房产项目合作开发合同样本

房产项目合作开发合同样本（共8篇）

篇1：房产项目合作开发合同样本

房产项目合作开发合同样本

房地产联合开发协议书 甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。第一条、项目概况

本项目位于xxx，项目用地22700平方米(约34.05亩)，规划用地为商业用地，土地使用年限为70年。项目拟建约10万平方米，地上16-18层(包括住宅面积约8万平方米，商业约1万平方米)地下一层为储藏室及人防工程(面积约1万平方米)第二条合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。

甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权宗地图为准 过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。

该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。第四条合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。第五条项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。第六条利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。第八条乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。

项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由 房地产联合开发协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。第一条、项目概况

本项目位于xxx，项目用地22700平方米(约34.05亩)，规划用地为商业用地，土地使用年限为70年。项目拟建约10万平方米，地上16-18层(包括住宅面积约8万平方米，商业约1万平方米)地下一层为储藏室及人防工程(面积约1万平方米)第二条合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。

甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权宗地图为准 过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。

该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。第四条合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。第五条项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。第六条利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。第八条乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。

项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由 此产生的各种责任与乙方无关。第九条声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。第十条保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。

篇2：房产项目合作开发合同样本

甲方： 住所地： 法定代表人: 乙方： 住所地： 法定代表人：

甲、乙双方就甲方取得土地使用权，位于XX市XX区xx花园”项目的合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资双方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XX市XX区xx，项目立项名称xx花园，占地面积xx平方米，经XX市规划局批准，预计建设建筑面积为xx平方米的别墅，建筑密度17.5%，容积率0.36%，绿化率51.3%(其中公共绿地面积xx平方米)。

二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币xx元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有xx花园”项目51%的开发经营权，甲方享有xx花园”项目49%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获的利润。

2、甲乙双方确认，双方均以中小企业融资的进行投资，中小企业融资财务费用均按月息1%的标准进入项目成本核算。

3、乙方确认甲方前期已中小企业融资投入本金6800万元到合作项目上。

4、甲乙双方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按开发经营权比例多出资本金的甲方投资。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由甲乙双方按1：1的比例委派。

2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由甲方委派，销售部负责人由乙方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

5、项目部日常费用(双方各自委派人员的工资各自承担)的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入双方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。用款计划应以甲乙双方审核批准的工程预算为基础并经甲乙双方签字确认后生效。

2、若乙方实际投资数额超出本协议第二条第1款约定的金额，对增加的投资额的承担按照双方的过错程度确认。因不可归责于双方的原因或双方的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方双方49：51的比例进行利润分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方49：51的比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。

六、审批手续的办理

本协议签订后，甲方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、履约保证金

乙方应于双方在本合同签章之日起十五日内汇入甲方账户人民币500万元作为履约保证金。合同履行后，履行保证金可冲抵乙方应承担的项目投资款。

八、违约责任

1、本协议签订后，若乙方未能按期支付履约保证金，本协议自动终止。

2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。

3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。

九、特别约定

乙方应在本合同签订之日起十五日内依法解决甲方因为xx公司提供担保而承担的XX市工行xx支行1800万元的人民币还贷问题 甲方： 住所地： 法定代表人: 乙方： 住所地： 法定代表人：

甲、乙双方就甲方取得土地使用权，位于XX市XX区xx花园”项目的合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资双方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XX市XX区xx，项目立项名称xx花园，占地面积xx平方米，经XX市规划局批准，预计建设建筑面积为xx平方米的别墅，建筑密度17.5%，容积率0.36%，绿化率51.3%(其中公共绿地面积xx平方米)。

二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币xx元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有xx花园”项目51%的开发经营权，甲方享有xx花园”项目49%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获的利润。

2、甲乙双方确认，双方均以中小企业融资的进行投资，中小企业融资财务费用均按月息1%的标准进入项目成本核算。

3、乙方确认甲方前期已中小企业融资投入本金6800万元到合作项目上。

4、甲乙双方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按开发经营权比例多出资本金的甲方投资。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由甲乙双方按1：1的比例委派。

2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由甲方委派，销售部负责人由乙方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

5、项目部日常费用(双方各自委派人员的工资各自承担)的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入双方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。用款计划应以甲乙双方审核批准的工程预算为基础并经甲乙双方签字确认后生效。

2、若乙方实际投资数额超出本协议第二条第1款约定的金额，对增加的投资额的承担按照双方的过错程度确认。因不可归责于双方的原因或双方的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方双方49：51的比例进行利润分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方49：51的比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。

六、审批手续的办理 本协议签订后，甲方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、履约保证金

乙方应于双方在本合同签章之日起十五日内汇入甲方账户人民币500万元作为履约保证金。合同履行后，履行保证金可冲抵乙方应承担的项目投资款。

八、违约责任

1、本协议签订后，若乙方未能按期支付履约保证金，本协议自动终止。

2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。

3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。

九、特别约定

乙方应在本合同签订之日起十五日内依法解决甲方因为xx公司提供担保而承担的XX市工行xx支行1800万元的人民币还贷问题。

十、其他事项

本协议签订后15日内，甲乙双方委派人员应列位并正式成立“合作开发项目部”。在此期间，甲乙双方应共同派员刻制“合作开发项目部”印章，并在公安部门备案。

十一、本协议自双方签字之日起生效。

篇3：谈如何做好房产开发工程项目管理

房产开发项目管理以高效率地实现项目目标为最终目的, 以项目经理负责制为基础, 运用系统工程的观点、理论和方法, 开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

1 房产开发工程项目管理优化措施

1.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险, 用来减少房产开发相关的隐蔽损失, 维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种: (1) 风险回避, 指在风险超过投资方心中的底线时, 必须采取放弃投资决策相关措施, 这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法, 逼不得已的情况下, 才能采用, 因为采用风险回避的手段, 必定使房地产开发不能获得任何可能的利润; (2) 风险转移, 所谓风险转移就是运用一定的防范, 将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房产开发工程管理中, 这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成, 首先是签订合同, 即以合同的方式, 来转移相关风险, 在签订合同后, 无论发生相关风险, 都有乙方来承担。然后便是保险, 即通过买保险的方式, 将不能预知的相关风险来转移给保险公司, 虽然这样会增加部分成本, 但是通过这种方式, 最为有利, 比如当房产项目开发过程中, 遇到重大自然灾害, 或在房产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

1.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房产开发投资方关注的重点。作为房产工程, 必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发, 再控制设计中的造价, 在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式, 以全寿命周期成本最低为原则, 进行工程项目成本的控制。房产开发项目全过程管理包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段, 在各个阶段的成本控制中, 必须按照成本影响因子的程度大小选取相关比例的措施来控制项目成本, 不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程, 决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

2 工程施工管理

对于房产开发企业来说, 开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务, 它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房产产品, 而且从经济角度分析, 施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此, 有效的施工管理也是合理节约开支、提高房产开发项目投资效益的关键环节。

2.1 房产开发商在工程施工管理中的主要任务如下

1) 项目组织与协调工作。一方面, 合理选择施工、供应等参建单位, 明确各自在业务往来中应遵守的原则;另一方面, 落实项目施工阶段的各项准备和组织工作, 包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

2) 费用控制。主要包括编制费用计划、审核费用支出、研究节支途径等。

3) 进度控制。主要是进行进度分析, 适时地调整计划, 协调各参建单位进度。

4) 质量控制。包括提出质量标准、进行质量监督、处理质量问题、组织工程验收等。

5) 合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理, 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

2.2 投资控制管理

投资控制是工程得以顺利实施的保证, 在履行合同条款的基础上, 要认真审核各参建单位上报的工程量和资金支付计划, 合理控制合同中未确定金额的开口成本, 在保证工程正常运作的前提下, 根据公司的资金状况, 按计划进度、分轻重缓急给予拨付工程款。使各种工程款项做到既能加快工程进度, 又能起到控制各单位严格履行合同的效果。在投资控制方面, 要正确处理工程部与公司预决算人员和聘用的审计公司之间的关系, 使施工单位上报的工程量能根据实际进度审核, 不出现差错, 发挥审计公司应尽的作用。并严格按照房产企业制定的工程款支付流程运作, 使资金流得到有效控制。

2.3 质量控制管理

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定, 对所选用的材料和设备进行质量评价, 对整个工程中的工作质量水平进行评估, 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度, 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较, 并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项:

1) 对原材料的检验。为保证材料质量, 应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准, 并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品, 材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。

2) 对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查, 可考虑到制造厂监督和检查。

3) 确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器, 保证在测量、计量方面不出现严重误差;严格控制混凝土质量, 设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段, 专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的质量检查和评定方法, 以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

2.4 进度控制管理

房产进度控制贯穿于项目的实施阶段, 渗透到项目实施的全过程, 对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说, 应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备, 及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时, 要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料 (包括有关图纸、证件, 技术要求以及项目配套的征询意见等) 。在设计过程中, 工程管理人员要对设计进度进行动态的控制, 及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较, 若发现拖延, 及时分析原因, 采取措施加以调整, 把不利因素降到最低点, 督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。

对于项目实施阶段的进度控制来说, 要依据签订的监理合同和施工合同, 通过总承包单位自身的内控, 依靠监理单位的监督、反馈, 加强沟通、协调力度, 不断地将实际进度信息收集、统计、整理, 并对照公司的预控计划 (总进度计划、月进度计划等) 进行比较、分析, 确认进度执行无偏差的, 则继续按计划进行。如发现实际进度与计划进度有偏差时, 要发挥管理人员调控职能, 积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响, 提出纠正方案, 落实措施 (如对实际进度滞后的, 要求施工单位说明原因, 并上报赶工期的措施方案;对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等) , 以减少对整体项目进度的影响, 把好进度关, 保证工程的顺利竣工。[ID:001016]

摘要：房产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的, 所以开发项目的工程管理, 主要是以合同管理为手段, 运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法, 对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动, 按照国家标准、规范和合同规定的目标, 进行严格监督、控制和管理, 以确保开发项目总体目标的最终实现。

篇4：房产项目合作开发合同样本

【关键词】甲方项目管理；前期准备；过程管理；协调管理

Real estate development and construction on how to make optimal project management

DengJinHong jiangsu xing to real estate development co.， LTD.， jiangsu， nanjing， 210000

【 abstract 】 below based on my years of real estate development and construction process of experience， this article introduces the construction process of project management points.

【 key words 】 party a project management； Preparation； Process management； Coordinated management

前言

甲方工程项目管理是一项综合性的的管理工程，其建设过程需要设计、施工、监理等各方共同协调进行，作为甲方工程项目的管理人员，在工程开发建设的过程中，需注意对整个工程的系统把握，稍有任何片面的、武断的决定都将对整个工程造成不良影响。

1 工程项目的前期准备

首先，甲方部门要对工程项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。再则要和使用单位做好沟通、交流，因为基建部分是工程建设管理部门不是使用部门，所以对使用部门的要求应作细致的分析，可以避免使用单位无节制地提出修改变更，有利于资金和工期的控制。例如在一个计算机房装修改造工程中，在工程施工前与使用单位进行了工程交流，了解机房内电脑的使用情况、线路的损坏、老化程度以及机房改造后的使用意向、设备增减数量等。根据使用单位要求，在地面、墙面装修前对机房的线路进行了重新布置和更换，并在吊顶和实木地面施工中增加部分固定件，以满足使用单位后期欲安装投影设备和一些较大型的计算外设设备的需求，同时预先增加了室外的主供电线路设计变更。在此工程中，如果不是前期同使用单位的交流沟通，及时增加了线路更改、预设固定、主供电线路更换，势必会导致工程变更，不但延误工期，还会出现部分项目的二次施工现象，造成不必要的损失。

2 工程项目施工过程中的管理

建设项目直接控制的目标有３个：投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。对于较大型、有监理的工程，甲方部门应重外部和协调，监理重现场工程项目直接目标管理。而投资较小、无监理监管的工程，甲方部门就需从外部协调到现场管理实现全方位监管。大多数甲方部门所监管的工程为后者，其管理也应从３个方面进行：

2.1 施工投资控制

施工中的投资控制要尽量减少和避免工程变更。首先要和使用单位做好交流，对使用单位的变更要求进行论证分析，确定是否有变更的必要性。在确定变更后要求使用单位进行签字确认，以约束使用单位在施工过程中随意变更要求。其次要从施工单位的变更来控制投资。第一，工程第一次工地例会必须将签证的各项要求以及工程造价管理系列规定、审计要求等以书面形式告知施工单位并由项目经理签字认可。第二，对于无法避免的变更，做工程签证时要力求先签后干，以免日后造成争议。再则签证尽量附图说明。附图是理解签证内容的一个较好的手段，这样可避免给决算审核时带来不便。

2.2 施工进度控制

第一，要严格按招标文件要求的时间开工并签署开工报告，此报告将作为日后工期结算的依据。第二，要求施工单位以招标文件为准，排出工程总体进度计划以及月计划和周计划，并尽量采用网络图。对于小型施工单位施工，其技术力量达不到这一要求的可以通过确定各单位工程的验收时间来加以控制。第三，对于工期的延误要查明原因、明确责任，并及时以书面形式签字确认，作为工期是否给予顺延及工程结算的依据。

2.3 工程质量控制

质量是甲方部门的工作之本，首先要提高管理人员的业务管理能力，要熟练掌握质量管理的规范、规定及验收标准；要把好材料关，要明确工程关键部位和一些易出现问题的环节。其次，要与施工单位的项目经理和技术人员进行充分沟通，了解其对工程熟悉情况和对工程质量的重视程度，要求施工单位制定出严密、详尽的质量保障措施。最后，要监督好现场各种试块的取样＼实验工作，必要时，可由甲方负担费用增加一些检测项目，还要做好隐蔽工程、单位工程的验收工作，进行验收签证。组织竣工验收时，尽量邀请使用单位参加。

2.4 工程安全管理

甲方部门要有完备的安全责任制度，要严格要求施工单位编制安全施工措施并进行严格的审核。在实地管理时，管理者首先应该以身作则，不做违反安全规定的事。其次，看到安全隐患应该立即以书面形式通知项目部并由项目经理或施工员签字认可。对于要求整改的部分要督促其整改，对拒不整改的，应立即汇报领导直至发停工令。安全管理一定要高度重视，不能有任何折扣。要使安全在甲方管理者头脑中扎根，因为一旦事故发生，一切悔之晚矣。

2.5 工程资料管理

工程资料关系到整个工程的完整性和日后竣工备案，甲方部门要根据资料管理部门的要求，仔细核对竣工后各工程资料的合理和完整性，在最短的时间内移交资料管理部门存档。

建设工程项目管理是一门全面、系统的学问。甲方的项目管理关系到到各施工单位、建设单位 、勘察单位、设计单位、监理单位之间的分工和合作，协调得好，则整体运作良好；否则将会导致一些环节的脱节，从而对整个工程造成影响。

3 协调技术管理

在项目管理中，是为更好满足项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。“协调”是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面。从甲方工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调。技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。

项目管理中技术信息协调是极为重要的，它是在各个阶段、工程各部位门以及各单位间传递技术信息，这些信息有时作为工作的标准或依据，一旦出错其损失可想而知。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。

甲方的技术协调应从项目管理的组织结构、制约机制、协调程序等方面来采取以下措施：

3.1 建立科学的项目管理内、外部结构项目管理组织是项目所有参与方的组成形式，其界面划分结构决定了技术协调工作的性质和工作量。一方面，甲方项目在分包时应适度，避免不合理肢解工程的做法。另一方面，项目管理结构的合理与否，应充分考虑甲方自身的协调能力。例如，工程的材料、设备是由施工总包，还是自行采购，甲方应根据工程具体情况、自身管理能力及经济方面加以综合考虑，有时单从价格角度看是节省了，但却增加了大量的技术协调工作，客观上违背了集约化原则。

3.2 法律和经济的制约机制协调是管理的一部分，而管理是需要成本的。另一方面，协调失败必然招致损失。项目管理者为了避免和有效转移这类损失，应当重视法律和经济上的制约手段。

3.3 建立严密的协调管理程序管理的实践经脸无疑是做好技术协调的良好条件，但是真正成热的技术及信息协调应更多地依靠科学、严密、规范的协调程序，对每个环节进行多方面、多参数的客观分析与控制，强调组织与程序，弱化对个人技术能力的依赖，已是当今项目管理界的共识和将来的发展趋势。

所以说，甲方应使自己成为一个高效畅通的信息中心，使信息迅速畅达、准确无误地在各系统间流动、转化、落实。

4 结束语

篇5：入驻开发区项目合同书(样本)

甲方：延吉高新技术产业开发区管理委员会

乙方：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚信的原则，甲乙双方就入驻开发区有关事宜制订本合同内容。

一、项目概况

1、项目名称：

2、项目总投资：

3、项目建设规模：

4、项目预期目标：

二、土地方面内容

1、甲方提供给乙方宗地面积为平方米。宗地四至及界址点座标见附件《宗地界址图》。

2、本合同项下提供宗地用途为工业用地。

3、本合同项土地使用权年限为50年。

三、合同价款及支付方式

1、本合同项下的土地款为人民币（大写）贰佰叁拾元/平方米（230元/平方米），总额为人民币（大写）(万元)。12、本合同经双方签字后，于2011年月日前，乙方向甲方一次性付清剩余土地款。

3、乙方必须按照本合同约定，按时支付土地款。如果乙方不能按时支付土地款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向甲方缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，甲方有权解除合同，收回土地。乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。

4、办理国有土地使用权出让手续时乙方按374元/平方米标准向甲方支付土地出让金人民币（大写）元(万元)。办理土地出让手续时所需费用和税金（土地登记费、管理费、评估费、挂牌费、测绘费、土地契税、印花税等）由乙方自行缴纳。

5、根据《延吉市人民政府关于印发延吉市招商引资优惠政策的通知》（延市政发[2010]7号），甲方将土地出让金返还开发区财政部分资金用于乙方项目基础设施建设。上述款项于乙方按本合同第一款规定，项目达到预期目标后支付给乙方。

6、乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物应符合下列要求：

该宗地容积率必须达到0.7以上；

该宗地投资强度必须达到2500万元/公顷以上；

符合延吉市城市总体规划要求和其他相关法律、法规要求。

7、乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线

进山、通过、穿越拟提供宗地。

8、土地款、土地出让金及甲方为乙方项目基础设施建设投资额度以项目用地最终测绘面积为准，多退少补。

四、甲方在以下方面为乙方提供服务

1、为乙方提供信息咨询服务。

2、协助乙方办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在各种手续齐全的情况下，五日内办结完毕。

3、发放建筑工程施工许可证和建筑安装工程安全施工许可证，在各种手续齐全的情况下一日内办结完毕。

4、协助乙方办理各项注册登记手续。

5、为乙方争取国家各项扶持资金，做好后续项目的包装、上报、协调服务工作。

五、乙方责任

1、乙方要严格按照第一款规定的内容进行项目建设。若改变土地使用用途或未按约定进行项目建设，甲方有权无偿收回土地及地上附着物，不返还土地款。

2、乙方未交土地款时，不准开工建设。如果乙方自行动工建设，由乙方承担全部违约责任。

3、乙方获得国有土地使用权后，未经甲方允许不得自行将土地及地上附着物转让或者租赁给第三方。

4、乙方定于2011年月日前开工建设，于2011年 月日前竣工，于2011年月日前投入使用。如达不到合同所

要求的开工、竣工以及投入使用时间，甲方有权无偿收回土地及地上附着物，不返还土地款。

5、乙方项目建成投入使用两年内，必须保证达到或超过第一款第四条规定的预期目标。

六、法律适用及争议解决

因履行本合同产生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，依法按法律程序解决。

七、附则

1、本合同自签字之日起生效。

2、本合同正本一式六份，甲乙双方各执三份。

3、本合同未尽事宜，可由甲乙双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

合同附件：

1、甲乙双方确认签字的《宗地界址图》。

2、项目建议书。

甲方：乙方：

延吉高新技术产业

开发区管理委员会（盖章）（盖章）

代表：

篇6：房产买卖合同样本参考

合同各方：

甲方(卖房人)：

身份证号码：

乙方(买房人)：

身份证号码：

一、甲、乙双方依据自愿、诚信原则，经友好协商，房产买卖达成一致意见，并签订合同如下：

甲方自愿将下列房产卖给乙方所有：

1、房屋状况：房产座落在潞华办事处西街社区，南于赵全红家相邻，全部使用面积为184.3㎡，建筑结构为独院一层普通民房，具体情况见潞国土资集用(2006)字第22101220010号《集体土地使用证》上的说明。

2、该房产的土地使用权取得方式为现金购买。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币壹拾捌万伍仟元整(18.5万元)。

1、乙方已在2013年3月7日上午一次性付给了甲方所有房款，并由甲方写出了收据，有中间人王积善见证。

2、甲方收到乙方所有房款后也于2013年3月7日上午将《集体土地使用证》和《潞城县房屋契证》交给了乙方。

三、甲方在____年__

月__日将上述房产交付给乙方。该房产及房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、本合同经双方签字摁手印后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。

如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

五、由于乙方不是西街户口，房产过户机关要求买方必须是西街户口才能过户，可能在一定的时间里房产不能及时过户到乙方，为了避免以后在房产拆

迁、翻盖、转让等出现纠纷，也为了能使本房产买卖合同更具法律效力，乙方已经西街居委会做了房产买卖证明，经双方在本合同书上签字后，该房产就为乙方所有，不管以后该房产如何拆迁、翻盖、转让等都与甲方无关。

六、在以后该房产办理有关手续时，甲方应配合乙方，并积极提供相关证明和手续。

七、本合同一式四份，由甲、乙双方各执一份，另两份由乙方保管用于办理各种相关手续。

八、本合同书在双方签字后生效。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

篇二

订立合同双方：

出卖方：，以下简称甲方;

购买方：，以下简称乙方。

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条

乙方购买甲方座落在市

街

巷

号的房屋

栋

间，建筑面积为

平方米。

第二条

上述房产的交易价格：。

第三条

付款时间与办法：

1.乙方应于

****年**月**日前向甲方付清房产款项(交款日期以汇款时间为准)。

2.乙方面交给甲方现金

元;其余

元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。

第四条

甲方应于

****年**月**日前将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条

税费分担

1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的%的交易费;承担公证费、协议公证费。

2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其它税费。

第六条

违约责任

1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款

%的违约金。

2.甲方必须按期将房产交付甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款

%的违约金。

第七条

本合同主体

1.甲方是，共

人，委托代理人

即甲方代表人。

2.乙方是

单位，代表人是。

第八条

本合同经国家公证机关

公证处公证。

第九条

本合同一式

份。甲方产权人各一份。乙方一份。

房产管理局、公证处各一份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

篇三

卖方(甲方)：

买方(乙方)：

依据我国有关法律、法规和本市有关规定，中介方根据甲、乙方委托，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。

一、甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方，房地产具体情况如下：

(1)、房地产座落在南汇区惠南镇(路号门室，房屋类型：层数

(2)、房屋建筑面积平方米，土地使用权分摊面积

(3)、房屋内设施装饰状况：

(4)、甲方依法取得的房地产权证号：沪房地南汇字

第号。乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解，自愿买受上述房地产。

二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为(人民币)计万元。

(大写)

佰

拾

万

仟

佰

拾

元整。预付定金(大写拾仟抵价房价款。若乙方违约，无权要求返还定金。甲方违约应双倍返还定金。任何

一方违约还应支付双方中介费。甲、乙双方同意，在本合同自签定之日起的天

内，乙方将上述房地产转让价款分

次付与甲方。

具体付款方式、期限为;乙方于

****年**月**日前支付

元。

乙方于

****年**月**日前支付

元。

乙方于

****年**月**日前支付

元。

乙方交付的房价款与定金经中介转交时，甲方应开具收款凭证。

三、甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方于

年

月

坏或被拆除的应按被损

坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值，向乙方支付违约金。交付标志：移交该房屋钥匙。上述房地产风险责任自该房地产“钥匙转移”之日起转移给乙方。

四、本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市有关规定交纳税、费。

在上述房地产“钥匙转移”前未支付物业管理费，水、电、煤气、电讯等其他费用，由甲方支付。“钥题转移”后该房地产所发生地费用，有乙方支付。

五、甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任

。甲方承诺自上述房地产权利在转移之日起的日内，迁出原有户口。

若由于甲方未及时迁出，甲方承诺造成乙方损失的，甲方承诺赔偿责任。

六、乙方未按照本合同约定期限内付款，甲、乙双方同意按下列

(1)

(2)

款处理。

(1)、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款2%日的违约金，合同继续履行。

(2)、甲方书面催告乙方之日起的10天内，乙方仍未付款的。甲方有权单方面解除合同。甲方可从乙方已付款中扣除逾期未付款2%/日的违约金，余款退还给乙方。

七、除人力不可抗拒因素外，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，甲、乙双方同意按下列

(1)

(2)

款处理。

(1)、逾期一日，甲方应向乙方支付已收款2%/日的违约金，合同继续履行。

(2)、乙方书面催告甲方之日起的10天内仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，甲方应收到书面通知10日内向乙方退还购房款，还应按已收款的2%/日向乙方支付违约金。

八、甲、乙双方各自向中介方支付该房地产总价1%的酬金。

具体数额为

元，在成交后乙方支付首期付款时交付。

九、产权过户手续

办理，交易税费由

承担。甲方承诺，在办理转让过户时，甲方应积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关资料，造成乙方损失的，甲方负责赔偿。

十、在履行本合同过程中，若发生争议由中介方协商解决。

协商不能解决的，依法向人民法院起诉。

十一、其他约定事项：

十二、本合同由甲、乙双方签字之日起生效。

十三、本合同一式三份，甲、乙双方与中介各执一份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

篇7：房产项目合作开发合同样本

<注：本申请书通过网上交易系统提交> 深圳市土地房产交易中心： 经认真审阅《深圳市土地使用权出让公告》（深土交告[ ] 号）中的 宗地相关出让文件，并实地踏勘宗地后，我方认可上述宗地的现状和瑕疵，清楚了解出让的规则和程序，愿意遵守出让文件的要求和规定，现申请竞买上述宗地的土地使用权，并同意自提交本申请书时起全面受其约束。我方承诺：

一、通过深圳市土地及矿业权网上交易系统提出的本竞买申请，为我方真实意思表达，具备法律效力，我方提交本竞买申请即视为对此无异议，并将无条件承担由此产生的一切后果和法律责任。

二、我方愿意按照出让文件规定，足额交纳履约保证金。

篇8：论房地产合作开发合同的法律性质

一、房地产合作开发概述

《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》) 第2条第3款规定, 房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该规定至少明确了以下三个问题:首先, 房地产开发只能在国有土地上进行, 这就排除了在集体土地上进行房地产开发的可能性, 尽管有些学者有不同意见, 但笔者以为, 在我国现行的国有集体二元土地制度之下, 不宜将集体土地纳入房地产开发视野之中。其次, 房地产开发须以取得国有土地使用权为前提, 这就廓清了房地产开发与建筑工程承包之间的差异, 后者不以取得国有土地使用权为前提。最后, 开发是指进行基础设施、房屋建设的行为。在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 出台之前, 人们对开发行为是否仅限于商业行为有分歧, 学者一般也将房地产开发分为以经营为目的和以自用为目的的房地产开发两类, 而根据《解释》第14条的规定, 房地产开发行为仅限于商业性质的开发, 不包括以自用为目的的开发, 在《解释》出台过程中, 多数意见也认为, 非经营性的合作开发行为不是房地产开发行为, 而只是一般的合建、联建房屋行为。

房地产的合作开发作为房地产开发之一类, 自然亦应遵循《房地产法》之规定。关于房地产的合作开发, 在《解释》出台之前, 学者们对其内涵外延各有不同认识, 司法实务中其称谓与内容也千差万别, 在《解释》出台之后, 该概念就成了一个专门法律术语, 具有特定的内涵外延。《房地产法》第27条明确规定:“依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。”此乃房地产合作开发的基本法律依据, 但是其在以下三个问题的规范上是模糊不清的:其一, 何谓房地产合作开发;其二, 合作开发与合资开发有何区别;其三, 开发与经营是一种行为还是两种行为。对于这些模糊, 《解释》第14条进行了一定的澄清, 结合该条以及《房地产法》第2条的规定可知, 所谓房地产合作开发, 是指双方或多方当事人以出让土地使用权为前提, 共同投资、共享利润、共担风险合作进行经营性的基础设施和房屋建设的行为。由该定义可知, 房地产合作开发的构成要件有三:

1. 房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。合作开发本

身即意味着主体的多元性, 以此区别于房地产的单方开发, 因此, 当事人共同投资组建独立法人进行房地产开发就不属于房地产合作开发, 而是单方开发, 法人而非法人投资者是房地产开发的主体。《房地产法》和《解释》对此问题虽未明言, 但应做如此理解, 以体现和贯彻民事主体法律地位的独立性。

2. 房地产合作开发以共同投资、共享利润、共担风险为构成

要件。在起草《解释》的过程中, 参与起草的法学理论界和实务界人士多数认为, 房地产合作开发须以共同投资、共享利润、共担风险 (所谓的“三共”) 为构成要件, 少数意见认为其仅以共同投资为构成要件。而正式颁行的《解释》对房地产合作开发的“三共”要件已经作出了明确的规定。另一方面, 由房地产合作开发的“三共”要件可知, 《房地产法》没有明确区分的合资开发与合作开发在《解释》中已经得到廓清, 即合作开发以资本联合为构成要件, 但由房地产合作开发的主体多元性所决定, 合作开发的资本联合形式不包括成立独立于投资者的法人以进行房地产开发的情形, 此乃法人人格独立原则之必然要求。

3. 在房地产合作开发的共同投资中, 必须以出让土地使用权

为其组成部分。尽管从文义上看, 《解释》第14条似乎并未将出让土地使用权作为房地产合作开发必备投资内容, 但结合《房地产法》第2条的规定可知, 房地产合作开发必须以取得出让土地使用权为条件, 亦即至少须一方当事人以出让土地使用权作为出资才能进行房地产合作开发, 至于其他的投资则可以是资金等财产或财产权利。根据《房地产法》第2条的规定, 如果当事人对其所开发之房地产所占用之土地不享有国有土地使用权, 就不可能是构成房地产开发, 当然也就不可能构成房地产合作开发了。

值得注意的是, 关于合作开发与合作经营是一种行为还是两种行为的问题, 由于《解释》只规定了房地产合作开发的问题, 所以应认为《解释》是将房地产合作经营包容在房地产合作开发的范围之内, 而这也符合房地产开发的商业性质以及社会一般的观念。

二、房地产合作开发合同法律性质之争

《解释》第14条对房地产合作开发合同的概念进行了权威的界定, 即所谓合作开发房地产合同, 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资, 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从该条中并不能清晰地看出房地产合作开发合同的法律性质, 该问题在法学界争论也很大, 见解各异, 究其原因, 是因为现实生活中房地产合作开发的形态各异, 因此, 在研究房地产合作开发合同的法律性质之前, 首先有必要明确房地产合作开发的不同形态。

一般来说, 我国现实社会生活中主要存在着以下六种房地产合作开发形态:

1. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术

等, 以双方的名义进行房地产开发, 在工程进行了一定阶段后, 即可各自以自己的名义对预分得的房地产进行预售, 或者在开发完成后各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

2. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以土地使用权人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

3. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以他方当事人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

4. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

组建非法人组织 (如合伙企业) 开发房地产, 开发完成后, 双方当事人取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

5. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以其中一方的名义开发房地产, 开发完成并出售后, 当事人依约分配售房价款。

6. 双方或多方均提供部分出让土地使用权, 其中一方或双方

又再提供资金、劳务或技术等, 以双方或其中一方的名义进行开发, 在工程进行一定阶段后, 即对房地产进行预分配进而进行预售, 或者在完成开发后, 双方当事人依约进行实物或资金分配。

正是由于房地产合作开发的形态复杂多样, 所以学者对房地产合作开发合同的性质众说纷纭, 归纳起来, 大致有以下几种观点:其一, 承揽合同。该观点将土地使用权人分得的部分房屋视为合作开发房地产的他方当事人承揽的定作物, 而将他方当事人取得的部分土地使用权看作土地使用权人支付的报酬。其二, 互易合同。该观点将房地产合作开发合同视为部分土地使用权与部分房屋所有权的交换。其三, 合伙合同。该观点认为当事人缔结合伙合同, 以土地使用权、资金、劳务和技术等作为出资, 成立合伙, 共同建造房屋, 并分享合伙之收益。其四, 买卖合同与承揽合同并存的混合合同。该观点认为他方当事人为土地使用权人完成一定工作, 土地使用权人以转让他方当事人取得的部分房屋所占用的土地之使用权作为报酬, 而他方当事人又以此项报酬抵充受让其房屋所占用土地之使用权的款项。其五, 附合合同。该观点认为有的国家规定房屋是土地的构成部分, 与土地一起共同构成不动产, 房屋不能单独成为不动产, 所以他方当事人以自己的资金、材料在他人享有土地使用权的土地上建房, 是动产附合于不动产, 因而土地使用权人原始取得房屋的所有权。

关于房地产合作开发合同性质的上述六种观点, 似乎都是可以自圆其说的。在房地产合作开发的前五种形态中, 如果说附合合同的观点在我国并不正确, 因为在我国房屋本身就是不动产, 那么承揽合同、互易合同、合伙合同、混合合同的观点却是可以成立的。而第六种房地产合作开发形态, 则仅有合伙合同说可以作妥当解释。同一合同竟然可以做多种性质完全不同的解释, 而这些解释看起来似乎都各有其妥当性, 显然, 这些解释的正确性和合理性是值得怀疑的, 同时值得引起重视的是, 在分析法律现象时应多做事实的分析, 而不应轻易地进行拟制的分析。另一方面, 如果将同一合同多种解释这种现象作为合同竞合来处理, 则如此之多的竞合肯定会严重损害法律的稳定性和确定性, 因此, 有必要另辟蹊径考察房地产合作开发合同的法律性质。

三、作为合伙合同的房地产合作开发合同

基于前文对房地产合作开发概念的界定, 笔者以为合作开发房地产合同在性质上乃是一种合伙合同。其理由主要有以下几方面:

1. 理论上, 将合作开发房地产合同定性为合伙合同是妥当的。

《合伙企业法》、《民法通则》都明确规定, 合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征, 而理论界和实务界传统上一般也认为, 合作行为亦以合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险为特征, 因此作为合作行为之一种的合作开发房地产自然亦应属于合伙合同。

2.《解释》第14条实际上已经将合作开发房地产合同定性为

合伙合同。虽然《解释》第14条明确规定合作开发房地产仅以共同投资、共享利润、共担风险为特征, 不以共同经营为条件, 但是这并不损害合作开发房地产合同作为合伙合同的性质。因为《合伙企业法》、《民法通则》的规定以及传统观点认为合伙应以合伙经营为条件, 是一种错误认识。首先, 在理论上, 合伙人共同经营合伙事业并非是所有合伙的必备要件, 如在隐名合伙, 隐名合伙人即不参加合伙经营, 即使在普通合伙中, 合伙人亦可放弃其对合伙事业经营的权利;其次, 在实践中, 许多合伙的经营并非是由全体合伙人共同进行的, 甚至在有的合伙中部分或全体合伙人并不参与合伙经营, 而由其他合伙人甚至第三人进行经营;最后, 从比较法的角度看, 主要大陆法系国家如德国、日本以及我国台湾地区等国家或地区的民法典都未将合伙经营作为判断合伙成立与否的标准, 而一般是将合伙界定为二人以上互约出资以经营共同事业之契约, 此“经营共同事业”并非共同经营!可见, 合伙经营尽管通常是多数合伙组织的特征之一, 但是并不是所有的合伙组织都具有该特征, 缺乏该特征并不能说明其非合伙组织。《解释》之所以未将“共同经营”作为房地产合作开发成立之条件, 乃是因为在起草《解释》过程中, 我国法学理论界和实务界人士多数认为共同经营在目前的合作行为中已无足轻重, 实际中许多合作方不参与经营的, 而由其他合作方独立经营, 且这也符合合同自由原则, 故认为不应再将共同经营作为认定合作的条件。可见, 《解释》不仅间接地将合作开发房地产合同的性质界定为合伙合同, 而且也纠正了对合伙特征的不妥当的传统认识。

3. 合作开发房地产合同是当事人联合起来、经营共同事业而

缔结的合伙合同。在现代私法中, 自然人的联合方式是多种多样的, 单就财产关系而言, 自然人的联合主要通过两种方式实现:一是通过合伙合同实现联合, 二是通过组建法人团体、非法人团体实现联合。在房地产合作开发中, 各方当事人为了获取资源和财富, 相互合作进行房地产开发, 将其开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产, 这都是当事人联合起来以取得资源和财富的体现, 而组建法人进行房地产开发, 其已非房地产合作开发已如前述, 房地产的合作开发仅限于组建非法人团体或者缔结非组织型的合伙, 而此两者都必须首先缔结合伙合同, 因此合作开发房地产合同自应是合伙合同。当事人之所以只有通过缔结合伙合同才能实现其联合, 其根本原因在于合伙的目的乃是经营共同目的事业, 学界通说认为合伙须建立在经营共同目的事业之基础上, 此亦为大陆法系各国法律均明确规定。[8]而承揽合同、互易合同、混合合同、附合合同等均无经营共同事业之目的, 仅是当事人间直接的利益交换, 并不涉及当事人与第三人的利益交换问题, 而合伙合同的当事人之间虽然也存在着一定的利益交换, 但就主要方面而言, 是合伙人以合伙为媒介与第三人进行利益交换, 各合伙人之间具有经营共同事业之目的, 因此, 主张房地产合作开发合同的性质是承揽合同、互易合同、混合合同或附合合同的观点是不正确的。

4. 就实践层面考察可知, 现实社会生活中的房地产合作开发,

就是双方或多方当事人为了从中获取资源和财富而经营的共同事业。在前述六种房地产合作开发的形态中, 一方或双方或多方以出让土地使用权为投资, 他方则以资金、劳务或技术为投资, 共同设立合伙以开发房地产, 从中获取利益, 只不过投资方式、分配方式、组织方式不同罢了。关于投资方式, 既有一方当事人又有双方或多方当事人以其出让土地使用权为投资的, 既有仅以出让土地使用权作为出资又有以出让土地使用权和资金、劳务或技术等作为出资的。关于分配方式, 既有实物分配又有资金分配。关于组织方式, 既有普通合伙又有合伙企业, 前者如仅仅为开发一个楼盘而缔结合伙合同, 利益分配完毕后合伙即消灭, 后者如依据《合伙企业法》而成立的房地产开发合伙企业。理论上将前者称为行为性合伙而后者称为组织性合伙, 所谓行为性合伙是指其仅具有临时性共同事业、具有较强契约性的合伙, 通常是当事人仅就特定事项结成合伙, 事毕合伙即消灭, 德国法上称其为偶然合伙 (Gelegenheitsgesellschaft) 。所谓组织性合伙是指具有继续性共同事业、具有较强团体性的合伙组织, 我国《合伙企业法》中的合伙企业就是典型的组织性合伙, 其具有相对独立的民事主体地位。在我国房地产合作开发中, 行为性合伙较多而组织性合伙较少。

从以上分析可知, 合作开发房地产合同实际上就是合伙合同之一种, 理论界与实务界对房地产合作开发合同的性质及其法律适用认识不清, 很大程度上与我国民法学界引进联营概念一样, 是将生活中的不成熟的、未进行适当抽象的概念直接纳入法律规范领域的结果, 这是我国私法立法以及学术研究不成熟的表现, 在我国当前正在进行物权法乃至民法典起草的过程中, 该类问题应该得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅问题

在我国现实生活中还存在着一类特殊的合作建房方式, 即合作住宅的建造, 根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》第3条的规定, 所谓住宅合作社是指经市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的公益性的具有法人资格的合作经济组织。而住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅被称为合作住宅。合作住宅具有以下几方面特点:

1. 合作住宅的建造主体是作为法人的住宅合作社, 城镇职工、居民可自愿加入住宅合作社。

2. 建造合作住宅的资金来源主要有社员交纳的资金、银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入的资金。

3. 合作住宅的建造受到政府全程监督指导, 从住宅合作社的

兴办、合并、分立、终止到合作住宅的建设管理等都受到政府的监控。

4. 合作住宅可由住宅合作社、社员个人单独拥有所有权, 或者由住宅合作社与社员个人共同所有。

5. 合作住宅不得向社会出租、出售, 社员家庭不需要该住宅

时, 须将其退给本住宅合作社, 后者以重置价结合成新计算房价, 按原建房时个人出资份额向社员个人退款。

6. 合作住宅所占用之土地是划拨土地。

由合作住宅的上述几方面特点可知, 合作住宅建设虽然具有社员合作的因素, 但其与前文所述房地产合作开发, 是性质完全不同的两个事物, 其差异至少体现在以下几方面:第一, 与房地产合作开发不同, 合作住宅的建造行为不属于商业性的房地产开发, 因此, 合作住宅不得向社会出租、出售, 而合作开发之房地产得在市场自由流通;第二, 房地产合作开发的主体可以是任何民事主体, 而合作住宅的建造主体是作为法人的合作住宅社, 而该合作住宅社也仅有城市职工、居民才有资格加入;第三, 房地产合作开发的资金来源于当事人的投资, 而合作住宅建造的资金来源渠道众多;第四, 较之于合作住宅的建造, 房地产合作开发所受政府监控的程度较低、所受政府优惠亦较少;第五, 与合作住宅的所有权归属方式不同, 房地产合作开发因其开发模式多样, 其房地产所有权归属方式亦较复杂;第六, 合作住宅所占用之土地是划拨土地, 而合作开发之房地产所占用之土地是出让土地。

参考文献

[1]耀振华:房地产的共同开发和委托开发探析[J].政法论坛, 1997 (2)

[2]韩延斌:《国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改意见综述[J].人民法院报, 2004年6月29日

[3]杨与龄:房屋之买卖、委建、合建或承揽[M].正中书局, 1981.413～415

[4]参见《德国民法典》第705条、《日本民法典》第667条、我国台湾地区民法典第667条