离婚登记申请书及案例

离婚登记申请书及案例（共9篇）

篇1：离婚登记申请书及案例

。

姓 名___ ___

性 别___ ___

民 族___ ___

出生日期__年__月__日__ __年__月__日

籍 贯___ ___

现在住址____ ____

工作单位____ ____

文化程度____ ____

职 业____ ____

居民身份证编号_______ ______

离婚证字号、日期___字第___号__年__月__日

离婚原因______________________ 子女安排______________________

财产处理______________________

其它协议______________________

双方申请人签字或盖章、按指印：

审查处理结果

有关单位调解意见__________________

审查处理结果____________________

登记日期___年___月___日

离婚证字号____字第____号

婚姻登记机关及婚姻登记员签字___年___月___日

领证人签字或盖章、按指印___年___月___日 年 月 日

篇2：离婚登记申请书及案例

我们双方申请离婚登记，谨此声明：

男方姓名：__________________ 国籍：______________ 出生日期：_____年___月___日民族：_______职业：_______ 文化程度：________ 身份证件号：_______________________ 常住户口所在地：__________________________________

女方姓名：___________________ 国籍:______________ 出生日期：_____年___月___日民族：_______职业：_______ 文化程度：________ 身份证件号：_______________________ 常住户口所在地：__________________________________

我们于_____年___月___日登记结婚,结婚证字号_____________，离婚原因是___________________________。

我们双方自愿离婚，对子女抚养、财产、债务等事项已达成一致处理意见并共同签署了离婚协议书。

上述声明完全真实，如有虚假，愿承担法律责任。声明人: _______________________年___月___日

_______________________年___月___日

监誓人：_______________________年___月___日

协议离婚告知书

离婚登记当事人：

今天你们双方共同到嘉定区婚姻登记处申请办理离婚登记，为贯彻“中华人民共和国婚姻法”关于婚姻自由、自愿、自主和责任自负的原则，本机关特此告知：

1、你们需提供双方真实有效的常住户口簿、居民身份证和结婚证。

2、双方亲自到场，不得委托他人办理，双方完全自愿离婚。

3、双方均具有完全民事行为能力。

4、双方亲自在婚姻登记员面前填写“申请离婚登记声明书”，双方共同签署的自愿离婚协议书，对有关子女抚养、财产分割、债务处理等事项均已达成一致意见。

5、自愿离婚协议书的内容系你们双方共同协商一致意见，根据“婚姻登记条例”的精神，协议书上本婚姻登记机关不再加盖印章，只留一份作归档存查。

6、领取离婚证后，如需变更自愿离婚协议书的内容，请要求变更的当事人直接向具有管辖权的人民法院提起诉讼。

7、双方领取离婚证，即解除夫妻关系，并应及时到本人户籍所在地公安部门变更婚姻状况记载。

如你们对上述告知内容已完全阅读、知晓、并无异议，请双方在告知书上签名。

双方户口簿、身份证、结婚证审核后已退还本人。

篇3：离婚登记申请书及案例

1995年2月, 乙房地产开发公司 (以下简称乙公司) 取得了某项目的开发权和土地使用权, 随即与甲公司签订了合作开发协议, 双方约定了各自在该项目中所分房屋的具体位置, 但未申请将该项目的土地使用权等变更为两公司共有。2000年12月, 乙公司将甲公司应得的房屋交付给了甲公司。由于没有通过规划、质检等相关验收手续, 乙公司一直没有申请办理该项目的初始登记, 故也未能履行为甲公司办理产权转移登记的义务。于是甲公司向当地法院提起了民事诉讼, 法院作出了生效的民事判决书, 判决乙公司应当为甲公司办理取得房屋的权属登记, 但乙公司因未办理初始登记一直未履行该判决, 也无法履行。2002年以后乙公司已无人理事, 营业执照、开发资质等均被吊销。但甲公司在取得生效的民事判决书后也未向法院提起申请执行。2003年, 该市政府针对因公司倒闭、法人代表被捕或下落不明、无人理事等致使公司处于瘫痪, 未申请各项验收手续故未能办理房屋初始登记但房屋已经实际入住的项目, 采取各职能部门主动履行职能, 根据实际状况予以验收, 由开发主管部门牵头作为项目主体代为申请办理初始登记, 以解决购买者和拆迁户的办证问题。乙公司的房屋亦属于此类范围, 因此办理了房屋初始登记。由于甲公司在取得民事判决书之后没有向法院申请执行, 且已经超过了申请执行的时效, 法院不予受理执行也不可能出具协助执行通知书。

问题:

目前甲公司要办理房屋所有权证, 但无法与乙公司共同申请, 如何才能办理权属登记?

●剖析

一、法律关系及双方申请原则

乙公司取得了开发某项目的许可, 是该项建设工程的被许可人, 待该工程竣工并验收合格后可以原始取得该工程的所有权, 即有权申请房屋所有权初始登记。乙公司与甲公司约定合作开发该项目, 并约定项目完成后两公司各自分得房屋的具体位置。由于规划许可证即建设用地使用权人并未进行变更, 因此, 甲公司实际是参建该工程, 和乙公司是不对抗第三人的内部合作关系, 当然不能成为初始登记的主体, 而只能待乙公司的房屋初始登记后再和乙公司共同 (双方) 申请转移登记。《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的, 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记”;《上海市房地产登记条例》第九条“房地产登记应当由当事人双方申请”, 第三十条“经登记的房地产有下列情形之一的, 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记”。从以上规定来看, 一般情况下, 房地产转移登记应当由当事人双方申请。但是本案有特殊情况, 应当可以由甲公司单方向登记机构申请。

二、甲公司可以凭生效法律文书直接向登记机构申请登记

(一) 上位法及法理依据。

《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”即只要是确认房屋权属的法律文书生效, 物权就已经发生转移, 而登记仅是对这类转移的一种公示行为。

甲公司一直没有申请法院强制执行, 超过了法院强制执行期间, 法院因此不能再受理并向登记机构发出协助执行通知书;这不是说已经生效的判决所认定的事实已经失效, 按照最高人民法院的相关精神, 已经生效的法律文书所认定的事实必须被新的更高效力的法律文书否认, 才能否认前手法律文书所确认的事实。该案中甲公司对乙公司名下部分房屋享有所有权的事实已经被法律文书所确认, 并没有被其他新的更高效力的法律文书所否认。

(二) 单方申请的法律依据。

在民事法律文书生效后, 甲公司有两种选择:1.申请法院强制执行, 由法院向登记机构发出协助执行通知书, 登记机构依据协助执行通知书做转移登记。2.甲直接凭生效民事法律文书向登记机构单方申请转移登记, 如《上海市房地产登记条例》第九条, “房地产登记应当由当事人双方申请, 但下列情形的房地产登记, 可以由有关当事人单方申请:人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解”。目前, 甲公司已经丧失请求法院通过发协助执行通知书方式进行转移登记, 但其持有的生效法律文书所确认的事实依然有效, 因此可以单方向登记机构申请转移登记。

●专家点评

本案例事实较为清楚, 甲公司有充分的理由取得所有权, 但是在完成登记方面, 出现了程序上的障碍, 如何在现有的法律体系内完成登记是本案的主要问题。甲公司取得所有权的事实较为清楚, 关键是何时取得房屋所有权以及如何办理所有权登记的问题。

《物权法》第九条规定不动产物权变动登记生效, 但第二十八条作了例外规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。但同是法院判决, 有的是确权判决, 直接载明所有权归谁所有;而有的是给付判决, 如“某某于×日内将房屋过户给某某”, 这两种判决都“导致”物权变动, 是否都符合《物权法》第二十八条规定的情形呢?如果都是, 则判决生效之日起房屋已归甲公司所有, 不需法院执行, 单方申请登记即可;如果《物权法》第二十八条所指的法律文书不包括给付判决, 则还需乙公司履行判决义务配合甲公司办理登记, 或者甲公司申请法院执行, 完成登记后甲公司方取得房屋所有权。

应答者是支持给付判决也属于《物权法》第二十八条规定的情形的。这是一种对《物权法》理解的有益尝试, 值得引起广泛的重视。实践中, 通常认为只有确权判决才符合《物权法》第二十八条, 但《物权法》条文的确没有使用“确权”而是采用“导致”二字。应答者揭示了常被忽视的问题。

篇4：申请离婚登记声明书

出生日期： 1xxx 年 4月 11 日 民族： 汉 职业： 工人文化程度： 初中 身份证件号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

常住户口所在地： 四川省珙县××镇××村××组××号

女方姓名： 刘×× 国籍： 中国

出生日期： 1xxx 年 10月 22 日 民族： 汉 职业：务农文化程度： 初中 身份证件号：xxxxxxxxxxxxxxxx×

常住户口所在地： 四川省珙县××镇××村××组××号

我们于 1995 年 7 月 30 日登记结婚，结婚证字号 19xx字第×××号 ，离婚原因是 感情破裂

我们双方自愿离婚，对子女抚养、财产、债务等事项已达成一致处理意见并共同签署了离婚协议书。

上述声明完全真实，如有虚假，愿承担法律责任。

声明人：_______________ _____年____月____日

篇5：申请离婚登记时应持哪些证件？

(l)户口证明；

(2)居民身份证；

(3)所在单位或者户口所在地的居(权)民委员会出具的介绍信；

(4)合法夫妻关系证明(结婚证或者夫妻关系证明书或者夫妻关系公证书)；

(5)自愿离婚协议书，申请离婚登记时应持哪些证件？，范文《申请离婚登记时应持哪些证件？》。

自愿离婚协议书内容主要应写明双方当事人自愿离婚的意思表示、子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产和债务处理以及住房安排等协议事项。

篇6：离婚登记申请书及案例

如今随着国家日益与外国增加交流、合作，而出现的跨国婚姻也越来越多，与外国人结婚，有幸福美满的，也有黯然离婚的。怎样和外国人离婚，涉外婚姻离婚诉讼手续、流程办理？下面我们跟随广州离婚律师易美玲的脚步来了解下：

首先，申办涉外离婚需准备的材料：

(一)中国居民

1、本人的户口簿和居民身份证；

2、本人《结婚证》；

3、双方共同签署的《自愿离婚协议书》。

(二)香港、澳门、台湾居民

1、本人的有效通行证、身份证；

2、本人的《结婚证》；

3、双方共同签署的《自愿离婚协议书》。

(三)华侨、外国人

1、本人的有效护照或者其他有效国际旅行证件；

2、本人的《结婚证》；

3、双方共同签署的《自愿离婚协议书》。

其次，广州离婚律师易美玲指出双方申办涉外离婚需符合以下条件：

1、双方当事人必须是自愿离婚；

2、当事人必须已对子女抚养、财产、债务等事项达成一致意见；

3、原结婚登记必须是在中国内地办理的；

4、双方当事人必须具有完全民事行为能力；

最后，广州离婚律师易美玲提到了，如果夫妻双方无法通过协议离婚的，如一方因故（如在国外等）不能亲自到婚姻登记机关办理离婚，或者双方对离婚有争议的，夫妻双方任何一方均可向国内一方户籍所在地或居住地地人民法院提起离婚诉讼，通过法院判决解除双方婚姻关系。

篇7：对我国离婚登记制度的反思与完善

(一) 离婚登记的概念

离婚登记, 是指夫妻双方自愿离婚, 并就离婚的法律后果达成协议, 经过婚姻登记机关认可即可以解除婚姻关系的一种离婚方式。法律将登记离婚这一法律行为予以规范化, 即规定了一定的条件和程序, 便形成了登记离婚制度。

(二) 我国登记离婚制度的法律规定

我国《婚姻法》第31条规定:“男女双方自愿离婚的, 准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时, 发给离婚证。”据此, 《婚姻登记条例》作了更明确、更具体的规定, 结合起来, 主要有两方面的规范:一是离婚登记的条件;二是登记程序。离婚登记的条件如下:

(1) 双方当事人具有合法的婚姻关系。

(2) 双方当事人是完全行为能力人, 并且本人亲自到场办理离婚。

(3) 双方当事人必须对离婚及离婚以后的子女抚养、财产分割问题达成协议。

(4) 双方当事人的结婚登记必须是在中国内地办理的。

(三) 我国离婚登记制度与诉讼离婚制度的区别

1. 法定条件不同

夫妻感情破裂不是登记离婚的法定条件。对于登记离婚而言, 适用前提为“双方自愿离婚”, 在登记离婚中只需对离婚登记的条件进行审查, 而无需对双方当事人“感情是否确已破裂”进行认定。在诉讼离婚中, 《婚姻法》第32条规定:“男女一方要求离婚的, 可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件, 应当进行调解;如感情确已破裂, 调解无效, 应准予离婚。”可见感情破裂是诉讼离婚的法定条件。

2. 程序不同

调解不是登记离婚的必经程序。婚姻登记机关的职责在于对当事人的离婚协议的完备性、真实性和合法性进行审查, 从而作出依法准予登记或不予登记的决定。而在诉讼离婚中, 必须先进行调解。

二、离婚登记制度的反思

我国现行的离婚登记制度给予了当事人充分的自由但是又限制不足, 离婚自由是相对自由, 是法定范围内的自由。在当事人的离婚自由与公权力介入之间, 法律如何划定自由的范围, 公权力如何介入婚姻家庭, 其介入的方式与底线如何, 的确仍然是世界各国婚姻家庭法面临的挑战。各国对离婚自由的限制主要体现在, 限制离婚请求权的行使、设立离婚考虑期、双方须无未成年子女等等。对我国登记离婚制度的反思主要体现在以下几个方面:

(1) 草率离婚的现象增多

由于现行离婚登记制度的概括性与原则性, 实践中受人力物力财力的影响以及法务人员的业务水平差异原因, 使我国的离婚登记制度只是做一个形式上的审查, 往往速办速决, 使得一些本来感情基础很好的夫妻, 本不应该离婚而草率离婚。

(2) 婚姻登记制度不利于保护弱势方的权利

在离婚的同时, 孩子付出的代价是巨大的, 我国的离婚登记制度没有充分考虑这些弱势群体的利益, 尤其是在事实婚姻中这种现象更加明显。《婚姻登记条例》既没有要求当事人所达成的有关子女抚养问题的协议必须符合子女的最大利益, 也没有要求婚姻登记人员对这一协议进行合法性审查, 因而, 对于当事人有关离婚后子女抚养的协议是否符合婚姻法的有关规定, 是否有利于子女健康成长, 实际上是没有任何监督作用的。

(3) 离婚登记制度的社会监督范围太小

虽然设立婚姻登记制度的初衷是便于政府对婚姻的监管, 但是其公示性却并不如举行婚姻仪式范围广, 影响力也不如婚姻仪式大。所以当一个人选择离婚或者结婚时, 往往传统文化显得更加的重要。这样一些事实婚姻等问题就引发出来, 所以我们说这种监督的机制是不健全的。

(4) 对离婚时意思表示不真实的当事人, 法律缺乏救济手段

通过登记程序协议离婚的最重要的条件之一是双方当事人意思表示真实、自愿。而当事人具有完全的民事行为能力, 双方意思表示真实、达成一致是协议有效的前提条件。但在实践中, 有多种情况会导致当事人的意思表示不真实。例如, 当事人通过欺骗、胁迫等手段, 或者是一方是限制行为能力人等等。笔者认为, 对于在离婚时因意思表示不真实而受到损害的当事人, 法律不应无所作为, 应当提供一定的救济途径, 以保护当事人的合法权益。

三、完善我国现行离婚登记制度的几点建议

(一) 规定相应的离婚考虑期

在国外, 离婚考虑期一般为3个月。2003年《婚姻登记条例》取消离婚申请审查期的原因是立法者认为, 申请登记离婚就是之前已经达成了协议离婚了, 所以没必要再对离婚进行考虑。另外根据中国人的习惯, 家丑不可外扬, 没必要闹得满城风雨, 所以就取消了审查期。但是, 笔者认为婚姻关系和一般的社会关系不同, 它是很重要的身份关系, 是其他关系无法比拟的。因此, 对当场办理离婚登记的规定应设立前提条件。必须给予相应的考虑期。如果超过这个期限仍要求离婚的, 方可准许。

(二) 申请登记离婚的必须没有未成年的子女

在离婚过程中要保障未成年子女的利益, 使他们能够享受到家庭、社会和国家为其未成年地位给予的必要保护, 就应当在立法中充分考虑到子女无权的状况, 对他们采取必要的保护措施。对于子女而言, 生活在一个父母双全的幸福家庭, 当然是儿童健康成长的重要环境。但当父母婚姻关系已经完全破裂时, 对子女来说, 他们的命运掌握在父母的手中。这时, 他们需要社会、国家的介入和保护。对于有未成年子女者应当经过诉讼程序离婚, 在法官的主持下达成有关子女利益的协议, 由法官确认这一协议是否符合子女最大利益, 有利于子女健康成长。

(三) 结婚登记不满一年, 不得申请登记离婚

这是对草率离婚而做的防止性对策。草率离婚是对婚姻家庭不负责任的表现, 我们必须反对草率离婚, 决不允许人们在离婚问题上随心所欲。另外, 根据我国《婚姻法》的规定, 可撤销婚姻的申请期限为一年, “结婚不满一年不得申请登记离婚”并不与之冲突。

(四) 建立登记离婚的无效制度

对于不符合法定条件或违反法律规定而登记离婚的, 应由婚姻登记机关宣告离婚无效。其目的一是要制裁各种违法的协议离婚, 以确保登记离婚时意思表示的真实性;二是对违法协议离婚的受害方或善意一方予以救济, 使他们可以通过请求登记离婚无效而达到公平。

我国现行的登记离婚的程序过于简便, 不利离婚双方冷静地思考, 表达自己的真实意思, 也不便于婚姻登记机关审查。增设考虑期, 能有效地抑制虚假离婚、草率离婚的产生。保护婚姻家庭是当代各国婚姻家庭法的重要使命, 给“自由”一个限制, 否定享乐主义、个人主义婚姻价值观, 为人民树立正确的婚姻自由观势在必行。

摘要：登记离婚制度张扬了当事人的意思自治, 自己决定权等私法自治理念。从过去的单位管制到现在的自己责任, 但是这个制度过于原则化, 缺乏可操作性, 容易产生虚假离婚、草率离婚的现象, 所以在这个制度建设中有其不足, 应提出完善的建议。

关键词：离婚登记制度,自由,意思自治

参考文献

[1].杨大文, 马忆南.婚姻家庭法[M].北京:北京大学出版社.

[2].滕蔓, 丁慧, 刘艺.离婚纠纷及其后果的处置[M].北京:法律出版社.

[3].巫昌祯.婚姻家庭法新论——比较研究与展望[M].北京:中国政法大学出版社, 2002.

[4].王洪.婚姻家庭法[M].北京:法律出版社, 2003.

篇8：离婚登记申请书及案例

某女 (甲) 与某男 (乙) 于1997年结婚, 婚后育有一女 (丙) 。2002年甲与乙协议离婚, 丙年方5岁, 双方协议约定丙随甲生活, 甲负责全部抚养费用。2003年, 甲以自己和其女丙两个人的名义在某地购买一套商品房A, 购房合同上买方签名均由甲代签, 其中购房首付款由甲分别以银行转账和现金两种方式全额支付, 余下部分办理银行按揭贷款, 由甲逐月按时偿还给银行。同时, 在房屋登记机构办理了合同备案。2008年, A房屋尚未办理《房屋所有权证》, 因丙读书需要一笔资金, 甲决定与开发商中止合同执行以便收回已付的房款, 在取得开发商同意的情况下, 甲筹款还清了银行借款, 办理好了撤销抵押登记手续。在到登记机构办理撤销合同备案的过程中, 房屋登记机构要求合同签订双方同时申请终止合同执行并撤销合同备案, 虽然作为卖方的开发商已作出了同意终止合同的意思表示, 但作为买方之一的丙, 在提出申请时年仅11岁, 尚属未成年人, 房屋登记机构提出了由其监护人甲与乙都到场代理丙签署申请书的要求, 而乙不愿意签署同意的意见。

问题:

房屋登记机构是否可以为甲、丙办理撤销合同备案手续?即:未成年人的监护权是必须由双方监护人同时行使, 还是由监护人之一行使即可?可以办理与不可以办理的理由各是什么?如果可以办理, 房屋登记机构应该注意哪些问题?

●剖析

本案例主要涉及预售商品房合同备案、未成年人的监护权及其房屋登记等问题。

一、预售商品房合同备案问题

预售商品房合同应当备案, 最早以法律的形式规定在《房地产管理法》中, 该法第45条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”之后《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》都据此作出了相同的规定, 即进行备案的主体被限定为预售人 (房地产开发企业) 。但上述法律、法规等规范性文件并未对预售合同的变更、解除作出相应规定。实践中房屋登记机构会如本案中那样要求开发公司和购房者双方到场共同作出“终止合同执行并撤销合同备案”的申请表示, 此做法的出发点大多是确保合同解除的民事行为真实有效从而避免备案错误注销给登记机构带来的行政赔偿责任。但这种做法是值得商榷的, 理由如下:

1. 我国实行预售商品房合同备案制度的主要目的在于行政管理和规范商品房预售市场。

《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售, 开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”由于办理登记备案的申请主体是开发经营企业, 登记机构对于其提交备案的预售合同的申请资料仅进行形式审查, 对交易本身的合法性及交易的真实性并不进行实质审查。

2. 法律、法规等并未直接规定预售合同备案注销应由预售人和预购人共同到场办理。

《房屋登记办法》规定了共同申请登记的一般原则及单方申请的特殊情形, 但预售合同备案与预告登记是有区别的, 因此预售合同备案的注销并不属于该办法的调整规范范围。如上文分析, 既然到登记机构办理预售备案的主体是预售人 (房地产开发企业) , 那么因解除预售合同申请备案注销是否只需预售人到场呢?并且, 如果预售人单方申请备案注销后又为新的购房人办理备案, 但上一个合同并未实际解除, 那么登记机构是否应为此承担责任呢?

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一) 》第9条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续, 但未规定登记后生效的, 当事人未办理登记手续不影响合同的效力, 合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”因此, 商品房预售合同的备案登记与该合同本身的效力是分离的, 登记与否并不会影响合同的效力。预售人与预购人在解除合同中引发争议时, 并不因预售人“擅自”或“错误”办理备案注销而使合同当然无效, 登记机构为预售人办理备案注销并未侵害购房人的合法权益。既然对购房人的权利义务并未发生实际影响, 所以一般来说, 登记机构办理备案注销的行为应不属于法院行政诉讼的受案范围。由上述分析, 笔者认为:预售人单方申请办理合同备案及注销手续, 并未违反现有规定;登记机构办理备案注销后, 又为后一个合同办理备案, 只要按规定尽到了形式审查的职责, 就不应为当事人之间的民事争议承担民事及行政责任。

二、未成年人的监护权、登记机构办理未成年人的房产登记问题

通过上文的分析, 笔者认为, 预售合同备案的注销由预售人单方办理即可, 因而不须该未成年人所有监护人共同与预售人申请。与商品房预售备案不同, 未成年房屋权利人房屋登记应由其监护人代为申请。但是, 当未成年人的父母已离异, 未成年人房屋登记应如何申请办理呢?

1. 首先需要明确的是, 未成年人的父母在具备监护能力时是其法定监护人, 代为申请办理未

成年房屋所有权人房屋登记是其义务, 也是其行使监护职责的具体体现。

未成年人监护是为了监督和保护未成年人合法权益而设立的民事法律制度。监护的性质是权利还是义务在学理上说法不一, 若为权利即意味着监护人可通过监护被监护人而获得利益, 而我国《民法通则》第18条则明确将监护规定为职责。虽然监护人的确享有一定的权利 (如代理权等) , 但法律赋予监护人一定权利的目的只是为了监护人方便履行监护义务, 这些“权利”徒有权利之名, 实具权限之实。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》 (以下简称《民通意见》) 第10条规定监护职责主要包括对未成年人的人身和财产的监护。《民法通则》第18条规定:“监护人应当履行监护职责, 保护被监护人的人身、财产及其他合法权益, 除为被监护人的利益外, 不得处理被监护人的财产。”这里的处理应做广义解释, 具体到对房产的处理包括买卖、互换、抵押等行为。监护人处理房产时还应到房屋登记机构申请办理登记手续, 否则不发生不动产物权的效力。因此, 《房屋登记办法》第14条规定:“未成年人的房屋, 应当由其监护人代为申请登记”。

2. 离婚父母在具备监护能力时仍是未成年人的法定监护人。

《婚姻法》第36条规定:“父母与子女的关系, 不因父母离婚而消除。”因此, 未成年人的父母离婚后, 对子女仍负有监护职责。当未成年人侵害他人权益时, 父母承担的并不是平行责任, 而是有先后之分的。《民通意见》第158条规定, 同该子女共同生活的一方应当承担民事责任, 只有当该方不能独立承担时另一方才与其共同分担。但是, 在处理未成年人的房产时是否也可分先后, 抑或可由与未成年人共同生活的一方独自处理呢?《民法通则》第16条规定, 未成年人的父母在未死亡且具有监护能力时是未成年人的监护人, 结合该法第18条的规定, 在为未成年人利益时, 法律规定有权处理其房产的主体是未成年人的“父母”。那么, 这里的“父母”是“父与母”, 还是“父或母”呢?根据《民通意见》第14条的规定, 未成年人的监护人是有先后之分的, 父母之所以排序在最前是因为未成年人在父母亲权的照护下, 绝大部分情况下人身权益和财产权益可以得到更完备的保护。所以笔者认为, 在法律法规等没有明确规定“父母”为父或母单方时, 处理房产的主体应理解为未成年人的“父与母”, 也就是说监护职责应由双方同时行使。

诚然, 在遇到如未成年人罹患危及生命的重病须卖房方能支付急需的必要治疗费用等特殊情况时, 即使是为了未成年人的利益, 也会因父母对处分房产发生分歧等特殊原因致使该房屋登记无法办理。此时反对或造成无法处分房产的一方显然未尽到监护职责, 应承担相应的法律责任。《民法通则》第18条规定:“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的, 应当承担责任;给被监护人造成财产损失的, 应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请, 撤销监护人的资格。”

另外, 我国现行立法承认未成年人的纯获利益行为, 《民通意见》第6条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬, 他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由, 主张以上行为无效”。虽然未成年人的纯获利益行为被认定为有效, 但获赠房屋若要发生物权转让效力必须进行登记, 而未成年人自己无法完成登记申请应由其监护人代为办理。因此, 当存在未成年人接受房产赠与等纯获利益行为时, 如果其监护人不履行代为申请办理转移登记的监护职责或因此使被监护人合法权益受到侵害时, 该监护人依法应承担相应的法律责任。

3. 未成年人父母处分其房产应“为了未成年人的利益”, 但该处分行为是否“为了未成年人的利益”并不属于登记机构审查的范围。

未成年人属于弱势群体, 因此监护人在处分未成年人财产时就应受到限制。法律保护作为弱势群体的未成年人有利的授益行为, 同时也阻止对未成年人不利的损益行为, 因此《民法通则》第18条明确规定处理未成年人财产的前提条件是“为被监护人的利益”。但非为被监护人利益而处分其房产的行为是否有效, 学界有不同的观点。如王泽鉴先生就认为应从兼顾未成年人之保护及维护交易安全的角度出发, 根据处分行为的性质确定父母“非为子女利益”的财产处分行为的效力, 如属无偿行为应为无效;反之如为有偿, 应为有效。但是, 无论该处分行为是否有效, 都应当属于民事法律关系问题, 登记机构无须也无法判断。因此, 登记机构对于监护人是否为了未成年人利益不进行实质审查。《房屋登记办法》第14条规定:因处分未成年人房屋申请登记时, 监护人只须提交监护人身份证明资料、为未成年人利益的保证即可。

假设本案例办理的是房屋所有权转移登记手续, 在该申请事项记载于登记簿之前, 买卖双方因解除合同而撤回申请时, 应由卖方和未成年人的父与母共同申请, 而登记机构不须判断该父母是否为了未成年人的利益而直接同意该撤回申请。《房屋登记办法》第21条规定:“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前, 申请人可以撤回登记申请。”

●专家点评

本案例的核心问题是:在撤销商品房合同备案中如何保护未成年人这一特殊群体购房人的权益, 引申的问题是在房产登记中如何体现保护未成年人的权益。

本案例剖析者从预售商品房合同登记备案制度、未成年人房产登记等两个方面作了较为深入的分析。一是作者通过对申请登记备案主体应为预售人、备案不是合同生效的条件, 合同登记备案注销并不导致合同当然无效等进行剖析, 使问题得以迎刃而解。二是作者引用《民法通则》等民事法律关系阐述了未成年人的权益保护原则、监护人应尽的责任和义务, 不但从民法视角, 还从行政法角度来充分说明登记机构不应过多干预代理等民事法律关系。因此, 得出处分未成年人房屋申请登记时, 监护人需提交监护人身份证明、为保护未成年人利益的书面保证的观点。

本案例给我们的启示有三点:

1.预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施, 是一种针对房地产开发企业的强制性管理制度, 其目的是为加强商品房预售管理, 保护预购人的权益, 加强对房地产市场的监督管理。但是, 其法律性质仍属于债的关系, 与房屋登记在效力上有很大的差别。因此, 注 (撤) 销合同登记备案要求申请人提供的材料不应过于严格, 而应从管理角度考虑相应的规则。

2.不同性质的房屋登记, 登记机构应尽不同的注意义务, 为未成年人取得房屋的申请登记, 可由监护人之一父或母代理申请, 但处分未成年人房屋的申请登记, 为最大限度保护未成年人利益, 则宜由父母共同申请, 并出具为保护未成年人利益的声明书。

篇9：离婚登记申请书及案例

甲公司以出让方式取得土地使用权, 将之抵押给银行贷款, 在地面建筑物达到一定形象进度后, 向房管部门申请房屋的预售许可, 房管部门经审核公司提交的要件符合法律、法规规定的预售许可条件, 同时还要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面材料, 房管部门遂为其办理商品房预售许可证, 后房屋销售完毕, 并进行了合同备案。现甲公司未在规定时间内偿还银行的借款, 银行起诉至省高院, 法院判决甲公司应于判决生效之日起15日内偿还银行借款, 银行依法享有该宗抵押土地的优先受偿权。甲公司不服, 上诉到最高院, 最高院维持原判。

本例是全国常见的一种商品房开发模式, 开发商将土地抵押给银行进行贷款, 在进行商品房预售或是办理商品房的预告登记时, 并不会解除土地抵押, 而且房管部门也不会要求开发商解除土地上的权属负担, 通常情况下, 开发商都会按期偿还开发贷款, 解除土地上的抵押权。

但是, 本例却是开发商不能偿还银行贷款, 以致诉讼。在土地抵押权存有纠纷情形下, 房管部门直接面临以下问题:

1.在甲公司提交的要件齐备情况下, 房管部门能否为其办理房屋的初始登记?

2.如果办理了甲公司房屋的初始登记, 在当事人提交的要件齐备情况下, 房管部门能否为已购商品房的业主办理登记?

结合本案, 需要延伸思考的问题:

1.房管部门在办理商品房预售许可时, 是否需要收取土地抵押权人银行出具的同意公司房屋预售的证明材料?

2.在公司申请房屋的初始登记时, 房管部门是否需要收取土地抵押权人银行出具的同意办理初始登记的证明材料?

3.土地抵押权人银行出具的同意预售的证明材料, 是否表明其放弃了抵押土地的优先受偿权?

4.在房地同时转让的背景下, 房管部门在办理商品房转移登记时, 是否需要公司先行解除土地上的抵押权?

5.在房地分离背景下, 如何规范抵押物的转让行为?

●剖析

案例的作者提出了7个问题, 每个问题代表办理登记的不同阶段, 笔者将就此类问题做出逐一剖析。

1.在甲公司提交的要件齐备的情况下, 房管部门能否为其办理房屋的初始登记?

《房屋登记办法》第三十条规定了房屋初始登记应当提供的要件, 即登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告和其他必要材料。因此, 只要能提供以上材料, 房管部门可为其办理房屋初始登记。

2.如果办理了甲公司房屋的初始登记, 在当事人提交的要件齐备情况下, 房管部门能否为已购商品房的业主办理登记?

按照《房屋登记办法》第三十三条的规定, 申请房屋所有权转移登记, 应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料和其他必要材料。同时第三十四条也规定, 抵押期间, 抵押人转让抵押房屋的所有权, 申请房屋所有权转移登记, 还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。因此, 只要转移双方提交上述要件就可以为购房人办理所有权登记。

需要延伸思考的问题:

1.房管部门在办理商品房预售许可时, 是否需要收取土地抵押权人银行出具的同意公司房屋预售的证明材料?

《城市商品房预售管理办法》没有规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。但在开发过程中, 开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设, 《物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《房屋登记办法》第三十四条规定:“抵押期间, 抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。”从购房者角度来看, 其取得的应为没有物上负担的财产, 而财产抵押实际是以物的交换价值担保, 抵押物转让, 交换价值已经实现。以交换所得的价款偿还债务, 消灭抵押权, 可以减少抵押物流转过程中的风险, 避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益, 更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意已转让了抵押财产, 此时即使宣告转让合同无效, 转让的财产可能也已经无法追回, 而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意, 可以确保交易安全, 节约经济运行成本, 减少纠纷。所以在办理商品房预售许可时, 应当收取土地抵押权人出具的同意公司房屋预售的证明材料。

2.在公司申请房屋的初始登记时, 房管部门是否需要收取土地抵押权人出具的同意办理初始登记的证明材料?

如上问所述, 房管部门收取土地抵押权人出具的同意证明材料仅限于转让的情形, 其目的在于保护抵押权人的权益, 而初始登记并不改变抵押财产的所有权性质, 不存在转让的情形, 也不影响抵押权人实现自己的债权。所以在申请办理房屋初始登记时并不需要收取土地抵押权人出具同意办理的证明材料。

3.土地抵押权人银行出具的同意预售的证明材料, 是否表明其放弃了抵押土地的优先受偿权?

对于抵押权是否具有追及效力理论上存在争议, 一种观点认为即便土地抵押权人出具了同意预售的证明材料, 房屋转让后其抵押权也依然存在;另一种观点则认为出具了同意预售的材料其抵押部分随时都有可能发生所有权转移, 所有权一旦转移, 抵押权也随之消失。实际上土地抵押权人出具的同意预售的证明材料就表明其放弃的是所销售部分房屋所占用范围内的土地抵押权, 对于没有销售的这部分, 同样享有抵押权。笔者赞同第二种观点。首先, 如果排除买受人知晓所购房屋分摊的土地已抵押的情况, 那么买受人支付了全部或大部分购房款后, 就应获得没有任何权利负担的财产;其次, 按照《物权法》第一百九十一条第一款的规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”因此, 抵押人应当将所售房屋的价款向抵押权人清偿债务或者提存, 而土地抵押权人则放弃了所销售房屋所占用范围内抵押土地的优先受偿权。

4.在房地同时转让的背景下, 房管部门在办理商品房转移登记时, 是否需要公司先行解除土地上的抵押权?

《物权法》、《担保法》、《城市房地产管理法》确立了房地一致的原则, 因此房管部门在办理商品房转移登记时, 其土地应随房屋转移。在实际操作中, 如存在土地抵押在先的情况, 登记机构在办理商品房转移登记时存在两种操作模式, 一是如果开发商有资金实力, 偿还抵押权人借款后可先解除土地抵押权, 再办理转移登记, 这样的风险较小, 但我国开发商的融资渠道大多来源于银行的借贷和商品房预售, 先让开发商通过自有资金还款后解除土地抵押权可能性较小;二是不解除土地抵押权, 而是由土地抵押权人出具同意销售的证明材料, 通过售房资金偿还借款, 土地抵押权人出具了同意预售的证明材料就表明其放弃了所销售房屋所占用范围内抵押土地的优先受偿权。

5.在房地分离背景下, 如何规范抵押物的转让行为?

作者所述的房地分离实际上是指房地登记机构的分设, 对于开发商而言, 将取得的土地抵押取得贷款进行后续建设是其惯有的做法, 具备预售条件后即开始销售, 购房者一般还需要将所购房屋进行抵押贷款用于支付购房款。如果不把握好土地抵押与房屋抵押的关系则不仅存在登记风险还存在着金融风险, 必须规范抵押物的转让行为, 笔者认为可以从以下几个方面来进行规范:

一是在登记机构暂不能统一的情况下, 可先建立统一的登记信息平台, 实现登记信息共享;二是如果开发商有资金实力, 通过先解除土地抵押权, 再办理转移登记;三是不解除土地抵押权, 土地抵押权人出具同意销售的证明材料后建立专户, 及时将已销售房屋的售房款进入专户, 收回借款;四是为确保交易安全, 在房地登记机构分设的情况下, 无建筑物和构筑物的土地到土地登记机构办理转移登记, 而地上有建筑物或构筑物的则应一并到房地产登记机构办理转移登记。

●专家点评