候为旅游业的品牌，经过二十年的发展，随着丽江旅游品牌的不断提高，年接待游客量不断攀升，2011年-2014年丽江市接待国内外旅游总人数分别为1184.05万、1599.10万、2079.58万、2663.81万，年均增长达30%以上，预计2015年接待游客总数会突破3000万人次1。

近几年，丽江市政府也有意将旅游与地产业相结合，引进了一批具有国际品牌的企业，也建设了几个旅游地产项目。根据实地调研，结合国内外对旅游地产类别的界定，将丽江旅游地产分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产等四类。

（1）旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间，游客一般只是驻足停留、短暂参观，通常不租赁也不购买。该地产作为旅游景观的伴生资源，一般就是作为景观的一个有机组成部分。也是形成一个地区旅游地产的基础条件。

（2）旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、特色客栈、主题酒店、度假村、家庭旅馆等。丽江以特色客栈作为旅游度假地产的主要依托，单古城内就有几千家各具特色的客栈，为丽江古城增添了浓重的历史文化气息，来丽江旅游不住客栈是被视为一种遗憾。

（3）旅游商业投资地产。旅游商业投资地产是指为游客提供商业会议会展、培训、公务出差及投资经营的旅游地产，如丽江258家星级酒店，依托丽江这个旅游品牌，既对一般游客提供住宿餐饮服务，也为省内外企业提供会议会展及培训业务。另外，古城里很多客栈、商铺都是被新疆、福建、山东、江浙一带的外地人租赁经营。

（4）旅游生活居住地产，是指开发以供游客购买或长期租赁，以便长期居住或者分时段居住的房地产，借助于丽江近年来不断上升的旅游品牌，不少开发商将目光放到高端旅游地产项目，如“金茂雪山语”“雪山艺术小镇”等别墅及商业住宅项目。以丽江优越的环境优势作为卖点，吸引全国各地的投资者来此，或长期居住，或时段性度假。

2.丽江市房地产价格变动情况。本世纪初到现在，丽江旅游人数急剧增长，随之带来房价也不断攀升。可见，前二十年丽江的房价与游客数量增长是同方向的，可以预见，随着旅游人数的进一步增长，丽江旅游地产对投资者依然会具有相当的吸引力。

三、丽江旅游地产存在的问题

1.整体旅游、投资环境不理想。近年来，丽江旅游人数暴增，经济水平更是有显著提高，但随之而来的城市管理问题以及人口素质问题日益严峻。2015年10月9日，国家旅游局对5A景区“丽江古城”提出严重警告，“欺客载客、餐饮价格虚高、商铺无明码标价、环境卫生差”等现象严重影响丽江旅游品牌。可想而知，该事件会严重打击游客的旅游热情和投资者的投资热情。

2.旅游地产发展不均衡，缺少统一规划和整体监督。丽江各类型的旅游地产，除了古城内的“客栈、商铺”之外，基本都是个人申请、政府审批。政府更多的是考虑经济发展和招商引资的成果，而忽略了项目本身在地理位置、行业竞争、社会资源上的统一性。另外，丽江古城内有近5000家商铺、酒吧、客栈，其中三分之一为无证、无照经营，致使恶意竞争、社会资源浪费以及投资环境恶化等现象2。

3.营销模式单一，缺乏创新。多数旅游地产的营销模式依然停留在传单营销、电视广告等传统媒体营销方式下，或者举办认筹会、或者一些促销活动展开。其中也不乏一些富有创意的策划，如“雪山艺术小镇”在营销中融入了音乐、绘画、表演等艺术元素以及利用明星效应促销，但是销售效果依然不太理想。

4.本地人口少，流动人口多。丽江市2011年-2014年常住人口分别为121万、119万、120万、127万，相对较稳定，与接待旅游人数之比为1：16.3，本地常住人口少，而古城区更是才十几万的常住人口，投资需求小，再加上经济相对落后，购买能力较低，不可能消化整个丽江旅游地产，而旅游地产的需求主要依赖于有长期居住或者长期投资意愿的人，所以要将丽江的旅游地产推销到全国范围去，如何吸引游客、留住游客是丽江市要考虑的一个难题。

四、丽江市旅游地产发展模式的思考

1.整顿旅游行业，改善投资环境

旅游业作为丽江旅游地产的根本，稍有波动即会对旅游地产产生重大影响。皮之不存，毛将焉附，所以丽江市政府必须花大力气、大成本千方百计维护好这一来之不易的旅游品牌，针对今年黄金周国家旅游局的严重警告，要严肃对待，及时、充分的做好整改措施，坚决肃清一切有碍丽江旅游品牌的行为，还丽江一个健康、清明、和谐的旅游环境，重拾丽江旅游业发展信心，在此基础上进一步带动旅游地产的发展。

2.政府引导，完善旅游地产环境

政府要将旅游地产作为丽江的一个战略新兴行业来扶持，作为丽江经济发展的一个新引擎，可以带动建筑业、家电家装、生活服务业甚至旅游、金融行业的发展。政府职能不能仅局限于招商引资、审批盖章，要事先做好旅游地产发展规划，结合丽江市的经济发展和城市规划，考虑社会资源的集群效应、优化配置，围绕大研古城以及到束河古镇区域作为旅游地产的主要聚集区。既方便游客居住、消费、休闲，又可以集中建设、集中管理，同时还可形成规模效应。

3.创新旅游地产发展模式，多模式协调发展

在完善深挖现有的旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产的基础上探索新的发展模式，以旅游引导地产，以地产带动旅游行业的发展。

（1）丽江旅游地产种类较多，但发展不够成熟，如祥和商业广场、古城口商业步行街，规划建设了两三年，开业日期一推再推。这方面，可以考虑西双版纳万达商场成功的例子，考虑在丽江引入万达广场等知名企业，一方面可以招商引資，其次带来品牌效应，另外还可以引入先进的服务理念和管理经验，增加本地企业的竞争压力，最终带动地区的经济发展。另外，丽江市应该打造一个更有特点的特色区域，也就是目前悦榕庄、铂尔曼、安缦、希尔顿、瑞吉、君悦等酒店集中进驻的丽江束河东区。北京第二外国语大学闲暇经济研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消费能力的人群，除了旅游之外，还有诸如餐饮、社交、购物等一系列的连带需求，这些需求对于当地经济的发展，有较大的拉动作用。”该理念已经在海南三亚亚龙湾被证实。

（2）进一步创新旅游地产发展模式

一是引入养身养老地产。2015年底，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将达到16%，丽江市风景秀丽、气候宜人、空气清新、民族多样、冬暖夏凉以及浓厚的历史人文气息和壮美的自然景观无不吸引着来自国内外的游客，很多人都有“来了就不想走”的想法。丽江应当借助自己的旅游品牌优势，打养生养身牌，PM2.5常年在30左右，再加上丽江本地植物的多样性，玛卡、螺旋藻、虫草、人参、天马、辣木等中草药使丽江成为最适合养身养老的旅游地区。丽江市现在缺少一个养身养老的高端品牌，把丽江的知名度进一步推广到国内外。像广西的巴马“长寿之乡”，以及绿城的养老养身地产标杆项目“乌镇雅园”已经具备了相当的知名度。

二是进一步推动分时度假酒店的建设与运营，中国目前的财富阶层依然还处于一个规模化的上升期，根据国际经验，人均GDP超过5000美元，将进入旅游度假的快速增长期。中国人均GDP为7575美元（2014年），预测2015年将突破8000美元，国人旅游的热情必然会快速增长。与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，造成空置率较高，分时度假模式传入中国后，面临很多问题，发展一直不温不火，丽江可以与海南、四川、湖南等类似省市地区签订分时度假网络协议。另外，丽江政府可以考虑将白沙、束河的部分村落建成大型的养老养身养心地产项目，该地区地处丽江古城与玉龙雪山的中段，环境宜人、交通便利，可以由政府出资或者引入民间资本进行建设，对于原有居民可以采用买断或者租赁粉红的形式进行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社会、地理及环境资源拓展丽江旅游渠道。

三是鼓励特色旅游地产的建设。

（3）实时改变营销策略

丽江这城市知名度很高，丽江本身旅游资源很丰富。让丽江的旅游地产品牌提上去，还是要走出去。需要充分准备一套从产品规划，行销渠道选择，及产品/区域说明的营销组合。从政府到企业，各个层面应该保持一致，应当在报纸、杂志、电视等传统的营销方式下，积极采用新型媒体营销，如微信营销、名人效应、细分市场等营销方式，积极结合时事话题，把握营销时机，如金茂集团借助“双11”的时机，将双十一概念代入地产圈，开创“双十一光盘节”取得一天销售41.88亿元的骄人成绩。

（作者单位：云南大学旅游文化学院）

注释

1丽江统计年鉴

2丽江市长张泽军接受《丽江读本》访谈

基金项目

云南大学旅游文化学院院级课题项目“丽江地区旅游地产创新发展模式研究”

作者简介

篇5：旅游地产营销模式

任何业态房产的营销，都会有其规律的营销模式。基于对海南旅游地产近一年的研究以及实际操盘，同时结合并学习圈内好友操盘的实战经验，尝试编制出此旅游地产营销模式，供给做旅游地产行业营销工作的朋友参考。

在深入分析旅游地产在营销过程中的各种因素，寻找到旅游地产的成功运营的关键因素，主要有产品、渠道、服务此三大因素。将这三大因素的有机整合，互相促进，互相弥补，促成一个项目成功运营。我们将这种模式简称为PCS旅游地产营销模式，即产品（Product）、渠道（Channel）、服务（Service）。

【产品（Product）】

产品是销售的关键，客户买的就是产品。开发出适合客户所需求的产品，并且让产品得以保值增值，这就是一个优秀的产品。

从海南的旅游地产产品来看，传统的“三菜一汤”（即：地产、酒店、高尔夫加温泉），海南旅游地产的发展存在着其畸形，整个市场面从政府到开发商，甚至到客户都存在着投机性，这是跟政策面有关的，例如1988年建省及2010年国际旅游岛成立，此两次都使得大部分资金及开发商涌入这个市场，政府大量卖地、开发商圈地、客户大量炒房，促使地产市场大量泡沫的出现，一旦政策回归，资本撤离，就会造成市场萎缩，甚至烂尾楼工程的出现。目前预估海南省库存量在6000多万平方米，年消化量在800万平方米，也得近8年的出化率。如此之大的库存量压迫着开发商，开发商就会降价，在市场面不好的情况下，反之会增强客户的观望，可能造成开发商项目转让，甚至破产的局面出现。海南房产的不仅是产品的库存量大而且同质化相当严重，在各个湾区的大量高档酒店、公寓、高尔夫、游艇等等项目，就拿公寓来说，大部分的面积集中在60-90平方米，本地很难去化，主要依赖于全国的客群，目前经济层面并非很理想，投资客户在减少，加上限购限贷等政策，都不断的压制海南的旅游地产，众多不利的因素的出现，迟早会出现压死骆驼的最后一根稻草。两年的调控政策，从某种意义上促进了楼市价格的回归，从库存量来看，价格还是面临进一步下调的压力，因为目前的销售量还没有得到明显的改善。另外目前国内的经济发展平稳，股市低迷，还是吸引了部分资金充裕的开发商试探性拿地，另外政府也加大了土地的供给量，可以说开发商的继续拿地，必将进一步促进库存量的提高。

除了库存量大，海南旅游地产还有一个特点，那就是空置率高。很多异地客户买了房产，但工作在外地，一般都是过来度假，或者春节前后来此地，因此造成大量空置房。因为客户入住的时间少，也连锁造成物业费难以收集，迫使物业公司减少服务项目，造成小区品质在下降，后来客户也不愿意居住，客户就等在政策层面下小区的物业得到增值，就转手。如此恶性循环，在政策面没有利好的情况下，库存量的消化更成问题。

所谓的旅游地产，就是适合旅游度假的产品，其对产品的设计上更高于城市的房产。旅游地产其首要的价值是旅游资源，不像很多城市住宅地产依据于城市配套成熟的地产价值，旅游地产其地段的价值来自于其项目自身的自然资源和人文资源的价值。一个旅游地产项目，其需要建设自身项目的配套，一般小型的项目就得依附于周边其他旅游地产的配套。在海南你会发现，其一个版块或者区域内，就存在很严重的产品同质化，往往造成酒店、公寓扎堆的现象。这种情况的出现，要求我们政府的规划部门以及开发商的设计部门、营销部门，要深入研究地段的价值，合理分配各种业态，使得区域内的产品有一个互补的作用。还有一些项目处于偏僻之处，因为项目大，分多期开发，目前所拥有的业态满足不了客户的居住生活配套，使得客户生活就不是很方便。同时也可能造成配套过多，加上客户不常住，使得一些生活配套设施过剩。另外海南的旅游有明显的季节性，就像一些酒店，在旺季没有房源，在淡季没人住，就做半年生意。这就需要这些酒店如何调剂淡旺季，同时也需要政府加大海南的旅游宣传工作，促进旅游健康合理的发展。

项目过度开发，或者过快开发，都会影响产品的品质，同时会造成对自然资源的破坏，而失去了实质意义上的产品附加价值。目前一些媒体也报道了一些项目的开发已经破坏了当地的生态环境，在某个阶段内，一些自然资源是很难恢复的，可以说还有很多不重生的自然资源，合理的利用自然资源，让自然资源服务于人们的生活，一定需要在保护中开发项目。另外讲一下海南旅游地产的建筑风格，产品的风格是一个城市品质，针对旅游地产来说，其风格要符合当地本身的文化，其实在海南的很多项目中，例如我们会发现的一些西班牙、美式等建筑风格。其实针对海南来说，其气候的原因，这边的建筑应该是侧重于东南亚风格。建筑风格与自然环境，经济以及文化是分不开的，海南地处热带，气候多雨、炎热、闷热潮湿，居住的环境也决定了建筑的风格，例如大坡屋顶，大屋檐，大开间。另外，园林园林必然成为建筑里面不可缺少的部分，东南亚园林最大的特点是还原最自然的风情，充分运用当地材料，就如植物、桌椅、石材等都取材当地，强调简谱、舒适的度假风情。因为海南有着独特的自然资源，一些项目可以根据客户的需求，在保护自然资源的前提下，定制出客户所需要的产品。

【渠道（Channel）】

这里所说的渠道，是广义的渠道，主要包括两类渠道，一是销售渠道；二是传播渠道。在岛外的地产项目，其销售渠道就是指销售地点，其建设就是设置好售楼处，建好样板房及景观示范区，然后自己组建一个销售团队，或者委托代理公司进行销售，渠道的建设很简单，因为这些项目的大部分客户主要来自当地城市的客群。

而销售渠道对海南地产项目来说就不是如此了，特别是旅游地产项目其客户80%以上来自于岛外的客户，其销售渠道有以下几种。

1、分销商渠道

一般在销售渠道方面会采用分销商，分销商又分为岛内分销商（包含二手门店，目的就是扩大面向客户的面）、岛外分销商。岛内分销商拥有较多的楼盘资源信息，同时有一定的岛外客户资源，其掌握了众多的楼盘信息，如果顺利的对接，就会有很大的成交量；岛外分销商主要拥有众多的客户资源，如果找到适合客户群的项目，可以给该项目带来大量的客群。

2、老客户渠道

老带新能促进一个项目的销售，口碑相传，也大大降低项目的传播费用。对旅游地产而言，其老客户资源就更为珍贵，因为一般客户很难了解一个项目的情况，而老客户其自身的购买就是一个广告，老客户和新客户之间关系，其说服力就会较强，推出合理奖励老客户的政策十分必要，可以说老客户也是“分销商”。

3、人脉渠道 也称为关系营销，主要包括全员营销和转介营销两种。全员营销主要是通过公司内部的员工以及家属，都参与到销售中，人人都是置业顾问，人人都可以拿奖金，通过员工及家属扩大项目的销售渠道，通过人脉来带动项目销售；外部的转介客户，主要是指一些项目的置业顾问，或者圈内的关系人员，当客户在其项目没有找到合适的房源，进行推荐转介，以达成销售，一些不同类型的项目可以互相转介，使得客户资源不浪费。

4、联动渠道

这里主要指的是一部分大开发商，其在全国其他城市都有开发的项目，在那些城市就拥有了客户的资源，这样可借助异地售楼处进行海南旅游地产项目的销售。联动销售，并给予老客户一些优惠政策，能带来旅游地产的销售。

5、展览渠道

展览渠道包括展会和展示两种。展会渠道，就是借助各地的房地产展会以及高端展会（例如，游艇展、车展、珠宝展、高尔夫活动等等），展示项目，吸引这些参加展会的人群，以促项目销售；展示渠道，就是在本身项目主要的客源城市，以及一线经济发展城市，设置长久的销售展位，展示项目，方便购房者了解产品，并开展项目日常销售工作。

一般的项目都是坐销，但旅游地产必须行销，就拿上面所讲的五大销售渠道，都需要旅游地产项目设置一支对接业务的队伍，在岛内进行对客户接待和服务，带领客户参观项目，讲解项目，为客户买房提供一切服务；在岛外进行项目的巡展，以及分销商关于项目宣传推广和推介会的组织工作。一切围绕客户这个中心，提供最满意的服务，让客户感受到购房的便利性。

在建设了销售渠道之后，我们应该根据旅游地产的属性，建设畅通的项目信息传播渠道，使客户了解我们的产品，产生购买的兴趣。

如何向我们的客户传递信息，前面讲到的展会渠道也是一种传播方式。

旅游地产的项目传播很难做，因为其涉及的客户面太广，面向全国的客户，甚至港澳台、国外（这个可以忽略不计），在面很广的传播面上，首先就要求项目的操盘手，要熟知自己的产品的价格、特性，主要吸引那些主要省份的客户购买，要分出主次，要聚焦，分出不同重要城市的等级，选择重点城市进行攻击。以当地分销商为驻点，开展广告配合活动开展各类传播推广工作。

传播渠道主要有以下几条。

1、交通媒体

从目前海南的交通来看，目前大部分的客户都是进入都是靠航空，那么航空是需要控制的区域，其实这也是守株待兔的方式。从航线来说，从客户的登机到海南的两个机场，控制好此两个机场的传播面，可以让客户登岛后第一印象于项目，利于记忆。当然在飞机上的杂志刊物、电视屏幕、以及机场内的各类广告也是重要的传播渠道。

2、终端媒体

当客户进入海南后，开展去旅游度假活动，那么在高端的酒店内、高尔夫球场、游艇俱乐部、旅游景点等各类影像、杂志等方面的广告，能及时精准的传播给客户。

3、传统媒体

在重点旅游城市，例如三亚、博鳌、海口等城市，设置擎天柱广告、LED广告宣传项目的形象，同时也可以在报纸、广播上进行广告宣传，制造出项目的影响力。像覆盖类的短信广告也可以精准的传播。

4、网络媒体

网络媒体传播的面比较广泛，例如硬性、软性广告传播，以及电子商务（除了广告的作用外，还直接起到销售的作用）。现在比较广泛传播的微博也是各地产项目对外出传播的利器，值得研究和挖掘，其互动性交流及病毒式传播，都会对旅游地产项目开辟出一条新的传播方式。

5、公共活动

这个涉及面比较广，可以在异地做，也可以在项目地做，主要是根据项目的需求，进行情景式的交流沟通。涵盖了渠道和服务的价值，较为软性的项目信息传播。

【服务（Service）】

我们首先要清楚的认识到，在旅游地产范畴内，服务也是营销。其实从产品设计，再到传播和销售的渠道，假设某类客户已经完成了营销。针对旅游地产客户存在太多的问题，例如客户闲置的房源需要解决，客户日常房子的维护等等问题。

我们要把服务当作重要的工作来做，给这些客户做好了服务，将带来很大的而且可持续的价值，所以要将服务放在首位工作来做。

从营销的策略来看，从4P到4C年代，就是以企业为中心到以客户为中心，这两种营销组合都难以解决旅游地产的营销困局。要真正促进旅游地产的营销，除了做好产品和渠道，还得深入从服务工作入手，将社会、企业、客户三者融合在一起，让各自的资源都有增值的空间，实现真正的三赢，实现可持续性的增值，这样才是解决旅游地产营销之道。要做好旅游地产的营销服务工作，主要从跟服务工作相关的两个因素，关联（Relevamcy）、回报（Return）（注：简称2R理论）来入手开展工作。

1、关联

在市场竞争的状态下，客户的需求会变，客户的意向会变，要掌握客户的忠诚度，赢取长远的市场，我们就必须建立俱乐部的形式，用企业的各类资源，满足这些客户在旅游地产中享受到其所需要的。

客户通过购房成为俱乐部会员，然后可以向其优惠提供给酒店、高尔夫、游艇等资源，客户通过购房可以一站式的享受到高品质的生活。而且目前在海南旅游地产项目中，项目规模都较大，能实现多业态的服务。从旅游地产衍生出的养老地产，我们可以配合养老地产设置保健、体检、医疗等配套设施，实现客户真正的需求。

旅游地产项目，通过营销建立起这种关联的关系，使得企业跟客户建立起一种互助、互求、互需的关系，另外与客户建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从客户变成用户，从管理营销组合变成管理客户的互动关系，当然沟通是建立关系的重要手段，这种沟通归根到底就是我们的服务体系的建设。

服务体系的建设，除了原先每个项目应有的物业人员配置之外，还需要长期的配置营销人员。以往的地产项目，销售结束之后，就是物业来接管工作，无需营销人员，如此做是销售项目而已。针对旅游地产就需要反过来思考，我们不是销售产品出去，而是拥有一个客户，可以从客户身上长久的得到我们的服务价值。在物业板块中配置或者单独配置营销人员，目的就是满足这些客户日益出现的各种需求，从中实现企业项目的运营价值，实现客户满意，企业满意的状态。

2、回报 前面所讲述到的空置房的问题，假如在合理的产品设置情况下，在客户没有入住房间的时候，可以回收过来，给予酒店的外延产品，服务于更多的旅客，这样客户可以得到一定的收益，而且房屋有人打理。随着中国经济的发展，旅游人数在增加，一些闲置的房屋得到利用，这是客户跟企业实现了互惠互利的目的。

一些大型的房地产开发商，还可以帮助一些客户实现一处置业，多处居住的梦想。一处产权，可以实现异地居住权，虽然是一个老命题，但是目前国内操作成功的案例几乎没有，但这存在此类的需求，这对开发商提供了新的要求。开发商要满足此类客户，必须专门设置专业运营公司，通过合理的房源居住调配，满足客户旅游和享受生活的需求。

通过建立这种运营体系，客户空置房可以创造出新的价值，而且一个项目的成功运营，会对该物业的增值有助推器的作用。一个项目的增值，对其后续的产品开发销售工作都是有很强的促进作用，而且也非常利于营销渠道的开发和建设。

旅游地产的营销服务目前做得还是不够的，存在很大的挖掘空间，建立起标准的体系化服务，将是对旅游地产发展很有保障，这给开发商、客户都是利好的事情。旅游地产顺利的运营，会带动强大的消费力，利于当地企业的财政收入，可以实现皆大欢喜的三赢局面。

篇6：旅游地产思维模式的转变

绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开

未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发 畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？ 林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合

价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

费结构的支持，发展比较快。目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。畅言网：对于地产商来说，在这个分化期应如何调整发展思路？未来旅游地产的发展方向是什么？

林峰：旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，我们也看到，很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力，有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致旅游地产泡沫的产生。综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。什么是“产城一体化”，就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个城市的房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。

对于旅游地产来说，我认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产

化创意产业区等等。

比如，以大型城市来说，可以开发游憩商业区（RBD），特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，已经成为大型城市的必需功能结构；对中型城市来说，可以以旅游为核心进行旅游城市建设，比如打造像青岛和大连这样的旅游城市；还可以开发以旅游产业为主导产业的小城镇，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，这样的旅游休闲小镇就已经得到了很好的实践。第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很大的危险。最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式，满足更多的市场需求，激活旅游地产的活力。

旅游地产与新型城镇化

畅言网：您曾提出新型城镇化为旅游地产的发展提供了巨大的空间，那么如何看待旅游地产在新型城镇化下的发展机会，如何看待旅游发展与就地城镇化的互动？

了巨大空间和条件。

从这两年的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。而在未来新型城镇化进程中，应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇化高效率持续成长。

同时，城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。特别是在大城市病越来越严重、雾霾与

城市生态环境恶化的条件下，度假养生型养老在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。在 畅言网：对于“共享产权”“分时度假”等新型旅游地产发展模式，国内有哪些代表性的成功典型？和传统旅游地产的不同之处又在哪里？

林峰：未来的旅游地产，应该是以消费体验为核心的多种旅游消费业态聚集、多业态支撑下的商业经营型地产。

以“共享产权”来说，这样一种旅游地产的创新理念，就是要倡导消费者之间按照使用需求“联合买房”，实现“一地置业畅游天下”的旅游度假和消费的资源节约型模式。

再比如张宝全的红树林产权酒店模式，就是从传统“房东”概念过渡到红树林“股东”和“合伙人”的概念，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报，而作为投资人拥有酒店每年一定时间段的免费居住权，并可利用度假权在全国所有的红树林实现自主换住，形成“一房在手，全国度假、年年分红”的置业投资模式，投资人可以“冬住三亚、夏住青岛”。

整体来持，产权式酒店是成熟市场经济国家经过实践证明了的旅游地产发展模式，我们完全可以学习借鉴，分时度假理念也是中国旅游地产发展的方向，比如携程参与的途家网，一方面与开发商联手为业主提供不动产经营服务，另一方面为游客提供度假公寓住宿方式，这样就突破了传统房地产行业和旅游行业固有的模式。

贵阳朱昌镇 中国“达沃斯” 畅言网：绿维创景目前的主要业务是什么？主要针对哪些领域？ 游地产开发）服务为方向，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的“全程服务”的专业规划设计院。目前，绿维创景已有二十余种不同专业的人才近300人，完成策划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及30多个门类。

在我们最近几年的规划设计工作中，我们一方面依托于旅游产品设计，结合地产产品

泛旅游产业整合下的区域综合开发。另一方面，特别强调旅游与旅游地产细分的互动结构，也就是把聚集人气的吸引力项目与地产结合，如把温泉泡浴与温泉地产、海滨度假与度假地产、森林旅游与养生地产、都市休闲与商业休闲地产、文化旅游与文化创意地产等，在这些

结构中，首先打造和发展的必须是旅游项目，以旅游项目迅速提升区域内的人气，之后再进行地产开发。这是市场发展的趋势，也符合消费需求升级的大背景。

畅言网：在综合性旅游地产开发方面，绿维创景有哪些具体的特色案例？

林峰：比如贵阳?朱昌“生态文明新型城镇”，就是由于升格为国际性论坛的“生态文明贵阳国际论坛”，使贵阳市观山湖区百花湖畔一个名不见经传的小镇——朱昌镇高调呈现在世界面前，一跃成为一个中国达沃斯小镇的典范。