某食品厂质量管理文件(DOC 37页)

某食品厂质量管理文件(DOC 37页)（通用4篇）

篇1：某食品厂质量管理文件(DOC 37页)

某企业《全面激励员工培训》讲稿

第一部分 怎样快速适应多变的现代企业环境

一、优秀员工如何迎接多变的企业环境。二、一流的企业员工应该具备什么样的意识。

如何迎接多变的企业环境，答案只有一个，改变！

改变，首先从改变自己开始。

如何使自己的改变适应环境的改变？我们先看一下今天环境改变的速度，今天的社会被专家称作知识经济时代，它的改变速度被称为——十倍速的变革。要适应十倍速变革的环境，那么你变革的速度必须大于十倍速。

学习是改变的基础和原动力，今天的竞争不再只是价格、质量的竞争，而是学习力的竞争。

请看下面一个公式：

L≧C

L就是Learning（学习）的意思，C就是Change改变的意思。也就是说，只有当一个人的学习速度大于或等于社会改变的速度时，他才能适应这个社会的改变。

什么是学习，学是我们通常所讲的学习，习是我们通常所讲的实践。

学而时习之，不亦乐乎！

案例

从改变自己开始

1930年初秋的一天，东方刚破晓，一个只有1米45的矮个子青年从位于日本东京目黑区神田桥不远处的长凳上爬了起来，他用公园里的免费自来水洗了脸，然后从容的从这个“家”徒步去上班。在此之前，他因为拖欠了房东七个月的房租已经被迫在公园的长凳上睡了两个多月了。

他是一家保险公司的推销员，虽然每天都在勤奋的工作，但收入仍少的可怜，为了省钱，他甚至不吃午餐、不搭电车。

一天，年轻人来到一家名叫“村云别院”的佛教寺庙：“请问有人在吗？”“哪一位啊？”“我是明治保险公司的推销员”“请进来吧！”

听到“请”这个字，年轻人喜出望外，因为在此之前，对方一听敲门的是推销保险的，十个人中有九个会让来人吃闭门羹，有时即使有人会让推销员进来，态度也相当冷淡，更不用说“请”了。

年轻人被带进庙内，与寺庙住持吉田相对而坐。寒暄之后，他见住持无拒人之心，心中暗暗叫好，接下来便口若悬河、滔滔不绝的向这位老和尚介绍起投保的好处来。

老好尚一言不发，很有耐心的听他把话讲完。然后平静的说：“听完你的介绍后，丝毫引不起我投保的意愿。”年轻人楞住了，刚才还信心十足的气球突然让别人扎了一针，一下子泄了气。

老和尚注视着他，良久，接着又说：“人与人之间，象这样相对而坐的时候，一定要具备一种强烈的吸引对方的魅力，如果你做不到这一点，将来就没什么前途可言了。”年轻人哑口无言。老和尚又说了一句：“小伙子，先努力改造自己吧……”

从寺庙里出来，年轻人一路思索着老和尚的话，若有所悟。

接下来，他组织了专门针对自己的“批评会”，每月举行一次，每次请五个同事或投了保的客户吃饭，为此，他甚至不惜把衣物送去典当，目的只为让他们找出自己的缺点。

“你的个性太急噪了，常常沉不住气……”“你有些自以为是，往往听不进别人的意见，这样很容易招致大家的反感……”“你面对的是形形色色的人，你必须有丰富的知识，你的常识不够丰富，所以必须加强进修，以便能很快与客户寻找到共同的话题，拉近彼此间地距离……”

年轻人把这些可贵的逆耳忠言一一记录下来，随时反省，勉励自己，努力扬长避短、发挥自己的潜能。

每一次“批评会”后，他都有被剥了一层皮的感觉。通过一次次的批评会，他把自己身上的缺点一点点剥落了下来。随着缺点的消除，他感觉到自己在逐渐进步、完善、成长、成熟。

与此同时，他总结出了自己含义不同的39种笑容，并一一列出各种笑容要表达的心情与意义，然后对着镜子反复练习，直到镜中出现所需要的笑容为止。他甚至每个周日晚上都要跑到日本当时最著名的高僧哪儿去学习坐禅。

一次次批评、一次次坐禅使这个年轻人开始像一条成长的蚕，随着时光的流逝悄悄的蜕变着。到了1939年，他的销售业绩荣膺全日本之最，并从1948年开始，连续15年保持全日本销量第一的好成绩。

1968年，他成为了美国百万圆桌会议的终身会员。

这个人就是被誉为“练出值百万美金笑容的小个子”、美国著名作家袄个满地挪称之为“世界上最伟大的推销员”的推销大师原一平。

“我们这一代最伟大的发现是，人类可以经由改变自己而改变生命。”原一平用自己的行动印证了这句话，那就是：有些时候，迫切需要改变的，或许不是环境，而是我们自己。

一流企业员工应该具备如下的意识：

信心、学习、改变、团队、创新、质量、服务、市场、竞争

现在让我来告诉你们成功的绝秘。关键只有一点，不要问这样的问题：“我能够为我的老板做什么呢？”而是要问，“我能够做什么？”

要显示出你坚定的决心，决心力争有朝一日出人头地。

不要把自己的失败归咎于自己的上司总是提拔那些他偏爱的人或是与他有关系的人。

智慧与才华永远都是大受欢迎的，你要埋下这样的种子等待它生根发芽，不断的成长。因为这样的一种商品无论你积蓄多少，在哪儿都会有最好的市场。不要将你的智慧与才华这些商品囤积，你能够卖出的智慧与才华越多，你就能够索要的价格就会越高。

将你所有的精力、所有的思想、还有所有的资金都集中投入到你所从事的一件事情上去。

第二部分 一流员工如何掌握自己的情绪

一、情绪控制的重要性。

二、掌握情绪的关键。

三、控制情绪的方法。

(1)积极的自我对话

(2)积极的形象

(3)积极的健康食品

(4)积极的自我训练与发展

(5)积极的人物

(6)健康习惯

(7)积极的行动

◆积极的自我对话。假如你讲的每句话都是积极的，相信你的言行举止也一定是积极的。

◆积极的形象。假如你是一个随时都挺直腰板走路的人，那你走起路来必然是非常有精神，相信你给人的感觉是非常积极和认真的一个人；如果你每天总是弯腰驼背，借口说：“哎呀我不行，不会，太差，没读什么书或是我如何如何”，那你最终将会变成一个无论干什么事都毫无自信心的十分消极的人。这就需要锻炼心理健康的第二个层次——积极的形象，你的衣着、外表，永远感觉很得体，你说的每句话都让人家很愿意接受，让大家感觉到你是一个受欢迎的人，无论外表还是内在的形象都是如此。

◆积极的健康食品。有这么一句话，“如果把你的脑袋给愁死了，你就不必再去担心你的胃部了”。想在你的发展过程中被人尊敬或喜欢，你就需要不断地充实自己的知识，这叫“积极的健康食品”。知识就是力量，当你有了丰富的知识时，不管走到哪里，你都会成为一个赢家。

◆积极的自我训练与发展。怎么样在社会上脱颖而出？你应该把工作以外的一些时间安排在自我成长上，去参加一些比较好的训练课程，让自己能够更充实，让自己能够认识更多的人，这叫做积极地自我训练与发展。

◆积极的人物。你要学习跟那些积极的人交朋友，不要跟那些每天都满口我不行我不会我太差的人在一起，否则你永远不会进步。你要和你单位业绩最好的同事和最好的主管交朋友，他们的积极也会带动你的积极。

◆健康的习惯。习惯，有消极的，也有积极的。积极的习惯是每天早上起来，对着镜子说：“我很健康、快乐、充满活力”。你每天的动作和健康的形象都会自然地表现出来，这就叫做积极的习惯。

◆积极的行动。你无论做什么事情，永远不要在乎别人对你怎么想怎么说，只要自己是对的，就要永远好好地去做，叫做马上行动。今天你的客户打电话给你，你应怎样？——马上行动。你的客户有问题要问你，你要怎么样？——马上行动。每天都应该积极地马上行动！又如你的朋友或你的主管告诉你去拜访某一个客户，你应怎么做？—— 马上行动。

第三部分 建立坚定不移的自信

一、为什么要有自信心。

二、如何建立自信心。

信心是成功的先决条件，没有信心我们将一事无成。自信是自立的基础，是我们不断改变自己，挑战极限，超越目标，实现卓越的动力源泉。

树立自信的十个步骤：

步骤1：建立一明确目标，并且朝着目标前进，确定你要的是什么，并且努力去得到它。但应确定你所希望的目标是值得你努力而且你可达成的目标。别小看自己的能力，但也别制定出一个遥不可及的目标。

步骤2：早晚祈祷你所订立目标的实现，以坚定你对目标的信念。想想看，当你达到目标后的欢愉感觉。当你达到一个目标之后，再设定一个新目标，但切勿因达到目标就感到自满。

步骤3：将自己的基本行为动机和你的明确目标联系起来，给自己下一道强制的命令，去做你想要做的事，并尽可能每天在脑海回想一次这道命令。

步骤4：写下你明确的目标，并时时在脑海中想着它的好处，使你借着自我启发的力量创造出成功意识。

步骤5：和那些支持你和你的明确目标的人交往，并接受他们的鼓励，这些人可能是你的同事、朋友或家人。

步骤6：别在过完一天之后，才发现当天的所作所为，对明确目标没有一点明显的贡献。

步骤7：选择一位富裕、自力更生和成功的人作为楷模，并时时想到你不但要迎头赶上，而且还要超越他。

步骤8：在你的四周放置书籍、图片、座右铭能强化成就和自力更生意义的东西，并且随时变更放置位置。这些是使人警惕反省的东西，能帮助你有机会从不同的角度观看这些东西，并和其他不同的东西发生联系。

步骤9：别因为遭到反对意见就想要逃避，而应运用你所有的资源反抗和战斗。

步骤10：为完成任何有价值的事情，都付出一定的代价，任何有价值的事情也值得去做。自力更生的代价就是当一个人在运用信心的时候，必须时时保持谨慎的态度。

第四部分 充满激情的投入自己的工作

一、挑战自我，超越目标。

二、享受工作，激情投入。

★★★不能挑战自我就永远不能超越人生目标。

有四个营销员接受任务，到庙里找和尚推销梳子。第一个营销员空手而归，说到了庙里，和尚说没头发不要梳子，所以一把都没卖掉。第二个营销员回来了，销了十多把。他介绍经验说，我告诉和尚，头皮要经常梳梳，不仅止痒，头不痒也要梳，可以活络血脉，有益健康。念经念累了，梳梳头，头脑清醒。这样就销掉一部分梳子。第三个营销员回来，销了百十把。他说，我到庙里去，跟老和尚讲，您看这些香客多虔诚呀，在那里烧香磕头，磕了几个头起来头发就乱了，香灰也落在他们头上。您在每个庙堂的前面放一些梳子，他们磕完头，烧完香可以梳梳头，会感到这个庙关心香客，下次还会再来。这一来就销掉百十把。第四个营销员说他销掉好几千把，而且还定货。他说，我到庙里跟老和尚说，庙里经常接受人家的捐赠，得有回报给人家，卖梳子送给他们是最便宜的礼品。您在梳子上写上庙的名字，再写上积善梳，说可以保佑对方，这样可以作为礼品储备在那里，谁来了就送，保证庙里香火更旺。这一下就推销掉好几千把。这个例子告诉我们，市场是可以创造的，老是想着和尚要什么梳子呀，工作就没法做了。（自我设限是人生成功的最大障碍，阻止你前进的真正对手就是自己）

★★★没有付出就没有回报，激情投入才能享受工作。

案例一 珍笼棋局

天龙八部中逍遥派掌门人无崖子设珍笼棋局寻找武学传人，天下英豪纷至沓来，四大恶人之首段延庆，无崖子的不肖之徒星宿老怪，大燕国皇族后裔 “以彼之道，还施彼身”的故苏慕容氏慕容复，吐蕃国国师鹫魔智，还有天龙寺的首席禅师、少林寺的高僧大德、聪慧过人的大理王子段誉，智慧超群的“神仙姐姐”王语嫣……武学才俊、少年英豪群雄毕集，但是却无人能够破解这珍笼棋局，慕容复当场发疯要吻胫自杀，段延庆差点走火入魔，鹫魔智连声叹息不能自已，但最终却被一个无名小和尚虚竹先舍一子，自弃一片而反败为胜，论武功论才学没有一个在虚竹之下，但他们却不懂放弃、不懂付出，所以也未能得到无崖子的武学真传。

案例二 分糖果的故事

我们再来看一个分吃糖果的例子，一个父亲参加完朋友的婚庆筵席后带回一些糖果，他回到家里后先给了儿子一颗，当儿子正要把糖往嘴里放的时候，他告诉儿子等一下，然后又拿出一包糖来，他让儿子数一数，儿子数了一下告诉父亲一共十七颗，父亲微微笑着说，亲爱的宝贝先别忙，做完一道题后再吃好吗？儿子在学校中学习很好，对这个提议当然不会反对。于是，父亲说，把你手中的糖果分成三份，第一份是总数的三分之

一、第二份是总数的二分之

一、第三份是总数的九分之一，来，分分看。儿子想了半天也没有想出来，父亲微微的笑着说，你手里不是还有一颗吗。儿子把另外一颗糖也放在一起，这道题目就迎刃而解了，答案大家自己算一算。好了，父亲告诉儿子一句很经典也很真实的话：想得到，先要学会付出；想成功，先要学会投入。

案例三 两片海，两种人

巴勒斯坦有两片海。一片是活水，鱼儿在水里游。贪玩的水花点缀着海岸。海边树木枝繁叶茂，饥渴的树根伸进海里，吮吸着滋润的海水。

约旦河用山涧亮晶晶的溪流造就了这片海。于是海水在阳光下欢歌。人们在海边建房，鸟儿在海边筑巢，所有的生命都因为海的存在过着更加幸福的生活。

约旦河继续南流，流进另一片海。

这里没有游动的鱼儿，没有飘舞的树叶，没有鸟儿的鸣啭，没有孩子们的欢笑。行人改走别的路，除非事情紧迫。水上空气凝重，不管是人还是飞禽走兽都不喝这里的水。

两片海相距不远，为什么差别竟然如此之大？不能怪约旦河，注入到两片海里的约旦河水是一样的；也不能怪海水所在的土壤，或者海边的乡村。

区别在这儿：加利利海接纳约旦河水但并不守着河水一滴不放。约旦河每流进一滴水，加利利海就流出一滴水。接受和付出以同样的速度在进行。

另一片海则更为精明，小气的把喝水储存起来。无论你怎么利诱，它就是没有那种慷慨的冲动，滴水不放。

加利利海懂得付出，所以能活下来。另一片海丝毫不肯付出。人们称之为死海。

这个世界上有两种人，巴勒斯坦有两片海。

第五部分 提升自己的使用价值

一、树立终身学习的意识。

二、如何提高自己的使用价值。

学习+人脉+付出 提升使用价值

如何提升自己的使用价值：

1、工作学习化；

2、学习工作化。

第六部分 把工作变成乐趣

一、为什么要把工作变成乐趣

二、如何把工作变成乐趣

案例 生命的石像

测验人的品质有一个标准，就是他工作时所具的精神。假使他对工作是被动的而非主动的，像奴隶在主人的皮鞭督促之下一样；假使他对工作感觉到厌恶，假使他对工作没有热忱和爱好之心，不能使工作成为一种喜悦，而只觉得是一种苦役，那他在世界上，一定不会有什么成就。

一个人工作时所具的精神，不但与工作的效率有很大关系，而且对于他本人的品格也有很大影响。工作就是一个人的人格表现，我们的工作就是我们的志趣、理想，我们“真我”的外部写真。看到一个人所做的工作，就是如见其人了。

自尊、自信是成就大事业的必须条件，但对工作不肯尽心尽力，而只求敷衍塞责的人，是不会有这种自信、自尊的。一个人假使不能在工作上尽心竭力的去努力，那他决不能很好的造就自己。工作是一个训练、培育品格的大学校。

因此，在任何情形之下，不容许自己对于工作发生厌恶。这是最重要的一件事。假使你为环境所迫，而只能做些乏味的事情，你也当努力设法，从这些乏味的工作中找些兴趣、意义来。要晓得凡是应当做又必须做的工作，总不可能是完全无兴趣或无意义的。问题全在我们对待工作的精神状态如何。良好的精神，会使任何工作有意义、有兴趣。

假使你以为你的职务是乏味的，那你厌恶的心理，厌倦的念头，足以招致失败。乐观的、积极的、热忱的心理，才是吸引成功与幸福的磁石。

任何工作，凡是我们本身所尊崇的，都具有无上的神圣性。凡是有利于世界人类的工作，没有一件是卑贱的、可耻的。

只要精神贯注，那工作上的厌恶、痛苦的感觉，都会消失；凡是不曾懂得这个秘诀的人，就是不曾懂得获取成功与幸福要道的人。

你的工作就是你生命的石像。它是美是丑，可爱可憎，全掌握在你自己的手里。

担任每一种职务，写每一封信，出售每件商品，每句谈话，每个理想，每种动作，都仿佛是凿子的一击，可以美化你的石像，也可以损毁你的石像。

无论做任何事，必须竭尽全力。这种精神的有无，可以决定一个人日后事业上的成功或失败。

应该在心中立下这样的信念和决心：从事工作，你必须不顾一切，尽你最大的努力。如果你对工作不忠实，不尽力，那将贬损你自己，糟蹋你自己。

第七部分 努力营造一个和谐、向上的团队氛围

一、为什么要具有团队精神

二、如何成为团队中受欢迎的人

成功学理论告诉我们：成功=30%的知识+70%的人脉

一个不具备团队协作精神的人，他的人脉关系会很好吗？答案当然是否定的。

现代社会是一个十倍速改变的社会，目前的社会不崇尚英雄，更需要团队的合作，因为只有合作起来，才能适应多变的企业环境，个人的能力面对如此快速变革的社会环境，实在是有限的很，所以，你必须学会如何跟他人良好的合作，这就需要你具备良好的团队精神。

1、自我的成功需要团队精神。

2、组织的成功需要团队精神。

3、组织要求它的成员具备团队精神。

如何成为团队中受欢迎的人：

1、不断的学习——阅读+交流。

2、提升自己的使用价值和不可替代性。

3、友善的态度，谦恭的心态。

4、助人为乐。

5、开放的心态。

6、不断付出。

7、良好的沟通能力。

8、积极发现他人的优点和长处，包容他人的不足。

9、承担自己的责任。

10、做一个积极乐观的人。

第八部分 如何热爱并推销自己的企业

一、必须热爱自己的企业。

热爱自己的企业就像热爱自己，热爱自己的爱人，热爱自己的家庭，热爱自己的家乡，自己的国家一样。因为，自己的企业是自己的，不是别人的，正如你的身体、爱人、家乡、国家一样，它不是别人的，如果连你自己都不爱，还会有谁来热爱呢。我们的自信建立的基础之一就是热爱，热爱自己吧，还有你自己的企业，这样，你才会真正自信起来，快乐起来并走向成功。

二、如何热爱自己的企业。

1、要像热爱自己一样。

2、要自信一点，对别人讲：我的企业很不错。

3、从内心深处热爱。

4、全力以赴的工作。

篇2：某食品厂质量管理文件(DOC 37页)

内 容 提 要

江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]后湖花园 项目投资 开发经营 武汉市某房地产项目可行性研究报告 目 录 免费的商务管理资料平台

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、武汉市规划局规划方案；

2、亿房网站（3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、武汉市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。②容积率：1.4 ③总建筑面积：11.72万M2 其中：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：22.5% ⑤绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于

进一步优化）

3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。

3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、武汉市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了

成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年

行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2．空置商品房消化能力加强。2000年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年武汉市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3． 经济适用房建设取得较好成效。2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年武汉市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场（增量房）住房二级市场（存量房）住宅总量 起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米

5． 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。（上图）

6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比

1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了武汉市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2000年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了武汉市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃武汉市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年武汉市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。2． 2微观市场特点

1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风

采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。7．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8．从楼盘配套设施来看，2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了武汉名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9．从楼盘的卖点来看，2000年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广。2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。2000年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放

心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。3．3分类物业特点（亿房网

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据《武房指数》统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2000年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为1983.52元/平方米。

1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图如下： 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是武汉市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银

大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3．胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，武汉市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来武汉市房地产市场展望（亿房网

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2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是武汉市房地产发展的重要一年。

1．2001年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在后

湖、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

2．2001年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年武汉市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）(三)有利投资经济形势成因分析（亿房网

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（一）国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出口交货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7％，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。

（二）武汉市经济发展势头良好

今年以来，武汉市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元，比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%；更新改造完成46.91亿元，增长2.9%；房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。

（三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完

成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三）积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但

落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。3.东向

远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。4.西向

西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2.2项目周边情况

我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

1． 地形地貌状况（详见附图地形地貌图）2． 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）3． 局部放大图（详见附图局部放大图）附图说明

1.岱黄公路一带区域调查

自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于后湖乡。后湖乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。

社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线（新建小区除外）。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。

人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。

经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路

两旁租商铺，发展

界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有武汉市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。

4.后湖大道西段至石桥村一带

属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为2-3层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限公司,田田股份集团有限公司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因后湖大道在建,乡里的水电十分方便。

5.黄浦路一带至工农兵路一带 免费的商务管理资料平台

自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以外是大片的农田.人文环境:发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在2000-3000人之间。

经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。

二、后湖地区区域分析 1.基础设施状况分析 1.1交通状况

本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要岱黄公路公交少,只有716一路公交车,终点止于东方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。1.2人文环境及生活配套设施

地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店，中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。1.3市政配套设施

水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。

电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的10kv架空线路引来。《武汉市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块北侧新建德胜桥220kv变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气:整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设DN500管道至后湖生态花园一带,后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设DN300现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设DN300管道。

邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。《武汉市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。

居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。2.后湖地区住宅市场调查

2.1后湖地区总体规划及土地出让情况

后湖地区是武汉市十大综合组团之一,是以水面,城市绿地,低密度区组成的主城生态走廊,是以多层建筑为主,小高层,高层,别墅为辅的大型住宅新区。规划常住人口为40万,人均24平方米居住用地,绿化率达到40%以上,依据规划,后湖地区将建有一个市级商业副中心,8-10公顷的区级文化中心(含艺术馆,图书馆,影剧院就,文化馆等文化游乐设施),一平方公里的塔子湖体育中心,后湖成人职业学校和一所特殊教育学校,(1-2公顷)一平方公里的地区级大型市场,技术中试基地和小型工业区,现有村民约2.4万人,大多为湖南移民。后湖地区大约有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用的地块有1.5万亩.有四十余家开发商

已征用土地,其中有征地指标的约为30家,但尚无项目,依据现状和路网分隔,将后湖地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。下面我们据此论述后湖地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考): 右块地出让情况: 东方恒星园1200亩,地价33万元/亩。中联三星600亩,20万元/亩,加规费22-23万元/亩,世纪家园康居工程3000亩,后湖生态花园600亩,18万元/亩.后湖乡政府已征用地2200-2300亩,城开集团100-130亩。左块地出让情况: 左块地规划局拍卖地块329亩,黄浦科技园400-600亩,塔子湖边城开集团970亩,统建办400亩,塔子湖西路有澳门花园(从市见义勇为基金会处购买)新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局P(2001)001号拍卖地块125亩,上方约168亩,下方临路边有36亩地,再下方,京广铁路预留线两边为黄浦科技园,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办企业及散居的村民点,菜地,鱼塘,以南为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。

右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为后湖乡政府和后湖生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。2.2后湖地区开发现状及态势

后湖地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有后湖生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目．后湖地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。后湖地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等８个方面的调查统计情况． 2.2.1区域发展状况

现已开发的土地仅占后湖组团土地的1/10，已征地为开工的土地面积为1万亩，占后湖组团的2/5．随着后湖组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形．后湖组团的住宅建设符合《武汉市城市总体规划（1996-2020）》，武汉市政府和江岸区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使后湖组团的发展具有良好的前景． 2.2.2供求关系

现已发售的楼盘总销售面积已达20多万平方米，已动工的世纪家园一期总建筑面积为18万平方米，预计今年内后湖组团实际供应量约在30万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达107万平方米，同时后湖组团的需求量为1000万平方米（40万人*25平方米/人）。可以这么说，未来一段时间内后湖地区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。2.2.3价格

2000年武汉市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价达到1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。后湖大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。2.2.4付款方式

随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如后湖生态花园，80%的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。2.2.5物业形态

本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。2.2.6户型

本区域的大户型如120-150平方米特别畅销，85-110平方米的中户型也较为好销，85平方米以下，150平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。2.2.7物业管理

物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。2.2.8目标客源

目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。

三、项目周边主要物业分析

晨星苑 1.项目规划

晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建．晨星苑占地41亩，总建筑面积４万平方米。4000平方米商网配套，绿化率达48%，容积率为1.6，有３栋６层，3栋11层，1栋18层，总建面配比3:4:3，总户数约340户．目前１栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，２栋小高层和１栋１８层单身公寓将于2001年10月交房。2.户型设计

多层主力户型为3*2，面积为119平方米；高层主力户型为3*2，面积为148平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51-73平方米。户型面积指标如下： 户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式

面积 51-52 70-73 119-148 188-200 245 分布 18层单身公寓 18层单身公寓 多层，小高层 小高层 多层 比例 20% 15% 45% 15% 5% 3.价格策略

多层价格为1700-1820元／平方米，小高层价格为1935-2365元／平方米，高层单身公寓价格为1800-2100元／平方米。物业管理费多层为0.5元／平方米*月，高层为0.8-1.0元／平方米*月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成２０年银行按揭，公积金贷款。4.宣传推广

东方恒星园于200年5月28日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过2000年上半年房交会。5.销售情况

小区2000年5月28日开盘，多层销售状况较好，120套住宅已基本售完．小高层中3*2大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。6.客户分析

客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。后湖生态花园

1.项目规划

后湖生态花园位于后湖发展区，正面沿103国道和汉黄高速公路，北邻六干道，南边是东方恒星园。总占地面积420亩，建筑面积40万平方米，绿化率30%，容积率为2。物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约6万平方米，16栋多层住宅498户为全现房，2.户型设计

一期主要户型2*2和3*2，面积为90-130平方米，具体指标如下： 户型 2*2 3*2 4*2 复式

面积 90 120-140 140-170 190-200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要户型为２＊２和３＊２，面积为９０-１４０平方米，具体指标如下： 户型 2*2 3*2 4*2 6*2 面积 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 3.配套设施

小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气．二期将停车场全部设计在地下。４.物业管理

有武汉金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为0.5元／平方米*月 ５.价格策略

后湖生态花园有一定的价格优势，一期现起价为1380元／平方米，最高价有开盘时的1580元／平方米涨为1850元／平方米，开盘均价为1420元／平方米，现均价为1500元／平方米（未计入集团购买），分层价为1，4，5楼1550元／平方米，2，3楼1500元／平方米，６楼1350元／平方米，７层复式1650-1850元／平方米．前后三次调价，2000年５月调高50元／平方米，６月调高80元／平方米，８月调高300元／平方米。６.宣传推广

主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。７.销售情况

首期498套2000年5月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉空军雷达学院买了6栋，后湖乡政府购5栋，一期已基本售完．2000年5月份完成销售额500万，6月份

完成销售额700万，由于调价原因７月份以后，未超过500万。其中3*2的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。８.客户分析

一期主要客户为集团购买，雷达学院购6栋，后湖乡政府购5栋，散户主要为江岸区行政企事业单位人员，生意人较少，98%的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。竹叶苑 1.项目规划

竹叶苑由招银物业发展有限公司投资开发，北京中联公司设计，首期开发建筑面积5.5万平方米。有10栋集合别墅130户，7栋多层公寓192户，容积率为1.2．绿化率为45%。工程于2000年9月底动工，预计2001年4月中旬开盘，8月31日竣工交房。2.户型设计

竹叶苑在户型设计上以大面积为主，具体户型指标如下： 户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面积 123-130 137 180 222 分布 D区C区 C区 A区B区 A区B区 比例 46% 9% 30% 15% 3.配套设施

竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空，作为休闲绿化用地，融洽小区内住户，社交氛围；小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位，泊车位可达55%，厨房设置集中排烟管道，管道煤气，每户配置ＩＣ卡煤气表．预留上下水接口，方便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光；可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口；水表，电表出户，可提供ＤＮ15水表，配置供电容量8ＫＷ，40Ａ电表，一户一表，供电线路引至室内控制开关．小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，社区内还设有会所，幼儿园，金融，邮政服务等。4.物业管理

有省级先进物业管理公司招银物业实行全方位智能化的物业管理，向住户提供安全，便利维修服务．全天侯二十四小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家电维

修；代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务．设备维护，电话通知，１５分钟内上门服务。５.价格策略

多层公寓起价1625元/平方米，最高价2005元/平方米，均价在1700-1800元/平方米之间，集合别墅起价2280元/平方米，最高价2530元/平方米，均价在2300-2400元/平方米之间．付款方式较为灵活，一次性付款，分期付款，七成20年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付． ６.宣传推广

目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，2000年武汉金秋贸易洽谈会上首次亮相取得了相当的成功，随后又参加了2000年11月的房交会，同时在竹叶山转盘处设有一户外广告牌，售楼部设在竹叶山转盘处。目前处于前期的准备阶段，将于4-5月正式开盘。７.销售情况

竹叶苑在武洽会上取得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量的意向客户，同时已实现认购销售100套。８.客户分析

从前期销售情况来看，客户主要来自发展大道和黄浦路邻近地段的一些行政企事业单位中高收入人群，客户分布区域不广，客户购房主要是为了改善居住环境． 佳海华苑 1.项目规划

佳海华苑由佳海房地产开发公司开发，佳海华苑销售情况较差，目前仅售十几套，销售率约10%。5.客户分析

客户主要为开发商的关系户，直接实现销售仅两三套。世纪家园 1.项目规划

有中联三星开发的世纪家园占地600亩，总建筑面积52.29万平方米。一期总建筑面积17.85万平方米，容积率为1.55，绿化率为38.8％，项目总规划有3109户。一期工程于2000年12月15日开工，目前在做桩基工程。物业形态有多层，小高层和联体别墅。2.户型设计

以中大户型为主，面积在86-320平方米之间，共23种户型，主力户型为3*2约占34%，一期户型指标如下：

户型／多层 ２室 ３室 ４室 ５室 面积 86 132 148 176 数量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 户型／小高层 ３室 ４室跃式 ５室跃式 数量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 调查结果表明：

1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。

2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。

3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。

4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。

5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。

6、同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。

四、后湖乡消费者调查分析 1.消费者需求调查

2000年区域在售楼盘实现销售约10万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进

行调查统计。1.1客户类别

来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下： 区域 江岸 江汉 其它 比例 80% 15% 5% 已购放客户职业分布

行政事业单位 科研教育单位 个体私营企业 45% 45% 10% 由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。免费的商务管理资料平台 1.2购买力

来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为15万元左右，贷款年限为15-20年，月还款额在1300元左右．以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。1.3购买动机

此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境．购买动机如下： 换环境 结婚用 投资 87% 8% 5% 1.4客户认同的因素

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为： 因素 环境好 距离近户型合理 付款方式 价格 升值潜力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。

二、项目开发经营优势点

本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心；

②后湖花园可作为江岸区、后湖乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。

①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。③项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。

三、项目开发经营机会点

（1）整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

（3）本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大

道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么后湖花园销售将适逢其时。

区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

③总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。④虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来后湖花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

⑤在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

二、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。

3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。

三、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。

4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)

四、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：①地块南面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。③从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。

3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

②项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。

5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二、项目投资估算

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为15594.85万元人民币，其中建设投资为14467.4万元，建设期利息1127.45万元。

详见表-1：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：

整个项目从2001年4月开始，2004年9月底全面完成。 各种税费按武汉市目前的取费标准计取。 整个项目按中、高水平计算。 银行贷款利率按6%计取。

建筑形式组合式：多层60%，小高层40%（依据当地市场情况,加之该地块将作为武汉市首次拍卖土地，在同类物业的比较后可以认

为土地费用为40万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.）1.1土地取得费用

土地取得费用为征地费与批租费之和，总计5023.6万元。1.2建安工程费用

建安工程费用按570元/ M2计，总计6384万元。1.3小区配套费

小区配套费按80元/ M2，总计合896万元。1.4道路、绿化、景点费用。

道路、绿化、景点费用按45元/ M2计，总计504万元 1.5项目研究、咨询、规划、设计费用

根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为15元/M2，总费用为168万元。1.6各种配套税费

确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的15%记取为85.5元/M2，总费用为957.6万元。1.7项目管理费

项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为191.5万元。1.8不可预见费

不可预见费以建设工程的3%计取，总费用为324.7万元。

2、建设期利息。

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1127.45万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表—4）。

3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计15594.85万元。详见表-1《项目总投资估算表》。

前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。

公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。

一、项目的价格定位

根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 多层住宅 1800元/ m 2 小高层住宅 2300元/ m 2 车库 4万元

二、项目销售计划

根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。

三、项目销售收入估算

据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表—5

四、项目经营成本结算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：

① 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入2.5%计取。

③销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的2%，三者合计为销售收入的5.45%。④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见表—6

五、项目利润估算

根据后湖花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表

六、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率

1、项目全部资金的现金流量表（表—7）

2、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）

根据表-8可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值（FNPV）=3620.11万元 财务内部收益率（FIRR）=27.1% 由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%>0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表-10)的情况看，财务净现值下降至2732.79万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

项目敏感性分析图（示意）

FNPV（万元）3620.11 销售收入 总投资 2732.79 2717.80-30%-20%-10% 0 10% 20% 30% 参量

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从武汉市居民的住房消费意向看，后湖地区有相当大的潜在居民，即与后湖花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展、各项设施的兴建，将大

大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。

2、项目的资本风险

项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

►项目公司的资金优势。

►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。►项目所处地块的发展前景较好。（有在建的后湖大道和幸福大道）

四、项目开发经营风险较小

本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

五、项目实施的难点 本项目实施的难点：

1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；

2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；

3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。

六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；

2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；

篇3：某食品厂质量管理文件(DOC 37页)

【摘要】设计文件管理对任何一个核电项目都是一项繁锁而非常重要的基础工作，随着公司IMS系统成功建成，为无纸化办公奠定基础。现已完全打破蓝图归档方式和纸质设计文件的分发、传阅等传统模式。后续项目设计文件编码主要是由核电设计院牵头编制并应用的，为此设计院提出了新的出图方式即图册化出图方式。公司作为项目管理方的执行者，对设计文件如何管理，与依托项目相比有何变化，都是值得每位员工思考的问题，这些问题都是需要设计管理团队在某核电项目实践中给出答案的。

【关键词】设计文件管理；核电项目；图册化；实践

1.背景

组织通过对AP1000技术引进、消化、吸收、再创新的形式，建立起该组织的一套核电编码体系，某核电项目设计文件编码主要是由核电设计院牵头编制并应用的，为此核电设计院提出了新的出图方式即图册化出图方式，而工程公司代表联队项目部在核电项目管理过程中，对设计文件如何管理，与依托项目相比有何变化，都是值得每位员工思考的问题。显然，仍采用依托核电项目设计文件管理的方式管理后续核电项目设计文件是不合适的，这就需要核电项目管理者摸索和创新地寻找更加实用且高效的办法去管理设计管理文件。

2.图册化出图理念

AP1000与某核项目都有一个共同的特点，就是充分应用编码作为工程管理体系中的信息载体，从核电站设计—>制造/建造—>安装—>调试—>运行—>退役全周期过程中都担负着信息传递功能，所以说编码体系是支撑AP/CAP系列工程建造的基础，而设计文件图册化出图理念就正是在该编码体系基础上提出的。

图册化出图，其实就是对依托核电项目出图方式一种总结和优化的结果，对于图纸文件有显著的区别，相比依托项目都增加了图样目录，以方便工程师使用时查阅和管理。采取图册化出图方式，可以将设计文件分以下三种类型：

2.1纯图册

适用于CAP系列具有物项代码构筑物和部件（如非标设备、结构模块）的出图方式，该类图纸文件编码通常是机组号+物项代码+文件类型码+序列号组成，大约有400多份文件，如设备、土建/模块。

2.2虚拟图册

适用于工艺、电仪等专业专用系统和机械模块以及容器/灌安装等出图方式，该类图纸文件编码通常是机组号+系统定位码/区域定位码/容器灌物项码+文件类型码/专业类型码+序列号（含系统类型码+序列号）组成，仅图册目录大约有1800份文件。

2.3其他

还有如规范书、技术条件、说明书等文件及清单文件与依托项目出图方式相同，都没有图册目录，该类文件约近3000份。

以上编码体系规则可参阅该项目的相关程序。

3.设计文件清单的管控

3.1设计文件接受

设计文件从设计方通过文档管理系统传递至公司文档部门后，指派至设计管理部门建立设计文件清单。在此过程中不能任由各专业到传递单中挑选各自专业的设计文件清单，一定要由接口责任人统一分配给各专业工程师手中，该接口责任人要能够清楚判断设计文件属于哪个专业，才能保证文件清单不至于漏掉和混乱。

3.2部门内部分发

接口责任人将接受收到的文件传递单，从文档系统导出后，将每份文件都明确地指派给专业清单管理员。

3.3更新和维护

专业工程师收到接口责任人指派的设计文件后，及时将其更新至各自负责已经确定的清单模板（见下表所示）中，这里工作效率高低取决于对EXECEL软件应用的技能。

3.4向承包商释放

专业工程师根据项目施工三级进度计划、采供进度计划及建安合同，向承包商释放相应的设计文件，这里要特别说明的是该工作繁锁而重要，向来都挤占工程师大量时间，经不断摸索和研究已经将工作效率大大提高。

4.图册化管理的优点和实践总结

4.1图册化管理的优点

图册化管理是对设计方图册化出图方式的延续，保证对设计文件管理理念的统一，从而更好的项目管理过程中的应用。结合部门特点，对设计文件按照专业分为，土建结构、工艺、电仪，根据专业还可以再细分，如工艺专业还可以分为：1）核流质系统，2）冷却剂系统，3）蒸汽转换系统，4）通风空调系统，5）辅助系统，6）三废系统等。设计文件图册化管理不会出现文件清单漏项情况，在统一定制模板的情况下，不存在文件名称、文件编号、版本、状态的错误，因为这些文件属性都是从文档系统导出不经人为改动或者增补的过程。设计文件向核电项目承包商释放是重要且容易出错的设计管理环节，专业工程师对各自管控的文件审查后，可以根据图册目录向核电项目承包商释放，特别是对于占多数的工艺相关设计文件更加有利清单的管控。通过软件应用，为核电项目信息化系统建设提供了基础数据，向业主提供数据移交奠定了基础。

4.2实践总结

在该核电项目设计文件图册化管理的过程中，设置接口责任人这一角色为整个设计管理过程起到了关键作用，截止当前并未发现漏项的情况，也为专业工程师职责划分提供了依据，并根据实际工作需要定制了统一清单模板，保证属性信息完整，方便使用，提高工作效率。通过该核电项目实践检验，对于设计文件图册化管理理念，应该向外拓展，如核电项目文档管理可以根据图册目录将其中的文件关联到一起，方便各环节的技术人员使用，也可以在图册目录基础上结合区域划分，以满足各标段施工需要，提高核电项目施工管理效率。

作者简介

篇4：某食品厂质量管理文件(DOC 37页)

市场营销部管理制度 第一章 总则

第一条：序言：

为使本人事作业规范化、制度化和统一化，使销售部门的管理有章可循，提高工作效率和职员的责任感、归属感，特制定本制度。来自资料搜索网()海量资料下载

第二条：适用范围：

1.本销售部门的管理，除遵照国家和地方有关法令及公司的规章制度外，都应依据本制度办理。

2.本制度所称职员，系指本销售部门聘用的全体从业人员。3.关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或修订之。

第二章 销售部年度市场营销计划

第三条 基本目标

一、基本目标之销售额目标：本公司××年度销售目标如下：

（一）部门全体：xxxxx 万元RMB以上；

（二）每一员工／每月：xxxxx 万元RMB以上；

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（三）每一区域办事处机构／每月：xxxxx 万元RMB以上。

二、基本目标之利益目标（含税）：xxxxx 万元RMB以上。

三、基本目标之新产品的销售目标：xxxxx 万元RMB以上

第四条 基本方针

一、本公司的业务机构，必须一直到所有人员都能精通其业务、人心安定、能有危机意识并有效地活动时，才不再做任何变革。

二、贯彻少数精锐主义，不论精神或体力都须全力投入工作，使工作向高效率、高收益、高分配（高薪资）的方向发展。

三、为加强机能的敏捷、迅速化，本销售部将大幅委让权限，使人员得以果断抉择，实现上述目标。

四、为达到责任目标及确立责任体制，本公司将贯彻重赏、重罚政策。

五、为使规定及规则完备，本销售部将加强各种业务管理。

六、为促进经销商代理与零售店的销售，设立销售方式体制，将原有购买者的市场转化为多元化销售的市场，使本公司具有主导代理商、零售店的权利。

七、将出击目标放在工程建设项目，各地区经销代理商与零售店上，并致力于培训、指导其促销方式，借此进一步刺激需求的增大。

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八、如经销商与本公司在交易上订有书面协定，彼此遵守责任与义务。基于此立场，本公司应致力于达成预算目标。

第五条 业务机构计划

一、内部机构

（一）将设立xxxxx 销售中心，分辖xxxxx 区域借以促进本地市场经销商的发展及工程项目的销售活动。

（二）将先后分别在xxxxx 设立办事处，从事经销商的开发及产品的推广。

（三）以上各新体制下的业务机构暂时维持现有公司销售制度现状，不做变革，借此确 立各自的责任体制。

（四）在业务的处理方面若有不备之处，再酌情进行改善。

二、外部机构

交易机构及制度将维持由本公司→代理商→零售商的旧有销售方式。

第六条 零售商的促销计划

一、新产品销售方式体制

（一）将福建经济较有活力地区的N家零售商店依照区域划分，于各划分区内采用新产品的销售方式体制。

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（二）新产品的销售方式是指每人各自负责本区域N家左右的店，每周或隔周做一次访问，借访问的机会督导、奖励销售，进行调查、服务及销售指导、技术指导等，借此促进销售。

（三）上述的N家店所销出的本公司产品的总额须为以往的3倍以上。

（四）库存量须努力维持在零售店为1~2个月库存量、代理店为2~3个月库存量的界限上。

（五）销售负责人的职务内容及处理基准应明确化。

二、新产品合作伙伴的建设与重点建筑工程项目推广活动。

（一）为使以新产品的以重点建设工程项目一合作伙伴销售方式所推动的促销活动得以开展，另外又以不同区域各主力经销商，零售店为中心，要依地区进行招商，销售与推广。

第三章 岗 位 责 权

第七条：岗位名称：销售部经理

直接上级：营运总监

下属岗位：区域经理，销售主管，销售专员，业务员，销售内勤，市场调查员等

岗位性质：全面主持公司销售部门日常的整体管理工作 ；

管理权限：对本部门职责范围内的工作有指挥、协调、监督管理的权力；

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管理责任：对所承担部门的管理工作全面负责。

主要职责： 1．对公司产品营销进行规划，对各区域市场进行调研，根据本企业产品优势与特点，结合不同区域市场客户群体需求，配合营运部制订相关的营销政策，营销区域的划分，协助公司招商工作的规划与开展； 2．负责制订营销管理制度，编制本部门年季月销售的计划工作； 3．做好市场调查工作，对产品市场销售潜力的调查和分析；4．为公司产品进行市场定位，渠道定位，全面负责公司产品的市场开拓和管理工作；对销售管理办法的研究和改进，提出改进销售和开发新产品的建议； 5．对下属销售人员工作的考核、评比、激励，并加以制度化予以完善；6．本部门销售人员的销售成绩统计与分析；7．对客户环境的调研：客户的规模、产业链分布构成、购买力、同类产品竞争对手基本情况、竞争环境、竞争结构与规划、竞争内容与手段等分析；8．定期或不定期地组织对销售情况的分析和讨论，对各区域办事处的工作进行考察检验，对发现的问题给予及时的处理；并认真的听取区域销售人员的意见，对办事处的下一工作进行指导。9．严格执行资金使用和出差审批手续，加强对区域办事处销售人员的过程管控及营销费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。； 10．公司推行程序化层次负责制，区域经理主要对销售经理负责，销售经理直接对营运总监负责，小事周报，大事日报，重要事件及时报告，最迟距离事件发生时间不得超过四小时内；如有缺报漏包，当事人负担一切责任，同时公司保留法律追究的权利。11．负责监督管控对本公司的产品销售货款回收与账物卡的核对，对存在管理漏洞方面的区域和责任人给予及时的督导改善，积极主动地配合公司各部门及各区域的工作； 12．销售经理结合销售部的具体情况按半年一次

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向营运部提交各区域实际销售情况的报告；销售经理有对下属的人事具有推荐权和考核、评价权，处理等。

第八条：岗位名称：区域经理

直接上级：销售部经理

销售主管，销售专员，业务员，销售内勤，市场调查员等

岗位性质：全面负责公司区域办事处机构的销售管理工作 ；

管理权限：对本区域办事处机构职责范围内的工作有指挥、协调、监督管理的权力；

管理责任：对所承担的工作全面负责。

主要职责：1．负责开发新市场，根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好市场的布局、造势工作、策划并提出营销主攻方向与经销商发展管理策略；2．制定、策划所负责区域的月、季、年的销售计划和促销方案；3．负责指导区域销售人员工作，对区域经销商进行培训管理并负责本区域办事处机构的正常工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成分析报告及时的反馈给销售经理，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，广告投入额，经销商状况，部分终端客户的走访记录，营销人员日常工作记录以及广告投放记录等）。5．对下属人员工作的考核、评比、激励；销售成绩的统计与分析。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地组织本区域

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人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对本区域内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，区域经理主要对销售经理负责，小事周报，大事日报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人负但一切责任，公司保留追究的权利。10．区域经理分季度，半年，全年对本区域进行销售情况的评价和总结，并及时上报给公司，区域经理有对下属人事的考核和评价权。

第九条：岗位名称：销售主管

直接上级：销售部经理，区域经理

下属岗位：销售专员，业务员，销售内勤，市场调查员等

岗位性质：负责公司某重点区域项目或者区域办事处机构下面片区经销商的销售及培训管理工作 ；

管理权限：对本区域职责范围内的工作有协调、监督管理的权力；

管理责任：对所承担的工作全面负责。

主要职责：1．负责开发新市场，积极配合公司根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好本市场的布局、造势工作、并提出营销意见与经销商发展管理策略；2．制定所负责区域项目或客户的月、季、年的销售

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计划和促销方案；3．负责指导区域销售人员工作，对所辖区域经销商进行管理并负责本公司产品在当地该项目的正常销售及售后服务工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成详细的分析报告及时的反馈给区域经理和销售经理，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，经销商状况，部分终端客户的走访记录等）。5．对下属人员工作的考核、评比、激励；销售成绩的统计与分析。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地参加本区域人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对所辖区域范围内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，销售主管主要对区域经理负责，每日一报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。

第十条：岗位名称：销售专员，业务员

直接上级：销售部经理，区域经理，销售主管

岗位性质：负责公司某重点项目或者区域办事处机构下面经销商的销售管理工作 ；

管理权限：对所辖区域职责范围内客户的工作有协调、监督管理的权力；

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管理责任：对所承担的工作全面负责。

主要职责：1．负责开发新市场，积极配合公司根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好本市场推广销售工作、并提出营销意见与经销商发展管理策略；2．制定所负责区域项目或客户的月、季、年的销售计划和营销方案；3．负责指导对所辖区域经销商进行管理并负责本公司产品在当地该项目的正常销售及售后服务工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成详细的分析报告及时的反馈给区域经理和销售销售主管，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，经销商状况，部分终端客户的走访记录等）。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地参加本区域人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对所辖区域范围内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，销售专员，业务员主要对区域经理和销售主管负责，每日一报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。

第十一条：岗位名称：销售内勤

直接上级：销售部经理

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岗位性质：负责对公司所有销售区域的文档往来有监督，信息传递，协调管理工作

管理权限：对所有的区域销售回款及所有客户的工作有协调、监督管理的权力；

管理责任：对所承担的工作全面负责。

主要职责：1．负责销售部内所有的各类销售文档的起草及档案管理工作；对销售部门与公司各部门之间的协调，以及客户的咨询等；2．向销售经理报告各部门的来往文件，及时追踪各部门之间的文件处理进度，并加以及时提醒解决。3．完好的执行力，无条件负有监管各区域市场办事处和客户与销售部之间的文件传递管理及后续行动，并及时向销售经理反馈相关部门的信息。4．公司推行程序化层次负责制，销售内勤主要对销售经理负责，事无大小，及时汇报，重要事情要马上报告；如遇销售经理外出不在公司或因为出差外地而一时联系不上，事情需要马上处理的情况可以直接向营运总监或者董事长汇报请示处理；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。

第四章 职员行为规范

第十二条：销售部职员应遵守下列事项：

1.忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为。

2.不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得兼任其它公司的职务。

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3.全体职员必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工作任务。

4.爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司。

5.工作时间不得中途任意离开岗位、如确又要事需离开应向主管领导请假获准后方可离开工作岗位。

6.职员应随时注意保持工作地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生。

7.职员在工作时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情，严禁使用公司电脑网上聊天。

8.职员应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪攀谈、搬弄是非或其它扰乱公共秩序的行为。

9.职员不得假借职权贪污舞弊，收受贿赂，或以公司名义在外招摇撞骗。

10.职员对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行为。

11.各级主管应加强自身修养，领导所属职员，同舟共济，提高工作情绪和满意程度，加强职员的安全感和归属感。

12.按规定时间上下班，不得无故迟到早退。

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13.公司实行每日八小时工作制 公司总部：上午：8:00—12:00 下午：1:30—5:30 以后如有调整，以新公布的工作时间为准；区域办事处以办事处具体工作制度为准。

14.所有职员应亲自打卡（或者签到）计时，不准委托或代人打卡（或者签到），否则双方均按旷工一日处理。

15.实行弹性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时间(含加班时间)，本人确认，部门备案的考勤方法。

16.职员如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：

（一）.迟到、早退。

17．职员均需按时上、下班，工作时间开始后十五分钟内到班者为迟到。

18．工作时间终了前十五分钟内下班者为早退。

19．职员当月内迟到、早退合计每三次以旷工半日论。

20．超过十五分钟后，才打卡签到者以旷工半日论，因公外出或请假经主管在卡上（或签到表）签字或书面说明者除外。

21．无故提前十五分钟以上下班者，以旷工半日论。因公外出或请假者需经主管签字证明。

22．上、下班而忘打卡（签到）者，应由部门主管在卡上（或者签到表）或有效工作时间考核表上签字。

（二）.旷工

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23．未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷工论处。

24．委托或代人打卡（或者签到）或伪造出勤记录者，一经查明属实，双方均以旷工论处。

25．职员旷工，不发当天薪资及当月奖金。

26．连续旷工三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者，予以除名，不发给资遣费。

第五章 待 遇

第十三条：薪资

27．本公司依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐步改善的原则，以贡献定报酬、凭责任定待遇，给予职员合理的报酬和待遇。

28．职员的基本待遇有固定工资、职务补贴和销售提成加奖金，合理的职务晋升，工资晋级等。

29．月薪工资在次月5-10日前现金发放或存入职员在内部银行的帐户。新进人员从报到之日起薪，离职人员自离职之日停薪，按日计算。

第六章 休 假

第十四条：法定假日

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按国家规定，职员除星期日休息外，还享有以下有薪假日： 元旦：1天(元月一日)春节：3天(农历初一、二、三)清明：1天（四月五日）劳动节：1天(五月一日)端午1天（六月八日）中秋：1天（九月十四日）国庆节：3天(十月一日)由于业务需要，公司可临时安排职员于法定的公休日、休假日照常上班。

30.一般职员连续工龄满二年时间后，每年可获得探亲假一次，假期为6天，工龄每增加一年假期延长2天，最长15天。职员探亲假期间，原待遇不变。

31.探亲可以报销火车硬座票及长途汽车票，此外超支由本人负责。未婚职员探亲只能探父母，已婚职员探亲只限探配偶，每年限一次。

32.夫妻在同一城市工作的职员不能享受探亲的路费报销，可以享受假期。连续工龄每满四年可报销一次探望父母的路费，不另给探亲假。

33.春节休假或探亲的职员，不得在15天休假以外再增加春节假，在公司工作的职工按国家定假安排休息。需安排加班或值班的按规定发给加班工资或值班补贴，如安排补休，则不计发加班工资和值班补贴。

34.对于放弃休假或探亲假的职员，公司给予其应休假当月全部收入的奖励。

第七章 请 假

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第十五条：请假 职员请假和休假可分为八种，其分类、审批及薪资规定参照行政管理部规定。

第八章 加 班

第十六条：加班费的计算：

35.一般职员加班工作时间记为职员的有效工作时间，以半小时为计算单位，加班工资按原基本工资标准的100%计算。在国家法定节假日加班，有效工作时间按实际加班工作时间的两倍计算，加班工资按原基本工资标准的200%计算。

36.责任人员平时加班工作时间，经部门经理认有效工作时间，不计发加班工资，在考核月度奖金中加以考虑。

37.职员如在加班时间内擅离职守者，除不计有效工作时间外，就其加班时间按旷工论处。

第九章 出 差

第十七条：出差

38.公司要根据需要安排职员出差，受派遣的职员，无特殊理由应服从安排。

39.职员出差在外，应注意人身及财物安全，遵纪守法，按公司规定的标准和使用交通工作，合理降低出差费用。

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40.公司对出差的职员按规定标准给报销费用和交通费用。并给予一定的生活补贴，具体标准见公司的意见办理。

41.出差人员返回公司后，应及时向主管叙职，并按规定报销或核销相关费用。

第十章 培 训

第十八条：培训

42.为提高公同工的业务、知识技能及发挥其潜在智能，使公司人力资源能适应本公司日益迅速发展的需要，公司将举行各种教育培训活动，被指定职员，不得无故缺席，确有特殊原因，应按有关请假制度执行。

43.新职员进入公司后，须接受公司概况与发展的培训以及不同层次、不同类别的岗前专业培训，培训时间应不少于20小时，合格者方可上岗。新职员培训由公司根据人员录用的情况安排，在新职员进入公司的前三个月内进行，考核不合格者不再继续留用。

44.职员调职前，必须接受将要调往岗位的岗前专业性培训，直到能满足该岗位的上岗要求。特殊情况经将调往部门的主管同意，可在适当的时间另行安排培训。

45.对于培训中成绩优秀者，除通报表彰外，可根据情况给予适当物质奖励，未能达到者，可适当延长其培训期。

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46.公司所有职员的培训情况均应登记在相应的《职员培训登记卡》上，《职员培训登记卡》由人事部保存在职员档案内。