土地出让金制度改革（精选六篇）
土地出让金制度改革 篇1
1. 我国房地产现状
最近一个时期以来, 房地产行业成为我国经济领域备受关注的一个产业, 公众、企业、政府三方长期不能找到一个均衡点。因此, 寻找公众、企业和政府在房地产市场中的突破点, 建立房地产行业本身的可持续发展, 是我国在未来一个时期内的重要任务之一。
目前, 我国的房价大都已经大大偏离了价值规律作用的正常范围, 特别是几个一线城市, 其房价已经接近“天价”。据中国指数局统计2010年6月排名, 我国排名前20位的城市均价均超过8500元/m2;到2010年年底, 全国100个城市的均价已超过这个数字, 北京、上海等一线城市的最高房价更是达到了6位数。更严峻的是, 我国房价的这种上涨形势已经波及二线城市, 例如浙江省一地级市, 一年多的时间内房价就从4000多元/m2迅速提高到近8000元/m2。
因此, 对房市的宏观调控被提到政府的议事日程。2010年1月10日, 国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 紧接着4月17日又下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 2011年1月26日, 国务院常务会议又研究部署了进一步做好房地产市场调控工作。地方政府也积极响应调控政策, 甚至不惜以极具计划经济色彩的行政指令来干预和调控房地产市场的发展。令人意外的是, 这一轮号称“史上最严厉”的宏观调控并没有达到预期的效果。2010年全年商品房销售面积增长了10.1%, 销售额增长了18.3%。
作为调控房价的一个重要内容, 土地出让金在推动房价抬高方面的弊端已经越来越受到普遍关注和抨击, 早期提出的物业税呼声渐高, 公众亟待寻求一个能够改变房价现状的更优化的土地政策。
2. 土地出让金的肇始和发展
城市市区的土地属国家所有, 而国有土地使用权的出让由各地方政府进行管理。土地财政是一些地方政府依靠出让土地使用权的相关收入来维持地方财政支出, 一般认为土地财政包括两部分:一部分是与土地相关的税收收入;另一部分是非税收收入, 如土地出让收入等, 这部分收入纳入地方政府性基金预算管理, 属于预算外收入。土地财政收入除包含上述两部分外, 还包括一部分隐性收入, 如各地方政府通过成立的投融资平台以土地资产获得的抵押收入。目前, 地方政府主要看重的是土地出让金, 出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十, 少数地方甚至超过预算内收入。
土地出让金是若干年期的土地使用权价格, 实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。对企业而言, 一次集中交纳若干年地租, 意味着取得土地时需要一次性预支未来利润。由此不难判断:所谓土地出让金, 实质上是一种依靠透支社会的未来收益, 谋取眼前利益的发展方式, 形象地说就是“寅吃卯粮”。形成土地出让金制度的原因, 可以分为以下几点:
一是财税体制不合理, 地方政府的财力与事权不匹配。1994年进行的税制改革将中国的税收收入分为中央收入和地方收入两大类, 其中中央收人占据了税收收入的大头。1993年中央和地方的财政收入占全部财政收人的比重分别为22%和78%, 而到1994年这一比重分别变为55.7%和44.3%。与分税制改革前相比, 地方财政收入下降了30%。在财政收人下降的同时, 地方政府所要承担的事权并没有相应减少, 这直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权的不一致。由于地方政府基本没有税收自主权且又不允许乱收费, 财政收支平衡很难维持, 土地出让金就成了众多地方政府预算外收入的主要渠道。
我国现行的制度安排中, 出让金收入大部分归地方政府享有, 这是地方政府偏爱出让金的内在动力。土地出让金最早源于1987年全归地方的“土地使用费”, 1988年改为中央与地方五五分成的“土地使用税”。1989年先是变为中央与地方四六分成, 后将中央比例降为32%, 1992年改为中央分享比例仅为5%的土地出让金。地方政府对土地出让金具有绝对控制权和处分权, 无论是出于地方政府为公拓展融资渠道进行地方发展建设, 还是执政者出于私心借土地出让金为政绩增添亮色, 都给地方政府带来极大好处。这样的激励作用促使地方政府不断卖地取得收入。
二是出让金收入不计入财政预算内, 得到地方政府的偏爱。地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的地方财政收入并用作财政支出。地方政府财政预算外收入一般是由行政事业收费、政府性基金和土地出让金大部分组成。近年来, 随着中央政府收费的管理越来越规范, 行政事业性收费在预算外收入中的重要性大大减低。相比之下, 土地出让所得的收入则变得越来越重要, 甚至发展到举足轻重的地位。因而在地方政府的本级财政收入不足以平衡财政支出的时候, 地方政府大多向预算外发展, 预算外资金不受权力机关的制约, 便于政府灵活操控, 受到地方政府的偏爱。
三是地方政府的政绩考核。公共选择理论认为, 政府只是一个抽象概念, 现实中的政府由政府中的政治家和官员组成, 他们作为具有基本行为动机的理性经济人同样会追求个人利益最大化。近年来, 我国正处于城市化和工业化快速发展时期, 经济增长仍是地方政府的工作重点, 政绩考核倾向于GDP、财政收入等经济指标。在现行土地批租制度下, 地方政府往往出于个人政绩的考虑, 在任期内有偿出让土地, 一次性收取未来50~70年的收益, 透支未来的土地收入进行城市建设、发展经济。为了获得更多的资金来源, 地方政府开始追逐房地产开发利益, 伴随着房价的一再飙升, 地方政府的土地出让收益也是水涨船高, 从而造成“房价涨——土地出让金涨——房价再涨”的恶性循环, 但最终的承担者还是购房的人们。土地出让金最初取之于民用之于民的政治目标开始偏离, 演变成为地方政府和房地产开发商从人民口袋里吸钱的工具。
3. 土地出让金的利弊分析
2009年, 全国土地出让金高达1.6万亿元, 占当年地方财政收入的48.8%。最近, 由国家统计局数据计算得出, 如果将土地出让金计入土地出让金收入, 2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元, 约占GDP的32%。
国家统计局数据显示, 10年来, 各地土地出让金收入增长迅速。2001年, 全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年, 该比例已上升为48.8%, 有几年该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入, 患上“土地依赖症”, 土地财政愈演愈烈, 对之利弊的争论也愈来愈激烈。
在中国, 近十几年来形成了土地财政和土地金融, 这期间中国城市建设突飞猛进, 缘由之一就是地方政府通过经营城镇土地, 积聚了大量建设资金, 带来城市经济飞速发展, 市民生活质量不断提高, 还带动了周边农村经济的转型与发展, 吸引了大量外地农民进城务工, 其正面效应不容否定。但问题也由此而生, 土地出让金制度下的土地财政缺陷不容忽视。
第一, 土地财政恶化了国民收入分配, 抑制了民间投资。有研究提出, 本世纪初中国政府的各种收入加起来, 已占GDP的30%以上, 达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高, 一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢, 另一方面抑制了社会投资。由于土地收入大多集中用于城市建设, 虽然城市经济发展带动周边农村经济的转型和发展, 但城乡差距和和地区差距不仅没有缩小, 反而扩大了——二者发展的速度和规模不匹配。
第二, 大规模拆建、征用土地, 既造成土地浪费, 也带来农民失业。表面上看, 它推动了中国工业化、城市化进程, 但实际上制造出一批无资产贫民, 降低了人民生活水平, 成为社会持续发展的极大障碍。
第三, 推高房价, 加剧城市居民购房难度。导致房价上涨的一个很重要的原因就是地方政府的土地出让金政策导致土地价格的上涨, 开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者, 房价由此而攀升。土地出让金正是楼市调控艰难、房价居高不下的重要原因之一。房价过高已经成为我国一个非常突出的社会问题。
第四, 积累财政、金融风险。近些年, 地方政府通过抵押土地来获得银行的贷款已成为常态, 对银行而言, 用土地作抵押的贷款都视为优质贷款。随着金融系统债权规模不断扩大, 由此可能造成的不利影响也越来越大, 一旦地方政府出现财政困难, 将导致银行产生大量呆坏账。在一定程度上, “土地财政”套牢了国家金融体系, 直接影响着国家的金融安全。
总的来看, 在中国工业化、城市化的进程中, 土地财政曾发挥过积极作用。但随着改革的深入, 土地出让金制度下的土地财政弊端也越来越突出, 已成为今后中国可持续发展的障碍。
4. 解决土地出让金问题的改革
要解决土地出让金问题, 不仅要从制度上解决现行土地出让制度存在的问题, 更应关注地方政府自身的财政经营水平, 提升地方政府的理财能力, 才能从根本上走出土地财政的困境。改革可从以下几个方面进行:
第一, 改进地方政府的人事考核制度。在政绩考核上改变GDP和财政收入至上的考核体制, 建立以人为本, 综合考虑经济增长率、社会保障率、居民收人增长率、社会治安、人口失业率等诸多指标在内的综合政绩考核体系。改变不适合的财政制度以及人事机制, 让政府的职能真正回归到服务于国民, 而不是垄断多种资源、与民争利。
第二, 将征收土地出让金改为征收物业税。“物业税”一词自2003年10月中共中央十六届三中全会文件首次提出。征收物业税可以熨平房价的大起大落;还可以让地方政府更有远见, 而不是只考虑当届政绩, 可以很好地避免政府因土地出让金而导致的腐败事件;要注意保持市场化的基本原则, 随经济的增长物业税的征税基数也应同步提高, 保证地方政府有一个可靠可持续的税源。
第三, 打破地方政府对土地的垄断。地方政府拥有对土地的垄断权是造成土地财政特殊现象的最根本原因。要真正解决土地出让金造成的问题, 应改变这种垄断。政府应考虑慢慢放开农村的集体用地进入整个土地市场参与竞争, 而不是一直维持二元经济结构。
5. 总结
本文通过梳理我国土地出让金制度的产生和发展, 结合房地产和地方政府押抵土地融资现状, 对土地出让金进行利弊分析, 并找出土地出让金弊端的内在原因, 得出土地出让金政策需要改革的结论, 最后提出相应的建议。结合国外土地财政进行对比, 通过国外土地财政现行政策和改革进程的研究, 对我国土地财政改革提出具体建议是今后的研究方向。
参考文献
[1]刘江.政府和谐治理与“土地财政”的根治.农村经济, 2007 (10) :91-92.
[2]汪利娜.我国土地财政的不可持续性.经济研究参考, 2009 (42) :12-13.
[3]张维宸.“土地财政”再思考.中国土地, 2011 (3) :17-18.
土地出让会审制度 篇2
为提高土地登记的规范化程度及工作效率，保证土地登记结果的真实准确、合法有效，充分体现透明、公开、公平、公正、廉洁自律的原则，严格依法行政，切实保护土地权利人的合法权益，杜绝错登、漏登等现象，减少因土地权属争议引起的行政诉讼、行政复议案件的发生，制定本土地登记会审制度。
一、会审范围
1、土地初始登记;
2、土地变更登记;
3、土地更正登记;
4、集体土地所有权登记;
5、异议登记;
6、其他需会审的登记事项;
二、会审内容
1、土地登记申请资料是否规范齐全。
2、土地权属来源是否合法，四至界线是否清楚，面积是否准确;是否有界址权属纠纷。
3、土地用途、使用权类型、使用年限、有偿使用费及各种税费是否缴清。
4、该宗地是否存在违法用地尚未处理完毕等其他应当暂缓发证的情况。
三、会审流程
负责土地登记受理初审的经办人员，对申请材料进行初审并将初审结果报局地籍处，由局地籍处提出会审初步意见并组织召集相关人员进行会审。
四、会审组成人员
会审组成人员为中心领导及有关科室和窗口有关人员。召集人或会审主持人也可根据拟会审事项的具体情况确定参加会审人员的范围。
五、其他事项
1、会审人员要高度负责，认真审核，严格把关。
2、会审会议对所有会审事项均必须形成结论意见。
3、会审通过的事项，要确保符合现行法律、法规及有关政策，坚持“五不登记”的原则，不能违规、违纪、违反程序。
4、土地登记发证事项一经会审确定后，严格按照确定的`原则和会审意见办理;会审采取集体会议会审或会签方式进行。应会审未经会审的和应集体决策未经集体决策的不准办理土地登记。因土地登记造成不良后果的，追究有关责任人的相应责任。
5、会审可以根据实际需要不定期开展。
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为提高土地登记的规范化程度及工作效率，保证土地登记结果的真实准确、合法有效，充分体现透明、公开、公平、公正、廉洁自律的原则，严格依法行政，切实保护土地权利人的合法权益，杜绝错登、漏登等现象，减少因土地权属争议引起的行政诉讼、行政复议案件的发生，制定本土地登记会审制度。
一、会审范围
1、土地初始登记;
2、土地变更登记;
3、土地更正登记;
4、集体土地所有权登记;
5、异议登记;
6、其他需会审的登记事项;
二、会审内容
1、土地登记申请资料是否规范齐全。
2、土地权属来源是否合法，四至界线是否清楚，面积是否准确;是否有界址权属纠纷。
3、土地用途、使用权类型、使用年限、有偿使用费及各种税费是否缴清。
4、该宗地是否存在违法用地尚未处理完毕等其他应当暂缓发证的情况。
三、会审流程
负责土地登记受理初审的经办人员，对申请材料进行初审并将初审结果报局地籍处，由局地籍处提出会审初步意见并组织召集相关人员进行会审。
四、会审组成人员
会审组成人员为中心领导及有关科室和窗口有关人员。召集人或会审主持人也可根据拟会审事项的具体情况确定参加会审人员的范围。
五、其他事项
1、会审人员要高度负责，认真审核，严格把关。
2、会审会议对所有会审事项均必须形成结论意见。
3、会审通过的事项，要确保符合现行法律、法规及有关政策，坚持“五不登记”的原则，不能违规、违纪、违反程序。
4、土地登记发证事项一经会审确定后，严格按照确定的原则和会审意见办理;会审采取集体会议会审或会签方式进行。应会审未经会审的和应集体决策未经集体决策的不准办理土地登记。因土地登记造成不良后果的，追究有关责任人的相应责任。
浅谈完善城市土地使用权出让制度 篇3
随着城市人口的增长,原有的城市容量已经不能够满足高增长的发展需求,这就会导致周边大量的土地被征用,造成一定时期内大量的土地被闲置,如果每个城市都这样大量的囤地就会造成土地资源的浪费的。在这样的形势下针对于城市土地使用权出让制度被提出并得到相应的完善,从而解决土地资源利用率不高的问题,同时也是为了刚好的服务于未来的城市发展建设。尽管城市土地使用权出让制度很好的解决了城市规划过程中遇到的难题,但同样面临很多的现实难题,如果落实不好的话它又像一把双刃剑,这又将会制约城市化进程的发展。因此,完善城市土地使用权出让制度已成为当前我国土地使用制度改革迫在眉睫的任务。
在城市建设与发展中,我们不得不承认城市土地出让也是加速城市改造和建设的重要途径。政府实行有偿、有期限出让土地使用权,同时政府也可以凭借城市规模、地理优势从土地获得收益,为旧城区的改造积累资金。然而,由于管理机制还不够完善,相关的政策也不够统一,使得土地出让工作存在很多问题。
1当下我国城市土地使用权的出让方式现状分析
1.1城市土地使用权的拍卖出让
通过竞价拍卖的方式对闲置的国有土地使用权进行转让。由政府部门牵头进行对需要进行拍卖的土地信息公示,并在约定的时间、地点,通过公开叫价竞投的方式,组织具备符合竞拍资格的竞价人来参与竞拍,出价最高者将获的土地的使用权。通过这种公平、公正、公开的竞拍方式保证国有土地资源使用权出让过程透明,防止出现暗箱操作等情况,同时也为地方财政增加一笔收入。与此同时也存在一些问题,比如常常会因为竞拍人的不理智导致出现天价地皮。
1.2城市土地使用权的招标出让
除了通过拍卖的形式进行国有土地使用权的转让之外,政府部门还邀请具备一定条件的企业集中招标,或者是在发布招标信息吸引有能力、有投资发展意向的机构或单位,然后根据他们的报价方案来确定土地使用权的归属问题。它分为邀请招标和公开招标。投标者根据自己的需要和自身的承受范围进行一次报价,而且一旦确认之后不可更改,招标人在考量投标人的基本条件之后自行决定将土地的使用权出让给谁,而这一切都在透明、公平下进行,充分的保留了招标人的意愿。
1.3城市土地使用权的挂牌出让
挂牌出让是指出让人通过在一定渠道上发布挂牌公告,在限期内撮成交易,然后根据竞价人提供的报价及时的更新最新的竞买人的报价信息,在交易截止日期前最新的那位出价人将获的土地得使用权。这保证所有信息都是在公开透明中进行的,而投标者也能够有思考的余地进行综合的判定,从而给出最合理的出价。
1.4城市土地使用权的协议出让
协议出让是由市、县土地管理部门根据城市未来的发展情况确定土地的用途等,然后通过邀请具有一定开发意向的投资者或者企业来就地价和条件进行协商,以达到实现互利互惠的效果,最后签署协议完成土地使用权的出让。这种防止最大的好处就是灵活性强,但也正是因为信息不透明,公众没有获取交易的真实信息,导致不公平竞争,同时也会助长社会不良风气的滋生。
上述就是目前国内普遍推行的土地出让方式,尽管在一定程度上能够很好地解决土地出让过程中遇到的难题,同时也有利于政府部门根据需要进行灵活的配置土地出让方式,光是通过招标人披露的信息还是远远不够,要建立合法的机构和进行社会监督,确保所有过程都公开透明,防止少数公职人员以权谋私、违法乱纪。
2我国城市土地使用权出让制度的问题透视
2.1相关法律法规建设存在缺陷
(1)尽管我国制定了一系列的土地管理相关的法律法规,但是仍然抵不过少数人钻法律的空子。虽然法律明确的申明了大量的土地管理细则,但是落实在具体的问题上时就显得比较模糊,有的领域甚至是空白一片,这就给有些人制造了机会可乘,从而给有关部门造成执法难的窘境。通常在一些问题的解决上存在着歧义,容易使人感到迷惑,在细节的处理上没有作具体说明,给制度的执行者留有较大的操作空间。
(2)现行的法制系统中包含的法律条款常常会出现自相矛盾的现象,比如两个发展不同的城市在就同一个问题上不制定的管理细则可能会大相径庭,这是由它们本身的性质所决定,这就是两个城市间交互法律标准之后出现相互矛盾的主要原因。实质上在土地管理上存在的问题远不止这些,比如不同的标准中出现相同的条款,一些问题上只有大致的范围没有具体的实施方案,再或者就是两部不同性质的法律之间存在相互的冲突等,这常常会使得投资者搞得一头雾水,从而阻碍城市土地综合利用工作的开展。
2.2土地出让制度的监管有效性缺失
(1)划拨土地使用权出让监管有效性缺失。原则上有关单位按照相关规定完成划拨土地使用权的出让之后,要向当地政府按照相应的标准补交一定数额的出让金之后才具有处理权,从而确保今后土地使用的合法性。然而实际情况却是人们利用法律的漏洞从事土地隐形交易,正是因为缺乏必要的监管机制,导致有关部门对问题发现不及时、执法难等,从而造成国有资产的流失,从而加剧了管理的难度,阻碍了经济建设和城市规划的发展。此外这还会扰乱正常的土地交易,影响社会的和谐发展。
(2)土地出让监管受地方政府制约。《土地管理法》第五条规定,“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”这就等于是说将土地交由地方政府来进行打理,这严重的限制到上级监管的执法,因为他们没有对土地的管理权,不能形成有效的监管,这就造成了监管难的窘境。当前土地已经成为某些地方政府的主要财政收入来源,他们为了达到一定的业绩于是只能在土地上大做文章,而这时上级的土地行政管理部门却“无权干预”,导致他们的工作职能形同虚设,最严重的是由于他们权利的不当使用,助长了地方政府嚣张的气焰。
2.3城市土地使用权出让制度缺乏系统性和统一性
目前我国与土地使用权出让的制度有《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《宪法》和《暂行条例》等,这些宪法、法律和行政法规中都对土地使用权出让有着规定,其中各个法律法规之间重复内容甚多,城市土地使用权出让制度缺乏系统性和统一性,如此不仅无益于土地使用权出让制度的完善,还会徒增立法成本。
3国外土地出让制度
3.1美国
美国是土地私有制和土地公有制并存的国家。私有土地和公有土地所有权均受到法律保护。联邦宪法规定:“非依正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产;非有合理补偿,不得征用私有财产供公共使用。”美国对公共利益的理解通过判例逐渐丰富和扩展。政府从事经济建设和公益事业需要用地时,只要有充分证据证明政府收买土地是用于公益事业,土地所有者必须出卖,绝不可以待价而沽。
3.2英国
英国以土地私有制为基础。按照1925年《财产法》规定,土地产权包括自由保有和租赁保有,受到法律的严格保护。土地登记具有强制性。尽管土地所有者可以自由交易,但是政府通过土地用途管制限制随意开发行为。实践操作中,土地开发规划许可的发放通常有附加条件,即开发商必须以现金或实物形式回馈给社会。
从以上国家的土地出让制度,我们可以有如下启示:土地出让制度以土地政府所有制为前提。中国香港实行土地年租制与土地批租制的混合体制;瑞典实行只租不卖;中国台湾采取市地重划、公开出让;美国土地征用通过严格的法律程序实施,土地征用合理补偿指按照所有者财产的公平市场价格进行赔偿。具有如下特点:土地供给有限,主要满足住宅需求;有偿出让是主流。
4完善城市土地使用权出让制度的有效策略
4.1积极推进城市土地使用权出让制度的法律法规建设
由现实的情况表明,当前我们的很多土地使用权出让制度都形同虚设,它仅仅是草草的对一些问题做了规定,但是如何实施?实施中可能会遇到什么问题?相关部门在执法时应该行驶怎样的权利等等,它都没有进行有效的说明。除《中华人民共和国城市房地产管理法》有重点的对一些问题进行了说明和制约之外,很难在我们国家那么多的法律条文中找到真正具有实际效力的独立法案。正是在这样的背景下,对完善《城市土地使用权出让法》的呼声越来越高,它也将会为我国今后的城市土地使用指明了方向,从而促进经济的又好又快发展。
与此同时要明确土地管理工作的核心地位,绝不能够姑且地方政府的为所欲为,要建立有效的监管执法机制,防止有人利用法律的空白从事违法乱纪活动,从而提高土地管理工作的有效性。
此外,制定法律对政府机构的行为进行约束,明确各级政府及其相关的机构对土地资源管理的权利、责任和义务。要严格的审核官员的背景资质,防止有不良思想的违纪分子混进到政府管理队伍中,要让被任命官员立下军令状,通过对城市的发展规划和未来一段时间内的城市动向制动有针对性的管理目标,采取严格的管理措施确保资金运作,并定期的对工作进展情况进行公开,接受社会舆论的监督,从而为更好地完成土地管理工作打下坚实的基础。
4.2以科学发展观指导土地利用总体规划的编制
科学发展观坚持以人为本的思想,突出的是经济社会与人的全面发展。它解决了我们长期以来在发展中遇到的问题,一切都是为了人们的最基本利益着想。尽管我国地大物博,但是可用的土地资源有限,我们应重点关注的是土地的综合可持续利用,坚决不以牺牲有限的土地资源和破坏生态环境而追求高业绩。科学发展观的作用在于它突出的反映了最现实的问题,我们一直在牺牲环境来获取经济的发展。在新时代的发展要求下,我们要摒弃过去落后的思想,用科学的发展理念来指导今后的土地规划工作,要及时的纠正我们犯下的错误,以最小的代价促进社会经济的发展。
4.3着力构建规范有序的土地交易市场
要改变过去分散、不规范的市场交易,简化手续办理流程,并且还能够提供各种服务类咨询。这样既有利于扩大交易者的选择范围,又有利于减少交易成本,而且扩大交易范围还有利于土地资源的合理配置。而我国就正需要设立一些这样的办公场所,群众在进行办理土地交易的同时还能够获取到交易信息和了解政策的发展动向,另外包括税费的缴纳、参与竞标拍卖等。因此,必须建立规范、有序的土地交易市场,定期公布市场交易信息,确保所有的交易信息公平、透明。
4.4提高土地利用总体规划的地位并有效落实
为了实现对土地利用的调控作用和解决在管理工作中存在的问题,立法机构应着手完善《土地规划法》,明确土地利用总体规划的地位和作用。从土地利用的审批到落实,全程都要实现有效的监控,并且做到有法可依,防止有人利用法律的空白为己牟利,同时也保障了法律的权威性。在立法过程中,要积极地听取群众的意见,让他们就自己的问题交换意见,更多的为法案的制定提供更多的事实依据。要深入的进行实地的考察,要反复的推敲每一项条款的可行性,确保在立法过程中涉及到的所有信息透明、公开,保证规划决策的民主化和科学化。当土地利用总体规划一经批准之后,就要建立可靠的执法机构来保障方案的实施,要确保它不为人的意志而发生转移,同时做到客观公平。
4.5加大政绩考核机制的建设力度
政府要确立科学的政绩评价考核的指导思想,要把“三个代表”重要思想作为政绩观的灵魂和指南,把实现人民群众的利益作为追求政绩的根本目的,把实现经济社会的可持续发展作为考核政绩的重要内容。以此同时,科学合理的政绩考核内容范围还应以群众公认和注重实绩为原则,以群众利益为核心,落实各项管理工作的顺利开展。
4.6致力于土地产权制度的完善
(1)完善土地产权体系。进一步细分土地产权,将土地发展权、土地空间权等纳入到土地产权体系中,以适应经济社会发展的需要和土地市场产权交易的要求。
(2)完善土地产权保障制度。要立足于现有的法律制度上来解决土地产权纠纷等问题,要以群众的基本利益为核心,从他们的切身利益来进行考虑,同时还不影响城市建设的发展规划,由此可见完善立法的重要性。同时要依法做好土地登记制度,避免出现产权纠纷和分配不均的问题发生。
(3)探索建立土地所有权分级占有制度。在现行“国家所有、各级政府分级管理”的城市土地产权制度的基础上,探索建立更符合经济社会发展需要的“中央、省、市、县(区)分级占有、依权管理”的产权制度。
4.7强化政府对土地开发市场的宏观调控力度
为加强对土地开发市场的宏观调控,在开发政策上,可以实行房产、地产分开开发经营,保证政府对地产交易市场的独家经营和垄断。为保证受让方不将土地闲置。政府应规定投资开发期限,同时要求受让方对土地的资金投入必须达到一定程度,必须在土地开发总值中占有一定比例,否则要收回已出让地块。凡是对外商出让城市土地都先由土地管理部门办理出让手续,由开发集团负责统一腾迁,并收取土地腾迁出让金。
5结论
综上,当下的城市土地使用权出让制度的发展现状既适逢机遇,又路遇挑战。随着城市土地使用权出让制度的建立健全,土地招标、拍卖、挂牌出让方式呈星火燎原之势,这充分说明了这项工作迅速发展并不断壮大的合理性和必然性,也说明了土地使用权出让制度得到了整个社会的理解和支持,形成了较好的社会基础和群众基础。但就其发展现状来看,仍然存在一定的改进空间,我们要立足于城市土地使用权出让制度的长足发展,建议以积极的态度对待它,结合国家发展实际,采取有效措施促使其逐步完善,让其优越性得以最大化显现。
摘要：我国土地资源总量丰富,但人口基数大,所以均占有量很低。越来越多的农村劳动力涌入到城市务工,导致大量的土地因为长期没有耕种出现荒废的景象,故应该完善土地使用权出让制度,保障大量的闲置土地资源得到综合利用,从而更好的解决当前土地利用遇到的难题。但就当下的城市土地使用权出让制度的建设现状来看,还存在诸多的不足,加大对其的分析探究有其显著的现实意义。
土地出让金支付规定 篇4
本网讯近日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号，下称通知）。通知明确指出，开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
通知要求，要加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。
（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
（四）严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地出让收入。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象，省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正，并限期补缴应缴的土地出让收入。
我国土地出让制度存在的问题及建议 篇5
(一) 土地隐形成本提高
长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地, 政府和土地使用者通过签定土地使用权出让合同来使土地使用者获得一定期限的土地使用权, 同时土地使用者支付相应的出让金。这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特定地块的土地使用者进行转让。但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素, 而且出让过程中缺乏竞争机制, 这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性, 同时也容易滋生腐败现象, 不仅导致社会资源的严重浪费, 而且还会使土地隐形成本增加, 土地价格提高, 而这增加的价格则会转嫁到房价中, 最终由消费者买单。
(二) 土地垄断加剧
自实行经营性用地土地招拍挂以来, 在土地招标、拍卖和挂牌过程中, 不断的有地王诞生, 地价不断的增加。但在这整个过程中, 由于政府土地供给十分有限, 这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂, 大量的囤积土地, 中小房产开发商很难拿到土地的使用权。在这种情况下, 土地价格不断上升, 这也就导致了土地开发总成本的增加, 从客观上推动了房价的上涨, 导致房地产市场虚假繁荣的出现。同时房地产市场存在着巨额的利润, 这就是催生房地产商相互竞争的关键所在, 因此反复循环, 不断的推高土地拍卖价格, 同时地价和房价不断攀升。另外我国土地资源过度集中, 这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三) 地方政府大肆卖地, 土地财政愈演愈烈
当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源, 利用土地来牟利, 土地财政愈演愈烈。地方政府为了增加财政的收入, 充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格, 同时将出让土地作为政府的主要牟利手段, 大量的出让土地, 从而导致地价和房价的不断上涨。部分地方政府还与开发商结成利益共同体, 实现双方“双赢”的目的。在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下, 地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市, 这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。地方政府作为当地开发商的利益共同体, 承担着共同的风险, 一旦房地产出现困境, 必然会导致地方政府财政收入的锐减, 这对于依赖土地财政生存的地方政府会带来无法估量的损失。
地方政府在土地出让制度中具有十分重要的作用, 其不仅催化了地价的不断上涨, 而且所暴露出来的问题也对房地产市场的健康发展带来了严重的影响, 所以加快推动我国土地出让制度的改革势在必行。
二、加快完善我国土地出让制度的具体建议
(一) 打破政府垄断, 引进市场机制
针对当前我国土地出让制度中存在的不足之处, 需要打破地方政府对一级土地市场的垄断, 利用多元化的经营模式, 引进市场机制来实现土地资源的科学配置, 将市场的作用有效的发挥出来。平等对集体所有土地和国有土地的所有权进行保护, 对一级土地市场进行适当开放, 允许农村集体土地直接进入市场, 加快政府职能的转变, 将其从土地经营者变为市场监督者。通过集体土地进入土地一级市场, 允许农地直接入市, 这样有利于打破政府垄断土地的格局, 能够对当前高地价和高房价的状况有一定的缓解作用。
(二) 减少对“土地财政”依赖
土地价格的降低, 还需要从地方政府对于土地财政的过分依赖入手, 只用减少或是杜绝这种依赖行为才能实现土地价格的降低。在当前土地出让制度中, 地方政府获取全部的土地出让金收益, 这就使地方政府能够众出让土地中受到巨大的好处, 这也是当前中央政府调整政策较难得到落实和执行的主要因素。针对于这种情况, 针对于土地出让金的收益, 地方政府与中央政府的分成比例可以进行适当的调整, 从而使地方政府能够从财务上过分依赖于土地出让金的情况中解脱出来。也可以由中央财政收缴全部的土地出让金, 然后再根据各地方经济发展的需要来进行统一拨款, 这样就能够从根本上解决土地财政的问题。一旦土地财政问题解决了, 地方政府对土地干预和操纵土地价格的行为则会减小, 同时地方政府与开发商之间的利益纽带也能够有效的切断, 市场上土地配置中的作用才能显著发挥出来, 地方政府也能够有效的履行好公共利益执行人的职责。
(三) 完善“价高者得地”模式
价高者得地的竞争模式符合经济学中的“利润最大化”原则, 却忽略了一个更重要的问题——社会公平。对高额利润的追逐, 使房地产商更倾向于将高价买来的土地开发成高档住宅、别墅区等, 而中低收人家庭显然无法承受这样的高房价。如果在“价高者得地”原则下, 增加一些人性化的附加条件。如对解决中低收入家庭的保障性住房用地, 实行限房价、竞地价。这就挤压了房地产开发的利润空间, 能更好地体现土地利用价值。
结语
充分的发挥市场对资源配置的重要作用是我国经济改革的一个根本目标。土地不仅作为重要的自然资源, 同时还是一种重要的生产资料, 我国土地制度也处于不断变革中, 当前土地使用权开始向集中、公开和有序的状态发展, 在土地出让竞争中呈现出公开、公平和公正性的原则, 土地资源的利用也更加合理和科学, 土地价值也能够充分的体现出来。通过招标、拍卖和挂牌来出让土地使用权, 明显的增加了政府的收入, 对加快城市基础设施建设起到了积极的意义。尽管当前土地出让制度还存在着一些不足之处, 但在相关政策不断完善的情况下, 土地资源的开发和利用必将更加合理化和科学化。
参考文献
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土地出让金制度改革 篇6
一、我国土地出让金制度存在的问题
我国土地出让金的具体名称为城镇国有土地所有权出让金。我国的土地所有权归国家全民所有或者全体所有。依据我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,我国的土地出让金指的是政府在批租土地时,凭借所有权向土地使用权者征收的地租收益。土地出让金在我国能起到的作用有:一是根据对土地出让的控制,控制土地的利用,来发展新兴产业,调整产业结构,促进经济发展;二是根据土地出让金来合理分配土地使用者、土地所有者和国家之间的土地权益,调节市场竞争关系,以达到调控市场经济的作用。我国现行土地出让金制度是一个既有批租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。我国土地出让金制度设计的缺憾有:
(一)土地出让金制度的相关规定过于笼统
目前,我国在规范土地出让方面相关的法律法规有《土地管理法》《城市房地产管理法》《基本农田保护条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。然而,这些法律法规无法精细地处理具体问题。比如,没有规定土地出让的具体年限,只是规定土地出让的最高年限;对不同的出让方式对应着不同地块的规定较为笼统。我国现阶段应该在法律规定上将这些环节进行较为清晰的规定。
(二)土地出让金制度设计相对滞后
我国为了维护土地市场的健康发展,制定了一系列相应的法律法规。然而,我国现行的土地立法已经不能满足现在的土地出让状况,目前的土地立法存在一定的滞后性。我国需要修订现有的法律法来加快对土地出让制度的设计。
(三)土地出让金制度造成税费混乱
我国由于从计划经济向市场经济过渡,税费体系在不断地完善,但是目前仍然存在税费体系较为混乱的现象。比如说,我国的税费存在相互重叠、名目较多的情况,造成我国税收存在重复征税的状况。在土地出让方面,我国的税费也是较为混乱的。而随着社会的发展,政府需要转型为“服务型”的政府,减少费用的征收,减少税费重叠、重复征收的状况。
(四)土地出让金中央与地方分配混乱
原来我国土地出让金中央地方分配比例是六四分成,现在变成了七三分成。另外,中央将所分得的大多数土地出让金都还给了地方。然而,地方由于财政较为紧张,在出让土地的过程中会不断地与中央进行博弈。比如土地出让金价格压低,但是提高配套费用;采用“实物地租”的形式却暗自里用补足出让金。无论是采用哪种博弈方式,都会给国家宏观土地的调控造成巨大的消极影响。
二、土地出让金“费改税”面临的困境
我国土地出让金“费改税”过程当中存在一些问题,主要分为以下四个方面:
(一)“费改税”后的土地转让问题
我国土地批租制已实行二十多年,截至目前,相当数量的房地产已经缴纳了40—70年的土地出让金。土地出让金进行“费改税”后如果再对这部分的房地产征收房产税明显是不合理的,有失公平。
(二)“费改税”土地评估制度设计
国外有关土地的税法当中普遍采用的重要原则是以土地的评估价格为基础来计算相关税收,这种原则有利于税负公平。我国土地“费改税”制度设计中也可以借鉴这一原则,以土地的价值来设计相关税收制度。但是,我国的土地价格评估制度还不成熟,如何对土地的价值进行有效的评估,土地的评估制度需要不断地构建和完善。目前的评估制度也是需要不断完善的,首先是评估主体应该是独立的第三方,还是政府部门。土地出让金“费改税”不仅仅涉及税务机关,它还涉及国土资源、财政、城建、房产、公用事业等方方面面的调整变化,甚至是根本性的变化。
三、域外地产税立法的经验与借鉴
(一)域外地产税立法的经验
1. 法国地产税立法的经验。
目前,法国的地产税主要是由土地的业主缴纳。在法国,中央掌握财税的立法权,地方政府的税收征收管理的税额必须由国家来确定。地方政府在遵循中央政策和法令的同时享有一定的税收自主权,比如可以根据当年地方经济和财政状况来在一定幅度内提高或者降低税率,或者根据当地的实际情况制定减免细则。
2. 美国地产税立法的经验。
美国对不动产征收的物业税是归类在其财产税之下的。美国的纳税人是不动产所有人,课税对象是纳税人所拥有的不动产,其中主要包括土地和房屋等等。由于财产税与当地经济密切相关,因此美国的税基主要由各个州自行制定。在美国,其50个州均对财产税进行一定的征收。税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。另外,美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定,分为减免税项目、抵免项目和递延项目。
3. 台湾地区地产税立法的经验。
台湾地区跟我国一样,税制也是分成了国税和地税两大系统,在财政体制上形成由中央、省(院辖市)和县(市)构成的三级财税体制。房地产税在台湾属于地税的征税范围。现行财税体制下,其房地产税的收入已经基本接近其所得税的收入,成为了地方政府财政收入的主要来源,也构成了台湾地区的第二大税种。目前,土地私有制是目前台湾地区实行的主要土地制度,其房地产税制根据房地分设税种。其中主要以土地为主,并且对土地课以重税(一般为房屋税的4倍左右)。
(二)域外地产税立法的借鉴
1. 合理的税制、体系设计。
由于土地的稀缺性以及不可再生性,房屋作为土地上的附着物,由此也派生出一定土地的特性。在美国、法国和我国台湾均将土地税纳入了地税征收范围,并且对其课以重税。在保持税收收入的可持续性的同时,对完善税务体系,防范地方政府的短期行为有一定的促进作用。另外,可以防止获得土地的同时也获得了日后土地增值所带来的超额利润,抑制土地价格上涨过快。合理的税制设计可以充分发挥宏观调控作用,保障土地资源的合理使用,土地利用更加充分合理,还可以防止土地闲置,使资源得以有效的利用。
2. 有效的税、费制度立法。
“年租制”与“批租制”是土地出让制度当中存在的主要制度。其中,“年租制”指的是按年份来收取地租的制度,类似于地产税制度;而“批租制”指的是一次性收取完整土地出让期地租的制度,也就是我国当前的土地出让金制度。就土地出让金实践来说,香港目前正是实行土地出让“年租制”和“批租制”的混合体制。这种混合体制的产生与香港政府土地出让制度的复杂历史有一定关系,并且与香港政府希望能够分享一定土地收益息息相关。我国大陆现在正处在城镇化建设的进程当中,地方政府财政背负的地方债务和财力紧张情况需要我国改进土地出让制度。我国大陆可以考虑借鉴香港的土地出让制度,在土地出让金“费改税”的同时对已收取土地出让金的土地就不再征收地税,以实现公平公正。
3. 完善的土地登记评估及信息管理制度。
借鉴美国、法国等国的资产评估制度,在保证财产税能够足额征收的情况下,税收机关应设置相应的土地房屋估价部门,并且聘用一定的房地产评估专业人员。另外,还需要制定相应的房地产评估制度标准以及方法体系。在相应制度建设当中,应该设立专业的评估师团队,设定合理的收费标准,设立严格的纠纷解决模式以及专业的财产评估机构。通过团队建设和制度建设,对房地产的评估工作进行规范化的管理,保证房地产评估价值的公平、合理、客观、公正。
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