公租房政策（精选十篇）
公租房政策 篇1
对于重庆市市民申请公租房的条件是这样的:凡年满18周岁,在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13 平方米的住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员,均可申请公共租赁住房。
公共租赁房概念的提出,现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难,其更广泛的意义,则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变,其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助,今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难,明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台,比如减税、就业帮扶等等。
另外,公共租赁房能够真正完善起来,它可能在一定程度上抑制房价继续攀升,让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了,房价也会有所回落,这样就又能让一部分人住进自己的房子里。
公共租赁房覆盖面较广,不仅包括本地中低收入家庭,还将惠及新就业人员和外来务工人员,未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内,只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房,可以分流相当一部分购房需求,减轻商品房供求压力,从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小,但可以起到稳定预期的作用,避免大量需求集中入市,为楼市调控争取时间。
目前公租房制度实施过程中有一些问题以及一些相应对策,包括户籍问题、居住面积、租金标准和监管审核难题等等。
首先,户籍制度不完善。在北京、上海等一线城市的大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市,多数新就业人员并非本地户籍人口。然而,受保障能力和管理水平所限,多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。例如北京,“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说,“现在北京有户籍人口1 300 万人,外来人口居住半年以上的有450 万,以目前的建设规模,很难放开,资格认定也有困难。”能否突破户籍这道“门槛”,成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于目前公共租赁房资源不够,无论是低收入家庭还是新就业人员,保障的门槛还是比较高,房源布局也不够合理。”朱建文说,“因此,当务之急还是加快建设,多筹集房源。”其次,至于面积问题,公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,以小户型为主,单套建筑面积以40 平方米为主。再者,租金标准不好定。租金要让保障对象都负担得起,否则价格就变成了最大的门槛;低了也不行,要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出,政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市,公共租赁房租金则相对较低。最后,和所有保障性住房一样,准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于,仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况,尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等,也难以获知。
总而言之,房地产价格收土地供应,企业开发及预期,消费者刚性需求和其他政策等多元化的因素共同影响。笔者认为,土地供应是价格之根本,因为土地的价值本身源于土地的稀缺性。其次是企业的开发及预期是一个重要因素。因为企业在拿到土地后,可以选择性的开发与不开发,这取决于地产商的价格预期。如果地产囤地,导致土地不能有效转化成房源,也可能导致供不应求的局面,从而产生房价高走的局面。此外,消费者的刚性需求和其他政策等也会影响到房价的走势,例如刚性需求可以支持过高的房价,调控政策可以让房地产降温等。
摘要：目前房价是社会大众最关心的问题之一,十多年来房价的暴涨让很多人增添了很重的负担。政府为了解决这问题也出台了相应的政策,其中“公共租赁房”在一定程度上起到了调控房价的作用。公共租赁房作为一种过渡性的调控政策也有其局限性。通过该政策的覆盖范围、对象及其限制因素展开分析。
公租房政策 篇2
申请公共租赁住房，必须满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
3种情形需退公租房
1、承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房。
2、承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动，无正当理由连续6个月闲置公共租赁住房。
3、承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形。
北京市公租房现行租金政策分析 篇3
根据京政发﹝2011﹞61号文件要求，北京市公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则。北京市住房城乡建设主管部门或北京市保障性住房投资中心委托第三方专业评估机构，对单个公租房项目周边市场租金价格进行评估，并根据评估结果，考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定租金标准。
虽然，北京市在公租房租金政策的制定环节充分考虑租金定价效率与租户可负担能力间的平衡关系，但在实施过程中仍存在以下问题。
（一）公租房租金标准未能及时真实反映项目价值
北京市公租房建设呈现一定阶段性和区域性特点。随着北京市常住人口增加和建设用地减少，新筹集的公租房项目由近郊区逐渐向远郊区扩展，与已配租老项目相比，新项目相对位置偏远，相关教育、医疗、交通、商业等配套也明显不足。而已配租老项目周边不断成熟的配套设施及区位优势价值并没有及时真实反映在租金价格中，有的新项目租金价格远高于老项目，比如北五环外文龙家园项目（47元/月·平方米）比西四环远洋项目（41元/月·平方米）租金高出15%，由此导致租金出现“倒挂”现象，即新的高于旧的、远的高于近的、配套不足的高于配套完善的，这种现象愈演愈烈。
（二）公租房租金政策未与准入等相关政策形成联动
北京市推行公租房政策以来，公租房准入标准始终没有调整，原有“三房”（廉租房、经适房和限价房）轮候家庭成为公租房承租主体。而本应成为公租房主体的新就业职工、稳定就业外来务工人员等难以进入体系。已入住家庭也存在部分收入增加导致丧失保障资格，逐步从公租房退出，公租房目标群体的收入层次越来越低。同时，租金补贴政策调整幅度较小，即使对低收入家庭（收入也在逐年增加）来说，其覆盖面也越来越小。由于租金政策同准入、租金补贴政策等统筹考虑，租金没有形成动态调整机制，客观上导致公租房门槛越来越高，一方面低收入家庭对于房屋租金敏感度提高，偏远项目空置情况更加突出；另一方面，大量无法负担市场租金的家庭被排斥在外。公共住房资源运营效率下降，住房保障压力随市场租金增长而不断增大。
（三）公租房租金政策未能充分有效发挥资源配置作用
公租房租金标准作为价格信号，应该充分反映公租房供求关系，并引导相关资源进行优化配置。目前，受公租房建设时序和布局影响，评估项目租金标准受制于周边市场交易情况，因此北京市公租房项目未能形成有效的区域市场，租金标准分布同相关就业、公共服务配套、交通等脱节，无法有效发挥价格信号作用，引导承租家庭根据自身情况合理选择项目。由此，导致位置较好、周边配套设施完善但租金较低的公租房项目面临“过度竞争”，而位置不佳、周边配套设施不足但租金又不低的公租房项目出现空置。特别是目前的摇号配租方式，一定程度上又促使资源配置进一步失衡。
二、公租房租金政策分析
（一）现行租金标准不能及时真实反映项目价值的主要原因
1.租金评估时点性与长期运营之间缺乏有效衔接
项目周边市场租金价格作为确定公租房租金标准的主要依据，是根据调查时点前一年内所在区域的平均市场租赁价格水平测算所得，且有效期为一年。也就是说，在测算公租房周边市场租金价格时，为了消减市场租金的季节性波动，其价格已远滞后于测算时点的市场价格。同时，公租房租赁合同有效期一般为3年，期间并未有有效机制保证再次评估。不同时点的租金标准，对市场租金水平、运营成本、管理成本等无法形成实时反应机制，而只对建设成本有比较好的直接反映。公租房运营的长期性与评估时点性之间存在天然矛盾，导致公租房价值难以被真实体现。
2.现行租金评估的差异性不利于租金价格合理分布
无论是商品房还是公租房，住宅的租金价格从来不是一个固定的数字，而是合理区间内的取值。就租赁市场而言，市场租金对应的主要是不同居室类型的差异性。比如一居室同两居室租金，建筑面积上的差异远小于居室功能上造成的租金差异。因此，每建筑平方米的价格只能是一个区间变动的价格。目前，北京市公租房项目周边市场租金价格通过委托专业第三方评估机构进行评估确定的方法，由于不同评估机构拥有的基础数据库及评估方法之间存在细微差别，特别是按照每建筑平方米确定的租金差异，导致本来就已经非常分散的公租房项目租金分布更不合理。加上产权单位定租下浮比例原则上没有统一标准，每个项目租金标准同市场租金价格相比，关联度更低。由此，评估的差异性不可避免带来公租房租金标准的非正态分布，与项目价值严重疏离。
3.公租房租金定价的个体性与区域市场缺乏有效关联
房地产市场的发展与成熟并非一蹴而就，而是渐进性的发展，房屋价值主要是级差地租随着周边配套设施逐步完善呈上升趋势。公租房同样具备以上特征。由于公租房租金定价坚持按项目进行，评估划定的评估区域无法准确界定。区域发生的变化，不能完全反映在租金评估当中。特别是区域房屋交易活跃性直接决定了交易价格的合理性，因此对于交易不活跃的偏新项目，市场评估方法几乎无法实行。区域环境的改善，直至地租变动，本身就具有范围的模糊性，所以公租房价值只能从区域上反映出来，至于屋内配置的差异并不是主要影响因素。同时，公租房项目租金标准本身也会影响周边市场租金，随着集中建设公租房项目增多，其规模体量对区域市场的影响也会逐渐增大。
（二）现行租金政策的孤立性是造成不能充分发挥公租房政策联动效应的客观原因
1.公租房租金价格难以与承租家庭收入变化相匹配
随着公租房保障家庭收入增加，租户可负担能力不断提升，然而由于公租房租金调整政策的相对滞后，已入住公租房项目租金标准难以及时对收入变化作出反应。从而导致已入住家庭住房支出相对减少，加之退出标准也没有调整，出现过度保障现象，造成相对其他轮候家庭的不公平，影响后续公租房项目租金标准的确定，进而影响整个公租房制度体系的有效性。
目前，北京市已入住的15901户公开配租的公租房租户，人均享受568.94元的月租金补贴，个人实际承担平均房屋月租金为1252.15元。根据北京市统计局发布数据，2013年中低收入家庭平均月收入为2187.08元，人均生活类消费支出为950.80元/月。按照2年收入20%涨幅、消费类支出3.43%涨幅预估，目前北京市中低收入家庭平均月收入为2624.5元/月，人均生活类消费支出为983.41元/月。从收入余额角度计算，北京市中低收入家庭可用于住房消费的最大限额为1641.09元/月，高于目前公租房租户承担的租金水平。
2.公租房租金政策难以与准入及分配政策相匹配
随着北京市保障性住房逐步投入运营以及保障家庭收入水平不断提高，公租房准入标准具备上调的必要性。与低收入家庭比例将不断缩减的同时，北京市户籍的无房新就业职工、城市公共服务人员等新兴住房困难家庭开始纳入公租房保障范围。但由于租金政策与准入退出、审核分配等政策不匹配，项目租金仍旧根据轮候优先原则考虑低收入的需求，适合职住平衡的新项目无法体现为更个性化的服务，难以满足新对象群体的保障需求。同时，准入标准的迟滞也导致一方面已入住家庭无法及时退出，挤占优质住房资源；另一方面轮候家庭覆盖面缩小，符合条件的家庭更少。位置偏远的空置房屋无法及时吸纳适宜人群入住，从而难以实现保障功能。
3.公租房租金政策影响保障家庭预期和行为选择
租金标准与保障家庭的居住预期显著相关。从实践来看，已经有部分家庭因为承受不起租金而选择调换或是退租的现象。参照市场租金标准变化，保障家庭也对未来公租房租金调整有稳定预期。但因为租金政策与相关政策不协调，从而导致预期紊乱。已入住家庭趋向于不愿调整租金，超出标准不愿退出，甚至违规出租。轮候家庭对优质项目争夺，而不考虑自己实际负担能力，导致配套较差项目选择不多，把住房保障压力延后。特别是租金政策的不协调对持有公租房主体行为造成逆向选择，尽量不再持有公租房。十二五期间，企业自持公租房的极为少见，即使持有的相关主体，也力主出售。这对于推进公租房项目实施PPP模式，无疑是极为不利的。
（三）租金动态调整机制不完善是导致无法提高资源配置效率的直接原因
1.租金政策影响公租房整体需求和供应规模
目前，租金政策问题已经影响到公租房整体需求和供应规摸。一方面，租金政策的实施效果对需求起到了压抑作用。公租房目标对象趋于低端化，覆盖面日益缩小，公众对公租房的高门槛失去信心，不再申请公租房。北京自2013年起实施“四房合一”保障房统一申请后，申请备案人数逐渐减少，无疑同租金政策有一定关系。另一方面，各区对公租房建设渐失兴趣，与对公租房长期运营和投资回报信心不足有关。公众对产权型保障房的兴趣开始增加，自主型商品房一度出现个别项目有20多万家庭轮候的现象。
2.租金政策不利于构建善用公共住房资源的机制
租金作为价格信号，既是调整市场供需规模的手段，也是提高存量公租房资源利用效率的手段。目前，北京市公租房租金并没有形成合理的区域结构，租金标准的非正态分布租金政策对住户行为的非理性引导，导致保障家庭不能根据家庭收入、就业、交通等情况合理选择居住地，使公租房资源供需不匹配现象日益突出。尽管政府已经出台了交换交易政策，但实施效果不佳。客观上，职住不平衡、人房不匹配等现象更加严重。违法出租、违法骗租等现象也时有发生，租金收缴率因为租金补贴政策调整不及时或该退出而不能退不愿退等因素，开始出现下降趋势。特别是对于非政府财政资金全额投入的公租房项目，相关运营主体、金融支持单位等进一步投入资源的意愿下降。诸如此类，让相关方不易对公租房价值形成合理判断，进而难以形成公共住房资源得以充分合理利用的机制。
三、公租房租金政策调整方案
为充分提高公租房资源利用效率，建议租金政策实行“市场定租、定向补贴、区域平衡”原则。
（一）租金评估：由多个机构分别评估转为估价平台统一监测
随着城市建设步伐加快，城市规模不断加大，流动人口不断增加，北京市住房租赁市场呈现出供求规模庞大、租金快速上涨、管理缺位等特征，单一评估机构难以对异常庞杂的房屋租赁信息进行全面、及时把握。可以考虑以第三方机构如北京市房地产估价师和土地估价师协会作为估价平台进行综合评估和监测，从而代替多个评估机构分别评估。
（二）租金定价：由单个项目分别定价转为区域定价
1.首次配租的项目坚持“区域定价”原则
首次配租的公租房项目根据每年估价平台公开发布的区域市场租金价格，按照“区域平衡”原则，确定公租房租金标准，并由产权单位报住房保障主管部门备案执行。
2.已入住项目租金调整在坚持“区域定价”的原则下，适当考虑供求关系与租户可负担能力
合同即将到期的公租房项目根据每年公开发布的区域市场租金价格，同时考虑到该项目已入住人群的可负担能力及市场供求情况，在维持区域平衡的基础上，租金标准适度增减。
（三）政策保障：相关政策联动，合理引导保障家庭租赁行为
为了合理引导保障家庭租赁行为，租金政策需要与市场租赁补贴、公租房跨项目交换等相关政策有效联动，降低跨项目调换的政策障碍，将公租房与市场租赁有效连接，保证保障人群自由选择权，维持公租房市场的活力与效率。
四、政策建议
目前存在的公租房价格与价值不符、部分空置和过度竞争同时存在、价格信号作用缺失等问题，严重制约了住房保障体系的持续发展。租金政策可以通过“市场定租、定向补贴、区域平衡”的方式，实现公租房资源利用效率最大化与政府保障效果的最大化。
（一）坚持市场定租原则，健全法律法规
随着北京市公租房体量的不断增加，公租房租金应继续坚定市场定租原则，建立健全相关操作细则，并与准入、补贴、跨项目调换、市场租赁补贴等相关政策有效衔接，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，通过释放价格信号引导租赁行为，促进职住平衡的空间布局，实现非首都功能的有效疏解。
（二）实施区域租金定价，有效引导预期
坚持区域租金定价的方式，保持区域内各项目租金价格均衡以及各区域间的合理价差，建立合理有序的公租房价格体系。通过透明、稳定的租金政策环境，释放价格信号，有效影响预期，引导租户自主选择可承受租金。
（三）建立租金调整机制，提高实施效果
建立租金动态调整机制，引导公租房租户的租赁行为，确保租金水平与租户可负担能力之间取得平衡。建立公租房供需长效机制，正确反映公租房作为准公共产品的合理价格，避免出现过度保障和过度竞争，从而构建有序的公租房租赁结构，提高实施效果。
（四）完善租金补贴政策，体现保障特征
租金定价坚持“当期可承受、未来可持续”原则，在注重市场定价保证效率的同时，充分发挥政府补贴作用，通过对保障家庭收入信息的持续掌握，考虑政府财政能力，适时更新补贴政策，弥补承租人的支付能力和市场租金之间的差距，更好体现公共政策的公平性。
公租房政策 篇4
上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市, 首期申请率仅为四成。明明有大量住房困难人群“翘首以盼”, 但大量装修完备、功能齐全的公租房却乏人问津。
同样, 武汉推出的首批899套公租房中, 报名成功、拿到钥匙的市民仅317户。租金和补贴标准出台后, 又有约三成人放弃了选房资格。实际入住的户数, 仅占首批房源的23%。
相对于前两地, 郑州的冷淡来得更猛些, 自郑州市面向社会公开配租公租房以来, 郑州首批1353套公租房申请不足百人, 房屋空置率达90%。
济南公租房预登记也同样遇冷。据报道, 济南“十二五”期间将建设6万套公租房, 当地政府启动预登记, 想摸清公共租赁住房需求, 但最终只有4000余家庭、6000余名单身职工登记。
就在各地公租房纷纷遇冷之时, 我国的公租房建设还在大力推进。去年全国新开工保障房建设1000万套, 2012年全国计划开工700万套以上, 而实际在建工程量至少1700多万套。在保障房中, 由于经适房存在容易滋生腐败等问题, 公租房所占份额逐渐扩大。许多城市今年预计新增保障房中, 公租房占大部分;一些城市干脆直接停建经适房, 一心一意建造公租房。
政府保民生、满足民众住房需求的决心, 这是有目共睹的。但真正落地实施起来, 却未必能如当初所愿。作为国家保障房建设的重要组成部分, 公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的主打产品, 然而, 花费大量人力物力建设的公租房却面临空置的危险, 这让在建或拟建的公租房“情何以堪”?
公租房的发展现状, 就是公租房相关制度设计在现实中的投射。大量公租房的闲置, 无论对于制度初衷的落实, 还是对于保障房建设资金的回笼, 都是一个负面信号。如何提高公租房的“市场接受度”, 如何进行相关配套制度的调整和改革, 无疑是亟待纾解的问题。
供需错位:“政府调控之手扭不过市场用脚投票”?
近期, 沉寂了两年多的房地产市场交易量出现反弹, 多家一线房企5月公布的销售业绩大涨。武汉亿房研究中心统计显示, 5月第一周, 武汉主城区销售楼房1397套, 同比增加21.16%。此外, 在北京、上海、济南、郑州等地, 部分楼盘商品房也出现热销, 甚至购房者彻夜排队的场面也“重出江湖”。与此同时, 这些地方的租房市场也十分火爆。
业内人士表示, 近期楼市出现回暖, 这主要得益于房企降价促销, 促使压抑已久的刚性需求集中释放。然而, 让人难以理解的是, 既然刚需集中释放, 购房者为何不偏爱价格较低且“新鲜出炉”的保障房?
上海首批两个市筹公租房项目提供房源5100套, 装修齐全, 虽然放宽了申请区域和收入限制, 但申请仅约2000户, 出租率不足四成。武汉市公租房入住率目前仅有23%, 郑州公租房申请人数不足50%。以最大规模公租房著称的重庆入住率也不甚理想, 该市房屋管理局工作人员表示, 目前仍有大量建成的房屋可以申请。
供需错位
公租房遭遇市场冷脸并非偶然。
武汉市第一批公租房位于洪山区南湖新城家园, 小区内的17栋、19栋、20栋三栋共有508套公租房。这里的装修标准是每平方米400元, 基本上买张床和日用品就可以拎包入住。
但许多看房人的反应是:“房子的大小和装修还挺好, 只是租金贵了。”
在洪山区一家国企工作的方小姐, 一直居住在人员混杂的城中村。公租房的消息公布后, 她高兴极了, 花了一个星期到各部门开具相关资料, 拿到了公租房申请资格。
然而, 在公租房补贴标准公布后, 她决定放弃了:房租723元, 加上每月的物业管理费70元、水电费100多元、公交费200多元, 一月下来, 房租和出行开支接近1100元, 而政府补贴只有80元。对于月工资才1600元的她, 这么大的开支承受不了。
方小姐同时顾虑的还有交通问题, 目前从该小区附近到市内只有两路公交车, 出行不便。
事实上, 各地提供的公租房, 主力户型多为40平方米大小的一居室和60平方米左右的二居室。部分不但全装修, 还有家具及电气设备, 租户可拎包入住。但这样的配置对于一些刚参加工作的“夹心层”而言显得过高。在郑州打工多年的李艳也表示, 郑州市公租房租金大约为400元至600元, 远不如花200元至300元租住城中村20多平方米的单间划算。
中国工商联房地产商会理事陈宝存指出, 公租房租金虽略低于同类型房屋的市场价, 但与市场租赁房相比, 在价格和区位上都不占优势。他说, 市场上的大量出租房源, 虽然旧, 但价格便宜、交通便利, 这恰恰是租房人考虑的首要因素。
此外, 专家们认为, 申报条件过于严格也将部分潜在购房者“卡在门外”。以郑州为例, 申请公租房需人均月收入要在1700元以下、连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳3年以上, 众多的入门条件使得符合条件者寥寥无几, 而如刚毕业大学生、新入职人员等迫切需要帮助者则被排除在外。
供给与实际需求的错位, 致使率先推出公租房的城市相继上演遇冷尴尬。
资金压力
虽然相当数量的申请者认为公租房的租金偏贵, 但各地政府却都各有自己的苦衷。
一位三线城市负责保障房运营的负责人告诉记者, 公租房的建设资金主要来自银行贷款、公积金贷款等, 即便租金略低于同地段、同类型市场房屋, 收回的钱也只够偿还公租房贷款的本息, 运营、维修费用尚不包括在内。
据中国社科院社会学研究所研究员唐钧分析, 公租房的建设成本大约2000元/平方米, 加上服务、管理成本, 合计3000元/平方米的建安成本是“算得开的”, 按20年回收期计算, 月租金约15元/平方米, 即便再乘以2, 月租金30元/平方米应该可保本运转, 这才能体现公租房保本微利的保障性质。
不过, 复旦大学经济学博士郝前进调研上海市公租房项目时发现, 上海市公租房建设成本在4000元/平方米左右, 但是, 如果加上地方政府出让土地加弥补拆迁成本等成本, 实际投资成本约为9000多元/平方米。
中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅认为, 成本居高不下不排除地方政府对公租房收益率的考虑。因为建设公租房需要大量资金, 不承诺一定的资金回报率很难吸引社会资金进入, 更无法偿付银行贷款、信托资金利息成本。问题是, 成本推高租金, 公租房的出租率难免偏低, 预期的收益率很难实现。姜雪梅说, 与经适房相比, 公租房的回收期长, 地方政府要承受较大的资金压力, 如果不能收回租金, 会进一步影响公租房建设。
补贴困境
于是, 能否如期将公租房出租, 成为各地公租房运营机构最大的压力。
面对供需困境, 诸多专家认为, 决定公租房可持续运转的最关键杠杆, 在于政府补贴能否到位。姜雪梅认为, 在美国, 租金一般不超过家庭可支配收入的30%, 考虑到国内地方政府的财力, 租金不超过家庭收入35%~40%是可以接受的, 超过部分应该由政府给予补贴, 否则将影响租房者其他基本生活。但在各地政府主导大建公租房的背景下, 补贴支出不可避免给地方政府带来双重压力。
2012年4月27日, 北京市印发《关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》, 将公租房租金补贴标准分为六档, 对人均月收入低于2400元的承租人分类补贴, 其中, “超出廉租房保障条件、人均月收入在2400元以下”的城镇户籍家庭, 承租公租房建筑面积低于60平方米, 按照1200元、1800元、2400元的收入线给予三档补贴。
但是, 并不是所有城市政府都愿意在建房开支之外再度慷慨解囊。“对地方政府而言, 公租房建设时已经通过低价土地等给予了补贴, 在出租时二次补贴压力很大。”前述三线城市负责保障房运营的负责人说。
为扩大出租率, 上海、武汉等地纷纷调整政策, 扩大可申请公租房的对象范围。如武汉市将人均月收入标准从2500元以下提高到3500元以下, 新就业职工的毕业年限也从五年放宽至十年。河南郑州市将每月收入标准从1700元提高到2720元。上海市在2011年年底即规定不设收入限制, 在公租房配租遇冷后, 今年4月又调整申请范围, 允许达到晚婚年龄的单身男女承租二居室, 而原规定单身人士只能承租一居室;允许单身人士自愿组合, 承租二居室或三居室住房。不过, 也有观点质疑, 随着范围放宽, 保障房的性质已经发生了改变。
而各地将公租房出售收回成本的趋势也在抬头。重庆市去年已经明确, 五年后出售公租房用于还贷款本金。上海市有关部门也与公租房运营公司签下协议, 在运营亏损严重的情况下, 允许出售一部分公租房。
但“租售并举”并不为学界看好。姜雪梅认为, 这其实表明政府在补贴分配方面形成逆向选择, 即为了保证运转, 回收租金, 将公租房多配租给需要补贴少的家庭, 真正需要配租房子的家庭反而得不到应有的保障。这是一次性保障, 由此政府会陷入不断建设的怪圈。
治本难题
决策层已意识到公租房配租时面临的管理难题。2011年起, 住建部即着手起草“公租房管理办法”, 旨在树立规范, 促进公租房公平分配和可持续运营。“公租房管理办法”总计六章, 规定了“房源筹集、申请和审核、轮候和配租、使用和管理、法律监督”等内容。立法者拟从公租房申请、分配、管理、退出等一系列建成后的使用环节作出原则性规定。但文件将公租房申请程序、条件、补贴、管理等具体政策的制定权限, 都交由市、县政府根据当地实际情况操作。
例如, 公租房的租金参考“同地段、同类型”房屋的市场租金, 实现租补分离, 要求实行“收支两条线”管理, 专项用于偿还公租房贷款本息及维护养护费、管理经费等, 不足部分由财政预算安排解决;但各地最关心的“如何实现租金平衡、维持运营”并无提及, 租金的确定标准、补贴程度仍交由地方政府确定, 租金超过承租人家庭收入一定比例的, 承租人可以依照有关规定申请租赁补贴或租金减免。
在清华大学法学院教授申卫星看来, 立法的意义在于建立一套房屋动态管理的框架性规则, 强调地方政府、相应机构的强制性义务, 但具体落实仍有赖于地方政府执行能力。
姜雪梅认为, 与其公租房允许产权售出, 不如直接给予货币补贴, 吸引市场闲置房源进入, 还可以提高效率。
她指出, 公租房应该是先把“规划、运行、管理办法”都做好了, 再根据市场需要建设, 但目前国内为了完成任务量, 没有充分调查需求, 而是先建设, 再规划, 仓促上马。最终, “政府调控之手扭不过市场用脚投票”。
解困之道:抓紧部署“补人头”?
2010年以来, 保障房建设是中国社会和经济生活中最具关注度的大事之一。在举起3600万套保障房大旗的同时, 国务院多次强调, 保障房要以公租房为主。在这样的指导方针下, 各地纷纷掀起公租房建设高潮。
然而, 目前有大量装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房因无人问津而处于闲置状态, 这不仅造成巨大的公共资源浪费, 也难免使公租房制度的有效性和适当性受到质疑。如果这种现象不尽快得到改变, 势必影响到公租房在社会公众心中的形象, 甚至让人们对住房保障全局都失去信心。
公租房频频遇冷暴露出来的诸多问题, 那么相关政府部门是否也应该及时跟进, 尽快解决问题呢?
当务之急是降低门槛
“目前公租房准入门槛还是太高。以上海的公租房准入门槛为例, 其已经算是较为宽松的了, 但仍然要求‘具有本市常住户口, 或者持有《上海市居住证》达到两年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上’、‘与本市单位签订一年以上 (含一年) 劳动合同’等条件。现有政策下, 即使是上海高校科研院所和重点企业当年新进员工也不可以入住公租房, 而光这些人中就有不少对公租房的潜在需求。如果可以放开, 那么公租房的出租率会上升一大截。”复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院副教授陈杰表示。
陈杰认为, 在这方面国际上一些经验完全值得借鉴。目前全球主要存在两种公租房体制, 一种是“二元制”, 即公租房只针对特定人群开放, 往往是低收入人群, 与私人租赁住房市场是割裂的, 互相不交集;另一种“一元制”, 即几乎所有人都可以进入公租房。
据介绍, “二元制租赁体系”的国家中, 公租房虽然起到了“托底保障”的作用, 但代价是低收入边缘化人群的集中聚居, 形成了严重的贫民窟现象, 造成了诸多持续的、难以根除的严重社会问题。
而德国和北欧等社团/合作主义经济体的实践则证明, 公共租赁房部门可以和私人租赁市场协调发展, 形成融和的“一元制租赁体系”, 可以起到缓和收入分化、促进阶层融和的作用。做到这点的关键是, 德国和北欧把公共租赁房/社会租赁房敞开大门, 不局限任何特定群体去租赁。
“公租房发展应广开门户, 不需设立太多门槛。具体来说, 只要能保证支付租金, 除了申请人在本市没有自有房产 (且人均面积超过当地标准) 和没有同时享受其他住房保障这两点或有必要保留之外, 其他门槛都可以撤销。”陈杰说。
地段选择与城市发展规划紧密结合
记者了解到, 解决准入门槛问题, 对公租房出租率会有较大提升作用, 但还不是根本性的。地段不佳和租金较高更具制约性。
“公租房要做好, 就要认真研究供给对象的心理和需求特征。公租房既不同于廉租房, 也不同于经适房。廉租房对象收入低, 选择少, 给什么要什么。经适房对象面对的是带有高额补贴、具有转移支付性质的资产, 地段差一些也可以接受。但对于公租房, 从中央到地方的政策, 一开始就定位在‘夹心层’, 但政策制定者没能好好研究这个人群的住房需求。”陈杰认为, “夹心层”由于收入有一定宽裕度, 其实对租金不是特别敏感, 有一定弹性空间。但他们都是上班族, 对交通的便利性比就业不稳定的中低收入人群还敏感, 同时他们对住宅品质、居住环境和居住稳定性也都有一定要求。
实际上, 曾有门户网站做过相关调查, 调查显示, 对于上班租房的人来说, 有四个关键因素:地段 (交通和生活) 的便利性、住房的舒适性 (含户型) 、租金的经济性和租赁的稳定性。
而根据记者的调查, 市民们普遍反映的各地公租房项目在地段上的问题, 并不主要是地处非城市中心区的问题, 更是出门缺乏公交工具, 交通不便的问题;还有当下没有商业配套, 购物不便的问题。业内人士认为, 地段的改进空间较大, 但要与城市长远发展结合;交通不便问题可以通过改善社区交通设施, 如增设连接临近地铁站和公交站的定点中巴车来改善, 配套设施不完善随着公租房入住率提高也可以改变。
一位不愿透露姓名的业内人士说, 各地政府习惯于对上负责而非对下, 在保障房体系方面只急于完成中央下达的建设数量指标, 而目前也没有使用率和入住率的考核, 因此对入住需求缺乏充分的科学预测和市场调研, 在区域分布、地段选址、数量配置和户型设计上都十分随意。解决办法是, 必须让公租房开发运营机构社会化和市场化运行, 运营公司有销售和保本压力, 独立核算, 进行绩效考核。
“媒体和网上有很多人要求, 公租房地址一定要选在市中心的商业与就业集聚地附近, 方便就近上班, 这就有所偏颇。”陈杰对此评论道, 毕竟市中心土地有限, 寸土寸金, 从经济效率上说不可能大量用于公租房上。实际上, 公租房还存在承担推进城市发展和空间再布局的功能与作用, 要有城市规划的概念。香港在这方面有十分成功的经验。直到1970年代, 香港港岛和九龙之外的城区仍然十分荒凉, 但政府通过大量建筑公屋, 同时建筑地铁和轻轨, 把人口逐步往新界各区导入, 如荃湾、沙田、屯门就是首批3个配合10年建屋计划而发展的新市镇。当大量人口因为廉价宜居的公屋来到该区域积聚, 商业也随之而来, 一个个新城区就会从无到有发展起来。
“补砖头”、“补人头”或可同步
住建部部长姜伟新曾表示, 我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式, 这几年以实物保障为主, 经过今后几年的努力, 住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后, 将逐步转为以货币补贴为主。一些专家认为, 形势证明, 落实货币补贴, 也就是“补人头”的步伐需要加快。
“目前分割的、多变的住房保障体制是头痛医头、脚痛医脚之类的产品, 难以解决根本问题。而要解决根本问题, 一方面, 在住房严重短缺时期推行‘补砖头’, 加大公租房建设力度, 并广泛收购社会房源, 有效增加房源供给;另一方面, 应加快建立规范的住房租赁市场体系, 有效保障租赁双方的合法利益, 为住房补贴制度由‘补砖头’向‘补人头’转变奠定良好基础。”房地产研究专家冀实如是说。
据北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云介绍, 目前, 西方国家已经较少出现对住房进行“补砖头”这类供给方补贴的实物补贴政策。在上世纪七八十年代后, 欧美国家对低收入群体的住房政策逐渐转向了需求方补贴的方式。
“一方面, 是由于这些国家此前为解决严重的住房短缺, 已经兴建了大量的公共住房, 从供给方面给予了补充支持。另一方面, 鉴于实物补贴以及后期管理给政府带来的过重财政负担, 加之低收入者集中居住带来的社会问题, 各国纷纷停止了供给方补贴的方式, 逐渐转向需求方补贴。美国开始实施住房券制度, 欧洲开始施行住房补贴制度。”满燕云如是分析。
她解释道:“从福利经济学的角度讲, 这也是合理的。在住房短缺的时候, 供给方补贴更有效, 此时即使发放货币补贴也租不到房子;在后期房子存量基本满足需求量时, 需求方补贴效率则更高于供给方补贴。”
记者从相关研究机构了解到, 我国的住房情况, 在全国层面是否处于住房缺乏的情况, 还是有待商榷的。“目前还没有做过全国性的住房普查, 对于各地住房的供给和刚性需求情况仍不完全清楚。在北京、上海、广州这类房地产市场一线城市, 对于刚性需求来说可能是缺乏住房供给的。但在中小城市, 尤其是东南一些二三线城市, 也存在较高的住房空置率。”
“因此我们建议, 目前可以在不同地区, 分别推行‘补砖头’和‘补人头’的补贴方式。比如, 在北上广主要采用供给方补贴的同时, 在中小城市采取货币补贴的需求方补贴方式。”满燕云说, “因为, 在住房不是很紧缺的中小城市, 货币补贴可以在政府资金少投入的同时, 更有效地解决低收入者的住房问题, 避免供给实物补贴带来的经济负担和社会问题。同时, 可以加强发挥社会优势, 规范私人租赁市场, 让空置房更好地在市场上发挥调节作用。”
而陈杰的研究表明, “补人头”还可以进一步精细化。
“政府角度, 有必要根据既定的政策目标对公租房的潜在需求人群或政策目标群体作进一步需求分析。”陈杰说:“补贴有不同来源、不同数量之分。比如, 对于高校、科研院所、医院等单位的员工, 如果收入较低, 可以由单位出一些补贴。而具有户籍的低保困难户、失业或就业不稳定家庭, 则由政府主导货币化租金补贴政策。”
他认为, 公租房政策设计的目标群体, 一开始就是“夹心层”, 即进入不了经适房、廉租房但又买不起商品房的群体。但“夹心层”又有两类:一是“买不起但租得起”, 可称之为“上夹心层”;二是“租都租不起 (或租不好) ”的, 可称之为“下夹心层”。不管是有较强租金支付能力的“上夹心层”, 还是较差租金支付能力的“下夹心层”, 都应当对他们一视同仁, 不作任何区别对待, 以保本为原则收取同等的租金;而为了支持“下夹心层”, 应该由政府发放货币化租赁补贴给他们。这也就是明确“补人头”, 不“补砖头”, 货币住房保障体系与公租房运营完全是两条线, 互不干扰。这样住房保障的公共投入成本才能算清楚, 公共资金效率会高很多。同时也大大有利于公租房的管理, 否则低租金下很难让租户到期退出。
引进第三方机构
随着我国各地公租房建设的不断推进, 政府的工作重点将逐渐从建设期的保障资金和土地供应, 转向运营管理。其中, 以公租房运营可能面临的财政负担加重和公租房社区建设等社会问题尤为引人关注。
“公租房建完了, 谁来管?是聘请物业公司、政府机构自己打理, 还是由第三方组织管理?物业管理的收费标准如何设定?运营资金从哪里出?”满燕云表示, “公租房建成后的运营管理是个长期而繁重的工作, 需要政府给予补贴、增加财政支出。美国、欧洲等很多地方在二战后纷纷建立保障性公共住房体系, 但最终不少国家在公共住房上的财政补贴支出难以为继, 政府被迫停止了此类实物补贴政策。因此, 如何选择合理的公租房运营模式、控制运营管理的财政支出、提高运营效率, 是政府在公租房运营管理初期急需考虑的。”
对现有公租房管理模式, 中国房地产研究会副会长胡志刚并不认同。他认为, 由于政府需要采取多种措施来弥补物业管理的费用缺口, 保障房小区管理将成为政府的一大负担, 且随着时间的积累, 供水、供电、供气、电梯、道路等很多设施都需要维修, 有些甚至需要更新换代, 管理成本将越来越大, 政府的负担也越来越重, 长期下去政府也“扛不起”这样的重担, 到时如同欧美债务危机一般, “不管你政府有没有能力, 人们会认为‘我的权益受到损害就是不行’, 社会矛盾一旦激化, 政府背上的‘套’将难以卸下。”
据专家们介绍, 对于解决公租房的财政负担和社会问题, 一些国家已经逐渐摸索出一些应对经验。据相关机构的研究表明, 从欧洲和美国的成功经验看, 相比政府自己管理这些社会保障性住房, 外包给第三方非营利机构进行具体运营管理更有效。政府则负责筹集资金进行补贴, 同时依据法规对其进行监督、监管。
“自己具体管理运营、处理房屋纠纷, 政府的财政和精力负担将非常重。欧洲普遍的经验是政府不用亲力亲为, 采取外包给专业的第三方非营利机构或者企业, 按照合同进行具体物业管理;政府对该第三方机构进行资金补贴和严加监管, 使其在非营利情况下平稳运行。”满燕云称, “非营利机构在国外住房领域发挥了很大的作用。比如英国, 从建房子到管理都剥离给非营利机构‘住房合作社’进行管理, 政府只需要给予一定的财政补贴, 相当于甩掉了一个财政包袱。”
公租房优势凸显尚需时日
公租房当前租金与市场租金相差不多, 很多人对此倍感失望。
对此, 一些业内人士认为, 对公租房发展要有耐心。从德国和北欧发展公租房的成功经验来看, 公共福利优先的公租房, 即使起点时候的成本与私人租房相差无几, 但随着时间推移, 公租房的租金优势越发体现出来。
这是因为, 私人租房租金定价出于营利性要求, 贯彻的是机会成本原则, 哪怕资本的利息成本降为零, 仍然以新建住房的市场租金为参照坐标。然而在保本非营利原则下, 公租房只要租金能够抵消资本的利息成本与运营成本就可以满足, 而公租房的资金实际成本将随着时间因为通货膨胀的作用而不断下降, 这预示公租房租金即使起点很高, 但租金长期看将不断下滑。
北京公租房新政策 篇5
此外，还将配置2万套公租房，也或将增加自住房供应量。
北京市住建委相关负责人表示，安置房方面任务将落实到具体地块，目前已经选定昌平、房山、大兴、顺义4个区进行安置房对接，下半年集中办理相关手续，为全面开工创造条件。其中，房山区选定了长阳，为1万户西城居民建设安置房，力争今年办完手续、明年开工。
，北京市还将实现配租2万套以上的公租房，计划将新就业无房职工纳入保障范围，市民可通过申请租房补贴来降低自己的租金支出。为此，各区都要尽快开放市场租房补贴审核窗口，也会鼓励各区结合实际情况提高补贴标准。
北京市住建委相关负责人还透露，北京市今年公租房和自住房合计将最低提供6000套，因此北京市自住房今年供地、实际供应的数量有望增加。
北京市对近万套公租房进行摇号配租
北京市保障性住房建设投资中心28日在北京市公租房体验馆，对其持有的管庄北二里等7个公租房项目共9961套房源集中进行摇号，全市十六个区的2万余户公租房备案家庭参加此次摇号。
此次配租的7个公租房项目包括管庄北二里、燕保・马泉营家园、燕保・温泉家园、岳各庄(阅园)、亦庄新城、燕保・马驹桥家园、燕保・大学城家园，房源共计9961套。目前，共有2万多户公租房备案家庭参加了此次初步意向登记，意向登记家庭与房源比例为2.15：1，中心城区(城六区)共计登记1.8万多户，占全部登记人数的86.98%。
北京市保障性住房建设投资中心相关负责人介绍，本次摇号配租是北京市第四次启动市级统筹的公租房配租工作，也是迄今为止规模最大的一次，覆盖北京市全部16个行政区所有公租房轮候家庭，其中怀柔、平谷、密云、延庆、顺义等多个远郊区县首次纳入公租房配租序列。
据了解，本次配租摇号的7个项目房源均严格按照《北京市公共租赁住房建设技术导则》建设和产业化精装修交房，户型、装修标准统一，其中大套型建筑面积60平方米左右，中套型建筑面积50平方米左右，小套型建筑面积30--40平方米左右。
北京今年配租公租房超2万套 毕业生有望享公租房
根据北京市的计划，到年将要完成15万户的棚户区改造。这些棚户区基本位于中心城区，有条件的棚改地区会尽量原地回迁，没有条件的也会提供异地安置。记者从市住建委获悉，今年，北京将有4万套中心城区棚改定向安置房集中建设，目前已经选定昌平、房山、大兴、顺义4个区进行安置房对接。这些安置房都将选择轨道交通周边等交通便利的地区。
3.5万户棚户区将改造
据市住建委相关负责人表示，今年，北京将全面推进棚户区改造工作，完成3.5万户棚户区改造目标任务，同时供应超过4万套棚改定向安置房。今年上半年，这些安置房任务将落实到具体地块，下半年集中办理相关手续，为全面开工创造条件。其中，房山区已经选定位于房山最好的位置――长阳，为1万户西城居民建设安置房，力争今年办完手续、明年开工。
为保证保障房质量，北京市住保办还设立了一套专家前置审查制度。棚改、保障房项目规划设计方案必须征求专家意见，做到优中选优，从源头把好品质关。
公租房配租超两万套
此外，今年北京将实现配租2万套以上的公租房。目前，各区要对年底以前开工建设的项目进行全面排查，对开工3年以上仍未竣工的项目加大协调力度，确保早日建成。今年，北京还将稳步扩大公租房覆盖范围，探讨新就业无房职工有序纳入保障范围。
同时，今年本市将加大货币补贴力度，各区都要尽快开放市场租房补贴审核窗口。已开放窗口的，则要加快发放力度。本市鼓励各区结合实际，提高补贴标准。
针对一些跨区租房市民需要回户籍所在地办社保、上学、进行医保报销等情况，今年本市将加强属地管理，推进居民在社保、劳动就业、公共卫生、基本医疗、义务教育、社区文化等公共服务属地化。
更多热门文章推荐：
1.20北京公租房新政策
2.公租房新政策
3.2016年公租房政策变化解读
4.小产权房最新政策
5.2016河北营改增最新政策热点问题解答
6.20异地医保报销最新政策规定
7.2016厦门最新限购政策全文
8.2016年11月广州最新限购限贷政策
9.2016年合肥房产新政解读
廉租房公租房是保障房主体 篇6
内在于人类无限需要中的需求，是经济活动中最为本原的存在，它以经济主体的购买力为载体，是推动经济增长的直接动力。
需求具有自发性，但它背后有着各种动机。以购房需求为例，其动机基本分为自住动机、投资动机和投机动机，进而形成自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是民生需求，投资、投机需求则是为了资产保值、增值而产生的需求。
由于一套住房的价格不菲，对于低收入和中低收入的老百姓来说，靠其自身收入难以满足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人们大多可以通过购买商品性住房，来满足自住需求。也就是说，自住需求分别由保障性住房的供给和商品性住房的供给来加以满足。
与购买股票的投资动机和投机动机不易区分不同，购房的投资动机和投机动机还是比较容易界定的，就像现在提出第三套房不贷款，就隐含着这样一个假定：对于绝大多数家庭来说，第一套房是自住，第二套房是投资，第三套及以上就是投机了。
和其他商品与服务一样，住房价格大涨，要么是供给不足。要么是需求旺盛，抑或二者同时存在。在中国近几年房价高涨时，往往都是二者并存。这种情形出现时，首要的当然是增加供给，尤其要弄清增加哪一类供给；同时，要有区别地对待需求。对上述几个方面的需求，要有明确的差别性措施。
需要指出的是，这些差别性措施不是“急就章”，头痛医头。脚痛医脚，而是要根据国家房地产业和房地产市场发展的战略设计，采取相应的政策措施。保证自住性需求，尤其是确保保障性自住需求，是确定无疑的。对于投资性需求和投机性需求，在不同国家(地区)，都有适应各自国情、区情的战略和政策。
一般而言，各国都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作为投资品的门槛，保障性住房的主要类型等问题上作出战略性的安排。这些战略性安排的主要目的，是为了保证自住性需求，特别是保障性自住需求能够得到满足。
为此，我们在战略层面至少要思考和规划以下几个问题：
其一，根据中国城镇常住人口及其增长、可支配收入及其增长和住房用地等关键数据，确定在中国城镇的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦这一比重作为战略指标确定下来，就要坚决地保证实现。国际经验表明，在美国，这一比重为20％—25％；在新加坡，这一比重高达80％左右。
根据中国的国情，这一比重应定在什么水平?根据上个世纪90年代国务院两个关于城镇住房制度改革的文件，专家认为，在我国结束住房福利分配制度后建构的城镇家庭住房供应体系中，要向2／3的城镇家庭提供保障性住房。遗憾的是，这十多年来，城镇商品房市场如火如荼地发展起来了，但保障性住房的供给却严重滞后了。这是商品房市场价格失控的基本原因之一。
其二，在商品性住房中，作为消费品(以自住为目的)和投资品(以保值、增值为目的)的比重应该如何把握?易言之，将商品性住房作为投资品保值、增值，其门槛应当如何设定?经验表明，不设门槛，听任市场调节，肯定不行。就像过去的时间里，我国投资、投机买房几无门槛，进入退出都十分容易，由此导致资产泡沫过大(可由收入房价比、租售比和空置率共同验证)。由我国的基本国情——人口多、人均土地少，适宜居住的地区少，以及可持续发展的要求所决定，住房在很大程度上是不宜作为投资品的。
如果说以往的战略和政策没有注意到这一点，那么，今后就要加大调整力度，设置某种程度的门槛，使商品性住房主要满足中高收入居民的自住需求，而不能成为炒家谋取暴利的投资品。与此同时，要开发其他可供城乡居民选择的投资品，如固定收益债券，以增加他们的财产性收入。
其三，在城镇保障性住房的供应体系中，主打的品种是什么?是经济适用房，还是廉租房和公共租赁房?在深化城乡二元结构改革和城市化、城镇化的进程中，保障性住房的提供对象，将必然从户籍人口扩展到常住人口。如果这一点是确定无疑的，那么，这里的战略选择只有一个，那就是，以廉租房和公共租赁房为主打品种。这是由资源硬约束决定的。而且，考虑到目前收入财产申报制度的现状，经济适用房在配售过程中，有着难以克服的障碍。因此，战略层面对保障性住房的设计，要以推行廉租房和公共租赁房为主。
讨论和解决上述房地产业的问题，其目的是为了有效解决老百姓“住”的问题，即满足一个基本的民生需求。民生需求在任何社会都是“天”。不把问题上升到这个层面，就难以得到足够的重视，也难以得到真正的解决。过去二十年房地产业发展的现实就证明了这一点。
廉租房、公租房的社会效益研究 篇7
在政府的政策作用下, 我国廉租房和公租房的形势还很严峻, 房价一直走高, 通过民生了解也反映出了群众对住房条件的心声, 更严峻的是房地产开发过剩导致了中国经济出现了巨大泡沫, 这种现状条件下与我国多地区政府部门有很大关系, 其中住房体系中的公租房和廉租房建设机制出现问题, 有待健全, 建设进展缓慢导致调控力度下降。
我国从很早就开展了廉租房和公租房的政策, 但事实上有四分之一的地区还未真正实施廉租房的管理制度, 在实行的地区廉租房的比重与当地人群之间的比例严重失调, 尽管国家提出了住房保障的相关政策, 但是实施起来的效果和力度并没有大面积覆盖, 让百姓得以满足居住需求, 这相对比发达国家和港澳台地区相距甚远。中国是人口众多的国家, 人均居住面积不能达到世界平均水平, 联合国的人人享有合适的住房的目标, 在我国享有并不能是拥有, 廉租房和公租房的基本要求并没有得以满足。
2廉租房和公租房保障存在的问题
我国在住房保障中实施公租房和廉租房多达十几年, 有些房价持续上涨, 很多研究员对此也进行多次讨论, 随着城市化进程的加快, 农村务工人员进驻城市, 使得城市人口剧增, 住房要求增加而事实存在的房子又不能满足其使用, 很多客观原因造成了这种现实问题, 住房保障相关体制和制度没有发挥及缺失, 制度的不健全让在廉租房和公租房的投入使用上被人钻空子。资金到位问题以及公共财力支撑投入的欠缺, 以及开发商和政府支持不到位, 因无利可图导致金融机构、财政、开发商的兴趣寡然, 税收等多方面的配套政策不足, 国家相关制度和政府对其监管的力度不足等问题全都迸发出来。
再者, 政府执行力度弱, 中央相关部门对地方政府的监管力度不够, 随其发展, 导致很多城市在自身建设上更注重经济增长力度, 公租房廉租房的建设相应的在财政支持上减少很多, 为了避免出现其筹建出现的不够体面不能突出政绩, 在廉租房和公租房的实际建设上忽视, 很多政府没有积极应对而是敷衍了事, 没有将民生的大事放心中, 这只会将没有经济能力的收入中低等的家庭推向市场去购买商品房导致住房功能保障的作用不能体现出来, 所以, 市场的房价不断增长与政府对实施廉租房公租房的政策没有规划和实施脱离不了干系。 尽快改善住房保障条件和相关制度的建设并执行, 必须先满足中低收入的家庭尽量解决住房问题和相关居住的问题, 加强制度建设和管理政策的改善, 长此以往才能将房价调整到合理的范围之内。
3廉租房和公租房对房价控制的作用
首先明确的是廉租房和公租房能够抑制房价上涨, 但是抑制程度取决于据此的相关综合性的原因, 主要涉及以下几个方面:
(1) 市场的供求关系方面。我国目前的时代处于飞速变迁的时代, 农村人口大量来到城市工作, 城市化的进程不断加速, 伴随着很多社会性问题也浮现出来, 尤其是人们最基本的住房需求, 人口的增加导致城市容积的饱和, 但是住房需求是一个刚性需求, 这样不可避免地抬高了城市的房价。
根据市场相关概念对商品进行分析, 得出结论是假若要降低商品的价格, 要么增加市场的供给, 要么降低需求者的需求, 对于新进驻城市和进入单位就职的新群体等面对住房困难的现状, 公租房是很好的产品, 它相比较市场的商品房价格更容易承受, 同时也可以出租的形式向职工租售, 一些刚毕业的大学生, 或者来自农村进城务工的人员等, 基本都是需求住房又在经济能力上不能支撑的困难群体, 增加廉租房和公租房能够减少对商品房的需求, 据统计廉租房供给提高百分之五就会降低房价的百分之三。目前作为商品房, 政府不断审批圈卖, 开发商不断进行建设和出售, 商品房持续火热一些年头, 但是廉租房和公租房的供给实在是少得可怜, 每年政府及地方政府都有额定资金投入在商品房中而忽略了廉租房和公租房的建设, 如果政府不加强管制, 降低房价, 那么低收入群体的保障住房问题, 短时间不能得到解决。
(2) 我国的廉租房公租房的发展情况。我国城乡建设部在2010年以200万套的廉租房增设, 100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程, 总投资将达到9000亿元。今年两会期间温家宝就提出继续扩大保障性安居工程, 建设保障性住房300万套, 各类棚户区改造住房280万。可以说, 保障性住房数量的增加, 按理说房价应该有很大的缓解, 至少不会猛涨, 然而事实房价是怎样发展的呢?目前很多一线、二线城市的房价还在不断攀升, 很多资金都流向了林业和农垦或者矿区房屋的改造上, 没有出现所谓的政府廉价的商品房争夺客户的情况。所以, 总体而言, 并没有影响我国大部分城市的房价。早在2010年以前, 政府用在廉租房屋上的资金比例并不是很大, 那个会后最为关心的还是社会底层劳动者的最根本生活保障问题, 在这个问题解决以后, 政府才加大了对廉租房和保证性住房的资金投入, 随后也就慢慢地缓解了社会的矛盾, 满足了社会的需求, 从而更好地抑制了我国房价的增长。
总之第一阶段, 廉租房和公租房的建设必须供给低收入人群, 解决问题的主体是政府, 在这个阶段要将资金投入到小部分低收入住房中, 那时候房价没有上涨的原因也在于此, 第二阶段发展到城市进程的加快, 为了满足城市建设以及住房条件的改善, 建设的公租房和廉价房开始与市场的商品房进行争夺需求者的局面, 也相应地抑制了房价的上升, 届时中央政府到地方各级人民政府也不断加强执行廉租房实施的力度, 同时开发商也会竭尽所能不断配合。
4总结
我国政府对待住房的管理的政策和制度已经比较健全, 需要的是在执行时间上加大力度, 要解决低收入者的住房需求后才能向更高层需求进一步开展, 各地的政府和开发商要结合社会各类机构投资渠道, 采取积极且有效的措施, 让广大社会相关单位参与进来, 积极增加廉租房的渠道来源, 从而增加廉租房公租房的波及范围, 抑制商品房价的上涨, 从而让我国住房走上健康持续供应的正规道路。
参考文献
[1]张红, 李洋, 张志峰.中国城市软实力对住房价格的影响——基于主成分分析法和面板数据模型[J].南京审计学院学报.2014, (3) :24-29.
公租房监管问题研究 篇8
近两年, 全国各地开始建设大量公租房, “十二五”期间各地的建设规模更是惊人, 如南京将建设9万套500万平方米公租房, 重庆市则计划实现4000万平方米的建设目标。
目前, 国内学者对公租房的研究主要侧重于以下两方面:相关保障制度的完善;其他国家或地区公屋体系经验对我国公租房建设的启示。李欣欣 (2009) 侧重对保障性住房退出机制的研究, 主张在借鉴国外经验的基础上从法律层面明确保障标准等, 通过实行租购并存、租者随时腾退等方式, 抑制廉租房、经济适用房过度供给现象;李喜燕 (2010) 主要针对公租房的供应、筹资、配租等环节存在的问题进行研究, 认为可以采取彻底突破二元户籍, 多渠道筹集房源以及建立个人征信、激励惩戒制度等措施加以解决;胡梦阳 (2011) 对重庆公租房的租金标准、准入制度、房屋环境量化管理等问题进行深入探讨, 提出通过建立专门的财产评估机构和单独的公租房管理措施等策略解决这些问题;李小莹 (2011) 则集中进行公租房建设期的监管机制研究设计 (主要包括设计、施工、采购等) , 确保公租房的建设质量。而王坤 (2006) 主要研究香港公屋制度对我们的启示, 如:专业化的管理机构、多种渠道筹措资金、多项措施保证公屋的公平性等机制最终确保了香港公屋的成功;左停 (2011) 则较全面地了分析世界各地的公屋体系对我国的启示, 如:开拓多元化的住房融资渠道, 建设相应的商业配套设施, 为流动人员、老年人、残疾人群体提供适宜的公租房等。
这些研究对我国的公租房建设有一定的推动作用, 但他们所提出的完善建议大都比较泛泛, 可操作性不强, 对公租房运行期的监管机制更是缺乏深入的研究。与此同时, 我国公租房监管制度建设尚处于探索阶段, 各地的试行管理办法存在诸多不完善的地方。在此情形下, 如此大体量的公租房项目如何实现运行期的有效监管值得研究探讨。目前国内值得借鉴的经验几乎为空白, 为使公租房项目尽量避免出现经适房、廉租房中常见的配租不公现象, 在此借鉴美国、新加坡和我国香港地区的住房保障经验, 改善自身的不足。
2 发达国家和地区住房保障监管体系简介
2.1 美国
组织体系:美国的公共住房组织体系主要由住宅和城市发展局 (HUD) 和地方公共房产管理局 (PHA) 构成。1965年, HUD依据《住房和城市发展法》的规定成立, 它是隶属联邦政府的部门, 主要负责新建或翻建公共住房。PHA则负责监督管理公共住房的具体事务。目前, 美国共有3100个地方PHA, 管理大约130万套公共住房。完备的法律条款和有效的监督机制, 为美国住房保障政策公正实施奠定了基础。
2.2 新加坡
组织体系:新加坡政府于1960年成立了建屋发展局 (HDB) , 为住房保障提供强有力的组织保证。新加坡建屋发展局直属国家发展部, 是独立的非营利机构。它既代表政府行使权力, 负责制定组屋建设发展规划及政策;又作为新加坡最大的房地产经营管理者, 负责组屋的监督管理、出售或出租、维护改造等工作, 确保住房保障政策的落实。
提升质量的“翻新计划”:新加坡对组屋的环境监管有十分严格细致的规定, 任何破坏组屋的行为, 一经查出, 必受严罚。同时, 新加坡政府每年通过实施“组屋翻新计划”, 对组屋进行更新修缮。该计划包括“电梯翻新计划”、“选择性重建计划”等分项计划。“翻新计划”以公示的方式征求居民意见, 以确保组屋小区居住质量, 避免出现贫民窟现象。截至2010年底, 新加坡约有85%的居民居住组屋。新加坡的组屋居住质量在世界都享有赞誉。
2.3 我国香港地区
专业化的监管组织体系:香港政府设立了房屋及规划地政局负责政府住房政策的制定、统筹和监察。政府部门之外设立了具有财政独立的半官方性质的房屋委员会, 负责提供和管理公屋, 促进公屋计划的实施, 是法定的决策机构。房委会下设执行机构房屋署, 其职责是执行既定的政策和具体的实务工作。房屋署的组成人员来自不同的社会阶层, 其背景广泛、专业全面, 能保证公屋制度决策、执行的科学性。同时, 引入香港住房协会这一第三方非盈利的社会机构辅助房委会监管公屋。
严格的审查措施:政府严格执行公屋申请准入审查制度和后期财产申报制度。申请人需要在公屋轮候册上登记, 必须详细申报诸如土地、房产、车辆、可转让的汽车牌照等类别的资产, 接受资产审查。入住后若发现住户虚报资料, 房委会可终止其租约, 并可根据法律规定予以监控。政府为了防止住户长期占据公屋资源, 对住户收入水平进行定期调查。居住满10年的用户还要定期主动报告财产状况。2004年2月, 房屋署成立特遣队, 专门负责调查滥用公屋单位的富户。至今, 房屋署已成功收回约3.4万个公屋单位并重新配租。
质量保证体系:针对香港公屋出租后内外环境得不到良好的保护严重影响其可持续租赁的问题, 香港房屋署采取了一系列措施加强监管, 取得了显著效果。如“人性化”的维修服务体系, 保证了房屋质量;实施公屋清洁扣分制, 改善了环境卫生;引进私人物业公司进行监管, 提高了监管效率。
3 发达国家和地区住房保障经验对我国的启示
通过对以上国家和地区住房保障经验的分析, 发现我国公租房监管建设尚存在一些问题。针对这些问题提出以下完善建议。
3.1 建立专门的监管机构, 提高监管效率
上述国家和地区住房保障体系中一个很值得借鉴的经验就是保障房建设和运行中政府只给予密切关注, 建设大量公租房, 由专业机构进行监督管理, 即有一套行之有效的专业监管组织体系。
公租房项目涉及的部门多, 监管难度大、信息不对称、监管工作人员专业素质有限, 同时缺乏可操作的监督细则和激励约束机制对监管部门及其工作人员进行监督管理。这些问题的存在使得公租房运行中监管部门职能淡化, 监管效率低下。因此, 应该建立专门的监管机构, 并采取合理可行的激励约束机制调动监管机构的积极性, 推进公租房监管制度的有效实施。
首先, 实行公租房管办分离。各地政府组建独立、法定的公租房监督管理机构, 专门负责公租房的建设管理和监督工作, 接受地方政府的领导和监督。比如, 可以成立公租房建设管理委员会 (见图1) 。
公租房管委会是决策机构, 负责推行公租房政策和制度。其中, 公租房督查办是管委会的监督机构, 专门负责公租房建设与运行中 (主要是运行期) 的监管工作。其下设的督查委员会负责执行公租房申请人个人信用奖惩条例;财产评审团则负责对申请人的财产进行评估并辅助调查统计小组对租户后期的财产进行跟踪调查。督查委员会和配租委员会对下辖的审核监管小组、房屋质量环境监测小组、调查统计小组、退出监管小组进行直接管理和监督。
其次, 逐步建立起科学合理的激励机制, 提高监管人员的工作积极性。假设公租房的公平合理配租水平y (平方米) , 主要受监管机构的监管力度以及申请人是否守纪两个因素的影响, 并且申请人违规与不违规的概率相同, 即P=0.5, 努力成本为c=K*a, 支付矩阵如表1。
如果实行固定工资, 则绩效工资W=0, 监管人员得不到努力工作的激励。于是只会选择低努力工作a=0, W=0, 期望的公平合理配租水平R=0.15y。
如果实行绩效工资W (R) , 当R为0.1y或0.2y时, W (R) =0;当R为0.5y时, W (R) =K*b。这时监管人员低努力工作的绩效工资W=0, 高努力的期望绩效工资W=0.5*K*b, 净报酬为 (0.5*K*b-K*a) , 期望的公平合理配租水平R=0.35y。
令K=10000, b=2.4, y=100000。实行固定工资时, 期望的公平合理配租水平R=0.15y=15000平方米;实行绩效工资时, 监管工作人员高努力的期望绩效工资w=0.5*K*b=12000元, 净报酬为 (0.5*K*b-K*a) =2000元, 期望的公平合理配租水平R=0.35y=35000平方米。
可见, 激励制度能使监管人员追求上级设定的目标。基于以上简单的博弈分析可以对审核小组设定造假资料通过率以评价其工作人员在审核上是否实行了严格监管。造假资料通过率表示审核监管小组的人员对于相关审核部门工作人员审查不严格、不认真甚至协助作假等行为不予以检举揭发, 导致假申请资料和证明通过审核的数目占总通过数目的比重。通过房屋另用率测定调查统计小组对租户后期财产的动态监管效果;根据房屋质量系数评定房屋质量环境监测小组对公租房环境卫生的监督管理成效等 (见表2) 。
各个指标的限制标准可能不尽相同, 如假资料通过率应规定不超过X%属于监管效果合格, 不超过Y%则监管效果良好, 不超过Z%认为监管效果优秀 (X>Y>Z) ;对于抽查频率大于K%才认为达到合格水平, 大于M%则达到良好水平, 大于N%即达到优秀水平 (K
注:★代表重要的衡量指标, ●代表次重要的衡量指标;★、●代表的分值或权重视具体情况而定。
最后, 还应有一定的惩罚措施, 迫使监管部门工作人员不会轻易进行违规监管。比如在公租房运行监管中, 监管人员对申请人的弄虚作假行为或有关工作人员的庇护违规行为不予揭发检举, 将被追究相关的行政责任。情节轻的, 将处以降职、扣除奖金等惩罚;造成强烈社会反响的, 则直接责令辞职等。
3.2 建立个人信用系统, 加强财产评审
目前, 我国各地公租房申请大都只呈交公租房申请表、身份证、收入证明、住房情况证明、其他材料等。这些资料的真假难以鉴别, 并且据此最多只能查明申请人的显性收入。对比我国香港地区, 很明显我国在公租房申请制度上缺乏对个人信用的有效监管, 个人财产状况不透明, 财产审核困难。这主要是因为我国个人信用体系尚未建立以及监管人员的专业素质有限, 使得监管人员难以对申请人的隐性收入进行深入调查, 因而财产审核并不能真实反映出申请人的财产状况。为保证公租房准入制度有效执行, 可以采取以下措施加强对申请审核的监管。
首先, 为避免个人收入不透明、信息不完全给审核带来的困难, 有必要建立个人联合信用系统。目前, 我国的个人信用数据分散, 公安、税务、人事、银行、通讯、保险等部门机构都拥有部分个人信息, 但几乎处于互不公开的状态。因此, 通过立法、行政等手段联合上述部门建立一套完整的个人信用体系, 将有助于监管人员调查、掌握申请人的隐性收入状况。
其次, 建立专业的财产评估机构, 避免由于监管人员专业限制导致的监管失效问题。如由专业的财产估价人员组成的财产评审团可以利用即将完善的个人信用系统, 对租户的财产进行科学、专业的评估, 审核申请资料数据的真实性。
最后, 公租房督查办应加大对申请人违规的惩罚力度, 并对协助其违规的关系人员进行调查、追究责任。在我国香港地区, 若发现公屋住户虚报资料, 房委会可终止其租约, 并可根据法律规定予以监控。香港法例规定, 任何人士如故意向房委会虚报资料, 即属违法, 一经定罪, 罚款20000元并监禁6个月。
3.3 借鉴“清洁扣分制”, 保护住房环境
新加坡和我国香港地区都十分注重房屋后期的质量维护, 采取了很多新颖的措施保证居住环境。而我国各地现行的公租房管理办法中只要求租户保护住房内部附属设施。对于自行装修、改变房屋结构等影响房屋内部质量的行为以及乱扔垃圾、弃置装修废料等严重污染房屋外部环境卫生的行为缺乏明确的监督管理规定, 并且缺乏后期的房屋维修计划, 这些将不利于公租房内外环境、质量的维护, 甚至还会出现恶化的情形, 最终影响公租房的可持续租赁。
针对我国现存的公租房后期房屋质量环境监管问题, 房屋质量环境监测小组应该从以下两个方面进行公租房后期环境质量的监管和改善: (1) 公租房内外环境卫生的保护; (2) 公租房房屋质量的维护。首先, 借鉴香港房屋署的做法, 推行公租房环境卫生量化评分以改善环境卫生。可以举办“最佳公租房社区”、“最清洁公租房社区”等活动, 鼓励租户积极参加改善公租房社区环境, 对于获奖的社区给予其租户一定的奖励。其次, 定期对公租房的房屋质量进行抽查评估, 加强对破坏房屋质量行为的监督惩罚。如对于破坏房屋质量、环境的行为, 房屋质量环境监测小组应视情节轻重给予警告、监督其恢复原状、罚金、取消其住房资格等的惩罚。监测小组还应监督有关部门对公租房进行日常保养、定期维修。
3.4 动态调查, 改善退出“难”
香港地区为严格执行住房保障的退出标准, 对保障对象实施动态监管。目前, 我国一些城市的公租房已开始投入使用, 申请人入住后, 其收入是否发生变化, 是否购买、受赠、继承其他住房, 是否将房屋转租或用作商铺等都难以调查, 甚至无人调查。这些现象得不到有效监管会使轮候时间拉长, 需要得到帮助的群体不能及时享受到公租房。公租房要真正实现可持续租赁, 应重视租户退出的监管。
首先, 成立独立专业的调查统计小组, 并明确组内个人的监管范围。小组人员可以采用定期访谈、抽查、普查等多种方式了解租户的经济状况、家庭结构, 并充分利用即将完善的个人信用系统定期统计租户的财产、收入。调查统计小组要根据民众举报及时对问题租户进行调查, 对已登记出租的房屋进行随机抽查, 检查是否存在房屋闲置或用于经营、转租等现象。调查统计小组的人员应保证统计数据的真实性。
其次, 退出监管小组根据调查统计小组的统计结果以及相应的退出标准及时对不符合条件的租户进行处理, 监督其按时退出。如可以作以下规定:退出监管小组人员应监督超出申请条件的租户在X月内退出住房, 不能按时退出的, 则应监督租户从次月起按初始租金的X倍缴纳房租;对拒不退房的, 监管人员可以直接向人民法院提出诉讼。对将房屋另作他用的, 监管小组人员应监督其改正;情节严重的, 强制其退出。
3.5 充分发挥社会监督的作用
充分发挥社会监督在公租房运行监管中的作用, 不仅可以提高社会监督主体的参与意识, 还能改善目前监管主体单一的状况。
3.5.1 网络监督
网络监督具有以下优点: (1) 监督主体来自各行各业、可以比较真实地了解到被监督对象的信用情况。如网民会关注自己身边的公租房申请者是否真正符合条件。 (2) 网络监督参与人多。网络言论具有开放性、匿名性的特点, 社会热点和焦点问题能得到集中讨论和反映, 监督更加集中全面。比如监管机构可以根据网民对公租房监管制度建设所发表的意见或建议找出缺陷和空白, 进行修改和完善。 (3) 网络监督能产生巨大的舆论压力。网民对一些突出的社会问题进行大规模的讨论、批评, 能够形成强大的舆论力量, 引起强烈的社会反响。比如, 网民对公租房监管不力或骗租行为进行大规模评论抨击会给当事人造成很大的心理压力甚至负面影响, 迫使申请者慎重考虑自己的行为。因此, 正确引导网络监督不仅可以曝光申请人的各种违规行为, 还可以监督监管机构公平有效地执法。
3.5.2 社会大众和社会组织监督
社会大众监督具有监督队伍强大、关乎切身利益积极性高的优点。应充分发挥基层的力量, 动员社会大众积极参与到公租房运行监管中, 对有关部门的违规行为及租户的骗租行为进行揭发检举。公租房的相关部门应当定期公示承租者的名单, 让社会民众监督其是否真正符合条件。同时, 还应充分利用社会组织多元化的背景优势、技术优势, 一方面为政府纳谏辅助其不断完善公租房的相关监管制度建设;另一方面配合监管机构维护执法的公平公正。
4 结语
通过对比发达国家和地区的住房保障制度, 可以看到我国公租房运行中的监管制度还有待完善, 以形成合理可行的公租房运行监管体系, 并在实际运行中能得到强有力地执行。这样才能保证公租房充分发挥应有的功能。
参考文献
[1].王丽丽左停.世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示.经济论坛.2011.3
[2].王坤王泽森.香港公共房屋制度的成功经验及其启示.住宅与城市房地产.2006.13
[3].胡梦阳王英.快速城市化下的重庆公租房制度研究.软科学.2011.25
[4].李喜燕.公租房能否名至实归.经济体制改革.2010.6
浅析重庆公租房模式 篇9
关键词：夹心层,公租房,重庆模式
一、前言
2009年以来, “夹心层”群体的住房问题引起了政府的高度重视。这群人被排斥在廉租房保障体系之外, 同时又买不起经济适用房, 享受不到政策的照顾。为了解决此问题, 2010年6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 北京、上海、天津等城市也纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。根据重庆未来十年城市化进程情况, 计划十年内重庆将投入4, 000万平方米公共租赁住房。重庆大规模的公租房改变了现有的单一的住房供应体系, 重庆公租房站到了舆论聚光灯下, 被社会各界探讨。
二、“重庆模式”的特点解析
公共租赁住房, 是指政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。除具有限制户型面积和优惠租金外, 重庆公租房还具有自己的特色。大规模的建设公租房需要解决两大难题: (1) 土地; (2) 资金。重庆模式因为自己独特的优势却能很好地解决这两大难题。
(一) “重庆模式”的特色
1、土地。
政府是土地的所有者。重庆市政府储备有大量的土地, 所以公租房建设所需的土地问题并不难解决。2010年重庆无偿划拨公租房土地约6, 200亩。但是, 土地的划拨再加上重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免, 将使政府损失一大笔收入。2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元, 而且按照重庆4, 000万平方米公租房计划, 全部投入将包括:建筑成本约为2, 500元~3, 000元/平方米, 建筑成本总投入将在1, 000亿元~1, 200亿元左右;公租房建设所需的3万亩土地, 以每亩200万元计算, 土地整理储备总成本在600亿元左右;政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1, 700亿元~1, 900亿元。
2、资金。
公租房的建设体量大、资金回收周期长, 地方政府的信用担保也越来越不保险。因为土地是无偿划拨, 又缺乏合乎规则的抵押物, 导致商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑, 结果资金问题成为各级政府最头痛的问题。然而, 重庆公租房建设的开发模式虽是以政府为主体, 但其采取“1+3”的模式筹措资金, 可以实现公租房建设“不差钱”。“1+3”的筹资模式如表1所示。此外, 保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。 (表1)
重庆国土局的数据显示, 2010年重庆公租房建设实际使用资金为120亿元, 主要用于房屋建设成本支出。其中, 中央财政下拨27亿元, 市级补助5亿元, 公积金贷款30亿元, 银行融资58亿元。可以看出, 银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源, 然后是自己投入和国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展, 所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设。另外, 重庆市公租房的位置都比较好, 投入风险小, 且租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障, 所以目前还有银行愿意按低于贷款利息10%提供公租房贷款。
(二) 公租房的优点
1、保障对象扩大, 解决“夹心层”住房问题。
重庆公租房申请对象为“3+1”群体, 如表2所示。 (表2) 申请对象受收入限制, 但不受户籍限制, 不过最近申请范围有所扩大, 重庆市主城工作无住房者皆可以申请。既涵盖了过去申请廉租房等保障性住房的人群, 又新增了“夹心层”的保障范围, 使大部分“夹心层”都能受到制度的庇护。
2、退出机制完善, 实行“租售并举”, 内部循环。
重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为5年。承租人租赁合同期满, 应退出公共租赁住房。需要续租的, 应在合同期满3个月前重新申请, 经审核符合条件的, 重新签订租赁合同。承租人在租赁期满后, 可选择申请购买居住的公共租赁住房。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易, 可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的, 或因特殊原因需要转让以及抵押处置时, 由政府回购。重庆将不再建经济适用房, 符合经济适用房的申请对象可以选择购买公租房, 但是购买的公租房不能上市交易, 如果物主想出售则只能出售给政府。这样就能保证公租房的良性循环, 帮助大部分中低收入群体解决住房问题。
3、推进市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。
大量的低收入群体买不起房, 虽然政府也提供了廉租房等五种保障体系来弥补体制的空缺, 但是廉租房保障的是低收入家庭, 经济适用房制度不完善, 而危旧房和棚户区改造安置有阶段性, 这样新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹心层”群体的住房问题就凸显了出来。大量建设公租房, 使重庆市形成了城市住房供应“双轨制”:30%~40%的中等偏下收入群体, 由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决, 逐步实现住房保障全覆盖。
4、成为政府调控房价的“稳定器”, 调控房市供求的“缓冲器”。
公共租赁房进入市场, 增大了供应量, 对投资性、投机性购房将形成遏制, 可以直接牵制房价走高, 起到长期稳控房价的功效。据经济学家测算, 一个地区保障性住房的供给每增加5%, 当地房价就会下降3%~4%, 重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%, 那么房价相应会下降20%以上。对年轻人群体, 又会较好地缓解资金积累与购房压力之间的矛盾, 通过一段时间的过渡, 形成有效需求, 反过来又会促进商品房市场的平稳发展。同时, 大量的公租房建设势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求, 对刺激消费绝对利好。此外, 居民可以拿出以前用于买房的钱改善生活, 提高生活质量, 从而刺激消费。
5、转变住房观念。
传统的住房观念是住房私有化, “重买轻租”, 认为有了自己的住房才有了归属感。住房的需求总是处于刚性状态, 因而产生大量的炒房现象, 社会上也出现大量的“房奴”、“蜗居”现象。现在政府提供大量的公租房, 大多数人通过公租房解决住房问题, 低于市场的租金, 没有了巨大的买房压力, 忽然发现租房比硬着头皮买房生活得更好, 这样就转变了人们传统的“住有所产”的观念。
6、完善住房保障体系。
近些年来部分城市房价过高, 而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%, 加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等, 也量小面窄, 只能小范围“救急”, 尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”, 既买不起商品房, 也享受不到保障性住房, 处在住房体系空白区, 因而发展公租房是必然的趋势。
三、结论
公租房是解决“夹心层”住房问题的重要方式, 同时可以抑制投机, 推动房地产行业的健康发展, 所以公租房的建设具有重要的意义, 应该提高到政策层面。重庆公租房开辟了中国住房供给的新路径, 提供了公租房管理的新经验, 为人人住有所居带来希望。
参考文献
[1]高福生.公租房的“重庆样本”[J].新西部, 2010.5.
[2]魏雅华.公租房是破解地产困局的金钥匙[J].金融经济 (市场版) , 2010.7.
北京公租房:何时给租金退烧? 篇10
2009年，北京市在全国率先启动了公租房建设。去年10月，在海淀区一次摇号现场，2385套公租房亮相。今年，北京市预计新建、收购公共租赁住房6万套，竣工1万套以上，进入大规模竣工入住阶段。
北京市住建委一位负责人表示，在职能作用来看，公租房将帮助两类人群解决住房困难：一类是暂不符合申请条件、无力购买保障房的人群;另一类是外来务工人员，得益于公租房项目，他们也和北京居民一样，被政府一同纳入住房保障体系。政府将提供政策支持、鼓励产业园区、企业利用自有土地建设公租房，为外来务工人员和引进人才提供居住条件。依据现行的“公租房管理办法”，公租房租赁期限最长为5年，也有3年期可供选择。
这位负责人还声称，目前北京正在抓紧完善公租房的相关政策和制度，公租房的租金标准、补贴标准等配套政策也在研究制订中。租金中将包含小区物业费、房屋维修费、供暖费等多项费用(居民入住后，只需缴纳自己使用的水、电、燃气、通信、有线电视等费用)，而且租金价格肯定会低于市场租金水平。
7月29日，北京市住建委首次公布三个公租房项目成本租金，不过，每平方米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。
一时间，北京公租房租金定价备受质疑。
(一)
比肩市场价的租金
目前已开始配租的公租房中，北坞嘉园安置房内的公租房按户型支付的租金有两个档次，60平方米一居室，签订3年租约的，每月房租2600元;签订5年租约的，每月房租2700元。80至90平方米两居室，签订3年租约的每月租金3200元;签订5年租约的每月租金3300元。
租金为何定价这么高?北京市住建委等部门的回应是：成本太高。
北京公租房租金价格的计算公式是：公租房建设成本=拆迁费用(3000至4000元/㎡)+建筑费用(3000至4000元/㎡)=6000至8000元/㎡
成本租金=贷款利率×建设成本+管理成本A=3.6‰×(6000至8000元)+A=(21.6至28.8元)+A (A>0)
也就是说，在土地不存在溢价的情况下，公租房土地成本至少是每平米3000元至4000元。另外，房屋建安成本、税费和贷款利息的成本在3000元至4000元。
两项相加，公租房每平米的成本约为6000元至8000元。按照商业贷款年利率近千分之四计算，公租房每月每平米的成本租金就在24元至32元之间;若是公积金贷款，利率为千分之三点六，其成本租金就在21元至29元之间。
按此计算，房屋本身的成本租金就超过了29元/平方米/月，再算上物业、小区管理等方面费用，成本租金就接近30元了。
高房价绑架公租房
而这个定价法，受到了市场的质疑。
北京我爱我家公司副总裁胡景晖表示，目前北京房价很高，地价也很高，如果再将拆迁成本等都以市场的方式算入公租房的成本当中，公租房最终成为高房价和高地价的买单者，其租金水平永远不能被市场所接受。
就公租房来说，北京公租房大部分是采取配建的形式开发的，是在商品房用地当中按一定比例进行建设，与商品房开发承担同样的土地成本。
这些商品房用地都是通过招拍挂出让的，从去年下半年到今年调控开始初期，北京地价上涨幅度巨大，因此配建起来的公租房成本自然较高。
胡景晖认为：公租房的成本定价方法是建立在房地产现行体制基础上的，公租房成本捆绑了地价上涨、管理成本提升、地方政府财政收入和开发商利益等各种因素，这种成本定价方法单纯参考成本和市场租金制定，没有考虑到房价此前的暴涨虚高，即使按照市场价的80%定价，公租房的意义也大打折扣。
因此，政府必须在制度上寻求突破，打破支撑高地价、高房价、高租金利益链条背后的旧体制基础，从土地供应上着手降低公租房成本租金，否则想让公租房等保障房来影响房地产调控、解决公众居住问题，只能是空中楼阁。
胡景晖表示，北京市政府的思路是通过吸引社会资本进入公租房开发、运营，来解决大规模运作方式的财政支出问题。但是公租房若由社会资金掌握，肯定会加快资金回收速度，这意味着租金的提高。
就北京市场建成的公租房来看，如果每年返还1%的成本，赎回整栋楼需要39年时间;每年返还2%的本金，需要27年时间，随之公租房租金成本每平米就会多3～6元。
高房租逼走部分蚁族
今年前7月，北京平均每月房租为3160元/套，相比去年均价2793元，涨幅13%。今年7月份的租金均价为3229元，与出台限购令的2月份相比，又上涨161元。在CBD、中关村等热点区域，租金均价甚至上涨20%以上。
自从唐家岭村的农民房屋被限令拆除、修建“白领公寓”楼群之后，永丰屯、马连洼、史各庄就成了北京郊区新的蚁族聚居地。收入较低的人群，则被挤到更远的地方租房。
很多白领虽然想买房，但今年限购令一出，他们失去了购房资格，又面临租金上涨，千呼万唤始出来的公租房价位又并不低廉，于是有人干脆选择到二三线城市发展。
“没有了租金低廉的农民房屋，没有了生活成本相对低廉的小村子，那些月薪才二三千元的大学毕业生们，还能在北京这样的大城市糊口谋生，奔他们想象中的锦绣前程吗?北京市宣称大学生也可以申请公租房，可是这种价位的公租房，有多少蚁族住得起?”一位媒体人发出了这样的质问。
公租房流向知名企业精英阶层
蚁族住不起，哪些人可以住公租房呢?
“中铁19局分了300多套、诺基亚300多套、奔驰150多套，都是纳税大户。共有50多家企业分到了房子。”一位消息人士透露。
不久前，北京亦庄开发区核心生活区鹿海园四里小区迎来了第一批住户，这是北京首批“人才公租房”迎来的第一批新主人。他们均是亦庄开发区知名企业的白领精英。
这个小区总建筑面积30余万平方米，是北京城建集团专为亦庄开发区配建的人才公租房。由北京经济技术投资开发总公司持有管理，面向开发区入园企业配租，再由企业租给员工。而据某机构调查数据显示，诺基亚工程师的平均月薪为10375元，2010年北京市普通职工的平均月薪则为4000多元。
在公众概念里，公租房服务对象为中低收入“夹心层”，原本与收入丰厚的外企白领无关。但这种人才公租房又是怎么回事呢?
2009年8月1日起实行的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，“公共租赁住房是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房”、“供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经济适用房、限价房资格审核尚在轮候的家庭及其他住房困难家庭”。显然，此前北京市公租房政策主要是面向拥有北京市户籍的中低收入住房困难群体。
到了2010年12月23日，中关村科技园区管理委员会联合北京市发改委、北京市财政局等7部门下发了《关于中关村国家自主创新示范区人才公共租赁住房建设的若干意见》，明确人才公共租赁住房是政府提供政策支持，限定供应对象和租金水平，面向在示范区内创新创业的各类人才出租的住房，是北京公共租赁住房体系的组成部分。申请公共租赁住房的人员必须同时满足申请人所在企业在中关村国家自主创新示范区内注册并纳税;具有大学以上学历，或具有中级以上职称、高级技师资格;在北京市范围内无住房且没有享受过中央或北京市其他优惠住房政策等。
这就意味着，中关村科技园区内企业非京籍科技人才，也可通过企业承租到公租房。
目前，北京亦庄开发区的人才公租房，除X31F1(鹿海园四里小区)外，还有X17R1项目，共可提供4500多套房源。而海淀园区公租房除一期苏家坨C02项目、北坞嘉园，共600套，还有二期和三期待建，总计划筹建房源5215套，计划2012年底前全部建成。
双重补贴，福利倾斜
符合什么资质的企业能申请到人才公租房?申请到房源企业又按什么样的标准分给员工?
海淀区房管局局长贺捷曾表示，人才公租房是按照企业上年度销售收入、销售收入增长率、纳税额、员工人数进行打分，按得分对企业进行配租。
《中关村科技园区海淀园企业人才租赁住房管理暂行办法》显示，海淀园企业人才租赁住房由企业提出申请，申请企业必须满足4个条件：在海淀区办理工商注册和税务登记;为中关村“十百千工程”重点培育企业、海淀区重点创新型企业、海淀区重点企业或承担北京市重大科技成果转化和产业统筹支持项目的企业以及入选“千人计划”、“海聚工程”、“高聚工程”人才所在企业。
以丰台园首批入住的大瓦窑村“绿洲家园”的48套公租房(产权归地方政府，但居住者可一次性缴纳租金后有长期使用权)为例，其首批承租的企业有3家，分别是中铁电气化局25套、北京动力源科技股份有限公司2 0套、北京英诺特生物技术有限公司3套，月租金为3080元/套。
不过，这只是基础的租赁价格。在签订协议时，丰台园即给予承租企业每套一万元资金补助，用于添置家具、家电等。园区还为每套人才公租房提供1年1万元的房租补贴。
除了政府提供补贴，企业同样给予补贴。“员工入住以后，每套房一个月只需掏1200元。差额不足的1000多元月租金，以及物业、取暖等费用，均由企业承担。”动力源公司有关负责人介绍。
政府补贴，企业补贴，在人才公租房建设中是普遍现象。以亦庄园的公租房为例，在政府的补助下，每月租金22元/平方米。而海淀园的苏家坨公租房建设获得政府补助，月租金为19.75元/平方米，一居月租约为711元，二居月租约为1027元，远远低于市场价。
(二)
高昂租价将成买房驱动力
公租房价格直接关系群众切身利益，也决定着这项保民生的好政策能否贯彻落实好。每平方米每月20元至30元，北京公租房租金水平让一些网友感到“心寒”。有人计算，这样的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。“在北京市公布的这三处公租房中，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金为1500元，与市场租价不相上下。西五环外的房租比公布的公租房价还便宜。”
另一新浪网博主陈建明则直白地讥讽道，公租房租金高企成了老百姓买房的驱动力。“以这样的价格租赁公租房，并没有享受到更多的实惠，与其这样，还不如买房!”
公租房该优先谁？
为吸引人才，北京向部分公司员工分租公租房。正因为此，大家更关心哪些人率先获得了目前还是稀缺资源的公租房承租权。从媒体报道的信息看，拿到公租房钥匙的公司员工往往“两口子月收入一万多元”。
北京统计局的数字显示，2010年北京城镇居民年人均可支配收入为29073元，北京农村居民的人均纯收入是13262元，这些入住者的收入远远高于人均水平。
可是，关于谁更优先分租公租房，《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》中已有详细规定，直白说，就是：谁的收入更低，住房需求更急切，家庭状况更符合《办法》列举的承租条件，谁就有资格获得优先权。人们期待公租房分配办法能更加具体、明确。
中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者采访时认为，公租房是一个新生事物，其发展的目的是为了解决中低收入家庭临时性的住房困难，其资金渠道和分配方向各地都还在探索当中。“这些高科技企业的员工只要符合公租房配售的收入条件和住房条件，是政策范围允许的，就可以申请。但一定要严格限制其准入资格，即中低收入和住房困难这两个基本条件必须同时具备，才能确保分配公平。”顾云昌提醒。
“公租房是整个社会福利的体现，如何平衡不同企业不同人员需求，如何确保在分配过程中二次分配的公平与公正，保证信息的公开与透明至为关键。”北京市房地产协会相关人士也表示。
的确，城市建设离不开人才，给人才一些特殊照顾可以理解，照顾的渠道和方式也有很多，比如减税、给予生活补贴、提供培训机会等。但在敏感的公租房问题上，还是要慎之又慎。白领是人才，蓝领算不算人才?没有他们，城市一样难以运转，而重点优先考虑中低收入群体的公租房需求，是化解住房焦虑的重中之重。
(三)
政府推出公租房的目的，是使一些中低收入的住房困难群体在无力购买住房的情况下，能够实现“住有所居”。公租房价格不能和市场租金一样，更不能比市场价高。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，就会背离公租房建设的初衷。